第1篇 某商城管理處日常運行應急措施
商城管理處日常運行應急措施
1停電應急處理措施
zz國際商城配電系統設計了柴油發電機作為突發停電的應急備用電源。平常發電機設定為自動工作狀態,一旦發生高壓環網柜或高壓變電站故障、檢修,發電應急備用電源啟動。
突發性市電停電后,自動設計狀態的發電機會在很短時間內起動運行提供備用電源。如發電機不起動,值班員應即時采取以下措施:
*首先查明故障原因,根據具體情況啟動備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。
*查發電機主控制箱上選擇開關的設置是否正確,如打在“停”或“手動”位置,應按日常檢查程序進行檢查,情況正常將選擇開關擰到“自動”位置。
*如選擇開關位置正常,則檢查切換柜擇位開關,如有錯,即刻糾正將其打在“自動”位置。
*若以上兩項都正確,則應檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀,則應先斷開主回路開關,分回路斷路器,更換后恢復合閘。在故障處理過程中,應先斷開“市電、備用”電源切換柜,并即刻通知監控中心值班員、電梯值班員等做好應急準備等事項。
*檢查各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應急燈是否起用,并保證動作正常,作人員疏散照明之用。
*如當班值班員無法短時間內消除故障,應及時向主管領導匯報,并通知業主做好應急準備。
*事故處理完畢作好工作記錄,工作總結。上報管理處經理及業主。
2給排水系統應急處理方案
市政供水計劃性停水,管理處提前通知業主,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。
市政供水管網故障造成突發性停水,來不及通知業主時,管理處設法滿足業主生活用水,事后向業主說明原因。
由于供水設備故障造成突發事故,按下列程序執行:
*接到事故報警后,機電運行維修組人員應在5分鐘內趕現場控制事態發展。查出事故原因,及時搶修,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。
*加壓泵出現故障停止運轉時,值班員應及時將該泵控制電源分閘,掛指示牌匾,并及時將備用泵投入使用,即時通知相關負責人組織搶修。
*主管網漏水或爆管時,應即時停泵,關閉進水閥門,分管網漏水或爆管時,應即時關閉分管網閥門,并及時進行搶修。
*事故不能在2小時處理的,管理處經理簽發停水通知單,并附上處理方案告知業主。
排水部分突發事故:
*排水主管爆裂或堵塞時,應及時與市政排水主管部門取得聯系并組織搶修。
*污水井、雨水井管網爆裂或堵塞時,應及時組織搶修。
*停車場集水坑排水不良時,應即時用潛水泵將水排除,并對排污泵、管網作檢查、搶修。
*設備、物資等受到排水影響引發不良后果現象的,應及時采取保護措施并通知相關人員到現場及時搶修。
4電梯應急處理方案
無論是停電或電梯自身發生故障造成意外停梯,還是因為消防系統報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,乘客按以下程序執行,保證乘客人身安全。
*當消防系統報火警引起停梯時,消防值班人員應沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數量,電話通知保安值班人員急赴現場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮靜。現場確認發生火災時,必須立即通知管理處組織人員滅火救災;同時根據火災輕重程度不同,對設有可作消防專用的電梯,將乘客運送到安全層站。通知司機或管理人員盡快在安全樓層停車,把乘客運送到安全層站。轎廂開到安全的樓層,在乘客確已完全撤出后切斷電源,把各層廳門關閉,防止向其他樓層延燒。若系統誤報。盡快排除故障,恢復電梯正常運行。
*突發性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知電梯管理人員,根據樓層指示燈或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟放被因乘客:
a停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關好。
b轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關閉狀態,應先將其完全關閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關好。
c手動盤車時,至少兩人進行,一人雙抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(以高于或低于樓面不超過0.5米為準),應松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。
*電梯自身發生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業人員排除故障,恢復電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處及業主。
5消防系統應急措施
監控中心24小時對各區域實時監控,同時認真落實巡邏制度,保安、清潔、機電人員要勤于檢查、巡視,保證在自己的責任區內及時發現火災隱患,真正做到火災早發現、早撲滅、少損失。一旦發生火災,保證火災能初期在短時間撲滅,消除火災對人員疏散的威脅,減少火災損失,確保人員生命安全,按以下規定進行:
發生火災時,監控中心立即通知有關人員進入火災應急狀態,并啟動義務消防員、保安員等進入著火區域搶險,爭取在火災發生初期,利用大樓內自有的消防器材滅火。
若火勢迅猛,管理處無能力滅火。應盡量控制火災曼延,立即向“119”報警并組織人員疏散。根據著火區域的地點和火情的變化,作出相應的滅火方法和步驟:
*消防人員引導消防車和消防人員并組織突擊隊員進入火場。
*監控中心人員開啟消防廣播,通知引導人群迅速撤離火區。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災有可能蔓延的樓層人員進行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮靜,按指揮進行自救、疏散。
*配電管理人員應切斷火場內所有電源。確保火勢不因電器設備引起曼延。同時隨時做好備用電源的轉送工作。
*給排水管理人員迅速啟動水泵,保證消防水壓正常,有足夠水量滅火,
*空調管理人員同時啟動排煙設備,對疏散樓梯保持正壓送風。
*電梯管理人員按照電梯應急管理規定,利用消防梯進行疏散,并將客梯全部降至底層鎖好,禁止使用。
