第1篇 物業管理合同簽定工作程序
物業管理合同簽定程序
1.目的
對物業管理合同在簽定前進行評審,以確保客戶要求明確,公司有能力滿足客戶要求。
2.適用范圍
適用于公司新承接及合同期滿的物業項目管理合同的簽訂。
3.引用文件
3.1質量手冊4.3章。
3.2iso9002標準第4.3章。
4.職責
4.1總經理或副總經理負責合同評審的組織工作。
4.2保安部負責對清潔衛生、綠化、消防安全、治安、信件收發、內容進行評審。
4.3工程部負責對設備保養運行、維修管理等內容進行評審。
4.4財務室負責對管理收支費內容進行評審。
4.5物管部負責對人力資源等內容進行評審。
5.工程程序
5.1合同的評審
5.1.1總經理或副總經理組織物管部、保安部、工程部、財務室對管理合同進行評審。
5.1.2物管部、保安部根據現行物業管理的各項法規、條例及公司現有的資源能力對委托方在治安、消防安全、清潔衛生、綠化、信件收發管理等各方面的要求進行評審并記錄,提出滿足委托方要求應增加的資源。
5.1.3工程部根據現行的各項有條例及公司現有的資源能力對委托方在設備保養運行維修的要求進行評審并記錄,提出需要增加的資源。
5.1.4財務室根據物業管理行業及公司的有關規定對物業的各項收支費標準,零星維修服務收費等方面進行評審并記錄存檔。
5.1.5物管部根據有關的勞動法規要求和公司管理的需要,對人力資源方面進行評審,并記錄。
5.1.6制定物業管理方案的籌備小組根據各部門合同評審記錄、編制物業管理方案,按物業管理方案的制定(qp-2.1)文件執行,修訂標準合同,報總經理或副總經理審查批準后提交法律顧問咨詢,然后根據法律顧問的意見修改后再報總經理或副總經理審查批準后形成合同草案。
5.2合同的磋商
5.2.1籌備小組制定合同計劃,并與委托方聯系約定時間進行磋商。
5.2.2合同的磋商由總經理或副總經理組織,有需要時可安排各部門代表及法律顧問參加。
5.2.3籌備小組對合同的磋商形成備忘錄。內容包括討論的情況和修改的意見。
5.2.4總經理或副總經理決定合同需繼續磋商的,由籌備小組聯系,直至委托方達成一致意見,現經總經理或副總經理批準形成正式的物業管理方案和合同文本。
5.3合同的簽訂與公證
5.3.1籌備小組聯系合同雙方舉行簽署儀式,合同由總經理或授權副總經理與委托方簽署并加蓋公章。
5.3.2總經理或副總經理或法律顧問認為需要辦理公證的,由籌備小組辦理有關手續。
5.3.3合同簽署后正本由物管部專人保管,副本交財務部、工程部部門保管。
5.3.4籌備小組根據正式簽訂的合同修訂《物業管理方案》具體內容參見qp-2.1《管理方案的制訂》。
5.4根據物業管理項目的管理方案、合同有關的法律法規編制業主公約及有償服務收費標準,并評定公司具有滿足規定要求的能力。
6.支持文件與記錄
6.1合同評審記錄(qr-1.1-01)
第2篇 某大廈物業管理人員培訓工作方案
大廈物業管理人員培訓工作方案
一、新員工上崗培訓
根據物業管理思想,為打造物業管理精品,擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。
1.員工上崗培訓期15天為有薪培訓。
2.培訓內容包括:物業管理概述,大廈物業管理流程,現代物業管理服務理念,投訴、應急工作處理程序,軍事化訓練等項內容。
二、在崗員工循環培訓
1.通過實際工作中所產生的問題,不定期地安排當事人(指員工)參加班后的專題培訓。
2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會,交流事件處理技藝及與業戶溝通的經驗。
3.上崗循環培訓的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。
(2)在實踐工作中業戶投訴率、違章、違規的行為是評價員工工作成績的基礎。
(3)通過理論與實踐考核,淘汰不合格的員工,達到優化管理的目的。
4.培訓計劃及培訓內容提綱(略)。
第3篇 物業管理處每日每周每月每季每年工作要求規范
物業管理處每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(規范)
管理處負責物業管理的具體工作,其工作規范如下:
一、每日工作
1.巡視所管理的物業一遍,巡視內容為:
(1)查小區內是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,有無亂擺攤販);
(2)小區內是否有不安全隱患(房屋是否出現嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,內有無可疑人員活動);
(3)小區內環境與衛生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂丟扔垃圾,垃圾桶是否倒請,有無亂停放車輛,亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源);
(4)基礎設施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護栓,路障是否完好,娛樂設施有無損壞)。
以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,發現問題,能處理的應立即處理之,重大問題和不能處理的問題應向物業經理匯報。
2.收繳業主(住戶)管理費、各項規定費用;
3.接待業主(住戶)來訪和處理有關物業管理的投訴;
4.解答業主(住戶)提出的有關物業管理業務咨詢;
5.安排保養、維修任務,驗收修繕質量;
6.做好工作日記(內容為:記錄每天完成的工作,發現和處理問題,上級領導的指示,急待解決的事務,住戶投訴等)。
