長沙市物業專項維修資金管理辦法意見稿

長沙市物業專項維修資金管理辦法意見稿

長沙市物業專項維修資金管理辦法(征求意見稿)

2023年9月17日

第一章總則

第一條【立法目的與依據】 為了加強對物業專項維修資金的管理,保障物業共用部位、共用設施設備的正常使用,維護物業專項維修資金所有權人的合法權益,根據國務院《物業管理條例》等規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條【適用范圍】 本市市區范圍內國有土地上的物業,其物業專項維修資金的交存、使用、監督及其相關管理活動,適用本辦法。

本辦法所稱物業專項維修資金,是指專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第三條【管理原則】 物業專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、政府監督、公開透明的原則。

第四條【管理主體】 市住房和城鄉建設行政主管部門負責物業專項維修資金的管理工作。市物業專項維修資金管理機構(以下簡稱管理機構)具體負責物業專項維修資金的日常管理工作。

市財政、審計、監察等相關部門按照各自職責對物業專項維修資金的管理進行監督。

區建設(房產)主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處按照規定的職責分工,負責物業專項維修資金的相關工作。

第二章交存

第五條【交存范圍】 同一物業區域內,有兩戶以上業主的物業,其業主應當交存物業專項維修資金。

第六條【交存主體和時點】 購買預售商品房的,購房者應當在辦理房屋預告登記時將首期物業專項維修資金直接存入物業專項維修資金專戶。房地產開發企業不得代收首期物業專項維修資金。

除前款規定的情形外,建設單位應當在辦理房屋初始登記前將首期物業專項維修資金交存至物業專項維修資金專戶。

第七條【交存標準】 業主按照所擁有物業的建筑面積交存物業專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期物業專項維修資金的數額標準,由市住房和城鄉建設行政主管部門根據市建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%分類確定后向社會公布,并適時調整。

調整首期物業專項維修資金的交存標準,應當公開征求意見并組織聽證。

第八條【資金權屬】 業主交存的物業專項維修資金屬于業主所有。

第九條【管理方式】 業主大會成立前,業主交存的物業專項維修資金,由管理機構代管。

業主大會成立后,經業主大會決定自行管理物業專項維修資金的,由業主委員會向管理機構申請劃轉本物業管理區域內業主交存的物業專項維修資金。未經業主大會決定自行管理物業專項維修資金的,繼續由管理機構代管。

第十條【專戶管理銀行設置】 管理機構應當按照相關規定確定商業銀行作為物業專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立物業專項維修資金專戶。

第十一條【賬戶設置方式】 物業專項維修資金應當以物業區域為單位設總賬,以幢為單位設分幢賬,按房屋戶室號設分戶賬。

第十二條【資金劃轉條件】 業主大會成立后,決定自行管理物業專項維修資金的,應當召開業主大會會議,就下列事項進行表決:

(一)物業專項維修資金自行管理的決議;

(二)物業專項維修資金管理制度;

(三)確定物業專項維修資金專戶管理銀行、賬目管理單位和物業專項維修資金賬目責任人的決議;

(四)其他與物業專項維修資金有關的決議事項。

以上事項應當經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意。

物業所在地的區建設(房產)主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府應當對業主大會會議進行指導。

業主大會會議召開后,業主委員會應當就業主大會決議的事項及業主大會會議召開的情況在本物業管理區域內進行公示,公示期不得少于十五日。

第十三條【資金劃轉程序】 決定自行管理物業專項維修資金的,業主大會應當在物業專項維修資金專戶管理銀行開立專戶。

申請劃轉物業專項維修資金的,業主委員會應當向管理機構提出書面申請。對符合本辦法第十二條規定的,管理機構應當自收到申請之日起三十日內,將物業管理區域內業主交存的物業專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的物業專項維修資金專戶,并將有關賬目等資料移交業主委員會。

第十四條【重新代管】 業主大會自行管理物業專項維修資金期間,經物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意,業主大會可以申請管理機構重新代管物業專項維修資金。

第十五條【資金續籌】 業主分戶賬面物業專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的,應當及時續交。

由管理機構代管物業專項維修資金的,續交的具體管理辦法由市住房和城鄉建設行政主管部門會同市財政行政主管部門制定。

由業主大會自行管理物業專項維修資金的,續交方案由業主大會決定。

第十六條【計息方式】 物業專項維修資金自存入物業專項維修資金專戶之日起按照國家規定的利率,在每年規定的時間為業主計息。

第十七條【票據管理】 管理機構應當向交存人出具由省財政行政主管部門統一監制的專用票據。

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bsp; 第三章使用

第十八條【使用范圍】 物業專項維修資金應當專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

第十九條【分攤原則】 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

已交存物業專項維修資金的,分攤費用從業主分戶賬中列支。業主分戶賬面余額不足以支付分攤費用的,由該業主補足。

未交存物業專項維修資金的,分攤費用由該業主承擔。

第二十條 【代管使用程序】 由管理機構代管物業專項維修資金的,按照以下程序使用物業專項維修資金:

