第1篇 物業管理處員工食堂工作準則
物業項目管理處員工食堂工作準則
1.0廚師守則
1.1廚師在管理處主任和食堂管理員領導下進行工作。在工作中自覺接受監廚小組的監督和監廚小組提出的意見,及時改進工作。
1.2按時上班,保證準時開飯。
1.3努力學習烹飪技藝,不斷提高烹飪水平,經常調換菜的花色品種,改善職工生活。
1.4保持廚房清潔衛生,做到地面勤掃,桌凳勤擦,炊具勤洗,物品放置定位。
1.5搞好個人衛生,做到勤洗衣服,勤剪指甲,勤理發,勤刮胡須。工作時不得光背和穿拖鞋。
1.6嚴防食物中毒,把好進菜進糧關,不用腐爛變質的物品;米、菜要清洗干凈,保證飯菜的質量,做到飯熟、菜香、湯美。
1.7節約用水用電用氣,努力降低就餐成本。
2.0監督小組職責
2.1監督小組成員由員工選舉產生,在管理處主任領導下開展工作。監督小組是食堂管理最高領導機構,全權決定食堂的各項工作,并監督食堂各項制度的實施。
2.2指導、督促監廚員開展工作,發現問題及時糾正。
2.3經常征求員工的意見,定時召開會議,研究食堂管理問題和伙食改進辦法。。
2.4聽取食堂管理員當月開支情況匯報,并負責公布當月收支賬目情況,提出食堂管理意見。
3.0監廚員職責
3.1監廚員由安管員輪渡擔任,在食堂管理員和監督小組領導下進行工作,對食堂進行全面、認真、檢查和監督。
3.2對采購的所有食品進行把關,驗質驗量,并在當天采購憑證上簽字。
3.3對廚師工作進行監督,節約用水、用電和用氣。對每餐用米用菜計量,檢查米、菜清洗情況,保證飯菜質量。
3.4對就餐人員進行監督管理維持食堂秩序,對嚴重浪費飯菜的人員實行處罰(處罰標準另定)。
3.5監督廚師搞好食堂衛生、餐具定期消毒。
3.6為了對采購工作進行有效的監督,每周不低于兩次市場調查,了解菜價行情。
4.0采購制度
4.1采購員由安管員輪流擔任,在食堂管理員領導下進行工作,自覺接受廚師和監廚的監督。
4.2采購員必須本著向員工高度負責的精神,精打細算,努力降低生活成本,禁止購買零售價格菜,購買低價食品,做到價廉物美。
4.3按照食堂管理員和廚師的意見采購所需食品,及時向食堂管理員和監廚小組通報市場相關信息,便于控制成本和調整食堂菜譜。
4.4采購的食品必須質好量足,不買過期食品、不買腐爛變質食品和蔬菜。
4.5采購員所購食品,必須經監廚和廚師驗質驗量后才能入庫。采購憑證必須經售菜人、監廚和廚師簽字后方才視為有效憑證,并在當天報于會計。
5.0衛生制度
5.1食堂必須保持清潔,嚴禁隨地吐痰,嚴禁亂扔廢棄物,嚴禁亂倒剩飯剩菜。
5.2定期做好消殺,消除“四害”:滅鼠、滅蠅、滅蚊、滅蟑螂,防止疾病傳染。
5.3地面、桌凳、廚具定期清洗,餐具定期清毒。
5.4廚師必須定期進行體檢,對體檢不合格的廚師應及時調換。
6.0就餐管理規定
6.1管理處食堂以安管員就餐為主,其他人員就餐必須向食堂監督小組提出書面申請,由監督小組同意并報食堂管理員登記后方可訂餐。
6.2需停餐人員(連續三天以上不在食堂就餐)須提前兩天填寫好《停餐申請單》,送監廚和食堂管理員簽字后即可。停餐單由廚房管理員保管。
6.3伙食費一月一結算,其費用(含水、電、氣,不含廚師工資)由所有就餐人員按餐數平均分攤,從當月工資中扣除。
6.4監廚小組月底公布就餐情況及費用(包括水、電、氣),如有異議請當天向食堂管理員提出,過后不予受理(特殊情況除外)。
6.5就餐人員不能隨意進入廚房,就餐是不能大聲喧嘩,保持安靜秩序。
6.6厲行節約,杜絕浪費。每個員工都要自覺做到:節約一滴水、一度電、一粒飯;講究衛生,不亂到剩飯菜。
第2篇 物業小區秩序維護管理工作方案
1、管理目標
(1)確保項目內無因管理責任引發的重大火災。
(2)維護好項目內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;
控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯動治安網絡
(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。
做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應急處理措施
(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時,管理處迅速調集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發生案件時,立即報警并維護現場,協助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第3篇 物業工程管理工作職能職責
物業區域工程管理工作職能
工程部門是各類設備主管部門。在總經理室及管理處主任的領導下,全面負責本物業區域的電氣、電梯、通訊、智能化設備、空調、暖通、給排水、機械等設備的運行管理、維修保養、更新、改造以及土建裝飾的管理等業務,其職能如下:
