新城前期進駐管理方案
新城國際前期進駐管理方案
(一)前期進駐服務
管理內容
1、了解園區的基本情況。
2、編制《物業接管驗收計劃》,確定物業驗收標準、方法和日程安排。
3、依照接管驗收標準,對園區現場進行初步驗收,并將驗收結果記錄在《物業交接驗收表》上,對驗收情況及時匯總,并報送相關單位限期整改。
4、配合相關部門實施對共用設施設備整改的監督,直至符合規定的要求和標準。
5、進行物業交接,并對驗收資料進行分類、歸檔。
管理措施
1、組建接管驗收小組,負責接管驗收工作。
2、依據新建物業接管驗收有關標準,制定接管驗收規程。
3、接管驗收小組各成員,熟練掌握物業驗收的標準和程序。
4、制定《物業接管驗收計劃》,明確接管驗收人員、時間安排等。
5、按規定辦理接管驗收手續。
(二)前期進駐起始時間及進駐費用
前期物業管理進駐起始日期是物業交付前第三個月(2008年5月)。
前期進駐費用在物業交付前另行測算,費用由開發商按實承擔。
三、招聘人員
為了優化人員結構,我司將以公司抽調和對外招聘相結合的方式配備【**新城國際】物業管理處員工。
(一)招聘方式
公司網站招聘;
登報招聘;
公司員工介紹等。
(二)錄用標準
品行兼優、近五年內無違法違紀記錄;
儀表端正、身體健康,無任何遺傳或慢性疾病并經體檢合格;
從事簡單、重復勞動工作人員的錄用時一般須具備:受過高中或高中以上文化教育,年齡在十八周歲以上;
管理人員及工程等工作人員的錄用一般須具備:受過大專及以上文化教育或擁有相關專業證書,并有一定的同類工作經驗。
招聘工作流程示意圖
否 否
是 是
四、清潔開荒作業
(一)清潔開荒時間
在園區交付前一個月左右,我司將從公司保潔中心抽調專業人員,協助管理處做好園區'開荒'工作,為以后的日常保潔打下良好的基礎。
(二)清潔開荒范圍
1、小高層、高層住宅公寓、商鋪、辦分樓的室內保潔,其中包括:地面、陽臺、踢腳線、室內玻璃、門、窗、開關、燈具。
2、公共樓道保潔,其中包括:樓道玻璃、花崗巖地面、可視門禁、有線網柜、欄桿、扶手、電表箱、單元門、臺階。
3、地下車庫保潔,其中包括:地面、緩沖道、管線、集線盒、標識牌、消防栓、滅火器。
4、外圍道路、綠化帶(公共設施)保潔,其中包括:地磚道路、草坪燈、公共路燈、綠化帶垃圾、石塊收集。
5、外墻清洗:園區所有樓宇的外立面墻面、石材、玻璃幕面。
6、大堂地面的晶面處理及大堂玻璃的清潔。
(三)質量標準
1、樓道臺階、電梯門廳花崗巖地面無明顯灰塵與垃圾,地面上無水泥結渣,充分體現花崗巖應有石材質地。
2、門、窗目視無積塵、無污漬,玻璃干凈透明,門框、窗框內縫隙無明顯灰塵。
3、踢腳線、有線網柜、開關、消防箱、滅火器、可視門禁、欄桿、扶手、電表箱、標識牌、燈具目視無積塵、無污漬,干凈、清爽。
4、地下車庫地面、緩沖道沖洗干凈、無積沙、浮塵,管線目視無污漬、無積塵。
5、外圍道路地磚沖刷干凈無浮塵、無垃圾,地面能充分體現出地磚應有的光澤。
6、樓宇外立面墻面、石材、玻璃干凈、明亮、無污跡、無灰塵、整體均勻。
7、大堂石材地面做晶面后光亮,達到星級酒店相關標準,玻璃清洗后干凈、明亮、目視無污漬。
五、建筑成品保護
(一)成品保護范圍
大堂(包括地面、大理石墻面、柱子);走廊(包括地面、大理石墻面);消防樓梯(扶手);電梯(包括電梯廳門、電梯廳頂部、門套、電梯轎廂);電梯前廳(包括地面、大理石墻面等);住宅戶內(包括進戶門、地漏、下水道預留口)。
(二)成品保護具體措施
◎ 大堂
1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設地毯,中間可用雙面膠加以固定。各幢樓宇均只設一個出入口供人員進出,裝修施工人員原則上要求其從地下車庫出入,具體根據實際情況確定。
2、大理石墻面、柱子:采用防潮紙做好保護,具體保護部位可視具體情況決定。
◎ 走廊
1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設地毯,中間可用雙面膠加以固定。
