第1篇 物業管理部部長崗位工作職責
1. 全面負責對所管轄的物業實施一體化綜合管理,完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。
2. 組織本部門人員進行前期樓宇的接管驗收,業主入住資料準備。協調違章和投訴的處理工作,落實安全、防火工作。
3. 協調本部門與供水、供電、工商等和物業管理有關部門的關系,以便于開展各項工作。
4. 定期對本部門員工進行培訓和考核工作,不斷提高員工的業務水平和服務質量。
5. 負責物業管理部的崗位確定和編制人員招聘計劃,協助辦公室做好物業服務中心人員的招聘、考核、錄用及人員調整工作。
6. 負責編制物業服務工作所需的物品采購計劃,上報公司相關部門,并負責所購物品的保管和發放工作。
7. 負責制定物業服務中心工作計劃,并保證計劃的貫徹執行。
8. 全面負責物業服務中心工作,保證物業服務中心管理范圍內的工作質量,為住戶提供良好的管理與服務。
9. 負責制定、貫徹、落實崗位責任制,制定工作要求,工作目的,建立各項管理制度。
10. 負責指導、監督、檢查物業服務中心各項工作及基層人員的工作完成情況。
11. 完成總經理交辦的其它工作任務。
第2篇 房地產公司前期物業管理控制工作程序
房地產公司質量手冊:前期物業管理控制程序
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2接管驗收
4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。
4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。
4.4聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。
4.5.2做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂“裝修管理規定”,做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3工程質量保修執行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1qr23-01物業管理接管驗收登記表
5.2qr23-02入伙通知書
5.3qr23-03入伙手續書
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》
第3篇 物業維修服務部管理員工作職責
（一）接受維修部主任、副主任的直接領導，負責所在班組的日常管理工作，認真做好工作日志。
（二）必須無條件的認真執行領導下達的各項任務，并要管理好全班組的員工共同完成任務。
（三）負責本班組員工的思想、勞動紀律、工作質量等考核工作，對不服從指揮、消極怠工的員工有權同領導商量后對其進行處罰。
（四）要積極努力工作，帶領本班組員工完成領導交給的各項工作，對用戶不準索要財物，更不準將材料私拿送人。
（五）負責本班組維修范圍內的安全、防火、衛生工作，經常進行安全宣傳教育工作。
（六）以身作則提倡員工提高業務技能，注重整體影響和自身形象，工作時一定使用文明用語。
（七）完成領導交辦的其他臨時性任務。
第4篇 物業顧問項目入伙工作管理程序
顧問項目入伙工作管理程序
為保證小區業主的順利入伙以及入伙后各項物業管理服務工作的正常開展,規范業主入伙時的各項手續辦理工作,防止因疏漏造成入伙時物業公司工作的被動,特制定此管理程序。
一、管理職責
1、管理處經理負責物業的前期介入工作安排工作,并負責組織、協調、落實入伙前的各項準備工作及入伙時的各項工作安排。
2、客戶服務中心負責入伙前相關資料的準備和入伙手續的辦理工作,協助財務人員核定各類收費標準和報批工作,并接待顧客,解答顧客問題,建立住戶檔案,并妥善保管。
二、入伙前相關準備工作
1、在項目入伙前一個月,物業公司與地產公司營銷、設計、項目等部門成立入伙工作小組,定期通報工作進展,相互配合,同時與營銷部門一起收集前期客戶反映的焦點問題,制定統一說辭或解決方案。
2、管理處經理制定入伙前的各項工作計劃,包括:工作內容、負責人及完成時間。
3、管理處經理負責管理處組織架構、崗位職責的制定;確定辦公室、培訓室、倉庫、宿舍、食堂等具體位置并安排人員進行裝修工程施工的跟進。
4、物資采購:由管理處經理指定專人負責辦公用品、辦公及維修設備/工具、保潔/保安用品的購置計劃的制定、詢價、報批及采購工作。
1)辦公用品包括:家私、各類文具等。
2)辦公及維修設備/工具包括:電腦、打印機、電話、電工工具等。
