第1篇 某物業項目管理處主任崗位說明書
物業項目管理處主任崗位說明書
崗位名稱:管理處主任年齡:25-45歲
崗位條件
基本條件理想條件
文化程度大專文化程度本科以上學歷,中級以上職業技術資格
資歷三年以上物業管理經驗從事相似工作二年以上
個人素質責任心強,管理、組織、溝通與協調能力較強,持有物業管理部門經理上崗證。有豐富的物業管理、工程管理工作的實踐經驗,文字處理能力強。精通一門外語
健康情況良好,能正常工作精力充沛,能適應超時工作
崗位職責
1、對管理處日常事務工作有決策權和指導權,領導員工完成公司下達的責任目標;
2、執行國家、地方政府有關物業管理法律、法規文件及行業管理要求,協調好與政府相關職能部門的公共關系;
3、執行公司的各項規章制度,負責管理處工作計劃制定并上報公司核準。按照物業管理委托合同的要求開展工作;
4、以身作則,關心員工,獎罰分明,提高自身素質和修養,使管理處具有高度凝聚力,最大限度地發揮和調動全體員工的工作熱情和責任感
5、負責所轄物業的裝修審批,違章和投訴的處理工作;
6、對管理處所管小區的整體服務質量情況負責;
7、對管理處所屬小區的財務情況有監督職責;
8、對管理處部門主管級員工使用有人事建議權,對主管以下員工使用有人事決策權;
9、完成總經理交辦的其它工作。
領導職責
對管理處工作負領導責任
工作關系
直接上級總經理直接下級客服部主管、工程部主管、安保隊長
權力范圍對管理處所屬各部門員工的考核、依據制度進行獎懲
第2篇 物業項目公用設施管理程序15
物業項目公用設施管理程序(十五)
1.0目的
本程序明確了對公用設施管理的職責,方法和要求,以保證公用設施安全可靠的運行。
2.0適用范圍
適用于公司目前所承接的物業管理小區內的市政公用設施(煤氣供應系統、電話系統、有線電視系統)及小區公用設施(電視閉路監視系統、環境導視系統、造型景點、單車棚、公共照明、路燈等)。
3.0職責
3.1管理處負責由小區內專業部門維修的市政公用設施的監管及小區公用設施的日常維護管理。
3.2管理部負責小區內市政公用設施問題的外部協調,負責小區公用設施的策劃。
3.3工程部負責小區內市政公用設施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔;小區公用設施方案制定及小區公用設施供應商的委托評審工作。
3.4財務部負責按合同的規定向供應商支付規定的費用。
4.0實施程序
4.1小區內市政公用設施的日常監理
4.1.1市政施工單位在小區內施工時,管理處應要求其出具書面申請及施工圖,在簽署初步意見后報工程部,工程部在不影響小區內其它設施正常運行的情況下對圖紙進行審批。
4.1.2管理處根據工程部的意見收取押金,對施工進行監管,以保證小區的正常生活秩序及施工后的正常恢復。
4.1.3工程部在其施工、驗收完畢后將其竣工圖收集歸檔,并補充在相應的資料中。
4.1.4市政施工單位在小區內施工期間,管理處應每日不少于兩次巡視檢查,以實行對市政公用設施的監管,如發現異常情況應在公用設施巡檢記錄表上做出記錄并及時通知市政有關業務部門迅速處理。
4.2小區公用設施的日常監理
4.2.1管理部負責對小區公用設施進行策劃,工程部制定方案并上報公司領導,經批準后組織實施,竣工后將資料整理歸檔。
4.2.2工程部負責按《建筑物維護管理程序》的規定對小區公用設施的維修、保養進行發包和評審,并將情況通知管理處。
4.2.3管理處負責各自小區公用設施的日常維修,無法完成的維修改造工程報工程部安排。
4.2.4管理處負責對供應商按合同要求進行監管,并配合工程部對供應商進行評審。
4.3故障狀態的處理
4.3.1小區市政公用設施的故障由管理處直接向市政業務主管單位聯系報修,影響較大時應及時向管理部報告,同時將結果記錄在公用設施巡檢記錄表上。
4.3.2各管理處負責受理小區公用設施故障,并通知供應商,將處理結果記錄在公用設施巡檢記錄表上。
4.3.3如供應商不能按合同要求及時進行維修的,管理處應將情況上報工程部,由工程部負責協調處理。
4.3.4如故障維修單位需要,工程部、管理處均有配合的義務。
4.3.5公用設施日常巡檢的時間為每周一次;但在臺風暴雨前后必須加強巡檢,以防故障發生。
5.0相關文件與記錄
zz008-01公用設施巡檢記錄表
zz008-02小區臨時開挖申請表
zz010-01供應商資格評定表
zz010-02合格供應商清單
第3篇 物業項目倉庫管理程序
物業管理有限公司程序
--倉庫管理程序
1.目的
對倉庫物資的儲存、保管、進、出庫進行有效的控制。
2.范圍
適用于公司各部門。
3.職責
3.1 房產后勤管理部負責對公司各部門倉庫管理工作的監督。
3.2部門經理負責對本部門倉庫管理工作的監督檢查。
3.3倉管員負責按規定對倉庫進行管理。
3.4部門出納/行政管理人員負責監督倉管員的盤點與記帳工作。
3.5財務管理部協助審定調劑物資的價格。
4.方法和過程控制
4.1 倉庫管理要求
4.1.1各部門倉庫應懸掛本部門《倉庫管理規定》,其規定中應包括如下內容:
a.物資區域、種類劃分;
b.倉庫的溫度濕度要求;
c.防霉、防濕、防火要求;
d.物資出入庫、領借用、盤點等管理;
e.對特殊物資如待處理物資、報廢物資、饋贈物資、危險品物資等的管理辦法。
f.其他未予明確的,部門可根據實際操作需要制訂流程或規定。
4.1.2各部門應根據物資的種類、用途等特點以及易揮發、易受潮物資的特性和倉庫條件對倉庫實行分區管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。
4.1.3物資分類、區域劃分等應做好標識,標識應統一、規范、清晰,并張貼在顯眼位置。包裝盒、包裝箱上的標識應朝外。
4.1.4倉庫內的消防設施應功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個滅火器。
4.1.5對一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應設立最低庫存量,以保證能及時掌握缺貨情況并安排申請采購。
4.1.6存放有毒物資的倉庫須帶鎖柜裝并做好標識,除責任人外其他人未經許可不得動用。
4.1.7存放有爆炸或揮發性危險品的物資倉庫須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。
4.2 物資入庫
4.2.1 倉管員對經檢驗合格的物資進行核實后,填寫《進倉單》(辦公文具、資產及職能部門零星采購的物資除外),由相關人員簽字確認后,按指定位置入庫,出納員憑《進倉單》連同發票一同報銷,入庫的所有物資都必須及時登記入帳。
4.2.2 對急用物資可先直接拿至現場使用,事后由采購員攜帶發票到倉庫填寫《進倉單》,由倉管員入帳。
4.2.3對于已領出庫未使用必須返回倉庫的可單獨計價的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘等以及返倉物資價值超過人民幣壹佰元的,在返回倉庫時,倉管員必須填《進倉單》,由返倉人員在《進倉單》中的備注欄中注明返倉的原因和物資的來源并簽名確認,經倉管員驗收入庫后及時登記入賬。
4.3 物資出庫
4.3.1物資的出庫必須憑《物資領(借)用單》,項目清楚,手續齊全。
4.3.2物資要按照'先進先出'的原則發放。對于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(借)用單》,由倉管員銷帳。剩余物資必須存放在剩余物資存放點,剩余物資未使用完前,不能開封新物資。
4.3.3急用物資領用人員必須填寫《物資領(借)用單》,對物資質量情況作檢驗記錄,隨后補辦審批手續,由倉管員帳面銷帳。
4.3.4《物資領(借)用單》由物資使用人填寫,相關業務負責人審批;部門經理須對整個物資領用合理性情況進行監督。
4.3.4 建立員工個人領用物資檔案,對所有需要歸還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調動、離職時由倉管員負責收回清點,填寫歸還日期后驗收入庫。如有損壞或丟失倉管員應在《交接手續完善表》或《離職手續表》上注明并按相關規定予以賠償。
4.4 物資盤點
4.4.1倉管員每月底對庫存物資進行盤點,并填寫《倉庫物資盤點表》,報部門經理審批。
4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉管員一起對倉庫物資盤點,以確保盤點的有效性、準確性。
4.5其它物資的管理
4.5.1對于各類饋贈品、回收物品、邊角料、萬科地產留下來的物資等,由部門根據實際情況按物資類別進行入庫,倉管員及時登記入帳。
4.5.2暫時不能處理的物資按待處理物資管理辦法進行處理。
4.6待處理物資管理
4.6.1對不能及時處理的物資、需報廢的物資,應統一放置于待處理物資隔離區,由倉管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權限報批處理。
4.6.2對于2000元以下的物資,部門經理根據待處理物資的情況可做出變賣、內部調劑、報廢等處理。
4.6.3對2000元以上(含2000元)的物資須報總經理或授權人審批處理。