一.按照國家有關法規,負責制訂近、遠期各類設備的維修保養計劃。提出設備更新的設想、可行性研究方案、年度經費預算以及有關設備、物資的采購意見。
二.加強管理,建立健全各項規章制度和工作流程。認真落實崗位責任制,減少和杜絕各種違章、違紀現象、安全事故的發生。
三.嚴格執行安全操作規程,確保安全維護維修。組織實施設備的定期點檢、保養和維修,負責各類設備的應急搶修,并及時排除故障,保證設備處于正常安全工作狀態。
四.配合開展各類專業技術培訓工作,提高員工的業務素質和技術水平,做好員工的晉級、考核、評聘工作。
五.樹立勤儉持家的精神,積極開展節能和技術改進工作,降低能耗,開源節流,提高物業管理費用使用效率。
六.加強工程設備、工具領用的管理,建立健全設備器材、備品備件的領用制度。
七.建立健全規范化的、先進的圖紙、技術資料、設備臺賬檔案、巡檢日制及相關技術資料、管理制度,加強對工程技術檔案的管理。
八.負責高壓容器、電梯、鍋爐、動力、消防設備及安全裝置的管理,定期檢查維護,發現問題及時解決。
九.在設備維護檢修時,做好必要的安全防范措施,定期組織維修人員進行安全操作教育,在大修、特殊工種操作時應做好現場監護,保障人身、設備的安全。
第4篇 做好物業管理中保安工作培訓課件
如何做好物業管理中的保安工作--培訓課件
目錄
思想心態上
要認為保安工作很光榮,是業主生命財產的保護神
不要事事向錢看,做好一份職業也是一件有意義的事情
自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業主的認可
行為儀表上
著裝整潔規范
行為富陽剛之氣
警覺有禮
不貪小便宜
工作方法上
熟悉自已的管轄區域
認識所管轄區域的業主
了解本小區以往常發生的案件
做幾件得人心的事,長期堅持
做業主的朋友,有困難就想起咱
定期與業主開辦活動
可視化管理上
做好工作,還要讓業主知道
保安工作計劃
保安評比
保安警容
每日操練整隊
安全知識,常見安全情況處理宣傳
要認為保安工作很光榮,是業主生命財產的保護神
整個社會是一個互為依靠聯結的整體,不要總認為做老板就很光榮,做保安就不值得,要知道,再大的老板住在小區,他的生命財產有賴我們的保護,在國外,很多人對職業很尊重,即使一個六十歲的人做侍者,他也不會覺得丟人,只要做好本職工作,得到上司同事和業主的認可,就是很光榮的一件事。
我們保安要熱愛我們物業公司,不要動不動就想離職,就想跳槽,雖然我們工資不高,但看到業主能在假日放心地出門旅行,我們欣慰,當看到孩童在小區的草地上安全在玩耍,我們欣慰,當傍晚,一群群的老人和小孩在游樂區嘻戲,我們也打心里地欣慰。
不要事事向錢看,做好一份職業也是一件有意義的事情
錢多當然好,工資高也當然好,但君子愛財,取之有道,我們應不斷地提升我們的服務水平,提供更人性化更貼心更高效的服務,來讓業主愿意出更多的管理費來提高我們的待遇,我們應不斷提高我們的管理水平,提高名聲,接手管理更高檔的小區來提升我們的待遇,靜下心來,做內功,而不是處處抱怨,看事的眼光很短,要愿吃小虧來換長遠的大便宜。
自尊自信,首先要自已看得起自已,做好工作,得到業主的認可
做保安首先要自尊自信,只有先自已看得起自已,精神抖擻,認真做好工作,才能得到業主的共鳴,我們很多保安同事抱著做一天和尚撞一天鐘的心態上班,上班時不用心,無精打采,衣冠不整,業主見面一百次也不認識,這樣的保安自已做著也覺無趣,業主當然也看不起。
著裝整潔規范
保安應類同于軍隊,應一年四季戴帽,穿制服,正謂人要衣裝,佛要金裝,一身得體威武的保安服極易讓業主產生安全感,讓不法分子產生威懾感。同時,整潔威武的服裝也讓保安更愛自已。
行為富陽剛之氣
做保安,要有陽剛之氣,走路要威風凜凜,站如松,坐如鐘,不能讓業主看到我們打不起精神,慵懶的樣子,在保安室,要時刻保持警惕,不能打瞌睡,玩手機,看小說等,對業主要象春天般溫暖,對不法分子要象冬天般無情。
警覺有禮
雖然我們威武,但要讓小區的老人、小孩、業主覺得我們和藹可親,對于熟悉的業主,要主動打招呼,遇到隨手的小困難,要主動前去幫忙,比如遇老人提重物,可主動協助,不隨便進業主的門。
不貪小便宜
不隨便要業主的東西,不喝業主的水,更不能主動要業主的禮物,在業主家,眼睛不可隨便亂找,實在要進去時,應速進速出。
熟悉自已的管轄區域
對于自已管轄的區域,應多巡視,有哪些危險隱患點,有哪些可能被不法分子利用的地方,在哪些部位有發生過事故,都應調查清楚,并且重點留意。
認識所管轄區域的業主
業主是我們的衣食父母,業主交物業管理費,才有物業公司的生存,只有物業公司有收入,才有保安的收入,所以,應一切工作圍繞如何服務好業主支開展。
我們每月的工資,有我們管理各樓層業主的一部分,可我們大多保安卻不認識業主,業主也不認識我們,是很可可悲的事情。
作為自已管轄區域內的業主,應盡可能想辦法記住他們住的樓層,他們的姓名,基本情況,孩子情況,擁有的私家車情況,及業主主要的朋友親戚情況,甚或業主是否常出差,在家的情況,只有做好業主檔案,才能針對業主的服務有的放矢,令各業主高興,當有情況發生時,才能更快更好地處理問題。