3)保潔/保安用品包括:各類清潔工具、剪草機、對講機、警棍等
5、根據物業的實際狀況,完善閉路監控、停車場設施、信箱、康體娛樂設施、園林綠化等公用設施。
6、管理處經理指定專人記錄入伙前后發生的清潔、返修及配套設施完善工程等所產生的各項費用,以便與相關單位結算。
7、對外公共關系的聯絡
1)由經理指定人員與政府相關部門建立公共關系,包括:燃氣、水、電、有線電視、派出所、街道辦、居委會、工商、稅務、物價、房管等。
2)管理處各類工商證照和收費許可證的辦理。
3)停車場的營業執照、稅務登記證和收費許可證的辦理。
4)配合發展商用水/用電指標的申請、 電話、電視、燃氣、郵政的開通手續。
8、入伙前一周應準備好所有相關資料,必備的有:
1)《入伙須知》
2)《業主臨時公約》
3)《委托銀行代收款協議書》
4)《房屋交付驗收表》
5)《業主(住戶)資料卡》
6)《物品領用登記表》
7)《業戶手冊》
8)《停車場管理協議書》
9)《停車場車位租用協議書》
10)《裝修管理服務協議書》
11)《裝修申報表》
12)《商戶管理協議書》
13)《商鋪消防管理責任書》
14)房間的建筑平面圖(備索)
15)其他與業主相關或需了解的資料
9、將《入伙須知》樣本于業主辦理入伙手續前遞交至發展商,以便發展商將其與《入伙通知書》一并發放給業主,告知業主辦理入伙手續時的應知事項。
10、管理處管理人員、技術人員提前一個月到位,安全員、保潔員提前半個月到位,并由客戶服務中心負責員工作服的制作。
11、在入伙流程設計方面,以方便客戶為導向,組織參與入伙人員演練,制定項目應知應會,培訓到人。
三、入伙手續辦理程序
1、顧客(業主或住戶)按《入伙須知》中的規定,攜帶相應的各種資料前往管理處辦理入伙手續。
2、入伙手續辦理
1)入伙引導、檢驗《入伙通知書》
管理處指定專人引導業主到入伙手續辦理現場,由專人檢驗業主的《入伙通知書》以及應攜帶的相應資料。
2)驗房
由管理處技術員、發展商相關人員共同陪同業主驗房,抄錄水、電、燃氣表底讀數,并共同確認,在《房屋交付驗收表》上記錄,驗房后若顧客提出質量問題,由管理處將《房屋交付驗收表》復印件交發展商處理,發展商處理完畢后,交顧客簽字確認存檔。
3)填寫資料
管理處經理指定專人發放入伙手續的相關資料,工作人員指導和協助業主填寫各種相關資料。
4)驗收資料
管理處經理指定專人檢驗并收回業主的《入伙通知書》及填寫好的各種相關資料。屬業主需帶走的資料交由業主帶回。
5)繳費
管理處財務人員負責收取入伙相關費用并開具相應的票據。
6)顧客憑入伙交費收據領取房門鑰匙等相關物品、禮品,并在《物品領用登記表》中簽收。
7)如需返修,管理處留存一把房間的入戶門鑰匙,以便返修施工。
3、入伙資料整理完畢后,由管理處資料員將住戶房屋、業主及常住人員的詳細資料錄入電腦中。
4、業主資料的管理:
1)管理處資料員負責保管業主(住戶)提供的資料。業主和租戶的資料應分類保管。
2)業主(住戶)的資料屬保密資料,管理處經理以上人員或管理處經理授權人員因工作需要辦理相關手續后方可查閱。
3)有關業主(住戶)持有ic卡的電腦資料等其他資料同屬保密資料,未經管理處經理批準,保管人員不得隨意給人查閱。
四、入伙手續辦理流程圖
入伙引導、驗《通知書》資料發放--驗房--填寫資料--驗收資料--繳費辦ic卡--領鑰匙--領禮品--裝修辦理/完成入伙手續
第5篇 m物業項目安全工作目標管理考核辦法
為加強所屬各管理處安全工作的考核評比工作,確保各管理處安全工作目標的順利實現,根據市政府、市公安局有關規定,制定本辦法。
一、基本原則:
1.堅持'安全工作一票否決'的原則,安全工作目標管理考核辦法是所屬各管理處年度管理工作考評中有關安全工作的規范要點,是對安全獎懲制度的細化,是安全檢查工作的標準;對未完成安全工作指標及發生一般事故案件的管理處按安全獎懲制度處理。
2.堅持'誰主管、誰負責'的原則及與公司簽定安全責任書的管理處、個人均應遵守本考核辦法。
3.堅持全面考核、綜合評定原則,考核工作以安全工作目標為基礎,實行百分達標考核評比。
二、考核辦法:
1.安全管理委員會負責具體考評工作。
2.考核以《安全檢查內容及標準》結果為依據,以歷次檢查得分為基數采取年終綜合評定的辦法。
3.安全檢查辦法按《安全檢查制度》執行。
4.考評工作分月檢查、半年考評、年終評比。
5.考試評分辦法:
(1)評分標準分值為:優、良、差。
優:各項安全工作內容95%以上達標為先進。
良:各項安全工作內容85%以上達標為合格。
差:各項安全工作內容85%以下為不合格。
(2)評分依據:
《安全檢查內容及標準》。
安全秩序部月檢查記錄。
公司級安全檢查記錄.
