湖畔項目物業管理實施方案

湖畔項目物業管理實施方案

湖畔麗舍項目物業管理實施方案

為規范小區管理,為業主提供優質的物業管理服務,我公司將采取一系列的管理措施,確保小區品質。

一、管理目標

物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針,堅持“以人為本”的服務管理念,對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務,并在現有管理經驗及管理資源的基礎上,不斷調整更新,導入先進的管理理念,使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(并高于此標準),確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。

二、管理原則

為實現即定管理目標,追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益,在物業管理過程中將始終把握以下原則:

(一)服務第一、管理從嚴的原則“服務第一”是物業管理的宗旨,因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念,從業主及使用人的需求出發,強化服務機能,豐富服務內涵,提供優質、周到、及時的服務。“管理從嚴”是服務的保障和基礎,包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻,建立嚴格、周全的管理制度,實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。

(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則在日常管理中,要充分發揮兩個積極性,即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求,通過服務中心對小區實施專業化的管理,同時努力爭取業主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護物業,并自覺遵守業主公約,共同創建文明的辦公環境。

(三)物管為主、多種經營的原則在搞好日常管理和常規服務的同時,從物業的實際出發,開展一系列服務性的多種經營,既滿足廣大業主及使用人的不同需求,又增強物業公司的造血功能,增加經濟積累,以利于更好地為業主及使用人服務。

三、管理方法

(一)實施全程物業管理,從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議,構筑一個優秀的物業管理硬件環境;

(二)成立物業服務中心,配備專業管理人員,實施專業化管理;

(三)在公司現有管理資源的基礎上,充分借鑒行業先進管理經驗,積極培養高素質的管理人才,組建一支高素質的物業管理隊伍;

(四)制定一套切合實際的規章制度,確定一系列高標準的物業管理行為規范,以制度促管理,寓管理于服務;

(五)嚴格遵守有關物業管理法規,制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議,依法約束雙方行為;

(六)依照市場化、企業化的運作方式,提供全方位服務,開展多元化經營。

(二)物業管理服務項目

1、公共服務項目(全體業主能夠享受的服務,費用納入物業管理費):

(1)房屋公共部位的日常維修與保養;

(2)公共設施設備的維修與保養;

(3)小區內清潔管理,垃圾收集與清運;

(4)公共綠化的養護;

(5)公共秩序維護;

(6)消防管理;

2、有償專項服務項目

(1)有償維修類;

(2)代辦性服務;

(3)中介類服務;

(三)收費管理物業服務費構成

1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費、社會保險費等;

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;

3、物業服務區域清潔衛生費用;

4、物業服務區域綠化養護費用;

5、物業服務區域秩序維護費用;

6、物業企業辦公費用;

7、物業企業固定資產折舊費;

8、法定稅金;

9、企業利潤。

物業服務費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費,此部分費用將另行收取。收費內容和標準依照《河北省物業服務收費管理實施辦法》、《唐山市物業服務收費管理實施細則》(唐價經費字〖2007〗14號)執行。

(四)入住管理在辦理業主及使用人入住手續時,提供方便、快捷、及時、周到的服務,給業主留下良好的第一印象,為后續管理打下基礎。

1、管理內容:

(1)準備業主及使用人收房所需資料;

(2)為收房手續提供一條龍服務;

(3)按收房流程辦理領房手續:

1)根據業主及使用人持入住通知單和各類必備證明,發放交房資料;

2)收回業主及使用人按規定填寫的各類表格,收取應繳納的費用;

3)陪同業主驗房;

4)對驗房中發現的房屋質量問題,經業主確認后,填寫《業主驗房表》,將所有問題提交開發商,并督促解決。

2、管理措施:

(1)制定入住方案,準備各有關所需資料;

(2)按照收房程序,安排工作流程;

(3)策劃業主及使用人入住現場布置方案;

(4)按規定辦理業主及使用人的入住手續。

(五)檔案資料管理 加強檔案資料管理,有助于保存物業的歷史資料,維護管理的連續性和規范化,便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。

1、管理內容:

(1)工程檔案:從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等;(2)業主檔案:所有業主及使用人的租房合同(復印件),業主及使用人的基本情況登記表、裝修申請表等有關的登記表等;

(3)財務檔案:逐年形成的財務收支報表、物業維修基金使用報表等;

(4)文件檔案:有關物業管理法規政策、公司文件等;

(5)管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。

2、管理措施:

(1)制定檔案制度,并嚴格執行;

(2)專人管理(由負責內勤的管理員擔任),專室專柜,編目造冊,存放有序并且尊重業主及使用人的隱私,保守秘密;

(3)科學管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達100%;

(4)建立各類資料的電腦管理,計時可靠的掌握相關信息,提高管理水平。

(六)房屋及公共設施設備管理房屋管

理,尤其是共用設施設備的管理,直接影響到物業的使用年限及使用安全,直接關系到業主及使用人的安全,是物業管理的重中之重。

1、管理內容:

(1)房屋公共部位管理:根據現狀,分別制定不同管理計劃,確保房屋保值增值。

a、已交付房:

1)房屋交付時,及時與業主簽訂業主公約,書面告知房屋裝修管理規定,并建立業主檔案;

