第1篇 物管管理社區宣傳標語
物管管理(社區)宣傳標語
1、共管同心,和諧同行。
2、和諧物管,美好生活!
3、優美環境,優良秩序,優質服務;
4、全面提高物業服務質量,努力擴大物業管理覆蓋面;
5、促進物業管理發展加快田園城市步伐。
6、創安全文明社區,建安居樂業家園。
7、物管聯著你我他,文明和諧靠大家!
8、居住改變習慣,物管促進文明。
9、物業管理,使家園更美好!
10、物業管理是改善人居環境的內在需求;
11、物業管理是保障民生需要的重要方面;
12、物業管理是提升居住質量的重要手段;
13、物業管理是物業保值增值的重要條件;
14、物業管理是節能減排,低碳生活的促進力量;
15、物業管理是擴大居民消費的重要環節;
16、物業管理是促進基層民主建設的重要平臺;
17、物業管理是解決就業的重要途徑;
18、物業管理是維護穩定,構建和諧的重要力量。
19、物業管理,有序參與,依法維權,互利互惠。
20、管理規范,服務優質;經營合法,履約誠信。
21、規范管理,貼心服務。
22、世人均需愛,同天覆,同地載。
23、孝心,愛心,事業心,責任心,心心關系幸福度。
24、共有家園,共管共享共維護;
25、創建和諧物管,維護合法權益;
26、服務提高生活品質,物管改變行為習慣。
27、共建和諧家園,共筑田園城市。
28、尊重民意,維護民利,改善民生,造福民眾。
29、提示,公示,制止,報告,事事連著你我他。
30、設施設備是核心,安全運行靠維護。
第2篇 酒店物管理暗訪報告
暗訪報告
10月19日14：30分到次日早9：00暗訪情況如下：
一、公關銷售部、收銀部：
好的方面：
14點50分到總臺登記，一位男接待員禮貌問好，語言規范，介紹詳細。
存在問題：
1、14點30分，兩個門童站在臺階處嘮嗑（大概是談股票）約半小時，無視客人出入，更無法問好、打招呼。
2、14點50分到總臺登記入住，四個服務員（三女一男）沒有起立迎候客人，只有一名男服務員問好，其他人沒有感覺，面無表情，靠門一側的兩個服務員（收銀員）在說與服務無關的話（昨晚沒睡好覺…）。
3、18點22分到商務中心詢問上網事情，服務員禮貌問好但沒有起立，只是坐著同客人交談。
4、20日早8點，總臺內4名服務員（2名接待員2名收銀員）在一起聊天，當時大堂有10多位客人。
5、20日早8點40分，總臺外一名短發著西服工裝人員在靠大門一側臺子外面雙手抱胸趴在臺子上與收銀員說話時間約10分鐘。
二、餐飲部：
好的方面：
1、自助餐廳晚餐菜品補充及時，菜的味道好，服務員清理餐桌較迅速。
2、20日早餐為客人服務的明檔廚師（年齡稍長的）主動問好，服務熱情。
存在問題：
1、17點05分找餐廳就餐，來到惠風廳，大門緊關，進餐廳里有多名服務員無人理會，轉一圈才有一名服務員問有什么事，沒有問候，語言不規范。客人想要吃晚餐，服務員說只有會議集餐和自助餐。
2、17點07分到自助餐廳同樣沒有人理會，客人要求用餐，服務員才說還沒到就餐時間，17點30分開始。
3、17點35分到自助餐廳就餐，明檔里的四位廚師（二男二女），不為客人服務時便聚在一起嘮嗑。
4、一位胳膊上標有32數字的廚師，在餐廳里邊打手機邊與一位客人說話。
5、晚餐時自助餐廳接待員當著客人的面摳手（大約40秒）。
6、晚餐時讓服務員幫助要一份麻辣燙，服務員只是幫助要，卻沒有意識為客人送過來，服務意識差些。
三、客務部：
好的方面：
1、16點30分致電房務中心，因房間電視打不開，要求幫助解決，服務員禮貌問候，很快解決問題。
2、19點要求服務員送一個剃須刀，服務員馬上送到。
3、夜床服務較好。
4、公共區域衛生干凈（走廊、樓梯、理石面等），清理到位。
存在問題：
規范服務：
1、14點36分進入1號樓，三個女服務員沒有問候，其中一人還穿著紅棉襖，當客人想要看一下能容納100人左右的會議室時，一名服務員用手一指前面說電梯下面的會議室能容納300人，你去看一下，客人說沒人引領嗎？服務員說不用，你自己看吧，就在下面。
2、14點55分在15號樓二樓走廊里遇到PA沒有問候。
3、15點10分，遇到一名女服務員沒有問候，面無表情。
4、1556房間衛生間浴巾疊的不整齊、不規范。
5、1554房間有一個床裝飾床蓋整理不規范（有一角掖進去）。
6、1554房間的服務指南里少放一只油筆。
7、18點50分打房務中心1500、1588電話沒有人接。
8、20日早9點05客人沒說要退房，服務員按退房打掃。
9、20日10點50分，一名服務員（實習生）到房間送果盤無問候語，將其它三個果盤放在門口地毯上。
衛生方面：
1554房間
1、房間地面有紙屑。
2、鏡框、裝卸畫框上有灰。
3、衛生間浴缸、墻上、地上有頭發。
4、房間衣柜禮品袋上有頭發。
5、房間垃圾桶外側有污漬。
6、茶杯有茶漬。
7、房間窗臺及窗合里有灰。
1556房間
1、房間窗臺下地毯有雜物，四周地角線有灰。
2、衣柜門百葉上有灰，地上有死蒼蠅沒有清理。
3、放寄存箱的木臺有一處掉漆成粉末狀沒有清理。
4、房間梳妝鏡框、裝飾畫框有灰。
5、茶杯蓋上有污漬（其中一個）。
6、備品柜里有灰。
7、房間窗臺及窗合里有灰。
8、衛生間浴桿上面有灰。
9、浴缸上、人體稱上有頭發。
10、水池下地面有頭發和水銹痕跡。
11、放洗漱用品的白盤內有污漬。
12、衛生間門后有幾塊瓷磚上有污漬。
13、衛生間插座和吹風機機座上有灰。
14、洗漱杯上有水漬，沒有擦凈。
設備設施：
1、1556房間夜燈不亮。
2、1556房間的寄存箱門鎖支出。
3、1554房間的煙缸壞了一個支點。
4、1554房間的手盆下方漏水。
5、1554房間的右側床頭燈壞了。
四、友誼宮：
1、13點30分電話詢問訂餐事宜，大堂副理語氣熱情，介紹詳細。
2、17點20分到友誼宮東大堂咨詢娛樂項目，友誼宮主管主動問候，介紹詳細，語言規范。
五、動力工程部：
19點05分電工師傅來維修床頭燈時能禮貌問好。
六、建議方面：
1、茶杯、洗漱杯、毛巾、礦泉水應該區分開來，便于房間住兩個客人時能區分開。
2、衛生間的防滑墊陳舊、老化，應更換。
第3篇 物管師物業管理實務輔導物業管理企業概述
物管師《物業管理實務》輔導之物業管理企業概述
一、物業管理企業的概念和特征
物業管理企業是依法成立、具備專門資質并具有獨立企業法人地位,依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。其特征可以歸納為以下三點:
第一,是獨立的企業法人。物業管理企業嚴格遵循法定程序建立,擁有一定的資金、設備、人員和經營場所;擁有明確的經營宗旨和符合法規的管理章程,具備相應的物業管理資質;獨立核算,自負盈虧,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任;所提供的服務是有償的和盈利性的。
第二,屬于服務性企業。物業管理企業的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務,確保物業正常使用,為業主和物業使用人創造一個舒適、方便、安全的工作和居住環境。物業管理企業本身并不制造實物產品,它主要是通過常規性的公共服務、延伸性的專項服務、隨機性的特約服務、委托性的代辦服務和創收性的經營服務等項目,盡可能實現物業的保值和增值。因此,物業管理企業的“產品”就是服務,與工業企業等其他經濟組織是有區別的。
第三,具有一定的公共管理性質的職能。物業管理企業在向業主和物業使用人提供服務的同時,還承擔著物業區域內公共秩序的維護、市政設施的配合管理、物業的裝修管理等,其內容帶有公共管理的性質。
二、物業管理企業的分類
物業管理企業的分類方法有很多種,本書只介紹其中具有代表性的幾種分類方法。
(一)按照投資主體的經濟成分來劃分
1.全民所有制物業管理企業
全民所有制物業管理企業的資產屬于國家所有。這類企業從已有的全民所有制企業或行政事業單位中分離出來,以原有企業或行政事業單位的房屋管理和維修部門為基礎,由原有企業或行政事業單位負責組建。這類企業在剛成立時,往往依附于原來企業或行政事業單位,管理的物業一般是由原有企業或行政事業單位自建的,具有自建自管的特點。隨著物業管理市場的不斷發育和全民所有制企業改革的不斷深入,這類企業已逐步走上市場化發展的軌道。
2.集體所有制物業管理企業
集體所有制物業管理企業的資產屬于集體所有。這類企業一般是以街道原有的房產管理機構為基礎,由街道或其他機構負責組建,管理街道區域內的物業或其他物業。此外,這類企業還可以由集體所有制的房地產開發公司負責組建,主要管理企業自己開發的各類房產。
3.民營物業管理企業
民營物業管理企業是指民營性質的物業管理企業。
4.外資物業管理企業
外資物業管理企業是以外商獨資經營、中外合資經營或合作經營等形式進行運作的物業管理企業。
5.其他物業管理企業
其他物業管理企業是指企業資產屬于多種所有制經濟成分的投資主體所有的物業管理企業。
(二)按股東出資形式來劃分
1.物業管理有限責任公司
物業管理有限責任公司的股東以其出資額為限,對公司承擔有限責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
2.物業管理股份有限公司
物業管理股份有限公司的全部資產被分為等額股份,股東以其所持股份為限對公司承擔責任,公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。
3.股份合作型物業管理企業
股份合作型物業管理企業的股東通過訂立合作經營章程,按其股份享有權利和義務,企業以其全部資產對其債務承擔責任。
三、物業管理企業的常見模式
(一)房地產建設單位的附屬子公司或部門
房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業管理企業。另外,也有部分房地產企業在其內部設立專門部門(不屬于企業),承擔售后物業的管理工作。這種企業的特點是:房地產建設單位與物業管理單位之間屬上下級關系。這類物業管理企業過去的主要管理對象為上級建設單位開發的房地產項目,但近年來隨著市場化進程不斷推進,除了管理上級建設單位開發的項目以外,也通過市場獲取物業管理項目。
(二)獨立的物業管理企業
獨立的物業管理企業是指不依附于房地產開發建設單位和其他單位,獨立注冊、自主經營、自負盈虧的物業管理企業。
(三)物業管理集團公司
物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成。集團總公司是宏觀控制機構,集團發展的戰略決策由總公司負責,總公司機關中設若干業務處室和行政辦公部門;子公司或分公司既可按地域設置,也可按專業服務內容劃分,如樓宇設備的維修公司、清潔服務公司、保安服務公司以及物業管理公司等。
第4篇 廢棄物管理處理程序
1目的
將操作,收集、運輸、處理廢棄物的危險減少至最小;將其對環境的有害作用減少至最小。2 適用范圍
為認真貫徹落實生物安全及醫療廢物管理的有關法律、法規,我科對廢物管理、產生、運輸、處理等辦法規定如下,請全科人員遵照執行。
3 操作程序
3.1 醫療廢物與生活垃圾嚴格分開,嚴禁混放。裝入符合規定的醫院統一發放的垃圾袋中,裝量或容量反限與裝袋的四分之三并有效封口,已放入袋內的廢物不得取出。
3.2 隔離傳染病人或疑似傳染病人產生的標本如排泄物、嘔吐物,必須用含氯消毒劑200mg/l消毒30分鐘至1小時,方可運出。
3.3 一次性醫用廢物使用后立即將針頭、針管分開,浸泡于1500-200mg/l,含氯消毒劑消毒1小時以上,方可轉運。含氯消毒液每日更換一次。
3.4 血液標本轉運走前,需要高壓消毒。裝入醫用垃圾袋,封口轉運。
3.5 對于特殊標本,如培養基、hiv檢測后的廢棄物需裝入醫用垃圾袋內,高壓消毒后,方可轉運,并做記錄。
3.6 檢驗科的一切廢物,垃圾,統一由醫院負責垃圾的處理的專門人員,定時到科內登統、處理、轉運。
3.7 記錄《廢棄物記錄》
附表:相關消毒液濃度配置標準(400mg/l)
消毒種類
有效氯濃度
(mg/l)
濃度配置
(%)
片/升
(片/升)
方法
消毒時間
消毒更換方式
手(操作人員)
500
0.05
1.25
浸泡
3分鐘
7小時后更換
治療桌面、治療盤
500
0.05
1.25
擦拭
30分鐘
每次更換
拖把
500
0.05
1.25
浸泡
30分鐘
每次更換
墻面消毒
250-500
0.025-0.05
0.625-1.25
擦拭處理
高度2m-2.5m
每次更換
手(接觸污染物后)
1000
0.1
2.5
浸泡
3分鐘
7小時后更換
污染織物
1000
0.1
2.5
浸泡后清洗
30分鐘
每次更換
一次性注射器
1000
0.1
2.5
浸泡
60分鐘
每次更換
一次性輸液器
1000
0.1
2.5
浸泡
60分鐘
每次更換
塑料搪瓷容器
1000
0.1
2.5
浸泡
2h-6h
每次更換
排泄物
10000
1
25
略力攪拌后
2h-6h
每次更換
污染器械
2000
0.2
5
浸泡
30分鐘
每次更換
污染環境
2000
0.2
5
噴灑
60分鐘以上
每日更換
儀器設備
2000
0.2
5
擦洗處理
30分鐘
每次更換
第5篇 物管培訓:物業管理公司的組織機構
一、物業管理公司組織機構設置的要求
物業管理公司組織機構的設置必須為實現公司的經營管理目標服務,它的設置應滿足以下四個基本要求:
(一)具備服務性的功能
物業管理公司是專門從事物業管理與服務的服務性企業,它的組織機構的設置必須保證具備這些功能,并有助于實現企業的服務宗旨。
(二)充分發揮公司員工潛能
物業管理公司的管理、經營和服務活動都是依靠每一個人來實現的。因此,組織機構的設置要求每一位職員都能人盡其才,充分發揮個人智慧。