比如上次某住戶遭竊,是業主長期不在家,被小偷了解了情況,如果保安能了解此情況,那么,他就能重點關注,及與業主作好溝通,也許損失就可避免,讓不法分子無可乘之機,業主受了損失,他平時交物業管理費就不情愿,也就影響到我們的收入。
認識我們的業主,當在路上碰面時,多與他們打招呼,其實大多業主很客氣,是好人,與他們交朋友有很多樂趣,很多業主是成功人士,與他們交往,向他們學習,可以得到很好的進步。
了解本小區以往常發生的案件
本小區以往發生過哪些案件,是如何發生的,有哪些經驗教訓可以總結,附近小區有哪些案件發生,是哪些人所為,有哪些經驗教訓可以總結,及國內外做得好的物業管理公司是如何做的,我們應不斷學習別人好的作法,來改進我們的工作,爭取在管理上不斷上臺階,以獲得更多的小區管理權,甚至可以以參加評比,以增長我們物業公司的名氣。
做幾件得人心的事,長期堅持
我們要做幾件得人心的事,長期堅持下來,比如,每天早晚所有的保安進行隊列訓練,對全小區進行集體巡查,讓業主看到我們的訓練有素,從而放心。
對于小區中特別需照顧的孤寡老人堅持給予關懷,并讓所有的業主知道。
比如,常期堅持邀請業主與我們一起開檢討會,討論工作如何做得更好。
比如,邀請有興趣的業主與我們一起打球賽,以增進感情等,長期堅持,讓業主關注我們,了解我們,產生感情交流。
比如,在可能時,幫有困難的業主送水,偶爾接送或照顧一下小孩等,作為我們日常必備的服務內容。
參照酒店的大堂經理方式,讓業主很容易知道今天我們物業公司誰當值,如何快速找到我們等。
做業主的朋友,有困難就想起咱 同上,略
定期與業主開辦活動 同上,略
做好工作,還要讓業主知道
俗話說,酒香不怕巷子深,我們做了很多工作,如果業主不知道,不清楚,當有問題發生時,他們就會責怪我們平時無作為,如果讓他們知道我們平時做了很多工作,那么當發生問題時,他們就
會認為是偶然性的事情,是難以避免的事情,對我們的責怪就會少很多。
所以,平時的很多工作,盡量想辦法予以公布,通報,讓業主盡可能多地了解我們,比如我們可以在各主要出口設一個公告欄,常更換我們的工作報告。
或者,定期召集業主,向他們作工作報告。
我們小區對面的陽光幼兒園有些作法值得學習,比如他們會將小孩每周的菜譜發給家長,定期與家長舉辦親子活動,每年春秋季還要求家長與小孩一起出游,以增進感情,每周幼兒園將小孩的表現作評價,同時要求家長也將小孩在家的表現作書面評價,我們很多人總以為將事做好就行了,但如果別人不知道,他們就可能認為我們沒有做。
保安工作計劃
將一年的工作計劃,每季,每月的工作計劃張貼,及執行情況作對比,打鐵須得自身硬,只有自已將工作做得扎實,不怕部分業主心不改,最終相信,絕大部分業主會喜歡我們,依賴我們。
保安評比
每月將保安進行評比,將其照片,事跡公布,讓業主認識明星保安,增加保安的榮譽感。
保安警容
所有保安的照片及名字,工號,簡介及曾經的光榮事跡上墻,讓業主認識我們。每幢樓負責的保安相片,名字,手機張貼在樓層門口,讓業主有需要時馬上可以找到我們,同時也增加了各個保安的責任感。
安全知識,常見安全情況處理宣傳
第5篇 物業管理質量記錄控制工作程序
物業管理質量記錄控制程序
1.0目的
確保質量記錄的完整、準確、清晰,為質量體系的有效運行和產品質量滿足規定的要求并為實現可追溯性、證實作用以及采取糾正措施提供客觀證據。
2.0范圍
適用于物業管理公司所有與質量活動有關的質量記錄控制。
3.0職責
3.1總辦負責本程序的歸口管理。
3.2各部門負責與該部門相關的質量記錄的收集、歸檔、貯存及保管。
4.0工作程序流程圖
責任人/支持文件
質量記錄
總辦
總辦
質量記錄一覽表
相關部門
相關部門
總辦
相關部門
總辦過期記錄處理登記表
質量體系文件更改申請表
5.0控制要求
5.1質量記錄的標識和編目
5.1.1質量記錄表格編碼按《文件控制程序》的編碼規定執行;
5.1.2公司所有質量記錄空白表格由總辦文件管理員統一管理,并編制質量記錄清單。質量記錄清單應包括下述內容:序號、質量記錄名稱、記錄編號、保管部門、歸檔時限和保存期限。
5.2質量記錄的填寫
質量記錄應填寫清晰、正確、內容完整,填寫人、審核人、批準人應履行簽字手續。
5.3質量記錄的收集、歸檔、貯存及保管
5.3.1質量記錄由最終送達部門(即保管部門)定期收集,按質量記錄清單上相關的內容要求進行歸檔、保管。
5.3.2各部門在接收質量記錄時,應檢查質量記錄項目填寫是否齊全、有無簽名,確保所收集的質量記錄有效。
5.3.3各部門應將質量記錄保存在物業管理公司指定的文件柜中或其它適宜的地方,確保在保存期內不會丟失、損壞及變質。
5.3.4總辦文件管理員將質量記錄清單發給每個部門一份,并負責檢查各部門對質量記錄的歸檔管理是否符合規定的要求,確保質量記錄按時歸檔,并方便存取和檢索。
5.4質量記錄的查閱、歸檔期限、保存期
5.4.1如因工作需要,需查閱存檔的質量記錄,應先填寫《質量記錄查閱審批單》,經主管領導批準,方可查閱。
5.4.2總辦根據有關規定,確定每種質量記錄的保存期限,并詳細列入質量記錄清單中。
