第1篇 物業管理員工作細則
物業管理員的工作細則
●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線;
●隨時保持最佳工作狀態,處理意外時必須保持鎮定;
●絕對服從合理的工作指示:
●駐守崗位、巡視或監察物業范圍,如發現任有可疑之處,立即按工作指示處理,并通知值勤主管;
●盡量避免使用武力,有需要時應召喚其他值勤人士支援;
●下班時如接班同事因任何理由未能準時到達,不可離開崗位,并通知主管代安排接班。
第2篇 物業管理細則模板
物業管理細則【1】
第一章 總則
第一條
為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條
本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條
國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條
國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條
房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條
業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條
物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條
一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條
同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條
下列事項由業主共同決定:
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條
業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條
業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條
召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條
業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條
業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條
管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條
業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條
業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
第二十條
業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條
在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條
建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條
建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條
國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第二十五條
建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條
前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
第二十七條
業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。
第二十八條
物業服務企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條
在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條
建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條
建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
物業管理服務編輯
第三十二條
從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條
從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。
第三十四條
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
第三十五條
業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條
物業服務企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條
物業服務企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業服務企業移交本條例第二十九條第一款規定的資料。
第三十八條
物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
第三十九條
物業服務合同終止時,物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。
物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業服務企業的,物業服務企業之間應當做好交接工作。
第四十條
物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條
物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的性質和特點,由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
第四十二條
業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條
縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收費的監督。
第四十四條
物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由雙方約定。
第四十五條
物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條
對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的行為,物業服務企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業服務企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條
物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。
物業服務企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。
第四十八條
物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和管理規約的有關規定。
物業使用人違反本條例和管理規約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。
第四章 使用與維護
第五十條
物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業;物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。
第五十一條
業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業服務企業的同意;物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。
業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。
第五十二條
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。
第五十三條
業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業服務企業。
物業服務企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條
利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條
物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。
第五章 法律責任
第五十七條
違反本條例的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準,擅自采用協議方式選聘物業服務企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條
違反本條例的規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十九條
違反本條例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業服務企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條
