盛園小區(qū)前期介入階段管理方案
盛和園小區(qū)前期介入階段的管理方案
(一)介入、合理規(guī)劃
1、針對小區(qū)實際情況,提前準(zhǔn)備管理方案
在前期介入工作中,我們一方面參與小區(qū)規(guī)劃建設(shè),另一方面,緊密結(jié)合e的實際情況,提前準(zhǔn)備管理方案,提交詳實科學(xué)的物業(yè)管理可行性調(diào)研報告。對e的物業(yè)管理進(jìn)行準(zhǔn)確定位,并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監(jiān)管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案等。
(二)做好驗收接管工作
在管理公司對e充分了解的基礎(chǔ)上,通過接管驗收這一工作程序,進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點,預(yù)測管理中可能出現(xiàn)的問題,準(zhǔn)備相應(yīng)的處理方案,真正做到有備無患,防范于未然。
e的驗收與接管程序如下:
步驟如下:
1、移交接管前的準(zhǔn)備工作
a.成立物業(yè)管理處。委托管理合同簽訂后,提前介入管理,擬派管理處主任、物業(yè)助理和機(jī)電管理人員到位,其他管理人員分步到崗,落實管理用房和員工宿舍,做好各項籌備工作。
b.成立驗收小組。工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場,了解小區(qū)設(shè)備設(shè)施、熟悉設(shè)備的構(gòu)造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設(shè)位置及走向及存在問題;填寫有關(guān)質(zhì)量記錄,以便盡快得到解決在。
1)移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表;
2)公共配套設(shè)施接管驗收表;
3)公共配套設(shè)施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表;
4)機(jī)電設(shè)備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。
2、物業(yè)資料的移交接管
a.接管樓宇資料的難證及部分移交的資料
3、產(chǎn)權(quán)資料
1)項目批準(zhǔn)文件;
2)用地批準(zhǔn)文件;
3)建筑執(zhí)照;
4)小業(yè)主姓名、產(chǎn)權(quán)、居住位置、建筑面積清單。
4、市府驗收合格資料
1)市建設(shè)工程竣工驗收證書;
2)市建筑消防驗收合格證;
3)物業(yè)綜合驗收合格證書;
4)用電許可證;
5)住宅使用說明書;
6)住宅保修書;
5、工程技術(shù)資料
1)竣工圖--包括平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水電、附屬
2)工程及隱蔽管線的全套圖紙;
3)地質(zhì)勘察報告;
4)工程合同及開、竣工報告;
5)圖紙會審記錄;
6)工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄)
7)隱蔽工程驗收簽證;
8)沉降觀察記錄;
9、竣工驗收證明書;
10)水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗合格證書;
11)砂漿、混凝土塊試壓報告;
12)供水試壓報告。
6、物業(yè)接管驗收程序
a.開發(fā)公司通知本公司接管驗收;
b.本公司驗收小組按《物業(yè)資料的接管移交》核對所接收的資料,簽發(fā)驗收復(fù)函;
c.本公司驗收小組同移交人對房屋質(zhì)量、使用功能、外觀選題、公共配套設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行竣工驗收;
d.對竣工驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計表,約定期限由移交人負(fù)責(zé)整改,并商定時間復(fù)核。
e.對住宅室內(nèi)物件無明顯不全,符合檢驗標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔(dān)保管責(zé)任。
f.業(yè)主(住戶)入住時,由物業(yè)助理陪同對室內(nèi)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量,對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題經(jīng)整理后報告管理處,并要求承建商在限期內(nèi)逐項返修,經(jīng)管理處或業(yè)主驗收后消項;
g.在保修期內(nèi),在使用過程中業(yè)主(住戶)或管理人員發(fā)現(xiàn)的由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷時,報告管理處查驗證實后,大中修由開發(fā)商責(zé)令承建商更換或返修,小修、急修可委托管理處維修,費用由承建商負(fù)責(zé)。
3)房屋接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn)
a.驗收項目
1)梁、柱、板主體;
2)頂棚;
3)墻面;
4)地(樓)面;
5)廳房;
6)樓梯、扶手;
7)插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);
8)接線盒;
9)開關(guān);
10)照明燈具;
11)供水系統(tǒng);
12)排污管;
13)地漏;
14)衛(wèi)生潔具;
15)防盜網(wǎng)(窗);
16)室內(nèi)配電箱;
17)水表、電表和煤氣表;
18)衛(wèi)廚之防水防滲處理。
b.驗收標(biāo)準(zhǔn)
住戶及房屋內(nèi)的水電配套設(shè)施等,參照建設(shè)部zbp30001-90標(biāo)準(zhǔn)和國家1997年7月1日頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到業(yè)主(住戶)的合理要求。
4)物業(yè)公共設(shè)施接管驗收項目及標(biāo)準(zhǔn)
a.驗收項目:小區(qū)的公共場所、娛樂活動設(shè)施及其水電等;
1)基礎(chǔ)設(shè)施;
2)天面;
3)公用天線;
4)消防設(shè)施(消防栓、消防箱);
5)公共路燈;
6)綠化;
7)公共道路;
8)垃圾箱(池);
9)垃圾轉(zhuǎn)運站;
10)崗?fù)?
11)車庫;
12)沙井、檢查井和化糞池;
13)明暗溝;
14)擋土墻、坡;
15)踏步;
16)臺階;
17)水池、水箱;
18)信箱;
19)景觀、雕塑及文化娛樂設(shè)施。
b.驗收標(biāo)準(zhǔn)
參照建設(shè)部zbp30001-90tlpe1997年7月1日頒布的《房屋按管驗收標(biāo)準(zhǔn)》及達(dá)到設(shè)計要求。
5)工程完善和工程遺留問題外理規(guī)定
a.工程完善
在房屋本體工程竣工進(jìn)行竣工驗收后,才進(jìn)行的部分公共配套設(shè)施的工程完善。
b.工程遺留問題
在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設(shè)計無法達(dá)到使用的要求、保修無法解決的設(shè)計缺陷等方面內(nèi)容。
c.處理措
施
1)管理處對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能,指定專人作好協(xié)調(diào)工作;
2)地發(fā)出的遺留問題及時向物業(yè)管理部匯報;
3)限制噪音施工時間,確保業(yè)主(住戶)休息;
4)給進(jìn)場承建施工人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全;
5)培強(qiáng)保安力量,監(jiān)督施工隊的人員管理;
