第1篇 物業轄區設備設施管理程序制度
物業轄區設備設施管理程序
1.0目的
通過對物業管理范圍內公共設備設施的管理,確保各系統設備設施的正常運行,滿足各項服務要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業管理范圍的所有設備與設施管理
3.0引用文件
3.1《質量手冊》
3.2iso 9002標準
4.0職責
4.1工程部負責公司所有設備的技術管理,監督、指導和檢查各管理處的設備管理、運行和維護保養情況。
4.2工程部負責審核設備設施的購置論證和選型,報公司總經理批準。
4.3管理處工程維修部負責所管轄設備設施的運行管理,并建立設備臺帳、設備檔案,設備卡等。
4.4管理處工程維修部負責所管轄范圍內設備設施的小修及維護保養工作,完成工程部批準的設備設施的大修、中修檢修計劃及更新改造工作,并作記錄。
5.0工作程序
5.1設備設施的購置、安裝、調試與驗收。
5.1.1設備購置由使用部門填寫《采購申請單》交工程部審核后,經總經理批準,再報總裁批準后方可實施。
5.1.2設備設施到貨后由工程部組織開箱驗收,合格后由供應商或工程維修部進行安裝調試,安裝完成后由工程部與使用部門實施安裝確認并詳細填寫設備驗收報告。
5.1.3驗收不合格的設備設施按合同條款處理。
5.2合格設備分類登記、編號建帳、建檔。
5.2.1設備正式驗收后,由工程部和管理處主任、工程維修部主管一起進行清點,辦理移交手續。
該設備的流水序號(01…)
設備名稱縮寫(漢語拼音字頭)
部門代碼
5.2.2由各管理處工程維修部根據設備類別進行編號,例:
如**管理處1#客梯編號為dm/kt-01
5.2.3工程部和管理處工程維修部應各自保存一份《設備臺帳》和重要的設備技術資料。設備的維修保養記錄和檢查記錄由管理處工程維修部保存。
5.3設備運行管理
5.3.1運行值班人員應嚴格按有關工作手冊及產品使用說明書進行操作,認真填寫設備運行記錄。
5.4設備的維護保養
5.4.1管理處工程維修部按設備運行情況確定大、中修計劃,報公司工程部批準,工程維修部實施,并做好《設備大、中修記錄》報工程部存檔。
5.4.2管理處工程維修部按有關工作手冊進行維修保養,對于簡單的維護保養(如加油、除銹等)填寫《維護保養記錄表》,對于中修以下的維修,填寫《維修日常記錄》。
5.4.3對于外包設備設施的維護保養,按《分承包方的選擇和評審程序》執行。
5.4.4管理處工程維修部定期對公共設備設施、公共使用場地進行巡檢,填寫《設備設施日常巡檢記錄表》、《工程維修巡檢記錄》。
5.5設備維修管理
5.5.1工程部每季度對各管理處機電設備、公共設施進行一次監督檢查,并將檢查情況記錄在《工程部設施、設備檢查記錄表》上。
5.5.2對于巡檢和維護保養中發現的一般問題及設備故障,由工程維修部主管組織安排人員維修,并填寫《維修日常記錄》。
5.5.3對于巡檢和維護保養中發現中修以上工程由工程維修部主管寫申請報告,報有關部門批準后方可實施,并由工程維修部填寫《設備大、中修記錄》。
5.5.4對于外包設備設施的維修按《分承包方的選擇和評審程序》執行。
5.6重大設備設施故障處理
5.6.1對于重大設備設施故障,工程維修部解決不了的,及因設備設施故障而停電、停水、停機等事件,管理處應及時上報工程部處理。
5.6.2管理處維修部配合公司工程部進行故障原因分析,制定處理方案,報上級領導批準后實施。
5.6.3需采取糾正和預防措施的按《糾正和預防措施控制程序》執行。
5.7設備設施的更新改造
5.7.1工程部經理每年第一季度組織有關專業人員根據設備設施運行狀況和新技術、新產品動向,綜合考慮后提出設備設施更新改造方案經總經理審批,報總裁批準后方可實施。
5.8設備設施的報廢
5.8.1因淘汰或損壞無法修復,致使設備設施無法使用時,由工程維修部主管組織相關人員胡認,填寫《設備設施報廢申請表》由工程部審核,經總經理審批報總裁批準后才能報廢并除帳。
