第1篇 a花園管理規約
e花園管理規約
e城市花園是全體業主共同的家園。為維護小區的安寧、整潔和祥和,全體業主共同立約,并承諾履行如下義務:
1、遵守法律、法規的規定使用、經營或轉讓物業。業主行使專有部分權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。
2、遵守法律、法規的規定,按照有利于物業使用、安全、整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則,在供電、供水、供氣、排水、通行、通風、采光、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面妥善處理與相鄰業主的關系。
3、明白并承諾與其他非業主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業的法律關系時,應告知并要求對方遵守本物業的有關規定和本管理規約,并承擔連帶責任。
4、與人為善,與鄰里和睦相處,以誠懇友好的態度理性處理鄰里糾紛。
5、遵守物業關于在公共場所開展戶外活動的管理規定。
6、不得將住宅改變為經營性用房。確需改變房屋用途的,除符合法律、法規以及管理規約規定外,應當征得有利害關系的業主同意。
7、遵守車位及車輛停放管理規定,不得將車位轉讓、出租給業主與物業使用人之外的其他人。
8、負責私有物業范圍內的樹木由業主養護,不得影響小區整體綠化效果。
9、未經業主大會通過并依法辦理相關審批手續,不得占用任何共用部位和共用設施設備;不妨礙他人合法使用共用部位、共用設施設備。
10、不在道路、公共花園、綠地、廣場等公共場所晾曬衣物(本物業指定晾曬處除外)。
11、不私自使用公共場所、公用水電作任何商業或私人用途。
12、不在小區任何地方包括自己家中存放易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品。
13、損壞小區內路燈、消防設備、水泵、電房電箱、管線、避雷器、道路、花基(欄)、綠化植物等任何共用設施設備均應照價賠償。未成年人損壞的,監護人承擔賠償責任。
14、自覺控制裝修、音響、娛樂活動等發出的聲響,不聚眾喧鬧,以不干擾鄰居正常生活為度。
15、不在小區的垃圾箱(站)翻揀垃圾;不儲存、晾曬、煎熬、排放惡臭或剌激性氣味的物質或煙塵。
16、對易墜落的物品做好安全防護,定期檢查,防止跌落。臺風暴雨來臨前及時加固或收回室內。
17、未經業主大會批準,不在小區內業主共有產權部分擅自張貼大字報、標語,不使用擴音器材(物業服務需要及公益性活動除外)。
18、不違規飼養寵物。合規飼養者應對寵物加以有效約束;如對他人的安全或寧靜造成威脅或干擾,飼養人應將該寵物遷移出小區。
19、凡專有部分已經或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利益、安全,或有礙外觀統一的,業主應及時進行維修養護;拒不進行維護的由業主委員會委托物業公司進行維修養護,其費用由當事業主按規定分攤。
20、發生水、氣泄漏或火災等緊急情況時,配合物業服務企業采取緊急避險措施,相關費用依據法律法規處理。
21、配合物業服務企業實施物業共用部位、共用設施設備的維修養護。因維修養護物業確需進入相關業主的物業專有部分時,物業服務企業應事先告知相關業主,相關業主應給予必要的配合。相關業主因阻撓維修養護而造成他人財產損壞及損失的,應負責修復并承擔相應賠償責任。
22、為維護業主的共同利益,同意授權物業服務企業行使以下權利:
a、根據本管理規約制定并執行物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
b、以勸阻、書面通知、公告、上報政府相關主管部門、起訴等必要措施制止業主、物業使用人違反本管理規約和規章制度的行為;
c、向欠費業主追繳物業服務費。
d、對于機動車輛停放,采取非固定車位、先到先停、有償使用的方式進行管理。車輛憑卡出入。
e、授權物業服務企業對高空拋物進行勸告、制止;
f、為保證業主的大件物資的安全,在無業主書面同意的情況下,物業服務企業可以對大件物資的搬出進行控制。
g、非因公共利益使用共有部位應征得共有產權業主的同意。否則放置在共有部位的物品均視為廢棄物,物業服務企業有權清理而無須事先通知。
23、轉讓或出租物業時,提前書面通知物業服務企業,并要求物業繼受人簽署本規約,要求承租人在租賃合同中承諾遵守本規約。
24、本規約所附《裝修管理規定》、《環境、衛生管理規定》、《治安、消防、交通管理規定》和《電梯使用管理規定》是本規約的有效組成部分,全體業主承諾遵守。
25、業主違反本規約關于物業的使用、維護和管理的約定,妨礙物業正常使用或造成物業損害及其他損失的,其他業主有權依據本規約向人民法院提起訴訟。
26、本規約的修訂權屬于本物業業主大會。
(以上規約以公示的正式版本為準)
第2篇 假日花園管理處組織架構描述
(一)組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能,采用經理負責制,簽訂經營責任書,實行獨立核算。
(二)zz假日花園管理處各崗位所需人力資源配置實行管理處管理下的完全雙向選擇,以保證管理處經理建立一支高效、協調的團隊。
(三)zz假日花園管理處內部采用直線職能制,盡量減少管理環節,提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
(四)管理處助理經理的主要職責是協助經理完成各項工作任務,監督管理處的服務質量,同時直接管理會所,降低人力資源成本。
(五)物業管理主管的職責是負責小區管理服務中心工作、物業巡查以及各種設備、設施的維護、檢修以及業戶的請修工作。
(六)行政主管(兼任財務主管)的職責是負責管理處各部門的考核和監督、辦公室事務、后勤和小區文化建設。
(七)小區管理服務中心值班人員(管業助理)的職責是在管理服務中心值班,建立管理處與業主之間的服務平臺,處理客戶投訴與咨詢,并將業主的需求信息迅速、準確傳遞至各相關單位。
第3篇 某某花園設備設施維保管理
某花園設備設施維保管理
科學、規范化的設備、設施管理對zz**花園的全方位管理運作起著重要的保障作用。因此,必須建立一整套周密的、嚴格的、集中的管理體系。物業公司將嚴格按照南京市新的服務等級標準中的三類標準對小區設備實施進行全面的維護保養工作
1、設備、設施的竣工驗收和交接
介入管理初期,由維修部主管負責組織各專業工程人員(給排水、供電、消防、智能化系統等)積極配合發展商做好供應商提供的產品的技術資料(圖紙、產品說明書、操作手冊等)、竣工驗收資料、交接手續的收集、整理、記錄工作,對達不到設計要求的應配合發展商與供應商共同協商解決,并及時做好相關記錄。
2、設備設施的分類、登記、建帳
為了使設備、設施達到規范化管理,依據iso9001:2000質量體系認證標準,各專業工程師對所接管的設備、設施進行準確、科學的分類、登記,建立設備管理檔案,包括各專業技術資料、系統網絡圖、隱蔽工程圖、《設備登記表》、《設備臺賬》等,同時做好各種設備設施的服務標識工作。
3、專業人員的配備
設備、設施的管理,是一項在結構上與技術上要求極其復雜的特殊工種,必須由一批高素質的技術力量來完成,因此,各專業部門所配備的人員需具有專業資質,持證上崗。
4、設備、設施運行、維護、保養
⑴各專業工程師必須結合本部門設備、設施的實際情況,制定出適合于各分系統設備、設施的規章制度、管理規定、維修保養規程,力求在實際運作過程中行之有據、做之有理,進一步保障zz**花園設備設施的安全、可靠、正常運行。
⑵運行值班人員負責各系統所轄設備、設施的運行操作及日常巡視檢查工作,并做好每天的運行記錄,運行中發現問題及時通知有關人員進行處理。
⑶維修人員負責各系統所轄設備設施的維護保養工作,并做好維修保養記錄,對維修保養中發現較嚴重的設備、設施故障及時上報維修部主管,由各專業工程師組織有關人員進行分析、研究,制定解決辦法。
⑷各系統所轄設備、設施的更新及重大維修、變更情況應及時在設備檔案中做好記錄。
5、設備設施的管理目標
設備、設施的完好率100%
設備、設施的維修及時率 99%
設備、設施的維修合格率100%
6、設備編號方法
□□□□□□□□□□
設備序號
所屬系統.設備類型(示例)
11供水.消防泵
12供水.生活泵
13供水.控制柜
21供電.高壓柜
22供電.低壓柜
23供電.變壓器
30其它