4.7對于需調劑的物資或資產,報部門經理審核后,以郵件形式發送房產后勤管理部。
4.8房產后勤管理部與財務管理部視情況進行核實及價格審定,并由房產后勤管理部掛于物資供需網站。
4.9各部門在采購物資前,必須在公司物資供需網站上查閱,確無可調配的物資時,方可另行采購,否則財務管理部有權拒絕報銷。
5.支持性文件
**wy7.5.1-a08 《危險品管理程序》
6.質量記錄表格
**wy7.5.5-z01-f1《進倉單》
**wy7.5.5-z01-f2《物資領(借)用單》
**wy7.5.5-z01-f3《倉庫物資盤點表》
**wy7.5.5-z01-f4《待處理物資登記表》
**wy6.2-z01-01-f6 《交接手續完善表》
**wy6.2-z01-03-f5 《離職手續表》
第4篇 某物業項目管理處費用收取作業指導書
物業項目管理處費用收取作業指導書
1.0目的
規范服務收費,確保各項收費的合理和用戶滿意。
2.0適用范圍
管理處為業主提供的有償服務收費和管理費、水費及其它費用的收取。
3.0職責
3.1收費員負責辦理各項費用核算、收取工作。
3.2管理處主任助理負責費用催繳工作。
3.3管理處主任對費用收取各項工作進行監督與指導。
4.0工作程序
4.1各項費用產生的記錄、依據
4.1.1管理費收取根據《物業管理委托合同》規定執行。
4.1.2業主購買桶裝飲用水由送水隊員填寫《業主送水清單》,經業主簽字確認。
4.1.3業主使用會所設施時,由監控中心隊員填寫《會所娛樂單》,注明娛樂項目、時間、費用金額,由業主簽字確認。
4.1.4為業主提供的室內清潔服務由清潔人員填寫《清潔服務單》,注明單元、時間、費用金額,由業主簽字確認。
4.1.5為業主提供的維修服務,由維修人員填寫《維修單》,注明維修項目、時間、材料清單、材料費用、人工費用,由業主簽字確認。
4.1.6為業主提供的私家花園綠化養護、泳池養護,根據養護協議按月收取費用。
4.1.7維修人員每月底抄寫業主水表行度,統計用量,由收費員核算水費。
4.2核算、打印《收費通知單》
4.2.1每月初由收費員根據4.1各項費用單據核算各單元應繳費用。
4.2.2每月5日打印《收費通知單》,核算無誤后由護管隊送發至各單元。
4.3費用收取
4.3.1每月10日進行第一次銀行托收,根據托收成功的金額給各單元填開票據。
4.3.2收費員核算《未繳費單元清單》,由管理處主任助理聯系未繳費單元,通知業主及時繳納費用。
4.3.3每月20日后進行第二次銀行托收,根據托收成功的金額給各單元填開票據。
4.3.4每月底核算《欠費清單》,由管理處主任助理向欠費單元發放《費用催繳通知單》。
4.4收費標準:
4.4.1管理費:別墅:7元/m2,公寓:5元/ m2。
水費排水費計費標準
自來水價格增值稅加壓費合計
25 m3以內1.50元/m30.0936元/m30.3元/m31.8936元/m30.5元/m32.4元/m3
26-30 m32.25元/m30.1404元/m30.45元/m32.8404元/m33.3元/m3
30 m3以外3元/m30.1872元/m30.6元/m33.7872元/m34.3元/m3
4.4.2水費、排水費:水費采用三級式收費標準,排水費為0.5元/m3。
4.4.3會所娛樂收費標準:
消費項目消費時段收費標準(元/小時)備注
打網球9:00~17:0030不開燈
17:00~24:0050開燈
麻將9:00~17:0020
17:00~24:0025
乒乓球9:00~17:0010
17:00~24:0025
桌球9:00~17:0020
17:00~24:0030
游泳101.20米以上人員
51.20米以下人員
4.4.4桶裝飲用水:礦物質水:18元/桶,純凈水:16元/桶。
4.4.5室內清潔費:15元/人/小時(清潔人員自備毛巾、桶)。
4.4.6私家花園綠化養護:以與業主簽訂的協議為準,零星作業時20元/人/小時,提供剪草機為5元/小時。
4.4.7維修收費標準:
序號項目規格工時
(分鐘)材料費人工費
1鋪設電話線明鋪1.00元/米2.00元/米
2鋪設catv線明鋪-6#、-7#3.00元/米
3更換電話插座10自備10.00元/只
4更換電視信號插座30
5換日光類40w飛利浦1025.00元/支5.00元/支
6換日光燈20w飛利浦20.00元/支
7換環形燈管22w、32w國產1530.00元/支
8換普通燈泡40w、25w飛利浦105.00元/支
9換啟輝器飛利浦105.00元/支
10換空氣開關30自備10.00元/只
11換漏電開關30
12換鎮流器40
13更換排氣扇3010~30元/臺
14更換玻璃門、窗滑輪4025.00元/個20~40元/扇
15清洗排風扇6020~50元/次
16清洗抽煙機12050~100元/次
17清洗空調過濾網4010元/臺
18安裝玻璃自備5~50元/次
19安裝洗衣機7010~60元臺
20安裝抽油煙機10025~50元/臺
21掛畫、鏡框、對聯155~10元/幅
22安裝空調窗式自備250~400元/臺
23分體350~500元/臺
24安裝音響等家用電器12010~100元/次
25安裝燈具、門鈴及檢修60自備10~20元/個
26安裝窗簾6010~50元/次
27安裝毛巾架、曬衣繩等4010~40元/次
28安裝熱水器強排式9060~100元/臺
29安裝熱水器普通式/電熱90自備30~60元/臺
30分體空調加雪種r2212080元/kg100元/臺
31清洗翅片100
32更換壓縮機≤5匹180自備250元/臺
33拆空調≤5匹60100~300元/臺
34拆熱水器、抽油煙機6010~50元/臺
35檢修電路自備
50~200元/次
36修理防盜門5025~35元/扇
37修理家具配件3010~10
0元/次
38修理、更換水龍頭單閥1010元/次
39修理、更換水龍頭雙閥(冷熱)4050~100元/個
40更換門鎖、信報箱鎖等1010~50元/次
41修理洗臉盆、洗菜盆下水道3010~20元/次
42修理、安裝馬桶浮球2030~50元/次
43疏通座廁40~80100元/次
44疏通地漏20~60
45疏通浴缸不開檢查口40~80
46疏通洗臉盆、洗菜盆20~50元/次
47疏通下水管道主管2050~200元/次
48疏通下水管道支管1010~100元/次
49滲水處理10~50元/次
50修理、更換水表40自備20~100元/次
51調節、調試家電免費
52可視對講檢修服務240
53檢修及更換住戶主電源線自備100元/次
注:
1、上表所列維修工時為一般情況下的維修時間,特殊情況下視維修量而定;
2、收費低于5元時,按5元收費;上表未列出的維修項目,按工時收費。以30分鐘/次計價,每30分鐘收費25元/人。
5.0記錄表格
《收費通知單》
《業主用水統計表》
《業主送水清單》
《會所娛樂單》
《清潔服務單》
第5篇 某物業項目二次裝修管理作業指導書
物業項目二次裝修管理作業指導書
1.0目的
通過人員巡查,對房屋裝修實行依法管理,及時發現施工存在的問題,維護房屋的整體結構及用戶利益,確保房屋安全使用及其使用壽命,并防止產生環境公害和危及人身安全的隱患存在。
2.0適用范圍
適用于**居業主的裝修管理及現場巡查管理。
3.0職責
3.1管理處主任助理負責辦理業主(用戶)裝修申請的審批,并對裝修過程進行巡查監管及裝修驗收工作。
3.2管理處收費員核收裝修應繳費用。
3.3管理處維修人員負責對裝修線路、用電設備進行檢查、監督。
3.4護管隊負責裝修過程的巡查、監督。
4.0作業用具
安全帽、絕緣鞋、水靴、測電筆、手電筒等器具。
5.0作業準備
管理處準備《裝修申請表》、《承諾書(施工事故及第三者責任)》、《裝修登記表》、《房屋裝修承諾書》、《施工人員出入申請表》、《臨時動火作業票》、《裝修承造商施工保證書》、《裝修許可證》、《**居住宅裝修管理規定》等表格和資料。
6.0作業內容
6.1裝修申請手續辦理。
6.1.1由業主(用戶)準備以下a-f項資料,交管理處審核。
a、入伙通知書/購房合同/租房合同;
b、裝修設計方案/設計圖紙;
c、裝修施工單位營業執照;
d、施工人員身份證及相關資料;
e、代理裝修證明及代理人身份證;
f、其它相關資料、文件。
6.1.2管理處主任助理對業主備齊的資料及《裝修申請審批表》的內容進行審批,留存有關資料或復印件。
6.1.3向業主發放《裝修管理規定及注意事項》,指導業主填寫《裝修申請表》。
6.1.4告知業主和施工單位,在裝修過程中,管理處對裝修質量、涉及健康與安全、環境保護的要求,并要求其簽署《房屋裝修承諾書》、《裝修承造商施工保證書》、《治安、消防責任書》、《承諾書(施工事故及第三者責任)》。
6.1.5管理處主任助理核算業主裝修各項應繳費用,指引業主到收費室繳納相關費用。如業主未繳清費用,管理處則不允許進入現場施工(經公司領導特批除外)。
6.1.6施工單位負責人填寫《裝修人員出入申請表》,向管理處提供施工人員身份證復印件及相關資料,辦理裝修施工人員《施工人員出入證》。
6.2二次裝修現場管理
6.2.1治安、消防管理
6.2.1.1護管隊巡邏人員負責對二裝現場治安、消防、環境保護、安全文明施工等檢查管理工作。如發現有違規行為,應立即予以制止或要求其即時整改。若未及時整改,應向領班、管理處主任助理匯報,由管理處主任助理依據《治安、消防責任書》中的相關條款發函并處理。