違反本條例的規定,未取得資質證書從事物業管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質證書的,依照本條第一款規定處罰,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條
違反本條例的規定,物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十二條
違反本條例的規定,物業服務企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十三條
違反本條例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業服務企業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條
違反本條例的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條
違反本條例的規定,未經業主大會同意,物業服務企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條
違反本條例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條
違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的,物業服務企業可以向人民法院起訴。
第六十八條
業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十九條
違反本條例的規定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
武漢市物業管理條例實施細則最新解讀【2】
《武漢市物業管理條例》經2023年6月23日武漢市十二屆人大常委會第25次會議通過,2023年7月30日湖北省十一屆人大常委會第17次會議批準。該《條例》分總則,新建物業與前期物業管理,業主、業主大會及業主委員會,物業管理服務,物業的使用與維護,法律責任,附則7章84條,自2023年1月1日起施行。1999年7月30日武漢市十屆人大常委會第12次會議通過,1999年9月27日湖北省九屆人大常委會第12次會議批準的《武漢市住宅區物業管理條例》同時廢止。
第一章
第一條
為了規范物業管理活動,維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規,結合本市實際,制定本條例。
第二條
本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。
第三條
本條例所稱物業,是指房屋和與其相配套的共用設施、設備和場地。
本條例所稱物業管理,是指業主大會選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護物業管理區域內的環境衛生和秩序的活動。
本條例所稱物業服務企業,是指依法取得法人資格,具有相應資質,從事物業服務的企業。
第四條
市房屋主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。
區房屋主管部門按照職責負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。
規劃、土地、建設、城管、價格、民政、環保、水務、工商行政管理、園林等主管部門按照各自職責協同實施本條例。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導、協助本轄區內業主大會成立及業主委員會的選舉工作,指導、監督業主大會和業主委員會的日常活動,配合調解處理物業管理中的投訴,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系。
武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區、武漢市東湖生態旅游風景區管理委員會按照本條例關于區人民政府及其有關部門管理職責的規定,負責各自管理范圍內物業管理活動的監督管理工作。
第二章
第五條
物業管理區域的劃分,應當遵循相對集中、便于管理的原則,并考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素,按照下列標準執行:
(一)以建設項目《國有土地使用證》宗地圖用地范圍線為準,一個項目視為一個物業管理區域;但規模過大、劃分為一個物業管理區域不便于管理的,或者已分割成多個自然街坊或者封閉小區的,可以分別劃分為獨立的物業管理區域;
(二)分期建設項目或者兩個以上單位開發建設的項目,其配套設施設備共用的,劃分為一個物業管理區域;
(三)已建成、共用設施設備比較齊全、相對集中的項目,劃分為一個物業管理區域。
第六條
開發建設單位應當在取得建設工程規劃許可證后三十日內,按照本條例第五條規定劃分物業管理區域,并將劃分方案報送區房屋主管部門;區房屋主管部門認為符合第五條規定要求的,予以備案并在有關圖紙上予以注記。
開發建設單位應當在物業銷售前將經備案的物業管理區域向物業買受人明示。
老舊城區沒有實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的,由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會征求業主意見后,確定物業管理區域,并報區房屋主管部門備案。
第七條
新建物業,開發建設單位應當按照規定無償配置物業服務用房,物業服務用房包括物業服務企業辦公用房和業主委員會議事活動用房。配置物業服務用房按照國家有關居住區規劃設計規范的要求執行;沒有規定的,配置物業服務用房的建筑面積不低于建設工程規劃許可證載明的房屋總建筑面積的千分之二,并不少于八十平方米,其中業主委員會議事活動用房建筑面積不少于十五平方米。
物業服務用房應當具備水、電等基本使用功能,有明確的坐落、房號,并且具備辦理房地產權屬登記的條件。
開發建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證時,其提交的規劃設計方案中應當注明物業服務用房的具體位置。
物業服務用房屬于全體業主共有,專用于物業管理服務工作。
第八條
新建物業內的供水、供電、供氣等計量裝置應當實行專有部分一戶門號一結算表,共有部分獨立計量表;安全防范、消防、環衛、郵政、通信等設施設備的配置應當符合物業使用的基本條件。
第九條
新建物業內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的最低比例標準,按照市人民政府制定的有關技術規范的規定核定。
第三節
第十條
住宅及同一物業管理區域內非住宅的開發建設單位,應當按照國家及本市相關規定,通過招投標方式選聘具有相應資質的物業服務企業,并與之簽訂前期物業服務合同。
有下列情形之一的,經物業所在地區房屋主管部門批準,可以采取協議方式選聘物業服務企業:
(一)投標人少于三人;
(二)多層物業總建筑面積少于五萬平方米,或者單棟高層(含小高層)物業總建筑面積少于三萬平方米,或者多層、高層混合物業總建筑面積少于四萬平方米。
招標人應當在發布招標公告或者發出投標邀請書十日前,持招標公告或者投標邀請書、招標文件等有關資料,向物業所在地區房屋主管部門備案。
第十一條
開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同,應當包括前期物業服務合同約定的內容,并明確物業管理區域內屬于全體業主共有共用的配套設施設備。
前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內容進行約定;涉及物業買受人共同利益的,其約定應當一致。
第十二條
房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用,由開發建設單位承擔。房屋交付使用后所發生的物業服務費用,由業主承擔,但房屋交付后一年內無人入住的,空置期間由業主按百分之七十的比例承擔物業服務費用。
房屋通過竣工驗收達到交付條件,業主收到書面交付通知并辦理完相應手續的,即為交付;業主收到書面交付通知后一個月內無正當理由不辦理相應手續的,視為交付。
第十三條
開發建設單位在出售物業前,應當制定臨時管理規約并到區房屋主管部門備案。物業買受人在與開發建設單位簽訂房屋買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第四節
第十四條
新建物業交付使用前,開發建設單位應當向房屋主管部門辦理竣工交付使用備案手續,并提供建設項目竣工驗收文件以及符合法律、法規、規章規定和房屋買賣合同約定的交付使用條件的相關文件、資料。
第十五條
開發建設單位在與前期物業服務企業辦理物業承接驗收手續時,應當向區房屋主管部門和前期物業服務企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)業主名冊;
(五)物業管理必需的其他資料。
區房屋主管部門、前期物業服務企業應當接受前款規定的資料,并妥善保管。前期物業服務合同終止時,前期物業服務企業應當將上述資料移交給業主委員會。
業主有權查閱開發建設單位向區房屋主管部門、物業服務企業移交的資料。
第三章
第一節
第十六條
本條例所稱業主,是指物業的所有權人。
尚未登記取得所有權,但基于買賣、贈與、拆遷補償等法律行為已經合法占有該房屋的人,在物業管理活動中享有法律法規規定的業主的權利,并承擔相應的義務。
業主可以依法委托物業使用人行使業主權利,履行業主義務。
第十七條
業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第十八條