(三)關系協調
公司是一個有機整體,是由人、財、物、技術、信息等要素和子系統組成的開放系統,這種系統能否最大地發揮出整體功能,有賴于系統內各要素的協調配合。因此,組織機構的設置必須保證公司內部各種關系的相互協調。
(四)效率與效益
物業管理公司組織機構的設置要求從實際出發,以低成本的投入達到最好的工作效率、經濟效益、社會效益以及環境效益。
物業管理公司不是孤立的經濟實體,而是開放的組織系統。要設計一個功能齊全、結構合理的組織機構,首先必須明確每一個組織機構的功能作用和具體目標,其次則需要考慮人、財、物等資源分配以及各部門之間、人與人之間的協調關系。組織機構設置的目的性和科學性是保證公司整體協調和高效運作的關鍵。
二、物業管理公司組織機構設置的原則
為了發揮物業管理公司組織機構的整體功能,實現公司的總目標,根據上述四個基本要求,組織機構的設置應遵循以下原則:
(一)目標原則
公司有自己的經營發展目標,組織機構的設置必須以公司的總體目標為依據。從某種意義上講,組織機構的設置是實現公司總目標的一種管理手段。因目標設置機構,因機構設職設人,這是組織機構設置的目標原則。
(二)統一領導與層次管理原則
物業管理公司的經營戰略和重大決策權應集中在高層領導手中,而日常工作的管理與經營權力則逐級授權,實行層次化管理。統一領導是各項工作協調進行和實現總目標的決策保證,分級層次管理則是充分發揮各級管理人員積極性的機制保障。如果公司的高層領導整日忙于事務性工作而很少花精力去考慮重大決策問題,則不僅會影響各層次管理人員的積極性,而且會使企業逐漸失去長遠的戰略目標,甚至迷失發展方向。這是企業逐漸步入正軌的情況下,高層領導尤應注意的層次化管理問題。
(三)分工協作原則
分工協作是社會發展進步的標志,它不僅能提高勞動生產率,而且能發揮整體效益。物業管理公司能否最大程度地發揮出整體效益,取決于組織機構的專業分工與相互協調。公司總的目標如能分層次落實到各個部門,使之各司其職,相互協作,目標也就不難實現了。
(四)責權對應原則
整個公司的責任和權力是對等的,委以責任的同時也必須委以自主完成任務所必需的權力。有責無權,不僅不能調動管理人員的積極性,而且使責任形同烏有,最終無法保證公司任務的完成;有權無責,必然助長官僚主義,導致權力濫用。
(五)有效管理幅度原則
在處理管理幅度與管理層級的關系時,一般情況下應盡量減少管理層級,盡可能地擴大管理幅度;否則,管理層級多了,人員和費用也多了,會影響公司的經營效率。但是,有效的管理幅度必須考慮到機構特性、管理內容、人員能力以及組織機構的健全程度等因素,管理幅度過大同樣也會影響公司的經營效率。
三、物業管理公司組織機構的類型
物業管理公司組織機構的基本類型一般有直線制、直線職能制、生產區域制、事業部制等。目前,我國物業管理公司的組織機構主要采用以下幾種形式:
(一)直線制
直線制是企業管理機構最早的一種組織形式。采用這種類型的物業管理公司一般都是小型的專業化物業管理公司,以作業性工作為主,如專門的保潔公司、保安公司、維修公司等。這些公司下設專門的作業組,由經理直接指揮。
直線制的
特點是企業的各級組織機構從上到下實行垂直領導,各級主管人員對所屬單位的一切問題負責,不設專門職能機構,只設職能人員協助主管人員工作。
直線制的優點是責權統一,行動效率高;缺點是對領導者的要求比較高,要通曉多種專門知識,親自處理許多具體業務。
(二)直線職能制
直線職能制是在直線制的基礎上吸收了職能制的長處。各級組織單位除主管負責人外,還相應地設置了職能機構。這些職能機構有權在自己的業務范圍內從事各項專業管理活動。
目前,一般的大中型物業管理公司都采用直線職能制組織形式。如廣州市建設物業管理公司的組織機構基本上即屬于這種類型。公司總部設有物業管理部、計劃開發部、財務部,下設經營部、房產管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下設業務部門、職能部門,如天河管理部下設土建、水電、綠化環衛、保安隊、管理處、資料、預算等業務部門和職能部門。
直線職能制綜合了直線制和職能制的優點,既保持了直線制集中統一指揮的優點,又具有職能分工的長處,它將機構形式分為兩個層次,一是管理層,一是作業層,這對減輕主管領導的負擔,提高決策質量和工作效率起到了非常重要的作用。
直線職能制的組織形式也有不足之處,它的下級往往缺乏必要的自主權,各個職能部門之間因缺乏橫向聯系而容易產生脫節和矛盾,信息反饋的速度以及對環境的敏感度比較差,等等。因此,采用此種類型的組織機構,應特別注意克服它的弱點。
(三)現行常見的組織機構
物業管理公司的組織機構雖然可以有多種類型,但無論是哪種類型,都必須從實際需要出發,根據自己公司的特點進行設置。目前,一般物業管理公司的機構設置大都采用經理室管理層、職能部門層、下屬企業及管理處等三個層級的組織形式。
四、物業管理公司的集團化選擇
物業管理公司的集團化選擇,是指多家物業管理企業(法人)以實力雄厚的大企業為核心,按一定的關系組成的多法人聯合體。物業管理公司隨著自身業務的不斷拓展和下屬企業的不斷增多,也可自身發展壯大為企業集團。物業管理公司選擇集團化經營的發展道路,實際上是市場競爭的必然結果,它對改善物業管理有以下優點:
1.有利于資源共享,節省管理成本
現代大型物業需要現代化的維護保養設備。但是物業管理公司往往由于業務量不夠而不敢購置或不能發揮這些設備的作用,從而造成許多浪費。集團化管理可統籌調配人力物力,降低人力成本,提高設備利用率,從而大大提高市場競爭能力。
2.有利于實施品牌管理
集團化管理將所管轄的物業統一在一個品牌的旗幟下,使每個物業項目在管理理念、服務宗旨、運作模式、規章制度、行為規范甚至制服徽標等方面都能體現品牌的特色,這對推行統一規范化的有償性服務、樹立企業形象都是十分有益的。
3.有利于產生規模經濟效益
集團化管理通過對每個物業項目的管理取得合理利潤,雖單個項目利潤有限,但集中各個項目的微利就合成為可觀的經濟效益。
4.有利于實現物業管理的社會化和專業化
集團化的物業管理使管理權分散的物業相對集中到一批有品牌的、有實力的集團公司麾下,這對打破“誰建設,誰管理”的物業管理格局是有促進作用的。
第6篇 某物業公司固體危險廢棄物管理作業指導書
物業公司固體及危險廢棄物管理作業指導書
1.0目的
為了防止本公司活動、服務中產生的固體及危險廢棄物污染環境及危害人身健康安全,確保所有固體及危險廢棄物得到最大限度的回收,特制定本管理程序。
2.0適用范圍
適用于本物業管理公司的各部門、管理處的活動、服務過程中產生的固體及危險廢棄物的管理。
3.0定義(無)
4.0職責
4.1 各部門、管理處負責識別本部門各種過程和活動中產生的固體及危險廢棄物并編制清單,當有新的活動或外界環境發生變化時,應及時更新清單。
4.2各部門對所有產生的固體及危險廢棄物應按指定的地點進行分類存放和管理控制。
4.3管理處負責在各區域合理配置分類垃圾桶,并做好相關的標識及維護。
4.4管理處負責(若為外包服務則指導并監控供方)分類收集并處理所有的固體及危險廢棄物暫存于公司指定的分類存放場所,依相關法規的要求選擇有資質的專業公司進行清運和回收處理。
5.0內容
5.1固體及危險廢棄物管理原則
5.1.1根據《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》,結合本公司的實際情況進行管理。
5.1.2所有固體及廢棄物的管理必須遵照'分類回收、集中保管、統一處理'的原則進行。
5.1.3分類回收是指各部門按照固體及危險廢棄物的類別,將各部門產生的固體及危險廢棄物分類以后再回收,應在盛裝固體及危險廢棄物的容器或場所等外面標明固體及危險廢棄物的類別、名稱。
5.1.4集中保管是指公司各部門回收的固體及危險廢棄物應集中存放在指定的場所。
5.1.5 統一處理是指公司依相關的法規要求選擇有資質的專業公司進行清運和回收處理。
5.2固體及危險廢棄物的分類
5.2.1本公司活動、服務中產生的固體及危險廢棄物主要分為四類,即為不可回收廢棄物、可回收廢棄物、大件廢棄物、有毒有害廢棄物。
5.2.2不可回收廢棄物通常是指公司員工以及所管物業的業戶日常生活、辦公而產生的各種有機體,如腐爛垃圾、廚房垃圾、果殼、花草、衣服等。
5.2.3可回收廢棄物是指公司員工以及所管物業的業戶日常生活、辦公而產生的可以換取一定經濟利益的、經處理后可重復利用的廢棄物,如紙張、金屬容器、玻璃瓶、塑料、包裝材料等。
5.2.4 大件廢棄物是指公司及業戶所淘汰的大件辦公家具等。
5.2.5有毒有害廢棄物是指公司員工以及所管物業的業戶日常生活、辦公而產生的對環境有害的廢棄物,如廢塑料、廢橡膠、廢干電池、廢蓄電池、廢日光燈管、廢機油、廢潤滑油、廢有機溶劑、廢油漆、廢乳膠漆、廢防水涂料、廢硒鼓、廢墨盒等。
5.3固體及危險廢棄物的回收處理
5.3.1管理處負責對各區域分類垃圾桶內的垃圾進行回收并分類暫存于公司指定的垃圾集中存放處。
5.3.2本公司所有固體及危險廢棄物交由國家認可的、有資格的廢物處理公司處理,管理處負責將本公司及本單位的環境等要求事項通知廢物處理公司。
5.3.3對可回收廢棄物進行集中回收,定期聯絡有關廢棄物處理公司處理,以換取一定的經濟收益。
6.0相關文件
《中華人民共和國固體廢棄物污染環境防治法》
《供方控制管理作業指導書》
7.0記錄
《固體及危險廢棄物清單》
第7篇 物管培訓:流動資產管理
流動資產一般是指可以在一個運行周期內變現或耗用的資產,它具有變現能力強、周轉期短等特點。流動資產管理是物業管理公司理財的一個內容。由于有價證券在第10章已述,所以本章主要介紹現金、應收賬款和存貨等流動資產的管理以及物業管理公司在理財中針對流動資產運行的病狀如何自我診斷與診治。
一、現金管理
現金是流動性最強、盈利性最低的資產,物業管理公司保持適量的現金,是為了實現收益最大化、風險最小化的目標。
(一)現金管理的目的
物業管理公司持有現金的目的主要是:
1.支付
物業管理公司持有現金是為了滿足日常經營管理和服務支付的需要。例如用于支付職工工資、購買有關材料等。為滿足公司交易性需要和日常經營服務活動對現金的需求,公司一定要持有相當數量的現金。此外,每天公司的現金支出和收入不大可能相等,因而公司若不持有一定數量的現金余額,公司的經營管理服務活動等就很難正常地進行下去。
2.預防
公司持有現金,便于應付意外事件對現金的需求。公司預測的現金需求量一般是正常情況下的需求量,可是許多不可預見的意外事件往往會影響公司現金的收入與支出。例如水災、火災等自然災害及一些偶然事故等都打破了公司正常的現金收支計劃,使現金收支不平衡。公司持有現金,可以當作安全存量。
預防所需現金的數量決定了:
①現金收支預測的可靠程度;
②公司臨時借款能力;
③公司愿意承擔的風險程度。
3.投機
公司持有現金,便于開展投機活動,從中得到收益。
現金管理的目的,是在保證公司經營管理服務所需現金的同時,節約使用資金,并從暫時閑置的現金中獲取更多的利息收入。對物業管理公司而言,現金除可獲得存款利息外不能為公司創造任何價值,且將現金放在金融機構的存款利率大大低于公司的資金利潤率。現金過多,會降低公司收益;但現金過少,又會影響公司的正常經營管理和服務活動。因此,現金管理應力求既能保證公司正常開支需要,降低風險,又能使公司沒有過多的閑置現金,以增加收益。一個物業管理公司的良好現金管理系統應該是公司能滿足日常開支的現金,同時適當保留應付緊急情況所需的安全儲備;對于超過限額的現金,應及時投資增加收益。
物業管理公司對現金管理的內容主要包括:
(1)編制現金收支計劃,以便合理地估計未來的現金需求;
(2)對日常的現金收支進行控制,力求加快收款、延緩付款;
(3)確定最佳現金余額,當公司實際的現金余額與最佳余額不一致時,采用短期融資策略或采用歸還借款和投資于有價證券等策略來達到理想的狀況。
(二)現金計劃
現金計劃是預測未來一定時期公司的現金收支狀況,并進行現金平衡的計劃,是公司財務管理的一個重要工具。編制現金計劃的目的是為了合理安排好現金收支,確保公司現金的正常周轉。
物業管理公司常用的現金計劃是現金收支計劃表(見下表)。
現金收支計劃表的編制如下:
1.預測公司的現金流入量
現金流入量主要是經營管理服務現金收入和其他現金收入兩部分。經營管理服務現金收入主要指對物業經營管理服務取得的收入,其數字可以從經營、管理、服務計劃中得到。其他收入主要是物業租賃收入、證券投資的利息收入、股利收入等。我們要做好物業經營、管理、服務的預測工作,此外,還要對其他可能發生的現金收入作出恰當的估計。
2.預測公司的現金流出量
現金流出量包括經營管理服務現金支出和其他現金支出。經營管理服務現金支出主要是材料及采購支出、職工工資支出、支付管理費用、支付財務費用等。其他現金支出主要是固定資產投資支出、債務本金和利息支出、稅收支出等。
3.確定現金凈流量
現金凈流量指現金收支與現金支出的差額。
現金凈流量=現金收入-現金支出
&nb
sp; 4.處理現金余缺
首先根據現金收支差額和公司有關資金管理的規定,確定籌措或運用的資金數額。如果現金有余,那么可用于投資等領域;如果現金有缺,那么可想方設法籌措補足。
(三)現金管理
為了使物業管理公司現金能正常運轉,必須加強對現金的管理,其主要內容有:
1.盡快收款
盡快收款,可以使現金周轉速度加快,從而提高現金的使用效率。公司的盡快收款不僅要盡快將到期應收款收齊,而且還要盡可能將這些應收款轉化為可用現金。為此,要求:①減少應收款的郵寄時間;②減少公司收到的支票和支票兌現的時間;③加快應收款進入公司往來銀行的過程。
2.控制支出
公司在管理現金支出時,應盡量延緩現金支出時間。控制支出的具體方法有:
(1)推遲支付時間
公司在不影響自己聲譽的情況下,應盡量推遲應付款的支付時間,可以直至應付時間的最后日期。
(2)減少支付工資的頻率
公司可選擇按月而不選擇按周發放工資,以便延期付款。
(3)透支的使用
當支出大于存款賬戶實際余額時,銀行可以自動貸款給存款人,以彌補暫時的不足,但往往有限額和時間。這也是一種減少現金占用量的方法。
3.力爭現金流入和現金流出同步
4)銀行有權監督公司現金管理
銀行有權監督公司將其收入的現金及時送存銀行,庫存現金不得超過規定限額,并按規定用途使用現金,不得套取現金。對違反現金管理規定的,按情節輕重,銀行要給予一定的經濟制裁。
二、應收賬款的管理
應收賬款是物業管理公司因經營管理服務而形成的應收款項。如果應收賬款過多,那么會增加應收賬款管理的成本,減少收益。為此,應收賬款的管理是物業管理公司理財的內容之一。
(一)應收賬款管理的成本
1.收款成本
該成本是指應收賬款的核算費用。例如,收集信用情報,分析業主或潛在顧客信用狀況的費用,信用部門自身的成本等等。
2.延期付款成本
該成本指業主或客戶沒有按時付款,物業管理公司由此而增加與之相關的管理費用。例如,向業主或客戶發出到期交款的提示或通知,法律訴訟以及收回過期應收款所作出勞動的費用。
3.壞賬成本
壞賬成本是指因無法收回的應收賬款而引起的損失。應收款項拖欠愈久,壞賬成本愈大。
(二)制定應收賬款的規定
1.信用條件
信用條件是指業主或顧客應物業管理公司要求支付應付賬款的條件,主要包括信用期限和現金折扣。
(1)信用期限
信用期限是物業管理公司為業主或顧客規定的最長付款時間,即公司允許業主或顧客從應該付款日到實際付款日之間的時間。例如,若某物業管理公司允許業主在某服務項目完成后10天內付款,則信用期限為10天。信用期限過短,不足以吸引業主,在競爭中會使營業額下降;信用期限過長,對營業額上升有利,但同時會增加壞賬損失和應收賬款的機會成本。信用期限為多少最為恰當,作為物業管理公司理財必須慎重考慮后決定。
[例]某物業管理公司采用30天按發票全額付款的信用規定,現準備將信用期限放寬至60天仍按發票金額付款,如投資收益率為15%,則信用期限應采用30天還是60天對公司有利。有關數據如下表:
在分析時,先計算放寬信用期得到的收益,然后計算增加的成本,最后根據兩者比較的結果作出判斷。
①信用條件變化對營業利潤的影響
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②信用條件變化對應收賬款機會成本的影響
應收賬款應計利息=應收賬款占用資金×資金成本率
應收賬款占用獎金=應收賬款平均余額×銷售成本率
應收賬款平均余額=日銷售額×平均收現期
(2)現金折扣
提供了信用期限后,增加了應收賬款,為加速資金周轉、減少壞賬損失,可在提供信用期限的同時,提供一定的現金折扣。現金折扣實際上是公司為了鼓勵業主或客戶早日支付應付款而給予的一種折扣優待。公司提供現金折扣的條件各家公司并不一致,一般情況下,現金折扣率平均在2%~3%之間,折扣期大多為10~20天。
公司向業主或客戶提供現金折扣,其主要目的是吸引業主或客戶為享受優惠而提前付款,縮短公司的平均收賬期。但是對一個物業管理公司而言,是否應該采用現金折扣及折扣條件如何確定,主要取決于提供現金折扣后減少的資金占用是否能獲取比現金折扣更大的收益。
[例]某物業管理公司為加速資金回收,計劃在一個月信用期方案中規定,如果客戶在10天內歸還款項可享受1.5%的現金折扣;在兩個月信用期方案中規定,如果客戶在10天內歸還款項可享受2%的現金折扣。并估計,如果執行一個月信用期方案,客戶都會在折扣期內付款,壞賬損失可減少1/3,管理費用減少數為需增管理費用;如果執行兩個月信用期方案,約有1/2客戶會在折扣期內付款,壞賬損失和管理費用可減少1/4。在這種情況下,公司是否還要采取現金折扣措施假定一個月信用期營業收入1800(千元)、應收款年平均占用138(千元)、需增管理費8(千元)、壞賬損失9(千元);兩個月信用期營業收入2000(千元)、應收款年平均占用302(千元),需增管理費12(千元)、壞賬損失20(千元)。
結論:提供現金折扣對一個月信用期可行,因為凈收益增加;對兩個月信用期不可行,因為現金折扣支出大于收益增加。對現金折扣的控制應以不減少利潤為標準,確定最佳方案。
2.收賬政策
收賬政策是指公司為了催收已過期的應收賬款所遵循的程序。包括打電話、派專人催款和采取法律行動等。不同的收賬政策會有不同的收賬費用支出。如果其他情況相同,在一定的范圍內,收賬費用開支愈大,平均還款天數就越短,那么壞賬損失就愈小。通過收賬費用支出與減少壞賬損失和減少應收賬款后帶來的利潤相比較,可以選擇收賬政策。
[例]某公司當前收賬政策每年開支收賬費用1萬元,應收賬款平均回收天數為45天,壞賬損失占營業額的3%;擬采用的收款政策每年開支收賬費用1.1萬元,應收賬款平均回收天數30天,壞賬損失預計占營業額的2%。如果當前營業額為60萬元,采用新的收賬政策對其無顯著影響。該公司年資金利潤率為20%。問新的收賬政策是否可行
具體分析計算見下表:
結論:該公司采用新的收賬政策,其收賬費用支出小于帶來的收益,新的收賬政策可行。
采取何種收賬政策的標準在于不論何時,收賬支出均不得超過帶來的收益。
(三)應收賬款的日常管理
1.應收賬款的管理原則
公司應收賬款的控制過程是極為復雜的,其中不確定因素較多,除了定量分析控制外,還應對一些因素進行定性分析控制,以便科學決策,使應收賬款控制達到良好效果。
應收賬款控制中應遵循的管理原則有:
(1)利潤最大化原則。應收賬款控制的任務不是使信用條件愈低愈好,也并非使壞賬損失愈少愈好,而是要使公司利潤達到最大。不應過分回避風險,避免出現壞賬損失,而是要全面權衡,既要考慮壞賬損失、機會成本,也要考慮公司利潤大小,以利潤最大為決策原則。
(2)區別對待原則。對應收賬款控制,公司不應在所有業主或客戶中平均分攤精力,而應區別對待,把大部分精力用于對那些信譽差、可靠性較低的客戶的調查分析,對其嚴格控制。
(3)從長遠利益出發的原則。應收賬款管理是動態的,公司不僅要看目前利益,而且更要注重長遠利益,以便在市場上占有地位,同業主或客戶建立長期的良好關系及網絡,這對物業管理公司在市場上的生存和發展也非常重要。
2.應收賬款收回的監督
一般情況下,公司應收賬款拖欠的時間愈長,賬款收回的可能性愈小、形成壞賬的可能性就愈大。為此,公司對應收賬款情況要隨時掌握,嚴密監督,我們可以通過賬齡分析表來達到這個目的。
利用賬齡分析表,公司可以了解到以下情況:
&nb
sp;(1)有多少欠款尚未在信用期內。如表10.5可以看出,320000元應收賬款尚在信用期內,占全部應收款的72%。這些應收賬款欠款屬正常,但屆時能否收回不能肯定,所以及時監管非常重要。
(2)有多少欠款超過了信用期,超過款項時間及百分比,有哪些欠款可能因拖欠時間長而形成壞賬。從表10.5可以看出,125000元的應收賬款已超過信用期,占全部應收賬款的28%,其中90000元拖欠時間較短(30天內),占全部應收賬款的20.2%,收回的可能性很大;其中33000元拖欠時間較長(31~90天),占全部應收賬款的7.3%,收回有一定難度;其中2000元拖欠時間最長(90天以上),占全部應收賬款的0.5%,很可能成為壞賬。對不同拖欠時間的應收賬款,公司應采取不同措施,制定經濟、可行的政策;對可能發生的壞賬損失,要提前充分估計對公司損益的影響。
3)信用保險
公司評估客戶過于小心、保守,固然可以避免信用損失,但由此而喪失了很多經營服務而取得的利益。為了避免壞賬損失,公司可以進行信用保險。值得注意的是,正常情況下的壞賬損失不能進行信用保險,只有非正常情況下的壞賬損失才能進行信用保險。譬如,某物業管理公司年營業凈額為100萬元,預計壞賬損失為5%,預計每年發生5萬元的壞賬損失,屬正常,公司不能對這筆損失進行保險,保險的范圍只能是超過5萬元的部分。
保險人往往對信用保險承擔較大的風險,通常情況下,保險人將信用保險金額限制在一定范圍內并要求被保險人負擔10%~20%左右的壞賬損失。
物業管理公司要不要進行信用保險,應根據公司財務狀況及應收賬款具體分布而定。
三、存貨管理
存貨是指物業管理公司在經營管理服務過程中為銷售或耗用而儲存的各種資產。在公司全部流動資產中存貨占有一定比重,加強存貨管理,這也是理財的一項重要內容。
(一)存貨控制
在西方,常用的存貨控制方法有:掛簽制度(hang-labelsys-tem)和abc分類法(abcanalysismethod)。對物業管理公司而言,abc分類法較為適宜。abc分類法是現代企業管理方法中的一種選擇重點、照顧一般的方法,其原理是按存貨的占用額大小,將存貨分為abc三類。a類存貨品種少、價值高、占用資金多,應重點控制,a類存貨品種一般占總品種的5%~10%,占存貨資金總額的70%~80%;c類存貨價值較低,品種較多,占用資金少,c類存貨品種一般占總品種的70%~80%,但占存貨資金總額僅為5%~10%,用“雙貨箱”法控制即將存貨分裝兩箱,擇其中一箱用,用完后取另一箱,用完另一箱后提出訂貨申請;b類存貨介于a和c兩類之間,其品種金額均占10%~20%左右,一般應對b類存貨定期概括性檢查控制。
(二)存貨成本
存貨可以保證經營管理服務正常進行,均衡組織、降低成本、留有保險儲備。通過存貨控制以達到最大程度地減少存貨成本。
存貨成本主要有:
1.采購成本
該成本是指由買價、運雜費等構成的成本。為了降低采購成本,物業管理公司應不斷了解市場價格行情,研究市場價格發展趨勢,多看幾家,價比多家,以便使采購的材料物資價廉質優。
2.持有成本
該成本指存貨在儲存過程中發生的有關費用,例如保險費、倉庫儲存費、管理費、搬運費等。持有成本在一定時期的總額等于該期平均存貨量與單位儲存成本之積。作為一個物業管理公司要減少存貨數量才可能降低持有成本。
3.訂貨成本
該成本是指由于每次訂貨業務而發生的文件處理和驗收方面的費用,例如,郵電費、付款費用、采購人員的差旅費、采購部門的管理費等。因為訂貨成本同訂貨次數有關,而與訂貨數量無關,所以,作為物業管理公司應盡可能減少訂貨次數,宜采購的批量較大,以降低訂貨成本。
4.缺貨成本
該成本是因為沒有足夠的存貨而給公司帶來經營管理服務上的損失。例如,由于材料物資不足造成停工待料或高價購進材料物資而增加成本和運輸成本。為此,作為物業管理公司在選擇確定采購批量時應注意到缺貨成本。
四、公司財務弊病的自我判斷及診治
物業管理公司在理財中除了要分析資金的來源和運用情況外,還應全面掌握公司機體運轉狀況,定期檢查以發現財務病癥并及時診治,從而使整個公司的機體能健康、正常、有效地運轉。本節主要介紹物業管理公司
理財中弊病的自我判斷及診治。
(一)公司理財中常見病的癥狀
短期凈債務率高表明公司不穩定,可能是收益力有余、安全力不夠,反之則可能是收益力不夠、安全力有余。
3.自有資金率和現金結轉率
自有資金率是指自有資金占資產總額的百分比;現金結轉率是指現金結轉額占總收入的百分比。
自有資金率高表明原始投入的資金多;現金結轉率高表明貨幣收入多,應收賬款少。
4.資金結構
資金結構主要是指資金來源結構和資金占用結構,這二者的對應比例是否合理是否協調這就要從比例關系來衡量資金結構。
(二)公司理財中病癥的診治
1.存貨過大癥的診治
存貨過大癥一般是說存貨超過公司正常的經營管理服務的需要,造成資金周轉困難的一種病癥。
庫存物資、材料是公司經營管理服務必備的物質條件,庫存不足造成脫銷,會影響公司經營;存貨過多,一則會使儲存費用升高,二則會形成資金沉淀,難以調度,造成資金緊張。
(1)存貨過大癥的判斷
存貨過大癥可用以下數據判斷:
流動比率與速動比率兩者之差就是存貨占流動負債的比率。流動比率過大而速動比率適中或流動比率適中而速動比率過小,都能說明存貨過大。
(2)存貨過大癥的治療
對于存貨過大癥,可以采取以下措施:
①加強需求預測,以出定進,防止新的積壓。根據客戶需求規律均衡組織進貨,避免過量存儲。
②根據存貨類別,使用適當手段處理。例如對于某些新型材料物品,估計價格會上漲,屬于長線物資,可適當多存。反之,應及時處理存貨,以免長期儲存增大費用,價格下跌。
③疏通出售渠道,千方百計擴大出貨數量。
2.應收款項過大癥的診治
應收款項過大癥是指應收款項與營業額或流動資產相比,超過了營業規模或流動資產的一定比例而造成的資金周轉不暢、調度不靈、壞賬損失較高的一種病癥。
(1)應收款項過大癥的判斷
應收款項是否過大的判斷方法主要有財務指標法和賬齡分類法。
① 財務指標法。財務指標主要有:
以上四個指標營業款周轉率低或回收天數長,表明回收情況不佳,應收款項過大。應收賬款占流動資產比重更能說明應收款項是否過大。應收賬款損失率高說明回收情況不好。
②賬齡分類法
賬齡分類法是根據應收款項在外停留時間的長短來判別其占用是否合理的一種方法。具體做法是,按賬齡分類,然后算出各類應收款項在總額中所占的比例。
(2)應收賬款過大癥的治療
①緊縮信用政策;
②通過現金折扣等方式,刺激應收賬款及早回收;
③抓住重點,積極催收;
④及早處理壞賬,避免長期掛賬;
⑤加強日常管理,制定措施,及時回收應收款項。
3)貨幣資產過大癥
貨幣資產過大癥是指公司現金、銀行存款占資產總額的比例高于其應占比重。
物業管理公司在經營管理服務中必須保持一定的貨幣資產,但由于非貨幣資產收益率高于貨幣資產,貨幣資產過大往往導致資金閑置,造成公司收益不足,發展緩慢。
貨幣資產過大癥可利用貨幣資產占全部資產比重來判定,也可根據歷史資料和公司的實際需要,計算公司最低貨幣需要量,然后將公司貨幣資產實有數量與核定的指標相比較,差額過大,說明貨幣資產過大。
