第1篇 物業管理方案制定工作程序
物業管理方案制定程序
1.目的
根據業主或發展商(以下稱委托方)的要求,對新承接的物業管理項目制定物業管理方案,確保承接后管理工作能順利開展。
2.適用范圍
適用于公司新承接物業管理項目。
3.引用文件
3.1質量手冊第4.2章
3.2so9002標準第4.2章
4.職責
4.1籌備小組負責管理方案制訂的統籌工作。
4.2各部門負責有關日常業務及流程的制定。
4.3總經理或副總經理負責管理方案的審批、簽署工作。
4.4籌備小組負責與法律顧問聯系審查管理方案及其附件。
5.工作程序
5.1物業管理方案的內容:
5.1.1物業概述;
5.1.2物業管理質量目標;
5.1.3物業管理的組織機構及職責;
5.1.4物業管理日常業務及流程;
5.1.5物業管理質量評價和改進。
5.2計劃與聯系工作
5.2.1籌備小組制定管理方案編制工作的總體計劃,明確各部門的職責和要求。
5.2.2籌備小組向委托方取得物業項目的有關資料,并進行整理。
5.2.3籌備小組根據總體計劃的要求及各部門的分工將編寫的有關資料分發到相應的各部門。
5.3管理方案草案的編制
5.3.1各部門根據總體計劃的要求進行編寫工作,由部門經理審核后交籌備小組匯總。
5.3.2籌備小組將各部門編制的內容匯總成物業管理方案草案,報總經理或副總經理批準。
5.3.3籌備小組將由總經理或副總經理批準的管理方案草案交法律顧問進行法律咨詢。
5.3.4籌備小組根據法律顧問的意見進行修改,經總經理審批后制定成管理方案草案正式文本。
5.4管理方案的磋商
5.4.1管理方案草案由總經理或副總經理、籌備小組與委托方進行磋商。
5.4.2管理方案草案的磋商應形成備忘錄,記錄磋商情況和修改的意見。
5.4.3根據修改意見,由總經理或副總經理組織公司有關部門和人員進行討論修改。
5.5管理方案的制定
5.5.1經公司及委托方雙方同意的物業管理方案作為正式文本,由總經理或副總經理批準。
5.5.2物業管理方案正式文本、草案及物業管理項目的有關資料和磋商紀要由物管部保管。
5.6管理方案的修改
5.6.1管理方案批準后,委托方或公司都可以提出修改意見,經總經理或副總經理批準后進行修改,修改工作按5.3和5.4規定執行。
5.6.2管理方案的修改文本需經委托方及公司同意并由總經理或副總經理批準。
6.支持文件與記錄
第2篇 爭創中山市物業管理示范住宅小區實施方案
爭創“中山市物業管理示范住宅小區”實施方案
為了規范小區內部管理,給廣大業主提供一個“整潔、文明、安全、舒適”的居住環境,全力將**推上中山市物業管理優秀住宅小區行列,樹立小區良好形象,促進小區物業保值升值,現擬定以下爭創“示范”實施方案。
開展實施工作分以下4個階段
申報準備階段→宣傳階段→工作落實階段→迎檢階段(結束)。
一、申報準備階段
1、根據上級主管部門要求,準備好各種送審材料,包括:小區建設工程規劃許可證及規劃驗收文件;建設主管部門或質量部門出具的工程驗收文件;上一年度物業公司財務報表;物業公司營業執照和業主委員會成立證明文件;經規劃部門批準的項目總平面圖;小區外觀形象的照片若干張。
2、填寫《管理單位自評概述》,并將達標申報表上交中山市建設局和中山市房地產協會。以上工作要求在2006年8月5日前完成,由物業總部***總監負責,**配合。
3、成立**創建中山市物業管理示范住宅小區領導工作小組,具體成員為:
組長:***(物業總監)
副組長:***(管理處經理)
組員:***(管理處主任)、***(安全服務部主任)、***(總監助理);
4、領導小組下設5個專業小組
第一組:基礎管理組
組長:***組員:**、**、**;
第二組:清潔服務組
組長:** 組員:**、**;
第三組:綠化服務組
組長:**組員:**、**
第四組:設備維修服務組
組長:**組員:**、**
第五組:安全服務組
組長:**組員:**、**、**、**
組織的成立和組別的分工,于2006年8月18日前明確落實。
二、宣傳階段
1、明確創建工作目的,內部下發通知,全體總動員,統一思想認識,倡議廣大員工積極參與;
2、發動廣大業主積極配合,在各大堂張貼宣傳通知,在各明顯部位宣傳橫幅標語,營造活動氣氛;
以上工作要求在2006年8月20日前完成,由**負責,**、**、**配合。
三、工作落實階段
分三步走:抓基礎→抓落實→抓效果。
1、資料總目錄的匯總分類及相關物業軟件的完善工作,要求于2006年8月25日前完成,由**負責。
2、現場各種硬件的完善工作,包括:小區平面圖、路標導向、各車庫指示牌、各樓宇標識、各景點警示牌、各樓座標識、各垃圾桶果皮箱、垃圾中轉站、各市政公用設施等方面檢查和落實,要求于2006年8月25日前全面落實,該項工作由***負責,**、**、**配合。
3、各專業小組根據日常工作規范,包括:各崗位工作量化操作標準、各種工作記錄歸類、各種報修記錄、各種投訴處理記錄(回訪)、保安門崗記錄、巡邏簽到記錄等,于2006年8月26日全面完成,由各專業小組組長負責督導,各相應組員配合。
四、迎檢階段
1、2006年8月25日前,各專業小組完成第二次以上內部自評自驗和整改工作,確保創建達標;
2、2006年8月底―9月初(或9月底),按上級通知要求,完成上級領導及考評專家小組現場考評驗收。
以上方案,當否敬請上級領導審核指導。
中山市**物業管理服務有限公司
2006年8月5日
**業主委員會審批意見:
第3篇 住宅項目前期物業管理人員配備管理方案
一、管理、操作人員配備原則
1、堅持“先培訓,后上崗”,管理人員100%持證上崗
2、堅持文化素質與實際管理經驗相結合的原則
3、堅持公司內部調劑為主和面向社會招聘為輔的原則
4、堅持一技多能,一人多崗的原則
二、管理操作人員配備數量
三、人員配備比例