5.5質量記錄表格的增加和更改
5.5.1根據物業管理公司實際工作的需要和變化,可以增加新的質量記錄表格,或對已不能滿足要求的質量記錄表格予以更改。由使用部門提出增加、更改申請,填寫《文件更改申請表》,按《文件控制程序》中的有關規定實施更改。
5.5.2總辦文件管理員在收到增加或更改的質量記錄表格后,應更改質量記錄清單中的相應內容,并與更改后的質量記錄表格一起發給各部門文件管理員,同時收回作廢的質量記錄清單。
5.6質量記錄的處理
對超過保存期限的質量記錄,由各部門提出,并填寫《過期質量記錄處理登記表》,報物業總經理審批后,由相關部門銷毀。
6.0相關文件
6.1 《文件控制程序》
7.0質量記錄
7.1 質量記錄清單
7.2 《過期質量記錄處理登記表》
7.3 《文件更改申請表》
第6篇 籌備階段物業管理服務工作計劃方案
籌備階段物業管理服務工作計劃
物業籌備工作是項目施工建設接近竣工交付階段時,物業管理公司有組織、有計劃、有秩序開展的一系列人力、技術、文檔、設施設備、內外協調等資源整合與準備活動。基于本項目的具體情況,國貿物業在計劃物業籌備工作時,擬重點抓住'人員選拔培訓'、'設施設備接管驗收'、'遷入服務與成品保護'等幾個主要環節,在具體工作充分照顧本項目的服務需求,高質量完成籌備期間的各項事務,擬定計劃如下:
類別內容提交形式
確認類建議報告類提交方案類
工程類1、確定設備設施節點部位管理權責及設備的保養計劃標準√√
2、制定年度的節能計劃和方案√
3、制定機房管理制度√√
4、提交開業所需設備設施、物品材料及到貨時間表√
5、制定工程部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
客服類1、《客戶手冊》及客戶遷入流程的制定√√
2、制定有償服務項目、設施設置及收費標準√
3、提交項目標識標牌的數量、標準、樣式√√
4、制定物業部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
5、制定物業公司、客戶在突發事件中緊急處理程序√
6、提交迎接客戶遷入歡迎方案、重大節日及活動方案√
安保類1、制定緊急情況處理預案√
2、制定安全、防火管理制度√
3、制定安保部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
4、制定安保部后勤準備方案(宿舍、伙食、衛生間、辦公用品、辦公室等)及與其配套的表格√√
車管類1、提交車位管理費收費標準√√
2、制定正式運行后地面交通組織方案√√
3、制定車管部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
人事行政類1、制定行政人事部崗位職責、工作指導書√√
2、制定工作流程、人事管理規章制度和表格√√
3、制定正常期物業人員考核標準和內容,行政管理規章制度√√
財務類1、提交物業收費流程、停車場收費流程等的表格及臺帳√√
2、協助提交物業保險險種、保費標準√
3、能源費用統計、物資管理、財務報告等模板的制定√
4、制定財務核算體系框架草案√
5、制定財務部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
保潔類1、外墻清洗方案√√
2、制定綠化養護方案√√
3、制定環境部崗位職責、工作指導書、規章制度、工作流程和表格√√
外聯類1、協助提交政府相關部門適用于本物業的法規及規定√√
2、協助提交與外聯方聯系工作方式及協調內容√√
3、協助提交各類審批報批手續的相關內容及文件√√
第7篇 物業公司質量記錄控制管理工作程序
物業公司質量記錄控制管理程序
1.0目的
為證明項目質量符合要求和質量管理體系有效運行提供客觀證據.
2.0適用范圍
適用于質量管理體系及產品、項目所要求記錄的控制。
3.0職責
辦公室負責對公司各部門產生的質量記錄的標識、貯存、保護、檢索、保存期限和處置予以控制。
1.0過程識別
擬定目錄--設計/選擇--表式--標識--分發--運作--收集--分類整理--保管--移交/歸檔--處理
5.0 行為準則:
a)運作過程中記錄應:及時準確、內容齊全、手續完備;
b)各種記錄標識應具有唯一性;
c)按規定及時收集,保證其連續性、完整性;
d)保管應分類、編號并擬列目錄/清單,便于檢索;
e)保管和儲存條件要適宜,保證干燥通風,有防護措施;
f)體系記錄保存日期為三年,工程質量記錄竣工移交長期保存.
6.0 程序要求:
6.1 記錄的分類管理
6.1.1 體系運行記錄包括:管理評審記錄、內容審核記錄、工程要求評審記錄、供方評審記錄、培訓記錄、工程施工及交付記錄等,由工程科歸口管理,有關責任部門分別管理.
6.1.2各種檢驗和驗證記錄、不合格項及糾正記錄、管理部作業記錄等,由各管理處分別收集、匯總、保管。
6.2 記錄編目、編號
記錄表式作為一種特殊文件,執行《文件控制程序》中編目標識規定;收集后由責任部門依次編號,確保唯一性.