6.2.1.2工程如需動明火作業,施工單位動火作業人員應持有效操作證到管理處填寫《施工臨時動火作業申請表》,并在動火現場配備1~2瓶滅火器。在動火人員妥善處理動火現場后,管理處可發放《臨時動火作業票》,并隨時關注現場情況。
6.2.2裝修過程施工人員出入、物品進出及堆放控制
6.2.2.1施工人員持管理處辦發的本人有效《施工人員出入證》進入小區施工。
6.2.2.2施工單位需要加班時,應到管理處填寫《裝修加班申請表》,經管理處主任審批后通知護管隊,由護管班長按表放行施工和定時清場。
6.2.2.3裝修所用材料、工器具、設備等物品的出入應填寫《物資出入放行單》,經業主簽字確認后,交管理處主任審核批準,門崗隊員根據實際物品的種類進行控制。
6.2.2維修人員檢查內容:
6.2.2.1墻外人行道地表應無沉降、損壞現象;
6.2.2.2施工人員進入工地要戴安全帽及其它防護用品;
6.2.2.3施工人員不能私自接駁水、電、煤氣。如確需接駁供水設施,須經管理處同意,接駁供電、供氣設施要分別提供供電局、煤氣公司的施工許可證;
6.2.2.4裝修施工用電應提前七天向管理處申報,并說明電器、工具的種類、負荷、使用時間,并提供特種作業人員的操作證;
6.2.2.5施工期間的臨時線路要按《廣東省臨時線路架接標準》執行,不許亂接亂拉,必須配備臨時配電盤。
6.2.2.6施工期間,不得損壞、挪用小區公共消防器材、移動消防設施;嚴禁工地長流水,造成水資源浪費。
6.2.2.7工地燒焊作業要先向管理處申請,辦理《動火作業票》,確保線路符合安全規定,周圍無易燃易爆物品,不妨礙行人,燒及草地、樹木等。審批后由持證作業人員進行動火作業。
6.2.2.8滅火器配備:每100m2≥2*2kg干粉滅火器(杜絕使用1211滅火器),滅火器的壓力指示應在藍色區域。
6.2.2.9一旦發生上述各項問題之一者,要立即進行停工整改,經確認無誤并由管理處同意后方可施工。
6.3裝修工程完工后,由管理處主任助理對裝修工程進行驗收,確定無違章現象。
6.4裝修工程驗收完畢,管理處主任助理督促施工隊交回《臨時出入卡》,《裝修許可證》,此時辦理退回押金手續。如存在不符合審批要求現象應立即指出限期整改,并根據情節填寫《違規裝修處罰通知單》給予相應處罰。
7.0作業要求:
7.1噪音控制:
7.1.1 噪音施工必須安排在每周一至周五下午14:00~18:00進行,周末所有施工時間段不準有任何噪音施工。
7.1.2 所有施工噪音音量不準超出50分貝。
7.1.3 所有超出規定標準分貝的施工必須向管理處提出書面申請,經管理處征詢全體業主后方可執行。
7.1.4 施工噪音的監測由品保部負責。
7.2 粉塵控制
7.2.1 所有的袋裝水泥不準進入小區,如果有涉及到水泥澆筑施工時,必須調配后方可進入小區。
7.2.2 直接在塵土上施工時必須潑灑少量水,防止塵土飛揚。
7.2.3 所有單位在施工前必須在房屋的周圍采用一定的防護措施,以防止噪音、粉塵擴散。
7.3 安全作業措施
7.3.1 所有施工單元必須有注冊資質,并留存復印件。
7.3.2 所有施工作業管理處有權進行安全檢查,對漏水、漏電、漏煤氣等安全隱患要及時制止并限
期整改。
7.3.3 對消防設施、設備配備情況要及時檢查。
7.4 環境污染控制
7.4.1 嚴禁漏水、漏油車輛進入小區。
7.4.2 在施工現場不允許焚燒雜物、垃圾等物品。
8.0 相關文件及記錄
《**居住宅裝修管理規定》
《裝修申請表》
《房屋裝修承諾書》
《裝修承造商施工保證書》
《承諾書(施工事故及第三者責任)》
《裝修許可證》
《裝修登記表》
《施工人員出入申請表》
《臨時動火作業申請表》
《臨時動火作業票》
第6篇 物業項目物資采買管理程序
述職報告――16
附件11
物業項目物資采買的管理程序
一、計劃內物資采買的管理程序:
1.項目物資的采買工作需按月向公司申報采買計劃,由物業總經理審批。
2.項目日常消耗用品要填寫消耗用品情況調查表,每月一張調查表,申報下一個月的采買用品時一并向公司提交調查表。
3.對于所以計劃內需要采買的物品由公司采買部門到市場上尋價、尋質,貨比五家后統一采買,對于每個月用量比較大的物品,由公司采買部門、財務部門、和相關的專業部門聯合進行招標,選定一家長期供應商。
4.在公司指定的供應商向各項目供貨期間,項目負責對供應商的供貨質量監督,及時向公司反映對指定供貨商的各種意見。
二、計劃外物品采買的管理程序:
1.允許在計劃外采買的物品
1)工程維修的緊急用品。
2)為解決業主實際問題需要緊急采買的特殊用品。
3)對計劃遺漏的辦公用品,如果不是必須緊急使用應該等下月計劃再采買,必須緊急使用的物品有項目經理在權限范圍內把控。
2.每月各項目有500元的緊急物品自行采買的權限,(其中工程維修主管可以有200元權限)但對于緊急采買的物品事后必須填寫緊急采買物品的報告單,說明緊急采買的原因,在每月向公司提交采買申請時要同時提交當月緊急采買物品的報告單由物業總經理審查。
第7篇 物業項目指揮監控中心管理程序作業指導文件
物業項目指揮監控中心管理程序
1.目的
規范指揮監控中心的工作,明確指揮監控中心的職責。
2.范圍
適用于公司各業務部門(沒有指揮監控中心的管理處,由部門經理指定人員或崗位執行指揮監控中心的功能)。
3.職責
3.1管理處經理負責指導、檢查指揮監控中心的工作。
3.2指揮監控中心主管負責具體計劃、組織、落實、實施指揮監控中心的工作。
4.方法和過程控制
4.1指揮監控中心的內部管理
4.1.1要求指揮監控中心值班人員必須經過相關消防知識或本管理處消防設備操作的培訓,且考核合格,具備處理緊急事件的能力。
4.1.2在指揮監控中心代班、頂班的人員必須經過相關消防知識的培訓,由部門經理指定的人員擔任,代班時間不得超過30分鐘,并在中心交接班記錄的備注欄填寫代班人姓名、代班時間及代班期間的重要事項。指揮監控中心須保存經部門經理確認的可在指揮監控中心代班、頂班的人員名單。
4.1.3指揮監控中心是整個小區(大廈)的控制樞紐,負責對接到的信息進行綜合處理,及時調度、安排相關人員執行。
4.1.4運用各類通訊設施及時通知相關人員處理有關事宜并保證公司的正常工作聯系。
4.1.5受理顧客投訴,及時調配人員處理并做好記錄,同時向管理處匯報,及時跟蹤處理結果。
4.1.6指揮監控中心人員必須熟悉小區(大廈)各類管理人員的職責范圍及特長,熟悉小區(大廈)環境、樓宇結構、設施、設備、器材布置及其控制范圍。
4.1.7通過監視器密切監視出入小區(大廈)的人員,發現可疑人員或異常情況及時通知就近護管員監視和處理,及時跟蹤處理結果。
4.1.8監督護管員嚴格履行物資搬運放行手續。
4.1.9指揮監控中心必須至少有一種有效方式與宿舍護管員及時聯系,以保證在緊急情況下得到支援。
4.1.10指揮處理各種緊急情況,下達處理方案,必要時通知上級領導或向社會機構求援,事后及時做好詳細記錄。
4.1.11任何時間,指揮監控中心值班人員不得讓無關人員在指揮監控中心逗留。作好住戶資料及公司質量記錄的保密工作。
4.2指揮監控中心必備的常用聯系電話、資料和消防設備
4.2.1指揮監控中心必備的常用聯系電話:管理處住戶的聯系電話名單、供水、供電、供氣、轄區派出所、周邊醫院及政府相關職能部門的聯系電話,管理處重要設備廠家或保養單位的聯系電話,公司內部聯系電話,常用緊急電話等。
4.2.2指揮監控中心須保存有關資料:《家庭居室裝飾裝修管理辦法》、《鄭州市城市市容環境衛生條例》、《鄭州市居住小區物業管理辦法》、業主公約、停車場收費標準,有線電視、水、電、煤氣、電話收費標準,市有關出租房屋管理規定、《治安管理處罰條例》、《鄭州市消防條例》等資料。
4.3對鑰匙的管理(沒有指揮監控中心的部門由管理處管理)
4.3.1本款所稱鑰匙是指設備房、消防通道門、管理處等場所以及空置房的鑰匙,由部門經理指定專人(一般為指揮監控中心主管)對鑰匙加以標識,并進行分類保管。
4.3.2除了員工因工作需要隨身攜帶的鑰匙外,其它鑰匙統一放在本部門管理處或指揮監控中心特制的鑰匙柜內,多余鑰匙統一放在備用鑰匙柜內,由指揮監控中心值班人員監督鑰匙的領用、歸還,領用鑰匙必須當天歸還,并予以記錄。
4.3.3員工因工作需要長期領用的鑰匙,須由部門經理同意,并填寫《備用鑰匙清單》,該表存放于管理處。
4.3.4任何人未經部門經理許可不得私自配制鑰匙,若因工作需要配制時,須填寫《鑰匙配制申請表》,報部門經理同意后方可配制。
4.3.5鑰匙領用后必須隨身攜帶,不可將鑰匙隨意離身放置或把鑰匙轉借給他人,更不能讓他人代還鑰匙,下班前須歸還鑰匙。中心值班人員每天下班前應清點鑰匙數量,發現忘交還現象應及時追回,如有異常,應在《鑰匙使用登記表》的'備注'欄中予以記錄。
4.3.6鑰匙不慎遺失,必須即刻報告部門經理或中心主管,要害部門的鑰匙遺失必須立即更換新鎖,費用由當事人承擔,部門經理簽屬處理意見,中心主管在《備用鑰匙登記表》上登記備案。
4.3.7中心主管應列出本部門的《備用鑰匙清單》,并將本部門鑰匙持有人的變更情況和鑰匙的變動情況及時進行記錄。
4.4對錄象帶的管理
4.4.1管理處經理必須對錄象帶所錄內容進行控制,錄制重點部位(車場、出入口等)的內容。