貨幣資產過大癥的診治,可以一邊減少貨幣資金持有量,一邊將資金放
第8篇 物管培訓:物業管理公司概述
一、物業管理公司的性質
物業管理公司的性質是由物業管理的性質決定的。物業管理具有服務性,因而物業管理公司也具有服務性。物業管理公司不生產產品,而是提供服務,享受第三產業的優惠政策。物業管理公司的性質具有以下特點:
第一,物業管理公司是獨立的企業法人。物業管理公司是按合法程序建立,從事物業管理活動,為業主和租戶提供綜合服務和管理的獨立核算、自負盈虧的經濟實體。物業管理公司作為企業的主要標志是:擁有一定的資金和設備,具有法人地位,能夠獨立完成物業的管理與服務工作,自主經營,獨立核算,以自己的名義享有民事權利,承擔民事責任等。因此,物業管理公司除了本行業自身的專業特色以外,在市場地位、經營運作、法律地位等方面和其他企業一樣,都要遵循企業法人講究質量、信譽、效益等市場競爭法則。所以說,物業管理公司是一個獨立的企業組織,它在物業管理經營活動中具有獨立性和自主權。
第二,物業管理公司屬于服務性企業。物業管理公司的主要職能是通過對物業的管理和提供的多種服務,為業主和租戶創造一個舒適、方便、安全、幽雅的工作和居住環境。物業管理公司作為非生產性企業,主要是通過對物業的維修養護、清潔衛生以及直接為業主和租戶提供服務來達到自己的工作目標。因此,從本質上說,物業管理公司的“產品”只有一個,那就是服務。物業管理公司的服務是有償的,是帶有經營性的,是屬于企業性的經濟行為。
第三,物業管理公司在某種程度上承擔著某些行政管理的特殊職能,因此它是現階段城市現代化建設的重要組成部分。由于中國城市建設管理體制正處于改革發展中,某些管理的職能和職權并沒有完全轉軌和明確,所以物業管理公司在向業主和租戶提供服務的同時,也承擔了部分政府有關部門對城市管理的職能,例如大廈的質量安全、住宅小區內的市政設施等等。
二、物業管理公司的類型
物業管理公司按不同的劃分標準,可分為不同的類型。
(一)按存在形式劃分
物業管理公司按存在形式劃分,有獨立的物業管理公司和附屬于房地產開發企業的物業管理公司兩類。這兩類公司目前都比較普遍。前者的獨立性和專業化程度一般都比較高;而后者的發展程度則明顯參差不齊,有的只是管理上屬公司開發的特定項目,有的已發展成獨立化、專業化和社會化的物業管理企業。
(二)按服務范圍劃分
物業管理公司按服務范圍劃分,有綜合性物業管理公司和專門性物業管理公司兩類。前者提供全方位、綜合性的管理與服務,包括對物業產權產籍管理、維修與養護以及為住戶提供各種服務;后者就物業管理的某一部分內容實行專業化管理,如專門的裝修公司、維修公司、清洗公司、保安公司等等。
(三)按企業所有制性質劃分
物業管理公司按企業所有制性質劃分,可分為全民所有的物業管理公司以及集團所有、外商獨資、合資或股份制性質、私營性質的物業管理公司。目前,全民所有和集體所有的物業管理公司占大部分,私營性質的正在崛起。我國香港等地的物業管理公司有比較豐富的管理經驗,并看好大陸的物業管理市場,是一支不可忽視的力量。
(四)按管理層次劃分
物業管理公司按管理層次,可分為單層物業管理公司、雙層物業管理公司和多層物業管理公司。單層物業管理公司純粹由管理人員組成,人員精干,不帶作業工人,而是通過承包方式把具體的作業任務交給專門性的物業管理公司或其他作業隊伍;雙層物業管理公司包括行政管理層和作業層,作業層實施具體的業務管理,比如房屋維修、清潔、裝修、服務性活動等;多層物業管理公司一般規模較大,管理范圍較廣,或者有自己的分公司,或者有自己下屬的專門作業公司,如清洗公司、園林公司等等。
隨著物業管理行業的深入發展,物業管理公司將進一步朝著集約化、集團化和國際化的方向發展,這樣不僅可以創造規模經濟效益,而且對于節約管理成本、實施品牌管理,以及促進物業管理公司的規范化和社會化發展,都是十分有益的。
三、物業管理公司與產權人、使用人的關系
物業管理公司受產權人和使用人的委托,對其物業實施管理與維修,對產權人和使用人提供各種服務。物業管理公司與產權人、使用人的關系是委托與受托、服務與被服務的關系。
(一)產權人與使用人的構成
產權人(業主)和使用人(用戶)的構成比較復雜,從總體上來說,大致可分兩類:一是法人團體,二是私人用戶。
1.法人團體
法人團體可分為企業、事業單位和社會團體等。法人團體作為物
業的業主,是指物業的所有者不是自然人即個人,而是企事業單位或社團組織。企業包括各種性質和各種行業的公司企業,事業單位和社會團體包括政府機關、各種協會等等。凡是以法人團體名義購買或租賃物業者,該法人團體便構成了該物業的產權人或使用人。
2.私人用戶
住宅、寫字樓、公共商業房產等物業,其產權或使用權有相當一部分屬個人所有,特別是住宅,私人業主和私人用戶占絕大部分。私人用戶的構成也是比較復雜的,就戶籍而言,有當地人、外地人和外國人;就身份而言,有企業家、國家公務員、個體經營者、教師、白領階層、歸國華僑等;就收入水平而言,有高收入住戶、中等收入住戶以及工薪階層和低收入住戶等。但無論是哪一種人,只要他們是物業的產權人或使用人,他們就是該物業的私人用戶,并享有該物業產權人和使用人應有的權利和義務。
(二)業主管理委員會與業主大會
根據國家建設部第33號令第6條:“住宅小區應當成立住宅小區管理委員會(以下簡稱‘管委會’)。管委會是在房地產行政主管部門指導下,由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成,代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。”
管委會由業主和使用人共同選舉產生,代表業主和使用人的合法權益。管委會是參與物業管理的常設機構。業主和使用人的權利主要通過管委會來實現。
一般情況下,物業已交付使用的建筑面積達到50%以上,或者已交付使用的建筑面積達到30%以上不足50%且使用已超過一年的,應召開首次業主大會,選舉產生管委會。其后業主大會由管委會負責召集。通常情況下,業主大會每年召開一次,特殊情況下可隨時召開。業主大會的決定須投票人過半數通過,因故不能參加投票的可委托使用人或其他代理人代為投票。
業主大會的主要任務是:①選舉管委會;②監督管委會的工作;③聽取和審查管委會的工作報告;④聽取業主的意見和建議;⑤研究解決管委會不適當的決定;⑥討論其他需要研究的問題。
業主大會閉會期間,由選舉產生的管委會執行大會決定和負責日常工作。
管委會的權利包括:①制定管委會章程,代表業主和使用人維護他們的合法權利;②決定選聘或續聘物業管理公司;③審議物業管理公司制定的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施;④檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行情況。
管委會的義務包括:①根據業主和使用人的意見和要求,對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督;②協助物業管理公司落實各項管理工作;③接受業主和使用人的監督;④接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及物業所在地人民政府的監督和指導。
(三)物業管理公司與管委會的關系
第9篇 物管培訓--供電設備設施的維修管理
供電設備設施的維修有兩方面的含義,一方面是搞好供電設備的維護,使設備設施在最佳運行狀態下工作;另一方面是當供電設備設施出現故障時,及時修復盡快恢復供電,減少停電給生活和工作帶來的不便。供電設備設施維修管理,由工程部供電設備管理員結合轄區內的供電設備設施情況,制定出物業公司的《機電設備管理工作條例》、設備設施維修計劃,組織人員施工和施工后的驗收等,通過一系列管理活動,爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果,最大限度的滿足用戶要求。
一、供電設備設施的養護管理
供電設備的養護目的是,消除事故隱患,防止供電設備設施出現較大故障,以減少不必要的經濟損失。供電設備設施的養護由值班電工負責實施。按照《機電設備管理工作條例》中的規定,定時對設備設施進行養護。
1.低壓配電柜的養護
低壓配電柜的養護,每半年一次。養護的順序是:先做好養護前的準備,然后分段進行配電柜的保養。
(1)養護前的準備
低壓配電柜養護前一天,應通知用戶擬停電的起止時間。將養護所需使用工具和安全工具準備好,辦理好工作票手續。由電工組的組長負責指揮,要求全體人員思想一致,分工合作,高效率完成養護工作。
(2)配電柜的分段養護
當配電柜較多時,一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂的母線隔離開關相連。為縮減停電范圍,對配電柜進行分段養護。先停掉一段母線上的全部負荷,打開母線隔離開關。檢查確認無電后,掛上接地線和標示牌即可開始養護。
①檢查母線接頭有無變形,有無放電的痕跡,緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應清除,螺母有銹蝕現象應更換。
②檢查配電柜中各種開關,取下滅弧罩,看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓,清潔柜內塵土,試驗操動機構的分合閘情況。
③檢查電流互感器和各種儀表的接線,并逐個接好。
④檢查熔斷器的容體和插座是否接觸良好,有無燒損。
在檢查中發現的問題,視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后,用同樣的辦法檢查另一段。全部養護工作完成后恢復供電,并填寫《配電柜保養記錄》。
2.變壓器的養護
變壓器的養護每半年一次,一般安排在每年的4月份和10月份,由值班電工進行外部清潔保養。在停電狀態下,清掃變壓器的外殼,檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭,若有破損應修復后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好,接地線是否完好,若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻,當發現絕緣電阻低于上次的30%~50%時,應安排修理。
二、供電設備設施的維修的管理
供電設備和設施的修理是指對供電設備中出現的故障進行的修復。較大的維修項目如變壓器的內部故障和試驗、高壓斷路器的調整和試驗等,一般采用外委維修的方式。供電設備管理員,根據維修保養計劃(如表4-4-5所示),委托供電公司對轄區內的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是:供電設備管理員填寫《外委維修申請表》(表4-4-6所示),經物業管理公司同意后與供電公司簽署維修協議。維修時由配電室值班電工負責監督,并將結果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設施維修記錄》內。大修后的試驗結果由供電公司填寫試驗報告,交供電設備管理員并進行財務結算。若在供電設備運行中,由于雷擊或其他原因出現嚴重的故障時,首先由值班電工填寫《事故報告》經過主管部門審批后再按上述程序處理。
較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內的配電箱及電力計量箱等公共設施故障時,用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內個人的物品,用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續。值班電工修理后填寫維修登記表,并由用戶簽字。值班電工應及時向財務部門結賬、報賬。
第10篇 桃源一中公共財物管理和賠償制度
源桃一中公共財物管理和賠償制度
一、學生宿舍的管理:
1、學校對學生宿舍實行學年度、到班管理。
2、每學年開學前一周， 總務科將已維修完好的學生宿舍交學生科調配，并履行登記、簽名手續，再由學生科負責調配到各班。
3、每學年結束時由總務科、學生科負責共同驗收學生宿舍， 對損壞、丟失的物品進行登記，并逐一落實到班，進行賠償。
4、學生每棟宿舍由學校派一名臨時工， 負責本棟內的安全保衛工作和公共區衛生。
5、凡屬宿舍公共場所的財物，如水龍頭、電燈泡、 玻璃等被有意損壞，均由當事人負責賠償(含人工費)，并報請學生科扣除該生班級得分1-2分。
6、寢室內不準擅自裝、接電線、電燈，一經發現，輕者批評教育，重者予以處罰。
二、教室的管理
1、教室的管理實行學年度、到班管理；
2、教室內所需的教學設備，如電燈、黑板、插座、班牌、 廣播、課桌、電視機、幻燈機和映幕等，由總務科一次性維修好，開學前一周內交由各班主任驗收、簽名。
3、每學年結束時由總務科驗收并登記， 對損壞的財務由班級負責賠償。
4、課桌各班不得任意搬出或調換，如有損壞，須由學生本人提出申請并到財務室交維修費后， 總務科派人修理。
5、教室使用的衛生工具等，均由總務科一次發放到班級，如有損壞或丟失，由各班負責補充。
三、公物賠償規定
1、對拆毀圍墻、破壞門窗以及其它安全保衛設施者， 均應立即修復，賠償損失。
2、損壞門窗、玻璃、黑板玻璃、燈管、燈泡、開關、插座和其它教學、辦公設備者，一律按原價賠償。
3、損壞學校建筑，水龍頭和公共場所的水電設備者，如自覺報告，只收取工本費；若隱瞞不報，經查證后，加倍賠償，并通報全校。
4、破壞學校綠化，私摘學校花果，踩倒花欄桿和竹木籬等， 按規定給予一定的罰款。