具體樓宇棟號
所屬區域
㈠、供電系統管理
通過對供電設備設施運行、維護、保養過程的控制,確保供配電系統處于良好的運行狀態,滿足zz**花園所有設備、設施正常運作的要求。
供電管理服務指導思想:安全第一。
1、供電運行管理
⑴、電氣工程師(機電)根據不同設備、設施的性能、技術資料、要求,合理制定出《供電設備設施的周期檢定計劃》及相應的操作規程、維護保養規程。
⑵、運行值班人員必須嚴格按照《運行值班管理規定》實行24小時值班制,對zz**花園變壓器室、高低壓配電室等有關設備、設施進行巡回檢查,同時做好相應記錄。
⑶、運行值班人員在日常設備、設施操作過程中必須嚴格按照供電系統《高、低壓配電安全操作規程》進行,并嚴格執行《工作票》、《操作票》制度,牢固樹立'安全第一'的思想,確保人身和設備設施的安全。
⑷、運行值班人員必須密切留意和掌握供電設施、設施的運行狀況,發現隱患、故障要及時報告,并做好詳細記錄。
2、供電系統維護保養
⑴、維修人員進行日常維護保養工作時必須嚴格按照《電氣維修管理規定》及各種設備、設施的《維護、保養規程》進行,并按要求做好保證安全的'組織措施'、'技術措施'。
⑵、維修人員必須熟悉、掌握zz**花園各系統所有照明器具情況,認真、及時做好維修、更換工作,保證照明系統外觀整潔無缺損、無松落,達到光源完好率、維修更換及時率100%。
3、供電應急措施
⑴、在有臺風、暴雨災害時,電氣工程師(機電)須及早組織人員對所有供電系統進行預防檢查,多方位監視,同時做好搶修工作準備。災情過后,對供電系統全面檢查一次,發現問題及時處理。
⑵、發生火災時,運行值班人員立即報警并切斷火災區域電源,積極滅火。事后,必須對供電設備、設施全面檢查方可恢復供電。
⑶、自備發電機房嚴禁存放易燃、易爆及腐蝕性物品,經常保持機房設備、環境衛生。維修人員須按《發電機維護、保養規程》及時進行檢查、保養,并做好相應記錄,保持油路、水路暢通無泄漏,油水位不得低于標準線。
⑷、電力故障和停電應急程序
若電力部門預先通知停電,立即將詳情和有關文件呈交主管人員;管理處主管人員隨即安排電工值班;預先張貼停電通知在顯眼處;若電力故障引致停電 ,須立即向主管人員報告并通知供電維修部門安排維修, 通告有關停電情況,然后迅速了解故障原因及停電的影響程度,做好解釋工作和治安保衛工作,處理善后事宜。
4、設備安全操作規程(略)
5、公用照明設施維修養護規定(略)
(二)、給排水系統管理
1、服務標準
保證給排水設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、給排水系統運行管理
⑴、給排水系統包括生活給水系統、消防給水系統、消防噴淋系統、排水系統。
⑵、設備運行由專人專職管理,嚴格實行持證上崗制度,定崗定人。
⑶、實行24小時值班制度
⑷、消防系統定期進行試運行,確保系統安全可靠。
3、給排水系統的維修保養
⑴、制定科學合理的維修保養計劃并組織實施。
⑵、維修操作人員合理配置,嚴格實行持證上崗制度。
⑶、加強日常巡視、檢查,切實貫徹'應修盡修,全面保養'的方針。
4、供水系統應急處理措施
⑴、遇有事故,及時搶修,一般情況下,限水、停水需在24小時前通知用戶。
⑵、檢查漏水的準確位
置及所屬水質,例如沖側水或排水等,并在許可的能力下,立即設法制止漏水,如關上水掣。若不能制止時立即通知中央控制中心尋求增援。在支援人員到達前須盡量控制現場,防止范圍擴散。
⑶、觀察四周環境,漏水是否影響各項設備,如電力變壓器等。
⑷、利用沙包及可用之物件堆箱,防止漏水滲入升降機等設備,并需將升降機立即升上最高層。以免被水浸濕而使機件受損。
⑸、利用現有工具,設法清理現場。
⑹、如漏水可能影響日常操作、保養及申報保險等問題,須拍照片以作日后存檔及證明。
⑺、通知清潔、保潔人員清理現場積水,檢查受影響范圍,通知受影響單位。
⑻、日常巡視、檢查時,應留意渠道是否有淤泥、雜物或塑料袋,隨時加以清理干凈,以免堵塞。
⑼、如該地區及建筑物曾經有水浸記錄,平日必須準備足夠沙包,作為爆水及雨季使用。
6、供水值班管理規定(略)
7、水泵房管理規定(略)
㈣、弱電系統管理
1、服務標準
保證弱電系統設備設施正常運行,設備設施完好率達100%。
2、弱電運行保養規程示例
1.0自控系統
1.1中控室弱電系統值班運行操作規程
1.1.1按開系統主動機,正確輸入系統操作密碼,進入系統監控主畫面。
1.1.2檢查系統中是否有報警點,并按所報警設備的重要程序依次查看報警內容,視情況采取相應措施或通知相關專業人員或通知主管并作詳細記錄。
1.1.3認真查看上一班的值班記錄,尤其是注意特別提示欄的內容,在清楚地理解上一班移交的工作后,認真執行或跟蹤解決,交詳細寫明情況以提示下一班人員。
1.1.4巡檢行子系統中所有設備的工作狀態,控制狀態及參數是否正常。
1.1.5巡檢中發現問題,立即通知班長,并采取相應的措施,必要時去現場查看,并將情況詳細記錄。
1.1.6在對開機后巡檢的問題進行處理及詳細記錄后,監視系統中各設備的運行狀況,并注意監視關鍵設備和重點部位的實時狀況,發現問題馬上通知各相關主管人員。
1.1.7如遇系統中被監控設備的參數、運行狀況、啟停時間需要調整時,須有各相關人員的書面要求,并將個性內容填入《樓宇自控被監控設備運行檔案表》,同時在記錄本的特別提示欄中提醒下一班人員注意。
1.1.8如遇控制系統出現故障及時通知受此影響的相關人員,并在故障排除后,再將通知相關人員。
1.1.9下班前,再次對系統中的所有設備進行巡檢,發現問題及時解決,對于那些屬于相關專業人員進行設備檢修、調整等情況,及一些尚未解決的不緊急情況,在值班記錄的特別提示欄中一一說明或寫清原因,提醒下一班人員跟蹤或解決。
1.1.10填寫《中控室自控系統運行值班記錄》及《自控被監控設備運行參數設定表》。
1.2自控系統設備保養操作規程
1.2.1檢查系統主機上的各種連線插接是否牢固,檢查集線器的線路插接是否牢固。
1.2.2檢查ups在系統斷時是否能自動轉換。
1.2.3打開各網絡控制器箱,緊固箱內網絡連線。
1.2.4打開現場ddc箱,清潔檢查各ddc或擴展模塊輸入、輸出點是否正常,緊固箱內各接線端子。
1.2.5緊固、測試、清潔、執行元件。
1.2.6在上述檢查中若發現ddc、擴展模塊或檢測執行元件有故障,通知供貨方更換相應元器件。
1.2.7做好《中控室自控系統運行值班記錄》、《弱電系統維修保養檢測記錄》、《自控被監控設備運行參數設定表》及《設備維修保養記錄》。
2.0消防系統維護保養操作規程
2.1消防主機系統
2.1.1對主機系統進行簡單運行維保時,首先要通知中控值班員,當天的維保工作結束后及時告知中控值班員。
2.1.2檢查主機柜電源電壓,主信號電壓及聯動點電壓是否正常。
2.1.3檢查主機柜內連線是否可靠。
2.1.4檢查主機柜各按鈕是否有效。
2.1.5檢查聯動柜操作盤按鈕是否有效。
2.1.6測試聯動柜內各模塊信號,緊固模塊端子。
2.1.7檢查主機備用直流電源電壓及接線端子。
2.1.8檢查中控室遠程啟動消防泵、噴淋泵的動作是否可靠并緊固連接線。
2.1.9檢查消防直通電話主機功能及連接線。
2.1.10檢查電梯迫降的連接線是否可靠接觸。
2.1.11填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《工程部設備維修保養記錄》。
2.2消防端子箱
2.2.1打開消防端子箱,清潔并檢查箱內各模塊的各種信號是否正常。
2.2.2檢測主信號電壓是否正常。
2.2.3緊固箱內各接線端子。
2.2.4填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《工程部設備維修保養記錄》。
2.3現場各種控制信號、返回信號
2.3.1首先與安保部中控室值班員取得聯系,在值班員采取相應的防范措施并同意后,方可進行下列維保結束后,及時告之中控值班員。
2.3.2清潔手報,檢測手報信號是否正常返回,檢查手報上的通訊功能是否正常。
2.3.3檢查各種防火閥信號是否到位。
2.3.4檢測電控防火排煙閥的工作電壓是否正常。
2.3.5檢查消火栓按鈕的信號是否正常返回。
2.3.6檢查控制正壓送風機、排風機及切電的繼電器是否可靠動作,緊固相應連接線。
2.3.7檢查卷簾門的動作信號是否正常返回。
2.3.8經多方批準,同意后做聯動試驗。
2.3.9填寫《消防自控制系統維修檢測記錄》或《設備維修保養記錄》。
2.4緊急廣播系統