7.整理內務(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
二、每周工作
1.走訪住戶(內容:與住戶交換物業管理意見,了解住戶有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結構,掌握住戶產權歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型變化、結構、質量現狀、保養和維修狀況);
2.初審住戶裝修申請,并報上級審批;
3.檢查公共設施是否完好(內容包括:電梯運行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設備是否有破損,小區內信報箱是否有破損),發現問題應及時處理或報有關部門,并協助處理。
4.檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各樓層公共部位是否清潔。
5.檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉租戶、了解房地產信息。
三、每月工作
1.編制本月保養維修報表,制定下月保養維修計劃報物業部;
2.編制管理費和各項規費收繳報表并報公司財務部;
3.組織修剪物業內的樹木、花草一次;
4.對本月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見。
5.整理物業管理資料、檔案、對發生異動的(包括:房屋產權變動、承租戶變動、管理費變動)作出修改;
6.與有關單位聯系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,房屋產權單位等),如有重要情況須用書面報告和反映;
7.辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
四、每季度工作
1.組織檢查小區內消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、消防通道等)是否完整無缺,能否正常使用,發現問題及時報告有關部門處理;
2.打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發現問題及時組織有關人員處理;
3.組織對樹木花草進行一次施肥;
4.清理管理費和各項規費,并編制季度報表;清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠管理費的住戶進行追收;
5.編制季度維修保養計劃和報表;
6.辦一期物業管理專刊,宣傳表揚小區內的好人好事和新風尚,指出小區內存在的問題,增強住戶參與管理的意識。
五、每年工作
1.參加一次上級主管部門舉辦的短期專業培訓;
2.對小區內的住戶全部走訪一遍;
3.組織清理一次化糞池;
4.編制年度管理費和各項規費收繳報告;
5.編制下年度維修保養計劃;
6.整理物業管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致;
7.與有關單位交流開展物業管理的體會和經驗;
8.組織召開一次住戶代表大會,聽取住戶對物業管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
9.總結年度工作,寫出書面總結;
10.制定下年度工作計劃。
第4篇 物管師復習資料--物業管理工作移交
2022物管師復習資料--物業管理工作的移交
物業管理工作的移交既涉及國家政策法規,又涉及物業管理各方的權益,還直接影響到物業管理活動能否正常進行,因此,物業管理工作的移交是物業管理操作中一個重要環節。物業管理工作的移交必須在完成承接查驗的前提下,在不同的主體之間進行。移交工作分為三種情況:一是由建設單位將新建物業移交給物業管理企業;二是在業主大會選聘新的物業管理企業并訂立物業服務合同后,由業主大會或物業產權單位將物業移交給物業管理企業;三是在物業管理企業與業主大會或物業產權單位終止物業服務合同、退出物業管理項目的同時,由物業管理企業向業主大會或物業產權單位移交或交接物業。
一、新建物業的移交
(一)移交雙方
在新建物業的移交過程中,移交方為該物業的開發建設單位,承接方為物業管理企業。雙方應簽訂前期物業服務合同。建設單位應按照國家相關規定的要求,及時完整地提供物業有關資料并做好移交工作;物業管理企業也必須嚴肅認真地做好承接工作。
(二)移交內容
移交的物業資料包括:產權資料,竣工驗收資料,設計、施工資料,機電設備資料。物業保修和物業使用說明資料,業主資料。移交的對象包括:物業共用部位、共用設施設備以及相關清單(如房屋建筑清單、共用設施設備清單、園林綠化工程清單、公共配套設施清單等)。建設單位應按照有關法規政策規定,向物業管理企業提供物業管理用房。
二、物業管理機構更迭時管理工作的移交
物業服務合同或前期物業服務合同的終止,將導致提供物業管理服務的主體發生變化,物業管理機構發生更迭,與此同時,在相關方之間會發生物業管理的移交行為。
(一)移交雙方
物業管理機構更迭時管理工作的移交包括:原有物業管理機構向業主大會或物業產權單位移交;業主大會或物業產權單位向新的物業管理企業移交。前者的移交方為該物業的原物業管理機構,承接方為業主大會或物業產權單位;后者的移交方為業主大會或物業產權單位,承接方為新的物業管理企業。
(二)移交內容
1.物業資料
(1)物業產權資料、綜合竣工驗收資料、施工設計資料、機電設備資料等。
(2)業主資料包括:
1)業主入住資料,包括入住通知書、入住登記表、身份證復印件、相片;
2)房屋裝修資料,包括裝修申請表、裝修驗收表、裝修圖紙、消防審批、驗收報告、違章記錄等。
(3)管理資料包括:各類值班記錄、設備維修記錄、水質化驗報告等各類服務質量的原始記錄。