火災消滅后,相關人員對工作情況進行總結,清理損失,作好善后處理工作后。將整理后以報告形式上報業主。
6突發事件處理
當轄區內出現盜竊、搶劫、斗毆、交通堵塞、急癥、臺風、設備故障、水電氣故障、水浸、電梯困人等情況時,為能迅速果斷地處理這些突發事件,管理處建立突發事件的處理程序,以便快速及時地處理好這些問題,及時化解矛盾和減少損失。
6.1對犯罪分子盜竊的應急措施
當班保安員發現盜竊分子正在作案時,要保持冷靜,立即發出信號,召集附近的保安員支援。同時通知各部門控制人員外出,防止罪犯逃跑。盡可能當場抓獲罪犯,連同證物移送公安機關處理,事主在場的,也要請其一起到公安機關作證,領回被盜物資。
保護作案現場,禁止無關人員觸摸現場,痕跡和移動現場的遺留物品,有利于公安機關偵察破案。
對重大可疑被盜現場,可將事主和目擊者反映的情況及時向公安機關作出詳細的報告。
對可疑作案人員,可采取暗中監視措施報告公安人員處理。
6.2對犯罪分子搶劫的應急措施
保安員在執勤中遇有公開使用暴力或其它(如打、砸、搶)強行奪取或毀壞公司和客戶財產的犯罪行為時,要切實履行保安員職責,立即進行報告處理。
迅速制止犯罪,保持鎮靜,沉著勇敢,設法制服犯罪分子,并立即發出信號,召集附近的保安員或群眾支援。
罪犯逃跑,又追趕不上時,要看清人數、衣著、面貌、身體特證,所用的交通工具及特征等,并及時報告管理處,重大案件及時撥打110報警。
有固定現場的,要保護好現場,在公安機關現場勘查完畢前不能離開。若在運動中作案的沒有固定場所的,對罪犯的遺留物品,作案工具等,應用鉗子或其它工具提取,然后放在白紙內妥善保存,交公安機關處理。
事主或在場群眾如有受傷的,要立即設法盡快送往醫院治療搶救,并迅速報告公安機關。
6.3對轄區內人員斗毆的應急措施
當保安人員在值班中,發現轄區發生斗毆事件時,必須采取如下應急措施:
積極勸阻斗毆雙方離開現場,緩解矛盾。勸阻原則:勸阻雙方住手、住口;爭吵或斗毆的雙方或一方勸離現場;持有器材斗毆應先制止持械一方;有人員受傷應先送傷員到醫院治療。并應及時報告管理處領導,由領導出面調解。
在勸阻過程中,切記不能動粗,不能惡言相向。
確認已違反治安管理條例或屬犯罪行為,應及時報告公安機關,或將當事人扭送公安機關處理。
提高警惕,防止壞人利用混亂之機,進行破壞活動或偷盜財物。
說服、勸阻圍觀群眾離開,確保轄區內的正常治安秩序。
協助公安人員保護打斗現場,收繳各種打斗工具,辨認為首分子。
6.4交通應急措施
為確保僑鴻國際商城車輛進出暢通,當發生交通堵塞或交通意外時,采取以下應急措施,并立即報管理處領導。
當地下車庫出口處出現交通堵塞時,屬于車輛碰撞,情節輕微的,應迅速指揮車輛駛離出口再協商處理,及時恢復交通。當發生意外雙方不能及時解決,應撥打122報警并保護好現場。若有人員傷亡的,應及時將受傷人員送往醫院治療。當出現車主不愿交費而故意堵住出口的情況,道口崗保安員應及時逐級上報,與業主講道理,直至解決問題。
當地下車庫進口處出現交通堵塞時,屬于車輛碰撞,情節輕微的,應迅速指揮車輛駛離入口再協商處理,及時恢復交通。當發生意外雙方不能及時解決,應撥打122報警并保護好現場。若有人員傷亡的,應及時將受傷人員送往醫院治療。若出現無法及時保持地下車庫入口暢通的情況,應設專人及時指揮所有車輛改道從另一入口進入車場,直至恢復正常。
車輛在車場內發生意外時,及時攔阻肇事車輛,協助事主處理,并保護現場,同時指揮疏導車輛。若車輛碰撞損壞場內設施的,車場巡邏保安應及時報管理處處理。
6.5遇急癥病人的處理
第一時間到病人所在的地方。通知管理處領導,在可能的情況下通知病人所在單位或家人,并及時將病人送往附近的醫院。情況危急時,速撥打120急救電話。
6.6臺風應急措施
在臺風來到之前,我們要把轄區內所有在室外的設施按需要進行加固,如綠化設施、公共設施等,臺風期間要注意做好防臺加固工作。
在臺風來到之前,通知業主檢查并關閉所有樓內的窗戶;
在臺風來時可能造成停電,我們要準備好應急燈并保證其電力充足;
做好天面排水溝及排水口的疏通工作,確保暢通;
搬離一切可能會發生高空墜物的物件,或對物件進行加固。
發生強臺風期間,所有員工(含非值班人員)均應聽候調配,隨時聽從指揮對緊急情況進行處理。
臺風過后,檢查所有排水設施有否堵塞,出現堵塞,及時疏通。
檢查轄區內有無受損及受損的情況,并進行記錄。
對受損物品及時進行修復、更換。
6.7高空墜物應急處理程序
發生高空墜物后,應即時查看損壞及損傷的情況。若無損傷,則應在現場拍照取證,調查可能拋擲物品的樓層區域,并多加觀察。
若出現損傷物品的情況,盡快通知遭損壞物品的業主到場處理。調查發生的時間及經過,記錄后由當事人簽字。查明肇事者后再通知當事人協商解決。
若出現人員傷亡情況,先將病人急速送往醫院或撥打120急救電話。并保護好現場,打110報警。并協助公安部門調查可能拋擲物品的樓層區域,并多加觀察。
出現高空墜物情況,均需在商城內張貼告示,闡明危害,以引起重視。杜絕類似事件再次發生。
6.8車輛失損應急處理程序
當發生車輛失損情況時,客戶服務中心接報后速往現場協助處理。
遇車輛被盜情況,應及時封鎖現場,并報警。
遇車輛受損情況,應查明原因。
若是屬于車主原因,造成自身車輛損壞,應協助車主取證并理賠;若是不同車主間的車輛行駛時相撞,應控制現場局面,協調雙方冷靜處理;必要時協助保護現場并取證。若是行駛的車輛碰撞了停放的車輛,應盡快找到停放車輛的車主,立即通知其到現場處理。必要時扣住肇事車輛,直至協商解決。若車輛碰撞造成交通堵塞,應注意控制現場交通,及時疏導。
若是屬于管理原因,應第一時間拍照、保護現場并記錄,有肇事方,由肇事方負責賠償,無法找出肇事方,管理處按實際具體情況進行處理。必要時報公司處理。
第2篇 某商城消防安全管理措施
商城消防安全管理措施
1消防管理責任劃分:
1.1管理處經理作為zz國際商城的消防安全責任人,全面負責zz國際商城的消防安全管理工作。
1.2管理處機電運行維修組負責消防設備的運行、維修保養及日常管理。
1.3管理處機電運行維修組設監控中心,監控中心的消防值班員24小時進行消防監控。
1.4機電運行維修組設消防員負責消防安全檢查及日常管理,檢查滅火器材配備是否齊全,檢查消防隱患并督促消除隱患。組織消防演習(每年兩次)及消防試驗(每月一次三地聯動試驗)的實施。消防員每月巡視一遍所有防火分區內的消防安全情況,并做好巡檢記錄(日常巡查由保安員負責)。
1.5義務消防員:
1.5.1治安保衛組全體保安員均為義務消防員,平時接受防火知識培訓及消防演習訓練。隨時可以投入保衛商城的滅火實戰中。
1.5.2在火災情況下,管理處每個員工都是義務消防員,自覺參加現場的滅火及救護工作。
2消防管理措施
2.1落實崗位責任制:建立消防員職責、義務消防員職責、監控中心值班員職責。
