第1篇 某大廈物業管理人員培訓工作方案
大廈物業管理人員培訓工作方案
一、新員工上崗培訓
根據物業管理思想,為打造物業管理精品,擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。
1.員工上崗培訓期15天為有薪培訓。
2.培訓內容包括:物業管理概述,大廈物業管理流程,現代物業管理服務理念,投訴、應急工作處理程序,軍事化訓練等項內容。
二、在崗員工循環培訓
1.通過實際工作中所產生的問題,不定期地安排當事人(指員工)參加班后的專題培訓。
2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會,交流事件處理技藝及與業戶溝通的經驗。
3.上崗循環培訓的考核辦法。
(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。
(2)在實踐工作中業戶投訴率、違章、違規的行為是評價員工工作成績的基礎。
(3)通過理論與實踐考核,淘汰不合格的員工,達到優化管理的目的。
4.培訓計劃及培訓內容提綱(略)。
第2篇 某商業大廈物業管理工作思路
商業大廈物業管理工作思路
zz大廈一萬余平方米,是全裝修內銷商辦房。該大廈造型獨特,地理位置優越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業管理,旨在為租戶提供一個'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營業環境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業績。
從上述目標出發,我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時保安服務,保障大廈安全。
1.保安的職責范圍為:管安全、管秩序、管環境、非辦公時間訪客進出登記、大件(或貴重)物品攜出物業需確認、消防設施點檢、裝修管理等。
2.各項保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點:
保安員執行kf的規范流程、規范語言和規范行為
定期對保安員進行kf的專業培訓。
二.物業管理和服務內容
1.房屋及設備的維修養護制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運作。
2.住戶交樓入住手續及一周內跟進制度,為住戶解決實際問題。
3.確定財務收費程序,保障各項費用及時回收。
4.擬定工程報修程序及接待客戶投訴程序,加強管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強清潔衛生管理,垃圾、廢物的及時收集清運、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環境美觀整潔。
6.管理處推出各項有償、無償服務項目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務特點
以人為本,推行kf'管家式服務'理念,設專人對口服務住戶,入住一周跟進制度,以便及時了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務。以服務促進租售。
第3篇 商業大廈物業管理前期介入工作
商業大廈項目物業管理前期介入工作
物業管理的前期介入是物業管理整體階段的基礎和重要環節,在此階段,物業管理公司要傾注大量人力物力,在紛繁瑣碎的事務中理清頭緒,了解熟悉并參與整體物業的接管驗收工作,詳盡登記造冊存檔,為將來的物業管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。
總體來講,物業管理的前期介入工作可以分為以下幾個時段與內容:
施工期物業管理
設施設備調試期物業管理
竣工驗收及物業接管驗收期間物業管理
其他前期準備工作
前期物業管理人員安排與工作進度
1 施工期物業管理工作
1.1 盡快熟悉現場和各類施工圖紙,跟蹤了解隱蔽工程施工及各類管道檢修口預留位置情況并做詳細記錄;
1.2 了解設計和施工狀況,各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置,環境清潔用水預留接口等;
1.3 根據以往的工程前期介入和物業管理經驗,就今后可能存在的施工質量隱患或影響使用和管理的問題,與發展商協商,進行前期協調改進;
1.4 對影響大廈功能、危及設備及業主人身安全、嚴重影響今后管理運行的問題,及時與發展商洽談解決,盡量不留后患;一時無法解決時,列出整改報告,提交發展商備案處理。
2 設施設備調試期物業管理