6.3 記錄填寫
記錄應在過程活動中及時、真實的形成,字跡清晰,不準涂改,保證易于識別,且內容齊全,各種審核手續齊備.
如因筆誤需修改,應采用單杠劃去,在其上/下方寫出更改內容,由更改責任人簽字或蓋章.
6.4 記錄的保管、儲存和檢索
各部門形成的記錄,由本單位專人負責保管,分類存放.
保存環境條件應干燥通風,裝袋/裝盒.列出記錄清單以利于檢索,有必要時可設卷內目錄.
各種記錄需移交或歸檔保存的,應按公司要求定期移交主管部門或歸檔保存.存儲時間較長(一年以上)的,存放記錄處所必須干燥通風,有防潮、防霉、防鼠、防破損措施.
接著外來傳真件,應先復印,復印件連同傳真件一并存放.
6.5 記錄保存期及處置
體系記錄保存期為三年,需移交或存查的記錄長期保存.
不需保存或到保存期的記錄,應填寫記錄處理申請單,保管理者代表批準,由專人負責銷毀(視不同情況可焚燒,粉碎或作紙廠原料等).
6.5 記錄復印、借閱、修改
記錄復印、借閱原則上當天送還,如外單位復印、借閱或超過一天難以送還的應進行借閱登記.無論借閱或復印需經管理者代表批準.
記錄作為一種特殊文件,修改時應執行《文件控制程序》中有關規定.
7.0 相關文件
《文件控制程序》
《管理策劃控制程序》
《改進管理程序》
8.0 記錄
質量記錄清單
文件發放回收記錄
文件借閱、復印記錄
文件銷毀申請/記錄處理申請單
第8篇 sa物業園區空置房管理工作程序
物業園區空置房管理工作程序
一、空置房由客戶服務中心進行管理。日常的維護保養工作由工程維修人員完成。
二、根據季節變化定時對空置房進行開窗通風。
三、對于精裝修的房屋應按精裝房的保養標準執行。
四、參照有關電器使用說明書,定期將電器打開試運行以保持電器良好的工作狀態,還應注意及時關閉電源。
五、定期通知保潔部進行一次例行清潔養護。
六、工程維修人員巡樓時應注意空置房的防火、防盜工作,如發現空置房內有異常情況應及時向客戶服務中心匯報。
第9篇 物業管理協會辦公室工作職責
1、負責貫徹落實《物業管理條例》等相關法律、法規、政策規定。
2、負責監督、檢查、指導開發企業、物業管理企業對雙確認制度、維修資金制度、招投標制度、物業撤出雙向選擇制度、物業合同備案制度的落實。
3、負責推動轄區內物業管理項目達標考核和創優項目的初審和上報工作。
4、負責物業管理信訪接待工作。處理信訪投訴,受理業主、使用人、業主委員會、物業企業的投訴、人大政協提案,及時到現場調查核實情況,并根據實際情況積極協調處理。
5、定時走訪各物業管理企業及項目,上門服務,調查了解基本情況,協助做好業主會組建的指導推動和業主會備案、日常監管工作,指導、協調、監督業主委員會的活動;
6、負責轄區內住宅維修資金的歸集和專項維修資金使用的備案工作。
7、負責轄區內舊住宅小區實施物業管理的指導和推動工作。
8、認真做好日常走訪,做好檢查工作記錄和信訪投訴工作記錄。
9、負責搞好物業管理項目檔案、業主會檔案的建立整理工作以及項目動態管理網的更新與維護工作。
10、負責本辦公室各類數據資料收集、季度報表、年度報表、信息統計、匯總、上報工作。
11、負責搞好有關物業管理法律、法規、政策、文件的宣傳及培訓工作。
12、負責普通住宅規模5萬建筑平方米以下的協議選聘具有相應資質的物業管理服務企業的備案工作。
13、負責三級物業服務企業資質審批工作。
14、建立物業企業信用信息系統檔案和日常監管。
15、辦理新建住宅商品房準許交付使用證的發放工作。
16、對房地產開發資質進行預審。
第10篇 物業管理處每日每周每月每季每年工作要求規范
物業管理處每日、每周、每月、每季、每年的工作要求(規范)
管理處負責物業管理的具體工作,其工作規范如下:
一、每日工作
1.巡視所管理的物業一遍,巡視內容為:
(1)查小區內是否有違章行為(有無亂搭、亂建、違章裝修,墻壁有無亂涂、亂畫、張貼廣告,有無亂擺攤販);
(2)小區內是否有不安全隱患(房屋是否出現嚴重破損,消防通道是否被堵,室外輸電線路是否完好,有無亂拉亂搭,內有無可疑人員活動);
(3)小區內環境與衛生是否符合標準(樹木花草有無損壞,房前屋后,公共場所有無亂丟扔垃圾,垃圾桶是否倒請,有無亂停放車輛,亂晾曬衣物,有無影響正常休息的噪聲源);
(4)基礎設施是否完整(道路有無損壞,室外上下水道是否滲漏,路口攔護栓,路障是否完好,娛樂設施有無損壞)。
以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,發現問題,能處理的應立即處理之,重大問題和不能處理的問題應向物業經理匯報。
2.收繳業主(住戶)管理費、各項規定費用;
3.接待業主(住戶)來訪和處理有關物業管理的投訴;