2.2轄區內動火須由機電運行維修組消防員審核后報管理處經理審批,批準后方可動火(大型動火作業須經甲方批準后實施)。消防員在動火前、中、后應加強巡視,確保無火災隱患。
2.3定期對滅火器材進行檢查、保養。消防員每月巡視一遍所有防火分區內的消防安全情況,發現問題及時糾正。巡視內容包括:
消防器材是事按要求配備,數量足夠:
所有消防水閥是否處于開啟狀態;
消防管道壓力是否正常,有無滲漏現象;
消防水箱水源是否充足;
煙感、溫感是否完好;廣播是否丟失;送風閥是否關閉;
消火栓封條是否完好,配件是否齊全;滅火器壓力是否符合要求;
防火門、消防通道是否暢通;庫房內照明是否符合要求;
是否存在消防隱患;
主機板指示是否正常。
2.4保安員負責消防設施的日常檢查,管理處其他員工發現消防設施損壞或缺失要及時與消防員聯系,由消防員負責修復及補缺。
2.5對于出現火警情況,監控中心人員即時通知相關人員第一時間趕到現場查明情況,屬于誤報的,現場人員即時反饋到監控中心,查明原因消除故障,恢復系統正常。屬于誤報引起的其它情況,如電梯迫降等,應即時告知電梯內的乘客不要驚慌,說明原因,并及時做好解救工作。屬于火災火警的,按火警處理程序處理(見突發事件處理部分)。
第3篇 國際商城機電設備設施管理措施
z國際商城對物業管理中設備管理要求很高。我物業公司根據多年的實際物管經驗,針對z國際商城的主要設備技術特點。制定一套切實可行的設備管理制度。確保建筑物內所有機電設備在節能、環保的前提下,能有效的發揮設備的運行效率。延長設備的使用壽命。確保物業的保值、增值。
1、z國際商城設備設施的特點
1.1電梯、消防、設備智能化等專業性設備。均采用先進設備。要求物業公司操作人員對設備基本性能及操作熟識程度高
1.2各機電設備數量多,工作特性復雜。要求物業公司制定確實可行的管理制度及節能措施。
1.3各機電設備分布面廣,功能各異,要求物業公司必須全面掌握所有設備情況。列出詳盡的設備臺帳,周密的設備保養計劃,編制有效可行的應急措施
2z國際商城機電設備管理的原則和目標
2.1機電設備設施管理的原則
a、預防為主,堅持日常保養與計劃性維修保養并重,使設備時刻處于良好狀態。
b、對設備做到'三好'、'四會'、和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好設備;'四會'即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。
c、實行操作人員維護與專業人員維修相結合。以操作人員進行日常維護保養為主,同時要求維修人員對出現的問題及時維修處理。
d、完善設備管理和定期檢查、維修制度。制定科學的保養規程,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
e、修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。
f、規范供配電設備設施運行與維修保養管理工作,確保供配電設備設施正常運行。
g、推行科技型物業管理模式,采用科學的管理方式和手段。
2.2機電設備運行管理目標
a.提高設備的運行效率,保證運行質量。最大目的是提高運作效益。
b.保證各項機電設備的正常運行,確保為業主提供一個舒適、安全、高質量的辦公環境。
c.發揮機電設備的管理優勢,確保業主的設備達到原有的設計性能,并適當延長設備的使用壽命,確保業主的物業保值、增值。
3機電設備的基礎管理
a、設備管理維修組織的設立
為了保證各系統設備正常、安全、可靠運行,在接管本物業之前,即著手組建樓宇設備管理組織機構,負責設備運行和設備維修兩方面的工作,以便順利開展各項設備管理維修活動,實現設備管理的各項目標。我們設立機電運行維修組,作為物業接管后專門的樓宇設備管理維修組織機構,并接受公司技術部門的指導。
物業管理正式運行后,機電運行維修組負責行使各種樓宇設備(合同范圍內)使用壽命期內的綜合管理職能,保證設備資產的使用效益,按照現代設備管理方法,保證設備管理和維修運行高效、便捷,滿足用戶對設備使用功能的要求。
b、設備資產管理
設備資產管理的主要內容包括建立設備資產臺帳、建立設備資產檔案、編制設備資產統計表,我們主要負責設備資產臺帳管理。
接管本物業的初期階段,由我公司專業工程師對各樓各系統主要設備進行分類、統計、整理、標識、編號和登記,建立一套完整的設備臺帳,便于日后維護管理查閱。
c、制定設備管理制度和考核指標
在物業管理初期,管理處機電運行維修組組織有關人員針對物業的特點,從各系統主要設備的性能參數、技術規范和運行要求,結合我們多年物業管理的經驗,制定一套行之有效的有關設備運行、維護、保養和維修的程序文件、操作規程、巡視維護規定等指導性文件,為今后的物業管理具體實施工作提供規范化、科學性的指南。同時,還制定各崗位人員的崗位責任制度、各設備機房管理制度等文件,明確劃分各崗位人員的職責,規定各設備機房的管理要點。
正式接管以后,在整個物業管理的各環節、各階段,針對各系統設備,我們始終按照《全國物業管理示范商城考評標準》的具體要求分解、量化各項考核指標。
3.1機電設備前期介入管理
3.1.1前期介入管理流程
存在問題
合格
3.1.2機電設備的調試、驗收、接管
a.前期介入的機電管理人員應仔細研讀專業圖紙,了解設備的基本技術參數,熟悉各專業施工人員,為以后設備在保修期內維修建立良好的關系。
b.管理處機電設備人員進行全面的設備檢查,調試各種設備。在較短時間內盡最大可能掌握設備的性能、結構、參數、工作環境、操作要領,熟悉管網、線路走向及相關控制的具體位置,并做好詳細記錄,并做好已完工產品的保護。
c.應主動與業主溝通、協商驗收接管問題,雙方應盡量統一驗收標準(以相關國家驗收標準為主),安排好交接具體人員,時間及相關注意事項。
d.雙方按規定做好驗收,經驗收人員檢查設備無質量問題,相關的設備、設施圖紙資料及運行、維修資料都提供齊全后,以雙方在驗收報告上簽字為準,交接完成。
3.1.3機電設備管理人員的培訓。
積極與業主溝通,對于特殊設備施工方要對操作人員進行崗前培訓,管理人員應虛心學習,認真記錄,為以后的管理打好基礎。
3.1.4完善機電設備管理制度
根據z國際商城現場的實地考察,經過與業主、原管理單位的溝通,通過對設備的實地詳盡了解,建立設備臺帳,設備檔案,編制設備保養計劃, 制定各項職責、操作規程、可操作的各項設備應急事故處理規程。
9.3.1.5在業主的指導下,管理處機電人員應做好設備的試運行工作,并將工作重點由前期介入管理逐步向設備正常運行、管理工作過渡。
3.2機電設備運行與維護管理(正式管理)
設備使用與維護管理是設備使用期管理的主要內容,其目的是通過對設備使用與維護的科學管理,正確使用和精心維護設備,從而保持設備的技術狀態,防止發生突發性故障,降低故障發生率,延長設備使用壽命,提高使用效率。
3.2.1z國際商城機電設備管理
a.設備操作管理;