(4)財務資料包括:固定資產清單、收支賬目表、債權債務移交清單、水電抄表記錄及費用代收代繳明細表、物業服務費收繳明細表、維修資金使用審批資料及記錄、其他需移交的各類憑證表格清單。
(5)合同協議書,指對內對外簽訂的合同、協議原件。
(6)人事檔案資料,指雙方同意移交留用的在職人員的人事檔案、培訓、考試記錄等。
(7)其他需要移交的資料。
資料移交應按資料分類列出目錄,根據目錄名稱、數量逐一清點是否相符完好,移交后雙方在目錄清單上蓋章、簽名。
2.物業共用部位及共用設施設備管理工作的交接
(1)房屋建筑工程共用部位及共用設施設備,包括消防、電梯、空調、給水排水、供配電等機電設備及附屬配件,共用部位的門窗,各類設備房、管道井、公共門窗的鑰匙等;
(2)共用配套設施,包括環境衛生設施(垃圾桶、箱、車等)、綠化設施、公共秩序與消防安全的管理設施(值班室、崗亭、監控設施、車輛道閘、消防配件等)、文娛活動設施(會所、游泳池、各類球場等);
(3)物業管理用房,包括辦公用房、活動室、員工宿舍、食堂(包括設施)、倉庫等。
停車場、會所等需要經營許可證和資質的,移交單位應協助辦理變更手續。
3.人、財、物的移交或交接
(1)人員。在進行物業管理移交時,有可能會有原物業管理機構在本項目任職人員的移交或交接,承接物業的管理企業應與移交方進行友好協商,雙方達成共識。
(2)財務。移交雙方應做好賬務清結、資產盤點等相關移交準備工作。移交的主要內容包括物業服務費、維修資金、業主各類押金、停車費、欠收款項、代收代繳的水電費、應付款項、債務等。
(3)物資財產。物資財產包括建設單位提供和以物業服務費購置的物資財產等,主要有辦公設備、交通工具、通信器材、維修設備工具、備品備件、衛生及綠化養護工具、物業管理軟件、財務軟件等。
(三)辦理交接手續
同新建物業的物業管理移交一樣,原物業管理企業退出后的物業管理移交也應該辦理交接手續。交接手續涉及建設單位、原物業管理企業、業主委員會、行業主管部門、新進入的物業管理企業等。在辦理交接手續時應注意以下幾個主要方面:
(1)對物業及共用配套設施設備的使用現狀作出評價,真實客觀地反映房屋的完好程度;
(2)各類管理資產和各項費用應辦理移交,對未結清的費用(如業主拖欠的物業服務費)應明確收取、支付方式;
(3)確認原有物業管理企業退出或留下人員名單;
(4)提出遺留問題的處理方案。
(四)注意事項
(1)明確交接主體和次序。此類物業的物業管理工作移交是原物業管理機構將物業管理工作移交給該物業的業主大會或物業產權單位之后,再由業主大會或物業產權單位將物業管理工作移交給準備接管的物業管理企業,而不是原物業管理機構向準備承接的物業管理企業直接移交。雖然在具體移交工作中可合并進行,但要分清楚移交的主體及責任。
(2)各項費用和資產的移交、共用配套設施和機電設備的接管、承接時的物業管理運作銜接是物業管理工作移交中的重點和難點,承接單位應盡量分析全面,考慮周全,以利交接和今后工作的開展。
(3)如承接的部分物業項目還在保修期內,承接單位應與建設單位、移交單位共同簽訂移交協議,明確具體的保修項目、負責保修的單位及聯絡方式、保修方面遺留問題的處理情況,并在必要時提供原施工或采購合同中關于保修的相關條款文本。
(4)在物業管理移交工作中,對物業共用部位和共用設施設備存在的問題不易全部發現,難免存在遺漏,因此在簽訂移交協議或辦理相關手續時應注意做出相關安排,便于在后續工作中能妥善解決發現的問題。
第5篇 某社區物業管理專職工作人員職責
社區物業管理專職工作人員的職責
社區物業管理專職工作人員在社區黨組織、社區居委會的領導下,正在街道服務處(鄉鎮人民政府)和區縣物業管理行政主管部門的指點下,對社區物業管理工作真施監視協調,履行下列職責:
(1)組織開展社區物業管理政策法規宣傳,增強居民依法守約意識;
(2)教育引導社區居民參與支持社區物業管理,按時交納物業管理服務費;
(3)協助街道服務處(鄉鎮人民政府)組織成立首屆業主大會和業主委員會換屆選舉工作。指點監視業主大會、業主委員會依法開展工作;
(4)負責社區物業管理巡查工作,反映社區居民物業服務訴求;
(5)對社區內出現的私搭亂建、亂圈亂占、亂堆亂放等違法違規行為,及時勸阻制止,并向所屬街道服務處(鄉鎮人民政府)講述;
(6)負責召集社區物業管理聯席會議,及時協調化解物業管理矛盾和糾紛;
(7)合營有關部門對社區物業服務企業或舊樓區管理服務單位真施物業服務情況進行考評;
(8)未成立業主委員會的商品住宅小區,負責協調使用房屋專項維修資金;
(9)完成上級交辦的其他工作事項。
第6篇 物業管理策劃準備工作程序
物業公司程序文件
物業管理策劃、準備工作程序
1目的
通過接管物業前的策劃工作,為公司順利接管物業及接管后為業主提供優質服務創造條件。
2范圍
適用于公司待接管的各類物業。
3職責
3.1總經理指定專人具體負責物業管理策劃階段的組織工作,確保物業管理策劃階段各項資源的及時提供。
3.2品質管理組負責在前期介入階段從物業管理運作的角度,對物業的環境布局、功能規劃、樓宇設計、材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、施工質量、竣工驗收等多方面向發展商提供有益的建設性意見,并做好記錄。
3.3品質管理組負責針對待接管物業特點制訂物業管理方案。
3.4總經理辦公室負責協調前期介入人員的配備和新組建管理處人員編制的確定與配置工作。
4方法和過程控制
4.1物業管理策劃/準備工作包括物業管理的前期介入、制訂物業管理方案、組建新項目物業管理處三個基本環節。
4.2前期介入
4.2.1前期介入的作用
a.完善物業的使用功能--向地產公司在新開發項目的規劃設計階段就戶型設計、供電供水、污水處理、通訊網絡、道路、綠化、管線走向、服務配套設施及平面布局等方面提出建設性意見。