2)加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節嚴重者,提請有關行政管理部門依法處理;

3)裝修期間,應及時進行房屋公共部位的保護,確保房屋的安全、美觀。

b、空置房(含業主托管房):

1)定期到空置房查看、通風;

2)對房屋和設施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發現問題或盡快處理,或及時通知業主。

c、公共用房

做好公共用房(公共設施用房等)的維護、保養,發現破損,及時維修,確保房屋的安全、美觀。

(2)設備設施維護:

1)公共水電設施設備定期巡查,發現損壞,及時維修;

2)水泵、風機房、電梯機房等設備定期巡查;

3)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;

4)智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合,制實時運行檔案;

2、管理措施:

(1)加強裝修戶管理,督促業主及使用人做好裝修前期申報工作,并經常進行現場檢查,發現問題及時制止,緊急情況時可采取停水停電等措施防止危害擴大;

(2)對所有的維修人員進行全面培訓,清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統的操作及維護;(3)對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,以便最快的速度查得設備的各項參數,確保系統的最佳運行狀態;

(4)對所有的設備幾配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產品的更新換代;(5)建立維修人員值班制度,確保維修及時,且有回訪制度和記錄;

(6)采取日常巡視及定期保養相結合的辦法,確保房屋及配套設施完好。

(七)綠化保潔管理

綠化保潔直接關系到小區形象及業主生活環境,也是評定物業管理質量的一個重要指標。

1、管理內容:

(1)綠化養護:綠化工應做到管理日常化、養護科學化。

1)根據氣候,給花木適量澆水;

2)根據花木長勢,給花木適量施肥,適當松土;

3)制定預防措施,防治病蟲害;

4)及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正,整修或補種合適的苗木、花草;

(2)清潔衛生:通過日常保潔工作,使小區公共環境和公共部位整潔,公共設施潔凈、無異味、無破損。

1)樓層公共區域每天清掃;

2)小區道路、小品、綠化帶等公共部位每天清潔。

3)每天定時收集垃圾,確保垃圾袋裝化,定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒;

4)對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。

2、管理措施:

(1)建立綠化保潔制度,按月制訂養護計劃,按操作規程規范操作;

(2)加強業務培訓,增強專業技能,聘請專業人員指導養護;

(3)落實“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務中心經理抽查),加強日常監督檢查;(八)治安管理

運用現有的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性,維護物業和業主及使用人的安全,這是物業管理工作的重要內容,我們采取常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。

1、管理內容:

(1)常規防范:采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式,協助公安機關維護大廈公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業、業主及使用人安全的行為。

a、門崗的任務:

1)維護出入口的交通秩序,車輛按有關規定的停車制度執行,加強機動車、非機動車管理,做到停放有序;

2)對外來車輛和人員進行驗證、登記;

3)嚴禁攜帶危險物品進入小區;

4)為業主提供便利性服務。

b、巡邏崗的任務:

1)按規定路線巡視檢查,不留死角;

2)巡查車輛停放情況,維護道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;

3)對小區內的嫌疑人員進行檢查防范;

4)對小區及樓宇安全、防火檢查;

5)對裝修戶的安全檢查;

6)防范和協助公安部門處理各類治安案件;

(2)技術防范:

應用安全報警監控系統、周界報警系統,對小區內的治安情況實施24小時監控,以確保安全。1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施,并及時通知值班秩序維護員,進行現場處理。2)值班秩序維護員配合公安機關處理治安案件。

2、管理措施:

(1)實行半軍事化管理,制定管理和獎懲制度,嚴格付諸實施,以增強秩序維護人員的工作責任心;

(2)強化內務管理,開展系統化軍事素質培訓,提高秩序維護人員的思想素質和業務技能;(3)加強秩序維護人員的行為規范教育,服裝統一,佩證上崗,語言文明,舉止得當;

(4)嚴格執行巡更點到制度,確保巡邏質量;

(5)監控中心定期檢修、保養,確保監控設備完好;

(6)保證監控、值勤記錄詳細完備,建立安全管理檔案。

(九)消防管理

消防管理是物業安全管理的重點,因此要根據消防法規的要求,結合實際,切切實實地做好消防安全工作,確保業主的生命財產安全。

1、管理內容:

(1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及組織;

(2)做好消防監控中心的管理;

(3)做好消防設施、器材的管理;

(4)保持消防通道的暢通;

(5)加強裝修期間的消防安全管理;

(6)嚴禁違章燃放煙花爆竹;

(7)嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;

(8)防止電器短路等引發火災因素。

2、管理措施:

(1)制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制,做到責任落實,器材落實,檢查落實;

(2)制訂消防事故處理預案,防患于

未然;

(3)建立義務消防隊,定期組織消防安全學習及消防演習;

(4)定期進行消防檢查,預防為主,防消結合,發現隱患,及時消除;

(5)做好消防器材、設備的檢查保養,使之始終處于完好狀態;

(6)制止任何違反消防安全的行為;

(7)積極開展防火安全宣傳教育,定期向業主講解消防知識;

(8)發生火災,及時組織補救并迅速向有關部門報警。

以上是我公司擬對湖畔麗舍項目的實施的物業管理方案,我公司將嚴格按照國家及唐山市有關