4.解答業主(住戶)提出的有關物業管理業務咨詢;
5.安排保養、維修任務,驗收修繕質量;
6.做好工作日記(內容為:記錄每天完成的工作,發現和處理問題,上級領導的指示,急待解決的事務,住戶投訴等)。
7.整理內務(包括打掃辦公室;整理文件、資料圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
二、每周工作
1.走訪住戶(內容:與住戶交換物業管理意見,了解住戶有什么困難和需要;掌握住戶家庭基本情況,包括:戶主、年齡、職業、工作單位、單位和住家電話,家庭人口以及人口結構,掌握住戶產權歸屬和變更或租戶的變更,住房的戶型變化、結構、質量現狀、保養和維修狀況);
2.初審住戶裝修申請,并報上級審批;
3.檢查公共設施是否完好(內容包括:電梯運行是否正常;樓道、過道、梯間是否堆放雜物或有礙通行的物品和危險品、有毒物品;公共照明是否完好,配電箱,水表設備是否有破損,小區內信報箱是否有破損),發現問題應及時處理或報有關部門,并協助處理。
4.檢查垃圾桶是否噴灑藥物,各樓層公共部位是否清潔。
5.檢查房屋使用情況,有無長期空房戶、擅自轉租戶、了解房地產信息。
三、每月工作
1.編制本月保養維修報表,制定下月保養維修計劃報物業部;
2.編制管理費和各項規費收繳報表并報公司財務部;
3.組織修剪物業內的樹木、花草一次;
4.對本月維修項目進行一次回訪,聽取住戶意見。
5.整理物業管理資料、檔案、對發生異動的(包括:房屋產權變動、承租戶變動、管理費變動)作出修改;
6.與有關單位聯系,交換情況一次(包括:居委會、派出所,房屋產權單位等),如有重要情況須用書面報告和反映;
7.辦公室大掃除一次(包括:窗戶玻璃、屋面、墻面和各種辦公用具的清潔整理)。
四、每季度工作
1.組織檢查小區內消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防桶、高層樓宇的消防報警設備、消防通道等)是否完整無缺,能否正常使用,發現問題及時報告有關部門處理;
2.打開各糞池、井蓋、檢查化糞池、下水道有無淤塞,發現問題及時組織有關人員處理;
3.組織對樹木花草進行一次施肥;
4.清理管理費和各項規費,并編制季度報表;清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠管理費的住戶進行追收;
5.編制季度維修保養計劃和報表;
6.辦一期物業管理專刊,宣傳表揚小區內的好人好事和新風尚,指出小區內存在的問題,增強住戶參與管理的意識。
五、每年工作
1.參加一次上級主管部門舉辦的短期專業培訓;
2.對小區內的住戶全部走訪一遍;
3.組織清理一次化糞池;
4.編制年度管理費和各項規費收繳報告;
5.編制下年度維修保養計劃;
6.整理物業管理檔案資料,寫出資料異動報告,對發生異動的資料進行修改,保持檔案資料與實際一致;
7.與有關單位交流開展物業管理的體會和經驗;
8.組織召開一次住戶代表大會,聽取住戶對物業管理的意見和建議,提高住戶參與管理的積極性;
9.總結年度工作,寫出書面總結;
10.制定下年度工作計劃。
第11篇 物業區域日常維修工作管理控制程序怎么寫
物業程序文件日常維修工作管理控制程序1.目的保證為客戶提供服務的設備及設施的正常使用,規范入戶維修服務的運作程序,及時高效地為客戶提供服務。
2. 范圍適用于各管理處設備設施的日常維修、入戶維修服務、緊急特殊性維修的提供和管理。
3. 定義日常性維修:按照年檢修計劃而安排的工作及日常發生的維修工作。
入戶維修服務:客戶提出維修需要,由工程部維修人員解決的維修服務。
緊急特殊性維修:工程設備、設施發生意外事故所造成的維修工作。
4. 職責部門/崗位工作職責管理處經理負責監督維修服務質量,必要時參加回訪工作。
管理處工程部負責人負責管理處日常維修工作的安排及維修服務質量的監督。
工程人員負責管理區域內的日常巡視維修、入戶維修服務、緊急特殊性維修,并保質保量地按時完成。
前臺人員負責記錄客戶報修,及時通知工程部;
維修工作完成后,負責《居家服務情況記錄表》的收回、存檔,并根據實際情況回訪顧客,了解服務質量。
監控中心人員在前臺人員工作時間之外,負責客戶維修申請的記錄、通知。
5. 方法及過程控制
5.1 日常性維修辦法
5.1.1工程部每日由專人對管理區域內公用設備設施進行檢查巡視,檢查巡視結果應填寫《設備設施巡視記錄表》,對發現異常情況給予及時處理,不能解決的問題應及時向上級反映,由上級領導安排人員進行妥善解決,并在《設備設施巡視記錄表》上簽字確認。