b.改進、完善物業的具體設計--公司根據收集的工程案例和工作經驗,從日后管理的角度及時向設計單位提出意見,避免出現設計缺陷。
c.便于日后對物業的管理--由于早期介入物業的規劃、設計、管線敷設和設備安裝,熟悉現場情況,為日后物業的管理、維修保養帶來便利。
4.2.2前期介入的方式--按照項目開發周期分為早期介入、中期介入、后期介入三個階段。
a.早期介入:從進駐項目現場到主體動工之間的介入活動。工作內容包括:
a.拆遷、搬遷現場臨時建筑物。
b.現場環境衛生、安全保衛、辦公及生活設備的維護、飲食等管理工作。
c.提供項目營銷活動的后勤保障。
d.項目樣板房、銷售廳、項目部等代管物資的驗收、保管、發放、調撥、跟蹤等管理工作。
e.審閱設計圖紙,提出有關樓宇結構布局和功能方面的改良建議。
b.中期介入:主體動工到入伙前六個月之間的介入活動。工作內容包括:
a.專業技術人員參與了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結構等,指出設計中缺陷、遺漏的工程項目。
b.加強常見工程質量通病及隱蔽工程等特殊過程的監控,發現問題及時解決。
c.從業主使用功能角度,向發展商建議完善相關設施,修正缺陷,包括各類開關、空調位(孔)、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。
d.根據《物業移交驗收標準和要求》,從物業管理功能出發,對未達到標準的設備房、配套設施、管理用水電預留接口等需要完善的問題,及時向發展商建議完善、修正。
c.后期介入:入伙前六個月到管理處成立之前的介入活動。工作內容包括:
a.各類管理用房和商業用房的確定及裝修標準。
b.完善閉路監控系統、停車場設施、背景音樂、泛光照明、信箱、康體休閑文化設施、園林綠化等公用設施。
c.分批分期收集工程、配套設施設備資料,如收集整理竣工圖、驗收資料、設備使用說明書、保修卡及設備原理圖等。
d.充分了解掌握房屋及配套設施狀況,做好物業接管驗收的各項準備工作。
e.了解地產銷售承諾,如水、電、煤氣等配套設施及附屬服務設施的情況,核實兌現狀況,發現問題及時設計替代方案。
4.2.3專業技術人員將前期介入工作情況記錄在《 前期介入情況周記表》(1-8)上,作為重要資料保存。
4.3物業管理方案的制訂
4.3.1品質管理部負責根據物業規模大小成立調查小組,制定調查方案,對物業進行調查。調查內容包括:
a.物業當地人文環境、周邊治安狀況、周邊供方環境、周邊物業管理水平及收費標準、當地政策環境等。
b.物業設備狀況、配套設施情況、辦公用房配備等。
c.在地產銷售前期實施顧客需求調查如服務項目需求、服務水平及消費水平等。
4.3.2品質管理部負責在入伙前六個月,完成物業管理方案的編制,內容包括:
a.分析物業本身及周邊環境,從物業的特色和不足中尋找完善物業管理服務的切入點。
b.新建項目的整體情況介紹,包括:位置、占地面積、建筑面積、綠化面積、交房時間、戶型、總戶數、車位數量、公用設施配套、機電設施設備等。
c.分析業主需求,針對業主群體特征、個性特征等,提供創新服務。
d.詳細介紹新小區管理的整體構思和管理策劃思路,包括管理模式、管理承諾、管理重點、管理措施、管理目標。
e.待接管項目的管理架構圖、各管理部門職能、各崗位人員配置及其崗位職責。
f.確定、提供服務所需的基礎設施,包括:
a.清潔及綠化設備和工具,如洗地機、吸塵器、剪草機、噴霧器等。
b.安全設備,如對講機、手電筒、電警棍等。
c.設備維護所必要的檢驗、維護設備和工具,如萬用表、兆歐表、電焊機、臺虎鉗等。
d.會所服務需要設備,如飲水機、制冰機、空調、電視機、音響等。
e.配套辦公場地及辦公設施設備,如電腦、打印機、傳真機、復印機等。
f.員工后勤設施設備及服務配置,如員工宿舍、食堂、熱水器、消毒柜等。
4.3.3品質管理部負責形成《物業管理方案報告書》。
4.4組建物業管理處
4.4.1辦公室負責根據物業管理方案,確定新建管理處人員編制。
4.4.2辦公室負責編制新建管理處人員招聘計劃、培訓計劃。
4.4.3入伙前三個月經總經理辦公會確定新建管理處經理人選,并由人事行政管理部下發管理處成立的任命。
5支持性文件
**wy7.5.4-s01《物業移交驗收標準和要求》
6質量記錄和表格
**wy7.1-g01-f1《 前期介入情況周記表n01》
**wy7.1-g
01-f2 《前期介入情況周記表n02》
**wy7.1-g01-f3 《前期介入情況周記表n03》
**wy7.1-g01-f4 《前期介入情況周記表n04》
**wy7.1-g01-f5 《前期介入情況周記表n05》
**wy7.1-g01-f6 《前期介入情況周記表n06》
**wy7.1-g01-f7 《前期介入情況周記表n07》
第7篇 某某花園小區物業日常服務管理工作
某花園小區物業日常服務管理工作
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、(電梯)樓內消防設施設備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養護與管理。
(4)物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(5)物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、物業配套會所等。
(6)專業裝修工程質量監理與裝修管理。
(7)公共環境清潔服務,包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。
(9)對物業實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業安全。