業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第二節
第十九條
一個物業管理區域成立一個業主大會。符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會:
(一)專有部分交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之五十以上;
(二)首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積百分之二十以上。
業主總人數在二十人以內且經全體業主一致同意,決定不設立業主大會的,由全體業主共同履行業主大會和業主委員會的職責。
第二十條
專有部分面積和業主人數按照下列方式確定:
(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;建筑物總面積,按照上述面積的統計總和計算;
(二)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算,但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;總人數,按照上述人數的統計總和計算。
業主身份的確定,以不動產登記簿或者其他能夠證明其權屬的合法有效文件為依據。
第二十一條
物業管理區域符合本條例第十九條第一款規定條件,開發建設單位或者前期物業服務企業應當書面報告區房屋主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。
開發建設單位或者前期物業服務企業未及時予以書面報告的,百分之二十以上的業主可以聯名向區房屋主管部門和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出設立業主大會的書面要求。
街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到報告或者要求之日起六十日內會同區房屋主管部門組織業主成立業主大會籌備組(以下簡稱籌備組),籌備召開首次業主大會會議。
第二十二條
籌備組由業主和街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、開發建設單位派員組成,其中業主所占比例不得低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府派員擔任。
籌備組應當自成立之日起七日內在物業管理區域內書面公告其成員名單和工作職責,并有權要求開發建設單位提供下列文件資料:
(一)物業管理區域劃分證明;
(二)業主名冊;
(三)建筑規劃總平面圖;
(四)附屬設施設備交付使用備案證明;
(五)綠化竣工總平面圖;
(六)物業服務用房配置證明;
(七)專項維修資金交存證明;
(八)成立業主大會必需的其他文件資料。
第二十三條
籌備組履行下列職責:
(一)確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容;
(二)草擬管理規約、業主大會議事規則、業主委員會工作規則;
(三)確認業主身份、核實業主人數和專有部分面積;
(四)確定業主委員會委員候選人產生方案和名單,并公開征詢意見;
(五)完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。
前款所列內容,籌備組應當在召開首次業主大會會議十五日前以書面形式在物業管理區域內予以公示。
第二十四條
籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業主大會會議。自業主大會依法成立之日起,籌備組職責自行終止。
召開首次業主大會會議所必需的宣傳、文印資料等經費由開發建設單位承擔。
第三節
第二十五條
業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約、業主大會議事規則并選舉產生業主委員會之日起成立。
業主大會依法成立后三十日內,業主委員會應當就業主大會成立事項向區房屋主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案,并依法刻制和使用業主大會(業主委員會)印章。
第二十六條
業主大會履行下列職責:
(一)制定和修改業主大會議事規則、管理規約、業主委員會工作規則;
(二)選舉業主委員會、更換業主委員會委員,決定業主委員會任期;
(三)監督業主委員會工作,聽取業主委員會的工作報告,改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;
(四)決定選聘、解聘物業服務企業;
(五)依法決定專項維修資金籌集、使用、管理事項;
(六)根據管理規約的約定,對違反管理規約的業主進行告誡;
(七)決定業主委員會工作經費的籌措方式;
(八)決定物業管理區域內涉及業主利益的其他物業管理事項。
第二十七條
業主大會會議分為定期會議和臨時會議,由業主委員會組織召開。業主大會定期會議按照業主大會議事規則的規定召開。有下列情形之一的,業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議:
(一)經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數百分之二十以上業主提議的;
(二)發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業主大會議事規則或者管理規約規定的其他情況。
業主委員會不依法或者不依約履行召開業主大會會議職責的,區房屋主管部門應當責令其在三十日內召開;逾期不改正的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當會同區房屋主管部門在三十日內組織業主召開業主大會會議。
除前兩款規定外,任何單位和個人不得組織召開業主大會會議。
第二十八條
業主大會會議以采用集體討論的形式為主,也可以采用書面征求意見的形式。采用書面征求意見的形式時,應當將征求意見書送達每一位業主;無法送達的,應當在物業管理區域內公告;業主在規定期限內未反饋意見的,視為棄權。
第二十九條
業主可以幢、單元或者樓層為單位,推選業主代表參加業主大會會議。
第3篇 全國物業管理優秀大廈標準評分細則
序號標準內容規定分值評分細則
一基礎管理22
1、按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用1
符合1.0,不符合0
2、已辦理接管驗收手續1
符合1.0,不符合0
3、由一家物業管理企業實施統一專業化管理1
符合1.0,不符合0
4、建設單位在租售大廈前,與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責、權、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5、在房屋銷售合同簽訂時,購房人與開發建設單位或開發建設單位委托的物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責、權、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定1
符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7、房屋使用手則、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約等各項公眾制度完善1
完善1.0,基本完善0.5,不完善0
8、業主委員會按規定程序成立,并按章程和有關規定履行職責1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
9、業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同,雙方責、權、利明確1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
10、物業管理企業制訂有符合實際的創優規劃和具體實施方案,并經業主委員會同意1
符合1.0,不符合0
11、建立健全物業管理各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法2
制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處不完整規范扣0.2;未制定具體的落實措施扣0.5,未制定考核辦法扣0.5
12、物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作風嚴謹1
管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0
13、物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,管理效率得到提高1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14、物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況1
執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5,未公開0
15、房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊,管理完善,查閱方便1
包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1
16、建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊,查閱方便1
每發現一處不符合扣0.2