第11篇 小區限制飼養家禽寵物管理方法-2
小區限制飼養家禽及寵物管理方法(二)
為了保障工作人員的健康和人身安全,維護小區良好的生活和工作環境,依據深圳經濟特區有關法律法規的有關規定,制定本管理辦法:
1.0所有養犬的用戶必須取得《養犬許可證》,并按規定到城管部門進行年審,定期到市獸醫防疫機構注射狂犬疫苗;
2.0用戶不得飼養大型犬只,不得帶犬只搭乘客用電梯,不得攜帶犬只到公共聚集的場所及兒童活動的場所。犬只對公共通道造成污染,飼養人員有清理的義務;
3.0飼養鳥類、犬只的個人應當采取有效措施防止寵物影響他人正常工作和休息;犬只咬傷他人,飼養人員有義務帶受傷人去醫療機構進行必要的治療并承擔全部費用;
4.0飼養人對病犬、傷犬、死犬應當妥善處理,不得隨意棄置;
5.0用戶對飼養犬只人員的不合理行為有向管理處或城管部門進行檢舉和投訴的權利,對合理的檢舉和投訴,管理處有義務進行處理并對向城管部門投訴的人員給予支持。
第12篇 物管師物業經營管理模擬試卷
2023年物管師--《物業經營管理》模擬試卷
一、單項選擇題(共40題,每題1分。每題的備選項中,只有1個最符合題意)
1、下列有關物業經營管理概念的說法,錯誤的是()。
a現代的物業管理,要求從傳統的物業運行管理服務,向策略性的物業資產價值管理方向拓展
b物業經營管理活動既包括了以保證物業正常使用的運行操作管理,也包括了將物業作為一種收益性資產所進行的資本投資決策、市場營銷、租賃管理、成本控制、物業價值和經營績效評估等經營活動
c在我國有統一的寫字樓分類管理,如同國外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個等級
d物業經營不是一個特定的專業領域,而是由物業管理、設施管理、房地產資產管理和房地產組合投資管理隨著市場需求的變化,不斷拓展、交叉和融合的結果
2、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a居住物業b收益性物業c大型非房產物業d非房產物業
3、下列選項中,物業管理是其物業經營管理全部內容的是()。
a通貨膨脹風險b周期風險c變現風險d資本價值風險
4、房地產開發投資企業所得稅稅率一般為()。
a11%b22%c33%d44%
5、年利率為12%,存款額為1000元,期限為一年,以1年1次復利計算,則一年后的本利和為()。
a1000.00b1120.00c1125.51d1126.83
6、某筆貸款的年得率為15%,借貸雙方約定按委計息,則該筆貨款的實際利率是()。
a14.37%b15.57%c15.87d13.17
7、下列關于設備磨損補償的說法,錯誤的是()。
a設備磨損的補償方式有兩種,即局部補償和完全補償
b設備有形磨損的局部補償是修理,設備無形磨損的局部補償是現代化技術改造
c有形磨損和無形磨損的完全補償是更換同,即淘汰舊設備,更換新設備
d不進行設備磨損補償,企業再生產也能正常運行
8、下列關于物業價格的說法,不正確的是()。
a物業價格是獲得他人的物業所必須付出的代價
b物業價格是和平地獲得他人的物業所出的代價
c物業價格通常用貨幣來表示,慣例上也是用貨幣形式來償付,但也可以用實物、勞務等其他形式來償付d以物業作價入股換取設備、技術等是合法的
9、下列選項中,能反應物業價格水平高低的是( )。
a成交價格b市場價格c總價格d單位價格
10、下列()不是構成一個完整的房地產系統的因素。
a社會環境b市場主體c客體d價格
11、需求曲線是一條具有()。
a負斜率的向左下方價傾斜的曲線b負斜率的向右下方傾斜的曲線
c正斜率的向左上方傾斜的曲線d正斜率的向右上方傾斜的黃線
12、根據投資者參與市場的不同投資目的和投資方式,具體分析不同投資方式的適用空間,以及彼此之間的動態協調關系,這屬于房地產市場結構中的()。
a總量結構b區域結構c供求結構d投資結構
13、我國城市住宅的供給住房,不能進入市場流通的是()。
a廉租房b經濟適用房c市場價商品住宅d以上全是
14、房地產市場善分析是介于宏觀和微觀分析之間的分析,其中供給分析的內容包括()。
a調查房地產當前的存量、過去的趨勢和未來可能的供給。具體內容包括:相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等
b分析當前城市規劃及期可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃
c分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況,分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異d以上全是
15、物業管理的中短期計劃通常是以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同的有效期為周期,通常為()。145
a1~3年b2~4年c3~5年d4~6年
16、物業租賃指房屋租賃,是一種特定的商品交易經濟活動形式,下列選項不是其特征的是()。
a租賃雙方都是符合法律規定的責任人b房屋租賃關系不因所有權的轉移而中上
c房屋租賃轉移房屋的權d房屋166租賃關系是一種經濟要式契約關系
17、在租約答訂前,租賃管理的主要工作有()。
a租金的確定b收取租金c租金調整d租金結算
18、()已成為衡量物業管理企業實力 競爭力的重要標準之一。
a信息系統應用水平b可持續發展戰略c智能化小區d電子商務平臺
19、租賃合同到期,合同自行終止承租人需繼續租用,應當在租賃期限屆滿前的()個月提出。173
a1b2c3d4
20、客戶關系管理的英文縮寫是( )。
agrmbcrmcgrndcrn
21、下列選項中,不是營業成本的是()。
a直接人工費b直接材料費c管理費用d間接費用
22、福利基金按工資總額的()。
a10%b2%c1.5%d14%
23、物業管理企業在物業管理活動中發生的各項直接支出是()。
a管理費用 b營業成本c財務費用d人員費用
24、物業管理成本控制的含義是()。
a對目標成本本身的控制b對目標成本完成的控制和過程的監督
c在過程控制的基礎上,著眼未來,為今后成本的降低指明方向d以上全部正確
25、前期物業服務合同是由()簽訂的。
a建設單位和物業管理企業b建設單位和業主委員會
c業主委員會和物業管理企業d以上提到的三方一起
26、物業管理實行招投標,其意義在于()。
a引導業主樹立正確的物業管理觀念,提高自治能力
b推動物業管理企業不斷提高管理水平,增強市場競爭力
c全面促進物業管理行業的發展d以上全部正確
27、下列選項中不屬于風險的特征的是()。
a正面性,即風險突如其來使之受到傷害
b負面性,即風險是與損失或不利事件相聯系的,沒有損失就沒有風險和風險管理
c不確定性,介與偶然事件相聯系的,即發生不利事件或損失是不確定的,可能發生也可能不發生
d可測性,凡是風險都是與特定的時間和空間條件相聯系的,因此,風險事故的發生是可以測定的
28、資金籌集是指()。
a物業管理企業為了持續從事物業管理、經營與服務活動而必須籌集所需資金的過程
b物業管理企業將所籌集到的資金,按照一定的原則與目標投入到物業管理、經營、服務中去的過程
c物業管理企業在籌資和開展物業管理、經營、服務過程中,所發生的各種成本費用
d物業管理企業所取得的各種收入,如物業管理報酬、開展物業經營以及多層次服務取得的收入等
29、下列關于物業管理績效評的最重要、最基礎的指標是()。
a基本指標b修正指標c評議指標d總況指標
30、下列關于物業管理績效評價的特點,說法錯誤的是()。
a以物業管理企業作為具體評價對象
b以物業管理企業的盈利能力、資產運營水平和后續發展能力等方面作為評價重點
c以能準確反映上述方面的各項定量和定性指標作為主要評價依據
d將各項指標與本地區甚至全國各行業的相關指標和水平進行對比,以期得到對某個物業管理企業公正、客觀的評價的結果
31、物業管理績效評價的主要方法是()。
a綜合分析判斷法b功效系數法c定性分析判斷法d基本指標計分方法
32、下列選項中,不是按照寫字樓物業所具備功能差異分類的是()。
a單純型寫字樓b商住型寫字樓c綜合型寫字樓d自用型寫字樓
33、當所有的經營費用均由租戶直接分擔時,則稱這種出租方式叫()
a益租b凈租c毛租d利租
34、寫字樓物業經營管理績效評價的第一項指標是()。
a物業經濟指標b服務滿意度c物業品牌化d以上都是
35、零售商業物業在選址和規劃時,主要應考慮().
a市場容量b進出交通 c地點顯著d以上都是
36、選擇零售商作為零售商業物業的租戶時,首先要考慮的因素是()。
a聲譽b財務能力c租戶組合與位置分配d租戶需要的服務
37、投資者為了降低投資風險并實現收益最大化的目標,進行()。
a組合投資b搭配投資c分期投資d貸款投資
38、企業的物業資產是指()。
a企業為了生產和持續發展而擁有的房地產
b企業為了生產而擁有或租用的房地產
c企業為了生產和持續發展而擁有或租用的房地產
d企業維持正常經營管理的必要而重要的條件之一
39、下列選項中,不屬于以應收帳款形式表現的不良資產是()。
a逾期的應收帳款b呆滯的應收賬款
c壞賬、死賬形式的應收賬款d證券投資的應收賬款
40、1987年4月,提出“可持續發展”的組織是()。
awecdbwcedcwdcedwedc
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分)
1、物業經營管理,是指為了滿足業主的目標,綜合運用下列()技術、手段和模式,為業主提供綜合性管理服務。1
a物業管理b設施管理c房地產資產管理d房地產投產管理e房地產組合投資管理
2、房地產投資的特征有()。
a位置固定不可移動性b壽命周期長c政策影響性 d專業管理依賴性e資金流動性
3、我國房地產投資經營過程中,企業納稅的主要稅種有()。
a經營稅金及附加b城鎮土地使用和房產稅c企業所得稅 d員工所得稅e保險稅
4、物業價格與一般物品價格的共同之處在于()。
a都是價格用貨幣來表示b都有波動受供求因素的影響c都是按質論價:優質高價,劣質低價d都是受區位的影響很大e都是形成的時間較長
5、選取的可比實例應符合()。
a可比實例物業應是估價對象物業的類似物業
b可比實例的交易類型與估價時點接近
c可比產例的交易類型與估價目的吻合
d可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常價格的市場價格
e可比產例應同實際完全相符
6、影響房地產市場發展的社會因素有()。
a家庭收入水平及分布b傳統觀念及消費心理c社會福利
d家庭戶數規模 e家庭生命周期
7、房屋租賃登記備案的一般程序包括()。
a簽訂b申請c審查d頒證e變更
8、房屋租賃合同的法律特征有()。
a房屋租賃合同是雙務合同b房屋租賃合同是無償合同
c房屋租賃合同是諾成合同d房屋租賃合同是要式合同
e房屋租賃合同是繼續性合同
9、在營業成本中,直接人工費用包括()。183
a人員的工資b人員的資金c人員的福利費d辦公費e差旅費
10、在編制成本預算時,必須遵循()。195
a成本預算必須同其他預算相協調b成本預算要以各項定額為基礎
c成本預算應有相應的技術經濟措施保證d成本預算要全面權衡,提高資金使用效益
e成本預算要符合實際,不要留余地
11、物業管理活動中存在著大量的主體,根據合同的作用以及合同主體的不同,可將合同分為()。
a物業建設單位在開發所訂立的合同 207
b前期物業服務合同與物業服務合同
c業主所簽訂的與物業管理活動有關的合同
d物業管理企業與專營公司訂立的有關物業管理活動的專項服務合同
e后期物業管理合同
12、物業服務合同具有()特征。212
a物業服務合同的訂立應以當事人相互信任為,任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同,一經查實,可依法起訴
b物業服務合同是有償合同c物業服務合同具有過渡性
d物業服務合同既是諾成性合同又是雙務合同e物業服務合同是勞務合同
13、企業財務活動是指在商品貨幣經濟條件下企業的資金運動,包括()。243
a資金籌集b資金運用 c資金耗費d資金轉收e資金收回和分配
14、寫字樓物業的特點,主要表現在()。302
a所處區位好,規模大b多為現代化的高層建筑c功能齊全,配套設施完善
d全部由專業物業管理企業管理e保持產權的完整性是寫字樓物業保值的關鍵
15、零售商業物業的經營管理工作,主要包括()。
a招商及承租戶組合b零售技術及營銷c零售技術
d物業維護e運行管理
16、物業管理企業運用計算機技術參與具體事務的管理,需要綜合考慮()。387
a管理的范圍、深度和想要達到的管理效果
b現有管理流程的規范化程序
c管理人員綜合應用計算機的水平
d資金的投入e資金的流出
17、下列選項中,屬于物業管理企業類型的有()。
a管理型物業管理企業b托管型物業管理企業c專業型物業管理企業
d非專業型物業管理企業e綜合型物業管理企業
18、下列對物業價格主要特征的說法,正確的是( )。
a物業價格受區位的影響很大b物業價格實質上是物業權益的價格
c物業價格既有交換代價的價格,又有使用代價的租金
d物業價格形成的時間較短e物業價格容易受交易者的個別因素的影響
19、市場法是物業估價的一種方法,其運用的基本的步驟包括()。
a搜集交易實例b選取可比實例c對可比實例成交價格進行處理
d求取比準價格e準價格交易
20、影響房地產市場轉就的主要社會經濟力量包括()。
a金融業的發展b信息、通信技術水平的提高c生產和工作方式的轉變