5.1.2前臺人員在接到客戶對公共區域維修要求時,須在《工作信息記錄本》中記錄下本次報修的詳細內容,及時通知檢修人員,并由檢修人員開出《設備/設施保養檢修記錄表》。
5.1.3檢修人員依據報修內容現場進行維修,維修完畢后由工程部負責人對維修效果進行現場評估,并填寫《設備/設施保養檢修記錄表》。
5.1.4《工作信息記錄本》的填寫參照 2《工作信息記錄表(維修服務部分)使用規范》。
5.2 入戶維修服務辦法
5.2.1 當有客戶現場或電話申請維修服務時,前臺人員須在《工作信息記錄本》中登記,明確客戶的房號、姓名、電話、需維修時間、服務需求的內容(盡可能詳細)和要求等,并明確告知相應的服務費用,及時安排維修人員上門服務,服務完畢后應將《居家服務情況記錄表》收回銷單。
5.2.2 為保證及時提供入戶維修服務,維修人員從前臺(或客戶處)獲知入戶維修工作信息,并明確告知相應的服務費用,由維修人員依據報修內容自行填寫《居家服務情況記錄表》 進行入戶維修。
維修人員從客戶處直接得知維修信息的,應明確告知相應的服務費用,并在維修前及時知會前臺人員。
在維修工作完畢后應將《居家服務情況記錄表》交到前臺消單。
5.2.3 一般情況下,前臺人員應即時安排人員上門服務,人員安排有困難的,須及時知會業主,同時須與客戶約定時間進行維修。
對于水管爆裂、關鍵部位漏水、停水停電等緊急情況,須保證維修人員在5分鐘之內到達現場。
5.2.4 維修人員到顧客家中進行維修保養服務時,應隨身攜帶工作地墊、鞋套、工具箱(袋),并向客戶了解故障點、原因或維修內容,查明故障原因,在管理處提供管理服務范圍內進行維修。
對不在服務范圍內、或需要收費的服務應對客戶進行專業性的解釋,對于需要收費的服務項目需經客戶同意后方可進行服務,同時應在《居家服務情況記錄表》中進行記錄。
5.2.5 維修人員在進入客戶家時應穿好鞋套,在維修時應先向客戶重復已知的服務事項,在確認后,鋪好地墊進行維修,維修過程中所使用的工具應放置在地墊上。
5.2.6 維修工作完畢后,應立即清理現場,并雙手遞上《居家服務情況記錄表》請客戶在'接收人簽字'欄確認簽字。
對因有償服務價格或客戶原因取消維修服務的情況,維修人員應在《居家服務情況記錄表》上注明情況,并須管理處工程負責人確認。
5.2.7 維修過程中如發現客戶家中有不安全因素,應及時向客戶指明,同時應在《居家服務情況記錄表》中進行記錄。
對于服務范圍內或需要收費的服務,經客戶同意后方可進行服務,以消除安全隱患。
若不在服務范圍內,應對客戶進行專業性的解釋。
5.2.8 維修人員在客戶家中維修時,嚴禁收取小費、抽煙、喝茶,打私人電話。
若因工作需即時與管理處聯系的,使用客戶電話須事先征得客戶同意并表示感謝。
5.2.9 凡短時間不能及時解決的維修問題,應向客戶及前臺解釋原因,并在《居家服務情況記錄表》中注明,同時上報管理處工程負責人。
管理處工程負責人應及時組織解決并在2小時以內給予客戶明確答復,同時在前臺《工作信息記錄本》中詳細記錄。
5.2.1 0對于有償維修,維修人員應當嚴格依據管理處自行制定的《物業管理服務內容及服務標準公示》執行;
如客戶提出的有償服務在《物業管理服務內容及服務標準公示》執行范圍之外,須由管理處工程負責人對維修項目依據管理處能力決定是否提供該項服務,價格由管理處與客戶自行商定,報管理處負責人批準后方可執行。
管理處負責人須在《居家服務情況記錄表》上簽字確認;
5.2.1 1維修過程中若涉及由顧客提供維修產品,則需在《居家服務情況記錄表》上注明'客戶提供維修產品'字樣。
5.2.1 3對維修人員入戶維修的具體要求參見 1《入戶維修服務守則》。
5.3緊急特殊性維修
5.3.1 遇有緊急特殊維修事件,接報人應第一時間通知管理處工程部負責人并做統一調動安排,并通知上級主管領導及有關部門進行緊急處理解決,事后應及時補填《設備/設施保養檢修記錄表》并附事件說明。
5.4對外委托維修
5.4.1工程部無法自行維修需對外委托維修的工作,管理處工程部負責人應上報管理處經理審核確認,并按公司管理審批流程上報,待批準后方可執行。
5.4.2對外委托維修應按照《服務項目外包控制程序》,從合格的外包方中選擇對外委托維修單位。
5.5管理處對入戶維修服務的回訪依照《客戶溝通程序》執行。
5.617:30至次日9:00(前臺人員工作時間以外)由監控中心接管以上前臺工作職責。
6. 支持性文件《客戶溝通程序》tjvkwy
7.2.3 -k01《服務項目外包控制程序》 tjvkwy
8.2.3 -017. 質量記錄表格《設備設施巡視記錄表》 tjvkwy7.
5.1-g01-f1《設備/設施保養檢修記錄表》 tjvkwy7.