4.4.2指揮監控中心須確保錄象帶的錄象效果良好,錄象機的使用時間超過五年(以每天用24小時計),錄象帶(每月錄一次)的使用時間超過一年,必須更換。
4.4.3錄象帶上須有明確的錄制時間標識,每個管理處須有至少32盒以上的可用錄象帶,一盒備用,其它每盒日期不變,月份改變。錄象帶保存期限為一個月,必須保存在防潮、防陽光直曬的地方。
4.4.4非公司人員觀看、借用錄象帶須經管理處經理同意,借用錄象帶必須填寫《文件/資料/記錄借閱清單》,在一周內予以歸還。
4.5對拾遺物品的管理
4.5.1任何員工在小區(大廈)內撿到任何物品都必須及時交指揮監控中心值班人員。
4.5.2當值人員在接收撿到的物品時,必須將所拾物品進行詳細記錄,并交管理處經理確認是一般物品還是貴重物品。
4.5.3一般物品交指揮監控中心保管,貴重物品交管理處出納保管。
4.5.4管理處及時張貼拾遺物品啟事通知顧客。
4.5.5貴重物品保留一年無人認領時,由部門經理上報公司另行處理;一般物品保留三個月無人認領時,由部門經理做出處理決定并報公司備案。
4.5.6顧客認領失物時,須說明失物的內容、失物地點和出示其它有效證明后方能簽字認領。
4.6顧客投訴(建議)回訪制度
4.6.1每一位員工都有責任收集并匯報來自客戶對小區(大廈)管理的看法、建議或意見。
4.6.2每一位員工都有受理投訴或指導客戶按合理途徑向公司投訴的責任。
4.6.3當被投訴者受理投訴時,受理者必須如實記錄或提出回避。
4.6.4受理投訴必須態度誠懇,熱情禮貌,妥善解答,不狡辯,不推托責任。
4.6.5認真做好客戶投訴記錄,及時轉交相關部門處理,并嚴格為客戶保密。
4.6.6凡因市政設施(如水、電、氣、道路、郵電、通訊等)所
引起的客戶投訴,應努力做好解釋工作,積極同市政有關部門交涉,盡早為客戶排憂解難并及時做好回訪工作,決不允許推托了事。
4.6.7凡屬內部原因造成停水/電/氣、維修不及時等引起的客戶投訴,必須認真查出原因及責任人,及時處理并做好回訪工作。采取相應措施杜絕類似事件再次發生,并及時向客戶通報。
4.6.8被投訴服務質量差的當事人及相關人員,經核實后必須誠懇地向客戶道歉,嚴重者作通報批評,有關領導及時回訪,以了解改進后客戶的反映。
5.質量記錄和表格
《物資搬運放行條》
《拾遺物品登記表》》
《指揮監控中心交接班記錄表》
《值班記錄表》
《鑰匙配制申請表》
《鑰匙使用登記表》
《備用鑰匙清單》
第8篇 某物業項目護管員崗位管理程序
物業項目護管員崗位管理程序
1.目的
建立一支訓練有素的安全防范專業隊伍,明確護管員各崗位職責,負責所轄區域的安全保衛和消防工作,確保轄區的安全及良好秩序。
2.范圍
適用于公司各管理處對護管員的管理。
3.安全管理工作內容
3.1治安管理:登記訪客(適用于封閉式小區、大廈),控制無關人員進入所轄區域;核查出入人員、車輛所攜帶的物品,防止物品丟失及危險品進入所轄區域;協助公安執法部門查處案件,查禁違法行為。
3.2停車場及交通管理:對車輛進行管理,防止轄區內停放的車輛遭受破壞、盜竊及未經許可停泊;調節、疏導人、車流量,防止所轄區域秩序混亂和交通堵塞。
3.3消防安全及衛生管理:巡查小區公共設施、設備、消防器材的完好情況,協助保持小區環境衛生。
3.4突發事件及違章處理:隨時發現、處理、控制突發事件現場,防止事態惡化;按規定程序查處違章行為。
4.方法和過程控制
4.1安全主管
4.1.1負責布署安全保衛工作,督導檢查本部門的工作落實情況,發現安全問題,及時向經理匯報。
4.1.2負責組織督查、班長及護管員的在職培訓和業務軍體技能訓練,提高本部門員工的綜合素質,每周定時召開安全研討會或工作例會。
4.1.3督導檢查轄區內安全、消防設施的使用情況,定期組織消防知識培訓,定期或不定期的組織消防實戰演習和綜合演練,不斷提高護管員的防火意識和滅火作戰技能。
4.1.4負責小區(大廈)護管員巡邏路線及崗位設置的制訂,并根據實際需要調整改變巡邏路線、方式和方法,經常組織各種突發事件處理的演練,每季度至少進行一次緊急集合,不斷提高護管員的職業敏感度和處事應變能力。
4.1.5配合有關部門處理轄區內各類違法違章行為、突發事件,調解業主、住戶間的糾紛,配合公安等執法部門做好轄區內的治安消防管理工作。
4.1.6根據工作需要,不定期帶領督查就轄區內的安全工作對住戶進行回訪,聽取住戶對安全工作的意見和建議,借以改進工作方法。
4.1.7組織本部門員工開展業余文化活動,加強班組之間的協調配合,合理調配人力資源。
4.1.8每周檢查本部門員工的管理情況,及時處理違紀行為,并通知督查記錄在《員工違紀處理記錄表》中。
4.1.9負責本部門員工的月度考評工作,并將考評情況及時通知被考評人,以便其改進不足之處。對于本部門員工的錄用、轉正、升職、嘉獎等具有審核建議權。
4.2安全督查
4.2.1協助安全主管做好日常管理和培養業務骨干的工作,參與制定各項安全管理制度。
4.2.2督促檢查安全管理工作的實施與落實情況,負責內務管理并及時了解本部門員工的思想動態,遇疑難問題及時向主管匯報。
4.2.3具體負責班長、護管員的業務知識、軍體技能培訓及不定期檢查,發現問題及時召開班組會通報并進行整改。
4.2.4每天檢查各班在崗工作狀況、各項管理制度、質量記錄、安全防范措施落實情況等,發現問題及時處理并向主管匯報,將有關情況記錄在《護管員交接班記錄表》和《員工違紀記錄表》上。
4.2.5協助主管根據工作需要調整工作流程并確定臨時巡邏路線及崗
位設置。
4.2.6配合公安執法部門查處轄區內的各類違法、違章行為,做好轄區內的治安、消防管理工作。
4.2.7定期對轄區內的消防設備、器材和自動監控設施進行測試、檢查,發現問題及時上報解決。
4.2.8每日檢查護管員的內務管理,及時處理違紀行為并做好相關紀錄。
4.2.9負責班長、護管員的月度考評工作,將考評情況及時通知被考評人,對班長、護管員的錄用、轉正、嘉獎、懲處以書面形式呈主管審核。
4.3檢查員(班長)
4.3.1對本班各崗位工作負責,每日須檢查各崗履行職責情況,主要包括:考勤紀律、崗位衛生、物品擺放、質量記錄、裝備佩帶、操作規程、精神面貌、服務禮儀等,并在《護管員交接班記錄表》上予以記錄。
4.3.2熟悉掌握小區(大廈)的整體狀況,妥善處理各種突發事件,超過權限的及時向督查或主管匯報,并向指揮監控中心匯報進展情況。
4.3.3負責各崗位記錄表格、停車卡及憑證的領用發放,相關質量記錄的收集檢查,并裝訂成冊及時上繳部門。對于收取的各類費用必須及時按規定上繳部門,經核實后統一上繳管理處。
4.3.4監督轄區內各類公共設施及其標識和消防設施的完好情況,發現問題及時與指揮監控中心聯系維修事宜。
4.3.5負責本班護管員的崗前培訓和內務管理工作。
4.3.6及時收集、整理顧客的意見和建議,統一上報管理處。
4.3.7關心了解班員的思想和生活動態,充分調動班員的積極性和主觀能動性,對于班組出現的疑難問題及時向上級匯報。
4.3.8及時協調班組與其它部門的工作銜接和配合,共同做好管理工作。
4.3.9實行'班前點名、班后點評'制度,監督本班人員做好交接班工作,對本班護管員的工作狀況具有初步考核權。
4.4巡查崗
4.4.1按照巡邏路線、巡查點進行巡查,靈活機智,發現問題及時記錄、報告,對可疑人員及時進行盤查清理。
4.4.2對所轄區域單車、摩托車的不規則擺放進行整理,對道路泊車、停車秩序進行監管,檢查車廂內存放物資,發現可疑情況或安全漏洞應及時作出處理和報告。
4.4.3按程序要求對裝修戶進行過程監督,對施工人員違章作業要及時制止并向班長或指揮監控中心報告,并聯系裝修管理員到現場處理。
4.4.4熟悉管轄范圍內各種設施的位置,注意公用設施、綠地等情況,
發現違章或受破壞,及時處理并向指揮監控中心報告。
4.4.5監管轄區范圍內公共衛生情況,發現不合格之處,及時通知相關人員進行處理。
4.4.6檢查各路口消防通道是否暢通,消防設備器材是否完好無損,安全疏散標識是否醒目、正確,有無消防隱患。
4.4.7制止顧客、外來人員或管理處員工的違章行為。
4.4.8維護商業區域的公共秩序。
4.4.9將巡查中發現的問題和異常事件記錄在《護管員巡查記錄表》上,并由處理完成人簽字確認。
4.4.10發現形跡可疑人員,必須及時通知指揮監控中心并密切監視、跟蹤,如其有違法、
犯罪活動要設法抓獲,并及時報告上級處理。
4.4.11發現火情,按照相關程序執行。
4.4.12巡查中如遇到外來人員參觀,應觀察其是否有管理處人員陪同,如沒有管理員陪同,應禮貌的上前詢問,并向指揮監控中心匯報。
4.4.13負責檢查在崗人員的工作情況并記錄。
4.5車場崗
4.5.1保障停車場秩序及道路暢通,禮貌地指揮車輛進出、按位停放。
4.5.2對進入車場的車輛進行外表檢查,填寫《停車場車輛情況登記表》,對未關車門或車窗者及時知會車主,發現可疑情況或不安全因素應及時作出處理和報告,并做好記錄。
4.5.3愛護警用設備,隨時保持治安崗亭及周圍環境的整體衛生、設施、標識完好無損。
4.5.4配合其他崗位工作,做好交接班手續。
4.6車輛出入口崗
4.6.1嚴格執行小區停車場管理規定,實行《車輛進出憑證》或《停車卡》收發制度,一車一卡,認卡、認人方予放行。如換車、換人需車主陪同或親筆委托并經登記相關資料后方可放行。
4.6.2正確引導車輛停放在指定區域,保持車場崗亭及其環境衛生、停車場的標識完好,制止非機動車輛或閑雜人員進入車場。