d人文環境、自然環境的變化e人口數量的不斷增長
21、房屋租賃時,出租人的權得有()。
a有按期收取租金的權利b對物業管理善進行監督建議的權利
c有監督承租人按照合同規定合理使用房屋的權利
d有依法收回出租房屋的權利e有向用戶宣傳、貫徹執行國家房管政策和物業管理公約、管理規定的權利
22、客戶關系管理對企事業的作用有()。
a能夠改善企業形象,提升企業生產力
b能夠整合客戶、企業和員工資源,優化業務流程
c能夠提高企業、員工對客戶的響應、反饋速度和應變能力
d能夠提高企業銷售收入e能夠改善企業服務,提高客戶滿意度
23、按現行財務制度的規定,不得列入成本支出的是()。
a國家法律、法規規定之外的各種付費
b被沒收的財產、支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金,以及企業的贊助、捐贈支出
c物業管理企業對管理用房進行癲狂裝修發生的支出
d對外投資支出e購置和建造固定資產、無形資產和其他資產的支出
24、成本按照計算依據的不同主要有()。
a邊際成本b差異成本c目標成本d定額成本e計劃成本
25、下列選項,屬于最具有的財務管理目標的是()。
a利潤最大化b資本利潤率最大化c每股利潤率最大化
d總股利潤率最大化e企業價值最大化
26、下列屬于影響寫字樓物業分類的因素的是()。
a地理位置b交通便利性c聲望或形象d人口密集度e為租戶提供的服務
27、寫字樓管理策略中應該注意()。313
a分階段提供物業管理服務,清楚辦公室服務范圍b確保提供“合同服務”適時提供“超值服務”c合理保證非收益部分的使用需要d定位目標市場e明確吸引租戶的策略
28、投資商成功開發零售商業項目后,對項目的處置方式一般有()。351
a完全擁有權b直接出售一小部分產權,自己仍維持大股東身份
c將大部分產權出售d全部出售套現e以上全錯
29、企業物業資產管理涉及()領域的活動。
a購置物業資產b買賣物業資產 c剝離物業資產
d財務e管理人員職能
30、大型企業物業資產管理的內容包括()。
a編制企業物業資產清單b設定管理目標c控制成本
d適時處置資產并獲得收入e財務收支
答案:
一、單項選擇題
1(c)2(a)3(d)4(c)5(b)6(c)7(d)8(a)9(d)10(a)
11(b)12(d)13(a)14(d)15(c)16(c)17(a)18(a)19(c)20(b)
21(c)22(d)23(b)24(d)25(a)26(d)27(a)28(a)29(a)30(b)
31(b)32(d)33(b)34(b)35(d)36(a)37(a)38(c)39(d)40(b)
二、多項選擇題
1(abde)2(abcd)3(abc)4(abc)5(abcd)6(bcde)
7(bcd)8(acde)9(abc)10(abcd)11(abcd)12(abde)
13(abce)14(abce)15(abcd)16(abcd)17(ace)18(abce)
19(abcd)20(abcd)21(acde)22(bcde)23(abde)24(cde)
25(abde)26(abce)27(abc)28(abcd)29(acde)30(abcd)
第13篇 物管培訓:物業管理公司財務管理概述
一、物業管理公司財務管理目標
物業管理公司的財務管理目標是指財務管理的目的行為,即在一定時期內財務管理目標。它是根據物業管理公司總體目標的要求所決定的。一般來講,物業管理公司的財務管理目標是要求在改善財務狀況的條件下,不斷擴大財務成果,提高企業經濟效益。主要包括如下幾個方面:
1.以提高經濟效益為目標
經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果大于服務經營的消耗,要求物業管理公司占用和消耗盡可能少的資產,為社會和業主提供更優質的服務,獲得更多的利潤。
2.實現財富最大化目標
財富最大化是指公司通過合理經營,使本企業的總價值達到最大化。在股份制公司中,公司財富最大化也就是使股東財富最大化,這是當前西方財務管理理論中普遍提出的財務目標,并認為這是股東創辦企業的目的,是衡量企業財務行為和財務決策是否合理的標準。物業管理公司也有一個不斷發展、逐漸壯大的過程,因此,實現財富最大化當然也應成為其財務管理的主要目標之一。
3.完成國家有關規定
國家及行政主管部門對企業(公司)都有一定的要求、一定的規定,比如總產值、人均產值服務經營效益等,實現這些要求后,不僅能保證國家稅收,同時也能完成企業的效益。
二、物業管理公司財務管理的幾個新觀念
隨著社會主義市場經濟的建立與發展,財務理財也必須樹立新觀點,適應社會的發展。這些觀念主要包括:
1.市場觀念
物業管理公司的工作和發展,應該以市場為導向,面向市場,參與市場競爭,在競爭中求生存、求發展。作為物業公司的領導者、財會人員應該及時全面地學習和掌握價值規律、供求規律、市場競爭和現代企業制度等市場經濟的重要理論,才能更好地樹立起市場觀念。
2.經濟效益觀念
經濟效益是指公司在經濟活動中所取得的有效成果與勞動消耗相比較,力爭以較少的活勞動和物質的消耗,生產出更多符合社會需求的產品或向社會提供更熱情周到的服務。提高經濟效益是經濟工作的出發點,也是建立現代企業制度的根本要求。要提高經濟效益,首先要樹立經濟效益觀念,明確建立以提高經濟效益指標作為檢查考核的目標。其次加強管理為提高經濟效益的主要手段,并把加強管理作為提高經濟效益的重要途徑。
3.資本的保值觀念
物業管理公司所有者權益必須得到保障,使投入的資本不受任何侵犯,如不得隨意沖減資本,不得隨意轉移資本;除依法轉讓外,不得以任何方式抽走資本。在經營過程中,其成本補償和利潤分配必須在保證資本完整性的前提下進行,保證資本權益不受任何形式的侵犯。
4.資金時間價值觀念
資金時間價值是指資金在運動中,由于時間因素所增加的價值。由于不同的時間、資金的價值并不相等,一般要以利率為計算依據,將貨幣收支換算到相同時間基礎上進行比較,衡量其實際價值。如果離開了時間價值因素,就無法正確地計算不同時期的財務收支,也不能進行正確的財務決策。因此應牢固地樹立資金時間的價值觀念。
5.投資的風險觀念
公司的財務活動,很多都是在有風險的條件下進行的。少冒風險,多獲利,是人們處理風險的基本原則。在風險不可避免的情況下,投資者由于冒險而進行投資時,必須爭取獲得超過時間價值以外的額外收益,這種額外收益稱之為投資風險價值,或投資的風險補償。為了做好財務工作,財務人員必須研究投資和經營中的風險,計算風險度的大小,從而設法控制風險,這也是財務管理的基本觀念和基本原理,離開了風險,就無法正確評價公司的收益,也就無法進行融資和投資的決策。
三、物業管理公司財務計劃的內容
財務計劃是物業管理公司物業經營管理計劃的重要組成部分,是進行財務管理、財務監督、財務分析的主要依據,其目的是確立企業經營管理目標,使物業經營管理活動按計劃協調進行,提高經濟效益。物業管理公司財務計劃的內容主要有:
1.各項收入的預算與籌集
物業管理公司主要資金來源是物業管理服務費收入、門面房的租金以及其他經營活動的收入等。應按照國家政府制定的收費標準,算出按月、按季、按年各項收入的總額,并采取有效措施,確保應收資金及時收取。
2.各項成本、費用的測算與分析
各項成本、費用的測算是制定收費標準的基礎,也是進行財務核算和財務監督的依據,應分門別類地測算出各項物業管理服務的成本與費用,在企業內部實行經濟責任制。
3.專項基金的提存與使用
專項基金通常是指共用設備、設施的維修基金。關于專項基金的使用國家已做了相應的規定,各地地方政府也出臺了使用細則。專項基金的性質已決定了必須專款專用,同時應預先做好使用計劃。專項基金的提存與使用是財務計劃中的一項重要內容。
4.公司凈經營收益的預測和留用利潤的安排使用
公司的經營目的是獲取利潤。對公司資金運動過程進行現金流分析,其稅前現金流在交納所得稅后得到的稅后現金流,即為公司的凈經營收入,也就是企業利潤,財務計劃應預測企業的利潤情況,并分析影響盈虧的關鍵因素,以便及時調整,確保經營收益的最大化。
四、機構設置
物業管理公司的財務部與其他行業的財務部門大致相同,但其工作的內容和方法具有本行業的特點。根據每一個物業管理公司所管轄小區的范圍大小、高層樓宇的多少,以及開展服務內容的多少等具體情況來設置機構,配備人員。由于財務管理不同于一般管理,基本崗位不隨內容的多少來決定,因此根據財務管理的特點,物業管理公司的財務部門可以設立一崗多人或一人多崗。
五、財務部工作人員崗位職責
1.財務部經理
(1)向總經理負責,具體主持公司財務部的管理工作,做好總經理的助手。
(2)組織財務部門的政治學習、法律法規學習。要求所有財會人員遵紀守法,按照財政部中國人民銀行頒布的有關金融管理條例管理好財務。
(3)每月、每季審核各種會計報表和統計報表,并寫出分析報告,送總經理審閱。
(4)檢查、督促各項費用的及時收繳和管理,保證公司的正常運轉。
(5)合理有效地經營好公司的金融資產,為公司創造更多的利潤。
(6)審核、控制各項費用的支出,杜絕浪費。
(7)組織擬定物業管理費等各項費用標準的預算方案,呈送總經理、業主管理委員會和相關主管部門審核、修改決定。
(8)熟悉各種工商、財會及稅務管理制度,運用法律、政策手段保護公司的合法權益。
(9)根據物業管理行業特點以及本公司的實際情況,制定財務管理制度的細則。
(10)完成總經理交辦的其他事項。
2.主管會計
(1)對部門經理負責,具體做好財務的日常管理工作;
(2)每日做好各種會計憑證和財務處理工作;
(3)每月、每季按時做好各種會計報表,送部門經理審核;
(4)負責檢查、審核各經營部門及下屬機構的收支賬目,及時向部門經理匯報;
(5)檢查銀行、庫存現金和資產賬目,做到賬賬相符,賬實相符;
(6)根據物業管理行業的特點和需要,組織各營業部門及下屬機構業務培訓,提高整體的業務水平和服務水準;
(7)完成經理交辦的其他事項。
3.出納
(1)對部門經理負責,服從領導安排,盡職盡責做好本職工作。
(2)嚴格遵守國家制定的財會制度和公司制定的財務管理細則,按制度管理好公司的銀行存款和庫存現金。
(3)及時辦理各種轉賬、現金支票,并交會計做賬。
(4)及時追收各種應收的款項,保護公司利益不受損失。
(5)完成經理交辦的其他事項。
4.統計員
(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理細則,做好本職工作;
(2)及時統計、存貯各種費用交收資料,供主管會計參考;
(3)維護好電腦設備,保管好所存的資料;對于變動的資料數據應及時修改與存貯,做到隨時變動,隨時修改,隨時存貯,以免出現差錯;
(4)完成經理交辦的其他事項。
5收費員
;物業管理公司所管轄的業主(使用人)很多時,應專門配備收費員,這樣既可方便住戶,又能及時回籠資金。收費員的職責是:
(1)對部門經理負責,遵守公司制定的財務人員管理規則,做好本職工作。
(2)負責物業管理費等各項費用的通知和收繳。
(3)每天下班前應把當天收繳的各項管理費用的現金入庫,并統計好交費情況。
(4)樹立“業主至上,服務第一”的思想。工作中應熱情、周到,與廣大業主(使用人)交朋友,以爭取他們對物業管理工作的理解和支持。
第14篇 物管培訓--給排水的日常操作管理
一、給排水設備設施的日常操作管理的目的
在竣工驗收前,給排水設備設施都要通過試壓、試運行,合格后方可投入使用。在物業管理公司接管后,給排水設備設施的日常操作和運行都由運行組來完成。因此,日常操作管理的目的主要是規范給排水設備設施的操作程序,確保正確、安全地操作給排水設備設施。
二、給排水設備設施中水泵的日常操作程序
1.啟動水泵前的檢查
在啟動水泵前,先檢查水泵的進、出水閘閥是否已經打開,否則應打開閘閥;檢查水泵機組是否有空氣,有的話應予以排除。檢查電壓表,信號燈等儀表指示是否正常,水泵軸轉動3圈,應靈活無阻滯。
2.啟動水泵
打開水泵控制柜的電源開關,將轉換開關蓋于“手動”位置。啟動水泵的啟動按鈕,水泵啟動時,注意觀察啟動電流,如果一次不能啟動成功,可以再試啟動兩次,每次應間隔3min,如果三次未啟動成功,停下來查找原因,排除故障后才能再啟動。如果啟動成功,水泵運轉5min以上,同時觀察運轉時電流表指示,確定運轉時有無異常情況(如異常聲響,異常氣味等),檢查運轉時水泵漏水是否嚴重,是否漏水成線,若出現漏水嚴重情況,查找原因,水泵停止運轉后進行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動水泵。若一切正常,按水泵“停止”按鈕,水泵停止。然后將水泵開關置于自動位置,水泵自動啟動并運行。
3.停止水泵
水泵在正常運轉過程中,若要停止水泵,要將轉換開關置于“0”(停止)位置,水泵停止運轉,如果需要長時間停止運轉或檢查,應拉下電源開關,關閉水泵的進出水閘閥。
三、給排水設備設施日常操作管理職責劃分
給排水設備日常操作管理是設備管理中很重要的環節,直接關系到運行時間是否準確,是否會出現重大事故及延長設備的使用壽命,降低運行損耗等問題。因此,在管理過程中,應按照iso9002標準要求,要有嚴格的操作規程并明確職責劃分。一般來講,工程部經理制定《給排水設備設施操作標準作業規程》,工程部管理組負責檢查該規程的執行情況。水泵房的管理員負責給排水設備的具體操作,嚴格按規程操作,若發現不正常情況,及時進行調試維修。若出現重大異常,應及時上報主管領導,以便盡快解決,并填寫有關記錄。
第15篇 物管培訓:物業管理公司的資金結算
物業管理公司的經營管理服務活動都涉及到貨幣資金的收付,需要連續、系統、全面地記載和核算,并實行有效的控制。理所當然,資金結算也是物業管理公司理財的主要內容之一。本章對物業管理公司資金結算的種類、原則、主要方式和票據作一個介紹。