6.0支持性文件和記錄
6.1《給排水設備管理工作手冊》
6.2《電梯管理工作手冊》
6.3《制冷設備管理工作手冊》
6.4《供配電設備管理工作手冊》
6.5《工程維修管理工作手冊》
6.6《設備臺帳》
6.7《設備檔案登記表》
6.8《設備卡》
6.9《設備開箱記錄表》
6.10《設備驗收報告》
6.11《維護保養記錄表》
6.12《設備設施日常巡檢記錄表》
6.13《工程維修巡檢記錄》
6.14《維修日常記錄》
6.15《設備大、中修記錄》
6.16《設備設施報廢申請表》
6.17《主要設備選型、論證報告》
6.18《機電設備設施大、中修計劃表》
6.19《工程部設備、設施檢查記錄表》
附表一:《設備臺帳》
第2篇 xx物業轄區設備日常維護制度
物業轄區設備日常維護制度
1、班前維護要求
a、檢查電源以及電氣控制裝置是否安全可靠,各操縱機構是否正常良好。
b、安全保護裝置齊全有效。
c、擦拭設備,有運轉滑動部件的應檢查潤滑情況。
d、認真檢查上一班次的交班記錄,然后填寫接班記錄。
2、運行中維護要求:
a、嚴格按操作規程操作。
b、集中精力工作,注意觀察設備運轉情況和儀器儀表,通過聲音、氣味,發現異常情況。
c、設備不能帶病運行,如有故障應停機檢查及時排除,并做好故障排除記錄。
3、班后維護要求:
a、保持設備清潔,工作場地整齊,地面無污跡垃圾。
b、設備上的全部儀器儀表、機構、電路系統、冷卻系統和安全保護系統完好無損,靈敏。
c、非連續運行的設備,在完成保養后,設備應回復到非工作狀態,切斷電源。
d、認真寫運行記錄和維修記錄、交班記錄。
第3篇 z物業轄區設備設施管理規章制度
物業轄區設備設施管理規章制度
一、承包商監督規定對須持有政府部門頒發的資質證書方允許從事的專業,如消防自動報警系統的維護保養和定期試驗,及某些專業性較強的項目。
(一)承包商監督規定為規范對承包項目的管理,特制定本規定。
1、承包商進場前,必須提供工程圖、施工程序、工期計劃各三套,經審查批準后方允許入場。
第4篇 綠景物業轄區設備設施防火管理制度
物業轄區設備設施防火管理制度
一.工程部門員工既是操作維修、值班人員同時又是義務消防隊員,必須積極參加本物業的消防培訓、消防演習,同時負責管理所轄區域內的消防設施。
二.每個工程部員工都應熟悉所轄區域的整體布局及其設備平面圖上標明的消防設施的位置和消防工具的數量。
三.每個工程部員工都應了解所轄區域配備滅火機的滅火原理及性能,熟練掌握滅火機的使用方法。
四.每個工程部員工都應掌握觸電急救法、人工呼吸法等搶救方法,熟練處理觸電事故及其他意外事故。
五.各機房內嚴禁吸煙,嚴禁存放易燃易爆物品。
六.電氣設備著火,應立即斷開電源并報消控室,同時使用'1211'和干粉滅火機進行滅火,嚴禁使用水、泡沫滅火機和黃沙滅火。使用滅火機對帶電體進行滅火時,須保持一米以上距離。
第5篇 xx物業轄區配電設備維護保養制度
物業轄區配電設備維護保養制度
1、對配電設備進行日常巡查,發現情況及時處理,重大問題及時向管理處工程主管報告。
2、對重要的配電柜定期進行保養檢修,確保正常運行。
3、配電設備的保養檢修必須由專職電工操作,其他工種可配合作業。
4、設備保養停用期間,需懸掛標示牌并在現場巡查記錄上注明。
5、使用備用設備,需在24小時內加強巡視,并做好巡視記錄。
6、工程部主管每月根據設備保養計劃,抽查三臺設備,并將抽查內容記錄在《配電柜、控制柜年保養記錄》表上。發現抽查內容不符合電器柜檢查標準的要求,在備注欄中提出改正意見,經保養責任人改正后再行驗證。
第6篇 綠景物業轄區設備機房管理制度
物業轄區設備機房管理制度
一.未經管理處主任或部門經理批準,員工不得私自引領外單位人員在機房內參觀。
二.經批準到機房參觀者,進出機房均應辦理登記手續,原則不允許拍照和攝像,除非經總經理室批準方能進行。