隨著管理方式,管理手段的現代化,物業管理隊伍的結構也發生重大變化。針對小區的特點,我們要求物業管理人員必須是一專多能,實行一崗多職,真正體現管理職能的“三合一”(行政、保安、日常服務)。在管理隊伍的建設上,我們將采用規范管理和人性化管理相結合的方式,運用激勵機制,充分調動全體員工的工作積極性,嚴格考核,確保管理目標的實現。
四、員工管理
1、員工錄用考核及獎懲、淘汰制度
(1)確定標準、嚴格招聘
我們公司在多年物業管理工作的實踐中形成了一套自己的用人標準,比較突出的做法是:重品德修養,熱愛物業管理服務行業,講奉獻、能吃苦;重工作能力,要求員工一專多能;重學歷水平,堅持在高學歷中選擇錄用管理人員。管理隊伍年齡要求因崗位而異,合理優化,既穩健經營,同時又充滿銳氣。
(2)績效報酬、規范管理
我公司人員的組織靠的是嚴格、可見的企業規范,在明確各級人員的崗位職
責和權利下,建立一套合理公正的獎勵制度,依據工作中的表現確立不同的報
酬工資福利系統,通過規范化的iso9002:2000質量保證體系進行運作。
(3)素質評價、績效考核
人員管理中的績效考核是充分發揮人員素質效能的內在保障。通過實踐我們總結出管理人員素質評價體系,對員工進行全面客觀的評鑒,各級人員均有詳細的績效考核指標,業績的好壞、質效的高低、綜合素質的優劣均可通過量化在分析圖上反映出來。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的良性作用,同時使員工有壓力感、責任感和緊迫感,并實行5%淘汰率。
(1)激勵驅動,(2)留住人才
實踐證明,企業想要保持長久的活力,就要有良好的激勵機制和文化機制,鼓勵員工奮發向上、努力工作;通過企業文化活動的形式,培養團隊精神,增強團隊意識和群體的凝聚力。
2、服務人員的素質要求(服務人員素質要求詳見下表)
***項目管理處服務人員的崗位職責及素質要求
分類崗位職責具備條件
管理處 主任全面負責小區物業管理工作。大專學歷,有5年物業管理經驗,協調管理能力強,有物業管理上崗證書,具開拓創新精神。
副主任協助主任負責全面工作,主任不在時履行主任職責。大專學歷,有5年物業管理經驗,協調管理能力強,有物業管理上崗證書,具開拓創新精神。
服務中心主管負責接待投訴、社區文化、財務收費。初級以上職稱,熟悉物業管理法規及運作環節,有較強的協調能力,具有物業管理上崗證書。
保安部 隊長負責小區的治安和車輛管理工作復、轉軍人,黨員,軍事素質優秀,熟悉治安防盜報警系統運用,具有保安人員上崗證。
保安隊員治安防范、消防、車輛管理、突發事件處理。退役軍人,35歲以下,體貌端正、反應敏捷,作風正派,掌握基本知識和基本維修技能。
綜合管理部 負責人負責房屋管理維修、工程維修、衛生保潔、綠化養護工作。初級以上職稱,熟悉房屋土建、水電的管理運作,具有物業管理上崗證書和專業技術證書。
綠化工綠化養護精通綠化養護技能,掌握園林綠化技藝。
清衛工衛生保潔吃苦耐勞、體貌端正。
維修工負責小區公共設施維護,維修工作及業主家的零星維修。技術精湛,吃苦耐勞。
清運工負責清運小區的生活垃圾及零星裝修垃圾。吃苦耐勞,身體健康,工作負責。
3、管理處年度員工培訓計劃表
表一:培訓月份培訓內容授課人培訓對象培訓地點
一《條例》問答總經理全體管理人員另定
二人事管理技巧副總經理全體管理人員另定
三公共關系學外聘全體管理人員另定
四常用設備自控原理及維護內部師資設備主管及設備責任人另定
五客戶處理內部師資全體管理人員另定
六經濟合同法外聘全體管理人員另定
七怎樣有效地激勵下屬內部師資全體管理人員另定
八物業管理相關法則外聘全體管理人員另定
九房地產基礎知識外聘全體管理人員另定
十供配電設備原理及維護內部師資設備主管及設備責任人另定
十一人際溝通技巧內部師資全體管理人員另定
十二物業管理電腦軟件及運用外聘全體管理人員另定
管理處年度員工培訓計劃表表二:
培訓月份培訓內容授課人培訓對象培訓地點
一員工守則強化培訓內部師資管理處全體員工另定
二工作技巧及服務內部師資管理處全體員工另定
三增強工作質量意識培訓內部師資管理處全體員工另定
四怎樣搞好班組團結內部師資班組長另定
五消防安全知識錄像內部師資管理處全體員工另定
六實用禮儀內部師資管理處全體員工另定
七怎樣搞好內部管理內部師資班組長另定
八法律常識內部師資管理處全體員工另定
九怎樣切實提高服務質量內部師資管理處全體員工另定
十簡易維修常識內部師資管理處全體員工另定
十一物業管理業務知識內部師資班組長另定
十二急救常識內部師資管理處全體員工另定
第4篇 物業中心整治小區道路擁堵車輛出入管理方案
物業中心關于整治小區道路擁堵、車輛出入管理方案
為了給小區營造一個有序的交通環境,確保道路暢通無堵,在小區第二個大門暫未順利開通之前,從即日起小區決定執行路段分時臨時管制措施如下:
1、每天早上7:00-9:00分時段單向行駛,所有進入小區的車輛從大門口進入后,均從第3座的岔路口通行,從第13座前面或者后面出入口進入主干道(包括學校接送車輛),同時停放在第3座至第13座的車輛也從從第13座前面或者后面進入主干道出入;
2、每天早上7:00-9:00分時段全體保安上路疏通交通,包括康南路口,大門口至13棟與17棟之間(學校出口、入口)路段圓盤岔路口,57-63座地下車庫出入口,2期半島門口圓盤岔路安排專門人員分流管制;
3、從第1座經學校,經會所到第13座門口實行單邊停車;
4、當小區交通擁堵時,請耐心等待自覺依次排隊通行,同時切勿鳴笛和穿插,服從物業公司人員指揮;
5、當康南路發生擁堵,請服從交通協管員及物業公司人員的現場指揮,請勿插隊;
6、建議各位車主根據各自情況錯峰(每天7:30-8:30為高峰期)出行;
7、希望廣大業主自覺遵守保安的的交通疏導及管制!共同營造良好的的出行環境!