(一)物業服務企業、業主委員會或者相關業主根據維修和更新、改造項目向管理機構提出使用申請;

(二)管理機構進行現場勘查,明確物業專項維修資金列支范圍;

(三)物業服務企業、業主委員會或者相關業主制定使用方案,經物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。使用方案應當包括擬維修和更新、改造的具體范圍和內容、預算費用、列支范圍等;

(四)管理機構應當對使用方案及業主表決情況等進行公示,公示期不得少于七日;

(五)公示期滿無異議或者異議不成立的,物業服務企業、業主委員會或者相關業主組織實施使用方案;

(六)物業服務企業、業主委員會或者相關業主持有關材料,向管理機構申請列支;

(七)管理機構審核同意后,按照工程進度向專戶管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知,專戶管理銀行將所需物業專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十一條【自管使用程序】 由業主大會自行管理物業專項維修資金的,按照以下程序使用物業專項維修資金:

(一)物業服務企業或者相關業主提出使用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時使用物業專項維修資金情況的處置辦法等;

(二)使用方案經物業專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;

(三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;

(四)物業服務企業或者相關業主持有關材料向業主委員會提出列支物業專項維修資金;

(五)業主委員會依據使用方案審核同意,報區建設(房產)主管部門備案;區建設(房產)主管部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正;

(六)業主委員會向專戶管理銀行發出劃轉物業專項維修資金的通知;

(七)專戶管理銀行將所需物業專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十二條【一次性表決模式】 對符合下列條件的物業維修和更新、改造項目,可以采取一次性表決的方式使用物業專項維修資金。一次性表決時,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。

(一)同一物業管理區域內全體業主受益;

(二)單項物業維修和更新、改造項目費用在一萬元以下。

一次性表決方式使用物業專項維修資金的期限不得超過五年,且期限內使用總金額不得超過本物業管理區域物業專項維修資金交存總額的百分之五。

屬于一次性表決范圍內的物業維修和更新、改造項目,使用物業專項維修資金時,不需要業主再次表決。

一次性表決使用物業專項維修資金的具體辦法,由市住房和城鄉建設行政主管部門另行制定。

第二十三條【應急維修情形】 發生下列情形之一,需要立即對物業項目進行維修和更新、改造的,維修費用可以直接從相關業主物業專項維修資金中列支:

(一)電梯故障危及人身安全的;

(二)消防、電力、供水、供氣系統出現功能障礙或者部分設備損壞嚴重等重大安全隱患或者緊急情況的;

(三)屋面、外墻防水局部損壞、滲漏嚴重的;

(四)樓體單側外墻飾面脫落,玻璃幕墻炸裂等危及人身安全的;

(五)其它發生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況。

發生本條第(一)項、第(二)項情形,應當經相關資質單位檢測、鑒定;發生本條第(三)項、第(四)項、第(五)項情形,應當經區建設(房產)主管部門確認。

第二十四條【代管應急維修程序】 由管理機構代管物業專項維修資金的,發生第二十三條規定的情形時,物業服務企業、業主委員會或者相關業主應當報物業所在地區建設(房產)主管部門確認后,向管理機構書面申請預先撥付部分物業專項維修資金,管理機構應當在兩個工作日內劃轉資金。物業服務企業、業主委員會或者相關業主應當組織搶修。工程竣工后,經物業所在地區建設(房產)主管部門確認,物業服務企業、業主委員會或者相關業主持維修發票等材料到管理機構辦理余款撥付手續。

管理機構應當在辦理余款撥付手續之日起兩個工作日內公布物業專項維修資金的列支情況。

第二十五條【自管應急維修程序】 由業主大會自行管理物業專項維修資金的,發生第二十三條規定的情形時,物業服務企業或者相關業主應當報業主委員會確認后,由業主委員會預先撥付部分物業專項維修資金

,業主委員會應當在兩個工作日內劃轉資金。物業服務企業或者相關業主應當組織搶修。工程竣工后,經業主委員會確認,物業服務企業或者相關業主持維修發票等材料到業主委員會辦理余款撥付手續。

業主委員會應當在辦理余款撥付手續之日起兩個工作日內公布物業專項維修資金的列支情況。

第二十六條【應急維修代修程序】發生第二十三條規定的情形時,物業服務企業、業主委員會或者相關業主未按規定實施維修和更新、改造的,區建設(房產)主管部門可以組織代修。工程竣工后,區建設(房產)主管部門持工程驗收合格證明、維修發票等材料到管理機構或者業主委員會辦理付款手續。