三.要嚴格按照設備點檢有關規定,抄錄設備各運行數據,認真做好記錄并填表。
四.在巡檢中發現問題要及時處理,處理不了的及時上報。
五.值班人員必須嚴格遵守公司有關設備設施的管理制度,不得將與工作無關的物品帶入機房。
六.嚴禁在機房內吃任何食品。
七.在機房內不允許接用臨時電器設備。
八.在機房內不允許隨意挪動消防器材。
九.未經批準不允許在機房內使用電焊、氣焊。
十.在機房內嚴禁吸煙。
十一.保持機房整潔,確保機房及設備無塵,搞好文明生產。
十二.做好記錄,認真填寫《值班日記》。
第7篇 z物業轄區變電所設備驗收制度
物業轄區變電所設備驗收制度
1、凡新建、擴建、改建工程和大、小修、定期試驗、臨時檢修后必須經質量驗收合格,圖紙資料完備,移交給變電所后,方能投入系統運行。
2、設備驗收應按部頒和上級主管部門制定的有關規程規定和技術標準進行。
3、在施工過程中,需要中間驗收時,變電所負責人應指定專人配合進行。
4、大、小修、預試、繼電保護、儀表校驗后,由修試人員將情況記入專業記錄簿中,并注明是否可以投入運行,確認無疑后方可辦理工作票終結手續。
5、驗收的設備個別項目未達到驗收標準,而又急需投入運行時,需報經主管領導批準。
第8篇 xx物業轄區設備保養管理制度
物業轄區設備保養管理制度
1、設備的檢查保養分周,月度、季度、半年、年度,由值班主任按保養項目、內容,達標參數制訂保養計劃,交領班實施。
2、各班組每次完成常規的保養后,責任人填寫保養記錄并存檔
3、設備的維修分小修、中修、大修三種,由值班主任根據設備的性能等規劃編制修正方案,交領班執行。
4、小修項目如一般的零部件修補或更換,由熟練技工負責。中修項目如,如較重要以有一定工藝難度的零部件檢修或更換,由領班負責;大修項目如關鍵主件檢修或更換,由值班主任完成。
5、為切實保證工程質量,小修項目、中修項目由領班負責檢查驗收;大修項目由值班主任監督驗收。
6、如巡查保養中發現有可導致嚴重的缺陷事項,必須立即填寫記錄表格,上報領班及值班主任整改。
7、每日巡檢保養后必須填寫相應的表格,領班負責監督執行。
8、每月由值班主任召集各領班巡查工程部所轄范圍對設備、衛生,安全等狀況進行評比,先出當月的優秀班組,對發現的問題,限時整改。巡檢結果在工程部每月評比表上公布。
9、各領班每月根據設備運行、維修、保養、異常變化等情況編寫當月工程報告,交值班主任。
8、參照公司關于公共區域的衛生管理規定執行。
7、工程部每周組織一次巡查,對各系統所轄區域進行衛生檢查評比。
第9篇 物業轄區設備設施管理控制程序制度
物業轄區設備設施管理控制程序
1.0目的
確保物業公共設備管理設施處于正常狀態以滿足服務的要求。
2.0適用范圍
適用于公司物業管理權限內的設施設備。
3.0職責
3.1建筑物配套主要設備由開發商負責訂貨安裝,物業管理公司行政部、管理處客戶中心、工程部有關人員負責移交使用時的驗收。
3.2工程助理、負責設備運行維修管理和技術資料、檔案的收集、保管,負責零星設備、配件、材料的采購計劃的編制。
3.3工程維修人員對各自責任區內的設備進行維修、保養及運行操作,并做好標識及記錄。
4.0程序
4.1接管設備的驗收
4.1.1設備的接管與驗證(收),由公司行政部工程主管和管理處主任組織有關人員與開發商辦理設備交接驗收及資料移交手續,見《驗收移交書》。
4.1.2設備接管時按照設備出廠說明書及有關國家規范、標準進行驗收。如驗收不合格,則應在驗收單中說明實際情況及原因,并提出整改建議,限期由承建商負責整改。
4.1.3對主要的接管設備要建其檔案,設備檔案包括:《設備的基本情況》、《主要配件目錄》、《設備維修記錄表》、《大修記錄表》、《設備保養記錄表》將相關的內容填寫在設備檔案表格上。
4.1.4設備的原版文件應由公司存檔,工程部使用副本。
4.1設備的標識、建賬和資料管理
4.2.1設備的標識
工程部助理負責保證所有設備單機懸掛《設備卡》,標識該機的編號、技術資料、責任人、運行狀況等。