17、建立24小時值班制度,設立服務電話,受理業主和使用人報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等并及時處理,有回訪制度和記錄2
符合2.0,沒有值班制度的扣0.5,未設服務電話扣0.5,發現一處處理不
及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1
18、定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見單,并對意見及時整理和處理,滿意率達90%以上1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19、建立并落實維修服務承諾制,零修急修及時率95%以上、返修率不高于2%,并有回訪記錄2
建立并落實1.0,建立但未落實扣 0.5,未建立扣 1.0;及時率符合 0.5,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2,記錄不完整或無回訪記錄0
二房屋管理及維修養護9
1、大廈、棟號、樓層、房號標志明顯,大堂內布置合理并設立引路方向平面圖,駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置1
符合1.0,無示意圖或發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2、無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象1
符合1.0,發現一處私搭亂建或擅自改變房屋用途均扣0.5
3、大廈外觀完好、整潔;外墻是建材貼面的,無脫落;是玻璃幕墻的,清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象2
符合2.0,大廈外墻是建材貼面的每發現一處脫落扣0.2,是玻璃幕墻的每發現一處破損或不潔扣0.2,是涂料的每發現一處褪色不一致扣0.1;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛扣0.2
4、室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損1
符合1.0,未按規定設置0;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5
5、空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕1
符合2.0,發現一處不符合扣0.2
6、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面;除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.1
7、大廈裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.5
三共用設備管理35
(一)綜合要求5
1、制訂崗位責任制、設備安全運行、定期巡回檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行2
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵,無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求1
符合1.0,發現一處不符合扣0.2
3、配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程1
符合1.0,不符合0
4、設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故1
符合1.0,不符合0
(二)供電系統3
1、保證正常供電,限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知住用戶1
符合1.0,不符合0
2、制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行1
符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3、備用應急發電機,可隨時起用1
符合1.0,不符合0
(三)弱電系統2
1、按工作標準規定時間排除故障,保證各弱電系統正常工作1
符合1.0,發現一處不符合扣0.5
2、監控系統等智能化設施設備運行正常,有記錄,并按規定期限保存1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四)消防系統5
1、消防控制中心24小時值班,消防系統設施設備齊全,運行正常,完好無損,可隨時起用1
發現一處不符合扣0.5
2、消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法,并能及時處理各種問題1
每發現一人不符合要求扣0.2
3、組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人1
符合1.0,責任人不明確每發現一處扣0.2
4、訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通1
無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1
5、無火災安全隱患1
每發現一處安全隱患扣0.5
(五)電梯系統6
1、電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備1
符合1.0,不符合0
2、電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好1
每發現一處不符合扣0.2
3、轎廂、井道、機房保持清潔1
轎廂應干凈,井道應清潔、無垃圾雜物,機房門道槽應無雜物,發現一起不合格扣0.2
4、電梯由專業隊伍維修保養,維修、保養人員持證上崗1
符合1.0,不符合0
5、運行出現故障后,維修人員應在規定時間內到達現場維修1
符合1.0,不符合0
6、運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施1
符合1.0,不符合0
(六)給排水系統9
1、建立大廈用水、供水管理制度,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏1
每發現一處不符合扣0.2
3、按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染2
符合2.0,每發現一項不符合扣0.5
4、高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患1
沒有管理措施扣0.5,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2
5、限水、停水按規定時間通知住用戶1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水、浸泡發生1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
7、遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水、長時間停水現象&nbs
p; 1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、制定事故應急處理方案1
無處理方案扣1.0,方案不完善扣0.5
(七)空調系統3
1、中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現場維修1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、制訂中央空調發生故障應急處理方案1
無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執行不夠的扣0.5
(八)供暖供氣系統3
1、鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常1
符合1.0,不符合0
2、管道、閥門無跑、冒、滴、漏現象及事故隱患1
每發現一處不符合扣0.2
3、北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃
符合1.0,不符合0
四共用設施管理4
1、共用配套服務設施完好,無隨意改變用途1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、共用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3、道路、樓道、大堂等公共照明完好1
符合1.0,每發現一處不亮扣0.2
4、大廈范圍內的道路通暢,路面平坦1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
五保安及車輛管理9
1、大廈基本實行封閉式管理1
符合1.0,不符合0
2、有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;保安人員熟悉大廈的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認真負責2
符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3、結合大廈特點,制訂安全防范措施1
對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一處無防范措施扣0.2
4、進出大廈各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