4.6.3對于大型車輛因公進入小區,如抽糞車等,須征得管理處同意后方可放入,并及時通知相關崗位,指揮車輛在指定區域活動或停放。禁止攜帶易燃易爆物品的車輛進入。
4.6.4對搬運物資的車輛,經與指揮監控中心核實后,憑管理處簽署的物資搬運放行條給予放行,對于沒有出入卡的車輛應核對并登記車主有效證件后,方可放行。
4.6.5根據市政府對停車場的管理規定,按標準對臨時停放的車輛進行收費并開票據。
4.6.6負責崗亭對講機、充電器、軍大衣、雨衣、雨鞋的擺放整齊及衛生工作,妥善保管好相關票據及質量記錄,愛惜使用警用器材。
4.6.7嚴禁貪污、挪用停車費,對區域內的違章違紀現象及時制止、上報或處理。
4.6.8認真完成交接班手續。
4.6.9對距本崗位的遠處即可確認能予以放行的車輛,應提前啟動道閘(對進入車輛應在啟動道閘后立即進行車輛登記并在車輛到達車場道閘處5秒內完成登記手續)并放行,減少顧客因停車、交(取)票啟步而造成的不便。
4.7人行出入口崗
4.7.1注意儀態儀表及工作形象,文明、禮貌、耐心、熱情地對待顧客。
4.7.2認真做好來訪人員登記工作,加強對外來人員的管理及追查。
4.7.3核查進入小區(大廈)的施工人員持有的《出入卡》,經檢查后按指定通道放行。
4.7.4檢查進入轄區人員所攜帶的物品是否安全,對危險品、易燃品、液化氣瓶(有管道煤氣的轄區)等要嚴禁其帶入,并及時向上級報告。
4.7.5發現異常現象要及時通知有關人員處理,制止無關人員在區域逗留。做好物資放行的把關工作。
4.7.6正確使用各類設施、設備。
4.7.7注意收集顧客的意見和建議,及時向控制中心匯報并做好相關記錄。
4.8出入口崗
4.8.1檢查本部門員工和外來施工人員配帶有效證件的情況,發現不符者,及時處理和報告。
4.8.2嚴禁危險品進入小區。
4.8.3對搬出小區(大廈)的物資進行核查,嚴格按照《物資搬運放行條》的內容進行操作,手續齊全后方可予以放行。
4.8.4保持通道暢通,發現有閑雜人員或亂發傳單、廣告者立即制止并請其離開,同時通知其他崗位引起注意。
4.8.5做好外來人員的登記工作,妥善保管其有效證件,嚴禁無關人員出入小區(大廈)。
4.8.6協助配合其他崗位工作并認真完成交接班手續。
5.質量記錄和表格
《護管員交接班記錄表》
《護管員巡查記錄表》
《護管員違紀記錄表》
《出入卡》
《物資搬運放行條》
《來訪人員情況登記表》
《公司進出人員登計表》
《停車場車輛情況登記表》
《車輛進出憑證丟失記錄表》
《車輛進出憑證》
《消防演習情況記錄表》
《緊急集合情況記錄表》
第9篇 物業項目總經理年度物業管理責任書
物業公司項目總經理年度物業管理責任書(參考文本)
為確保物業分公司責任目標的順利實現,經項目所在公司經營管理委員會與物業管理公司總經理共同協商,確定了年度工作責任目標,并由物業管理公司總經理代表_物業管理公司與項目所在公司總經理簽訂本責任書。
第一條基本狀況
項目
1數值
2占地面積
總建筑面積
住宅建筑面積
商業建筑面積
地下室面積
其他面積
3容積率
4住宅類型
物業服務費用
住宅
商業
5停車位
地面
地下
停車服務費
地面
地下
6綠地面積
綠地率
7其他
8備注
第二條經營目標
一、經濟目標
項目一:
1、責任期內管理費總收繳率不低于%
2、租金收繳率不低于%。
3、其中各個分期開發項目的本年度經濟指標(收入、支出、利潤、虧損)
4、管理費標準:項目二:項目三:二、安全目標
不發生重大安全責任事故;注:重大安全責任事故是指:因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發的公司重要財產報廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發的火災事故;因失職或玩忽職守引發的水浸事故;因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件。
三、管理指標:
1、在責任期內導入(維系)iso9001質量體系、iso14001環境體系運作;
2、責任期內達到(保持)級優秀物業管理(生態示范)小區(大廈)的稱號其中本年度完成--------的稱號;
3、配合地產公司銷售工作
4、其他需要設定的目標四、質量目標
1、業主(用戶)綜合滿意度調查的滿意率達到%以上,
第三條管理權限及義務
一、責任人權力
1、人事管理權:
(1)對物業管理公司經理級及經理級以下員工(不含財務人員)的獎罰權、任免權、解聘權;
(2)對物業管理公司副總經理、總經理助理、管理處主任、任免、調配、解聘和獎罰的建議權。
2、財務管理權:
日常經營管理資金元以內(不含固定資產的購買)的支出決定
權。
3、獎金分配權:
(1)在物業公司核定的工資總額內有權對各部門工資與獎金額度進行調整與分配;
(2)按與下屬各部門經理簽訂的《目標管理責任書》的責任目標完成情況對責任人實施獎金分配,但應報項目公司行政部備案。
二、項目所在公司權力
1、人事管理權:對物業管理公司總經理的任免、調配、解聘、獎罰的建議權。對物業管理公司財務經理的獎罰權、任免權、解聘權和調配權。
2、財務管理權:對物業管理公司財務實行垂直領導,對其運作狀況的審計權、監控權。
3、考核權:
(1)對物業管理公司運作狀況的督導、檢查權;
(2)對物業管理公司總經理績效考評權、獎罰權。三、物業分公司總經理義務
1、接受項目所在公司的行政領導和管理公司物業部的業務指導;
2、確保責任目標的逐步實現;
3、向地產公司和物業管理部進行工作匯報;
4、自覺接受上級公司的監控、考評、檢查;
5、保證物業公司各個標準作業規程的貫徹執行;
6、保證員工的生活、工作次序;
7、為公司培養人才。四、上級公司義務
1、及時提供合適的業務支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標考評
一、項目所在公司財務部定期(不定期)監控、審計、檢查物業公司資金的運作和其他財務工作。檢查標準、辦法依據行業法規和集團公司的財務規定;檢查結果作為績效考評的依據之一。
二、項目所在公司定期(不定期)監控、檢查物業管理公司成本控制工作;檢查結果作為績效考評的依據之一。
三、項目所在公司經營管理委員會負責對物業管理公司總經理的績效考評。
考評標準辦法依據項目所在公司(或管理公司)績效考評相關標準規程、制度,日
常工作檢查情況和本目標管理責任書。
第五條獎懲條款
一、獎勵措施
1、如果責任目標完成,則物業公司總經理可按項目所在公司的獎金分配方案對員工發放獎金。
2、如果超過目標利潤則按照超過部分的8%----15%提取獎勵金:
二、懲罰措施
1、如果本責任書所列的三類責任目標不能全部完成,則每不能完成其中一項指標,扣減項目所屬物業管理管理公司整個獎金總額的5%,物業總經理個人應得獎金的10%,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰;
2、責任期內發生重大安全責任事故,上級公司將追究總經理及相應責任人責任,視情節扣罰一定比例的獎金,并承擔相應的行政處罰。
第六條目標的調整
一、若發生不可抗力致使責任目標無法完成,則本目標管理責任書失效,遺留問題由項目所在公司經營管理委員會與物業公司總經理共同協商處理;
二、責任目標的調整按物業管理制度中目標管理的有關規定執行。
第七條其他
一、本目標管理責任書一式肆份,管理公司物業管理部備案壹份,項目所在公司存檔壹份,物業管理公司存檔壹份,物業公司總經理壹份。
二、未盡事宜由物業公司總經理同項目所在公司經營管理委員會協商解決,
補充條款與責任書具有同等效力。三、在責任期內物業公司總經理違反公司其它制度按相關規定處理。四、若責任書簽署人發生變動,繼任者有責任繼續履行責任書所規定事項,
并承擔相關責權。五、項目所在公司經營管理委員對相應目標管理責任書有最終解釋權。
六、本目標管理責任書期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項目所在公司總經理:物業公司總經理:
日期:日期:
第10篇 某物業項目全委托管理指引內容
物業項目全委托管理指引內容
科瑞面向房地產開發商承接物業的全委托管理,即按與開發商商定的管理方案,實行酬金制或承包制的專業化、全方位的全委托管理。酬金制就是科瑞按與開發商商定的管理預算,確定科瑞的每月酬金數額,所有管理收支按照預算實施,不足部分由開發商補貼,贏余部分充實管理費用或返回開發商。承包制就是按預示方案由科瑞在經濟上自主運作,自負盈虧。
全委托管理的服務內容:
1. 積極前期介入,從物業管理角度,提供、協助開發商進行優化小區規劃配套及有關設備選型、智能化服務集成管理;
2. 房屋本體使用的管理及維護;
3. 公共(有)設施、設備的使用管理和維護;
4. 環境質量管理;
5. 消防及安全防衛;
6. 紅線內車輛及車場的服務管理;
7. 積極有效的公關關系和親和的社區文化建設;
8. 物業及小區的檔案、資料的管理;
9. 便民特色服務的設計及管理;
10. 物業收益性的經營、管理服務;
11. 法律法規規定的其他事項。
項目管理服務
1.建立物業管理處
2.項目交接驗收
3.入伙和裝修管理
4.客戶服務:處理投訴、24 小時熱線電話、客戶檔案建立、探訪客戶、客戶滿意率調查組織社區活動