(具體詳細路線圖見下頁)
zz物業管理有限公司zz分公司
**物業客服服務中心
20**年8月**日
第5篇 物業管理內容模式方案
物業管理內容模式方案
我,一個從默默無聞的小角色,做到現在算是能獨擋一面,心中總有些想法。今天,我想把自己從業六年多來的一些經驗寫出來,與各位同行共勉。首先與大家共享的就是我的物業管理方案,請各位行家多提寶貴意見。
前 言
物業管理行業發展至今天的狀況,社會化、企業化、專業化的特征已不僅僅表現在規范化和精細化的管理上,各大物業公司經過多年的精心運作,在規范化和精細化服務上已形成了一套很完善的制度,如果想在物業行業異軍突起,那么除了做好規范化和精細化服務外,經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務,將如晴天霹靂,一鳴驚人。本文將從傳統的規范化和精細化服務闡述物業管理的過程,并介紹幾種人性化的新穎服務內容。
管理目標
一、管理目標:
1、業主委員會成立后12個月至18個月,達到深圳市安全文明(優秀住宅)小區標準;
2、業主委員會成立后24個月至30個月,達到廣東省優秀住宅小區標準;
3、業主委員會成立后36個月至42個月,達到全國城市物業管理優秀住宅小區標準;
4、小區實行封閉式管理,護衛班實行24小時值班,確保業主和住戶生合財產安全;
5、小區清潔實行專職保潔員責任制,保證小區內24小時全天候干凈、衛生、整潔;
6、小區車輛實行智能化ic卡管理,車輛憑卡進出,無卡無證車輛禁止駛出小區,所有外來車輛未經許可不得進入小區;
8、水電維修班實行24小時值班制度,業主遇到問題隨叫隨到,公共機電設備運作正常,設備完好率100%;
9、綠化按時修剪、維護、保持花草樹木茂盛美觀,綠化完好率99%以上;
10、營造小區濃厚的文化氛圍,每年社區文化活動不得少于12次,每次參與人員不得少于300人;
11、實施不少于10項的特約服務,把物業的服務內容融入到業主的衣、食、住、行中。
二、分項指標:
1. 房屋完好率: 100%
2. 房屋零修、急修及時率: 99%
3. 維修工程質量合格率: 100%
4. 管理費收繳率: ≥98%
5. 綠化完好率: 99%
6. 清潔、保潔率: ≥99%
7. 道路完好率及使用率: 100%
8. 化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%
9. 排水管、明暗溝完好率: 100%
10. 路燈完好率: 100%
11. 汽車場完好率: 100%
12. 公共文體設施、建筑小品完好率: 100%
13. 小區內重大刑事案件發生率: 0
14. 小區內治安案件發生率: ≤1/年
15. 消防設施、設備完好率: 100%
16. 火警發生率: ≤1%
17. 火災發生率: 0%
18. 違章發生率: 2%
19. 違章處理率: 100%
20. 用戶有效投訴率: ≤2%
21. 有效投訴處理率: 100%
22. 管理層員工專業培訓合格率: 100%
23. 特種作業員工持證上崗率: 100%
24. 維修服務回訪率: ≥30%
25. 業主(住戶)對物業管理綜合滿意率: ≥98%
服務特色(“菜單式”服務模式)
一、 實行“菜單式”服務模式
即物業公司除了提供常規性的公共服務外,還提供了多種多樣的特約服務,將服務深度滲入到客戶的衣、食、住、行中,并明碼標價,除公共服務是必選的項目外,客戶可根據自己的需要選擇不同的特約服務,并支付相應的費用。
二、快速、完善的服務形式:首按責任制 三分鐘服務承諾
1、首按責任制
每一位員工都有責任和義務接待客戶的建議,任何一位員工接到建議后,統一傳遞到辦公室,并告訴建議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務建議處理的情況直至客戶滿意為止。
接待服務建議時應對處理時間做出適當的承諾,盡量在最短的承諾時間內處理完畢,因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方,爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情況。承諾時間最好控制在1 ~ 2天,一般不超過一周,特殊情況除外。處理完畢后,由處理人與對方交代清楚,需要讓對方簽字確認的應該留簽字記錄,并告知第一接待人。
2、三分鐘服務承諾
第一接待人接到客戶的建議時,應及時將客戶的建議反饋到辦公室,由辦公室安排相關人員到客戶指定的地方,為客戶提供相應的服務,這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情況,無法在三分鐘趕到客戶指定的地方,應在事先跟客戶解釋,取得客戶的諒解,在客戶同意的同提下,在最短的時間內,趕到現場為客戶服務。
三、突出、貼心的文明禮貌:三米微笑服務 站立式服務
1、三米微笑服務
管理處人員見到客戶必須微笑示意,具體做法是:在距離客戶三米時,必須自然微笑示意,微笑時以露出八顆牙齒為標準,等客戶到身邊時,輕聲、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人員在見到認識的客戶時,也必須遵守三米微笑服務原則。
2、站立式服務
站立式服務表現在:(1)各固定崗(道口崗、門崗護衛員)根據接待客戶的不同,應在不同時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務,早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客戶上下班的高峰期站立迎賓,時間為:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。(2)接待員或辦公室人員在接待客戶時,在客戶進門時,也必須站立并微笑致意,客戶離開時,也必須站立微笑送別,并目送客戶出門為止。
四、全天候的服務時間
1、 護衛班實行24小時專人服務,客戶有任何需求可以得到最及時的服務。
2、 維修班實行24小時專人服務,客戶普通維修事項可以得到是及時的服務,有危及客戶安全的大維修也能得到緊急處理。
3、 客戶服務中心實行16小時專人服務,并在無專人值班的時間段出示客戶服務中心所有人員的聯系電話,以便客戶在無水值班的情況下可以找到相關的人員。所有不值班人員在接到客
戶求助電話后,若不能在電話中處理了客戶的問題,應第一時間趕到事故現場,給予客戶最及時的關懷與幫助。
4、 管理處全體人員非特殊情況都必須留守小區,隨時待命,以便為客戶提供服務。
五、豐富的社區文化活動
豐富的社區文化活動不僅僅表現在舉辦多次的大型活動,還在于讓大部分客戶能自覺的加入到社區文化活動中來,變客戶被動接受管理處提供的文化活動,為客戶主動參與各種活動,并在整個小區中形成一種獨特的文化氛圍,一種有別于其他小區的文化氛圍。
六、多種多樣的特約經營服務
常規的物業服務內容僅是對公共設施設備進行維修、保養,對公共場所進行管理,對全體客戶提供共同的服務,而沒辦法滲透到客戶個人的衣、食、住、行中,因此開展多種多樣的特約服務,不僅僅是物業服務內容的深入,也大大方便了客戶的生活,同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務內容。
七、實行完全的封閉式管理
第6篇 某學生公寓物業管理方案