*制定符合z國際商城設備特點的各主要設備的操作規程,并完全按操作規程進行日常操作,保證設備的正常使用,避免誤操作發生事故。
*各主要設備設24小時值班,每天按規定對設備進行巡視,檢查、操作,并做好記錄。
*建立嚴格的交接班制度,崗位制度,考核制度,確保機電設備管理目標的實現。
*建立嚴格的持證上崗制度,要求設備操作人員掌握'三好、四會',三好:管好,維護好;四會:會使用,會維護,會檢查,會排除故障。
b.設備維護保養管理
*建立健全鷹商城設備的維修保養制度,是保證設備正常使用的必要手段,通過維護保養,不僅可以使設備隨時處于良好的運行狀態,而且可以保證各項運行參數合格,達到設備設計性能的最大發揮及延長使用壽命的目的。
*針對z國際商城設備的不同特點,建立周密的保養計劃,上報業主批準后做好保養工作,在'清潔、整齊、潤滑、安全可靠'的保養要求下,查找和預防故障的發生,避免不必要的事故發生。
*維護保養類別及內容
日常維護保養:由設備操作人員按照各項設備的基本操作要求,對設備進行清掃、擦拭,對各專業設備運動部件加油,潤滑,檢查各種監測設備的技術參數是否正常,緊固松動部件,消除故障隱患,
定期維護保養:管理處專業工程師在年初針對不同設備制定維保計劃,上報業主批準后,按計劃由設備操作人員在工程師指導下按要求對設備進行局部拆卸,檢查情況,更換易損易耗件,排除隱患,確保設備在下一運行周期內健康運行。
專業外委保養:專業性非常強,需具有相關資質方能進行維護保養的設備,由管理處工程師對合格供方審查合格后,上報業主,經業主批準后,按照設備的特點,有針對性的制定委托保養合同、考核標準及考核辦法,由管理處專業設備的分管人員對外委單位進行監督,考核。對外委單位實行合格供方評審制度,實行全程式管理,對于不能按合同要求完成委托項目或存在較大質量隱患的專業單位,立即解除合同,重新評定合格專業維修單位。
*維修保養的基本要求。
整齊:設備裝置及控制線路完好、整齊。設備附件,運行維護工具、儀表、材料、備件應擺放整齊。
清潔:設備內外可視部位清潔,無破損,銹斑、塵垢、無漏電、漏水、漏氣,漏現象,工作現場整潔。
潤滑:按規定周期檢查換油,清洗或更換過濾網,保持油質良好。
安全可靠:設備電氣電子操作控制系統靈敏完好,絕緣及接地牢固符合要求,安全保護性能完好,監控指示儀表準確完好,防護裝置有效,
無超壓、超溫、超負荷工作狀態,檢修設備工具的監視測量裝置在精度允許范圍內。
*設備維修保養的流程
4設備維修管理
設備在使用過程中,零部件不可避免會發生磨損、變形、腐蝕、斷裂,當磨損程度達到一定程度時,設備的技術狀態逐漸劣化,性能下降,功能降低,甚至喪失使用價值。根據設備運行的具體情況,我們對設備局部或整體進行拆卸以更換磨損變形嚴重以及功能完全喪失的零部件,并進行適當的調整、調試,恢復設備的正常使用。
4.1設備維修方式
預防維修:按預先制定的維修技術和計劃要求進行預防性維修與修理,可分定期維修和狀態維修,定期維修以設備工作時間(包括運行時間和停歇時間)或以設備運行時間為基礎進行的預防維修,本質上是一種周期性修理方式,根據設備性能、使用特點、磨損規律和狀態,預先制定維修類別、維修間隔期及維修工作內容和要求。它適用于設備的故障及性能劣化與使用累計時間直接關聯的零部件或平時需連續運行,無法停車的功能輸出及流程類設備,目的是消除故障隱患,增加設備的可靠度。狀態維修以設備技術狀態為基礎的預防性維修,根據日常維修、定期檢測和診斷提供的設備狀態信息,經過統計分析處理,了解掌握設備故障隱患,零部件劣化程度,適時的有針對性的進行專項預防性維修。
改善維修:對設備局部或零件的設計結構、尺寸、材質加以改進、改裝,以減少故障、增加設備的可靠度和維修性的措施。
事后維修:對設備已發生的故障或性能減低到規定要求以下的狀態進行修理,也成故障修理。
4.2維修方式的選擇
為了保證用最經濟的費用獲得最佳得設備維修效果,我們根據設備運行得可靠性要求,故障頻率、配置情況、運行維修管理組織和人員等情況。靈活選擇合理得維修凡是,在保證設備維修質量和設備使用功能得前提下,追求設備維修得合理經濟性。
從設備故障產生的過程、時間來看,設備故障有隨著時間的延長而逐漸磨損、疲勞、腐蝕、蠕變而產生的規律性故障;有因某種異常因素的作用,在設備任意運行時刻產生的突發性隨機故障。
有發展期的規律性故障,如導軌、剎車片、密封環等磨損故障,通過觀察、記錄或預測故障發展的征兆,我們采用定期維修或狀態維修的方式排除設備故障。
無發展期的規律性故障,如電器電子元件損壞、桿狀零件的斷裂等。如果故障點發生在重點設備的零部件上,直接危及到設備正常、安全運行,我們采取緊急維修的方式排除設備故障。如果故障點發生在非重點設備的零部件上,沒有威脅到設備的正常、安全運行,我們采取事后維修的方式排除設備故障。
有發展期的突發性故障,典型的如軸承,由于磨損、疲勞、軸承的軌道、滾珠會產生微片剝落形成麻點,若不及時更換,在某時刻就會產生突發性故障,我們充分狀態檢測的手段,采用狀態維修的方式排除故障。
無發展期的突發性故障,如在異常因素作用下(過載、過熱、過流、沖擊、斷流等)瞬間及產生斷裂、燒毀等突發性故障。根據設備的重要性程度、主備用情況采取緊急修理或事后更換修理。
4.3維修類別
大修:按維修計劃,對設備全部或大部分拆解,修復基準件、主運轉件,更換或修復全部不符合技術要求的零件,修理、調整電氣電子控制系統,更換老化的元器件,修復附屬裝置,整理翻新設備外觀,恢復設備規定的技術狀態,每三年進行一次。
中修:將操作維修人員的感官和專用檢測儀器相結合,對設備進行有針對性、有目標的檢查,獲取設備故障發展過程的征兆,制定相應的維修計劃,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構,必要時對基準件、主運轉件進行局部修理、調整、校正,恢復修理項目的技術狀態。通過設備中修,我們避免了定期維修(主要是大修)時,單純依據設備累計運行時間,而忽略原始質量、運轉條件、負荷率、維護保養優劣程度,按照常規經驗或統一的修理周期結構及時間間隔安排大修造成的過剩修理(某些零部件技術狀態尚好卻安排了修理或更換)或設備修理(某些零部件技術狀態已劣化卻未安排修理或更換)“帶病”運行的狀態。每年進行一次。
小修:除定期維護保養的全部內容外,針對巡檢、定檢發現的問題,更換或修復磨損件和已產生故障的元器件,調整、緊固運動件、連接件,恢復設備正常工作能力。
定期調整與安全性檢測實驗:定檢調整即定期精度調整,對機械設備定期實施幾何精度檢查調整,檢查調整運動部件運動相互配合間隙,以達到精度和穩定的要求。安全性檢測實驗是對動力設備和動力管線的要害部位和關鍵性能參數,按技術要求(規定的時間周期和性能參數指標)采取各種實驗、測量和測試措施,以掌握動力設備及其系統在相鄰兩次計劃修理期間的運行的可靠性和安全性,以及時發現隱患,預防事故發生。