5、大廈外停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6、室內停車場管理嚴格,出入登記1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7、非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,停放整齊,場地整潔1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8、危及人身安全處設有明顯標志和防范措施1
符合1.0,不符合0
六環境衛生
管理10
1、環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2、清潔衛生實行責任制,有專職清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔1
未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3、垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺2
每發現一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產日清的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5
4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;大堂、樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
5、商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象2
符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6、無違反規定飼養寵物、家禽、家畜1
符合1.0,不符合0
7、大廈內排煙、排污、噪聲等符合國家環保標準,外墻無污染1
每發現一處不合格扣0.2,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5
七綠化管理4
1、綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2、花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿1
長勢不好扣1.0,每發現一處不符合扣0.1分
3、綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物1
符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
4、對大廈內部、天臺、屋頂等綠化有管理措施并落實1
無措施扣1.0;有措施,落實不力扣0.5
八精神文明建設3
1、全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守大廈的各項管理規定1
符合1.0,基本符合0.5,不符合扣0
2、設有學習宣傳園地、開展健康向上的活動1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九管理效益4
1、物業管理服務費用收繳率98%以上2
每降低1個百分點扣0.5
2、提供有償服務,開展多種經營1
符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3、本大廈物業管理經營狀況1
第4篇 物業管理辦法實施細則模板
我國對物業管理有明確的管理辦法,大家了解過相關的法律條文嗎如果還不清楚的朋友歡迎閱讀這篇:物業管理辦法實施細則!希望可以幫助大家!
物業管理辦法實施細則
第一章總則
第一條為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。 物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十一條 業主大會履行下列職責:
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業主公約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第5篇 全國物業管理示范住宅小區大廈工業區標準評分細則
建設部關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知
各省、自治區建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自1995年開展全國優秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優秀物業管理項目典型,對推動建立物業管理體制,提高全國物業管理水平,發揮了重要作用。隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢,如繼續執行原標準,難免出現評選優秀物業管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執行。現將考評驗收工作的有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業管理示范項目”稱號;取消全國物業管理優秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優秀”兩個檔次,視本地物業管理發展情況自行確定。
二、申報基本條件
1.參評項目符合城市規劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2.取得“省(自治區、直轄市)級物業管理示范項目”稱號一年以上。
3.物業管理企業已建立各項管理規章制度。
4.物業管理企業無重大責任事故。
5.未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求,各地在進行考評驗收時,在質量和數量上都應從嚴掌握,使評選出來的物業管理項目真正體現先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據建房〔1995〕120號文件要求,全國物業管理優秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自1995年以來已獲得全國城市物業管理示范、優秀項目稱號的復查工作。經省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到1995年標準、不能起到先進示范作用的物業管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》及1997年頒發的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》停止執行。
八、其它有關“全國物業管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房〔1995〕120號文件要求執行。
附:1.全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則
2.全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區達標申報表(略)
全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序號| 標準內容 |規定分值| 評分細則 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基礎管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|-------
---------------------------------------|
| |2.已辦理接管驗收手續 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物業管理企業實施統一專業化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業 | | |
| |簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業 | | |
| |簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合 |
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 | 1 |規定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等 | | |
| |各項公眾制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同, | | |
| |雙方責權利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10.物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并 | | |
| |經業主委員會同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管 |
| |11.小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一 |
| |作標準,并制訂具體的落實措
