某花園專項維修資金使用管理辦法
z花園專項維修資金使用管理辦法(2009)
為了加強對jy花園小區專項維修資金的管理,保障本建筑區劃內共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護專項維修資金所有者的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《北京市專項維修資金使用管理辦法(試行)》等國家有關法律、法規,制定本管理辦法。本建筑區劃內專項維修資金的使用、管理、續籌和監督,適用本辦法。
1定義
1.1專項維修資金(以下簡稱“維修資金”):是指業主繳存的,專項用于本建筑區劃內物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修工程。業主繳存的維修資金屬于業主所有。
1.2物業共用部位、共用設施設備:是指本建筑區劃內屬全體業主或部分業主共同所有且共同使用的部位及設施設備。
1.3物業共用部位、共用設施設備的維修工程:是指除日常運行維修養護范圍以外的中修、大修以及更新、改造。
1.4本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人:可依照業主大會會議決議委托業主委員會配備專業人員負責管理賬戶;也可依照業主大會會議決議委托物業服務企業或會計師事務所進行管理。
2維修資金的開戶
2.1業主大會以業主委員會開立維修資金賬戶,應:
2.1.1召開業主大會會議表決并通過《北京市朝陽區jy花園專項維修資金使用管理辦法》(本辦法)。
2.1.2確定以業主委員會的名義開立本建筑區劃維修資金專用賬戶的開戶銀行(分支機構)。
2.1.3確定本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人。
2.1.4確定由業主委員會主任、副主任作為本建筑區劃維修資金專用賬戶的責任人。
2.2業主委員會應在由業主大會選定的開戶銀行(分支機構),開立本建筑區劃維修資金專用賬戶,并接受所在地市、各區縣建設委員會等主管部門的監督。
2.3業主委員會只能在一家銀行(分支機構)開立一個維修資金專用賬戶。該專用賬戶按房屋戶門號設立明細戶。賬戶開立后,原則上不得變更開戶行;確需變更的,須經業主大會決議通過。
2.4本建筑區劃維修資金專用賬戶開立后,業主委員會應于3個工作日內,登錄北京市專項維修資金管理系統(**)進行用戶注冊登記,并將開戶資料報送市資金中心區縣管理部備案。
2.5本建筑區劃維修資金,由業主委員會向代管的市居住小區管理辦公室(以下簡稱“市小區辦”)申請,并在與市小區辦簽訂移交協議的7個工作日后,核查維修資金專用賬戶中的本建筑區劃專項維修資金劃轉情況。
3維修資金專用賬戶的管理及維修資金的使用
3.1本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人負責本小區維修資金存取款、記賬、對賬、分攤核算及受理變更業務等日常管理工作。全體業主及業主委員會負責維修資金使用的監督工作。
3.1.1業主委員會應委托本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人每月就由開戶銀行(分支機構)向業主委員會發出的對賬單,核對維修資金專用賬戶的賬目。
3.1.2業主委員會應每月與開戶銀行核對維修資金賬目,并應至少每半年一次向業主公布已發生的維修工程項目、維修費用、分攤標準及資金使用管理的其他有關情況。
3.1.3業主委員會可委托具有專業資質的社會中介機構代理維修資金使用涉及的維修工程可行性研究、預決算審核、施工質量驗收、費用分攤明細的審核等。業主委員會應就委托事項、委托費用及費用來源等事項簽訂書面協議。委托費用標準應按照國家規定執行且在業主大會經費年度預算內。如超過年度預算,依《北京市朝陽區jy花園小區業主大會議事規則》中規定執行。
3.2維修資金使用原則及范圍:
3.2.1維修資金使用管理遵循“專戶存儲,業主決策,專款專用,核算到戶”的原則。
3.2.2維修資金應專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修工程,不得挪作他用。保修期內的維修責任按照國家有關規定執行。
3.2.3下列費用不得從維修資金中列支:
3.2.3.1依法應當由建設單位或者施工單位承擔的共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