5z國際商城分系統設備管理
5.1.供配電管理
a、每日保養維修由設備責任人巡視檢查一次并記錄。
b、每周由設備責任人維護保養一次如下項目:動力和公共照明配電箱、低壓配電室及環網柜外表除塵、配電室室內射燈、路燈、出入口應急指示燈;各電器設備運行是否正常。并做好記錄。
c、每月保養維修
由設備責任人維護檢修一次如下項目并記錄。
*緊固動力配電柜所有開關接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電度計量表接線端子,并除塵。
*檢查所有空氣開關、斷路器、電表等配電設備。
*檢查動力配電柜互投裝置手動、自動轉換是否靈敏。
d、年度保養維修
*由設備主管組織設備責任人緊固所有配電箱開關、母排螺栓、詳細檢查、測試聯絡開關的電氣、機械聯鎖裝置,對開關機械轉動部位加少量潤滑油脂,清理電纜溝雜物并作 檢修記錄。
*管理處經理審核檢修記錄。上報z國際商城。
5.2電梯系統管理
a、為確保電梯安全運行,對電梯進行管理維護和檢查,管理處應設專職人員負責,委托有資格的專門檢修和保養電梯的單位維修保養。
b、進行維修保養和檢查的專職人員,應有實際工作經驗和熟悉維修、保養要求。
c、維修人員應每周對電梯的主要安全設施和電氣控制部分進行一次檢查。
d、電梯委保單位在管理機電專業人員監督下按合同要求進行保養維修。并作好相關記錄。
e、發現電梯有故障應立即停止使用,待修復并經仔細檢查后方可使用。。
f、若電梯停止使用超過一周,必須先進仔細檢查和試運行后,方可使用。
g、電梯的故障,檢查的經過,維修的過程,維修人員應在電梯履歷表中作詳細記錄。
h、電源電壓、頻率、相序,必須符合電梯技術資料中的規定。
i、電梯正常工作條件應符合國家相關規定。
5.3消防系統管理
a.消防管理人員必須執證上崗,熟悉建筑物消防監控系統的性能、用途;懂原理、懂操作、懂安全規范,掌握系統的運作狀況,要求精心維護保養,使之處于正常完好狀態。
b.消防監控中心24小時值班,值班人員應按照管理要求進行巡查,并做好巡查記錄,發現問題及時處理,處理不了的及時上報管理處。
c.消防系統由專職人員負責管理和值班,非值班人員禁止操作。值班人必須做好值班記錄,認真執行交接班制度。
d.對區域報警器、系統報警器、聯動控制柜等柜內進行清掃除塵,線路松動的進行緊固,對文字標志等到有脫落的要進行修補。對可能接觸不良部位進行加固,以確保系統處在良好狀態。并按照要求進行聯動測試
5.4給排水管理
a.了解建筑物的供水系統,掌握管線分布、水箱、水泵開關總摯安裝位置,嚴格執行給排水設備維護保養制度,為業主提供正常的工作生活用水和消防用水。
b.按管理要求及要點定期巡視水泵運轉情況,檢查地下水池水位及塔樓水箱水位嚴防跑、冒、滴、漏,發生供水故障應及時發出通知,告訴受影響業主,同時進行搶修,盡快恢復供水。
c.消防供水設備、線管應經常檢查,如有損壞,應立即檢修,禁止使用消防水管作其它用途,確保消防設施完整無損。
d.經常巡視用水終端,做好節約用水措施。
e.定期巡視消防蓄水池水位,保障消防用水。
f.經常留意供水單位的停水通知,并及時通知業主做好停水準備。
6設備管理的應急措施及方案
6.1設備系統的維修管理
設備在運行中常常會因為某些非正常因素造成設備的停用、功能喪失。或效能下降。這些原因會危害設備的正常使用,還會危害設備操作或使用人員的生命安全。如果處理不及時。將會造成業主資產和個人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預防措施。杜絕事故發生對于發生的設備事故要及時維修。認真分析原因吸取教訓。制定防范措施避免再發生。
6.1.1設備故障處理流程
否 通知甲方
能
配
合
6.1.2設備故障處理
a故障分類:
設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均定義為故障,凡故障發生時,均應視情況分為重大故障和一般故障兩級處理
重大故障:人身傷亡事故、設備故障導致經濟損失超過萬元以上。因故障引起建筑物停水、停電、發生火災等。
一般故障:除以上重大故障外,其他均為一般故障
b故障處理細則
a、設備發生故障,值班人員根據要求判斷事故類別。如為重大事故,立刻上報經理及設備的保修、保養專業單位。及時通知業主。并按要求采取應急處理措施。經理接到報告后應第一時間趕到現場。指揮故障處理;如為一般故障。及時與設備的保修、保養專業單位聯系。并協助處理
b、值班人員應根據設備檢測設備的參數及設備外部特征,判斷故障的情況,盡快限制故障的發展。迅速排除危害人員及設備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設備的信號顯示及操作時間、故障現象。
c、值班人員配合有關人員進行故障處理時應迅速、果斷、正確、鎮靜。不違反安全操作規程
d、故障處理完畢后。由專業技術人員根據實際對故障原因進行分析取證,查明故障產生的原因、形成機理及規律并做好預防措施
e、查明原因、分清責任。對相關人員進行處罰及教育。制定防范措施
f、事故處理完畢后,將故障的全過程及處理意見詳實記錄。以文件形式上報經理及業主。并作好相關的檔案
6.2各機電設備設搶修、應急處理方案
6.2.1停電應急處理措施
z國際商城配電系統設計了柴油發電機作為突發停電的應急備用電源。平常發電機設定為自動工作狀態,一旦發生高壓環網柜或高壓變電站故障、檢修,發電應急備用電源啟動。
突發性市電停電后,自動設計狀態的發電機會在很短時間內起動運行提供備用電源。如發電機不起動,值班員應即時采取以下措施:
*首先查明故障原因,根據具體情況啟動備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。
*查發電機主控制箱上選擇開關的設置是否正確,如打在“停”或“手動”位置,應按日常檢查程序進行檢查,情況正常將選擇開關擰到“自動”位置。
*如選擇開關位置正常,則檢查切換柜擇位開關,如有錯,即刻糾正將其打在“自動”位置。
*若以上兩項都正確,則應檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀,則應先斷開主回路開關,分回路斷路器,更換后恢復合閘。在故障處理過程中,應先斷開“市電、備用”電源切換柜,并即刻通知監控中心值班員、電梯值班員等做好應急準備等事項。
*檢查各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應急燈是否起用,并保證動作正常,作人員疏散照明之用。
*如當班值班員無法短時間內消除故障,應及時向主管領導匯報,并通知業主做好應急準備。
*事故處理完畢作好工作記錄,工作總結。上報管理處經理及業主。
6.2.2給排水系統應急處理方案