2.4.1操作前,首先通知中控值班員,經同意后,方可進行操作,并在當天的維保結束后,告之中控值班員。
2.4.2檢查主機柜內電源電壓是否正常,緊固各連接線。
2.4.3檢查主機與消防主機的連線是否牢固。
2.4.4檢查功率放大器的電壓是否正常及接線是否牢固。
2.4.5檢查cd機、調諧器、卡式放音機的功能及工作是否正常。
2.4.6檢查各
種揚聲器是否正常工作。
2.4.7檢查呼叫站對各樓層的呼叫功能是否正常。
2.4.8填寫《弱電系統維修保養檢測記錄》或《設備維修保養記錄》。
3.0綜合布線系統
3.1線路維修操作規程
3.1.1接到線路故障報修單后,應立即查修,首先確定故障范圍。
3.1.2屬于本中心內的線路故障應盡快排除。
3.1.3屬于電話局方面的故障應立即向電話局報修,
3.1.4同時告知業主。并負責催修。配合電話局維修直至故障排除。
3.1.5將維修過程摘要寫在《工作值班日志》上。
3.2開通電話操作步驟
3.2.1開通直線電話應憑《維修通知單》。
3.2.2將所開通的電話號碼及接線位置準確填入《電話本線表》。
3.2.3按電話配線表逐機房跳線,直至開通。
3.2.4測試信號。確認號碼。
3.2.5在《工作值班日志上寫清開通記錄。》
3.3設備維護保養操作規程
3.3.1清潔各機房內銅纜配線架,檢查跳線有無松動。
3.3.2打開各光纖接續箱,小心地清潔箱內設備,并恢復原狀。
3.3.3整理配線架跳線,核對配線表。
第4篇 某某花園小區交通、車輛管理
某花園小區交通、車輛管理
解決好zz**花園的人群、車輛的分流與集散,是道路、交通、車輛管理的出發點。建立良好的交通秩序、車輛停放秩序,確保人流、物流、車流暢通,對zz**花園實行分片、分區、分層結合管理的辦法,使其真正做到有條不紊,散而不亂。
㈠、道路管理
1、道路構成
2、交通標志
⑴、所有進入zz**花園的車輛和個人均必須按照區內交通標志所示,自覺遵守有關的交通管理規定。
⑵、在小區進口、交叉路口、車場出入口、主干道等明顯的地方設置交通標志。
⑶、區內所有的交通標志牌必須依照交管部門的有關管理規定制作,由專業隊伍進行設計、安裝,并由交管部門進行驗收。
⑷、所有交通標志的日常管理、維修由管理處負責。
⑸、任何單位和個人不得隨意破壞,踐踏或移動區內的交通標志設施,更不容許在交通標志上隨意張貼、涂劃。
㈡、車輛管理
停車區位劃分及分類
車輛管理組織
指令
信息反饋信息反饋
緊急處理程序
注:圖中no表示無法控制或者無法處理;yes表示已經控制或者已經處理。
1、服務目標:因管理原因造成車輛事故發生率為零。
2、實施措施:
⑴、設立專門的車輛管理機構
第5篇 金地花園物業管理方式
金地國際花園物業管理方式
借金地物業'以物業管理為依托,以業戶服務為中心'的管理理念和'基本職能標準化、業戶服務個性化'的管理模式;結合金地國際花園物業的實際狀況和業戶需求,使金地國際花園物業管理專業化、規范化,樹立北京市物業管理新典范。
(一)金地國際花園內部管理架構
(二)、運作機制
1.金地國際花園管理運作機制圖
2.全面質量管理
根據iso9001質量保證國際標準的有關要求,全面推行質量管理,把質量目標落實到各部門、各環節直至到個人,并通過監督檢查,使工作質量不斷提高,達到業戶滿意的效果。
3.計劃目標管理
按金地物業制定的各項管理指標,金地國際花園管理處各職能管理人員明確責任,授予權利,在實施過程中加強檢查和控制,并將目標實施的各項進展情況、存在問題及時用圖表和文字表述出來,實現目標動態控制,進行目標成果評價,確定成果和考績,并與個人利益待遇相結合。
4.協調管理
運用協調管理的方法,解決在管理服務過程中經常發生的各部門之間、部門與員工之間、員工與員工之間、員工與業戶之間的矛盾和沖突。
--以行政職務權利為依托,以行政命令為基本形式,以獎罰為后盾的強制性促動力。
--運用競爭手段促使相關方面關系的協調,如通過崗位競爭,以先進帶動后進,共同完成任務。
--輿論促動力,因勢利導利用輿論達到協調的目的
--管理者的凝聚力,具體情況為領導者或一名管理人員的吸引力、影響力,這將是本區今后促進日常物業管理工作協調的核心力量。
5.督導管理
管理處擬采用金地物業管理公司成熟的督導管理方式,對各能職部門實施指揮和指導管理。
--經濟管理,通過制定員工考評和工作成績的工資制度,調動員工積極性。
--法規管理,制定一套完整的規章制度和工作程序,以此規范員工言行,提高工作質量和工作效率。
--宣傳教育,通過各種宣傳教育手段培養員工的敬業精神,職業道德;加強員工培訓,不斷提高員工自身素質和工作水平。
(三)、監督機制
監督機制是實現物業管理各項工作開展的必要外在約束條件,防止或糾正工作中出現的偏差。保證小區管理機構及其工作人員依法辦事。
--管理者對機構內部工作人員進行監督
--業戶對管理機構及工作人員進行廣泛監督,形成多方面綜合監督體系
--過信息反饋監督,通過各種手段及實現監督管理的閉環機制,保證小區物業管理監督機制的有效實現
(四)、信息反饋控制方式:
(1)中央控制室,通過投訴電話、閉路電視、巡更系統無線對講機等現代工具,及時反饋住宅區內發生的情況。
(2)嚴格的崗位責任制和完善的管理規章制度,實行規范化運作。
(3)流暢嚴密的運作流程,一環緊扣一環的,一環監督一環。
(4)管理處經理、主管的每月(日)檢查,通過總結評比獲取反饋信息。
(5)通過反饋信息的總評比,及時發現管理服務上的缺點、盲點,以便改進工作,提高服務質量。
(五)量化管理及標準化運作
1、量化管理
每年根據iso9001質量方針,確定年度質量目標,對業主、客戶滿意率、機電設備運作完好率、維修及時率、消防隱患處理率等指標作出量化要求。
1)實行目標經營管理責任制,對管理處管理目標進行細化和量化,作出具體要求。
2)管理處對全體員工培訓指標進行量化,確定培訓課程、內容及課時。
3)財務運作量化,制定詳細的年度財務預算方案,對管理處各項目采取計劃的控制成本的財務指標量化管理,提高效益。
2.運作標準化管理
1)貫徹公司iso9001物業管理質量體系,導入iso14000環境管理質量體系管理規程和操作要求。
2)運用公司《員工手冊》,規范管理處員工的行為,提倡專業、規范、文明的行為表率。
3)發揮計算機管理系統的作用,提高物業管理工作效率。
4)實施公司企業形象系統。
5)運用酒店管理模式在金地國際花園的進行管理、服務工作。
第6篇 長灣小區私家花園管理約定
長青灣小區私家花園管理約定
【kd.長青灣】是全體業主共同的家園,為維護小區的安寧、整潔和祥和,全體業主共同訂立并承諾履行本約定:
1、不在小院內搭建門斗、遮陽棚、涼亭、倉庫、防護柵欄等建筑物、構筑物;不在小院內種植影響園區整體環境的植物;不能在小院內飼養家禽、牲畜及搭建寵物窩棚等。不能在小院內搭砌盆景等。
2、小院內只允許搭建木制簡易花架,且符合物業客戶服務中心統一規定款式。花架距住宅外墻體距離保持在1.5米以上。寬不超出圍墻或護欄外沿,上部不得覆蓋陽光板或透明玻璃。
3、業主不在小院內堆放雜物、垃圾等物品,應保持小院內的整潔。
4、為保障業主人身及財產安全,不在小院內存放貴重、易燃易爆、有毒物品,不在小院內進行引火、燃放煙花爆竹等活動。
5、考慮園區整體景觀,不能改變小院欄桿的樣式、高度、顏色等。
6、業主或物業使用人負責自有花園內的衛生清潔。
7、業主使用小院不得有影響園區整體景觀的其他行為。
8、業主因使用小院違反本管理約定的,當事業主應立即停止并恢復原樣,造成損失的,由當事業主承擔全部責任和連帶責任。
第7篇 花園公寓管理規約征求意見稿
**花園公寓第三屆業主大會議題公示之一
**花園公寓管理規約(原業主公約)(征求意見稿)
為維護本物業區域內全體業主的合法權益和公共環境及秩序,根據我國《憲法》、《民法通則》、《物業管理條例》等法律法規,結合**花園公寓住宅小區實際情況制訂本公約。本公約對物業區域內全體業主均具有約束力。業主應通過必要方式要求共居人、使用人及雇工等相關人員承諾遵守本公約。
第一章 總則
第一條 本物業區域內的業主,對其占有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,但不得損害本物業區域內其它業主的合法權益。
第二條 本物業區域內的業主,依其所占份額對共有部分享有占有、使用、收益和處分的權利,對本區域內的建筑物及其附屬設施的維護等享有共同管理的權利。業主按照本公約約定維護本區域的共有部分,維護、修繕共有部分的費用由本物業區域內業主依其所占份額分擔。本公約未約定或者約定不明確的,各業主都有義務進行維護。