6.考評組組長:z
副組長:z
孝評組成員:公司所屬各管理處負責人
7.本辦法解釋權為公司安全管理委員會
三、考評獎罰辦法:
1.獎勵:
(1)經考核評比:歷次檢查成績為良以上者為達標管理處,獎勵管理處正職100元,副職70元,主管50元,領班30元,員工20元獎勵。
(2)對安全工作有特殊貢獻的部門、班組、個人(事跡參照安全獎懲制度相關條款)實行特殊獎勵(獎金待訂)。
2.扣罰:
(1)經考核評比:歷次檢查成績為差的管理處為不達標管理處,給予管理處正、副職相應處罰(參照安全獎懲制度相關條款)。
(2)未能實現安全工作目標的部門;發生一般事故案件為成績差,按《安全獎懲制度》相關條款對管理處正副職及當事人進行相應處理。
第6篇 學生公寓物業中心管理員工作職責
學生公寓物業服務中心管理員工作職責
一、管理員在主管的直接領導下,嚴格按章行事。堅持以工作職責、服務質量標準檢查考核保安、保潔、工程維修人員工作情況,堅持查崗、查勤,做好日工作記錄。現場發現問題,要求立即整改,并及時通報物業服務中心主管;
二、管理員必須按信息學院提供的標準,在規定時間內完成水、電費代收代繳工作。每月28日抄電表,月初第一周到寢室收取學生超標電費,收費準確,交費及時;
三、按物業服務中心要求,具體解決物業產權人和使用人提出的問題,綜合性管理學生公寓保安、保潔、工程維修工作,配合施工方、物資供應商工作。負責監督、管理外來施工人員工作質量;
四、負責組織學生公寓保安、保潔、工程維修,具體執行各專業部門下發的工作方案、管理條例實行規范化管理,并監督檢查其工作質量,強化服務理念,改進工作作風,提高工作質量。
五、堅守工作崗位,認真記錄各種電話內容,及時通報各有關部門。樹立軟件園物業優質管理、優質服務的優秀品牌;
六、認真(正楷字)填寫公寓工程維修記錄,并及時發送維修保養工作單,要求維修工五分鐘直接到現場解決問題,并做好維修單反饋工作,質量達標,閉環管理;
七、負責學生公寓全部鑰匙管理工作,嚴格鑰匙領取、退換、借用手續。嚴格按學生、工程、保潔分別填寫不同借用鑰匙登記表,確保住宿師生人身及財產安全;
八、負責辦理師生入住手續,按院方制定標準收取鑰匙押金,開出有效財務收據。退舍前,協助主管清點室內所配物品,嚴格填寫后勤部下發的退宿通知單,準確標明應收水、電費用,室內物品完好或短缺情況;
九、負責記錄、傳達各有關部門電話內容。主動、積極配合主管工作。保證學院---物業聯系暢通,保證各有關部門與公寓物業服務中心內、外聯系暢通。
第7篇 物業管理處法律咨詢工作人員職責
物業項目管理處法律咨詢工作人員職責
一、認真學習國家法律、法規,物業管理相關法規、條例、物業發展動態,有相當的法學理論功底和科學常識,熟悉了解管理處各項規章制度,管理模式等。
二、加強自身修養,廉潔自律,樹立良好的職業形象,得到住戶、委托人信賴。
三、嚴格在咨詢范圍內開展工作,不得接受業務范圍以外的委托或兼職經辦與法律有關的其他委托代理業務,不得以職業律師的名義從事法律服務活動。
四、嚴格按收費標準收取咨詢服務費,統一由管理處出納辦理,工作人員不得擅自收費,不得附加其他費用或向委托人收取報酬。
五、遵守職業道德,不得利用工作之便泄露在咨詢業務中得悉的委托人的隱私、秘密和委托人不愿公開的其他事實和材料。
六、不得在委托人未同意的情況下超越委托權限或利用委托關系從事與委托代理事務無關的活動。
七、工作人員樹立良好的敬業精神和全心全意為業主、住戶服務的思想,熱情為住戶排憂解難,不得拒絕業主、住戶咨詢服務要求,不得無故拖延,玩忽職守,草率處理。
八、工作人員受理法律咨詢事務時,應堅持以事實為根據,以法律為準繩,公正分析,提供服務,不得歪曲事實,迎合當事人的需要,給咨詢人以正確的指引。
九、工作人員在開展各項業務時不得以任何方式損害其他業主、住戶以及管理處的利益,不得違反管理處各項規章制度。
第8篇 物業公司統一配置工作制服管理規定
物業管理公司統一配置工作制服管理規定
物業管理公司是集團對外的一個重要窗口,為提高及樹立服務窗口的形象,公司為全體物業員工統一配置工作制服,并制定本管理規定。
一.工作制服的配置
1.公司管理工作人員、綠化清潔人員、保安人員均由公司統一配置工作制服,費用由公司統一支付。
2.各類人員分別配置夏裝二套、冬裝二套。
二.工作制服的使用管理
1.員工入職經上崗培訓合格后,由用人部門向辦公室申領工作制服并辦理登記手續,由倉管員發放。
2.員工及保安人員離職時制服的辦理
(1)保安人員離職時,將全套制服退還辦公室后方可辦理離職手續。
(2).其他員工離職應視制服使用時間進行處理:自領用之日起使用3個月內離職,領用人負擔全部制服費用;使用3個月至半年離職,領用人負擔60%制服費用;使用半年以上一年以內離職,領用人負擔30%制服費用;使用滿一年以上不負擔制服費用。
3.應負擔工作制服費用的均由辦公室核準后交財務部在員工的崗位保證金或工資中扣除。
4.夏裝使用期一般為每年5月1 日至11月30日,其他為冬裝使用期(每年冬、夏裝使用日期如因氣候變化另行通知)。
5.員工制服在使用滿一年時,可由用人部門向辦公室申請換領新制服。
三.員工制服洗滌和保管
1.員工制服必須保證使用整潔并由個人定期洗滌。
2.員工制服在使用期內若因遺失、損壞或污染而影響正常使用,須由個人向公司申請補發,費用自理。
四.其他
1.員工因工作需要換崗,其在使用期內制服須交還辦公室入倉后,由其部門批準重新領回新崗位制服。
2.隨著公司業務發展,增加新崗位制服管理規定參照相關條款執行。