a.市政供水計劃性停水,管理處提前通知業主,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。
b.市政供水管網故障造成突發性停水,來不及通知業主時,管理處設法滿足業主生活用水,事后向業主說明原因。
c.由于供水設備故障造成突發事故,按下列程序執行:
*接到事故報警后,機電運行維修組人員應在5分鐘內趕現場控制事態發展。查出事故原因,及時搶修,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。
*加壓泵出現故障停止運轉時,值班員應及時將該泵控制電源分閘,掛指示牌匾,并及時將備用泵投入使用,即時通知相關負責人組織搶修。
*主管網漏水或爆管時,應即時停泵,關閉進水閥門,分管網漏水或爆管時,應即時關閉分管網閥門,并及時進行搶修。
*事故不能在2小時處理的,管理處經理簽發停水通知單,并附上處理方案告知業主。
d、排水部分突發事故:
*商城排水主管爆裂或堵塞時,應及時與市政排水主管部門取得聯系并組織搶修。
*污水井、雨水井管網爆裂或堵塞時,應及時組織搶修。
*地下停車場集水坑排水不良時,應即時用潛水泵將水排除,并對排污泵、管網作檢查、搶修。
*設備、物資等受到排水影響引發不良后果現象的,應及時采取保護措施并通知相關人員到現場及時搶修。
給排水系統應急處理流程圖
6.2.3 電梯應急處理方案
無論是停電或電梯自身發生故障造成意外停梯,還是因為消防系統報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,乘客按以下程序執行,保證乘客人身安全。
a.當消防系統報火警引起停梯時,消防值班人員應沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數量,電話通知保安值班人員急赴現場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮靜。現場確認發生火災時,必須立即通知管理處組織人員滅火救災;同時根據火災輕重程度不同,對設有可作消防員專用的電梯,將乘客運送到安全層站。通知司機或管理人員盡快在安全樓層停車,把乘客運送到安全層站。轎廂開到安全的樓層,在乘客確已完全撤出后切斷電源,把各層廳門關閉,防止向其他樓層延燒。若系統誤報。盡快排除故障,恢復電梯、扶梯正常運行。
b.突發性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知電梯管理人員,根據樓層指示燈或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟放被因乘客。
*停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關好。
*轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關閉狀態,應先將其完全關閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關好。
*手動盤車時,至少兩人進行,一人雙抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(以高于或低于樓面不超過0.5米為準),應松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。
*電梯自身發生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業人員排除故障,恢復電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處及業主。
電梯應急處理流程圖
6.2.5消防系統應急措施
監控中心24小時對各區域實時監控,同時認真落實巡邏制度,保安、清潔、機電人員要勤于檢查、巡視,保證在自己的責任區內及時發現火災隱患,真正做到火災早發現、早撲滅、少損失。一旦發生火災,保證火災能初期在短時間撲滅,消除火災對人員疏散的威脅,減少火災損失,確保建筑物人員生命安全,按以下規定進行:
a發生火災時,監控中心立即通知有關人員進火災應急狀態,并啟動義務消防員、保安隊人員等進入著火區域搶險,爭取在火災發生初期,利用大樓內自有的消防器材滅火。
b若火勢迅猛,管理處無能力滅火。應盡量控制火災曼延,立即向“119”報警并組織人員疏散。根據著火區域的地點和火情的變化,做出相應的滅火方法和步驟。
*消防人員引導消防車和消防人員并組織突擊隊員進入火場。
*監控中心人員開啟消防廣播,通知引導人群迅速撤離火區。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災有可能蔓延的樓層人員進行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮靜,按指揮進行自救、疏散。
*配電管理人員應切斷火場內所有電源。確保火勢不因電器設備引起蔓延。同時隨時做好備用電源的轉送工作。
*給排水管理人員迅速啟動水泵,保證消防水壓正常,有足夠水量滅火,
*空調管理人員同時啟動排煙設備,對疏散樓梯保持正壓送風。
*電梯管理人員按照電梯應急管理規定,利用消防梯進行疏散,并將客梯全部降至底層鎖好,禁止使用。
c.火災消滅后,相關人員對工作情況進行總結,清理損失,作好善后處理工作后。將整理后以報告形式上報業主。
第4篇 zz商城設備安全管理及應急措施方案
設備在運行中常常會因為某些非正常因素造成設備的停用、功能喪失或效能下降。這些原因會危害設備的正常使用,還會危害設備操作或使用人員的生命安全,如果處理不及時,將會造成業主資產和個人不可挽回的損失。只有建立積極有效的管理預防措施,杜絕事故發生。對于發生的設備事故要及時維修,認真分析原因吸取教訓,制定防范措施避免再發生。
1設備故障處理
1.1故障分類:
設備在運行中,凡由于人為或非人為因素造成不能提供正常服務的情況均定義為故障,凡故障發生時,均應視情況分為重大故障和一般故障兩級處理。
重大故障:人身傷亡事故、設備故障導致經濟損失超過萬元以上。因故障引起商城停水、停電、發生火災等。
一般故障:除以上重大故障外,其他均為一般故障
1.2故障處理細則
*設備發生故障,值班人員根據要求判斷事故類別。如為重大事故,立刻上報經理及設備的保修、保養專業單位。及時通知業主。并按要求采取應急處理措施。經理接到報告后應第一時間趕到現場。指揮故障處理;如為一般故障。及時與設備的保修、保養專業單位聯系。并協助處理
*值班人員應根據設備檢測、設備的參數及設備外部特征,判斷故障的情況,盡快限制故障的發展。迅速排除危害人員及設備的因素。作好安全防范措施。并記錄檢測設備的信號顯示及操作時間、故障現象。
*值班人員配合有關人員進行故障處理時應迅速、果斷、正確、鎮靜。不違反安全操作規程。