3.2.3.2依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
3.2.3.3應當由責任人承擔的因人為損壞共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
3.2.3.4根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
3.2.4業主大會可根據國家法律法規的規定,決議沉淀部分維修資金的增值存儲計劃;或者在保證維修資金正常使用的前提下,決議在一級市場購買國債并持有到期;嚴禁將維修資金挪作他用。
3.2.4.1利用業主交存的維修資金購買國債的,應經占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。
3.2.4.2禁止利用維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。
3.2.5下列資金應當轉入維修資金專用賬戶滾存使用:
3.2.5.1維修資金的存儲利息;
3.2.5.2維修資金購買國債的增值收益;
3.2.5.3共用部位、共用設施設備進行經營的業主所得收益,但業主大會另有決定的除外;
3.2.5.4共用設施設備報廢后回收的殘值。
3.3維修資金使用的分攤原則:
3.3.1建筑區劃內、樓宇外立面的維修工程費用由建筑區劃內全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
3.3.2樓宇內的維修工程費用由該幢樓宇全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
3.3.3一幢樓宇有兩個或兩個以上單元門的,專屬一個單元業主的共用部位、共用設施設備,維修工程費用由該單元全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
3.3.4專屬一個樓層業主的共用部位、共用設施設備,維修和更新、改造費用由該樓層全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
3.3.5共用部位、共用設施設備維修工程,涉及可以出售但尚未售出的住宅、非住宅的,開發建設單位應當按照尚未售出的住宅、非住宅的建筑面積,分攤維修工程費用。
3.3.6未建立及尚未補建、續籌維修資金的,建筑區劃內發生中修、大修及更新、改造時所需分攤的維修費用,由相關住宅、非住宅業主承擔。
3.4維修資金使用的條件:
3.4.1業主委員會應將由物業服務企業于每年年底提交的物業共用部位共用設施設備維修計劃、編制費用預算和分攤明細,在
建筑區劃內向全體業主公示。
3.4.1.1涉及建筑區劃內全體業主的維修工程,業主委員會應當組織召開業主大會會議,并經占建筑區劃內業主總投票權數三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決通過后實施;
3.4.1.2涉及部分樓宇、單元、樓層的共用部位、共用設施設備的維修工程,業主委員會應當組織召開所涉及范圍內業主會議,經所涉及范圍內業主總投票權數三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決通過后實施。
3.4.2業主委員會應依照業主大會決議,按分攤明細核對所涉及業主個人賬戶內的維修資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業主委員會應在3日內公示需補足維修資金的業主名單及所需金額,待資金到位后可按本辦法第3.5條的規定組織實施。
3.5維修資金使用的程序:
3.5.1經業主大會授權,業主委員會可委托物業服務企業組織施工及驗收,并依法確定施工單位,簽訂施工合同等。
3.5.2業主委員會可委托物業服務企業持相關材料到銀行辦理資金預支或結算手續:
3.5.2.1到銀行辦理資金預支手續時應提交維修資金預支用備案表、維修工程施工合同及維修費用分攤明細表等;
3.5.2.2工程竣工驗收合格后到銀行辦理資金結算手續時應提交維修費用決算單、維修費用發票、最終維修費用分攤明細表、費用決算分戶調整表等。
3.5.3維修資金賬戶須使用信匯憑證或電匯憑證結算,不得支取現金,不得使用其他票據或者結算憑證。用于支付維修工程費用的維修資金只能支付到已在銀行備案的施工單位或物業公司賬戶中。