施和考核辦法 | |處不完整規范扣0.2;未制定具體的落實措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上 | | |
| |崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作 | |管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 |
| |風嚴謹 | 2 |書扣0.1;著裝及標志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |
| |收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業 | |執行有關規定1.0,未執行0;公開1.0,未公|
| |管理服務費用收支情況 | 2 |開0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、 |
| | | |種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設 |
| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖 |
| |冊,管理完善,查閱方便 | |紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊, | | |
| |查閱方便 | 2 |每發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17.建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主| | |
| |和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電|
| |質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理, | |話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回|
| |有回訪制度和記錄 | 2 |訪記錄每次扣0.1 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18.定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見 | | |
| |單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及 | |1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1; |
| |時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄 | |返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2, |
| | | 2 |記錄不完整或無回訪記錄0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理與維修養護 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有 | |符合2.0,無示意圖扣0.5,無路標扣0.3,幢、單 |
| |路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯 | 2 |元、戶號每缺一個扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.無違反規劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現 | |符合2.0,每發現一處私搭亂建或擅自改變房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材 | |符合2.0,每發現一處不完好、不整潔、脫落、污 |
| |料無脫落、無污跡 | 2 |損扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整 | |符合2.0,未按規定設置0;按規定設置,但不整 |
| |潔統一美觀,無安全隱患或破損 | 2 |齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面; | | |
| |除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜 | | |
| |網、晾曬架、遮陽蓬等 | 2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空調安裝位置統一,冷疑水集中收集,支架無 | | |
| |銹蝕 | 2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|---------------
-------------------------------|
| |7.房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構 | | |
| |安全及拆改管線和損害他人利益的現象 | 2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用設施設備管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套設施完好,無隨意改變用途 | 1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有 | |設施設備運行按規定記錄0.5,無事故隱患0.5; |
| |記錄,無事故隱患,專業技術人員和維護人員嚴 | |遵守操作規程0.6,每發現一處不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作規程與保養規范 | 2 |守保養規范0.4,每發現一處不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管線統一入地或入公共管道,無架空 | | |
| |管線,無礙觀瞻 | 2 |符合2.0,發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現象 | | |
| | | 1 |符合1.0,發現一處堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路 | |通暢、平整1.0,發現一處不通暢、不平整、積 |
| |面井蓋不影響車輛和行人通行 | |水扣0.2;發現井蓋缺損或丟失扣0.6,路面井|
| | | 2 |蓋不影響通行0.4,發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水設備運行正常,設施完好、無滲漏、無污 | |設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染0.6,|
| |染;二次生活用水有嚴格的保障措施,水質符合 | |發現一處不符合扣0.2;保障措施嚴格0.4,無|
| |衛生標準;制定停水及事故處理方案 | 2 |措施或措施不嚴0;水質符合衛生標準0.5,不符|
| | | |合0;有處理方案0.5,無處理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制訂供電系統管理措施并嚴格執行,記錄完整; | | |
| |供電設備運行正常,配電室管理符合規定,路燈、 | | |
| |樓道燈等公共照明設備完好 | 2 |符合2.0,發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,無 | | |
| |安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機房通風、 | | |
| |照明良好;制定出現故障后的應急處理方案 | 2 |符合2.0,發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地區,冬季供暖室內溫度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|四|保安、消防、車輛管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小區基本實行封閉式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;| | |
| |保安人員熟悉小區的環境,文明值勤,訓練有素,言 | |符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,其它每發現|
| |語規范,認真負責 |2 |一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.消防設備設施完好無損,可隨時起用;消防通道 | | |
| |暢通;制訂消防應急方案 |2 |符合2.0,每發現一處不符合規定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車 | |理責任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承 |
| |輛進出有登記 | |諾賠償的不扣);每發現一臺車輛亂停亂放扣 |
| | |2 |0.1,出入無記錄扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非機動車車輛管理制度完善,按規定位置停放,管| |符合2.