4.2.2設備的建賬
4.2.2.1工程部助理負責建立《--設備臺帳》,臺帳內容至少包括:設備名稱、設備編號、型號、生產廠家、所在位置。
4.2.2.2設備新增、報廢時應及時更新《--設備臺賬》。
《設備臺賬》要上交一份給財務部表明配備的資源。
4.2.3設備的保養計劃及實施
4.2.3.1工程助理根據《--設備臺帳》制定《設備檢查保養計劃表》。為此要確定各種設備的保養周期。
4.2.3.2工程維修人員依照計劃對設備進行定期的保養并在《設備保養記錄表》上作出記錄。
4.2.4設備資料的管理
4.2.4.1所有的資料案卷,集中存放于管理處工程部并標識清楚。
4.2.4.2工程助理對所有資料的記錄、立卷進行指導檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.2.5設備的編號
該設備的序號(0×……×為自然序號)
代碼設備名稱縮寫(取漢語拼音字頭)
例:**廈有電梯*臺,1#電梯編號為:**/dt-01。
注:公共設施不一定需要編號,當其特征顯示出標識時就無需編號。
4.2設備的運行
工程助理負責對設備按不同的系統劃分責任區域,確定責任區內責任人。對應不同的設備制定'運行管理規程',由工程維修人員遵照執行,并做好相應的運行記錄。
4.3設備的維修
4.3.1發現設備損壞,工程助理要組織人員進行維修,對于重大維修,公司形狀部工程主管應派專業技術人員進行指導并填寫《大修記錄表》。
4.3.2解決不了的故障需要委外維修的,工程助理應填寫《設備對外委托維修申請單》,經管理處主任和工程主管審核,報請公司批準后執行,維修結束,工程人員需對設備進行檢測,檢測合格方予以驗收。并保留維修代理商的維修記錄。
所有設備的維修按單機記錄在《設備維修記錄表》內。
4.4設備的保養維修備件
4.4.1根據以往的保養、維修記錄分析常用的備件,確保其最低存量。
4.5設備事故
4.5.1當設備發生重大事故時,工程助理要對事故作出分析,并在36小時內并寫出事故分析報告呈交管理處主任和工程主管,然后由管理處主任和工程主管報公司研究處理。
4.5.2設備檔案中應對每次設備重大事件都有記載。
4.5.3避免事故再次發生要采取糾正和預防措施。參照《糾正和預防措施控制程序》。
4.6設備庫存的管理
閑置設備和暫停使用的設備,由有關部門進行庫存管理,并做好記錄,存放地點必須相對集中,保持干燥、通風,并加蓋防塵罩,貼上標簽。庫存設備重新啟用前需由工程人員或相關人員進行保養后,方可投入使用。
4.2設備的報廢
因損耗或損壞無法修復,致使設備無法繼續使用時,由工程助理組織相關人員確認,征得管理處主任和工程主管意見,提交物業管理公司經理批準后,始得報廢并會同財務部除賬。
1.0 相關文件
1.1各類設備運行管理規程
1.2各類設備維修保養規程
1.3各類設備操作規程
1.4《糾正和預防措施控制程序》
2.0 相關記錄
2.1設備檔案包括:
2.1.1《設備的基本情況》
2.1.2《主要配件目錄》
2.1.3《設備維修記錄表》)
2.1.4《大修記錄表》
2.1.5《設備保養記錄表》
2.2 《設備卡》
2.3 《設備檢查保養計劃表》)
2.4 《--設備臺帳》
2.5 《設備對外委托維修申請單》
2.6《驗收移交書》
第10篇 物業轄區設備機房進水后電氣設備搶修方法制度
物業轄區設備機房進水后電氣設備的搶修方法
一、各類機房遭水浸大致分為幾種狀態:
1、機房頂面或墻面漏水,水量較小。但進水濺到了電氣設備上。
2、機房地面淹水,但淹水深度較淺,沒有超過電動機和和配電柜控制柜的基礎
3、機房進水較深,水已進入配電柜、控制柜內或已淹及電動機。并由此誘發上級開關掉閘。
4、機房大量進水,所有電氣設備都被水淹沒,上級開關掉閘。
二、處理方法
1、被賤到水的這類設備在準備再次投入運行前首先應進行全面擦拭,并用熱風對其吹干,然后測量其電氣線路的絕緣。在絕緣值達標后方能投入運行。