3.6維修資金的續籌
3.6.1如一幢樓房或一戶業主的維修資金經使用后,不足首次歸集額的30%時,業主委員會應提醒業主續籌。
3.6.2維修資金的續籌標準及辦法應由業主大會決定,續籌金額一般應由業主按所擁有的建筑面積比例分攤。
3.6.3續籌資金必須交到維修資金專用賬戶,存入業主明細戶。
3.7維修資金賬戶的變更
3.7.1業主大會、業主委員會合并、分立或撤銷時,應委托本建筑區劃維修資金賬戶的日常管理人憑合并、分立或撤銷證明材料及業主資金明細戶清單,到市資金中心區縣管理部申請辦理合并、分立或撤銷業主委員會賬戶手續;并憑區縣建委出具的備案證明到開戶銀行辦理賬戶的合并、分立或者撤消,進行相應維修資金的劃轉。
3.7.2因業主委員會發生變更引起銀行賬戶或者銀行預留印鑒發生變化的,必須及時到銀行辦理賬戶變更手續。未及時辦理變更手續的,賬戶內的維修資金不得支取使用。
4維修資金的緊急支取預案
4.1啟動專項維修資金應急支取的條件:
4.1.1政府有行政裁決權利的部門下達的書面行政裁定書,并在本建筑區劃內公示。
4.1.2政府無行政裁決權利的部門提出的書面意見,并在本建筑區劃內公示。
4.1.3本建筑區劃內居民會議或居民代表會議授權居民委員會做出的書面指導意見,并在本建筑區劃內公示。
4.1.4業主委員會決議認為必須使用的,但應有除本建筑區劃內的物業服務企業外的第三方中介機構書面認同意見。
4.2對符合本辦法第4.1條規定的緊急情況,業主委員會應依照物業服務企業公示的分攤明細核對所涉及業主個人賬戶內的維修資金余額是否足以支付。對于不足支付的,業主委員會應在3日內公示需補足維修資金的業主名單及所需金額。如公示后5日內資金未到位,由物業服務企業墊付并補足資金。被墊付人除應償還該資金外,還需支付應償還總金額日千分之*的滯納金,滯納金歸全體利益關系人所有。
4.3專項維修資金應急支取的辦法:
4.3.1業主委員會應對由物業服務企業委托專業機構對維修工程的必要性及費用預算出具的鑒定報告進行審核,且決議同意后,由業委會或物業服務企業通報區建委小區辦(物業科)、屬地街道辦事處、居委會;并在居委會監督下,將物業服務企業根據上述鑒定報告制定的費用預算、維修費用按戶分攤明細表等,在維修工程涉及業主的公共活動區域予以公告。鑒定費用可計入本次維修工程成本。
4.3.2物業服務企業應當依法確定施工單位,簽訂施工合同。
4.3.3物業服務企業應持資金支用申請、資金預支用備案表、業主委員會決議、專業機構鑒定報告、維修費用分攤明細表、維修資金交納情況統計表、施工合同等材料,按照開戶銀行(分支機構)規定的程序辦理維修資金(提前)支取手續;業委會開立尚未開立維修資金賬戶的,由物業服務企業持上述文件材料,到市小區辦或市資金中心區縣管理部辦理資金預支手續。
4.3.4工程竣工驗收合格后,物業服務企業應持維修費用決算單、維修費用發票、最終維修費用分攤明細表、費用決算分戶調整表等到市小區辦、市資金中心區縣管理部或開戶銀行(分支機構)辦理資金結算手續。
5維修資金的查詢、轉讓和提余
5.1業主可憑由銀行按規定向業主提供的維修資金查詢卡查詢個人賬戶內維修資金收支情況。
5.2業主可通過登錄北京市專項維修資金系統(*)查詢個人維修資金的交納、費用分攤、支用、結息及余額等情況。
5.3業主變更時,原業主或變更后的業主應持房屋轉讓合同、維修資金過戶協議、雙方身份證明及維修資金交款憑證到市資金中心區縣管理部辦理變更手續。維修資金由轉讓雙方按明細戶內賬面余額進行結算,或從其約定。
5.4因拆遷或其他原因造成房屋滅失的,業主應到市資金中心區縣管理部辦理銷戶手續,提取明細戶賬面余額。
6維修資金的追討
6.1業主未按規定或業主大會決議續籌、補建或使用維修資金的,業主委員會或其他利益關系人可以向人民法院起訴。
6.2物業服務企業挪用維修資金的,業主委員會可書面提請物業管理行政部門按照《物業管理條例》的規定,追回挪用的維修資金。
6.3業主委員會挪用維修資金的,依法追究責任人的責任。
7附則
7.1本辦法如有與法律、法規、規章和規范性文件相抵觸的條款,且被人民法院確認無效的,該條款無效,但不影響其它條款的有效性。本辦法業主委員會負責解釋。
7.2本辦法經業主大會依照《北京市朝陽區jy花園小區業主大會議事規則》表決通過之日起施行。
7.3此后本辦法的修改,須按《北京市朝陽區jy花園小區業主大會議事規則》組織召開業主大會會議,并經決議通過。本辦法的修正案被通過后,由業主委員會向全體業主公告。