*故障處理完畢后,由專業技術人員根據實際對故障原因進行分析取證,查明故障產生的原因、形成機理及規律并做好預防措施。
*查明原因、分清責任,對相關人員進行處罰及教育,制定防范措施。
*事故處理完畢后,將故障的全過程及處理意見詳實記錄,以文件形式上報經理及業主,并作好相關的檔案。
2各機電設備設施搶修、應急處理方案
2.1停電應急處理措施
zz國際商城配電系統設計了發電機作為突發停電的應急備用電源。平常發電機設定為自動工作狀態,一旦商城發生高壓環網柜或高壓變電站故障、檢修,發電應急備用電源啟動。
突發性市電停電后,自動設計狀態的發電機會在6秒鐘內起動運行提供備用電源。如發電機不起動,值班員應即時采取以下措施:
*首先查明故障原因,根據具體情況啟動備用供電設備,并積極組織人員搶修故障供電設備,及時恢復供電,盡量縮小停電影響范圍。
*查發電機主控制箱上選擇開關的設置是否正確,如打在'停'或'手動'位置,應按日常檢查程序進行檢查,情況正常將選擇開關擰到'自動'位置。
*如選擇開關位置正常,則檢查切換柜擇位開關,如有錯,即刻糾正將其打在'自動'位置。
*若以上兩項都正確,則應檢查主控制箱和切換柜控制回路的熔斷器。如熔斷器燒毀,則應先斷開主回路開關,分回路斷路器,更換后恢復合閘。在故障處理過程中,應先斷開'市電、備用'電源切換柜,并即刻通知監控中心值班員、電梯值班員等做好應急準備等事項。
*檢查各設備機房、樓梯、通道、地下車庫等出口地方的應急燈是否起用,并保證動作正常,作人員疏散照明之用。
*如當班值班員無法短時間內消除故障,應及時向主管領導匯報,并通知業主做好應急準備。
*事故處理完畢作好工作記錄,工作總結。上報管理處經理及業主領導。
停電處理應急流程圖:
2.2給排水系統應急處理方案
市政供水計劃性停水,管理處提前通知業主,說明停水原因、停水時限等,做好水池蓄水工作。
市政供水管網故障造成突發性停水,來不及通知業主時,管理處設法滿足業主用水要求,事后向業主說明原因。
由于供水設備故障造成突發事故,按下列程序執行:
*接到事故報警后,機電運行維修組人員應在5分鐘內趕現場控制事態發展。查出事故原因,及時搶修,不能及時處理的迅速向公司匯報,請求支援。
*加壓泵出現故障停止運轉時,值班員應及時將該泵控制電源分閘,掛指示牌匾,并及時將備用泵投入使用,即時通知相關負責人組織搶修。
*主管網漏水或爆管時,應即時停泵,關閉進水閥門,分管網漏水或爆管時,應即時關閉分管網閥門,并及時進行搶修。
*事故不能在2小時處理的,管理處經理簽發停水通知單,并附上處理方案告知業主。
排水部分突發事故:
*排水主管爆裂或堵塞時,應及時與市政排水主管部門取得聯系并組織搶修。
*污水井、雨水井管網爆裂或堵塞時,應及時組織搶修。
*地下停車場集水坑排水不良時,應即時用潛水泵將水排除,并對排污泵、管網作檢查、搶修。
*設備、物資等受到排水影響引發不良后果現象的,應及時采取保護措施并通知相關人員到現場及時搶修。
給排水系統應急處理流程圖
2.3電梯應急處理方案
無論是停電或電梯自身發生故障造成意外停梯,還是因為消防系統報火警引起電梯迫降,都給乘梯人員帶來極大不便,甚至使乘客按以下程序執行,保證乘客人身安全。
*當消防系統報火警引起停梯時,消防值班人員應沉著冷靜,迅速查清報警點位置和數量,電話通知保安值班人員急赴現場查看,同時用對講電話提醒乘客保持鎮靜。現場確認發生火災時,必須立即通知管理處組織人員滅火救災;同時根據火災輕重程度不同,對設有可作消防專用的電梯,將乘客運送到安全層站。通知司機或管理人員盡快在安全樓層停車,把乘客運送到安全層站。轎廂開到安全的樓層,在乘客確已完全撤出后切斷電源,把各層廳門關閉,防止向其他樓層延燒。若系統誤報。盡快排除故障,恢復電梯、扶梯正常運行。
*突發性停電或電梯自身故障引起電梯停止運行,值班人員應通過對講電話告訴乘客不要驚慌失措,不可將身體任何部位探出轎廂外,然后立即通知電梯管理人員,根據樓層指示燈或小心開啟外門察看,確定轎廂所在位置,在解救被困人員離開轎廂前,應先切斷故障電梯電源,視情況依下列步驟放被因乘客:
停于接近候梯廳門口的位置,且高于或低于樓面不超過0.5米時,用專用外門鑰匙開啟外門,同時用力緩慢打開轎廂門,協助乘客安全離開轎廂,然后重新將外門關好。
轎廂停于遠離侯梯廳門口的位置,如果轎廂門處于半關閉狀態,應先將其完全關閉或開啟,然后通過手動盤車使轎廂就近平層,用專用外門鑰匙打開轎廂門解救出被困人員,然后重新將外門關好。
手動盤車時,至少兩人進行,一人雙抓牢盤車輪,另一人撬開抱閘,每松開抱閘一次,盤車一次,進行
間斷操作。若轎廂停于候梯廳門口以上或以下位置時(以高于或低于樓面不超過0.5米為準),應松開報閘的同時把握緊盤車輪,用人力盤車使轎廂向正確方向移動,嚴禁松閘后讓轎廂自行移動。
*電梯自身發生故障時,解救出被困人員后立即組織人員檢修,查事故原因,消除隱患,如不能自修,必須盡快通知電梯維修專業人員排除故障,恢復電梯正常運行,并寫出事故書面報告交管理處及業主。
電梯應急處理流程圖
2.4消防系統應急措施
監控中心24小時對各區域實時監控,同時認真落實巡邏制度,保安、清潔、機電人員要勤于檢查、巡視,保證在自己的責任區內及時發現火災隱患,真正做到火災早發現、早撲滅、少損失。一旦發生火災,保證火災能初期在短時間撲滅,消除火災對人員疏散的威脅,減少火災損失,確保商城人員生命安全,按以下規定進行:
發生火災時,監控中心立即通知有關人員進入火災應急狀態,并啟動義務消防員、保安員等進入著火區域搶險,爭取在火災發生初期,利用大樓內自有的消防器材滅火。
若火勢迅猛,管理處無能力滅火。應盡量控制火災曼延,立即向'119'報警并組織人員疏散。根據著火區域的地點和火情的變化,作出相應的滅火方法和步驟:
*消防人員引導消防車和消防人員并組織突擊隊員進入火場。
*監控中心人員開啟消防廣播,通知引導人群迅速撤離火區。首先通知著火層人員立即疏散。接著通知臨近著火層人員。然后通知火災有可能蔓延的樓層人員進行有序、有效的疏散。并告之人員保持鎮靜,按指揮進行自救、疏散。
*配電管理人員應切斷火場內所有電源。確保火勢不因電器設備引起曼延。同時隨時做好備用電源的轉送工作。
*給排水管理人員迅速啟動水泵,保證消防水壓正常,有足夠水量滅火,
*電梯管理人員按照電梯應急管理規定,利用消防梯進行疏散,并將客梯全部降至底層鎖好,禁止使用。
火災消滅后,相關人員對工作情況進行總結,清理損失,作好善后處理工作后。將整理后以報告形式上報業主。
第5篇 商城物業管理人員管理措施
商城物業管理人員的管理措施
1、量才錄用,培養提升
我們在用人機制上:重視管理人員的品德修養、工作能力以及在職培訓;強調管理人員的一專多能和管理隊伍的年輕化、知識化。
在管理人員的選拔上,我們將嚴格按照崗位要求制定招聘標準,根據招聘標準擇優錄用。不片面強調工作年限和學歷資格,以'適用'為原則,避免'大才小用'的現象。