新校區物業管理方案
一、總則
學生公寓是學生生活和學習的地方,也是對學生進行思想教育的重要陣地。為了創造一個潔凈、安全、和諧的生活學習的場所,特制定本方案。
二、組織機構
1、公寓管理委員會:由學院領導、村委會成員、學生處領導、保衛處領導、系領導等組成。
2、學生公寓服務中心:由中心領導、樓長、安檢員、值班員、保潔員、維修員等組成。
3、學生自律委員會:學生自治組織,自我參與、自我管理,是學生公寓管理的生力軍。
三、人員配備
1、學生公寓服務中心副主任(負責新校區): 1名;
2、學生公寓中心辦公室秘書(熟悉微機操作): 1名
3、學生公寓樓樓長: 2名(男女樓長各負責四棟男女公寓);
4、學生公寓樓值班員: 16名(每棟樓2名,24小時工作制);
5、學生公寓樓保潔員: 16名(每棟樓2名,每人負責三層);
6、學生公寓樓維修員: 3名(白班2人,夜班1人)
7、學生公寓樓浴室安檢員: 1名;
8、學生公寓樓區保潔員: 2名;
四、上崗條件
1、學生公寓管理中心副主任:
2、學生公寓中心辦公室秘書
3、學生公寓樓樓長
4、學生公寓樓值班員
1)、遵紀守法,遵守學校、集團、中心的各項規章制度,服從工作安排,能完成崗位職責及任務;2)、政審合格;3)、能吃苦耐勞,有較強的責任心、服務意識及處理學生公寓事務的能力;4)、能上夜班,能自覺、認真、負責地做好當班責任范圍及人員的檢查、監督和管理工作;5)、高中以上文化水平,身體健康,年齡在20至45歲之間。
5、學生公寓樓保潔員
1)、遵紀守法,遵守學院、中心的各項規章制度,服從工作安排,能完成崗位職責及任務;2)、政審合格;3)、能吃苦耐勞,有較強的責任心; 4)、初中以上文化水平,年齡在20至45歲之間
6、學生公寓樓維修員
1)、遵紀守法,遵守學院、及中心的各項規章制度,服從工作安排,能完成崗位職責及任務;2)、能吃苦耐勞,熟悉各項維修工作,具有較強安全責任意識和服務保障意識;3)、持有電工證;4)、家具門窗維修工要有家具維修、制造能力,熟悉家具門窗的維修工作;5)、初中以上學歷。
7、學生公寓樓安檢員
1)、遵紀守法,遵守學院、中心的各項規章制度,服從工作安排,能完成崗位職責及任務;2)、政審合格;3)、能吃苦耐勞,有較強的責任心、服務意識及處理學生公寓事務的能力;4)、能自覺、認真、負責地做好本職工作;5)、安全意識強,熟悉各種設施的性能;6)、初中以上文化水平,身體健康,年齡在20至45歲之間。
8、學生公寓樓區保潔員
1)、遵紀守法,遵守學院、中心的各項規章制度,服從工作安排,能完成崗位職責及任務;2)、政審合格;3)、能吃苦耐勞,有較強的責任心; 4)、初中以上文化水平,年齡在20至45歲之間
五、崗位職責
1、學生公寓管理中心副主任:
1)、掌握新校區學生公寓管理情況,主持日常工作;2)、負責和擬訂年度,學期工作計劃,組織計劃的貫徹落實和總結;3)、組織公寓管理人員進行政治,文化學習和業務培訓,對職工進行職業道德教育,牢固樹立管理育人思想;4)、合理安排工作人員,作好人員的配備,調整,管理和考核;5)、協調與有關部門及各系之間的關系,共同搞好學生公寓的文明建設;6)、對更新樓內,室內設備及修繕,維修作出計劃,并及時報中心領導;7)、定期向中心匯報工作情況,完成領導交給的各項任務;8)、認真完成領導交給的臨時任務。
2、學生公寓中心辦公室秘書
1)、在副主任的領導下,做好中心領導交辦的各項工作;2)、根據領導決定,草擬有關文件和工作計劃、總結,做好有關資料的收集、保管工作;3)、做好會議記錄和記錄整理工作;4)、做好有關會議的準備工作,根據領導意見安排中心活動日程;5)、操作并管理好監控系統,保存好監控錄象;6)、負責傳遞中心各單位向中心領導請示工作的文件和報告,并將領導的批復及時傳達到有關單位;7)、做好上級及外單位來中心人員的接待工作;8)、完成中心領導交辦的其它工作及辦公室日常事務工作。
3、學生公寓樓樓長:
1)、在學生公寓管理中心負責人領導下開展工作。每人負責考核本樓的值班、清潔人員的考勤和工作情況、檢查規章制度的落實情況、維護公寓秩序,開展宿舍精神文明建設;2)、熟悉本樓的情況,加強值班、清潔人員的管理和培訓,提高管理水平;3)、檢查、管理樓內的家具、門窗、水電、消防等設施的正常運轉,確保國有資產的保值、增值;4)檢查學生宿舍、樓道、樓梯、水房、廁所等場所的的衛生,作好記錄,進行公布,隨時督促改進5)、對在公寓內有違章違紀行為的學生要予以制止并作好記錄,及時教育,情節嚴重者及時報告領導及有關部門;6)、檢查公寓樓內的安全秩序情況,發現可疑人員或事件及時匯報公寓部或保衛部門;7)、定期組織樓里的學生自治組織開會,指導學生干部及宿舍長有效的開展管理服務和宿舍里的精神文明建設;8)完成公寓部交給的其他任務。
4、學生公寓樓值班員:
1)學生公寓樓值班人員負責看管樓門、執行作息制度、作好晚歸學生的登記,維護公寓秩序,檢查消防設施,聯系樓內設施維修、安全保衛等;2)、嚴格控制外來人員、異性進樓,學生家長來?？赐优谝幎〞r間內要作好登記及接待工作;3)、堅守工作崗位,認真填寫值班記錄,按時交接班,不讓別人替班,有事情及時請假;4)、值班人員在工作時間不得干私活、經商、與學生聊天,不得久留無關人員;5)、對學生反映的情況要及時作好記錄并匯報給樓長;6)、保持好值班室及周邊的衛生;7)、認真完成領導交辦的臨時任務。
5、學生公寓樓保潔員
1)、責指定樓區內樓道、樓梯、水房、廁所、陽臺等公共場所的衛生清掃;2)、每天上午8點前,下午
2點前對負責的衛生區打掃一次;上午8:00---11:00,下午2:00―5:00對衛生區進行保持;3)、負責公共衛生場所門窗玻璃、水電、消防等設施的保管和清潔工作;4)、保管好衛生清潔工具及勞保用品,工具庫保持整潔;5)、做好學生公寓中心安排的其他工作。
6、學生公寓樓維修員
1)、樹立為學生服務的思想,真正把維修工作落到實處;2)、零修要隨時,小修不過夜,大修要及時上報,不得無故拖延;3)、進學生寢室維修時,態度要好,不準亂動學生用品,維修后要將維修垃圾處理掉,將所移動的物品移回原處;4)、進學生寢室維修時必須有兩個人或本寢室學生在場,維修后由報修學生或值班員驗收維修工作情況,并進行記錄,每月將維修結果反饋給中心;5)、維修工作及時迅速,不得消極怠工,嚴格遵守各項操作規程,確保工作安全、可靠;
6)、維修人員要制定好全年各項維修計劃,對維修工作要有計劃、有步驟的進行,處理好定期維修和應急維修的關系;7)、保管使用好所配備的工具材料,對維修材料不得隨意送人、丟失;8)、 嚴格作息制度,不遲到、不早退。
7、學生公寓樓安檢員
8、學生公寓樓區保潔員
1)、服從安排,聽從指揮,吃苦耐勞,扎實工作,團結協作,積極完成部門下達的各項任務;2)、每天保持有八小時的工作時間,早上必需在教職工上班前掃完主要出入路段的衛生;3)、做到每天一大掃兩保潔,達到“五無五凈”。即無廢棄堆積物,無果皮紙屑,無磚瓦土石,無污泥積水,無雜草;路面凈,溝眼凈,垃圾桶周圍凈,邊角凈,花帶周圍凈;4)、在清掃責任地段過程中不得將垃圾,雜物推到草地或花帶、花池內,不得亂堆亂倒;5)、完成中心臨時下達的突擊任務。嚴格請消假制度;6)、如果接到教職員工的投訴,視其情節,第一次批評教育,第二次作解聘處理。
六、考核細則
1、學生公寓管理中心副主任:
2、學生公寓中心辦公室秘書
3、學生公寓樓樓長
6、學生公寓樓維修員
