西安市物業管理條例
《西安市物業管理條例》第三章^第21條、^第22條、^第23條、^第24條、^第25條、^第26條
第三章業主、業主大會及業主委員會
第二十一條已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。
尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。
業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，并承擔法律、法規規定的義務。
享有的權利和承擔的義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。
第二十二條物業管理區域內的業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。
一個物業管理區域設立一個業主大會。
業主較少的，經全體業主一致同意決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。
第二十三條物業管理區域符合下列情形之一的，可以設立業主大會：
（一）物業出售且已經交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積50%以上的；
（二）首套物業出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積20%以上的。
物業管理區域符合前款條件后15日內，建設單位應當書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。
建設單位未及時履行告知義務的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。
街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到書面告知30日內，組織成立業主大會籌備組。
區縣物業管理行政主管部門應當予以指導。
第二十四條業主大會籌備組由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員一名，建設單位代表一名，業主代表若干名組成。
籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任。
籌備組中的業主代表由業主推選產生，或者由街道辦事處、鄉鎮人民政府提名經業主同意產生，并在物業管理區域內公示，公示時間不少于7日。
建設單位和物業服務企業應當提供籌備工作所需的資料。
第二十五條業主大會籌備組履行下列職責：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；
（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；
（三）確認業主身份、業主專有部分面積，核定業主人數、物業總建筑面積；
（四）擬定業主委員會委員選舉辦法；
（五）提出業主委員會委員候選人名單；
（六）首次業主大會的其他準備工作。
籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前，將前款第（一）項至第（五）項內容在物業管理區域內公示。
第二十六條業主大會籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首次業主大會會議。
首次業主大會會議選舉產生業主委員會7日內，業主大會籌備組應當向業主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組職責自行終止。
第二十七條劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。
首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。
第二十八條業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。
第二十九條下列事項由業主大會決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）續籌和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；
（七）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；
（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
決定前款第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意。
決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第三十條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當由物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數業主參加。
業主大會會議表決采用記名投票的方式。
一個業主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明其專有部分面積。
第三十一條采用集體討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。
推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當于參加業主大
會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；凡需業主投票表決的，表決票應經本人簽字確認，業主代表在業主大會投票時如實反映。
業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。
第三十二條采用書面征求意見形式召開業主大會會議的，應當在物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府或其委托的社區居委會現場監督指導下進行。
業主應當在書面征求意見表上實名簽署意見；業主委員會應當將征求意見結果在物業管理區域內公示；業主對公示內容有異議的，有權查閱相關資料。
第三十三條業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄并存檔。
業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。
第三十四條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責并報告工作，受業主大會和業主監督。
業主委員會委員的人數應當為單數，不得少于5人，具體人數和任期由業主大會議事規則確定。
主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。
業主委員會實行差額選舉，差額比例不低于20%，業主委員會委員按照預定名額和候選人得票順序，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意的候選人當選。
未當選業主委員會委員的候選人按照得票順序當選業主委員會候補委員，候補委員列席業主委員會會議，但不具有表決權。
第三十五條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府及區縣物業管理行政主管部門備案：
（一）業主委員會備案登記表；
（二）業主大會議事規則；
（三）管理規約；
（四）業主委員會成員的基本情況。
區縣物業管理行政主管部門應當自收到上述材料后5日內發出備案回執。
業主委員會持備案回執，向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，并在物業管理區域內公告備案情況。
備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告備案單位，并在物業管理區域內公告。
第三十六條業主委員會履行下列職責：
（一）執行業主大會的決定；
（二）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；
（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；
（四）審核需要業主分攤的費用；
（五）監督管理業主共有收益；
（六）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；
（七）監督管理規約、物業管理制度的實施；
（八）調解物業使用糾紛；
（九）業主大會賦予的其他職責。
第三十七條有下列情形之一的，業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議：
（一）有20%以上業主書面提議；
（二）發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）法律法規和業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。
業主委員會應當在組織召開業主大會臨時會議15日前，將會議的議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，并書面告知全體業主，但前款第（二）項情況除外。
應業主提議召集業主大會臨時會議的，業主委員會應當核實提議
人的業主身份。
第三十八條業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召集；逾期仍未召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府按規定程序組織召集。
第三十九條業主委員會會議由主任召集。
主任因故不能履行職責時，由副主任召集。
主任因喪失業主委員會委員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。
有1/3以上委員提議召開業主委員會會議時，應當召開業主委員會會議。
主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定其他委員召集業主委員會會議。
第四十條業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定須經全體委員半數以上簽名同意。
業主委員會會議應當作書面記錄并存檔，業主委員會會議作出的決定，應有出席會議的委員簽字后加蓋業主委員會印章，并自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。
業主委員會委員不得委托其他人出席業主委員會會議。
第四十一條業主委員會應當向業主公布下列情況和資料：
（一）管理規約、業主大會議事規則；
（二）業主大會和業主委員會的決定；
（三）物業服務合同；
（四）專項維修資金的籌集、使用情況；
（五）物業共有部分的使用和收益情況；
（六）占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；
（七）業主大會和業主委員會工作經費的收支情況；
（八）其他應當向業主公開的情況和資料。
業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。
第四十二條業主委員會委員不得有下列行為：
（一）接受物業服務企業或者物業管理利害關系人提供的利益或者財物；
（二）承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作；
（三）接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。
第四十三條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：
（一）本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的；
（二）因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的；
（三）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；
（四）被判處刑罰的。
第四十四條業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會會議終止其委員資格：
（一）不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的；
（二）不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的；
（三）違反本條例
第四十二條規定的；
（四）向業主大會或者業主委員會提出辭呈的；
（五）其他原因不宜擔任業主委員會委員的。
第四十五條業主委員會主任資格終止的，由業主委員會委員推選一位副主任任主任；副主任資格空缺或者資格終止的，由業主委員會委員從委員中推選副主任；委員空缺或者資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。
業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。
業主委員會應當及時在物業管理區域內公告委員的變更情況。
第四十六條業主委員會應當在其任期屆滿前2個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業管理區域內公示。
業主在15日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立；半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。
業主委員會換屆籌備組在征求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低于20%，并在物業管理區域內公示。
換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會委員人選。
業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。
業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。
第四十七條業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。
第四十八條業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。
第四十九條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區縣物業管理行政主管部門，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。
第五十條物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。
物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，由區縣物業管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。