2、地面淹水的機房在重新投入運行前,要檢查地埋的電線管內存水情況,檢查通往下層的電線管道內的存水情況。如果存水量大應該用氣泵進行清吹,清吹時應在管道末端做一定的保護,以免被吹出的水四處飛濺。吹水后檢測管內線纜的絕緣,絕緣值達標后方可投入使用。
3、已經進水的配電柜和控制柜在水退后,應立即進行通風干燥。進水的電器元件經過干燥后也絕不可輕易投入使用,必須對其進行嚴格地檢測,確認其各項電氣性能達標以后才可以重復使用。
已經浸水的電動機必須進行解體,并用烘箱對其進行整體干燥。然后再進行絕緣檢測,絕緣值達標后方可組裝、使用。
浸水時正在使用中的電氣元件尤其要認真進行全面檢測。因為進水引起的短路很可能已經將該元件破壞。
4、完全被水淹沒的機房內的電氣設備,原則上都應解體烘干。烘干后進行全面測量,檢測值達標后才可以進行組裝。使用前還需對部分元件上的設定值進行全面整定。
高壓設備還需專門組織一次預防性實驗。
5、變配電室進水后,一般情況下水都會首先流入變電室的地下夾層和電纜溝,值班人員應迅速組織排水。待積水排干后,應立即進行夾層、電纜溝和變配電室內的通風除濕,以迅速降低上述空間內的空氣濕度。
三、注意事項
1、機房進水事態失控時,值班人員應立即請示上級,停止設備運行,并切斷電源,以防事故擴大。
2、機房進水后進入現場的人都必須穿戴規定的勞動保護用品,嚴防因潮濕誘發漏電并造成觸電事故。
3、在確認事故現場已經徹底處理完畢之前,任何人不得隨意恢復供電。必須由各方負責人都簽字確認后才可以進行試運行。
4、至少要安排24小時的輕負荷試運行,嚴禁將這類設備立即投入滿載運行。
第11篇 z物業轄區變電所設備缺陷管理制度
物業轄區變電所設備缺陷管理制度
1、在額定條件下運行或備用的設備上,發生了影響安全的異常現象或達不到一類設備條件的問題,均叫做設備缺陷。設備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。
重大缺陷:設備缺陷嚴重威脅設備安全運行或人身安全,
不及時處理,可能造成事故者;
一般缺陷:設備缺陷不及時處理,尚能保持安全運行者。
2、發現設備重大缺陷,當值負責人應立即組織消除或采取可靠措施。當班不能消除的缺陷,應由所長組織力量予以消除。所長無力消除的缺陷,應及時向上一級領導匯報,上級領導應指定專人及時消除,并由值班人員監督執行。
3、發現設備一般缺陷,可列入正常維修計劃進行處理。
4、設備缺陷無論消除與否均應由值班員記入設備缺陷記錄簿,并向上一級領導匯報。
5、值班人員在運行中應加強設備缺陷的監視,在交接班時應詳細進行交待。
6、變電所所長應經常查閱設備缺陷記錄簿,了解設備缺陷內容和處理情況,對未消除者應盡快安排處理。
7、消除重大設備缺陷遇有困難時,應及時同當地電業部門聯系,請求支助,以避免造成更大損失。
第12篇 xx物業轄區配電室設備運行分析制度
物業轄區配電室設備運行分析制度
一、運行分析工作:該工作主要是對配電室設備運行工作狀態進行分析,摸索規律,找出薄弱環節,有針對性地制定防止事故發生的措施。
二、運行分析的內容:
每月一次綜合運行分析,分析配電室的安全、經濟運行和運行管理,找出影響安全、經濟運行的因素,可能存在的問題。針對薄弱環節,提出實現安全、經濟運行的措施。分析的主要內容包括:
1.分析設備運行異常現象,如放電、發熱、異聲、溫度、油位、儀表指示異常、熔絲熔斷、開關誤動、繼電保護和自動裝置誤動、設備振動等,特別要注意現象不明顯的異常問題;
2.分析設備絕緣降低,絕緣油變化的原因或絕緣油色譜分析等;
3.分析運行方式和保護方式存在的問題;
4.分析安全生產、兩票合格率和規程制度執行情況;
5.分析檢修、試驗及各種技術記錄的有關情況;
6.分析反事故措施計劃執行、設備維修和季節性事故預防情況;
7.分析配電室用電存在的問題和經濟運行情況。
三、針對某些問題進行專門深入的不定期的專題分析、研討。