1)、由中心副主任每月對宿舍管理員上報中心的維修匯總情況進行綜合考評,評出優、合格、差三等,作為獎金發放依據;2)、對于維修不及時、消極怠工、與學生發生口角、工作不認真等,發現一次扣當月獎金工資10%,三次以上取消半年獎金;3)、維修工作中造成安全事故,視情節嚴重情況給予相應處罰;4)、對于三次無故離崗、曠工或上級領導檢查兩次不合格,解除合同;5)、年終對維修人員進行一次總評,如各項工作任務都能按時保質保量地完成,中心給予適當獎勵。
7、學生公寓樓安檢員
第7篇 大學分校區家屬區實施物業服務管理方案
師范大學分校區家屬區實施物業服務管理方案
一、物業服務管理體制
(一)成立住戶委員會。由學校工會組織17棟樓住戶推選17名住戶代表(每棟樓1名)成立住戶委員會,住戶委員會設主任1名,副主任3名。住戶委員會代表全體住戶選聘物業公司、確定物業服務內容與物業服務費標準;對物業公司服務質量和服務態度進行監督;處理住戶和物業公司之間與物業服務相關的問題;代表住戶向學校管理部門反映住戶的正當要求,保護住戶與學校的正當利益。
(二)后勤管理處、國有資產管理處、公安處、校工會、愛衛會協助住戶委員會辦理相關事宜,協調住戶委員會與物業公司、學校之間的相關工作。
二、物業服務內容
(一)從2023年1月1日起,除供水、供電、供暖運行與管理,售電、售水、收取供暖費用由后勤集團負責外,其他服務(小區安全、保潔、綠化管護、道路與公用設施管理與維修、地下車庫管理)全部由物業公司負責(具體服務細則另訂)。
(二)由后勤集團實施供水、供電、供暖運行與管理,并售電、售水、收取供暖費用。對無正當理由拒交和拖欠物業的費的住戶,物業公司通知后勤集團,后勤集團暫停向其供水、供電;待其交清費用后,恢復供水、供電。
(三)住宅內水表、電表及供暖入戶閥門之后管網及室內其它維修,可由后勤集團、物業公司提供服務,也可由他人提供服務,費用由住戶承擔。
(四)公用部分由物業公司管理與維修,維修費用由后勤管理處審核,按實結算。
三、物業費用的收取
小區地面服務費用標準與地下車庫物業服務費用標準分別核算,分別管理。其標準由住戶委員會通過招標方式確定,由物業公司向住戶全額收取(學?？上蚵毠ぷ暨M行適當補貼,考慮雁塔校區家屬區的實際情況,長安校區家屬區物業費中安全保衛費用可由學校承擔),空房物業費由學校承擔。
四、物業服務期限
服務期限一般確定為3-5年。
第8篇 某研發樓物業管理質量方案
研發樓物業管理質量方案
導入iso9000質量體系標準,實施全面質量管理,有助于實現'以人為本'的管理理念,有助于實現決策、計劃與控制、協調的結合,實現既定的質量目標。
(一)管理內容:
1、參照iso9000質量體系標準要求,制定大廈質量工作計劃;
2、實施所制訂的工作計劃和措施;
3、對照計劃,檢查執行的情況和效果,及時發現和總結存在問題;
4、根據檢查的結果,采取相應的措施,鞏固成績、吸取教訓。
(二)管理措施:
1、抓好管理人員的質量學習,開展質量管理培訓教育工作,不斷提高質量意識;
2、制訂質量責任制,保證質量管理工作落到實處;
3、接受公司對大廈管理工作的現場指導;
4、配合公司開展質量體系審核,發現問題及時糾正,對系統性的問題制定整改方案。
第9篇 物業裝飾裝修管理方案
物業裝飾裝修管理方案
為進一步加強小區裝飾裝修管活動理,規范公司管轄區域內裝飾裝修行為,提升公司服務品質。經對前期各部門在裝飾裝修管理活動中的經驗教訓進行總結分析,為加強各部門在管理過程中的協調、配合,特制定客戶部、工程部、秩序維護部統一的住戶裝飾裝修管理方案,以便于裝飾裝修管理活動正常開展。
本方案在“裝修資料準備”、“裝修申請的接待”、“防水檢查”、“裝修手續辦理”、 “裝修過程控制”、“裝修工程驗收”、“退款、存檔”這七個環節加強管理,明確各部門間配合流程,以便于日常工作的協調配合,有效杜絕違規裝修行為的出現。
一、裝修資料準備
1、客戶管家服務部
1.1對員工進行裝修法規和業務辦理流程培訓,使員工掌握相關常用法規和裝修業務具體辦理流程,以及過程監管要點;和房管局聯系拆墻審批事宜
1.2提前準備裝飾裝修活動所需填寫的協議和表格。
2、工程部
2.1對員工進行裝修法規和業務辦理流程培訓,使員工掌握裝修管理活動中各項管理流程,以及過程監管要點;
2.2提前制作裝修管理應急預案,提出封窗管理方案、空調外機安裝方案、室內墻體撤除標準等具體管理方案,并知會客戶服務中心備案;
2.3準備各個戶型水路圖、電路圖、建施圖等裝修過程中可能用到的圖紙資料,并知會客戶服務中心備案。
3、秩序維護部
3.1對員工進行裝修法規和業務辦理流程培訓,使員工掌握裝修管理活動中各項管理流程,以及過程監管要點;
3.2提前制作裝修管理應急預案,提出裝修人員管理方案、裝修材料出入管理方案、治安消防管理等方案,并知會客戶服務中心備案;
二、裝修申請的接待
1、客戶管家服務部統一進行接待,對客戶咨詢問題進行解釋,專業問題協調各專業口進行;
2、關于工程專業知識的解答由工程部負責解釋;
3、關于治安、消防專業知識的解答由秩序維護部負責解釋。
三、防水檢查
1、客戶管家服務部在辦理裝修手續時提醒業主在裝修前可根據自身情況對防水、給排水狀況進行檢查,檢查由客戶自己進行,物業不做任何要求需要做,以免日后扯皮
2、工程部配合業主對發現的問題進行確認,并協調地產工程部、施工方進行解決,及時將問題處理進度和流程知會客戶中心,客戶中心進行存檔;
3、客戶部、工程部、秩序維護部相互配合,防止客戶在未辦理手續時擅自進行裝修。
四、裝修手續辦理
1、客戶管家服務部
1.1引導客戶填寫《成都市城市房屋裝修結構安全申請表》,并告知客戶審批注意事項、所需攜帶資料以及華陽房管所地址等;
1.2引導客戶辦理裝修手續,簽訂《裝飾裝修申請表》、《裝飾裝修服務協議》(包含《治安消防安全責任書》)、《裝飾裝修施工承諾表》,收取裝修管理費、建渣清運費等相關費用,告知客戶裝修過程中禁止行為及注意事項;
1.3發放《裝修項目備案證》,根據《裝飾裝修申請表》內容進行填寫,并以打印文檔的形式進行發放;
1.4辦理裝修工人出入證,裝修工人憑《裝修項目備案證》原件和身份證原件辦理,客戶人員按標準收取出入證押金;
1.5督促裝修負責人將經房管局審批的《成都市城市房屋結構安全管理規定》復印件、《裝修項目備案證》復印件粘貼在施工房號入戶門上;
1.6建立小區《裝修動態控制表》,每日將小區內新辦理裝修情況和裝修延期情況知會工程部和秩序維護部,要求以上部門對裝修情況進行確認,并按規定進行巡查。
2、工程部
2.1接受客戶工程專業知識的咨詢與解釋;
2.2負責裝修圖紙,裝修方案的審批。
3、秩序維護部
3.1接受客戶治安和消防專業知識的咨詢與解釋
五、裝修過程控制
1、客戶管家服務部
1.1客戶人員每天對小區所有在裝修戶裝修現場巡查一次,詳細記錄裝修現場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業知識無法解釋時及時與專業部門進行協調。仍無法處理,則立即報告部門主管進行處理,部門主管依舊無法處理,則報告部門長,請部門長進行協調,直到問題圓滿解決。
1.2客戶主管每周至少對所有裝修現場巡查兩次,詳細記錄裝修現場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業問題及時與相關專業口進行協調。仍無法處理,則立即報告部門長,請部門長進行協調,直到問題處理。