(10)結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社區文化、娛樂活動以協調社區內人際關系、溝通感情。
(11)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(12)管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。
3、裝修搬遷期:指業主辦妥入伙手續后,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。
(1)物業管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業主公共利益,同時又監督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
b、業主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業主的正常生活和后入住業主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環節:
a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格審核。
①核實業主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續;
②裝修公司的資質復印件、營業執照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯系電話;
③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費;
④簽定裝修管理協議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;
b、裝修過程的監管:
① 嚴控臨時出入證的辦理;
② 無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區;
③ 打孔、砸墻等破壞性工具未經批準禁止帶入小區;
④ 劃分明確的責任區域,推行區域管理小組、保安日查制度,主管、經理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現場驗收制度,有違規裝修項目的不予以驗收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
① 發現有違規裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權單位舉報;
② 平時加強裝修安全方面的宣傳;
③ 與業主溝通時注意方式方法;
4、正常管理期:小區大部分業主的二次裝修工作已基本完成,小區環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。
(1)對設備外觀出現的缺陷進行整改,對維修保養工作的程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節能改造以利于提高設備管理質量。
(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。
(7)按照質量管理體系標準建立物業管理規范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節進行考評,并就各崗位所涉及的內容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
(9)各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定,跟蹤執行情況;
(10)按質量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態,維修、保養情況進行檢查、診斷,發現不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協助建立控制程序及方法,確保系統長期正常運行;
(11)根據管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區會所設備設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所,根據會所的裝修格局和功能設置,若發現器材配置不夠完善,達不到營業要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業評優時,制定物業管理創優計劃與實施方案,針對物業管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施設備的維修保養的工作計劃;
(15)物業管理規章制度執行情況的工作計劃;
(16)物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進行物業管理服務意識及行為規范培訓,保障管理水平
(20)在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。
(21)時機成熟后,依法
成立小區業主委員會。
(22)定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查,建立業主信息收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。