第三條 本物業區域內的業主組成業主大會,業主大會成立后,業主對共有部分所具有的權利由業主大會行使及執行,業主大會可就業主共同權益和事務,代業主行事,授權業主委員會以業主大會的名義進行起訴和應訴。
業主大會作出的決議、決定對全體業主具有約束力。
第四條 業主大會設立業主代表大會,經業主大會授權,代行業主大會權力。包括以下方面:
1、選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;
2、選聘、解聘物業管理企業;
3、對物業公共財產進行管理;
4、決定專項維修資金的實用、續籌方案;
5、制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
6、法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第五條 業主大會(包括業主代表大會,下同)選舉產生業主委員會,業主委員會按照業主大會的決議、決定履行本物業區域內的日常管理監督職責。
業主委員會在業主大會授權范圍內作出的決議、決定對全體業主具有約束力。
第六條 業主大會可授權業主委員會與業主大會選聘的經理人簽訂物業服務合同,委托經理人具體實施業主大會和業主委員會對本物業區域的管理服務。
經理人可以是法人,也可以是自然人。
第二章物業基本情況
第七條 物業基本情況
物業名稱:**花園公寓(一期、二期、南苑)
座落位置:杭州五云中路2號、3號、
總建筑面積:
平方米;
其中:
住宅: 平方米;
物業經營用房: 平方米;
物管辦公用房: 平方米;
地下室: 平方米;
會館: 平方米;
其他: 平方米。
國有土地使用證明文件政府批文號:
土地用途:住宅及配套設施
第八條 本物業以審批紅線為本物業區域;
本物業區域共有部分:是指單個業主分攤面積的總和,作為共同使用的門廳,樓梯間、水泵間、配電房、電臺機房、走廊通道、傳達室、內天井、房屋承重機構、外墻面、屋面等部位。
本物業的共用設備設施:是指本物業區域內全體業主共同使用的,供水箱、水泵、排水管道、消防器具、化糞池、窖井、垃圾箱、電視天線、電梯、照明燈具、建筑智能系統、避雷裝置、防盜門、郵政信箱、健身娛樂設施等。
售樓書所規劃設定的配套設施:是指會館、游泳池、訪客車位、物業用房等。
第三章業主的權利和義務
第九條 業主的權利:
1.對其名下的物業享有占有、使用、收益和處分權;
2.按設置目的和相關規定使用物業區域共有部分;
3.享有召開業主大會的請求權,親自或委派代表參加業主大會的參與權,享有業主代表大會代表的選舉權和被選舉權;
4.享有業主委員會委員的選舉權和被選舉權;
5.對物業區域內的重大事項享有表決權、監督、批評、建議權;
6. 有權監督公共維修基金和物業服務費的使用情況和要求業主大會委托的經理人公開公共維修基金和物業服務費的收支帳目;
7. 有權按有關規定進行房屋自用部位的裝飾裝修;
8. 有權自行聘請他人對物業自用部位設施設備進行維修、養護;
9. 有權根據物業區域內共有部分的狀況要求業主大會委托的經理人及時進行修繕并對修繕工作進行監督;
10. 有權要求異產毗連部位的其他維修責任人承擔維修養護責任;
11. 國家法律法規賦予業主的其它權利。
第十條 業主的義務:
1. 遵守法律法規的規定和本公約約定;
2. 執行業主大會(包括代表大會)和業主委員會在業主大會授權范圍內作出的決議、決定;
3.接受業主大會聘請的經理人對物業區域內共有部分的管理;遵守業主大會委托的經理人受業主大會(包括代表大會)、業主委員會委托制定的管理細則及各項管理規章制度;
4. 按國家有關規定繳納公共維修基金,按業主大會(包括代表大會)批準的標準交納物業服務費、共有部分保險費和續籌的公共維修基金;
5. 按提供相關服務的公共服務部門制定的標準繳納水、電、煤氣等能源費用及共用電視等服務費用;
6. 轉讓或出租所擁有的物業時,應要求受讓人或承租人簽署遵守本公約的承諾書,并在買賣合同或租賃合同簽署之日起一個月內,將房屋轉讓或出租情況告知業主大會委托的經理人。未要求受讓人或承租人就本公約簽署承諾書或在簽署之日起一個月內未將房屋轉讓或出租情況告知業主大會委托的經理人的,應對由此造成的公共利益損失承擔相應的責任;
7. 保護本物業土地使用范圍內的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業的共用部位及共用設施設備;
8. 業主和物業使用人就小區管理、物業服務等有關問題提出意見、建議和要求時,應當提供書面文本,并留下聯系方法,以便于有關部門、人員及時與之聯系,進一步聽取意見并及時回復。如果業主和物業使用人提供的是書面文本,相關部門、人員也應書面回復。
9. 業主應要求共居人、使用人及雇工等相關人員遵守本公約,合理使用物業。對共居人、使用人及雇工等相關人員的疏忽和錯誤承擔相應的責任。
第四章物業的使用和維修
第十一條 遵守法律法規的規定,按照有利于物業外貌保持、使用安全等原則,合理使用本物業土地使用范圍內的所有道路、空地、綠地、公共建筑和本物業的共用部位及共用設施設備,妥善處理供水、排污、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環境衛生、環境保護等方面的相鄰關系,自覺維護物業區域內的整潔、美觀和公共生活秩序。
第十二條 本物業區域內禁止下列行為:
1.未經政府有關部門批準和業主大會、相鄰業主同意,擅自改變房屋結構、外貌和用途;
2.擅自占用或損壞物業公共樓梯、扶欄、走道、地下室、平臺、屋面、外墻等共用部位,擅自移動共用設備;
3.擅自在天井、庭院、平臺、屋頂、外墻、綠地、道路或其他共用部位、場地搭建建筑物或安裝構筑物;
4.侵占或損壞院墻、道路、綠地、園林、小品、圍欄和文娛、體育及休閑等共用設施設備;
5.隨意堆放、遺撒、傾倒或拋棄垃圾、雜物,飼養家禽、占用公共綠地;
6.在共有部份或違反規定在自有房屋內堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒害物質;
7.未經許可,燃放煙花,發出影響其他業主正常生活的噪聲;
8.開設影響其它業主生活的飯館等經營性場所;
9.在建筑物或構筑物上私開影響建筑物整體外觀的門窗,擅自張貼或安裝可通過外觀看到的任何標識牌、廣告牌或標語等。
10.在業主共有部份亂涂亂畫,在業主大會指定的位置以外隨便進行張貼;(業主大會指定張貼位置之前,業主可在業主大會委托的經理人張貼通知的位置張貼對于物業服務的意見,但不得張貼與物業及業主日常生活無關的廣告) 。
11.利用物業從事危害公共利益的活動;
12.法律法規禁止的其他行為。
第十三條 業主飼養寵物,應遵守《杭州市養犬管理規定》及有關法律法規的規定,具體管理規則另行制定。
第十四條 機動車在物業區域內行駛、停放應注意安全,不影響其他業主的生活。
機動車和自行車應在專門的地方停放,禁止在消防通道、消防井蓋、人行便道和綠地等場所停放;車位只可用作停放車輛用途,不得自行在車位上安裝任何設施。
物業區域內車輛的行使停放,另行制定具體管理辦法。
第十五條 裝飾裝修房屋,應當事先將裝飾裝修方案報經業主大會委托的經理人認可,并與其簽訂裝飾裝修管理協議。
裝飾裝修房屋,應在規定時間施工,不得擅自拆改承重墻、各種管線和破壞防水層等,不得影響共用部位、共用設備設施的正常使用和維修養護以及建筑物整體外觀和相鄰業主的合法權益,不得更改外窗的顏色。防盜窗安裝必須經過預先批準,并應按指定位置、顏色、行狀和大小進行安裝,只能在玻璃窗內按裝。空調、衛星天線等外掛設備應按指定位置進行安裝。不得改變房屋各部位的正常用途,設置、使用不適當的設施、設備。凡因此導致共用部位、共用設備設施以及其他業主利益受損,應當承擔修復及賠償責任。
第十六條 業主應及時對屋內影響相鄰業主權益的損壞部位和設施進行維修;業主發現房屋內屬公共維修責任的共用部位和設施損壞時,應及時通知業主大會委托的經理人,并采取合理措施防止損失擴大。
第十七條 對異產毗連的物業維修,各相鄰業主應積極支持、配合,不得人為阻撓維修。因阻撓維修,造成物業及他人人身傷害和財產損失的,阻撓人應承擔賠償責任。
在必要時,業主應配合業主大會委托的經理人和相鄰業主進行入戶維修,如因維修引起該業主利益受到損害,維修人應予以修復或適當賠償損失。
第十八條 如因人為原因造成共用部位共用設施設備損壞,造成損壞的責任人應負責修復或賠償損失。