5.1-g01-f2《工作信息記錄本》tjvkwy
7.2.3 -k01-f1《居家服務情況記錄表》tjvkwy
7.2.3 -k01-f28. 1:《入戶維修服務守則》 2:《工作信息記錄表(維修服務部分)使用規范》 3:《物業管理服務內容及服務標準公示》
第12篇 商城前期物業管理服務工作內容
商城項目前期物業管理服務工作內容
我司若能得到zz國際商城的管理服務資格,在簽訂《物業管理服務合同》后,將正式介入該項目的前期物業管理服務工作。
1前期介入按以下內容開展:
*與原管理單位協調交接工作
*設施設備調試物業管理跟蹤
*物業接管驗收前期物業管理資料儲備
*其它前期準備工作
前期管理是物業管理整體階段的基礎和重要環節,我司將傾注大量人力物力,了解熟悉并參與整體物業的接管驗收工作,資料登記造冊存檔,為將來的物業管理工作開個好頭,夯下堅實的基礎。
*進駐準備方案
1.1設施設備調試工作:
1.1.1管理要點: 設施設備性能了解及調試。
1.1.2管理方式: 由各專業工程師組成的小組到現場協助工作除進行專業培訓工作外,與管理機構的工程技術人員一起參與調試工作。
1.1.3管理內容:
a、對現場設施設備狀況進行檢查
b、及時發現可能造成的隱患或妨礙今后日常維修維護的問題,從物業管理專業角度提出相應的整改意見。
c、設備的調試:將工程技術分成四個小組參與設施的調試,分別參與供配電、電梯、給排水(包括消防供水等)、弱電(包括消防自動報警、保安電視監控、綜合布線等)等項目的調試,掌握設施設備的性能、結構、參數、工作環境條件和操作要領,進行詳細的記錄,在進行調試觀摩的同時,根據了解的實際情況,編制zz國際商城的設施設備操作維修規程和各項作業指導書。
1.2接管驗收期物業管理工作:
1.2.1管理要點:做好物業的接管驗收和全面進駐的準備。
1.2.2管理方式:在此期間,我司委派公司接管驗收小組來現場工作,幫助和指導管理處接管驗收物業、清點接管的物資、設備、及財務帳目,并按管理方案開展工作。
1.2.3管理內容:
a、物業管理驗收:接管驗收是業主向物業管理方移交物業,驗收的方式是按業主進駐的使用要求進行檢查,大量的工作內容是功能檢查,物業接管驗收分現場驗收,資料交接,其它交接與接管驗收注意事項等四個方面。
b、現場驗收主要項目:土建工程、裝飾工程、供配電系統、弱電系統、環境配套設施。
c、資料交接:產權資料、技術資料、驗收資料
e、其它交接:設施設備的備品備件、公共區域各通道門、設備及管理用房、各種管井等。
1.2.4物業接管驗收流程圖
不合格 合格
1.2.5接管驗收注意事項:
在接管驗收前,管理處將主動與原管理單位協商接管驗收的問題(包括交接方具體人員、驗收具體時間、注意事項等),同時要盡量統一驗收標準明確交接雙方的責、權、利。
接管驗收不但要檢查物業的質量,而且還應清點物業內各種設施設備、公共物品、圖紙資料、隨機資料、綠化小品等的類型、數量及其它要求的參數,驗收報告須經交接雙方認可簽字后才能生效。
針對初驗發現的問題,,若發現必須改正的,書面報請施工管理方督促施工單位返修;一時無法返修的項目要確定維修的期限并請認可;屬于無法返修的項目,報告記錄備案。
1.3其它前期準備
1.3.1清潔衛生與環境衛生前期介入
管理處要注意清潔外墻石材墻地面、玻璃面、瓷磚墻地面、不銹鋼飾面所使用的清潔液、清潔工具、作業方式等,防止腐蝕和劃傷以上材料,造成業主的損失及后續物業管理工作的困難。
1.3.2消防及安全管理前期介入
zz國際商城的消防工作重點從根本上杜絕火源及控制易燃材料。管理處將嚴格巡視檢查,及時發現并解除危險隱患,以保證生命財產的安全。
1.3.3外部公共關系建立
為保證今后物業管理的順利開展,管理處經理須在全面接管前,與相應的政府及公用事業各職能機構(工商、稅務、物價、供電、供水、供氣、電信、市政、環衛、園林、環保、交管、郵電等)建立穩定的溝通渠道,辦理相應的法律文本、文件,并獲得主管部門的批準。
2入駐準備方案
2.1全面調查,掌握需求
我司將組織專人與委托方聯系,全面了解和掌握業主在使用、維護等方面的需求,做到有的放矢,心中有數。
2.2周密策劃,制訂計劃
我司在全面分析研究業主需求和掌握商城周邊環境(交通治安、公共設施)等基本情況的基礎上,針對整個商城可能出現的各種問題,以及需要提供的各種服務作出周密的安排。
主動與業主聯系、協調,補充、完善入駐計劃。
2.3人員安排計劃
2.3.1臨時派往人員計劃安排:
工期項目負責人部門職責備注
接管驗收期管理處經理
(1人)管理骨干(7人)*負責物業籌備期工作
*負責招聘、培訓
*參與驗收工作擬定〈物業管理接管驗收方案〉
機電運行維修組長
(1人)機電運行維修人員*負責機電設備的接管與運行調試工作
接管期管理處經理
(1人)管理處主要骨干人員*協助管理處開展工作
注:*派駐人員包括臨時前往的項目組成員和外派長駐人員。
接管驗收前十天內,管理處全部外派人員到位。
3接管前各種物資準備工作
3.1物資準備計劃
配備物品:確定管理用房以后,裝備計劃裝備的辦公、生活、交通及通訊設施,設備工具及用品的裝備、小型機具,備品備件不足部分,易損易耗品。以上的物資配備宜在7月底之前完成(隨接管時間的變化可做修改)。
3.2建立公眾文件
為保證業主能夠全面了解商城物業管理服務項目及管理處的有關管理規定,管理處將建立一系列公眾文件,如《用戶手冊》、《裝修管理規定》等,將注意事項、管理處聯系電話,值班電話、管理承諾等一系列文件放于《用戶手冊》中。由甲方審閱后,整理裝冊,再行發放。