第二十七條【審價機制】 物業項目維修和更新、改造費用三萬元以上的,應當經具備相應資質的工程造價咨詢機構審核,審核費用列入維修和更新、改造成本。

第二十八條【不得列支情形】 下列費用不得從物業專項維修資金中列支:

(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;

(二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

(三)應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

(四)根據國家有關規定或者物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

第二十九條【購買國債】 在保證物業專項維修資金正常使用的前提下,除可以按國家規定購買國債外,不得挪作他用。

利用業主交存的物業專項維修資金購買國債的,應當經業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

禁止利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十條【資金增值管理】 下列收益應當轉入物業專項維修資金滾存使用:

(一)物業專項維修資金的存儲利息;

(二)利用物業專項維修資金購買國債的增值收益;

(三)利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的所得收益,但業主大會另有決定的除外;

(四)物業共用設施設備報廢后回收的殘值。

第四章監督管理

第三十一條【資金過戶】 房屋所有權轉讓時,業主應當向受讓人說明物業專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明,該房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

第三十二條【資金返還】 房屋滅失的,房屋分戶賬中結余的物業專項維修資金返還業主。業主可持本人身份證件、房屋滅失證明等材料,到管理機構辦理個人賬戶注銷手續并提取剩余款項。

第三十三條【資金公布】 由管理機構代管物業專項維修資金的,管理機構應當定期與專戶管理銀行核對其管理的物業專項維修資金賬目,并公布下列情況:

(一)物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

(三)業主分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

(四)其他有關物業專項維修資金使用和管理的情況。

業主大會自行管理物業專項維修資金的,由業主委員會負責核對并公布。

第三十四條【復核與查詢】 業主對管理機構或者業主委員會根據本辦法第三十三條規定公布的情況有異議的,可以要求復核。管理機構或者業主委員會應當自收到復核申請之日起七個工作日內予以答復。

業主可以向管理機構或者賬目管理單位查詢其分戶賬中物業專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額。

第三十五條 【財政、審計、監察監督】 由管理機構代管物業專項維修資金的,應當依法接受審計機關、監察機關的監督。

物業專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況,應當依法接受市財政行政主管部門的監督。

第三十六條【自行管理的監督】 由業主大會自行管理物業專項維修資金的,區建設(房產)主管部門、鄉鎮人民政府、街道辦事處應當加強對劃轉后物業專項維修資金管理、使用的指導和監督。

第五章法律責任

第三十七條【法律責任】 管理機構違反本辦法規定,有下列情形之一的,由市住房和城鄉建設行政主管部門責令限期改正;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,依法給予行政處分;給業主造成損失的,依法賠償;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)未按本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的;

(二)未按本辦法規定撥付物業專項維修資金的;

(三)應當轉入物業專項維修資金的收益未按本辦法規定轉入的;

(四)利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十八條【法律責任】 由業主大會自行管理物業專項維修資金,業主委員會及其成員違反本辦法規定,有下列情形之一的,由物業所在地區建設(房產)主管部門責令限期改正;造成經濟損失的,依法承擔相應賠償責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任:

(一)未按本辦法規定設立物業專項維修資金專戶或者未分列每戶業主的分戶賬的;

(二)應當轉入物業專項維修資金的收益未按本辦法規定轉入的;

(三)利用物業專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第三十九條【法律責任】 違反本辦法規定,挪用物業專項維修資金的,依法由住房和城鄉建設行政主管部門追回挪用的物業專項維修資金,給予警告,可以并處挪用金額二倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

管理機構挪用物業專項維修資金的,除按第一款規定予以處罰外,還應當對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分。

物業服務企業挪用物業專項維修資金情節嚴重的,除按第一款規定予以處罰外,由頒發資質證書的部門依法吊銷其資質證書。

第四十條【法律責任】 違反本辦法其他規定,相關法律、法規、規章已規定法律責任的,由相關行政主管部門依法追究法律責任。

第六章附則

第四十一條【概念界定】 本辦法所稱物業共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由業主共有的部位,一般包括基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、水泵間、電表間、管道井、電梯前庭、鍋爐房、發電間、配電間、線路分線間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內天井等。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、中央空調、防盜門、樓宇對講系統、避雷裝置、水箱、水泵、鍋爐、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、小區圍欄、監控報警系統、車輛進出管理系統、非經營性車場車庫和公益性文體設施等。

第四十二條【出售公有住房維修資金管理】 出售公有住房的物業專項維修資金的管理按照國家相關規定執行。

第四十三條【參照執行】 各縣(市)物業專項維修資金的交存、使用、監督及其相關管理活動,參照本辦法執行。