5.保安服務:24 小時門崗、巡邏、監控服務;消防安全、車輛交通管理、停車場(庫)管理、應急預案
6.保潔服務:公共環境清潔、外墻清洗、共用設施設備清潔、垃圾清運、消毒殺蟲服務
7.綠化養護:公共綠地養護、四季鮮花擺放、室內擺花
8.工程服務:公共設施設備運行管理、24小時便民維修服務、制訂維修養護計劃、房屋及設施設備維修養護、智能化設備運行管理、選擇公共設施設備維保承包商
9.人事財務管理:管理人員培訓、制定人員考核制度、簽訂勞動合同、維修資金管理、物業管理費收繳、年度管理預算、收支損益報告
項目延伸服務
1.叫車、租車服務
2.報刊雜志訂閱
3.公用事業費代繳
4.業主室內清潔服務
5.業主室內維修服務
6.業主庭院綠化設計養護
7.商務中心
8.房屋租賃中介
9.其它特約代理代辦服務
第11篇 物業管理手冊之物業項目承接
物業管理手冊:物業項目承接
1總則
1.1本手冊規定的物業項目承接主要是針對管理公司新開發項目以外的新物業項目承接,以及與物業小區業主委員會簽訂(續簽)物業服務合同的過程。
1.2物業項目承接過程必須按管理公司規定的原則、程序和要求進行,有選擇地參與外部物業小區的投標和洽談,維持ee品牌的優質形象。
1.3各物業分公司在開展物業項目承接工作中應充分識別顧客需求和期望,確保本公司有能力滿足顧客要求。
2相關職責界定
2.1物業分公司負責具體操作與業主委員會簽訂或續簽物業管理服務合同,以及對外項目承接工作。
2.2項目所在公司負責審核所屬物業分公司的對外承接項目意向、物業投標書、(前期)物業服務合同,以及合同續簽時的物業管理方案。
2.3管理公司物業管理部負責批準物業分公司對外承接項目意向、物業投標書、(前期)物業服務合同,以及合同續簽時的物業管理方案。
3對外物業項目承接
3.1基本規定
3.1.1管理公司不限制各地物業分公司在有條件的情況對外承接物業服務項目,但在具體操作前必須將對外承接項目的工作意向報經項目所在公司審核、管理公司經營委員會批準,批準后方可進行下一步的洽談或報名參與投標。
3.1.2各地物業分公司對外承接項目應遵循國家《物業管理條例》的規定,通過投標方式承接物業服務項目。
3.2物業服務招標信息
3.2.1物業分公司接獲并核實物業管理招標信息后,應迅速組織人員從開發商或托管單位獲得招標文件或相關資料,報本公司總經理審查。需要購買招標文件的及繳納投標押金的,必須先報總經理批準。
3.2.2物業分公司總經理負責組織相關人員對收集的初步信息進行分析,決定是否
參加投標。
3.2.4當決定參加投標時,物業分公司組織人員依據相關資料編制投標計劃書,經本公司總經理審核簽署后,報項目地產公司審核、管理公司經營委員會批準。投標計劃書內容包括成本估算額、投標方案、投標時間等。
3.3投標申請
3.3.1經管理公司經營委員會批準后,物業分公司編制并向招標單位報送投標申請。
3.3.2投標申請的內容應包括:公司營業執照、專業人員配置、招標和投標方案。品質部負責組織相關部門配合接受招標單位的資質審查。
3.4投標工作小組
3.4.1物業分公司通過招標單位的資格審查,成為投標單位后,物業分公司總經理組織相關部門的專業人員參加投標工作小組,完成物業項目調查、招標文件分析、投標文件編制及評審、參加開標及中標后的合同談判等工作。
3.4.2投標工作小組成員的任務分工、工作輸出成果及時間進度等必須形成書面的投標工作計劃。
3.4.3物業分公司品質部經理、財務部經理及相關必需的專業技術人員應為投標小組成員,全過程參與投標工作。
3.5投標文件編制
3.5.1物業分公司總經理負責組織投標小組成員詳細研讀招標文件,對招標文件的每一條款要求達成一致理解,并就需要澄清的事項列出問題清單及解決途徑,在投標小組內分配工作任務,這些任務包括(不限于):
a)就招標文件中的問題與招標單位進行溝通、澄清;
b)進行物業項目現場踏勘,了解物業項目及周邊區域情況;
c)開發商(或物業小區)過往與物業公司的合作表現;
d)當地物業法規及主管部門政策、工作慣例收集、研究;
e)需要時,開展相關市場及競爭對手調查等。
3.5.2上述各項工作完成后均必須形成書報告,詳細陳述收集信息內容、來源、可
信程度,以分析結論和建議。
3.5.3投標工作小組應根據招標書的格式要求逐項考慮,編制相應的投標書。編制時主要考慮以下方面的要求:
a)標書的形式;
b)投標書表述的內容應符合招標書的情況;
c)適度的報價;
d)投標書所附的證據資料。
3.5.4投標書一般應包括以下內容:
a)投標函;
b)投標報價;
c)物業管理方案;
d)招標文件要求的其他材料。
3.5.5在招標單位沒有具體規定物業管理方案、成本測算要求時,物業分公司應按
《物業管理方案編制要點》,以及《開辦費用測算指引》、《日常運作成本測算指引》的規定執行。
3.6投標文件的評審與批準
3.6.1投標文件完成后,物業分公司總經理應組織投標小組成員對投標文件進行評審,評審結果應形成書面記錄,并由參加人員聯名簽署。
3.6.2投標文件的評審應參照本手冊第6.3節《合同管理》的規定內容進行,并著重考慮以下各方面的問題:
a)投標書格式是否滿足招標文件的要求;
b)招標文件及溝通過程中的疑問是否均已澄清,并在投標文件中清晰體現;
c)物業管理方案是否有針對性,能否體現招標文件要求的特色,以及au*物業的品牌形象;
d)招標文件涉及的服務要求是否全部涵蓋;
e)是否存在過度承諾,或可能導致分歧的表達;
f)成本測算是否合理、可行,等等。
3.6.3物業分公司內部投標文件評審通過后,應將投標文件及評審記錄一并報項目
所在公司審核、管理公司經營委員會批準。
3.7投標書的報送及評標
3.7.1經管理公司經營委員會批準后的投標文件,物業分公司投標小組負責裝訂、密封并加蓋單位印章和總經理印鑒,并按招標規定的時間報送招標單位參加開標。
3.7.2物業分公司總經理或指定專人代表公司參加招標單位的開標過程。根據招標單位要求,公司的投標代表對投標文件的解釋和澄清必須在投標承諾范圍內,對任何改變服務標準、收費標準,以及可能引起服務成本增加的事項,都必須重新按上述規定的程序進行評審和報批。
3.8中標及合同簽訂
3.8.1物業分公司收到招標單位中標通知后,應按本手冊第6.3節《合同管理》的規定與招標單位進行合同文件的起草和談判,招標文件中已確定合同文本樣式的按本公司投標文件中的承諾執行。
3.8.2任何超出投標文件承諾范圍的合同條款,或改變原審批過的合同條款,物業分公司總經理在正式簽訂合
同前報項目所在公司、管理公司經營委員會再次審批。
3.8.3所有參加投標的項目,如未能中標或未能最終簽訂(前期)物業服務合同的,物業分公司應向項目所在公司、管理公司物業管理部提交書面報告,詳細分析未中標或未簽訂合同的原因,總結工作經驗和教訓。
3.8.4投標過程中形成的相關文件和記錄由行政人事部統一存檔保管,包括:投標計劃書、招標文件、相關調查分析報告、投標文件及其評審記錄等。
4業主委員會物業服務合同的簽訂(續簽)
4.1各物業分公司在物業服務合同(或與開發商簽訂的前期物業服務合同)期滿前,應組織本公司相關職能部門做好物業服務合同的續簽工作。在合同期滿前三個月應開展合同續簽工作,并在合同期滿前一個月完成物業服務合同的續簽。
4.2物業分公司在與業主委員會就物業服務合同續簽的洽談過程,應完成以下工作:
a)總結分析上一合同期內的物業服務工作,對(前期)物業服務合同執行情況進行評估;
b)針對性開展業主(住戶)調查,分析業主(住戶)滿意程序,收集業主(住戶)
意見和要求;
c)必要時,開展針對性的競爭對手及周邊地區物業服務市場調查;
d)針對業主委員會要求改進的方面,以及本公司認為在后續服務中有能力改進的方面進行策劃,提出初步改進方案。
4.3針對顧客需求及行業市場的變化,物業分公司應在提出切實可行物業管理方案,在經濟原則下滿足顧客需求變化,適應行業市場競爭和發展。
4.4各地物業分公司在向業主委員會正式做出承諾,提交書面的物業管理方案或其它形式的物業服務策劃文案前,應報項目所在公司審核、管理公司物業管理部批準。
4.5物業分公司與業主委員會正式簽訂物業服務合同前必須按本手冊第6.3節的規定執行,履行相應的合同評審和批準手續。
5相關文件與記錄
5.1wdwy-wi-mm4103物業管理方案編制要點
5.2wdwy-wi-mm6101開辦費用測算指引
5.3wdwy-wi-mm6103日常運作成本測算指引
5.4投標計劃書
5.5投標項目調查分析報告
5.6投標書
5.7物業管理方案
第12篇 物業項目倉庫管理程序格式怎樣的
物業管理有限公司程序--倉庫管理程序1.目的對倉庫物資的儲存、保管、進、出庫進行有效的控制。
2. 范圍適用于公司各部門。
3. 職責3.1 房產后勤管理部負責對公司各部門倉庫管理工作的監督。
3. 2部門經理負責對本部門倉庫管理工作的監督檢查。
3. 3倉管員負責按規定對倉庫進行管理。
3. 4部門出納/行政管理人員負責監督倉管員的盤點與記帳工作。
3. 5財務管理部協助審定調劑物資的價格。
4. 方法和過程控制
4.1 倉庫管理要求
4.1.1各部門倉庫應懸掛本部門《倉庫管理規定》,其規定中應包括如下內容:a.物資區域、種類劃分;
b.倉庫的溫度濕度要求;
c.防霉、防濕、防火要求;