在設施設備調試期,**將委派由機電工程部經理帶隊、各專業工程師組成的小組來現場協助工作,除進行專業培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起,共同開展以下工作:
2.1 對設備的選型、安裝提出建議,對現場設施設備安裝狀況進行檢查,包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控,各種管線的預埋等;
2.2 出席有關工程的會議,參與機電設備的測試檢查,建立調試檔案;
2.3 及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,列出遺漏工程,從物業管理專業角度提出相應的整改意見,及時通報發展商。
2.4 參與設備的調試
將工程技術人員分成四個小組,分別參與大廈的供配電、電梯、空調(包括空調、通風及消防排煙等)、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、樓宇自動化、保安電視監控、綜合布線等)等項目的調試,掌握設施設備的性能、結構、參數、工和環境條件和操作要領,進行詳細的記錄。在進行調試觀摩的同時,根據了解的實際情況,編制今后的設施設備操作維修規程和各項作業指導書。
3 大廈竣工驗收及接管驗收期物業管理
3.1 大廈工程竣工驗收
**工程竣工并開始驗收,管理處人員將參與建筑質量主管部門與業主組織的工程竣工驗收工作,協助為主了解、發現施工質量問題,并作好驗收記錄,屬于必須解決的及時書面呈交施工管理方協助,并報發展商。
3.2 物業接管驗收
物業接管驗收應在工程竣工驗收后進行,也可同時進行。由于相關的交接方不同,驗收的側重面及程度也不一樣,需要區別對待。工程竣工驗收是施工單位向發展商移交物業,驗收的方式按國家標準進行局部檢查或抽樣試驗檢查;而物業接管驗收是發展商向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內容是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收、資料交接、其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
3.3 現場驗收主要項目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
b. 裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門框及附件;護攔及扶手;燈具及其它小電氣設施;外墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾轉運站、各設備及管理用房、信報箱等。
c. 供配電系統:包括正常供配電設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房的防鼠;各強電檢查并內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
d. 給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;給排水管網、接頭及閥門等;檢查并內管線、水表及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及相應供水系統等。
e. 電梯系統:各電梯運行、梯門、井道、機房及電機等。
f. 空調系統:空調制冷機組、汽水交換器、風柜、各盤管機、各風管及風口;空調風柜房地面排水坡度、下水口、回風系統、新風機等(包括暖風系統);空調冷卻水系統、冷卻塔、冷卻泵及電機、各檢修口等;通風及防排煙風機、風口、風管及控制系統等;
g. 弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、電力、電梯、保安等);弱電檢查并內管線、接線箱等。
3.4 資料交接
a. 產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑開工有關資料、丈量報告等。
b. 技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、新材料及構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、空調、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。
c. 驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電梯使用合格證、電話保養及驗收協議等。
3.5 其他交接
a. 設施設備的備品備件、施工剩余材料備品等。
b. 具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議也可)等。
c. 公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
3.6 接管驗收注意事項
a. 在接管驗收前,管理處將主動與施工管理方協商有關接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統一驗收標準,明確交接雙方的責、權、利。
b. 接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等
類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。
c. 針對初驗發現的問題,若屬于必須改正的,書面報請施工管理方敦促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請發展商認可:屬于無法返修的項目,報告發展商記錄備案。
4 其它前期準備工作
4.1 室外綠化、停車場、道路及園林小品前期介入
根據**室外綠化、停車場、道路標識系統及園林小品的配套計劃,管理處將結合日后物業管理運作的需求和實際情況,提出相關工作建議供施工管理方參考。
4.2 清潔衛生與環境衛生前期介入
在大廈啟用前,施工管理方將組織施工單位負責進行全面清潔工作,管理處應該予以全面配合。在此項工作中,管理處要注意清潔外墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。
4.3 消防及安全管理前期介入
大廈的消防工作注重從根本上杜絕火源及控制易燃材料。在室內二次裝修中,許多材料是易燃品,施工現場情況復雜,極易發生火險和盜竊事件。管理處將對施工管理方進行嚴格巡視檢查,及時發現危險隱患,報告施工管理方采取措施,以保證生命財產的安全。
4.4 外部公共關系建立
為保證今后物業管理的順利開展,管理處主任須在**全面啟用前,與相應的政府及公用事業各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、電信、環衛、園林、環保、交管、郵電等)建立穩定的溝通渠道,辦理相應的法律文本,并獲得當局的批準。
4.5 客戶全面進駐準備
在**大廈客戶全面進駐之前,**將主動與客戶協調,確定包括入遷的單位辦公場所、日期、時間、搬運物資數量、停車地點、搬遷路線、搬運時間、電梯使用等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。在遷入過程中,管理處將再次確認安排事項,派有關人員在現場迎接、指引路線,同是監督搬運工作遵守有關規定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。
5 前期物業管理人員安排計劃與工作進度
5.1 人員安排計劃
根據前期管理工作計劃及施工進度,**管理處的員工將按計劃逐步招調到位。
a. 施工期人員安排及職責
成立前期物業管理小組,組長1人,由**副總經理擔任,組員4人,包括**管理處主任以及拓展策劃、機電工程、經營管理部的有關人員。負責領導、指揮、安排前期物業管理工作,并在中標15天后,赴**施工現場與施工管理方會晤,安排進一步的調查摸底,制定出具體的**《物業管理前期介入方案》和《經營策劃方案》等。
派長駐**施工現場管理人員1人,在中標15天后進入現場,負責與施工管理方保持密切的聯系,參與施工方的日常管理工作,完成施工現場的物業管理前期工作。
b. 設備調試期人員安排與職責
成立以工程部經理為組長,由配電、給排水、空調、自動化專業工程師組成的四人小組赴現場,參與設備調試期觀摩,負責掌握設施設備的性能、結構、參數等,編制設施設備操作維修規程和各項作業指導書等。
c. 接管驗收前3個月人員安排與職責
接管驗收前3個月,**派往**的7名管理骨干將全部到位,負責**物業管理的籌備期工作,包括人員招聘、培訓、物資裝備等。
此階段**將適時派出由副總經理帶隊的專業人員4~5人參與接管驗收,擬訂**《物業管理接管驗收方案》,協助管理處開展工作。
接管驗收前1個月,管理處全部人員到位。
5.1 工作進度
根據**實際情況和行業慣例,建議在定標后10天內簽定《物業管理委托合同》,中標15天后開展前期管理。
**大廈前期介入工作進度表 表 1
月份 項目
5月底6~9月10月初11月底12月底
簽定《物業管理委托合同》
施工管理方的初次會晤
熟悉施工情況、隱蔽工程記錄,制訂《物業管理前期介入方案》
參與設施設備的調試
盆藝擺放
崗亭、道閘與標識系統方案
竣工驗收
物業接管現場驗收(包括備品備件)
物業各種資料交接
返修、復驗及試運行
清潔開荒
公眾文件送審并發布
準備迎接全面進駐
物資裝備的準備
外部公共關系的建立
全面進駐并開始正式運行
第4篇 z大廈物業管理部門工作概況
大廈物業管理部門工作概況
為保證客戶有一個舒適、優雅、整潔、安全的環境,維護及樹立企業形象,每位物業管理人員都應把自身形象與企業形象溶為一體,嚴格履行本管理手冊所載各項條款,必須做到:
服務態度,文明禮貌;
服務行為,合理規范;
服務效率,及時快捷;
服務效果,完好滿意。
物業部負責客戶之管理和公共地方的管理工作,在客戶事物方面,首要任務是推動客戶的教育,使他們進駐物業后明白要遵守公共規則、愛護公物、維護全體客戶合法權益、及促進客戶彼此間之睦鄰關系。而作為業主之代理人亦有必要解釋有關之設備及供應之能量,予客戶認識。此外,亦要讓客戶明了水電費收費方法、電梯和手扶電梯之數量及使用方法、空調設備及其供應時間,加時空調費及大廈提供之基本設施。另外,亦要解釋有關簽署租賃合同后,需要辦理之入住手續及退租程序等,編制成客戶手冊提供予客戶參考,繼而解釋裝修指南內之規定,物業部亦要兼顧公共地方清潔、衛生之維護及公共設施之養護,使管理能發揮其應有之功能。
第5篇 大廈物業管理處工作計劃
zz大廈管理處工作計劃
一、按程序做好交接工作
業主資料移交
各類圖紙資料的移交
設施、設備的移交
財務清算與移交
二、制定工作標準和規范
1、員工崗位職責
2、工作流程與操作規范
管理期處工作計劃
管理期主要規劃項目備注
接管階段a、業主詳細資料移交 b、各類圖紙資料的移交 c、設施、設備的移交 d、財務清算與移交
第一年全面導入iso9000質量保證體系,修訂和完善符合[zz大廈]特點的各項管理規章制度及操作規范。 開展宣傳教育活動,加強精神文明建設,普及物業管理相關政策法規。 全面導入ci識別系統。 建立電腦網絡系統,實現辦公自動化。 員工系統培訓開展。 開展多種經營業務,有償、無償服務。 按照年度社區活動計劃,開展適合[zz大廈]特點的業主活動。 管理水平達到市優標準,在達到評比資格的前提下,申報“杭州市物業管理優秀小區”。 開展多渠道與業主的溝通,了解需求,調整工作,在能力具備情況下滿足業主需求。
第二年根據前年開支預算,合理調整財政收支,開展各項增收節支工作。 開展各項便民服務活動。 爭創“杭州市物業管理優秀小區”,并獲得稱號。 管理水平達到“全國城市物業管理優秀示范居住區”的標準,并在達到評比資格的前提下,申報。 中修計劃制定。 個性化服務的提供和推廣。
第6篇 熙正大廈物業管理創優工作組織實施
正熙大廈物業管理創優工作組織與實施
一、指導思想
通過開展創建工作,進一步提高管理水平,提升服務質量,營造舒適的生活、工作環境,確保物業保值增值。
二、確立創優目標
20**年5月,公司確立了20**年下半年創建'成都市物業管理優秀大廈'及2008年上半年創建'四川省物業管理優秀大廈'的目標。
三、與工作聯系小組達成共識,確定'創優'規劃
20**年5月10日成都萬邦物業管理有限公司在月度工作例會中與各項目一起討論協商,達成共識,一致同意正熙大廈申報'成都市物業管理優秀大廈',并共同確定了創優規劃。
四、成立'創優'領導小組
20**年5月12日,公司明確創優工作以后,即由項目總經理掛帥成立了'正熙大廈創優工作領導小組'。
五、進行'創優'宣傳和動員
1、宣傳:'創優'工作需要全體業戶的理解、支持、響應和主動參與。為此項目在20**年5月利用大堂ppt文件、上門走訪等多種方式,向全體業戶宣傳今年'創優'目的、意義以及對業戶自身的重要性。
2、動員:'創優'工作需要全體員工的積極響應和主動參與。20**年5月12日項目召開'創優'工作動員大會,大會由'創優'工作領導小組組長zz主持。主要布置各部門在'創優'工作中的具體任務。使每位員工了解'創優'工作的目的、意義,能以飽滿的熱情投身到'創優'工作中。六、部門互檢、項目內部自檢、反復整改
1、部門互檢
時間:20**年6月20日;
目的:各部門從方便的角度出發,找出其他部門服務和管理工作中的不足;依據:《成都市物業管理優秀大廈標準及評分細則》;
互檢人員:各部門負責人
結果:找出其他部門'創優'的差距,報'創優領導小組'并限期整改。
2、項目內部自檢
時間:20**年6月28日、20**年6月29日;
目的:全面、系統性地找出不足;
依據:《成都市物業管理優秀大廈標準及評分細則》、《物業管理條例》以及其他行業法規等;
自檢人員:創優工作小組;
結果:找出'創優'的差距,保持已達標合格的項目,對不達標項目全面整改。
6月28日項目內部自檢
3、整改:
20**年7月----20**年8月上旬,根據部門互檢、項目自檢的結果,進行整改。
目的:
(1)硬件方面:按《成都市物業管理優秀大廈標準》要求,對大廈所配備的設施設備存在的問題進行整改,以至最終達標:
(2)資料方面:按《成都市物業管理優秀大廈標準》要求,對相關資料進行收集、完善、歸檔。