在管理人員的培訓上,我們對每一崗位的工作技能都規定了達標要求,并通過在職教育、崗位輪訓、職務輪換等多種形式對管理人員進行培養,不斷提升其綜合素質。
2、默契合作,充分授權
強調分工合作的工作態度。我們將采用管理處經理全權負責的直線職能管理方式,各項目組本著精干、高效的原則設置崗位,一方面保證管理人員工作負荷的飽滿,另一方面避免各崗位職責的交叉,做到'人人有事做,事事有人管'。同時我們倡導全員協調管理(在其他章節有相應闡述),員工應以合作的姿態開展工作。
倡導合理授權,在業主面前,每個員工都是管理處經理。學會授權是我們對管理人員的基本要求。管理處經理通過授權,將更多的精力和時間放在把握全局,正確決策上;各項目主管通過授權從繁瑣的日常事務中脫離出來,同時,通過授權,每位員工都能迅速地解決業主提出的服務需求,讓業主在第一時間得到滿意的服務。同時建立檢查和反饋制度,各級管理人員通過定期檢查,檢驗授權效果。對偏離服務標準的行為及時糾正,避免管理失控。
堅持分級指揮和逐級反饋的原則。我們強調一個上級的原則,并在管理處內部建立逐級向上負責的垂直指揮系統。管理處經理及各項目主管根據實際情況發出工作指令,并通過現場指導、工作例會、內部電腦網絡等形式逐級向下傳達和執行。無特殊情況下,管理人員不得隨意越級指揮,而作業員工遇到問題也必須逐級向上匯報,不得越級請示。
3、定期考核,績效為本
績效考核,是我們人力資源管理的重要組成部分。其根本目的是營造'以效率為導向'的良好工作氣氛。
管理人員的績效考核將嚴格依照公司已建立并有效運作的績效考核體系進行考核。通過公司品質管理部等相關職能部門、管理處經理、經理助理和多種途徑多種方式對管理處管理人員進行日常工作的績效考核。
4、獎懲嚴明,優勝劣汰
對員工實施準確及時的獎懲,是維持員工長久工作動力的有效手段。我們將以公司的《員工獎懲條例》為依據,對管理人員進行相應的激勵和約束。對工作努力,成績優異的管理人員,我們將視情況授予'新東升物業人獎'、'優秀員工獎'及'特殊貢獻獎'等榮譽,并給予一定的物質獎勵。對工作不負責任或違反紀律的管理人員,則給予一至三級的相應處分。我們規定:受到三級處分的員工將視情況給予降級或辭退處理。
同時我們倡導zz國際商城管理處所有員工積極參加公司的競爭上崗及雙向選擇。我們要求主管以上的管理人員必須通過競爭的方式獲取上崗資格,作業人員通過雙向選擇的方式獲取上崗資格。上崗后必須圍繞'質量-成本雙否決'的運作,定期接受考核,對無法完成質量指標或成本指標的個人,不但否決其效益工資和獎金,并且與其任職(或上崗)資格掛鉤。每年底,對于個人績效考核排位在后幾位的管理層人員和操作層人員實施末位淘汰制,通過補充新的員工,增強內部競爭力,從而保持整支隊伍的活力。
第6篇 商城綠化管理措施-5
商城綠化管理措施(五)
1、aa國際商城綠化養護標準
1.1綠化養護標準
葉面:無黃葉、無破損、無蟲害、無灰塵、無泥土
花盆內:無雜質、無煙頭、無黃土裸露(除植物生長需要的物質)
花盆外表面:無破損、無灰塵、無泥土、無污跡,呈本色
花盆墊子:無破損、無積水、無泥土、無青苔、無污跡,
套盆里面:無雜質、無煙頭、無積水、無泥土
套裝外表面:無破損、無灰塵、無泥土,無污跡,呈本色二、
1.2綠化檢查考核
*檢查的方式、方法:
a、不定期檢查:由環境管理負責人隨時檢查;
b、定期檢查:由環境管理負責人每周檢查一次。
1.3綠地保養措施
*用品配備
a、工具:鋤頭、鐵鏟、枝剪、綠籬機、草坪修剪機一臺。作業過程中所需用具、依具體情況而定。
b、農藥:氧花樂果、敵敵畏、蘭粉、萬靈、敵百蟲、三氧殺螨醇、多菌靈、呋喃丹等。
c、肥料:復合肥、尿素、花生麩、磨菇肥等。
*管理要點:
養護管理內容主要包括清潔衛生、澆水、除雜草、整形修剪、松土、施肥、病蟲害防治、防止外力破壞、死苗更換等一系列工作。同時做好養護管理周記的記錄(如圖表)。
a、清潔衛生:要求工人每天對商城綠地的垃圾、枯枝、落葉進行清理,保持商城綠地整潔,以免病蟲害滋生。
b、澆水:養護澆水時,應根據不同植物不同生長特性及不同氣候條件確定不同的澆水量和澆水頻度。一般而言,以澆透為原則,每次澆水最低量為灌滿樹木集水圈為準,其頻度為兩天一次或三天一次。此外應結合天氣土壤干濕情況適當調整淋水頻度。一般應保持草地濕潤,以達到滿足草樹及草坪的生長。
c、施肥:每月施肥一次。一般喬木、大灌木以花生麩穴施為主,小灌木及草本以復合肥、尿素撒施為主,另外每年冬季要施磨菇肥覆蓋草坪一次。
d、整形修剪:增強綠化效果,整形修剪能調節和均衡權勢,使樹木生長健壯,樹形美觀,花繁葉茂,還能提高新移植樹木的成活率。需整形的喬木每2個月修剪一次。大灌木每月一次,以保持冠形完整飽滿:修剪樹木的殘、枯、陰枝,以利健康枝條生長。大灌木每月修剪一次。
e、除雜草:做到即見即除,斬草除根。
f、松土:主要是喬木、大灌木集水圈內及小灌木株行間進行松木,每月一次。通過松土,給苗木創造一個良好的生長環境。
g、病蟲害防治:以預防為主,綜合治理的方針。及時發現,對癥下藥 ,及時處理,以免病蟲害蔓延。
h、補苗:對意外損傷或自然死亡及老化的苗木及進行更換,以免影響景觀效果。
*養護工作認真按養護程序進行,同時與甲方聯系協商,以達到不斷提高綠化檔次的目的。
2綠化工作實施
2.1綠化工作程序
*綠化工每日上崗后,巡視管轄范圍內所有綠化布置、設施及綠化植物生長動態是否正常,發現問題及時糾正、排隊或報告班長,必要時詢問綠化工程師。
*室外植物的管理養護。
a、每日對花壇草地進行清理,保持清潔無雜物,對盆種擺放時花每天噴淋二次,對地花、草坪每隔一天噴淋一次,噴淋時要讓土壤充分吸收水分,噴淋時間一般應在每天上午10點鐘以前或下午5點鐘以后,避免高溫暴曬時淋水,給植物生長帶來不利影響。
b、隨時觀察植物生長情況,視情況進行殺蟲、修剪、移種、擺放工作。
c、每周沖洗大樹及一切綠化布置二次,以保持干凈。
d、做好草坪的修剪保養工作:草長高至超過割草高度15-25mm時應該切割,立春前進行較低修剪,一般保留草莖10-15mm為宜,剪完后要用鐵耙除去枯葉死草,立秋前修剪的高度為草長的一半為宜,立冬前修剪高度為草長三分之一,以鞏固草根的生長。
e、每次修剪后均要進行適量施肥,立春、立秋修剪后施尿素,立冬修剪后施復合肥。
f、做好花木防風、防寒等自然災害預防保護工作。
*經常對綠化工具進行保養維護,以確保良好的使用。肥料、農藥應適當購買,以免一次購買過多而造成積壓失效。
2.2綠色植物周期養護匯總表
綠色植物周期養護匯總表
項目淋水施肥外觀養護噴藥
生長季非生長季生長季非生長季
周期2次/天(夏秋)
1次/天(春夏)1-2次/周1次/半個月,施磷鉀肥1次(入冬前,施高鉀肥)1次/天,清除枯枝、黃葉、殘花,清理盆面及盆底雜物;1次 /周,噴灑、擦抹葉面,轉動植株;1次 /月,清一次花盆及花槽底的多余水分及雜物。2次/月