d.物資出入庫、領借用、盤點等管理;
e.對特殊物資如待處理物資、報廢物資、饋贈物資、危險品物資等的管理辦法。
f.其他未予明確的,部門可根據實際操作需要制訂流程或規定。
4.1.2各部門應根據物資的種類、用途等特點以及易揮發、易受潮物資的特性和倉庫條件對倉庫實行分區管理,如清潔物資、維修物資、清潔工具、維修工具、危險品、剩余物資、待處理物資、不合格物資等。
4.1.3物資分類、區域劃分等應做好標識,標識應統
一、規范、清晰,并張貼在顯眼位置。
包裝盒、包裝箱上的標識應朝外。
4.1.4倉庫內的消防設施應功能正常,保證充足,每50平方米須配置一個滅火器。
4.1.5對一些常用物資如維修配件、消耗性工具等應設立最低庫存量,以保證能及時掌握缺貨情況并安排申請采購。
4.1.6存放有毒物資的倉庫須帶鎖柜裝并做好標識,除責任人外其他人未經許可不得動用。
4.1.7存放有爆炸或揮發性危險品的物資倉庫須裝防爆燈,保證溫濕度等滿足安全要求。
4.2 物資入庫
4.2.1 倉管員對經檢驗合格的物資進行核實后,填寫《進倉單》(辦公文具、資產及職能部門零星采購的物資除外),由相關人員簽字確認后,按指定位置入庫,出納員憑《進倉單》連同發票一同報銷,入庫的所有物資都必須及時登記入帳。
4.2.2 對急用物資可先直接拿至現場使用,事后由采購員攜帶發票到倉庫填寫《進倉單》,由倉管員入帳。
4.2.3 對于已領出庫未使用必須返回倉庫的可單獨計價的物資,如:整卷線、整桶油漆、整盒鐵釘等以及返倉物資價值超過人民幣壹佰元的,在返回倉庫時,倉管員必須填《進倉單》,由返倉人員在《進倉單》中的備注欄中注明返倉的原因和物資的來源并簽名確認,經倉管員驗收入庫后及時登記入賬。
4.3 物資出庫
4.3.1 物資的出庫必須憑《物資領(借)用單》,項目清楚,手續齊全。
4.3.2 物資要按照'先進先出'的原則發放。
對于不是一次性消耗的物資如油漆、電話線、鐵釘、漂白水等,由最初使用人填寫《物資領(借)用單》,由倉管員銷帳。
剩余物資必須存放在剩余物資存放點,剩余物資未使用完前,不能開封新物資。
4.3.3 急用物資領用人員必須填寫《物資領(借)用單》,對物資質量情況作檢驗記錄,隨后補辦審批手續,由倉管員帳面銷帳。
4.3.4 《物資領(借)用單》由物資使用人填寫,相關業務負責人審批;
部門經理須對整個物資領用合理性情況進行監督。
4.3.4 建立員工個人領用物資檔案,對所有需要歸還的非消耗物資如工具、生活用具、辦公用具等予以記錄,如員工調動、離職時由倉管員負責收回清點,填寫歸還日期后驗收入庫。
如有損壞或丟失倉管員應在《交接手續完善表》或《離職手續表》上注明并按相關規定予以賠償。
4.4 物資盤點
4.4.1倉管員每月底對庫存物資進行盤點,并填寫《倉庫物資盤點表》,報部門經理審批。
4.4.1部門出納或行政管理員每季度至少一次與倉管員一起對倉庫物資盤點,以確保盤點的有效性、準確性。
4.5其它物資的管理
4.5.1 對于各類饋贈品、回收物品、邊角料、萬科地產留下來的物資等,由部門根據實際情況按物資類別進行入庫,倉管員及時登記入帳。
4.5.2 暫時不能處理的物資按待處理物資管理辦法進行處理。
4.6待處理物資管理
4.6.1 對不能及時處理的物資、需報廢的物資,應統一放置于待處理物資隔離區,由倉管員整理、匯總后每季度填制《待處理物資登記表》,按審批權限報批處理。
4.6.2 對于2022元以下的物資,部門經理根據待處理物資的情況可做出變賣、內部調劑、報廢等處理。
4.6.3 對2022元以上(含2022元)的物資須報總經理或授權人審批處理。
4.7對于需調劑的物資或資產,報部門經理審核后,以郵件形式發送房產后勤管理部。
4.8房產后勤管理部與財務管理部視情況進行核實及價格審定,并由房產后勤管理部掛于物資供需網站。
4.9各部門在采購物資前,必須在公司物資供需網站上查閱,確無可調配的物資時,方可另行采購,否則財務管理部有權拒絕報銷。
5.支持性文件wy7.
5.1-a0
8 《危險品管理程序》6.質量記錄表格wy7.
5.5-01-f1《進倉單》wy7.
5.5-01-f2《物資領(借)用單》wy7.
5.5-01-f3《倉庫物資盤點表》wy7.
5.5-01-f4《待處理物資登記表》wy
6.2-01-01-f
6 《交接手續完善表》wy
6.2-01-03-f
5 《離職手續表》
第13篇 某物業項目裝修管理培訓課件
物業項目裝修管理培訓課件
一、裝修管理的意義
隨著物業業主的相繼進駐,物業管理企業的日常管理重點將轉移到裝修管理中來,如果說業主辦理進駐手續是跟物業企業第一次打交道,那么裝修管理將是業主逐步認識到物業管理企業的管理模式、管理理念、管理人員素質等具體信息,從而認識、了解、認可物業企業的管理與服務。同時也是物業管理人員了解業主的家庭、收入、工作、興趣愛好、性格等等第一手資料的最佳時機。
在業主裝修的過程中,將會產生一系列的問題,例如:違規裝修、環境衛生、施工人員管理、施工噪音、相鄰業主關系的處理等等。如何讓這些問題少發生或者不發生,就是考驗我們工作能力的時候。
為了做好裝修管理,要求我們除了擁有飽滿的熱情和充沛的精力外,還需要足夠的專業知識。例如:房屋建筑知識、水電知識、建材知識、弱電知識、裝修常識等等。豐富的知識帶給業主的將不只是對物業管理人員的敬佩,更多的是對物業企業服務的認可。
二、裝修管理的流程
業主在整個裝修過程中按照時間先后大致可分為三個階段:裝修手續辦理、裝修過程、裝修驗收等階段。下面就每個裝修階段的不同特點加以分析。
1、裝修手續辦理
每個物業管理企業的裝修手續辦理可能有所不同,一般的裝修手續辦理需要以下手續:、填寫《裝修申請表》、簽訂《裝修管理協議》、簽訂《施工單位保證書》、審核裝修圖紙、送達《裝修管理規定》、交納裝修保證金、交納裝修垃圾清運費、辦理施工人員出入證件、辦理施工許可證明等手續。
在業主辦理裝修手續和審核裝修圖紙的時候,要充分了解業主的真實裝修意圖,解答業主的相關問題。例如:在承重墻上開門打洞、拆除室內承重梁柱、改動室內門窗位置、移動水電線路、移動弱電線路(可視對講、有線電視、網絡、電話等)、改變煙道開口位置、改變下水管道、改變暖氣管道線路、改變陽臺用途、改變窗戶玻璃顏色、改變進戶門顏色和式樣、隨意安裝防盜網、在頂層搭建構筑物、改變室內樓梯位置和樣式、改變空調安裝位置等等。解答了業主的這些疑問,就等于告知業主,那些是可以改變的那些是絕對不可改變的,同時夸大改動后可能給業主帶來的后果與麻煩,讓業主無形中形成如果這樣做將產生巨大損失的意識。
2、裝修施工過程
業主辦理好裝修手續后就要開始進場裝修,根據裝修工程的工種大致可分為:水電施工、地板瓷片鋪設、木工、油漆、粉墻、清潔掃尾等。不同的業主和施工單位的不同要求,各工序可能先后進行,也可能交叉進行,物業管理人員可根據現場情況靈活掌握。
業主的裝修過程將是物業企業裝修管理中的重中之重,要求我們的物業管理人員發揚不怕苦不怕累的精神,勤跑、勤問、勤看,發現問題及時處理,不能處理的及時上報,并記錄在巡查記錄上,做到有據可查,有字(業主簽字)可認。同時盡可能詳細記錄業主的裝修進程,包括業主的水電改動情況。當業主入住后,如果裝修工程發生問題,而物業企業能夠從檔案中找出問題所在,將會給我們的工作帶來極大的便利,同時也會讓業主感受到我們的細心、周到的服務,貫徹了公司的服務宗旨。
3、裝修驗收
當施工單位施工完畢,業主提出裝修驗收需求時,物業管理人員應當和業主、施工單位負責人一起對業主已經裝修完成的房屋進行驗收。驗收的主要任務是記錄和確認業主在裝修過程中的違規行為,劃分相應責任。裝修驗收過程中如果發現容然存在相關問題,一定要讓業主、施工負責人簽字認可,盡量減少物業企業在以后的工作中所擔的責任和維修工作量。
通過對業主裝修工程的驗收,可以替業主挑裝修施工單位的毛病,讓業主真實感受到我們為他著想的,進一步增進感情,同時可以從側面了解相關施工單位的整體施工水平,為以后的對施工單位管理和施工人員管理提供經驗。
三、裝修施工過程的管理
前面講過,一般情況下業主的裝修流程為:裝修施工單位測量尺寸→繪制施工圖紙→辦理裝修手續→材料、工人進場→水、電線路改造→結構改動→鋪設地板、瓷片→木工制作→墻壁施工→油漆→打掃衛生→入住。當然這個流程并不是一成不變的,有時相關工作可能同時交叉進行。在大多數業主的裝修過程中,上下水管線的改造最快,也就是2-3天的時間,長一點的大約7天左右,鋪設地板和瓷片的工期大約在5天左右,木工根據業主的需要有很大的變數,但一般來講,木工占總工期的時間最長,強、弱電線路的改造往往跟隨木工的進程而定,墻壁處理一般在10天左右。
分解業主的裝修流程和大致時間,目的就是找出容易發生違規裝修的階段和時間段,以便我們在相應的階段和時間段加大巡查力度,及時發現和處理違規裝修。
四、裝修巡檢
1、裝修前的準備工作
當業主辦理好裝修手續以后,我們建議業主和上下左右鄰居溝通一下:“打擾了,從今天起我家開始裝修,影響了您的生活,請您諒解!”。好話說到前面,一旦將來有些噪音影響,衛生影響,相鄰業主也不好意思投訴,這一點尤其是大多數業主已經入住的小區更加重要。可能有的業主不愿意做,我們可以告訴業主,如果有業主投訴他家產生裝修噪音、衛生污染,我們將嚴加管理,相信他會做的。
2、材料、工人進場時的管理