一、物業管理公司資金結算的含義和作用
(一)物業管理公司資金結算的含義
結算,是指經濟活動過程中的資金了結和清算。物業管理公司因商品交換、勞務供應、資金調撥等業務而發生款項往來的清算。結算方式按支付方式的不同,可分為現金結算和轉賬結算兩種。收方和付方直接以現金進行結算叫現金結算,適用于單位對個人、個人對個人,以及單位之間的零星支付行為。通過銀行或金融機構劃撥轉賬將款項從付款人賬戶劃轉到收款人賬戶的貨幣收付結算叫轉賬結算,它是以存款的轉移代替現金的流通。
在商品經濟發達的社會里,轉賬結算是貨幣收付的主要形式。
在我國,各企業、單位、個人之間經濟往來的款項,除少數按《現金管理暫行條例》規定可以使用現金結算以外,大量的都通過轉賬結算來完成。這樣做,對物業管理公司來說,可以簡化結算手續,縮短結算過程,有利于資金周轉速度的加快,促進資金流通。
由于轉賬結算是以信用支付代替現金支付,所以必須根據交易的性質、交易雙方所在的地點和交易發貨的時間等條件,制定出不同的結算方式,明確規定付款的條件、憑證及其傳遞等內容。因此,作為在物業管理公司工作的同志來說,應該在社會主義貨幣信用理論的基礎上,從貨幣與商品矛盾的運動規律中,學習我國社會主義市場經濟條件下的經濟關系,認識轉賬結算的規律性,不斷疏通結算渠道,使物資運動和貨幣資金運動緊密地結合起來。
在我國,轉賬結算是建立在金融機構同各經濟單位經常的、固定的信用關系基礎上的,通過金融機構賬戶的資金轉移來實現貨幣收付關系。其結果是收款單位的存款增加,付款單位的存款減少,形成貨幣周轉集中為銀行信用所代替。可見,社會主義轉賬結算的實質是以銀行信用流通代替現金流通,并用于清算經濟往來關系,它是促進流通的一個工具。
(二)物業管理公司結算業務的作用
物業管理公司結算業務的作用表現在以下幾個方面:
(1)可以加快結算速度和資金周轉,為物業管理公司的健康發展提供保證。這里特別提出轉賬結算方式,一方面能夠適應經濟活動中不同特點的貨幣收付要求,另一方面能夠增強合同紀律和支付紀律,為公司及時收回款項和付出款項提供了一定的保證,密切了資金運動與物資運動的結合,提高了資金的使用效益。因此,能轉賬結算的業務應盡可能轉賬結算。
(2)能正確、迅速地反映物業管理公司的日常業務并進行有效監督,使公司能及時了解業務活動的全面情況,以便發現并改進工作中存在的問題和缺點。
(3)結算業務關系到各部門、各單位的經濟往來,每筆結算業務一般都要涉及到收款單位、付款單位,轉賬結算還涉及到金融機構,從而為公司的計劃編制和計劃考核提供了重要證據。
二、物業管理公司資金結算的基本原則和要求
(一)物業管理公司資金結算的基本原則
(1)根據國家規定,各單位之間的經濟往來,除按照現金管理辦法規定可以使用現金的以外,都必須通過銀行辦理轉賬結算。
凡在銀行辦理結算的單位或個人,都必須按照規定,在銀行開有賬戶或交存現金。開有賬戶的單位,賬戶內必須有足夠的資金以保證支付。交存現金的,應按結算金額一次交足。
(2)恪守信用,履約付款。辦理結算的企業、單位和個人必須遵守信用,按照事先的承諾,履行資金的結算,使經濟往來雙方的資金往來得以及時清算。對于多次失信違約的單位,金融機構會按相應規定予以制裁。這一原則對履行付款義務的當事人具有約束力,是維護經濟合同秩序、保障當事人經濟利益的重要保證。
(3)誰的錢進誰的賬,由誰支配,銀行不予墊款。金融機構作為資金結算的中介機構,在辦理結算時必須遵循存款人的委托,按照其意志,保證將所收款項支付給其指定的收款人;對存款人的資金,除按國家法律規定可以凍結、扣款外,一律不得代任何單位凍結和扣款,也不得停止單位存款的正常支付。金融機構辦理結算只負責辦理結算當事人之間的資金轉移,而不能在結算過程中為其墊付資金。
(二)物業管理公司資金結算的要求
1.開立賬戶
開立賬戶不僅是辦理結算的必要條件,也是辦理結算的先決條件,只有開立賬戶,把應該交存的款項存入金融機構,金融機構才能為他們辦理結算業務。
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bsp; 金融機構賬戶分為基本存款賬戶、一般存款賬戶、臨時存款賬戶和專用存款賬戶,各類賬戶有不同的設置和開戶條件。
(1)基本存款賬戶的設置與開戶條件
基本存款賬戶是指存款人辦理日常轉賬結算和現金支付的賬戶。存款人的工資、獎金等現金的支取,只能通過賬戶辦理。
基本存款賬戶必須是編制預決算報表的獨立預算會計單位或實行獨立經濟核算、獨立編制財務報表的企業單位。一個獨立的經濟單位,只能在一個銀行開立一個基本賬戶。
基本存款賬戶開立所需的證明文件為當地工商行政管理機關核發的《企業法人執照》或《營業執照》。
基本存款賬戶開立的程序是:首先由存款人填制開戶申請書,提供規定的證件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意,并憑中國人民銀行當地分支機構核發的開戶許可證,即可開立該賬戶。
(2)一般存款賬戶的設置與開戶條件
一般存款賬戶是指存款人在基本存款賬戶以外的銀行借款轉存,與基本存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位開立的賬戶。存款人可以通過本賬戶辦理轉賬結算和現金繳存,但不能辦理現金支取。
一般存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:在基本存款賬戶以外銀行取得借款的單位和個人,并需向開戶銀行出具借款合同或借款借據;或是與基本存款賬戶的存款人不在同一地點的附屬非獨立核算單位,并需向開戶銀行出具基本存款賬戶的存款人同意其附屬非獨立核算單位開戶的證明。
一般存款賬戶設置的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(3)臨時存款賬戶的設置與開戶條件
臨時存款賬戶是指存款人因臨時經營活動需要開立的賬戶。存款人可以通過該賬戶辦理轉賬結算和根據國家現金管理規定辦理現金支付。
臨時存款賬戶設置的條件和所需的證明文件是:外地臨時機構,并需出具當地工商行政管理機關核發的臨時執照;或是,臨時經營活動需要的單位和個人,并需出具當地有關部門同意設立外來臨時機構的批文。
臨時存款賬戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后,即可開立賬戶。
(4)專用存款賬戶的設置與開戶條件
專用存款賬戶是指存款人因特定用途需要開立的賬戶。
存款人對特定用途的資金,由存款人向開戶銀行出具相應證明即可開立該賬戶。
特定用途的資金范圍包括:基本建設的資金,更新改造的資金,特定用途且須專戶管理的資金。
存款人須向開戶銀行出具的證明文件是經有關部門批準立項的文件或國家有關文件的規定。
專用存款戶開立的程序是:填制開戶申請書,提供相應的證明文件,送交蓋有存款人印章的印鑒卡片,經銀行審核同意后開立賬戶。
2.經濟合同
經濟合同一經成立,就具有法律效力,雙方必須信守。要貫徹“重合同、守信用”的原則,認真履行規定的義務。如果一方違反合同規定,給對方造成損失時,應承擔經濟和法律責任。經濟合同是銀行辦理轉賬結算、進行結算監督、執行結算紀律的主要依據。沒有經濟合同,銀行將不予辦理。
3.結算紀律
物業管理公司是銀行結算的重要當事人,應嚴格遵守結算紀律,按照結算制度辦理結算,是嚴肅信用制度、維護結算程序的前提條件。公司必須遵守的結算紀律可以歸納為:
(1)不準套取銀行信用,簽發空頭支票、印章與預留印鑒不符的支票和遠期支票;
(2)不準無理拒付、任意占用賣方資金;
(3)不準利用多頭開戶轉移資金,逃避債務。
以上三不準要求物業管理公司只準在銀行賬戶余額內,按照規定向收款單位或個人支付款項,對應該支付其他單位的款項,必須依約履行義務。
物業管理公司向外發出的結算憑證,必須于當日,最遲于次日寄發。收到的結算憑證,必須及時將款項支付給收款人。結算時間,同城,一般不超過2天;異地(全國或省內直接通匯行之間),電匯一般不超過4天,信匯一般不超過7天。
三、物業管理公司資金結算方式
(一)異地結算
異地結算是指不同地區或城市各單位之間經濟往來資金的結算。我國物業管理公司現行的異地結算方式主要有匯兌結算、匯票結算、托收承付結算、異地委托收款結算、信用證結算。
1.匯兌結算
匯兌結算是指付款單位委托銀行將款項匯給外地收款單位或個人的結算方式。
(1)匯兌結算有關規定
①各單位通過銀行辦理匯兌結算是指資金調撥、清理交易舊欠、往來賬款和自提自運貨物以及采購資金等。
②匯兌有信匯和電匯,單位可選擇使用。銀行辦理匯款(指信匯)時,只代單位附寄與匯款有關的單證。
③單位因急事,將款項匯至交通不方便又無電訊設備的地區,可以向開戶銀行申請自帶信匯。銀行一般對自帶信匯嚴格審查,經同意,會將信匯憑證連同銀行內部憑證一并密封后,交匯款單位帶交匯入行。作為匯款單位自帶信匯必須注意以下幾點:a.保證密封完整,按開戶行在信封上指定的日期帶交匯入行,不得自行拆封;b.妥善保管,發生丟失、冒領等事故,一律由匯款單位自己負責;c.不能將原信匯帶回匯出行。
④銀行會對匯款用途審查,必要時亦可向匯款單位索取有關匯款用途的證明材料。付款單位自提自運的物資必須向銀行提供合同,經查驗后,銀行應在匯款委托書上批注“已驗合同,可入收款單位賬戶”。
⑤匯入銀行解付匯款時,一般來說,對單位資金調撥、清理舊欠、往來賬款以及匯出行在匯款委托書上批注的已驗合同會直接收入收款單位賬戶。
⑥單位赴異地采購時,匯出銀行會審查有關準予外出采購的證明,并在匯款委托書上注有“采購資金”。匯入銀行對匯入的采購資金必須憑同意采購證明,以匯出單位名義開立采購賬戶,由銀行按當地市場管理的有關規定監督支付。一般來說,采購資金除采購員攜帶少量必備現金外,其余均為轉賬且存款不計息。采購員無權隨意將采購資金轉匯,匯入行辦理采購資金轉匯必須由匯出單位在原匯款憑證上事先注明,或來函來電要求轉匯方可辦理。
⑦匯款單位對匯出款項要求退款時,應備正式文件,攜帶原匯款單向匯出行申請退匯。匯出行接到申請后,通知匯入行,匯入行對匯款尚未支付,方可退匯。如果已發生支付,匯入行將支付情況反饋于匯出行,并不予退匯。匯入行對于收款單位拒絕接收的匯款,應立即辦理退匯。匯入行發出通知,經過2個月的時間,查找后仍無法支付的匯款,也應主動辦理退匯。
(2)信匯和電匯的核算
①信匯。匯出單位辦理匯款時,應該填制四聯憑證,并在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行。其中,第一聯為匯款單位的回單;第二聯為匯款單位委托開戶行辦理信匯的支款憑證;第三聯為收款單位開戶行的收款憑證;第四聯為收款單位作為收款通知或代取款收據。
收款單位(或收款人)持匯入行書面通知去銀行辦理取款手續時,匯入行會取出信匯憑證第四聯,核對取款人的有關證件,并將名稱、姓名、證件號碼批注在空白處。取款人還應在“收款人蓋章”處蓋章、簽字。如果是信匯留交憑印鑒付款的,則所蓋印章必須同預留印鑒相符。如果是轉賬的,則由收款單位填制兩聯存款單,第一聯加蓋銀行業務公章后,退給收款單位作為收款依據,第二聯代收方記賬憑證。
②匯款單位辦理電匯時,應該填制三聯電匯憑證,在第二聯上簽蓋預留銀行印鑒,送交開戶行;第二聯,給匯款單位的回單;第三聯匯款單位委托開戶行辦理電匯的支款憑證;第三聯匯出行憑此拍發電報。
收款單位會收到第三聯上加蓋銀行業務公章的收賬通知,然后去銀行辦理有關手續。
2.匯票結算
匯票是出票人簽發的,委托付款人在見票時或者在指定日期無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。匯票分為銀行匯票和商業匯票。銀行匯票是由匯款人將款項交給當地銀行,由銀行簽發給匯款人持往外地辦理轉賬結算或支取現金的票據。商業匯票是由收款人或付款人(或承兌申請人)簽發,由承兌人承兌,并于到期日向收款或被背書人支付款項的票據。
(1)銀行匯票
匯票簽發由指定銀行辦理,匯票的轉賬解付由各銀行機構辦理,現金解付,只能在匯票指定的匯入行辦理,匯票一律記名,不準流通轉讓,不準涂改偽造。匯票的金額起點為500元。有效期為一個月,逾期的匯票,銀行不予受理。銀行簽發的匯票,銀行必須加蓋結算專用章和使用壓數機壓印匯款金額方為有效。匯款人可以持票直接向匯票指定的收款單位辦理結算。匯票上指定的收款人,也可以持轉賬支取的匯票向匯入地單位辦理結算。收款單位接受匯票時,應審查票面所記載各項內容是否無誤。收款人或背書人受理匯票后,應在匯票背面加蓋業務用章,連同匯款解訖通知、進賬單等,一并送開戶行進
賬。收款人需要在匯入地分期、分次支取的,可以開立臨時存款戶辦理支付,臨時存款戶只付不收,付完清戶,不計付利息。匯款人由于匯票超過有效期或其他原因要求退匯時,可持匯票和匯款解訖通知到匯出銀行辦理退匯。
匯款單位委托銀行辦理匯票結算,應填制匯票委托書,詳細填明匯入地點、匯款用途等項內容。有明確收款對象的應詳細填明收款單位或個人姓名。需要取現金的,應填明匯入行名稱。匯款委托書一式三聯:第一聯為存根;第二聯為支款憑證;第三聯為收入憑證。匯款單位交現金辦理匯票結算的,第二聯注銷。匯出行在辦完轉賬或收妥現金后,會簽發匯票結算憑證。匯票結算憑證一式四聯:第一聯為匯出匯款卡片;第二聯為匯票;第三聯為匯款解訖通知;第四聯為多余款收賬通知。
匯款單位由于匯票超期或其他原因要求退匯時,應當備函向匯出行說明其原因,并交回匯票和匯款解訖通知。匯款單位因匯票或匯款解訖通知發生短缺一聯而不能在匯入地辦理結算時,也應當按退匯處理。