1.3巡查中對遇到的裝修人員進行詢問,查看裝修施工許可證或出入證,驗證該戶是否違規裝修,若該戶未辦理裝修手續,立即協調客戶前來辦理裝修手續;當工程部、秩序維護部發現私自裝修情況告知客戶中心時,客戶中心立即通知客戶前來辦理裝修手續;
1.4客戶人員重點對裝修項目整體情況進行監察,其主要包括《前期物業服務協議》和《臨時管理規約》中約定的事項:
a、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;
b、未按統一標準封閉陽臺。
c、擅自改變房屋結構,外貌(含外墻、外門、窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格等)、設計用途、功能和布局等;
d、未在指定的位置安放空調及冷凝水排水管。
e、搭建建筑物、構筑物、陽光棚等;
f、裝飾裝修過程中是否造成相鄰業主或他人財產損失。
2.工程部
2.1工程人員每天對小區所有在裝修戶裝修現場巡查一次,詳細記錄裝修現場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業知識無法解釋時及時與專業部門進行協調。仍無法處理,則立即報告部門工程師進行處理,工程師依舊無法處理,則報告部門長,請部門長進行協調,直到問題處理。
2.2工程師每周至少對所有裝修現場巡查兩次,詳細記錄裝修現場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業問題及時與相關專業口進行協調。仍無法處理,則立即報告部門長,請部門長進行協調,直到問題處理。
2.3巡查中對所遇到的裝修人員進行詢問,查看裝修施工許可證或出入證,驗證該戶是否違規裝修,若該戶未辦理裝修手續,立即告知客戶中心,由客戶中心協調客戶辦理裝修手續,工程部配合。
2.4對裝修現場施工情況進行監督,禁止施工人員違規使
用水電和公用設施設備,禁止施工方撤改承重結構、破壞外立面
2.5工程人員重點對裝修項目整體情況進行監察,其主要包括《前期物業服務協議》和《臨時管理規約》中約定的事項:
2.5.1、業戶及裝飾裝修企業在裝飾裝修過程中禁止有下列行為:
a、未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;
b、將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房;
c、擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;
d、損壞房屋原有節能設施、降低節能效果;
e、對房屋的內外承重墻、梁、柱、板、陽臺、屋面及通道進行違章鑿、拆、搭、建;
f、裝修施工造成管道堵塞、滲漏水、停電、損毀他人物品等;
g、未按統一標準封閉陽臺。
2.5.2、業戶及裝飾裝修企業在裝飾裝修過程中未經批準,不得有下列行為:
a、擅自改變房屋結構,外貌(含外墻、外門、窗、陽臺等部位的顏色、形狀和規格等)、設計用途、功能和布局等;
b、破壞建筑物屋面、墻面、廚、衛等的防水措施;
c、不適當增加樓面凈荷載,包括在室內砌墻壁、超負荷吊頂、安裝大型燈具、鋪設大理石地磚等。
d、使用不符合消防要求的裝修材料;
e、未在指定的位置安放空調及冷凝水排水管。
f、屋面、外門、窗、陽臺等的裝修影響建筑物外觀的協調統一。
g、在非承重外墻上開門、窗、孔等改變房屋外立面的行為;
h、搭建建筑物、構筑物、陽光棚等;
i、拆改燃氣管道和設施,確需拆改的,必須經燃氣管理單位批準;
j、未經物業服務中心書面同意,改變強、弱電線(如:居家防盜系統等)線路等。
k、超出《裝飾裝修備案證》范圍進行施工;
l、裝飾裝修過程中是否造成相鄰業主或他人財產損失。
樓板厚度
3、秩序維護部
3.1裝修材料進場管理。嚴格執行裝修材料入場制度,裝修材料入場必須憑裝修許可證進入,無裝修許可證或裝修許可證過期,禁止搬運一切與裝修有關的材料進入小區,特別是封窗、防護欄等使用后有損建筑主體結構和外立面統一的裝修材料。
3.2裝修材料出場管理。嚴格執行物品出門管理制度,所有物品搬出小區均需客戶中心開具出門條,無出門條一律不予放行。防止盜竊和承租戶撤場所造成的損失。
3.3安防人員每天至少對小區所有在裝修戶裝修現場巡查兩次,詳細記錄裝修現場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業知識無法解釋時及時與專業部門進行協調。仍無法處理,則立即報告部門主管進行處理,部門主管依舊無法處理,則報告部門長,請部門長進行協調,直到問題處理。
3.4安防主管每周至少對所有裝修現場巡查兩次,詳細記錄裝修現場情況,對違約違章行為及時進行勸導,若涉及專業問題及時與相關專業口進行協調。仍無法處理,則立即報告部門長,請部門長進行協調,直到問題處理。
3.5巡查中對遇到的裝修人員進行詢問,查看裝修施工許可證或出入證,驗證該戶是否違規裝修,若該戶未辦理裝修手續,立即告知客戶中心,由客戶中心協調客戶辦理裝修手續,秩序維護部配合;
3.6施工現場治安、消防管理。建立專項治安、消防管理制度,安防人員巡場時須對現場配備滅火器情況進行檢查,禁止裝修人員私自動用明火、在施工現場吸煙、做飯、留宿等現象發生;禁止施工人員在小區內閑逛、破壞公用設施設備等行為出現。
六、裝修工程驗收
1客戶管家服務部接待客戶裝修驗收申請,組織工程部、秩序維護部到現場對裝修情況進行驗收;
2、工程部接到驗收通知后及時安排工程師配合驗收,仔細對裝修實際情況與裝修申請方案進行核對,重點審查是否破壞主體結構、承重設施、外立面等情況,嚴格對裝修實際情況和裝修申請方案進行比對,并在裝修驗收表上詳細記錄驗收情況,給客戶做出合理解釋。若有違規事項,告知違規原因,并協助客戶中心發放整改通知書;
3、秩序維護部接到驗收通知后及時安排安防主管配合驗收,仔細對裝修實際情況與裝修申請方案進行核對,重點審查是否破壞消防設施,是否存在消防安全隱患。并在裝修驗收表上詳細記錄驗收情況,給客戶做出合理解釋。若有違規事項,告知違規原因,并協助客戶中心發放整改通知書;
4、因違規裝修被要求整改的客戶再次提出驗收要求時,客戶中心再次組織工程部和秩序維護部進行現場驗收,其他兩部門配合。
七、裝修退款、存檔
第10篇 某物業公司承接項目管理方案編制程序
1.0目的
通過對承接物業管理項目編制科學、合理、有效的管理方案,并指導實施全過程的質量控制,使服務滿足合同要求。
2.0適用范圍
適用于公司對承接物業項目管理方案的編制、審核、批準、發放、實施及更改。
3.0職責
3.1總經理組織有產人員對擬接物業進行現場實地考察后,負責主持召開專題會議,就物業硬件條件、管理方式、組織機構、人員編制、管理目標、管理費用預算、報價等問題進行討論,提出原則性意見;負責批準物業管理方案(即項目質量計劃),組織合同評審(見《合同評審程序》)并簽訂委托管理合同書。
3.2公司分管物業管理的負責人,負責承接物業項目的管理方案(即項目質量計劃)的組織編制和審核。
3.3公司組建的物業管理處負責管理方案的實施。
3.4公司各職能部門負責管理方案中與本部門相關內容的實施,并有責任對新組建的物業管理處的工作進行指導和監督。
4.0工作程序
4.1物業管理方案至少應包括以下內容:
4.1.1封面
應注明物業項目名稱、方案編號、版本號、編制日期、編制人、審核人、批準人等,式樣見本程序。
4.1.2目錄