第十九條 房屋及其配套設施應當定期維修養護,出現危害物業安全、影響外觀或妨礙公共利益的情況時,業主大會或業主大會授權的經理人有權督促責任人維修養護。
第二十條 業主大會或業主大會授權的經理人實施對物業共有部分進行維修養護時,有關業主應當給予配合。業主阻撓維修造成物業損壞及財產損失的,應當負責修復或者賠償。
第二十一條 業主大會或業主大會授權的經理人因公共利益進入業主自有部分進行維修工作,應事先通知業主并取得其同意。緊急情況下無法通知業主的,業主大會或業主大會授權的經理人可在第三方的監督下,進入業主自有部分內部,但事后應及時通知相關業主。
第二十二條 房屋因特殊情況需要改變使用性質的,應征得相鄰業主以及業主大會的書面同意,并報政府有關主管部門批準。物業區域內按照規劃建設的公共建筑和公共設施,不得改變使用性質。
第二十三條 因房屋維修或公共利益需要臨時占用、挖掘道路、場地的,應當與業主大會或業主大會授權的經理人簽訂書面協議,并在約定的期限內恢復原狀,造成損失的,應作相應賠償。
第二十四條 利用物業設置廣告等經營性設施的,應當在征得相鄰業主、業主大會的書面同意后,方可向有關部門辦理報批手續。經批準設置的經營性設施的收益,應當納入公共維修基金。
第二十五條 如房屋因火災、臺風、地震、地陷或其它原因而破壞,以致大部分不能使用,則業主委員會應該召開特別業主大會,決定房屋是否修復或重建以及修復或重建費用的籌集辦法;如業主大會決定放棄修復和重建,則業主大會應拍賣剩余房產,并將拍賣所得與公共維修基金及業主其他共有財產按建筑面積比例返還給各業主。
第二十六條 其他條款
_____________________。
第五章物業服務的方式和費用的交納
第二十七條 業主大會自行決定本物業區域的管理方式。
第二十八條 業主大會決定對共有部分進行保險時,該保險費按業主在物業區域內所占產權比例進行分攤。
第二十九條 業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則、選聘、解聘物業管理企業、專項維修資金使用、續籌方案的決定,依據《業主大會議事規則》辦理。
第三十條 業主委員會與經理人簽訂或續定物業服務合同須有業主大會的授權。
第三十一條 業主大會委托經理人對物業區域進行管理服務期間,業主應按業主大會授權業主委員會簽訂的物業服務合同中的收費標準交納物業服務費,業主因故不能按期交納物業服務費用的,應委托他人按期代交或及時補交。
第三十二條 業主因家庭變故或經濟困難可向業主大會提出申請緩交物業服務費,在業主大會批準之前仍應按時繳納。
第三十三條 對不按業主大會授權業主委員會簽訂的物業服務合同中的收費標準交納物業服務費的業主(業主大會同意緩交的除外),業主大會可授權經理人采取電話、書面和當面等方式進行催繳。催交六個月以上未果的,業主大會委托的經
理人可在業主大會指定的位置公布該業主欠費情況,也可在業主大會授權情況下對該業主進行法律訴訟。
第三十四條 業主大會指定的經理人認為業主大會授權的方法無法挽回自己損失的,也可循法律途徑自行解決與業主的欠費糾紛,但不得自行對業主采取斷水斷電等制裁措施。
第三十五條 業主應按時交納水、電、燃氣等能源費用。如因業主欠交有關費用造成公共服務部門停止相關服務,該業主自行承擔責任,如連帶其他業主受到影響,該業主要對其他受影響業主進行合理賠償。
第三十六條 業主應按國家有關規定交納和使用公共維修資金,維修資金不敷使用時,業主應按經本區域內業主大會總表決權的三分之二以上通過的續籌決議及時繳納。
業主在出售、轉讓、抵押或饋贈其自有房屋時,所繳納的公共維修基金不予退還,隨房屋所有權同時過戶。
嚴禁任何人挪用公共維修基金或使用公共維修基金支付物業的保修費用。
第三十七條 業主轉讓物業,應與業主大會委托的經理人結清物業服務費用;出租物業,約定由承租人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。
第三十八條 自房屋交付之日起,房屋開發企業未曾售出的房屋和業主空置房屋均應承擔公共維修基金和物業服務費。
第六章違約責任和違約糾紛的解決
第三十九條 挪用公共維修基金或基金支付物業保修費用的責任人對全體業主承擔民事賠償責任。
第四十條 業主、使用人應自覺遵守本公約的各項約定,對業主的違約行為,業主大會、業主委員會、其他業主、業主大會委托的經理人都可督促其改正,必要時業主大會可授權經理人排除業主、使用人因違反本公約約定而對公眾利益帶來的干擾。
第四十一條 業主、使用人違反本公約約定造成其他業主、使用人人身傷害或財產損失的應負相應的民事賠償責任。
第四十二條 業主、使用人對物業服務工作的意見和建議,可直接向業主大會委托的經理人提出,也可向業主委員會提出,遇有涉及公共利益的爭議應通過業主委員會協調解決,或提交業主大會表決。
第七章附 則
第四十三條 本公約如有與法律法規相抵觸的條款,該條款無效,但不影響其他條款的有效性。
第四十四條 業主大會或業主委員會在業主大會授權下擁有對本公約的解釋權,業主委員會可根據業主大會決議或業主的意見對公約進行修改,提交業主大會通過后生效。
第四十五條 本業主公約,經業主大會審議通過,自 年 月 日起生效。
杭州**花園公寓業主委員會
2023年2月1日
第8篇 金碧花園物業管理總體目標分項指標
第三金碧花園物業管理總體目標和分項指標
(一)總體目標
根據第三金碧花園集高層住宅、公館別墅、商場(鋪)和綜合服務樓為一體及規劃路交叉貫穿小區的住宅區特點,公司突破傳統的物業管理模式,以滿足業主的居住生活要求,在管理上實行相對封閉的區域分區管理,實現'園中園'的分組管理模式;在功能上分生活區(各標準層區、別墅區)、陶冶休閑區(花世界、森林世界、水世界)、健康區(會所、網球場、游泳池)、教育區(幼兒園、市五中);在服務上實行分質、分級的服務方式,采用別墅、公寓物業管理的服務優點,突出別墅個性化服務,以此整合和提升物業公司的整體服務質量和鮮明的分區(組團)管理特點。
在管理期內把第三金碧花園建設成為'安全文明,和諧進步'的全國一流文化小區。根據考核標準,在第三金碧花園小區物業基本交付使用后,達到廣州市物業管理優秀小區的管理考核標準,并獲得有效證書;二年后達到省級或'全國優秀住宅示范小區'管理考評標準,并獲得有效證書。
(二)分項指標
1、房屋的完好率100%
2、房屋零修、急修及時率100%
3、維修質量合格率100%
4、設施、設備完好率100%
5、消防設備完好率,消防水泵供水率達100%;
6、清潔保潔率95%以上
7、綠化完好率100%
8、道路完好率100%
9、管理公共區域的照明完好率100%
10、業主(住戶)對物業管理滿意率98%以上,業戶投訴處理率100%
11、有效投訴低于1%
12、回訪、跟蹤率100%
13、物業管理費的收取率95%
14、重大治安事故或刑事案件發案率為0
15、停車場完好率100%
16、重大火災發生率為0
17、物業資料管理完好率100%
18、管理人員專業培訓合格率:100%
第9篇 花園管理公約
花園管理公約:管理
(一)一般事項:
1.該物業由管理公司根據本公約及委托管理合同進行管理。管理公司的任期按發展商或業委會與管理公司所簽訂的合同計算。
2.管理公司的責任在于管理和維護該物業的每一部分,管理公司受本公約的約束,并須遵守和履行本公約中其應遵守及履行之責任及義務。
3.若合同到期或管理公司管理過程中嚴重違反法規和公約的規定,業委會或發展商(以實際情況而定)有權終止管理公司之管理權。唯業委會或發展商(以實際情況而定)須提前三個月以書面通知管理公司,以方便管理權之交接。
(二)管理公司的權利及責任:
1.親自或聘請合格人士,檢查視察該物業(除業主單元內部),包括公共設施及地基。
2.將公共設施修葺妥善,并將之保持于良好狀態,及維持其有效及安全運作,在必要時聘請聲譽良好的技工及其他合資格人士負責保養及維修。
3.維修及保養該物業內任何建筑物的主要結構、外墻、管道及公共設施,確保其正常運作。
4.更換公共地方中破損的玻璃、門、窗或設備及破損的公共設施。
5.做好該物業公共綠化的維護保養工作。
6.保持該物業公共區域的清潔及衛生、除蟲滅鼠、白蟻防治。
7.防止垃圾堆積在該物業的任何部分、處理公共地方的垃圾、定期安排垃圾清理服務。并保證垃圾收集設施運作良好。
8.防止任何垃圾淤積、侵蝕或被傾倒于任何公共道路或相鄰的物業上。如有前述情況發生,則負責將垃圾清除,并向違約者收取因此而引起的費用。