(23)根據小區實際情況,將物業管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
第8篇 z物業中心倉庫管理員工作職責
物業中心倉庫管理員工作職責:
1.負責倉庫的管理,做到物資分類擺放,物品標識明確,數量明確,防止因管理不善造成物資的損壞或報廢;
2.物資進庫需按入庫單核對規格、數量和質量,符合要求后方可簽收入庫,對數量不符的,需待清查后方可驗收;
3.加強安全意識,下班時應進行檢查,切斷倉庫電源,關閉門,做好防火、防盜工作,禁止非倉庫人員進入庫房;
4.負責庫存物資的出庫工作。物資出庫時,領料手續要齊全,原則上按照物資先進先出發放。大批量非常規領料,須經采購供應部主管批準。專用材料非專用人員,拒絕發料;
5.做好倉庫日常衛生管理,保證倉庫整潔有序;
6.及時完成領導交付的其他任務。
第9篇 某物業維修服務部管理員工作職責
(一)接受維修部主任、副主任的直接領導,負責所在班組的日常管理工作,認真做好工作日志。
(二)必須無條件的認真執行領導下達的各項任務,并要管理好全班組的員工共同完成任務。
(三)負責本班組員工的思想、勞動紀律、工作質量等考核工作,對不服從指揮、消極怠工的員工有權同領導商量后對其進行處罰。
(四)要積極努力工作,帶領本班組員工完成領導交給的各項工作,對用戶不準索要財物,更不準將材料私拿送人。
(五)負責本班組維修范圍內的安全、防火、衛生工作,經常進行安全宣傳教育工作。
(六)以身作則提倡員工提高業務技能,注重整體影響和自身形象,工作時一定使用文明用語。
(七)完成領導交辦的其他臨時性任務。
第10篇 物業保潔工作管理控制程序
物業程序文件:保潔工作管理控制程序
1.目的
規范保潔工作作業流程,確保所轄區域的清潔衛生質量,為顧客提供良好的生活環境。
2.范圍
適用于公司各管理處的保潔工作。
3.定義
保潔工作:保潔員在管理區域內從事的清潔衛生等工作,其內容主要包括:公共區域的地面清潔保養、公共設施/物品保潔、洗手間衛生、收倒垃圾等工作。
4.職責
部門/崗位工作職責頻次/時間
品質管理部負責制定保潔作業流程及檢查標準,監督指導各管理處保
潔工作,保潔新技術、新方法的推廣應用。每季度至少一次
管理處經理負責管理區域內保潔工作的實施,并可根據自身特點制定
相應的保潔制度。每半月至少一次
環境管理負
責人負責落實保潔工作計劃,指導、監督、抽查各崗位工作情況。每周至少兩次
保潔負責人1.現場日常保潔工作管理,巡視各崗位工作情況;
2.制定完善工作細則、合理調配保潔員;
3.用品用具的預備、領用和及時補充;
4.每月消耗材料統計匯總;
5.保潔月工作計劃制定,每周組織工作例會,并將有關信息及時上傳下達;
6.及時收集顧客意見并匯報;
7.對班員的月工作情況進行考核。每天至少一次
保潔員1.熟悉樓宇結構、單元戶數、樓座排列、車行道、人行道、及公共配套設施、設備等的分布情況,以便于順利開展各項工作。
2.嚴格按照保潔程序文件、作業指導書,對責任區域內的物業進行清掃、清潔,并不斷巡視,保持整潔。
3.積極鉆研本職崗位工作中的難點尋找解決的辦法,不斷提高自身業務技能。對不能解決的問題須及時匯報上級。
4.愛護保潔工具、用品,每次使用后應清洗干凈,并統一存放于指定地點;
5.收集顧客的意見和建議并及時向上級匯報。
會所服務員1.精通業務,熟練掌握會所內各項服務設施的使用方法及規定,并正確引導顧客使用;
2.熟練掌握健身器材、音響系統、電視機的使用,并負責日常檢查、保養、保修工作;
3.嚴格遵守會所管理的有關規定,努力做好顧客服務接待工作;
4.收集顧客意見和建議,并及時向會所管理員匯報;
5.每天清理物品數量,調整物品擺放。
救生員1.嚴格執行泳池管理規定,做好泳客驗證工作,勸離未經管理處許可者下泳池游泳;
2.每天對泳池、按摩池進行吸塵、過濾、消毒、清潔工作,檢測水質變化情況并及時調整,使水質達到使用標準;
3.每天清潔、調整物品擺放、清理物品數量并記錄在《娛樂設施管理交接班記錄》本上;
4.正確操作水質循環、過濾、消毒、清潔處理工作;
5.定期清掃泳池泵房,保持設備清潔衛生。對設備運轉有異常情況,立即停機并報中心進行處理,同時必須立即向上級匯報;
6.做好泳池運行記錄;
7.留意泳客動態,及時保護泳客安全。
5.方法及過程控制
5.1根據不同的場地和不同材質的設施,合理選用清潔方法并采用適度的頻度,以達到清潔服務質量的要求。
類別每日
至少一次每周
至少一次每月
至少一次每兩月
至少一次每季至少一次每年
至少一次備注
門1.玻璃門擦拭
2.防盜門擦拭1.住戶門擦拭
2.防火門擦拭
3.天臺門擦拭1.小區大門擦拭
2.圍欄擦拭
3.卷閘門擦拭
玻璃窗
(墻)大堂門玻璃擦拭玻璃窗(墻)/5m以下擦拭(樓內)外墻清洗一年一次春秋季節為好
地面1.大理石擦拭
2.瓷磚掃拖
3.膠質掃拖
4.水泥地面清掃廣場磚清掃、沖洗1.辦公場所膠質地板打蠟
2.外圍水泥地面沖洗1.大理石地面打蠟
2.辦公場所拋光氣溫零度以下不宜沖洗外圍地面
墻面大理石、瓷磚(高度2m以下)擦1次(樓內)1.內墻涂料
2.水泥墻面除灰
3.大理石瓷磚2m以下(樓內)大理石瓷磚5m以下(樓內)外墻清洗一年一次春秋季節為好
天花每周除塵1次
標識牌擦拭
護手
欄桿多層住宅擦拭高層住宅擦拭
消防
樓梯掃拖(低層)掃拖(高層)
垃圾箱
煙灰盅
果皮箱抹
洗
擦垃圾桶洗
滅火器
消防栓樓道內滅火器、消防栓擦拭地下室內消防栓、滅火器擦拭市政消防栓擦拭
開關
燈罩樓內開關擦拭2m以下大堂
燈罩(樓內)樓層燈罩
樓層壁燈樓外燈罩樓內大堂吊燈
宣傳欄室內除塵室外擦拭
樓內
管道高度2m以下高度2m以上樓外管道(高空除外)地下室管道半年一次3年一次翻新、補刷
空調
通風口通風口除塵
(低處)風扇、通風口、空調濕擦風扇冬季裝保護罩
倒車欄
道閘
凸鏡讀卡器擦拭倒車鏡
道閘擦拭護欄車架沖洗
電梯轎廂、門轎箱、頂、門檻清潔
地毯大堂濕拖(膠質)
吸塵(毛質)清洗(膠質)毛地毯干洗(可外報)
家俱擦、(消毒)
健身器擦、消毒(室內)
架空層
空置房濕拖打掃
電話亭除塵干抹或濕抹
公園椅干抹或濕抹
園林
小品擦拭擦、沖洗氣溫零度以下不宜沖洗
運動
設施擦拭擦、沖洗、消毒半年刷油漆1次
溝渠
井蓋清掃沖洗、消殺清掏、
消殺夏秋季增加消殺次數
草坪燈濕抹
路燈桿濕抹
崗亭外部干抹或濕抹
垃圾
收集站沖洗、消殺夏秋季增加消殺頻數
報刊架
信箱干抹或濕抹
綠化帶
衛生巡視
車庫濕拖
兒童娛樂設施擦拭沖洗
噴水池水井對設施內水面上的雜物進行清潔沖洗、換水清潔
衛生間地面半干濕拖
便池沖洗、刷、消毒墻面、隔板擦拭
地面沖洗擦拭衛生間燈飾、房頂
5.2保潔工作各種具體工作方法執行各作業指導書
5.2.1保潔員在日常對公共區域的各種地面進行清潔保養作業時,執行《地面清潔保養作業指導書》。
5.2.2保潔員在日常對公共設施類物品的清潔與保養工作時,執行《公共設施/物品保潔作業指導書》。
5.2.3保潔員日常在管理區域內的洗手間進行保潔作業時,應保持清潔的衛生環境,具體操作規定,執行《洗手間保潔作業指導書》。
5.2.4保潔員日常在管理區域內收倒生活垃圾的作業過程中,應保持環境整潔衛生具體操作規定,執行《收倒垃圾作業指導書》。
5.2.5保潔員在日常使用各種保潔設備進行保潔作業時,執行《保潔設備操作指導書》。
5.2.6保潔員在日常針對保潔作業中各種污跡處理上,執行《常用清潔劑使用作業指導書》。
5.2.7救生員在日常會所泳池管理工作中,執行《泳池管理作業指導書》。
5.3保潔工作檢查標準
5.3.1保潔負責人在日常對各項保潔工作進行檢查時其標準,執行《保潔工作標準與檢查作業指導書》
5.4保潔工作的質量記錄
5.4.1管理處經理、環境負責人在定期對現場保潔工作檢查時,須填寫《管理人員巡視記錄表》。
5.4.2管理處保潔負責人在日常巡視檢查時,須填寫《清潔工作每日巡查表》。
5.4.3管理處保潔負責人組織環境消殺作業時,須填寫《 消殺(毒)工作記錄表》。
5.4.4管理處保潔負責人在對保潔各項工作進行評估時,須編寫《 工作評估報告》。
5.4.5保潔員在對洗手間進行保潔作業時,須填寫《洗手間定時清潔記錄表》。
5.4.6會所服務員在每天工作結束后,須填寫《娛樂設施管理交接班記錄》。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-h01-01 《地面清潔保養作業指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-02 《公共設施/物品保潔作業指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-03 《洗手間保潔作業指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-04 《收倒垃圾作業指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-05 《保潔設備操作指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-06 《常用清潔劑使用作業指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-07 《保潔工作標準與檢查作業指導書》
tjzzwy7.5.1-h01-08 《泳池管理作業指導書》
7.質量記錄表格
tjzzwy8.2.3-z01-f1《管理人員巡視記錄表》
tjzzwy7.5.1-h01-f1《清潔工作每日巡查表》
tjzzwy7.5.1-h03-f1《 消殺(毒)工作記錄表》
tjzzwy7.4-z01-f9《工作評估報告》
tjzzwy7.5.1-h01-03-f1《洗手間定時清潔記錄表》
第11篇 物業公司項目管理部工作內容
物業管理公司項目管理部工作內容
一、內部管理部分
(一)管理構架
1、組織機構圖
2、各部門職能及各崗位職責
3、員工情況
1)員工構成,其中管理人員占;學歷構成(特別是管理人員)
2)各部門骨干基本情況
(二)內部管理制度
1、公司管理形式(總經理負責制;總公司與各管理處關系,自負盈虧)
2、行政人事制度
1)員工培訓制度(察看年度培訓計劃,了解公司培訓重點)
2)員工考核、獎懲制度
3)員工檔案的管理
3、檔案管理
1)工程檔案的管理(圖紙資料、設備檔案)
2)小區基本檔案資料(竣工驗收資料、各項審批文件)
3)檔案借閱制度
4)業主資料的管理(保密性)
5、財務制度
1)收費標準的制定、申報、審批
2)押金的處理
3)財務收支預算、決算、分析
4)日常財務帳務處理
5)定期向業主委員會及全體業主公布財務收支狀況
6、采購及庫存管理
1)采購內容的制定和審批
2)庫存的有效控制及及時補充
3)庫存的帳務處理
4)庫房安全管理制度
7、公文管理制度
1)外來文件管理
2)內部文件往來
3)收發登記
4)通告管理制度
8、工程管理制度
1)分包方的評選標準管理(資質、工程款預算、信譽等)
2)簽訂合同
3)工程進度及質量檢查及其記錄
4)工程驗收制度
5)整改制度
9、辦公設備的管理
1)臺帳
2)領用
3)報廢
10、合同管理
11、形象識別系統的使用辦法
12、公司工會設置、福利制度及企業文化建設
(三)公眾管理制度
1、業委會章程
2、管理維修公約
3、衛生公約
4、裝修管理規定
5、停車場管理規定
6、治安管理規定
7、園林、綠化管理規定
二、小區基本概況(組織小區接管驗收工作)
(一)概況
1、管理面積、樓宇概況、居住人口、業主構成等
2、設備設施情況
1)消防設施
2)配電設備
3)電梯設備
4)給排水設備
5)計量設備
6)人防設施