列出物業管理方案各章節內容的序號、標題和頁碼等。
4.1.3目的和范圍
詳細說明編制本方案的目的及其適用范圍。
4.1.4
詳細說明物業的基本情況(如地理位置、環境、占地面積、建筑面積、棟數、層數等)、基本設施和配套設施、主要設備及驗收移交情況等。
4.1.5管理方式
說明公司將對物業采取的管理方式和手段、管理目標、實施措施、分項方案等。
4.1.6組織和資源
a項目管理處組織架構和崗位職責描述;
b人員配置和人員的素質要求;
c辦公場地、通訊工具、運輸工具及相應配套設施等;
d其他。
4.1.7物業管理的總體目標及分項指標
說明在接管物業后一定時間內實現的總體目標和分項指標及年度計劃目標等。
4.1.8管理文件
列出為實現管理目標和分項指標所需的質量文件清單。
4.1.9服務承諾和質量保證措施
說明在管理中為實現管理目標或承諾,制定的檢測、評價方法、以便對出現的不合格及時采取糾正和預防措施。
4.1.10法規要求
說明在對物業進行的管理中依據、引用和遵循的法規目錄。
4.1.11開辦費用測算
編制開辦期所需的各項費用。
4.1.12管理費測算
擬定管理費的測算方案。
4.1.13效益預測
就接管該項物業的預期社會效益、環境效益和經濟效益進行分析。
4.1.14提請委托方解決的事項
4.1.15描述與相關方(政府有關部門、專業主管部門和公司等單位)的業務交往
4.1.16進度安排
明確解決上述各項內容的責任部門、人員和時間計劃。
4.2物業管理方案的編制、審核、批準、發放和更改
4.2.1確定擬接物業后,由公司主管物業管理的負責人,負責及時組織人員按本程序的要求編制物業管理方案,并負責審核,使其能滿足合同的要求。
4.2.2經審核后的管理方案交由總經理批準。
4.2.3物業委托管理合同簽訂后,物業管理方案由質管部發放到相關部門。
4.2.4物業管理方案在實施過程中如需進行修改,必須經總經理批準,并按《文件和資料的控制程序》規定進行,修改后的文件必須及時傳遞到各相關部門。
5.0相關文件
5.1《質量手冊》
5.2《廣東省物業管理條例》
5.3《文件和資料控制程序》
5.4物業管理方案樣式
5.4.1面頁樣式
5.4.2內頁及序頁樣式
第11篇 湖畔項目物業管理實施方案
湖畔麗舍項目物業管理實施方案
為規范小區管理,為業主提供優質的物業管理服務,我公司將采取一系列的管理措施,確保小區品質。
一、管理目標
物業公司本著“科學規范、竭誠高效、安全文明、持續發展”的質量方針,堅持“以人為本”的服務管理念,對小區物業實施科學的管理、提供優質的服務,并在現有管理經驗及管理資源的基礎上,不斷調整更新,導入先進的管理理念,使廣大業主及使用人能真切地感受高品位的物業和高品質的管理所帶來的超值享受。我公司將按照河北省及唐山市有關標準(并高于此標準),確保業主及使用人綜合滿意率達到90%以上。
二、管理原則
為實現即定管理目標,追求最佳的環境效益、社會效益和經濟效益,在物業管理過程中將始終把握以下原則:
(一)服務第一、管理從嚴的原則“服務第一”是物業管理的宗旨,因此管理中要繼續秉承“以人為本”的管理理念,從業主及使用人的需求出發,強化服務機能,豐富服務內涵,提供優質、周到、及時的服務?！肮芾韽膰馈笔欠盏谋Ｕ虾突A,包括對物業的維護管理、員工的管理以及對業主及使用人不適當行為的管理和勸阻,建立嚴格、周全的管理制度,實施依法管理、從嚴管理、科學管理以確保物業管理服務收到應有的成效。
(二)專業管理與業主自治管理相結合的原則在日常管理中,要充分發揮兩個積極性,即物業管理公司的積極性和業主使用人的積極性。物業管理公司應當尊重并按照廣大業主及使用人的要求,通過服務中心對小區實施專業化的管理,同時努力爭取業主及使用人的支持配合,使其能正確使用和維護物業,并自覺遵守業主公約,共同創建文明的辦公環境。
(三)物管為主、多種經營的原則在搞好日常管理和常規服務的同時,從物業的實際出發,開展一系列服務性的多種經營,既滿足廣大業主及使用人的不同需求,又增強物業公司的造血功能,增加經濟積累,以利于更好地為業主及使用人服務。
三、管理方法
(一)實施全程物業管理,從開發商、業主及專業物業管理公司的角度對物業提出合理化建議,構筑一個優秀的物業管理硬件環境;
(二)成立物業服務中心,配備專業管理人員,實施專業化管理;
(三)在公司現有管理資源的基礎上,充分借鑒行業先進管理經驗,積極培養高素質的管理人才,組建一支高素質的物業管理隊伍;
(四)制定一套切合實際的規章制度,確定一系列高標準的物業管理行為規范,以制度促管理,寓管理于服務;
(五)嚴格遵守有關物業管理法規,制定切實可行的管理方案;與業主簽訂各項協議,依法約束雙方行為;
(六)依照市場化、企業化的運作方式,提供全方位服務,開展多元化經營。
(二)物業管理服務項目
1、公共服務項目(全體業主能夠享受的服務,費用納入物業管理費):
(1)房屋公共部位的日常維修與保養;
(2)公共設施設備的維修與保養;
(3)小區內清潔管理,垃圾收集與清運;
(4)公共綠化的養護;
(5)公共秩序維護;
(6)消防管理;
2、有償專項服務項目
(1)有償維修類;
(2)代辦性服務;
(3)中介類服務;
(三)收費管理物業服務費構成
1、管理服務人員的工資和按規定提取的福利費、社會保險費等;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業服務區域清潔衛生費用;
4、物業服務區域綠化養護費用;
5、物業服務區域秩序維護費用;
6、物業企業辦公費用;
7、物業企業固定資產折舊費;
8、法定稅金;
9、企業利潤。
物業服務費中不含二次加壓供水設施設備運行維護費和樓內公共照明費,此部分費用將另行收取。收費內容和標準依照《河北省物業服務收費管理實施辦法》、《唐山市物業服務收費管理實施細則》(唐價經費字〖2007〗14號)執行。
(四)入住管理在辦理業主及使用人入住手續時,提供方便、快捷、及時、周到的服務,給業主留下良好的第一印象,為后續管理打下基礎。
1、管理內容:
(1)準備業主及使用人收房所需資料;
(2)為收房手續提供一條龍服務;
(3)按收房流程辦理領房手續:
1)根據業主及使用人持入住通知單和各類必備證明,發放交房資料;
2)收回業主及使用人按規定填寫的各類表格,收取應繳納的費用;
3)陪同業主驗房;
4)對驗房中發現的房屋質量問題,經業主確認后,填寫《業主驗房表》,將所有問題提交開發商,并督促解決。
2、管理措施:
(1)制定入住方案,準備各有關所需資料;
(2)按照收房程序,安排工作流程;
(3)策劃業主及使用人入住現場布置方案;
(4)按規定辦理業主及使用人的入住手續。
(五)檔案資料管理 加強檔案資料管理,有助于保存物業的歷史資料,維護管理的連續性和規范化,便于房屋及設施設備的檢查、維護、更新和與業主的溝通、聯系。
1、管理內容:
(1)工程檔案:從接管開始的所有工程技術、維修、改造資料、各種竣工圖及各類設施設備資料等;(2)業主檔案:所有業主及使用人的租房合同(復印件),業主及使用人的基本情況登記表、裝修申請表等有關的登記表等;
(3)財務檔案:逐年形成的財務收支報表、物業維修基金使用報表等;
(4)文件檔案:有關物業管理法規政策、公司文件等;
(5)管理資料:綠化資料、日常巡查(清潔、維修、保安)記錄、值班記錄,車輛管理記錄、監控記錄、榮譽資料等。
2、管理措施:
(1)制定檔案制度,并嚴格執行;