3.本規定'管理工作人員'包括本部工作人員、管理處主任、副主任、管理員、收款員、機電工等工作崗位人員。
4.本規定'綠化清潔人員'包括綠化工、清潔工、廚工等。
5.本規定'保安工作人員'包括保安大隊長、副大隊長、保安隊長、保安副隊長、保安班長、保安員和監控員。
五.本規定自二0**年七月一日起實施。
附:一、管理工作人員夏裝冬裝明細表;
二、綠化清潔人員夏裝冬裝明細表;
三、保安工作人員夏裝冬裝明細表。
第9篇 廣場創建全國物業管理優秀示范大廈工作計劃
為實施企業品牌戰略,提高物業管理各層面的服務水平,創建**一流的物業公司,公司決定申報e廣場大廈創建20**年度全國物業管理示范大廈,達標創優是一次系統的、長期的工作,良好的組織、計劃和實施是達標創優工作的先決條件。公司特擬訂相關工作計劃如下:
一、建立創優工作領導小組
c總為組長,物管處各管理人員及公司其它管理人員為組員,公司于6月15日前宣布小組成立決定。
二、發動全體員工積極參與
創優工作事關公司全體,成立領導小組后公司即召開員工大會,進行動員。
三、創優工作與日常管理結合
創優的基礎是日常管理水平,公司現成物業管理處于6月30日前拿出具體計劃,責任人z2。
四、考察學習
公司有組織有計劃地安排相關人員出外考察學習。
五、申報手續
負責向市房管局物業科進行創優相關手續的申報,責任人z1。
六、資料準備
創優達標資料整理是創優工作的重要部分,根據去年的省優經驗,今年的資料準備工作計劃于7月1日正式開始,責任人z。
七、專家指導
為順利一次性通過達標要求,公司邀請市物業科專家和高科物業公司專家指導工作,計劃于6月中旬實施,并迎接市、省以及建設部官員與專家組的檢查,具體工作根據國家統一安排進行。
八、自檢整改
由公司創優達標領導小組于7月、8月、9月分別進行三次大規模自檢,逐條交物管處整改,責任人z。
自檢方法分為:
1、分部自檢。由物管處各專業班組分專業進行自檢整改;
2、交叉自檢。由公司其它部門、管理處各專業班組之間交叉進行自檢,并進行整改;
3、專家自檢。邀請省市、行業專家及公司領導對物業進行檢查,提意見,并整改。
九、迎檢準備
由公司各部門員工在領導小組領導下,全力以赴,迎接省、國家建設部官員與專家組的到來,做好服務公關工作,責任人為各部門經理。
十、成果保持
創優工作的目的是提高公司的管理水平,創優達標通過后,公司進行總結并召開員工大會,對檢查中的問題進行經驗總結,對創優成果通過質量保證體系,加強日?？己说冗M行保持,達到使公司在管理水平上上一個臺階的目標,責任人為行政部l經理。
以上工作計劃,望各部門及相關責任人遵照實施。
總經理辦公室
20**年6月2日
第10篇 某某花園小區物業日常服務管理工作
某花園小區物業日常服務管理工作
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、(電梯)樓內消防設施設備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養護與管理。
(4)物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(5)物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、物業配套會所等。
(6)專業裝修工程質量監理與裝修管理。
(7)公共環境清潔服務,包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。
(9)對物業實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業安全。
(10)結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社區文化、娛樂活動以協調社區內人際關系、溝通感情。
(11)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(12)管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。
3、裝修搬遷期:指業主辦妥入伙手續后,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。
(1)物業管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業主公共利益,同時又監督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
b、業主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業主的正常生活和后入住業主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環節:
a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格審核。
①核實業主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續;
②裝修公司的資質復印件、營業執照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯系電話;