9.防止公共地方受到阻塞,并有權移走造成阻塞的物品至任何地方,事前也無需通知物主或有關業主或住戶。有關業主或住戶應在接到通知后立即支付管理公司移走阻塞物的費用,同時不得向管理公司索償該等因阻塞而被移走的物品之價值。
10.保持該物業所有公共地下水道、水管或其它管道清潔及暢通。
11.保持所有公共地方內的機房、機械、照明、消防及其它設備的有效運作。
12.在事前無需通知有關物主或業主或住戶的情況下,清除任何不符合本公約或有關法例規定的障礙物,如事情較大,有必要的話,須事先向政府有關部門報告并備案,并向有關的業主及住戶收取所需費用及有關損失的賠償;并于發現違章建筑物后,管理公司須立即報告政府有關部門。
13.采取一切有效的防火措施,包括安裝及保養該物業內的消防設施,并確保其符合中國有關法律及法規的規定。
14.做好該物業的保安工作,為該物業提供保安員、安排人員駐守及巡邏該物業。
15.維修及改進所有公共設施及其它有關的服務,使該物業之各業主及住戶更有效使用該物業。
16.經發展商或業委會授權,可以在所有以該物業為當事人的法律訴訟中,作為全體業主的代表;在業委會成立后,可以接受業委會的委托,參與訴訟活動。
17.禁止任何人在未經管理公司書面同意的情況下或未按本公約的規定占用或使用公共地方及公共設施。
18.禁止任何人對該物業及/或公共設施進行破壞或不適當之改建。
19.按本公約規定,要求并收取所有該物業業主應付之款項,用于支付所有管理及維修該物業而應付之款項。
20.為該物業的公共地方(包括公共設施)投保,其金額及險種由管理公司在征求業主意見后決定。投保應以管理公司的名義代表管理公司本身業主投保,由管理公司從管理費中統一支付保費以使該等保險有效。保險的賠償金應全數用于修復有關部分之損壞。
21.代表全體業主就有關該物業的管理、維修及保養而與有關部門或其他機構、人事進行交涉。
22.管理公司及其承建商、代理人及其他經許可的人為檢查、維修該物業的任何部分,或為該物業安裝設施,或為履行管理公司對該物業的管理責任,有權攜帶必需的設備、機器及材料進入該物業任何部分。如有必要可進入任何單元的內部,但除緊急情況外,應事先征得有關的業主或住戶的同意。
23.采取合法、合理措施以減少影響各業主或住戶的滋擾性事件,并可進入其單元的任何部分處理該滋擾性事件,但除緊急情況外,應事先征得有關的業主或住戶同意。
24.控制該物業范圍內或附近的所有車輛(包括訪客車輛)的停泊及交通流量、拖離所有違反本公約而停泊的車輛,并向該車輛之車主收取拖離費用。
25.雇用或解雇管理處職員,使管理公司得以履行其在本公約下規定的職責。為該等職員提供辦公地方、制服、工作服、工具、清潔機械或其它材料及所有必要的設備。
26.聘請、撤換及付酬予律師、建筑商、會計師及其他專業顧問、承建商、工人、代理人、清潔工人及其他工作人員。
27.管理公司有責任確保各業主及住戶遵守及履行本公約及小區之管理規則及會所守則,如有違反該等條款的情況發生,管理公司有權采取合法有效措施制止,包括:
(1)要求限期整改;
(2)對本物業公共利益造成損失的,管理公司有權要求責任人予以賠償并承擔違約金(賠償金和違約金納入本物業公共收入);
(3)逾期不整改的,有權提起民事訴訟禁止違約事件、追討因違約造成的損失及欠款,因此而產生之一切訴訟費用、律師費及相關費用從物業管理費中支付。
28.根據該物業各單元業主或住戶的需要,合理安排公共設施及其它裝備的運行。
29.有權使用該物業的公共地方、公共設施及其它裝備,以行使其管理職責。
30.管理公司保安工作人員,有權依照規章制度檢查進入管轄范圍的所有危險品及可疑物品,必要時移交公安部門處理。
31.管理公司保安工作人員有權驅逐該物業范圍內的流氓、乞丐、非法流動小販等。
32.每半年向各業主提供上半年管理及維修該物業收入與支出的財務報告,各業主有權向管理公司查看該財務報告。
33.定期與業主舉行會談,以便商討該物業的管理及管理安排和帳目情況。
34.處理各單元業主或住戶的投訴,給予及時解決和合理答復。
35.于節日期間裝飾該物業公共地方范圍,包括燈火及其它飾物,如管理公司認為必要,可以于該物業公共地方范圍內組織小區的文娛康樂活動。
36.管理公司有權按公平合理原則要求各業主按其單元的建筑面積分攤維修該物業范圍內的公共地方、公共設施及其它設備的費用。
37.管理公司有義務召集各單元業主參加會議,討論和協商該物業由不可抗力而造成嚴重毀壞的善后問題。
38.管理公司有義務召集單元業主參加會議,討論和協商該物業增添公共設施及其它公共裝備等項目問題。
39.管理公司接受業委會的監督。
40.重大的管理措施應當事先提交業委會審議,并經業委會認可同意后,方可執行。
41.接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及該物業所在地人民政府的監督指導。
42.管理公司有權制訂及修改該物業之管理規則、裝修規則、會所管理規則及其它關于該物業管理體制的規則,以確保該物業及其設施得到妥善管理及運作良好,或各業主及住戶能適當使用該物業,唯該等規則必須事先獲得業委會或發展商(以實際情況而定)的書面同意方可執行。但該等規則不得與本公約相抵觸,否則無效。以上之規則及其修改應張貼于該物業告示欄,并于業主要求時免費派發。
43.管理公司根據本公約就上述各項事情做出的行為及決定在各方面對所有業主均有約束力。管理公司可以隨時按照國家法律和地方法規、規章的要求,撤消任何根據本公約作出的同意或批準。
44.管理公司應盡全力按照本公約的規定履行其對該物業的管理和維修保養的職責。
45.對管理公司非能力范圍所及/或因不可抗力而使該物業公共設施和裝備遭受損失,管理公司無須承擔經濟賠償責任及法律責任。但須代表各單元業主向有關部門或責任方協商,并采取有效措施使受損設備盡快恢復正常。
(三)管理公司酬金:
1.管理公司酬金由業委會或發展商(以實際情況而定)與管理公司協商決定,該酬金應不少于物業管理總成本的8%,但不得高于10%。
2.管理公司酬金需于每月5號以前全數支付。
(四)管理費及維修基金:
1.為計算業主應繳付的管理費,管理公司應在每年十二月底前為下一會計年度擬定一份管理預算,該預算應包括該物業在管理與維修方面的估計開支(包括管理公司酬金)和估計收入。
2.在管理預算中有關開支的部分包括但不限于下列各項:
(1)管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
(2)公共設施、設備日常運作、維修及保養費,包括愉景所有附屬設施、設備及綠化園林景觀等日常維修、保養;
(3)綠化管理費用;
(4)清潔衛生費;
(5)保安費用;
(6)社區文化及節日裝飾費;
(7)辦公費;
(8)物業管理單元固定資產折舊費;
(9)不可預見費(雜項開支);
(10)法定稅費;
(11)管理公司的酬金;
(12)管理公司認為需要并經業主認可購買之火險及各種責任保險費;
3.因為個別業主的要求或行為而引致管理工作或管理費用增加,管理公司有權向該等業主征收合理的附加費用以應付該增幅,毋須有關業主同意。
4.各業主須于每月5號之前向管理公司預先繳交其單元該月應付之管理費。管理費用乃根據該物業或所屬小區之年度預算開支按每單元建筑面積大小比例分攤。首期管理費從發展商向業主發出交付使用通知書之日起計算,若業主不按本條款如期繳交管理費,發展商或管理公司有權向該業主征收相當于遲交管理費之千分之三/日的滯納金,其計算方法由業委會或發展商或管理公司規定,唯不得違反有關法律、法規及規章。
5.管理公司有權在發現年度之管理預算不足夠支付實際管理開支后的任何時候,修改管理預算,屆時管理費應作相應調整,唯該等之修改及調整必須事先獲得業委會或當地物價部門(以實際情況而定)的書面同意及不得違反有關法律、法規及規章。
6.管理公司須委托一家中國認可的會計師行或機構審核管理公司準備的關于管理該物業的站賬目。上述審核費用由管理費中支付。
7.無論其單元是否空置、出租或自用,各業主須負責繳交管理費用,即使有關業主將其單元出租予住戶,并與該住戶協議由租客繳交管理費,該業主仍須向發展商或管理公司遞交協議影印件,若租戶拒交管理費及其它有關費用,由該戶業主負責繳交其單元之管理費。
8.公用設施專用基金的所有權屬住宅區全體業主和業主管理委員會。專用基金用于購買管理用房、墊支購買部分商業用房和住宅區公用設施的重大維修工程(含改造)項目。專用基金的收取、使用與管理按照《佛山市順德區住宅區物業管理條例》及有關政策法規執行。公用設施專用基金不夠支出時,經業主委員會決定,可從管理費積累中墊支或由業主分攤。