7)有無智能化設施
3、竣工驗收情況(有無影響物業服務質量的設計問題)
(二)物業管理方式
(三)業主委員會概況
1、章程、成立時間、人員構成、與業主委員會的關系
2、業主委員會曾行使過的權利(是否能有效的行使其權力)
3、業主委員會的建立、換屆、選舉制度
4、與業主委員會簽訂的《物業服務協議》的內容、時限
(四)小區內部環境
1、綠化率
2、停車場位情況及其管理
3、公共設施的養護、維修情況
4、業主對小區環境的滿意度
5、管理用房的使用情況
6、經營用房的使用情況
1)合同
2)月租
3)經營內容
7、小區配套設施是否齊全
(五)小區外部環境
1、與地方各管理部門的關系
2、周邊交通、環境、可持續發展情況
3、周邊物業及其物業管理情況(未來是否存在競爭)
三、各項物業服務管理流程
(一)入住管理
1、入住手續
2、房屋檔案的建立(一戶一檔)
3、空房管理(定期檢查制度)
4、空房的使用制度
5、空房鑰匙管理
(二)收費管理
1、物業費的收取
1)繳費通知單的發放
2)收費期
3)費用明細
4)業主費用查詢
2、代收代繳費用的收取(水、電、煤氣、電視等)
1)繳費通知單的發放
2)收費期
3)費用明細
4)業主費用查詢
(三)清潔消殺管理
1、清潔消殺設備、用料管理
2、清潔消殺操作規程及服務標準
3、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
3)整改
(四)保安管理
1、保安員情況
2、排班制度
3、巡視頻次及其記錄
1)公共區域巡視
2)樓內巡視
4、保安隊員文明服務、著裝要求
5、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
3)整改
6、監控中心管理
1)監控記錄
2)錄像帶管理
7、訪客管理
1)出入登記記錄
(五)綠化管理
1、小區綠化美化標準
2、花木養護工作計劃及實施的管理(新增、補種、更換)
3、檢查制度
1)檢查頻率、方式(抽查)
2)檢查記錄
2)整改
(六)業主投訴處理
1
、投訴的界定
2、投訴登記制度
3、投訴的處理
1)及時性
2)準確性
3)向業主反饋結果
4、投訴率的統計(對集中的投訴問題應責任到人、限期整改、專人追蹤、反饋結果)
1)及時率
2)處理率
(七)業主意見調查
1、調查頻率、比例、范圍、內容
2、《意見調查表》的發放與回收制度
3、意見調查統計
1)圖表統計
2)調查報告
3)向全體業主公布調查結果
4)預防與糾正措施
(八)社區文化管理
1、與業主委員會的定期溝通制度
2、專人負責
3、定期舉辦社區文化活動
(九)消防制度
1、消防設備設施的維修、養護制度及其檢查記錄
2、消防器材配置的管理
1)臺帳
2)更新記錄
3)檢測記錄
3、定期消防演習制度
4、消防宣傳標識的安放
(十)裝修管理
1、裝修手續的辦理
1)裝修備案申請表
2)裝修協議
3)裝修保證金制度
2、施工人員登記制度、出入管理
3、裝修的巡視檢查及其記錄
4、裝修工程的驗收
5、違章的處罰及整改制度
(十一)停車場(位)的管理
1、停車場管理制度
2、停車場進出記錄
3、臨時停車收費制度
(十二)維修服務制度
1、24小時值班制度
2、接受報修,填寫《報修維修單》
3、維修到場時限
4、維修服務收費標準的制定
5、業主確認制度
6、維修回訪制度
1)頻率
2)比例
3)整改
7、維修及時率、返修率的統計制度
(十三)便民服務項目
四、公司iso9001質量體系了解
(一)質量手冊
(二)程序文件
(三)作業指導書
(四) 質量體系運作狀況
第12篇 員工培訓-物業管理日常工作
員工培訓:物業管理與日常工作
主題:物業管理與日常工作
時間:60分鐘
目的:
1、認識物業管理工作的簡單含義。
2、正確把握日常管理工作與物業管理專業知識的融合。
3、了解物業管理常識知識。
科目:
1、物業管理常識
2、**灣銷售中心樣板房管理規定
內容:
1、物業管理常識
*物業的含義
'物業'一詞由英語estate或propert引譯而來,其含義為財產、資產、擁有物、房地產等。由此可見,由英語引譯而來的物業是一個含義很廣的概念。從物業管理角度來看,物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。其中'各類房屋'的表現形態既可以是建筑樓(屋)群,也可以是單體建筑物,還可以是其他形態的建筑物,比如俱樂部、運動場所等等。
*物業管理的含義
1、所謂物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
2、物業管理企業,通常被稱作物業管理公司。業主,即是物業產權人,物業所有人,指房屋所有權和土地使用權人。在這里,業主可以是個人,也可以是集體、國家。物業管理的對象是物業,物業管理的服務對象是人。
*客服人員現場檢查應注意的細節;(客服中心應知應會:p6頁第3段)
(1)園區公共區域物品、設備設施是否有損壞或異常現象;
(2)現場環境衛生;上崗人員著裝、服務用語及崗位執行等;
(3)現場操作人員的工作流程、操作規范;
(4)施工現場的環境、標識、安全情況等;
(5)園區安全、消防等其它有關影響服務品質和管理品質的情況。
*物業管理費的構成:(客服中心應知應會:p6頁第4段)
物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分:
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業管理區域清潔衛生費用;
4、物業管理區域綠化養護費用;
5、物業管理區域秩序維護費用;
6、辦公費用;
7、物業管理企業固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主同意的其它費用;