在業主材料、工人進場時,需要安全部門崗的密切配合,如果發現有異常的裝修材料進場,一定要問清楚:具體房號、材料用途,及時和業主溝通,了解材料的真實用途,對于違規裝修用材料阻擋在小區門崗之外。所謂異常的裝修材料包括:大量水泥砂子磚塊、大型型鋼材料、大量鋼筋、腳手架等等。
往往這些材料的進場預示著業主將大興土木,在房間內砌墻、在頂層復式露臺上搭建構筑物。因為房間的地板的承受重量是進過嚴格計算后設定的,隨意增加地板的荷重,將會給整個房屋帶來極不安全的因素。而頂層樓臺搭建任何構筑物都是違反《物業管理條例》和小區《業主公約》的行為,這些行為我們都要嚴加制止。
3、水、電線路施工管理
水電線路的施工也是業主裝修工程的正是開始,同時也是我們裝修巡檢工作的重頭戲。絕大多數業主為了居住美觀,都將冷熱水管暗埋在墻壁和地板之下,外表好看了,但隱患增大了。
大多數的水管材質是ppr熱融管,相對來講,容易漏水的地方是接頭部位。我們可以建議業主要求施工單位用加壓泵打壓,然后封閉4個小時以上,觀察壓力表的讀數變化情況,壓力表在±0.2個壓力下變動為正常,否則要檢查管道滲漏情況。簡單的將管道連接在自來水管道上以不漏水來確定管道安全,是極端不科學的。壓力表和打壓泵是正規裝修公司必備工具,不能聽信施工工人的言詞,他可能是偷懶。
業主在衛生間施工上水管道時,建議業主將所有冷熱水管鋪設在離地面30
第14篇 物業項目公用設施管理程序
物業項目公用設施管理程序(十五)
1.0目的本程序明確了對公用設施管理的職責,方法和要求,以保證公用設施安全可靠的運行。
2. 0適用范圍適用于公司目前所承接的物業管理小區內的市政公用設施(煤氣供應系統、電話系統、有線電視系統)及小區公用設施(電視閉路監視系統、環境導視系統、造型景點、單車棚、公共照明、路燈等)。
3. 0職責3.1管理處負責由小區內專業部門維修的市政公用設施的監管及小區公用設施的日常維護管理。
3. 2管理部負責小區內市政公用設施問題的外部協調,負責小區公用設施的策劃。
3. 3工程部負責小區內市政公用設施的施工審批及圖紙資料的收集歸檔;
小區公用設施方案制定及小區公用設施供應商的委托評審工作。
3. 4財務部負責按合同的規定向供應商支付規定的費用。
4.0實施程序
4.1小區內市政公用設施的日常監理
4.1.1市政施工單位在小區內施工時,管理處應要求其出具書面申請及施工圖,在簽署初步意見后報工程部,工程部在不影響小區內其它設施正常運行的情況下對圖紙進行審批。
4.1.2管理處根據工程部的意見收取押金,對施工進行監管,以保證小區的正常生活秩序及施工后的正常恢復。
4.1.3工程部在其施工、驗收完畢后將其竣工圖收集歸檔,并補充在相應的資料中。
4.1.4市政施工單位在小區內施工期間,管理處應每日不少于兩次巡視檢查,以實行對市政公用設施的監管,如發現異常情況應在公用設施巡檢記錄表上做出記錄并及時通知市政有關業務部門迅速處理。
4.2小區公用設施的日常監理
4.2.1 管理部負責對小區公用設施進行策劃,工程部制定方案并上報公司領導,經批準后組織實施,竣工后將資料整理歸檔。
4.2.2 工程部負責按《建筑物維護管理程序》的規定對小區公用設施的維修、保養進行發包和評審,并將情況通知管理處。
4.2.3 管理處負責各自小區公用設施的日常維修,無法完成的維修改造工程報工程部安排。
4.2.4 管理處負責對供應商按合同要求進行監管,并配合工程部對供應商進行評審。
4.3故障狀態的處理
4.3.1 小區市政公用設施的故障由管理處直接向市政業務主管單位聯系報修,影響較大時應及時向管理部報告,同時將結果記錄在公用設施巡檢記錄表上。
4.3.2 各管理處負責受理小區公用設施故障,并通知供應商,將處理結果記錄在公用設施巡檢記錄表上。
4.3.3 如供應商不能按合同要求及時進行維修的,管理處應將情況上報工程部,由工程部負責協調處理。
4.3.4 如故障維修單位需要,工程部、管理處均有配合的義務。
4.3.5 公用設施日常巡檢的時間為每周一次;
但在臺風暴雨前后必須加強巡檢,以防故障發生。
5.0相關文件與記錄008-01公用設施巡檢記錄表008-02小區臨時開挖申請表010-01供應商資格評定表010-02合格供應商清單
第15篇 物業項目總經理整體分期物業管理責任書
物業項目總經理整體(分期)物業管理責任書
為確保項目所屬物業公司責任目標的順利實現,經項目所在公司經營管理委員會與物業管理公司總經理共同協商,確定了年度工作責任目標,并由物業管理公司總經理代表__物業管理公司與項目所在公司總經理簽訂本責任書。
第一條項目物業基本狀況
項目數值
1占地面積
2總建筑面積住宅建筑面積商業建筑面積
地下室面積其他面積
3容積率
4住宅類型
物業服務費用住宅商業
5停車位地面地下
停車服務費地面地下
6綠地面積綠地率
7其他
8備注
一、經濟目標
第二條責任目標
1、責任期內管理費總收繳率不低于%
2、整個項目在經營期內物業管理成本不超過:萬元,其中開辦費------;為發展商提供服務成本的測算:------經營期收支盈虧------(收入----支出----)
4、物業服務費標準:;停車服務費:元/個.月
二、安全目標不發生重大安全責任事故;
注:重大安全責任事故是指:
因失職或玩忽職守引發的員工死亡事故;因失職或玩忽職守引發的公司重要財產報廢、損毀事故;因失職或玩忽職守引發的火災事故;因失職或玩忽職守引發的水浸事故;因失職或玩忽職守引發的惡性治安事件。
三、管理指標:
1、在責任期內導入(維系)iso9001質量體系、iso14001環境體系運作;
2、責任期內達到(保持)級優秀物業管理(生態示范)小區(大廈)的稱號其中本年度完成--------的稱號;
3、配合地產公司銷售工作
4、其他需要設定的目標
四、質量目標
1、業主(用戶)綜合滿意度調查的滿意率達到%以上,
第三條管理權限及義務
一、物業公司總經理權力
1、人事管理權:
(1)對物業管理公司經理級及經理級以下員工(不含財務人員)的獎罰權、任免權、解聘權;
(2)對物業管理公司副總經理、總經理助理、管理處主任、人員任免、調配、解聘和獎罰的建議權。
2、財務管理權:
日常經營管理資金元以內(不含固定資產的購買)的支出決定權。
3、獎金分配權:
(1)在物業公司核定的工資總額內有權對各部門工資與獎金額度進行調整與分配;
(2)按與下屬各部門經理簽訂的《目標管理責任書》的責任目標完成情況對責任人實施獎金分配,但應報項目公司備案。
二、項目所在公司權力
1、人事管理權:對物業管理公司總經理的任免、調配、解聘、獎罰的建議權。對物業管理公司財務經理的獎罰權、任免權、解聘權和調配權。
2、財務管理權:對物業管理公司財務實行垂直領導,對其運作狀況的審計權、監控權。
3、考核權:
(1)對物業管理公司運作狀況的督導、檢查權;
(2)對物業管理公司總經理的績效考評權、獎罰權。三、物業管理公司總經理義務
1、接受項目所在公司的行政領導和管理公司物業部的業務指導;
2、確保責任目標的逐步實現;
3、向地產公司和物業管理部進行工作匯報;
4、自覺接受上級公司的監控、考評、檢查;
5、保證物業公司各個標準作業規程的貫徹執行;
6、保證員工的生活、工作次序;
7、為公司培養人才。四、上級公司義務
1、及時提供合適的業務支持;
2、提供信息支持;
3、提供資金支持。
第四條目標考評
一、項目所在公司財務部定期(不定期)監控、審計、檢查物業公司資金的
運作和其他財務工作。檢查標準、辦法依據行業法規和集團公司的財務規定;檢查結果作為績效考評的依據之一。
二、項目所在公司定期(不定期)監控、檢查所屬物業管理公司成本控制工作;檢查結果作為績效考評的依據之一。
三、項目所在公司經營管理委員會負責對物業管理公司總經理的績效考評。考評標準辦法依據項目所在公司(或管理公司)績效考評相關標準規程、制度,日常工作檢查情況和本目標管理責任書。
第五條獎懲條款
一、獎勵措施
1、如果責任目標完成,則物業公司總經理可按項目所在公司的獎金分配方案對員工發放獎金。
2、超額獎勵:如果超過目標利潤則按照超過部分的8%----15%提取獎勵金:
二、懲罰措施
1、如果本責任書所列的三類責任目標不能全部完成,則每不能完成其中一項指標,扣減項目所屬物業管理管理公司整個獎金總額的5%,物業總經理個人應得獎金的10%,直至扣除全部獎金,并承擔相應的行政處罰;
2、責任期內發生重大安全責任事故,上級公司將追究總經理及相應責任人責
任,視情節扣罰一定比例的獎金,并承擔相應的行政處罰。
第六條目標的調整
一、若發生不可抗力致使責任目標無法完成,則本目標管理責任書失效,遺留問題由項目所在公司經營管理委員會與物業公司總經理共同協商處理;
二、責任目標的調整按《目標管理責任制》有關規定執行。
第七條其他
一、本目標管理責任書一式肆份,管理公司物業管理部備案壹份,項目所在公司存檔壹份,所屬物業管理公司存檔壹份,物業公司總經理壹份。
二、未盡事宜由物業公司總經理同項目所在公司經營管理委員會協商解決,補充條款與責任書具有同等效力。
三、在責任期內物業公司總經理違反公司其它制度按相關規定處理。
四、若責任書簽署人發生變動,繼任者有責任繼續履行責任書所規定事項,
并承擔相關責權。
五、項目所在公司經營管理委員對相應目標管理責任書有最終解釋權。
六、本目標管理責任書期限從 年 月 日起至 年 月 日止,雙方簽字生效。
項目所在公司總經理:所屬物業管理公司總經理:
日期:日期:
