第1篇 物業管理公司行政部工作職責12
物業管理公司行政部工作職責(十二)
一、在總經理直接領導下,負責公司日常行政管理工作,編制工作計劃報告,協助總經理貫徹公司董事會的管理意圖,檢查、督促計劃、任務的實施情況。
二、組織公司(項目)規章制度的制定與修改,負責對外來文函的接收、登記和處理,并跟蹤其實施情況,及時向總經理室反饋信息。
三、負責管理、歸檔公司內部資料、公文,對部門(項目)分管資料管理情況進行檢查。
四、負責公司人力資源規劃,儲備和人員招聘、錄用的控制,建立健全相應崗位責任制、工作制度。
五、負責指導、監督部門(項目)依據考核制度,實施月、季、年度工作績效的評估考核。
六、制訂公司培訓計劃,組織實施新員工培訓,提高員工培訓效果。
七、負責公司的物資采購、倉庫管理及服裝管理,配合財務部做好公司的財產管理工作。
八、負責公司后勤保障工作。
九、負責公司各類資質證明的辦理、變更及年檢工作,負責公司來訪人員接待。
十、負責公司對外宣傳活動的落實。
十一、配合公司及相關職能部門收集、匯總、分析市場業務的信息,努力拓展公司業務。
十二、收集客戶信息,為公司決策提供參考依據。
十三、指導、配合部門(項目)調查、分析、處理各類投訴意見,及時回訪客戶/業主。
十四、公司的車輛管理。
第2篇 房地產公司前期物業管理控制工作程序
房地產公司質量手冊:前期物業管理控制程序
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2接管驗收
4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。
4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。
4.4聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。
4.5.2做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂“裝修管理規定”,做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3工程質量保修執行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1qr23-01物業管理接管驗收登記表
5.2qr23-02入伙通知書
5.3qr23-03入伙手續書
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》
第3篇 物業項目安全管理工作監控辦法
1.0目的
加強對安全工作的監控,確保安全工作質量。
2.0范圍
適用于**酒店物業各項目。
3.0職責
3.1禮賓部負責定期或不定期對安全管理過程進行檢查和監督。
3.2項目經理負責安全管理工作的全面監督、檢查和指導。
3.3禮賓主管負責客轄區域內安全管理工作的業務指導與監督。
3.4禮賓領班負責本班日常業務操作的執行和落實。
4.0方法和過程控制
4.1公司禮賓部監控要求
4.1.1負責組織實施法定節假日(元旦節、五一節、國慶節、春節)敏感日的治安、安全、消防檢查工作。
4.1.2不定期抽查各部門安全管理工作情況,分析治安、消防管理隱患,及時提出整改意見。
4.1.3每季度根據檢查情況編寫安全工作分析報告。
4.2項目經理監控要求
4.2.1每月對本部門的安全、消防管理工作進行一次全面檢查,并予以記錄,就有關問題提出指導意見。
4.2.2監督禮賓主管、領班的工作狀況,及時調整安全工作業務架構,不斷完善監督機制。
4.2.3通過與顧客、業主的溝通、回訪,及時了解、掌握禮賓員的職業道德、溝通能力及服務水平,并給予有效的培訓和指導。
4.2.4及時檢查核實所安排工作的落實情況,跟進重大事項的處理結果。
4.2.5每季度組織對安全巡查工作進行評估,確保無治安盲點或隱患。
4.2.6掌握禮賓員的培訓情況,關心禮賓員的業余文化生活,及時調解內部矛盾,確保建立一支精誠團結的安全隊伍。
4.3禮賓主管監控要求
4.3.1檢查本部門對安全管理制度的落實情況、工作規程執行情況,發現問題及時處理。
4.3.2每周對禮賓員質量記錄進行一次全面檢查,并予以記錄。
4.3.3每周對本部門的安全、消防管理情況全面巡查至少兩次,并將有關情況予以記錄。
4.3.4每半月召開一次安全業務會議,總結上半月、安排下半月工作,分析安全狀況,提出整改意見。
4.3.5每半月至少進行一次夜間查崗,對夜間禮賓員工作狀態、質量記錄、裝備使用情況進行抽查,并予以記錄。
4.3.6每季度組織一次緊急集合,以保證禮賓員的戰斗力和應變能力。緊急集合人員為不當班禮賓員,須準確記錄各人員在接到緊急集合命令后趕至指定地點的時間及裝備情況,并在《緊急集合情況記錄表》中予以記錄。
4.3.7每季度對巡邏路線、巡邏時間進行一次評估,并將修訂的巡邏路線圖報部門經理審核。
4.3.8根據轄區治安防范的要求和特點,有針對性地擬定突發事件應急預案并組織禮賓員進行突發事件演練。
4.4禮賓領班監控要求
4.4.1嚴格執行'班前點名,班后點評'的交接班制度,對本班的工作狀況進行評價,并提出改進要求。
4.4.2檢查本班班前執勤設施、設備的完好情況,確保當班人員的正常使用。
4.4.3當班期間對安全各崗位的質量記錄必須進行一次全面檢查,及時糾正不合格現象。
4.4.4監督各崗位對外來人員、物資放行、施工、裝修現場、車輛出入的管理力度、方式、方法,確保按規范運作,協助處理疑難問題或突發事件。
4.4.5全面監控禮賓員的夜間工作情況,如有異常,及時處理或報告。
4.4.6監督當班期間班員的考勤、紀律和工作狀態,并予以記錄。
4.4.7監督所有員工在轄區內的外在形象,及時糾正違章行為。
4.4.8規范禮賓員在參與集體、公眾活動中的形象。
4.4.9嚴格執行內務管理規定,督促不合格者限期改正,并予以記錄。
4.4.10嚴格執行月考核制度,公平公正地評價所屬員工。
4.5.11每月全面檢查、收集各崗位的質量記錄交主管審核存檔。
4.6夜間工作監控要求
4.6.1夜間查崗是安全管理的一項主要內容,目的在于檢查各項目禮賓員夜間工作狀況,督促提高安全防范意識,保證安全管理工作質量。
4.6.2夜間查崗按照計劃制定和人員配置情況分為'a級檢查'、'b級檢查'和'c級檢查'三種,a、b級檢查事先必須制定年度檢查計劃,為保證查崗情況的真實性,須對制定的檢查計劃設立相應的保密范圍。
4.6.2.1'a級檢查'是全公司范圍的檢查,計劃時間的安排由品質督導部于每年1月10日前制定完成,報管理者代表審批,由品質督導部人員及其它部門主管以上人員擔任查崗人員,計劃保密范圍至總經理、管理者代表及品質督導部,由品質督導部于計劃實施前24小時內將抽查部門通知查崗人員。'a級檢查'須保證每月至
第4篇 m物業項目安全工作目標管理考核辦法
為加強所屬各管理處安全工作的考核評比工作,確保各管理處安全工作目標的順利實現,根據市政府、市公安局有關規定,制定本辦法。
一、基本原則:
1.堅持'安全工作一票否決'的原則,安全工作目標管理考核辦法是所屬各管理處年度管理工作考評中有關安全工作的規范要點,是對安全獎懲制度的細化,是安全檢查工作的標準;對未完成安全工作指標及發生一般事故案件的管理處按安全獎懲制度處理。
2.堅持'誰主管、誰負責'的原則及與公司簽定安全責任書的管理處、個人均應遵守本考核辦法。
3.堅持全面考核、綜合評定原則,考核工作以安全工作目標為基礎,實行百分達標考核評比。
二、考核辦法:
1.安全管理委員會負責具體考評工作。
2.考核以《安全檢查內容及標準》結果為依據,以歷次檢查得分為基數采取年終綜合評定的辦法。
3.安全檢查辦法按《安全檢查制度》執行。
4.考評工作分月檢查、半年考評、年終評比。
5.考試評分辦法:
(1)評分標準分值為:優、良、差。
優:各項安全工作內容95%以上達標為先進。
良:各項安全工作內容85%以上達標為合格。
差:各項安全工作內容85%以下為不合格。
(2)評分依據:
《安全檢查內容及標準》。
安全秩序部月檢查記錄。
公司級安全檢查記錄.
6.考評組組長:z
副組長:z
孝評組成員:公司所屬各管理處負責人
7.本辦法解釋權為公司安全管理委員會
三、考評獎罰辦法:
1.獎勵:
(1)經考核評比:歷次檢查成績為良以上者為達標管理處,獎勵管理處正職100元,副職70元,主管50元,領班30元,員工20元獎勵。
(2)對安全工作有特殊貢獻的部門、班組、個人(事跡參照安全獎懲制度相關條款)實行特殊獎勵(獎金待訂)。
2.扣罰:
(1)經考核評比:歷次檢查成績為差的管理處為不達標管理處,給予管理處正、副職相應處罰(參照安全獎懲制度相關條款)。
(2)未能實現安全工作目標的部門;發生一般事故案件為成績差,按《安全獎懲制度》相關條款對管理處正副職及當事人進行相應處理。
第5篇 物業園區日常工作單管理程序標準
物業園區日常工作單管理程序及標準
程序標準
1、接到客戶要求
接到住戶(租戶、業主、保姆、司機或其他相關人員)的維修、清潔、綠化等要求時均需問明問題發生的情況及故障的位置,并預約時間。
2、填寫工作單
按照住戶(租戶、業主、保姆、司機或其他相關人員)的要求填寫工作單,派發至相關部門。工作單書寫要求字跡工整,語言簡潔,敘事準確。
3、工作跟進
如開列的工作無法進行或需要中止時得到工
4、工作回訪
裝修改造,更換設備等重要維修工作應在工作完成后三日內進行回訪,回訪內容包括服務態度及工作完成情況。如有問題立即通知工程返修,并將回訪情況在工作單上標注返工程部。
第6篇 各項物業管理專業工作方案
物業管理各項專業管理工作方案
一、公共設施設備管理
1.管理目標
保證設備運行正常,無重大管理責任事故。
2.管理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程,設備管理和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統配置人員24小時值班。
(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統工作正常。
(6)消防系統設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現象,按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,大廈范圍內的道路暢通,路面平坦。
二、安全管理
1.管理目標
(1)確保大廈內無因管理責任引發的重大火災。
(2)維護好大廈內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況,采取防范措施。
2.建立交互式聯動治安網絡
(1)在大廈設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處安全管理指導員,定期與管理處安全管理員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3.緊急情況下的應急處理措施
(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時,管理處迅速調集巡邏安全管理員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發生案件時,立即報警并維護現場,協助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
三、裝修管理
1.日常裝修管理
(1)管理處安排人員辦理裝修隊伍的培訓、驗資、登記、審批和發放各類證件。
(2)跟蹤施工情況,管理處主任每日巡視,了解各施工點施工情況,安全管理主管每日三次不定時巡視,了解施工情況及糾察施工隊運行情況。
(3)安全管理員24小時值班,控制人員進出并做好相應記錄。
(4)裝修垃圾清運。采取定時上門收集和業戶申請相結合的方法,袋裝清運,日清日運,不堆積、不滯留,不污染小區內外環境。
2.裝修安全管理
(1)安全管理組負責裝修日常安全工作。
(2)與業戶和施工隊負責人簽訂安全責任書。
(3)裝修材料按指定時間進入,安全管理員進行認真查驗,發現有毒、易燃、未作處理的材料嚴禁入內。
(4)需要進行燒焊等動火作業,應向管理處提出申請,經批準后在管理人員監護下,方可作業。
(5)安全管理員巡查時,對裝修點的材料、裝修方式進行認真檢查,發現不安全隱患,及時處理報告。
(6)發生緊急事故時,按緊急處理措施程序進行。
四、消防管理
1.消防組織機構的建立
(1)管理處負責建立消防安全小組。
(2)管理處主任為消防安全負責人。
(3)管理處其他人員為義務消防員。
(4)安全管理主管為專職安全監督員。
(5)日常巡視安全管理員為兼職消防巡視員。
(6)管理處負責制定組織機構圖及人員職責。
2.建立各項消防制度
(1)消防檢查制度。
(2)專職安全員每日檢查小區內的消防安全情況,包括消防設備、動火作業監督、安全用水、用電情況等,檢查結果記錄在《安全檢查記錄》中,該記錄每周由管理處主任審核。
(3)兼職巡視員負責每樓、每層消防安全情況巡視,每兩小時巡視一遍,并填寫《消防安全檢查登記表》。
(4)在安全檢查中發現消防隱患,應及時采取整改措施,做到隱患不過夜。
(5)發現業戶因裝修造成的消防隱患,應向業戶發放《整改通知》,限期整改,并跟蹤驗證。
(6)管理處制定《動火審批制度》,內容包括動火申請和審批程序及違章處理方法。
3.防火措施
(1)貫徹“預防為主,防消結合”的方針,業戶要樹立防火意識,管理處每周確定一名主管以上的管理人員為防火值班員,全面負責小區的消防工作。
(2)嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路,電器線路需維修時請及時找管理處安排施工。
(3)嚴禁在小區內燒廢紙、雜物,亂丟煙頭或燃放煙花爆竹等。
(4)不準改變、拆除、封堵消防設施和通道。
(5)不準在樓道、過道設立倉庫,堆放雜物,阻礙通道。
(6)嚴格裝修審批手續,動火審批手續,保證每樓、每層有必要的消防設施。
(7)公共場所嚴禁使用可燃性裝修材料,室內使用可燃性材料要嚴格控制,并加以處理。
(8)配備火警時刻的必須器材,如:應急照明燈等。
4.消防知識培訓
(1)對業戶的消防要求(包括安全用水、用電),通過《業戶須知》、《管理公約》傳達到各業戶,并向業戶發放有關消防學習資料,用宣傳欄等消防宣傳途徑對業戶進行消防宣傳教育。
(2)管理處內部每月的第一個星期一上午為各組安全消防學習時間,學習教材是安全消防管理條例,內部的消防管理制度,設備設施的操作方法等,學習情況須詳細記錄。
(3)管理處主任每月檢查一次安全活動記錄并簽字認可。
(4)在安全消防活動日查出的安全、消防隱患,由各組自行在活動記錄中登記并整改。
(5)專、兼職消防員在上崗前必須接受消防常識和消防技能培訓,考試合格后方可任職,其資格每年確認一次。
5.消防設備管理
(1)管理處負責建立消防檔案。
(2)管理處對各種消防設備和設施的標識進行設計,編制《消防設備標識登記》。消防設備標識由管理處主任指定人專實施,并在各項安全檢查中作為檢查內容。
(3)制定《設備管理制度》,對消防設備進行檢查和維護。
6.消防演習
(1)小區內每年至少組織一到兩次消防演習,具體辦法和內容參見由管理處每次制定的《消防演習方案》并報政府消防部門。
(2)消防演習后,管理處主任編制《消防演習報告》。對演習過程中發現的問題,及時調整、糾正并驗證其結果。
五、車輛管理
1.小區停車場實行日夜24小時值班制度,由小區安全管理員負責管理,車輛可以隨時進出、停放。
2.本小區停車場實行有償使用,車主須憑車輛進出小區的磁卡(月卡或一次性卡)進入停車場。
3.車輛進入:車輛進入停車場應一停二慢,必須服從管理員的指揮和安排,取得管理員同意后方可進入。
4.車輛停放:車輛停放時必須服從管理員指揮,注意前后左右車輛的安全,在規定位置上停放,并與周圍車輛保持適當距離,不得對其他車輛的進出和其他車位的使用造成阻礙,車主必須鎖好車門,調整好防盜系統至警備狀態,車內貴重物品須隨身帶走,車主停好車輛后須立即離開停車場,不得在他人車輛旁停留。管理員應指揮車輛停放,查看車輛有無上鎖,有無外部破損,應通知車主并登記,不服從指揮、亂停放車輛的按照交通亂停放車輛有關規定給予處罰。停車場車位分固定車位和非固定車位,車主按類使用車位。
5.駛離:車輛駛離停車場時應注意周圍車輛的安全,緩慢駛離,并在出口處向管理員交回停車牌,管理員核對牌號相符,收回停車牌、收取停車費后方可駛離。
6.管理員值班期間應認真負責,熱情服務,不得會客、喝酒、睡覺,不得離開,不得讓親朋好友和其他無關人員進入停車場,嚴格核對駛離車輛的牌號,對車主的合理要求應給予滿足。管理員交接班時應辦理交接手續,核實停車場車輛內登記記錄相符,并列簽字交接。
7.停車場內不得試剎車、練習車、修理車輛,禁止裝載有毒、易燃、易爆物品和其他危險品的車輛停放。
六、清潔管理
1.人員配置及分工詳見崗位架構圖(略)。
2.工作流程及質量管理標準。
第7篇 z物業巡邏管理員工作職責
物業巡邏管理員工作職責
1. 保持高度警惕性,預防突發性,危害性事故及責任事故的發生,確保苑區的全面安全。
2. 按管理部布置的規定路線方式和時間進行巡邏。
3. 熟悉苑區的設施設備安置情況,負責檢查所經路線的消防設施及苑區設施非正常情況,詳細情況記錄在專用巡邏記錄簿上。
4. 對苑區公共區域:如水、電表房,會所等進行檢查,確保并無賊人匿藏,對進入苑區可疑人員布控,并及時報告高級管理員和管理處。
5. 巡邏時應注意隨時將消防防火門開關,對故障或損壞情況報告高級管理員。
6. 確保苑區內所有門、閘或特定地點按指示的程序鎖妥。
7. 確認所有鎖,掛鎖及鎖具安全完整無缺。
8. 在特定時間內發現單元內,閘無鎖好,應立即通知有關公司或住戶以確定是人為疏忽或遭人盜竊。
9. 巡視大廈各主要防線,包括外圍、天臺、花園、平臺及低層客戶等是否安全幾關閉妥當,以防賊人非法進入或有鄰近苑區攀爬入內。
10. 留意通道之燈光是否之夠或需要調換,更換修理。
11. 如發現任何在苑區內留連或舉動可疑的人,應立即加以盤問,并立即匯報高級管理員及管理處。
12.認真接待客戶投訴,并立即把處理結果上報高級管理員和管理處。
13.積極認真地幫助住戶解決各種困難,并向高級管理員報告。
第8篇 物業項目服務管理部工作職能
物業項目服務管理部職能:
1、對項目總經理負責;
2、負責該項目的管理和服務的策劃、實施及各項維保修工作;
3、負責該項目的經營業務的策劃、實施工作。
4、負責樓宇相關費用的收取,并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,并及時按規定時間和渠道加以傳遞。
第9篇 xs物業項目設備管理工作程序
物業項目設備管理工作程序
【供配電設備】
電工
a.每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)'運行'與'備用'每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;
c.按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內;
e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備部經理,記錄《設備故障記錄表》,并及時排除異常和故障。
【電梯設備】
分承包方電梯維保人員
a.每周按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《電梯設備維修保養規程》的內容要求進行定期保養,同時負責清潔電梯機房環境,并將結果記錄表內;
b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.設備發生異常和故障及時報告設備經理,記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。
設備經理
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備經理,督促維修保養;
b.負責電源部分的維修保養及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備,記錄《設備定期啟動表》。
【給排水設備】
管道工
a.每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵'運行'與'備用'每二周交替更換一次;
c.按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內;
e.給排水設備發生異常和故障及時報告給設備部經理,記錄《設備故障記錄表》,并及時排除異常和故障。
【消防系統】
日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備經理,記錄《設備故障記錄表》,并及時排除異常和故障;
b.安全接待人員負責消防設施的日常巡視,每月對各層面消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。
定期檢查
a.由弱電維修操作工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由弱電維修操作工組織,并由安保主管、安全接待人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。
維修保養
a.弱電操作維修工負責消防設施的維修保養工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內。
【弱電設備】
分承包方維保人員
a.按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
b.弱電設備、設施維修工作記錄《設備、設施維修記錄表》;
c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備部經理,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
弱電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛星天線,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
b.信號接收機房每周打掃一次,信號接收設備每月清潔一次;
c.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備經理,督促維修保養。
第10篇 物業機電管理員工作細則
(三)上班時間:24小時輪班制1.每天檢查消防電腦系統,查看閉路及更換錄像帶。
2. 每天巡視電房、發電機房、供水表、汞房、電梯房、風機。
3. 每天視天黑情況開啟小區街燈。
4. 接管理處的有關片區水電經停信息后,應立即做好準備做好準備工作。
在停電時,應確保人在崗位,隨時進行發電。
5.保持各機房室內衛生,確保無灰塵、無雜物,消防用品齊全、完好,燃料備用易耗件齊備。
6. 待工時在管理處看閉路電視,業主或管理處要求上門維修,除緊急情況外(如停電、水管破裂、電梯不正常運作等)應及時處理。
7. 負責宿舍、食堂日常維修工作。
8. 完整記錄設施、設備檢查情況及維修保養情況,按時進行維修保養。
9.務必隨身攜帶通信工具,管理處可隨時聯系。
10.使用'業主維修單',維修后由業主簽名確認,每星期日集中上交管理處。
11.發生停水、停電、火警或其它事故時,應立即到位并迅速查明原因,采取應急措施。
12.及時完成維修問題,不得無故拖延,工作完成后及時返回管理處,不得無故逗留。
13.自己解決不了的問題應及時匯報管理處處理。
14.每次工作應在'設備管理員工作登記本'上寫明去向,外出時間,工作完畢后,回來填妥其它事項。
15.頂班時應按所頂崗位的工作細則進行,否則將按規定給予處罰。
16.做好交接班工作,確保工作順利進行。
17.每星期一抽檢二次供水水池水質。
18.每星期五試運行發電機一次,同時檢查潤滑程度,柴油、水箱水是否足夠。
19.每星期日配合保潔組清洗污水汞。
20.每周檢查消防設施1次,保證消防滅火器材完好。
21.每月配合收費員做好抄水、電、氣表工作。
22.每月
15、30日陪同管理處負責人或助理巡視各機房一次。
23.每季試運行消防泵一次。
24.每月組織保潔員清洗畜水池一次。
25.完成領導交辦的其它事務。
第11篇 z苑小區前期物業管理運作工作
某苑小區前期物業管理與運作工作
管理處人員應在工程驗收后進行,也可以同時進行。但由于相關性的交接方不同,驗收的側重點及程度也不同,需要區別對待。工程驗收是施工單位向發展投資商移交物業,驗收的方式按國家標準進行。而物業接管驗收是發展投資商向物管方移交物業,驗收的方式是按業主、租戶進駐的使用要求進行檢查,主要是進行全面的外表及功能檢查。物業接管驗收分現場驗收,資料交接、其它交接等三個方面。
第一節現場驗收主要項目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸縮縫、墻身及地面有無滲水;地下室墻面有無滲水,地面有無空鼓及滲水,進出口坡道防滑等;前廣場及架空層綠化小品,地面有無空鼓及開裂等;消防門、通道、樓梯等。
二、裝飾工程:包括各地面、墻面、地腳線、護墻板、天花各種裝飾;門和門柜及附件;護欄及扶手;燈具及其它小電氣設施;墻面(包括各涂料、裝飾及玻幕);
公共區域設施設備的外裝飾;各種標識及區域圖示;公共洗手間、會議室、垃圾中轉站、各設備管理用房、信報箱等;
三、供配電系統:包括正常供配設備;應急供配電設備;油箱及油庫、各配電房設備;各強電檢查井內管線及電箱;避雷裝置;公共照明、用電器具等;
四、給排水系統:各供水、消防水泵及電機等;各水箱;比例中項排水管網、接頭及閥門等;化糞池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管網、接頭、閥門等;人防工程及供水系統等。
五、弱電系統:消防報警系統(消防控制中心報警聯動、自動溫煙感、警鈴及手動按鈕、防火卷簾門、廣播等);樓宇自動化(模塊控制的空調、采暖、電力、保安等);弱電檢查井內管線、接線箱等。
第二節資料交接
一、產權資料:項目批準文件、用地批準文件、建筑執照、丈量報告等;
二、技術資料:竣工圖(包括總平面、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線等)、各類公共設備使用說明書及調試報告、地質勘察報告、工程合同及開、竣工報告、工程預決算分項清單、圖紙會審記錄、工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄)、隱蔽工程驗收記錄、沉降觀察記錄及沉降觀察點布置圖、竣工驗收證明書、鋼材及水泥等主要材料的質量保證書、構配件的鑒定合格證書、設備(水、電、發電、電梯)及衛生潔具的檢驗合格證書、砂漿及混凝土試塊試壓報告、供水、供暖管道的試壓報告、機電設備訂購合同、設備開箱技術資料、試驗記錄及系統調試記錄等。
三、驗收資料:工程竣工驗收證書、消防工程驗收合格證、綜合驗收合格證書、用電許可證、供用電協議書、用水審批表及供水合同書、電話、網絡保養及協議等。
第三節其它交接
一、設施設備的備品備件,施工剩余材料備品等;
二、具有保修期的設施設備施工或購買合同(保修協議書)等。
三、公共區域各通道門、設備及管理用房、洗手間、會議室、檢查管井、信報箱鑰匙等。
接管驗收注意事項:
(1)在接管驗收前,管理處應該主動與管理方協商有關驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量明確驗收標準、明確交接雙方的責、權、利。
(2)接管驗收不但要檢查物業的質量而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化小品等類型、數量及其它要求的參數。驗收報告須經交接雙方簽字后才能生效。
(3)針對初驗發現的情況,必須整改的,書面報請施工管理方督促施工單位返修,一時無法返修的項目要確定今后維修的期限并請用戶認可,屬于無法返修的項目報告'**苑 '開發商記錄備案;屬于暫無須返修的問題,列出清單報請'**苑 '開發商備案。
四、設施設備試運行:
為保證業主進駐后設備即能正常運行,在設施設備驗收完成后進行一個設備試運行階段,在這個期間,管理處工作重點逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移,由管理處工程技術人員開始直接操作設備,但設備安裝調試單位應該派人配合并給予相關操作人員一定的培訓。
五、清潔開荒:
在業主、租戶進駐前,管理方將負責進行初次全面清潔工作,在清潔開荒中,管理處要注意對墻、石材地墻面、瓷磚地墻面、不銹鋼飾面的清潔液,防止腐蝕以上材料避免業主、租戶損失及后續物業管理的困難。
六、公眾文件的確立:
為保證'**苑'業主全面進駐后得到良好的服務,管理處應該主動將注意事項、管理處聯系電話、值班電話及管理承諾、《業主、租戶手冊》、《業主、租戶管理公約》等一系列公眾文件呈交'**苑'發展商審閱,在修改后整理成冊,公布于業主、租戶。
七、做好業主全面進駐的準備:
在全面進駐之前,我公司將主動與發展商聯系,確定包括入遷的單位及辦公場所、日期及時間、物資數量、停車地點、搬遷時間、搬遷路線等,并共同制定搬遷計劃及注意事項。管理處應該全力以赴地配合確認公共區域、照明、洗手間、停車場標識等正常。在適用過程中,管理處應再次確認安排事項,派有關人員在現場迎接、指引路線,同時監督搬運工作遵守有關規定,保持良好秩序,減少對其它單位的影響。在遷入完成應立即在征詢意見后跟進改善服務。
根據'**苑'的具體情況來看,目前還沒有業主、租戶入場,物業管理公司將提前進入管理,配合施工和出售和招租工作。若'**苑'發展商選中與我司合作進行管理,我司將與發展商共同商議入場前的費用問題,若前期進入管理,對于人員配備,我公司會按發展商提出來的要求隨時增加人員和設備,滿足廣大業主的需求,提高服務檔次,真正做到令業主、租戶、發展商領導滿意。
第12篇 住宅物業入伙管理控制工作程序
物業程序文件
--住宅物業入伙管理控制程序
1.0目的
2.0適用范圍
適用于物業服務中心所轄住宅類物業的入伙管理。
3.0職責
3.1
3.2
4.0工作程序
4.1
4.2入伙管理控制程序
4.2入伙辦理程序
4.2.1新業主入伙手續的辦理:可參照《業主收樓流程圖》執行,包含的幾個步驟4.2.1.1-4.2.1.4,根據實際情況需求,由物業服務中心總監/經理做出適當步驟調整,內容不變。
4.2.1.1核對業主身份、資料
a、客服部前臺接待人員核收由發展商蓋章、簽名的《交樓通知書》或《提前交樓通知書》;
b、核對業主身份證及復印件,確定業主身份,若屬委托代辦收樓手續的須核實業主委托證明、委托人身份證明及受委托人身份證明并將復印件保留存檔;
c、核對業主與發展商簽訂的《商品房買賣合同》復印件、《物業維修基金》回執原件,及發展商出具的《繳款通知書》等辦理相關手續。
4.2.1.2入伙費用繳交
a、接待人員指引業主到收費處繳交收樓的一切費用,財務人員按收費項目及標準,詳見相關項目《業主收樓費用一覽表》,收取并開具收費票據交給業主,并在《收樓手續單》相關欄簽名;
b、業主交齊一切費用后,財務部工作人員協助/引導業主簽署《委托銀行繳費協議書》,并將代開設的銀行繳費存折發放給業主;
4.2.1.3文件簽署、物品發放
a、簽約人員引導業主與交樓人員簽署相關文件,填寫《收樓手續單》《住戶資料登記表》《前期物業服務合同》《業主規約》《消防安全承諾書》《業主收樓物品/資料簽收單》,并發放《前期物業服務合同》《業主規約》《前期物業服務合同》《房屋質量保證書》《房屋質量說明書》《消防安全承諾書》及單元鑰匙、禮品;
b、引導業主填寫《證件辦理申請表》辦理相關證件。
4.2.1.4現場驗樓
a、通知現場驗樓人員帶領業主到現場進行單元驗收,驗收項目包括:天花、地面、電氣系統、智能化系統、給水系統、排水系統、門、窗、五金配件、電器、花園護欄、綠化等項目,并抄該單元的水、電讀數,雙方確認后簽署《樓宇情況驗收檢查表》;
b、如需留匙,現場驗樓人員指引業主到鑰匙發放處辦理手續,并簽署《鑰匙托管聲明》。
4.2.1.5遺留工程跟進處理:按《遺留工程處理流程圖》執行。
4.2.1.6業主檔案整理、歸檔:按《業主檔案管理控制程序》執行。
4.2.1.7裝修辦理:按《裝修管理控制程序》執行。
4.2.2二手業主入伙手續的辦理:可參照《二手業主收樓流程圖》執行
4.2.2.1核對業主身份、資料
a、客服部前臺接待人員核收二手業主入伙所需資料:二手業主與原業主簽訂的《商品房買賣合同》或房產證、有效身份證原件、指定銀行存折;
b、客服助理對二手業主的以上文件進行查驗、復印,將上述原件退還二手業主,并將復印件留底建檔;
4.2.2.2費用結算
a、客戶助理通知工程組工作人員確認舊業主的水、電表計數;
b、由財務人員核算原業主所欠的應繳費用,并與原業主結清之前所欠一切費用;
c、客戶助理告知二手業主小區的各項收費標準、收費時間及托收方法。
4.2.2.3文件簽署:指引業主簽署《業主規約》《住戶資料登記表》《前期物業服務合同》(如有需要)《委托收款協議》《前期物業服務合同》等,并要求業主在《業主收樓物品/資料簽收單》簽字。
4.2.2.4文件發放:向二手業主發放《業主規約》《服務手冊》《前期物業服務合同》等資料。
4.2.2.5證件辦理
a、回收原業主之前在客服組前臺所辦理的各類證件;
b、引導二手業主填寫《證件辦理申請表》,并辦理相關證件,做好相關解答。
4.2.2.6業主檔案資料更新
a、手續辦理完畢后,立即通知禮賓部做好相應工作;
b、將二手業主資料歸入業主檔案中,原業主資料保存;
c、業主檔案整理、歸檔,按《業主檔案管理控制程序》執行。
4.2.2.7裝修辦理:按《裝修管理控制程序》執行。
4.3收樓工作總結:每次集中收樓后,由客服部提交書面《收樓工作總結/報告》,并對收樓過程中存在的問題提出糾正/預防措施。
5.0支持性文件
5.1《業主規約》
5.2《服務手冊》
5.3《前期物業服務合同》
5.4《商品房買賣合同》
5.5《房屋質量保證書》
5.6《房屋質量說明書》
5.7《物業接管驗收控制程序》
5.8《業主收樓流程圖》
5.9《二手業主收樓流程圖》
5.10《裝修管理控制程序》
5.11《裝修辦理流程圖》
5.12《遺留工程處理流程圖》
5.13《業主檔案管理控制程序》
5.14《業主收樓費用一覽表》
5.15《業主收樓資料一覽表》
6.0質量記錄
6.1《委托銀行繳費協議書》由銀行提供
6.2《委托收款協議》由銀行提供
6.3《交樓通知書》或《提前交樓通知書》營銷中心提供
6.4《維修基金交付證明》由業主自行辦理
6.5《收樓手續單》售后服務中心提供
6.6《繳款通知書》售后服務中心提供
6.7《業主收樓指引》
6.8《住戶資料登記表》
6.9《消防安全承諾書》
6.10《業主收樓物品/資料簽收單》
6.11《樓宇情況驗收檢查表》
6.12《鑰匙托管聲明》
6.13《證件辦理申請表》
6.14《收樓工作總結/報告》無固定格定
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