2、大理石墻面:采用防潮紙做好保護,具體保護部位可視具體情況決定。
◎ 消防樓梯
扶手:采用雙層防潮紙包裝扶手木材部分,并用透明膠加以固定。
◎ 電梯
每單元為兩臺電梯,成品保護期間將安排一臺為貨梯,另一臺為客梯。所有裝修材料和垃圾要求只能從地下車庫通過貨梯運載。貨梯轎廂內各部位保護措施繼續沿用施工方已做好的保護措施。
客梯現暫不作保護。在裝修高峰期間,業主進出較少,因此采取關閉客梯的措施。根據具體情況,再開啟運行。同時配備相關提示標識牌。
◎ 電梯前廳
1、地面:先采用防潮紙做底層鋪墊,再鋪設地毯,中間可用雙面膠加以固定。
2、電梯門口轉角(大理石):由于此部位著力點難確定,且考慮到外觀美觀統一,暫不做保護,因此采取的保護措施為:
(1)事先向開發商索要該部位大理石材質的有關資料,包括分攤至每平方米的費用標準;
(2)裝修戶申請裝修時,向其說明該部位的損壞將由責任人按實賠償。
3、涂料墻面:由于墻面表層為涂料,較難做成品保護措施,因此采取保護措施為:
(1)事先向開發商索要該涂料的顏色配比標準、涂料品牌、廠家等具體資料等;
(2)在業主基本裝修完畢后,管理處按照上述涂料相關資料作統一粉刷。
◎ 業主戶內
要求業主自行采取保護措施,管理處提供具體保護措施相關做法,供其參考。
1、進戶門:采用防潮紙或包裝紙板將進戶門易損傷部位包裝起來,并用雙面膠加
以固定。
2、地漏:采用較寬的透明膠加以封閉。
3、下水道預留口:采用塑料袋或其他可利用材料將預留口捆綁密封。
六、后續工程管理
我們在【宋都新城國際】的管理中,將整合dd物業的工程管理資源,針對本物業有小高層、高層、商鋪和辦公樓的多種物業類型的情況下,詳細制定各類操作規程和程序,結合實際情況制定好工程管理隊伍的建設方案,如管理程序上墻,員工定期組織不同形式的培訓等。工程管理方式主要采取表單式管理,通過各物業類型和設施設備的種類制定不同工程管理、維護、維修表單及標準,對設施設備進行維護、檢查及監督考核。設施設備工程管理的模式:以預前維護為主,維修為輔的管理模式。
七、搬遷入駐服務
管理內容
1、在業主領房前將所有資料準備齊全,布置業主入伙現場,為業主辦理領房手續提供一條龍服務。
2、憑業主所持的入伙通知單和各類必備證明,發放交房資料。
3、收回業主按規定填寫的各類表格,收取業主應繳納的費用。
4、陪同業主驗房,辦理領房手續。在驗房過程中,發現的房屋質量問題經業主確認后,填入《業主驗收交接表》。
5、對驗房交接中發現的房屋質量問題,協助開發商解決,做好與業主的信息反饋。
管理措施
1、制定《業主領房程序》;
2、策劃業主入伙現場布置方案;
3、按照業主領房程序,安排工作流程;
4、按規定辦理業主入伙手續。
八、二次裝修監管方案
(一)裝修管理
管理內容
1、在交付時與業主簽定《裝修管理服務協議》,告知業主在裝修前需辦理的有關手續以及裝修注意事項。
2、業主填寫《裝修備案表》,詳細說明二次裝修的裝修范圍、工期、裝修設計及裝修施工單位等,管理處進行備案,并書面告知業主及裝修施工單位《宋都新城國際裝修管理辦法》。
3、按照業主裝修申請中填寫的裝修范圍、裝修設計對裝修現場進行不定期巡查,是否按《宋都新城國際裝修管理辦法》進行文明施工。
管理措施
1、制定《裝修管理辦法》以及相關《裝修管理服務協議》。
2、明確《裝修登記程序》,便于業主及裝修施工單位辦理相關手續。
3、做好裝修進場的備案以及裝修現場的管理工作。
4、對裝修的物業進行分區域管理,并確定區域負責人。
5、對違章施工的行為,采取停工、恢復原狀等方式進行處理。
(二)違章處理辦法及措施
管理內容
1、把好裝修備案關。嚴格根據裝修設計圖紙,結合房屋裝修范圍,在裝修手續辦理過程中盡杜絕違章裝修行為的出現;
2、對裝修現場進行嚴格管理,做到每天有重點的巡查,避免違章裝修的出現;
3、巡查中若發現違章裝修或亂搭亂建現象,立即予以制止,把違反規定現象消除在萌芽狀態。對不聽勸阻者,報政府主管部門處理。
管理措施
1、制定完善的《裝修管理辦法》;
2、與業主及裝修施工單位簽訂相關《裝修協議》,明確責、權、利;