9.如管理公司所征收的管理費用在支付管理該物業的支出后尚有節余,余額將撥入下一個月的管理開支之用。每單元業主不能取回已繳之管理費用。
10.如業主不依時繳交管理費用,發展商或管理公司有權采取以下行動追索欠交的管理費用:
(1)業主不按規定繳交管理服務費用以及賠償金、違約金等,將處以每日千分之三的滯納金。
(2)通過起訴申請索還欠款,并向該業主收取因此而發生的額外行政費、法律訴訟及律師等費用。
(3)通過起訴申請將業主之單元出售以償還欠款。出售的收入在扣除欠款、利息、索償費用及售樓費用后,余額將退還單元之業主。
第10篇 物業業戶手冊：花園管理規則條約
業戶手冊:花園管理規則及條約
為保障全體業戶的利益,業戶及訪客遵守下列規則及條例,物業服務中心可按實際情況做出修改及增加并告知業戶。
第一節物業使用
1、住宅物業不允許作有損樓宇整體結構及影響其他業戶正常生活的用途。業戶請勿利用物業從事不道德或政府有關規定相抵觸的活動。
2、為避免影響小區樓宇整體外觀整潔,禁止封閉露臺、陽臺、屋頂露臺及安裝花架、儲物藍等。
3、如確需安裝防盜網等附屬設施,必須書面提請物業公司同意后,方可實施。
4、業戶請勿私自在單元或公共區域加設旗桿或飄揚旗幟,不得在其單元或公共區域架設獨立天線或衛星電視接收系統設備。
5、為了業戶的居家便利,請自覺保持走廊、通道或樓梯暢通無阻。嚴禁在樓梯間公共部位堆放雜物。如發現其他業戶有此行為,請及時通知物業服務中心。
6、業戶應遵守公共秩序,切勿喧嘩吵鬧或制造噪音,影響他人的居住。
7、如業戶違反上述規則,物業服務中心有權采取必要、有效的措施予以制止,維護所有業戶的共同利益。
第二節消防管理
1、物業服務中心作為社區消防工作的負責人,有責任貫徹“預防為主,防消結合”的方針。業戶有義務協助物業服務中心共同維護社區的消防安全。
2、消防通道是小區一旦發生意外火情的緊急救援通道,嚴禁在消防通道、出入口出擺放各種車輛及堆砌雜物,保障小區消防救援的順利進行。
3、業戶不得在其戶內、單元或公共場所存放易燃易爆危險品以及可觸及法律法規或對其他業戶構成滋擾和危險的物品。
4、各樓梯走道、出口應保持暢通無阻,請不要占用或封堵樓梯走道、樓梯出口處禁止堆放物品。
4、嚴禁在設立禁令標志的通道上停放車輛,以保障通道暢通。妥善維護安全疏散標志和照明設施等。
5、業戶使用家用電器需保證安全用電,請勿超負荷用電,以免發生事故。發現電器線路老化應及時請專業維修人員更換。特別提醒您要安全使用燃氣爐、灶具。
6、業戶因自身疏忽導致的水、氣、煙或其他有關物體外溢,損害他人及財產的,應由該業戶承擔全部責任。
7、為了消除消防隱患,請勿在地下車庫、地下通道、電梯內等場所吸煙。
8、業戶進行室內裝飾裝修所用的材料應符合防火要求或進行防火處理,焊接、用電作業需由專業人員進行,并落實安全區保障措施(如:配備滅火器材)。
9、禁止隨意動用樓內消防設備和器材,愛護安全疏散照明設施,嚴禁損壞、竊取消防設備和器材。如發現損壞或盜竊消防設備器材的行為,業戶有權進行阻止且及時通知物業服務中心。
10、小區內禁止使用明火,如在小區內燃燒樹葉、垃圾等。
11、小區內一旦發生火情,應采取有效的應變措施(如切斷電源,關閉火源通向走廊的門等),并及時通知物業服務中心,服從秩序維護人員疏導,迅速有序的轉移到安全地帶。
第三節 機動車管理
1、新大地奧林花園b區為業戶提供的地下停車場,由物業服務中心秩序維護人員進行24小時定時巡邏。
2、地下停車場憑卡進入,整齊停放,無證車輛一律不得入內。已購車位的業戶,須到物業服務中心交納泊車費,并辦理領取出入卡;如有可租用地下車庫停車位情況下,業戶有需求請到物業服務中心辦理相關手續,領取出入卡。
3、業戶若停止租用地下停車庫,請及時到物業服務中心辦理注銷手續,交回出入卡.若卡丟失,應及時到物業服務中心補辦.
4、外來車輛出入小區,請服從秩序維護員人員的疏導,合理停放.
5、停泊車輛不得占用路口、消防通道(黃線以內)及人行道等.
6、 車輛停放后,貴重物品請勿放置在車內.物業服務中心特別提醒您隨車物品請隨身攜帶,以免丟失,物業服務中心不承擔保管責任。
7、為共同維護停車場的環境衛生,確保停車場的安全使用,請不要在停車場范圍內洗車/修車或清理雜物,漏油車輛請勿進入停車場.
8、為杜絕意外事故發生,入場位的車輛嚴禁攜帶易燃易爆、劇毒物品.停車場內嚴禁吸煙.
9、進入停車場的車輛需遵守車場內交通規則、標志和服從車場內車輛管理人員的指揮,如損壞路面或公共設施,應按原價賠償或恢復原狀.
第四節二輪車管理
1、本社區b區在零層設有自行車停車專區,專區的存放處將由物業服務中心派專人負責集中看管,車輛存放實行有償服務,其收費標準執行政府部門制定的價格標準.
3、業戶需將車存放到地下二輪車存放處,請到物業服務中心辦理存放手續,領取存車牌,懸掛于醒目處,便于核實,憑此牌定期收費。
4、園區樓前、馬路兩側、便道、綠地上禁止停放非機動車輛,必須存放到指定的存車處。亂停亂放者,管理人員有權利制止或搬離。無牌照車輛不予存放。
5、存放人應服從車輛管理員的指揮,有序停放便于出入,并鎖好車輛。特別提醒隨車物品不屬保管范圍,請隨身攜帶。
6、存車人要愛護存車處的設備設施,維護存車處的環境衛生。
7、凡辦理存放手續的車輛,若有丟失,經核實確屬物業服務中心責任,物業服務中心將根據損失車輛的原價、新舊程度給與相應賠償。若業戶未辦理相關存放手續,或未放置地下存車處,造成丟失,后果自負。
第五節園區環境衛生管理
1、物業管理清潔人員負責公共部位公共環境的衛生清潔,請全體業戶密切合作,共同維護良好的社區衛生環境。
2、園區垃圾實行袋裝化,業戶的生活垃圾請置于垃圾袋中放入樓層前的垃圾箱中,由清潔人員集中清運,請勿亂倒、亂拋。
3、業戶請勿在樓宇外墻公共設施設備上亂寫、亂畫、亂貼,廣告宣傳畫應征得服務中心書面同意后到指定的告示欄處張貼。未征得同意前,不得張貼或懸掛任何通告、廣告、標語、條幅或其他物件于單元外(包括單元外墻)、公共場所、公共設施上。
4、為保持社區環境的寧靜,戶內活動音量應以不影響相鄰業戶休息為宜。
5、為保持公共樓梯走道整潔,請勿在公共走廊旁邊及地下消防通道堆放雜物、停放車輛。
6、業戶要愛護公共財物、公共設施設備,維護公共區域衛生。請勿在公共場所隨地吐痰、亂扔果皮。
7、特別提醒您請勿將垃圾、雜物、油漆廢料等傾于衛生間馬桶或下水道內,若由此導致堵塞,致使毗鄰業戶遭受損失或污染公共區域及引起公共區域下水管道堵塞或損壞,均應承擔全部責任。
第6節綠化管理
1、園區內的花草、樹木、園藝景觀是美化點綴小區的設施,人人均有責任愛護,任何人請勿隨意占用、踐踏、攀摘或損壞花草、樹木、景品。
2、業戶請勿在樹木上掛曬衣物,嚴禁在綠地上堆放垃圾、雜物及設置廣告牌等,不得向花草樹木潑灑污水或有害物質。
3、為維護園區園林的整體設計風格,業戶請勿利用公共綠地種植農作物或其它花木,請勿在陽臺上搭接花架。
4、綠地水井系澆花養護之用,請勿隨意開啟,更不能利用其沖洗車輛或挪作他用。
5、小區水系內的水泵、電氣、燈飾等請勿觸摸,以免造成意外損傷
6、業戶請自覺遵守《城市綠化管理條例》的規定及物業服務中心的規定,如造成公共區域草坪及綠化設施損壞者需按原價賠償。
第7節 電梯使用管理
1、乘坐使用電梯時應文明操作,請勿使用硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。
2、電梯運行過程中切勿將身體倚靠轎門,以免發生危險。
3、為保障電梯安全運行,乘坐電梯時不要追逐打鬧、前后搖晃。
4、進出電梯時,請勿在轎門中間停留或談話。
5、運送重物時,請將物品放置轎廂中間。
6、發現電梯超載訊號鈴聲響時,站在門口的乘客應自覺退出,不要采用任何形式的強制關門手段。
7、確保防燃防爆,勿攜帶危險物品進入電梯。
8、禮貌乘梯、禮讓老人和兒童、學齡前兒童須由大人帶領乘梯。
9、為了大家的身體健康,請不要在電梯內吸煙、吐痰、亂扔廢棄物。
10、勸阻兒童不要在電梯附近玩耍,以免影響他人使用及自己受到傷害。
11、如遇火警時,切勿使用電梯。
12、當電梯在運行上突然發生停運等故障時,乘客不必緊張,可按警鈴報告,耐心等待維修人員到來,禁止采取拍打按鈕、廂體以及強行撬門等急躁行為,這可能導致對電梯的破壞,使救援工作及電梯修復更加困難。
13、乘客看到停運標志時,請不要采取任何令其開啟或移動標志牌的行為,以免發生人身、設備意外事故。
第8節 飼養寵物管理