(2)專人管理(由負責內勤的管理員擔任),專室專柜,編目造冊,存放有序并且尊重業主及使用人的隱私,保守秘密;
(3)科學管理,確保檔案資料完整、齊全,確保檔案完好率達100%;
(4)建立各類資料的電腦管理,計時可靠的掌握相關信息,提高管理水平。
(六)房屋及公共設施設備管理房屋管
理,尤其是共用設施設備的管理,直接影響到物業的使用年限及使用安全,直接關系到業主及使用人的安全,是物業管理的重中之重。
1、管理內容:
(1)房屋公共部位管理:根據現狀,分別制定不同管理計劃,確保房屋保值增值。
a、已交付房:
1)房屋交付時,及時與業主簽訂業主公約,書面告知房屋裝修管理規定,并建立業主檔案;
2)加強裝修管理,對違章裝修行為及時予以制止,情節嚴重者,提請有關行政管理部門依法處理;
3)裝修期間,應及時進行房屋公共部位的保護,確保房屋的安全、美觀。
b、空置房(含業主托管房):
1)定期到空置房查看、通風;
2)對房屋和設施定期檢查(包括墻面、管道、門窗、電源線路、水電表),發現問題或盡快處理,或及時通知業主。
c、公共用房
做好公共用房(公共設施用房等)的維護、保養,發現破損,及時維修,確保房屋的安全、美觀。
(2)設備設施維護:
1)公共水電設施設備定期巡查,發現損壞,及時維修;
2)水泵、風機房、電梯機房等設備定期巡查;
3)溫感、煙感、噴淋等定期抽查,確保正常有效;
4)智能化系統采用日常巡視與定期保養相結合,制實時運行檔案;
2、管理措施:
(1)加強裝修戶管理,督促業主及使用人做好裝修前期申報工作,并經常進行現場檢查,發現問題及時制止,緊急情況時可采取停水停電等措施防止危害擴大;
(2)對所有的維修人員進行全面培訓,清楚各隱蔽線路的具體位置確保諳熟該系統的操作及維護;(3)對系統中所有的器件、配件建立詳細技術檔案,以便最快的速度查得設備的各項參數,確保系統的最佳運行狀態;
(4)對所有的設備幾配件建立詳細檔案,確保最快速度取得所需配件,并能跟蹤產品的更新換代;(5)建立維修人員值班制度,確保維修及時,且有回訪制度和記錄;
(6)采取日常巡視及定期保養相結合的辦法,確保房屋及配套設施完好。
(七)綠化保潔管理
綠化保潔直接關系到小區形象及業主生活環境,也是評定物業管理質量的一個重要指標。
1、管理內容:
(1)綠化養護:綠化工應做到管理日?；B護科學化。
1)根據氣候,給花木適量澆水;
2)根據花木長勢,給花木適量施肥,適當松土;
3)制定預防措施,防治病蟲害;
4)及時清除雜草、枯枝,春秋兩季定期修剪花木,對遭受損壞的花木及時扶正,整修或補種合適的苗木、花草;
(2)清潔衛生:通過日常保潔工作,使小區公共環境和公共部位整潔,公共設施潔凈、無異味、無破損。
1)樓層公共區域每天清掃;
2)小區道路、小品、綠化帶等公共部位每天清潔。
3)每天定時收集垃圾,確保垃圾袋裝化,定期對垃圾桶清潔、對垃圾房消毒;
4)對違反環境衛生管理規定的行為進行制止。
2、管理措施:
(1)建立綠化保潔制度,按月制訂養護計劃,按操作規程規范操作;
(2)加強業務培訓,增強專業技能,聘請專業人員指導養護;
(3)落實“三查”(綠化清潔工自查、管理人員巡查、服務中心經理抽查),加強日常監督檢查;(八)治安管理
運用現有的科學技術手段與管理手段,依靠各種先進設備、工具和人的主觀能動性,維護物業和業主及使用人的安全,這是物業管理工作的重要內容,我們采取常規防范與技術防范相結合的24小時全天候管理方案。
1、管理內容:
(1)常規防范:采取站崗執勤與巡邏執勤相結合的方式,協助公安機關維護大廈公共秩序,防止和制止任何危及或影響物業、業主及使用人安全的行為。
a、門崗的任務:
1)維護出入口的交通秩序,車輛按有關規定的停車制度執行,加強機動車、非機動車管理,做到停放有序;
2)對外來車輛和人員進行驗證、登記;
3)嚴禁攜帶危險物品進入小區;
4)為業主提供便利性服務。
b、巡邏崗的任務:
1)按規定路線巡視檢查,不留死角;
2)巡查車輛停放情況,維護道路暢通、車輛安全,做好安全防范工作;
3)對小區內的嫌疑人員進行檢查防范;
4)對小區及樓宇安全、防火檢查;
5)對裝修戶的安全檢查;
6)防范和協助公安部門處理各類治安案件;
(2)技術防范:
應用安全報警監控系統、周界報警系統,對小區內的治安情況實施24小時監控,以確保安全。1)對可疑或不安全跡象采取跟蹤監視和定點錄象措施,并及時通知值班秩序維護員,進行現場處理。2)值班秩序維護員配合公安機關處理治安案件。
2、管理措施:
(1)實行半軍事化管理,制定管理和獎懲制度,嚴格付諸實施,以增強秩序維護人員的工作責任心;
(2)強化內務管理,開展系統化軍事素質培訓,提高秩序維護人員的思想素質和業務技能;(3)加強秩序維護人員的行為規范教育,服裝統一,佩證上崗,語言文明,舉止得當;
(4)嚴格執行巡更點到制度,確保巡邏質量;
(5)監控中心定期檢修、保養,確保監控設備完好;
(6)保證監控、值勤記錄詳細完備,建立安全管理檔案。
(九)消防管理
消防管理是物業安全管理的重點,因此要根據消防法規的要求,結合實際,切切實實地做好消防安全工作,確保業主的生命財產安全。
1、管理內容:
(1)建立消防工作站,有健全的消防管理制度及組織;
(2)做好消防監控中心的管理;
(3)做好消防設施、器材的管理;
(4)保持消防通道的暢通;
(5)加強裝修期間的消防安全管理;
(6)嚴禁違章燃放煙花爆竹;
(7)嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品;
(8)防止電器短路等引發火災因素。
2、管理措施:
(1)制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制,做到責任落實,器材落實,檢查落實;
(2)制訂消防事故處理預案,防患于
未然;
(3)建立義務消防隊,定期組織消防安全學習及消防演習;
(4)定期進行消防檢查,預防為主,防消結合,發現隱患,及時消除;
(5)做好消防器材、設備的檢查保養,使之始終處于完好狀態;
(6)制止任何違反消防安全的行為;
(7)積極開展防火安全宣傳教育,定期向業主講解消防知識;
(8)發生火災,及時組織補救并迅速向有關部門報警。
以上是我公司擬對湖畔麗舍項目的實施的物業管理方案,我公司將嚴格按照國家及唐山市有關
第12篇 物業小區秩序維護管理工作方案
1、管理目標
(1)確保項目內無因管理責任引發的重大火災。
(2)維護好項目內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;
控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯動治安網絡
(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。
做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應急處理措施
(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F象時,管理處迅速調集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發生案件時,立即報警并維護現場,協助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