匯票填明匯入銀行名稱和“現金”字樣的,收款人到匯入行或匯出行請求掛失時,應提交三聯“匯票掛失申請書”,一般以匯票委托書代替,在備注欄加蓋匯票掛失明顯戳記。掛失待有效期滿一個月后,確未發生問題才可按有關規定辦理退款手續。
(2)商業匯票
商業匯票按其承兌人不同,分為商業承兌匯票和銀行承兌匯票。商業承兌匯票,由收款人簽發,經付款人承兌,或者由付款人簽發并承兌的票據。銀行承兌匯票,是由收款人或承兌申請人簽發,并由承兌申請人向開戶銀行申請,經銀行審查同意承兌的票據。
辦理商業匯票時的規定有:
簽發商業匯票必須以合法的商品交易為基礎,嚴禁簽發無商品交易的匯票;使用商業匯票的單位是在銀行立賬的法人;商業匯票在承兌后,承兌人員有到期無條件支付票款的責任;商業匯票除可以向銀行貼現外,一律不允許作為流通手段;商業匯票承兌期限由交易雙方商定,一般為3~6個月,最長不超過9個月,特殊情況可適當延期。如屬分期付款,應一次簽發若干個不同期限的匯票。匯票到期,一律通過銀行轉賬。
商業匯票可以貼現。商業匯票貼現,是指收款單位需要資金時,把尚未到期的商業承兌匯票或者銀行承兌匯票轉讓給銀行,即由銀行支現,其貼現期一般以貼現之日起到匯票到期日止。貼現時,根據貼現金額和貼現率,計算出貼現利息,并在貼現金額中預先扣除,將其余的貼現金額支付給貼現申請人,匯票歸銀行所有。
貼現利息的計算公式如下:
未到期天數
銀行貼現的付款額=匯票面額×(1-年貼現率×―――――)
365
匯票到期后,貼現銀行應向貼現人索回貼現金額,如果貼現人在銀行的賬戶不足以支付的,無力贖回商業匯票,這在實質上如同把匯票賣給銀行,貼現銀行買進匯票而支付現款。
3.托收承付結算
托收承付結算是收款單位根據經濟合同,委托開戶行向異地付款單位收取貨款;付款單位根據經濟合同核對單證或驗貨后向銀行承付款,由銀行辦理款項劃轉的一種結算方式。
托收承付結算包括托收、承付、劃款和收賬四個階段。
托收,是收款單位委托銀行收款,收款單位應填制“托收承付結算憑證”,連同有關單證一并提交開戶行。
承付,是付款單位承認付款的過程。驗貨付款的承付期限為10天,從運輸部門向付款單位發出提貨通知次日起算起。如果付款單位在規定的承付期內沒有向其開戶行表示拒付,即為默認承付。
劃款和收賬。劃款是指付款單位開戶行從付款單位賬戶上劃款給收款單位。收賬是指收款單位開戶行將付款單位開戶行劃來的款項進到收款單位的賬戶上。每一筆托收承付金額起點為1000元。
4.異地委托收款結算
異地委托收款,是由收款單位向銀行提供收款依據,委托銀行向異地付款單位收取款項的結算方式。
單位之間的商品交換、勞務供應和其他應收款項,均可使用委托收款結算方式辦理結算。委托收款不受金額起點的限制,委托收款的款項劃回,分郵寄劃回和電報劃回兩種,由收款單位選用。委托收款的付款期限為3天。(從付款單位開戶行發出付款通知的次日計算,如遇法定假日,應當順延)付款單位在3天付款期滿,賬戶上沒有足夠的資金支付全部款項,可以允許延期5天(如遇法定假日不順延),如延付期滿賬戶上仍無足夠資金支付全部款項,銀行會立即通知付款單位,令其2天內將其有關單證退回銀行,由銀行填制無款支付通知書,連同有關單證退回收款單位開戶行,轉交收款單位。如果付款單位逾期不退回有關單證的,由其開戶行按每筆委托收款業務,每天收取罰金0.5元。
5.信用證結算
這種結算是付款單位把款項預先交給銀行,委托銀行開出信用證,通知異地收款單位開戶銀行轉給收款單位,收款單位按照合同和信用證規定條件發貨后,銀行代付款單位付給貨款的結算方式。開出信用證的金額起點,每份100元,每次清付款項起點為30元。信用證結算只能轉賬,不能提取現金。信用證有效期最長不超過60天。
(二)同城結算
同城結算是指同一城市或同一縣內各單位之間經濟往來的資金結算。我國物業管理公司現行的同城結算主要方式有:支票結算、同城委托收款結算、商業匯票結算、銀行本票結算。
1.支票結算
支票是出票人簽發的,委托辦理支票存款業務的銀行或者其他金融機構在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。
支票分為現金支票和轉賬支票。按《中華人民共和國票據法》規定,現金支票只能用于支取現金;轉賬支票只能用于轉賬,不得支取現金。
支票必須記載:表明“支票”的字樣;無條件支付的委托;確定的金額;付款人名稱;出票日期;出票人簽章。支票上未記載前款規定事項之一的,支票無效。
單位簽發支票,賬戶內必須有足夠的資金,不準簽發空頭支票。凡超過銀行存款余額、貸款指標、撥款限額,都是空頭支票。對簽發空頭支票的單位,按票面金額處以1%的罰金。
支票實行有效期制。一般有效期為3~5天,從簽發的次日算起,到期如遇節假日順延。對過期支票,銀行不予受理。簽發支票時,要填寫當天日期,不準簽發遠期支票。
支票的簽發只能由單位財會部門指定專人負責,并加蓋存于銀行的預留印鑒,不準委托收款單位代填支票。支票填寫要清晰,不準涂改,也不準出借、出租、轉讓給其他單位使用,也不準攜帶蓋好印鑒的空白支票外來采購。每張支票的金額,不得低于當地規定的金額起點。
付款單位將已簽發的支票遺失時,應出具公函后向開戶行申請掛失止付(登報聲明不能作為向銀行掛失)。付款單位遺失未填日期、收款單位、金額的空白支票,銀行不受理掛失,由單位更換賬戶的支款印鑒來解決。收款單位將收進已簽妥的支票遺失,應出具公函,并經付款單位簽注意見蓋章證明后,到付款單位開戶行申請掛失。開戶單位將支款印章遺失,應由單位出具公函,向開戶銀行辦理掛失手續,并將賬戶余額核對相符,經銀行同意后更換印鑒。
2.同城委托收款結算
同城委托收款是收款單位向開戶行提供依據,委托銀行向付款單位收取款項的一種結算方式。該結算方式不受金額起點限制。
同城委托收款結算與異地委托收款結算是不同的,主要區別是:
①同城委托收款的付款期為2天,異地委托收款的付款期為3天;
②同城委托收款結算只能用郵寄劃回資金,異地委托收款結算可用郵寄劃回與電報劃回資金。
3)商業匯票結算
商業匯票在異地和同城結算中均可使用。其余同前述。
4)銀行本票結算
銀行本票是申請人將款項交給銀行,由銀行簽發的,承諾自己在見票時無條件支付確定的金額給收款人或者持票人的票據。
本票自出票日起,付款期限最長不得超過2個月。
銀行本票具有可以代替現金用以流通的特點,銀行見票付款。但是銀行本票與現鈔又有本質的區別,它是介于現鈔和支票之間的一種結算工具。收款或持票人可以直接將銀行本票用于商品交換、勞務供應和其他款項往來的結算。收款人拿到本票時應注意:本票是否屬真是否過期是否有涂改手續是否符合規定本票背書是否連續在同城結算中,銀行本票可以視同現金。
四、票據和票據行為
如前所述,我們可以清楚地看到在物業管理公司理財的資金結算中經常會遇到各種各樣的票據,作為物業管理公司的理財者也必須掌握票據方面的一些知識,本節就對票據作一個簡要介紹。
(一)票據
1.票據的概念
票據的含義有廣義和狹義。廣義的票據是指商業上的各種單據,例如發票、提貨單、核單、保險單等等;狹義的票據是指按規定格式簽發和流通的匯票、支票、本票等信用工具而言。本書中所指的票據是狹義的票據。
票據是由出票人簽發的,約定出票人自己,或要求他人按照規定
期限向收款人支付一定金額并可流通轉讓的書面憑證。票據是在商品或貨幣的讓渡中,為反映債權債務關系的發生、轉移和清償而使用的一種信用工具;它是一種權利財產,持有票據的人有權在約定期限向票據債務人索取票據上所表明的貨幣金額。它經過背書轉讓,可以成為支付手段和流通手段;也可以通過貼現成為融通資金的工具。
2.票據的特征
票據在長期的使用和流通過程中形成了各種特征,具體主要體現在:
①票據是一種有價證券。票據是一種表示財產權或債權的書面憑證,也以一定貨幣金額表示其價值。這種價值隨票據的設立而取得,隨票據的轉讓而轉讓,占有票據就是占有了票據的價值。票據權力的行使以提示票據為條件,以交還票據償付票款為目的。
②票據是一種設權證券。票據上的權力和義務,完全由票據行為創設。票據的權利和義務設立后,便于原對價關系相分離,到期必須償付。
③票據是一種法律要式證券。票據作為建立在信用基礎上的書面債務的支付憑證,必須具備法律規定的必要形式和內容。這就是說,票據必須具備法律要式,才能發生法律效力,否則票據無法律效力。換言之,在我國,凡符合《中華人民共和國票據法》規定的票據才具有法律效力。
④票據是一種無因證券。票據是根據一定的信用行為等原因而產生的,它的設立是有因的。但是,票據一經設立便具有獨立的權利義務關系,與它所產生或轉讓的原因相分離。持票人行使票據的權力時,不必向債務人證明取得票據的原因,只要具備法律要式,債務人應無條件支付。
⑤票據是一種名義證券。票據上的權利和義務須依據票據上所載名義來決定其效力。超出票據上的權利和義務,債務人概不履行。因此,票據可以說是一種名義證券。
⑥票據是一種流通證券。票據可以依據背書、交付程序而轉讓流通,這種轉讓流通無需通知債務人或征得債務人的同意,債務人也不能以未曾接到轉讓通知為理由而拒絕承擔義務。
⑦票據是一種返還債券。票據的債權人在接受給付時,必須將票據交還債務人,使票據關系終結。若票據金額是由次債務人因被追索而償還時,則債權人返還票據后,票據清償人可以向其前手進行追索。
3.票據的種類
①匯票
按不同標準,匯票還可分為:
a.按承兌人不同,可分為銀行承兌匯票和商業承兌匯票。
b.按付款時間的不同,可分為即期匯票(見票即付)和遠期匯票。
c.按有無附屬單證,可分為跟單匯票和光票。
d.按流通領域的不同,可分為國內匯票和國外匯票。
e.按使用貨幣的不同,可分為本國貨幣匯票和國外貨幣匯票。
f.按匯票上是否說明收款人名稱,可分為記名匯票和不記名匯票。
②本票
a.按出票人不同,可分為銀行本票和商業本票。
b.按付款時間的不同,可分為即期本票和遠期本票。
c.按本票上是否說明收款人名稱,可分為記名本票和不記名本票。
d.按本票產生基礎不同,可分為交易性本票和融資性本票。
③支票
a.按抬頭人不同,可分為記名支票和不記名支票。
b.按支票上有無劃線,可分為劃線支票和非劃線支票。
此外,票據根據主債務人不同,可分為商業票據和銀行票據;票據根據用途不同,可分為隨物性票據和融資性票據。
(二)票據行為
票據行為主要有以下八種:
1.出票
出票是創造票據的行為,即簽發票據。出票的具體行為是開票和交付。開票是出票人按照票據的要式和付款人的約定開出票據,并加上自己簽章的行為。交付是物權的自愿轉移,是指票據持有者從一個人轉移至另一個人的行為。不得簽發無代價的票據用以騙取銀行或者其他票據當事人的資金。
票據必須記載下列事項:
①表明某種票據的字樣;
②無條件支付的承諾或委托;
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nbsp; ③確定的金額;
④付款人名稱;
⑤收款人名稱;
⑥出票日期;
⑦出票人簽章。
票據上未記載以上規定事項之一的,票據無效。
2.背書
背書是以票據權利轉讓為目的的行為。通過背書,使票據的權利從背書人轉移至被背書人,由被背書人取得票據所有權。背書由背書人簽章并記載背書日期。票據以背書轉讓或者以背書將一定的票據權利授予他人行使時,必須記載被背書人的名稱。以背書轉讓的票據,背書應當連續即轉讓票據的背書人與受讓票據的被背書人在票據上簽章依次前后銜接。以背書轉讓的票據,后手應當對其直接前手背書的真實性負責。背書不得附有條件,若背書時附有條件的,則所附條件不具有票據上的效力。背書人以背書轉讓票據后,承擔保證其后手所持票據承兌和付款的責任。背書人在票據上記載“不得轉讓”字樣,其后手再背書轉讓的,原背書對后手的被背書人不承擔保證責任。背書記載“委托收款”字樣的,被背書人有權代背書人行使被委托的票據權利,但被背書人不能再以背書轉讓票據權利。
3.承兌
承兌是指匯票付款人承諾在匯票到期日支付匯票金額的行為。性質上是一種附屬票據行為,但卻是確定付款人責任的一個重要步驟。
承兌有兩個具體行為:
(1)提示承兌。提示承兌是指持票人向付款人出示匯票,并要求付款人承諾付款的行為。定日付款或出票后定期付款的匯票,持票人應在到期日前向付款人提示承兌。見票后定期付款的匯票,持票人應自出票日起一個月內向付款人提示承兌。
(2)承兌或者拒絕承兌。承兌是指在票據上作文字記載并簽章,表明對票據承擔支付義務。若提示承兌時,付款人不同意承擔支付義務,則發生拒絕承兌行為。付款人對向其提示承兌的匯票,應當自收到提示承兌的匯票之日起3天內承兌或拒絕承兌。付款人承兌匯票,應當承擔到期必須付款的責任,不能附加條件。若附加條件可以看作是拒絕承兌。
4.保證
保證是保證人對于出票、承兌、背書行為所發生的債務予以擔保的票據行為。保證的目的是為了加強票據的可靠性,提高票據的信用程度。保證人由票據債務人以外的他人擔當,其承擔保證責任。保證不能附有條件,附有條件不影響對票據的保證責任。被保證的票據,保證人與被保證人對持票人承擔連帶責任。票據到期后不能付款的,持票人有權向保證人請求付款,保證人應該足額付款。
5.貼現
貼現是持票人在票據未到期時,為融通資金而向銀行貼付一定利息所作的票據轉讓行為。貼現有貼現、轉貼現和再貼現。具體情況,如前所述。
6.付款
付款是票據到期,持票人作出付款提示,主債務人支付票款的經濟行為。見票即付的票據,自出票日起一個月內持票人應向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者見票后定期付款的票據,自到期日10天內持票人向承兌人提示付款。在我國,匯票金額為外幣的,按照付款日的市場匯價,以人民幣支付,另有約定的,從其約定。當付款人依法足額付款后,票據的債權債務關系結束。
7.退票
退票是指承兌人把申請承兌的票據或付款人把持票人用以付款提示的票據退還給持票人的行為。實際上,退票就是拒絕承兌或拒絕付款。
8.追索