1、小區嚴禁飼養家禽、家畜。養犬應符合《鄂爾多斯市養犬管理規定》。
2、飼養寵物以不影響相鄰業戶的正常居住為前提,不得在小區公共場所飼養。
3、業戶攜犬或其它動物出戶時應由成年人牽領,并在物業服務中心規定的時間和地點進行遛犬或其它動物。
4、請寵物主人自覺清除寵物糞便。
5、因飼養人或第三人過錯致使犬或其它動物傷害他人的,飼養人或第三人應負擔被傷害人的全部醫療費用,并賠償被傷害人損失。
第9節 安全防范管理
1、為保障業戶的居住安全,小區實行封閉式管理,提供24小時秩序維護巡邏,請業戶協助秩序維護人員共同做好防范工作。
2、業戶雇傭的裝修工人應憑物業服務中心辦理的出入證進入樓內施工。
3、小區內嚴禁任何機構或人士進行推銷,兜售及類似活動,若發現可疑人士或異常情況,請及時通知物業服務中心。
4、為保障業戶的財產安全,裝修用材料、工具、家具物品搬出時,需由業戶本人到物業服務中心辦理放行手續。
5、業戶外出前請將門窗關好,切勿讓年幼兒童單獨留在屋內,以免發生危險。
6、業戶外出或晚間入睡前,請關閉門窗,以免發生意外。
7、業戶如遺失鑰匙,請立即更換門鎖,以防偷竊事件發生。
8、不要給陌生人開門,遇有政府人員上門,請其出示有效證件,必要時向物業服務中心咨詢。
第11篇 z花園物業管理投標須知
為了使本次投標活動能順利、公平地進行及完滿結束,特制定以下條款,請各投標單位遵守。
一、投標單位須知
1、本次投標活動采取選標方式進行,投標文件應注意保密。
2、參加投標的單位應根據本文及其附件的規定和要求編制標書。
3、本次投標活動不以物業管理費最低者作為選聘企業的唯一標準。
4、須于2023年1月28日12:00前將投標文件壹份用文件袋密封后送交天河區林和中路 號五樓經營發展部鴻倫花園物業管理項目招標小組。逾期按棄權處理。
5、本公司招標小組將于2023年2月1日10:00統一啟封標書,對各單位提交的投標文件進行現場審議及無記名評分。投標文件得分占總評分的50%。
6、本公司招標小組將在2023年2月2日至2月10日對受邀單位所管理物業項目進行現場考察。現場考察得分占總評分的50%。
7、本公司招標小組將以各單位投標文件及現場考察得分相加作為總評分,并由總分最高者中標,于2023年2月15日公布評選結果及書面通知各受邀單位。
二、物業管理招標書
1、標的
鴻倫花園物業管理項目
2、投標書應具備內容
(1)總體管理設想,包括:內部管理架構、運作機制等。
(2)物質裝備計劃,包括:管理用房、器械工具、辦公電器等。
(3)管理人員配備計劃。
(4)管理人員的培訓制度。
(5)經費收支預算,并列明增收節支措施。
(6)物業管理服務內容和將達到的標準。
(7)受邀單位營業執照和資質證的復印件、公司物業管理情況簡介等。
3、物業管理服務的范圍
中標單位在鴻倫花園提供的物業管理服務須包含但不僅限于以下各項:
(1)房屋的使用、::維修、維護。
(2)公共設施、設備及場所(地)的使用、維修、養護和管理。
(3)清潔衛生的管理。
(4)維護公共安全和生活秩序。
(5)大廈停場車場行駛及停泊的管理。
(6)組織和開展社區文化活動。
(7)大廈檔案資料管理。
4、物業管理服務的標準
(1)鴻倫花園的物業管理服務將執行廣州市住宅小區物業管理服務一級標準以及物業管理服務委托合同的有關規定。
三、其它事項
1、中標單位須和我司簽訂《物業管理服務委托合同》(見附件一),并按照合同的要求對鴻倫花園實行統一管理,提供綜合服務,自主經營,自負盈虧。
2、物業管理服務委托合同的期限為三年。
3、在定標后30天內由中標單位開始接管鴻倫花園的物業管理工作。
4、大廈物業管理服務費收取標準執行市物價局相關規定。
5、中標單位可按大廈每月管理成本的10%提取物業管理酬金。
6、在投標過程中違反招標文件規定,或以任何方式采取不正當競爭手段的,一經查實,由招標小組按規定給予查處。已經中標的終止委托管理合同,一切后果及損失由責任者自負。
廣州建居房地產發展有限公司
第12篇 花園管理處員工培訓計劃
澳洲花園管理處的員工培訓計劃
(一)培訓目的
通過系統的分階段、分層次培訓,使員工在掌握本崗位管理服務操作技能的基礎上,致力提高員工的業務能力、管理服務水平和綜合文化素養,強化服務意識,熱愛本職工作,從而造就一支品質優良、專業技術過硬、服務熱情周到的員工隊伍。
(二)培訓項目
1、入職培訓。
時間要求:入職當天,共2課時。
培訓內容: a)公司簡介;
b)管理處概況;
c)公司人事及福利政策(包括該員工工種、工作性質、工作時間、工資標準、計算方法、發放時間及享受各類節假日福利待遇等);
d)《員工手冊》;
e)管理處紀律要求及規章制度(包括作息時間、宿舍管理、員工食堂、請銷假制度、工服和工牌管理、儀容儀表、本崗位的職責、規章及質量標準等)。
培訓方式:介紹、答疑。
培訓人:公司人事部、管理處主管、班長。
考試考核:一周后由主管領導以提問方式進行考核。
2、上崗培訓:
時間要求:三個月試用期,共24課時。
培訓內容:a)公司企業文化;
b)物業管理行業的職業道德及修養;
c)物業管理基礎知識;
d)物業管理基本法規;
e)操作和服務中的禮儀禮節;
f)iso9000文件及本部門工作手冊;
g)如何處理業主投訴;
h)安全、消防常識。
培訓方式:集中授課(4人以上)、單獨輔導及自學(4人以下)。
培訓人:管理處相關培訓教員。
考試考核:入職三個月后,對入職培訓和上崗培訓內容進行書面考試,然后進行轉正考核綜合鑒定,決定去留。
3、在職培訓:
(1)管理層及接待服務中心在職培訓。
時間要求:全年,共50課時。
培訓內容:
a)酒店服務業的禮節禮貌及服務意識;
b)物業管理行業的職業道德及修養;
c)發生緊急事件的初步處理技巧;
d)工作中疑難問題及投訴的處理技巧;
e)酒店式物管特色服務的內容;
f)物業管理法規知識;
g)管理處各工作崗位的職責和操作流程;
h)現代企業管理的督導與溝通方式。
培訓方法:集中授課。
培訓人:管理處培訓教員。
考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。
(2)維修班在職培訓:
時間要求:全年共70課時。
培訓內容:a)服務業的禮節禮貌及服務意識;
b)物業管理基礎知識;
c)機電設備的養護和維修知識;
d)維修工作技巧及緊急事故的處理方法;
e)消防安全及消防設備的養護和維修知識;
f)物業管理法規;
g)物業管理行業的職業道德及修養。
培訓方法:集中授課。
培訓人:管理處主管領導及班長。
考試考核:年終書面考試,同時做年度考核鑒定。
(3)護衛班在職培訓:
時間要求:全年,共70課時。
培訓內容:a)服務業的禮節禮貌及服務意識;
b)物業管理行業的職業道德及修養;
c)安全保衛工作知識;
d)物業管理知識及有關法律法規;
e)發生緊急事件的初步處理技巧;
f)工作中疑難問題及投訴的處理技巧;
g)專業技能培訓;
h)模擬消防實戰演習。
培訓方法:集中授課或訓練。
培訓人:護衛主管、班長、及軍訓教練。
考試考核:專業技能考核每季度一次,消防演習每半年一次,書面知識考試年終進行,同時進行年度考核鑒定。
(5)清潔綠化班在職培訓。
時間要求:全年,共70課時。
培訓內容:a)服務業的禮節、禮貌及服務意識;
b)物業管理行業的職業道德及修養;
c)清潔用具和清洗用品的使用方法;
d)綠化工具和除草、施肥的操作方式;
e)花草的修剪及病蟲害的防治;
f)各崗位職責;
g)各崗位工作流程;
h)安全知識;
培訓方法:集中授課。
培訓人:清潔綠化主管、班長。
考試考核:年終書面考試,同時進行年度考核鑒定。
4、外派培訓:
選送在崗員工或有發展潛力的員工到相關行政部門舉辦或指定的培訓班進行培訓取證。
其外培項目:
a)物業管理上崗資格培訓班;
b)部門經理(管理處主任)培訓班;
c)物業管理企業經理培訓班;
d)消防上崗資格培訓。
(三)培訓質量檢驗標準。
1.新員工必須在三個月試用期內通過入職培訓、上崗培訓才能轉為正式員工,培訓不少于26課時,(每課時為1小時)。
2.在崗作業層員工每年必須參加在職培訓不少于70小時,才能通過年終考評。
3.在崗管理層員工每年需參加在職培訓不少50小時,才能通過年終考評。
4.員工轉崗,必須參加轉崗培訓24小時,才能通過年終考評。
5.凡書面考試不合格者,給予一次補考機會,補考不合格者勸退,年度考核鑒定不合格者辭退。
6.管理層和從事特種作業的員工必須持證上崗。
7.為確保向業主提供高質量的服務,各類員工的培訓合格率為100%。