③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費;
④簽定裝修管理協議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;
b、裝修過程的監管:
① 嚴控臨時出入證的辦理;
② 無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區;
③ 打孔、砸墻等破壞性工具未經批準禁止帶入小區;
④ 劃分明確的責任區域,推行區域管理小組、保安日查制度,主管、經理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現場驗收制度,有違規裝修項目的不予以驗收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
① 發現有違規裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權單位舉報;
② 平時加強裝修安全方面的宣傳;
③ 與業主溝通時注意方式方法;
4、正常管理期:小區大部分業主的二次裝修工作已基本完成,小區環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。
(1)對設備外觀出現的缺陷進行整改,對維修保養工作的程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節能改造以利于提高設備管理質量。
(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。
(7)按照質量管理體系標準建立物業管理規范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節進行考評,并就各崗位所涉及的內容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
(9)各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定,跟蹤執行情況;
(10)按質量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態,維修、保養情況進行檢查、診斷,發現不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協助建立控制程序及方法,確保系統長期正常運行;
(11)根據管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區會所設備設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所,根據會所的裝修格局和功能設置,若發現器材配置不夠完善,達不到營業要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業評優時,制定物業管理創優計劃與實施方案,針對物業管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施設備的維修保養的工作計劃;
(15)物業管理規章制度執行情況的工作計劃;
(16)物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進行物業管理服務意識及行為規范培訓,保障管理水平
(20)在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。
(21)時機成熟后,依法
成立小區業主委員會。
(22)定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查,建立業主信息收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。
(23)根據小區實際情況,將物業管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
第11篇 物業管理質量檢查工作程序
1.目的:
對物業管理質量檢查實施控制,確保公司內部各項檢查工作順利進行,達到物業管理目標。
2.適用范圍:
適用于小區各項物業管理項目的質量檢查。
3.引用文件:
3.1質量手冊第4.10 4.14章
3.2 iso9002標準第4.10 4.14章
4.職責:
4.1副總經理授權管理者副代表成立質量檢查小組,負責檢查工作。
4.2質量檢查小組負責檢查日常工作及有關計劃統計工作。
4.3經營管理部負責提供有關的資料和檢查配合工作。
5.工作程序:
5.1準備工作:
5.1.1公司物業管理質量聯檢每三個月進行一次,檢查的依據是《全國城市物業管理優秀住宅小區達標評分細則》。
5.1.2綜合辦公室制定《物業管理質量檢查計劃》,并通知檢查小組的成員和有關部門。
5.2現場檢查:
5.2.1檢查小組根據檢查標準計劃的安排,現場檢查清潔衛生、綠化、建筑物、消防設備、公共設備管理及員工工作情況。
5.2.2檢查小組將檢查結果詳細記錄,形成《現場檢查記錄表》。
5.3住戶意見征詢:
5.3.1小區住戶抽查5-10戶,對公司各項服務進行評價,檢查投訴是否得到恰當的處理。
5.3.2檢查小組對住戶意見征詢及其涉及到的部門如實記載形成《走/回訪住戶記錄表》。
5.4檢查總結:
5.4.1在公司物業管理質量聯檢全部結束之后,應召開質量檢查小組會,對住戶意見征詢情況、現場檢查的結果進行討論,并形成《物業管理質量檢查報告》。
5.4.2副總經理批準后的《物業管理質量檢查報告》作為評定物業管理服務工作的依據,并對檢查中存在的問題由檢查小組向責任部門發出《整改通知書》,并進行跟蹤檢查。
5.4.3對于重大問題或潛在的不合格,副總經理組織采取糾正預防措施
第12篇 xs物業項目設備管理工作程序
物業項目設備管理工作程序
【供配電設備】
電工
a.每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電房設備,并記錄《配電房巡視記錄表》;
b.配電房每周打掃一次,配電柜每月清潔一次。雙電源柜(箱)'運行'與'備用'每月切換檢查一次,并記錄《設備定期啟動表》;
c.按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.供配電設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內;
e.供配電設備發生異常和故障及時報告設備部經理,記錄《設備故障記錄表》,并及時排除異常和故障。
【電梯設備】
分承包方電梯維保人員
a.每周按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《電梯設備維修保養規程》的內容要求進行定期保養,同時負責清潔電梯機房環境,并將結果記錄表內;
b.電梯設備維修工作記錄《房屋、設備、設施維修記錄表》;
c.設備發生異常和故障及時報告設備經理,記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。
設備經理
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視電梯設備,填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知分承包方電梯維保人員并報告設備經理,督促維修保養;
b.負責電源部分的維修保養及運行操作。每月一次切換檢查雙電源設備,記錄《設備定期啟動表》。
【給排水設備】
管道工
a.每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房設備,并記錄《水泵房巡視記錄表》;
b.水泵房每周打掃一次,機組每月清潔一次。生活水泵'運行'與'備用'每二周交替更換一次;
c.按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《給排水設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.給排水設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內;
e.給排水設備發生異常和故障及時報告給設備部經理,記錄《設備故障記錄表》,并及時排除異常和故障。
【消防系統】
日常巡視
a.設備維修工每日一次按照《設備、設施巡視內容與程序》巡視泵房及風機房設備,記錄《水泵房巡視記錄表》和《風機設備巡視記錄表》。設備發生異常和故障及時報告設備經理,記錄《設備故障記錄表》,并及時排除異常和故障;
b.安全接待人員負責消防設施的日常巡視,每月對各層面消防設施巡視一遍,將巡視結果記錄于消防栓、滅火機箱內的記錄表內。
定期檢查
a.由弱電維修操作工負責每月一次消火栓泵、噴淋泵、送風排煙機、雙電源啟動測試,記錄《設備定期啟動記錄表》;
b.由弱電維修操作工組織,并由安保主管、安全接待人員和設備維修工參與操作,每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試;送風、排煙系統測試;電源、控制聯動功能以及報警安全系統的測試。記錄《消火栓、噴淋系統測試記錄表》,《消防送風、排煙系統測試記錄表》。
維修保養
a.弱電操作維修工負責消防設施的維修保養工作;
b.設備機房每周打掃一次,機組每月清潔一次。消防泵'運行'與'備用'每月定期啟動后交替更換一次;
c.按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《消防設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
d.消防設備、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內。
【弱電設備】
分承包方維保人員
a.按《設備、設施(年度)周期檢查、保養計劃表》和《弱電設備(設施)維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養,并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內;
b.弱電設備、設施維修工作記錄《設備、設施維修記錄表》;
c.弱電設備發生異常和故障及時報告設備部經理,記錄《設備故障記錄表》,及時排除異常和故障。
弱電工
a.每日按照《房屋、設備、設施巡視內容與程序》巡視信號接收機房設備及衛星天線,記錄《信號收視設備巡視記錄表》;
b.信號接收機房每周打掃一次,信號接收設備每月清潔一次;
c.發現弱電設備異常和故障及時通知分承包方維保人員并報告設備經理,督促維修保養。