0,制度不全或不落實的扣1.0,亂停放|
| |理有序 |2 |每部車扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|環境衛生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站|1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確 | |未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責 |
| |的責任范圍,實行標準化保潔 |2 |任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每發現一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產日清 |
| |3.垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺 |2 |的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用設施設備無蟻害 |1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自 | | |
| |占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃 | | |
| |窗等保持潔凈 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、| | |
| |廣告牌和亂貼、亂畫現象 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染|1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|---------
-------------------------------------|
|六|綠化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置 | | |
| |得當 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無| |長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2|
| |折損現象,無斑禿 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建設 |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.開展有意義、健康向上的社區文化活動 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物業管理服務費用收繳率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1個百分點扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有償服務,開展多種經營 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小區物業管理經營狀況 |1 |盈利1.0,持平0.5,虧本0 |
----------------------------------------------------------------------------------------
----------------------
全國物業管理示范工業區標準及評分細則
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序號| 標準內容 |規定分值| 評分細則 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基礎管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已辦理接管驗收手續 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物業管理企業實施統一專業化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建設單位在租售廠房前,與選聘的物業管理企業 | | |
| |簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同簽訂時,購房人或承租人與物業 | | |
| |管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利 | | |
| |明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,|
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用 | | |
| |人公約等各項公眾制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------
--|--------|------------------------------------------------|
| |9.業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同, | | |
| |雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并 | | |
| |經業主委員會同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管 |
| |11.工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一 |
| |工作標準,并制訂具體的落實措施和考核辦法 | |處不完整規范扣0.2;未制定具體的落實措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上 | | |
| |崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作 | |管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 |
| |風嚴謹 | 1 |書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |
| |收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業 | |執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5,未公 |
| |管理服務費用及維修基金收支情況 | 1 |開0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種 |
| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備 |
| |冊,管理完善,查閱方便 | |大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資 |
| | | 1 |料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬 | | |
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第6篇 物業管理法實施細則范文
《物業管理條例>實施細則》是根據《國務院關于修改<物業管理條例>的決定》修訂后的《物業管理條例》制定的,以下小編整理好的物業管理法實施細則全文,歡迎閱讀!
國務院關于修改部分行政法規的決定【1】
為了依法推進簡政放權、放管結合、優化服務改革,國務院對取消和調整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規進行了清理。經過清理,國務院決定:對66部行政法規的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業管理條例》第三十三條、第六十一條。
此外,對相關行政法規的條文順序作相應調整。
本決定自公布之日起施行。
物業管理法實施細則全文【2】
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企
業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(二)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;
(五)參加業主大會會議,行使投票權;
(六)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)監督業主委員會的工作;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(四)按時交納物業服務費用;
(五)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第九條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的
指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十二條 業主大會履行下列職責:
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,
違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會 業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書 面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理,
業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示,并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業管理企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔 相應的法律責任。
第三十七條 物業管理企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業管理企業移交本條、例第二十九條、第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業 管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房和本條、例第二十九條、第一款規 定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業管理企業的,物業管理企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該 區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的 性質和特點,由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收 費的監督。
第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由 雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的 行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。
物業管理企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本條、例和業主公約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業管理企業維修養護,費用由責任人承 擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條、例的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未 經批準,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限 期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條、例的規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有 權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主 造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條、例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條、例的規定,未取得資質證書從事物業管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行 政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質證書的,依照本條、第一款規定處罰,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條、例的規定,物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管 理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條、例的規定,物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共 用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條、例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企 業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條、例的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的 ,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元 以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條、例的規定,未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的 罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條、例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條、第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬 元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期 交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依 法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條、例的規定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履 行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條、例自2003年9月1日起施行。
第7篇 s物業公司崗位競聘管理細則
物業公司崗位競聘管理細則
一、目的:
為貫徹執行**物業公司物業人資字[20**]0**號《**物業管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》文件,建立公平、公正、公開的人才選拔機制,調動員工的積極性和主動性,建立員工職業發展晉升渠道,結合nj公司實際情況,制訂本管理細則。
二、范圍:
適用于公司職能部門或物業管理中心(處)(包括顧問項目)全部崗位競聘活動。
三、職責:
1、行政與人力資源部是崗位競聘工作的歸口管理部門,負責崗位競聘的計劃、組織、落實與監督、整理檔案及統計工作。
2、擬定通過崗位競聘方式,招聘空缺崗位或新增崗位員工的公司職能部門或物業管理中心(處)配合行政與人力資源部組織、落實崗位競聘工作。
3、考評小組對參加競聘人員進行考核并確定最終聘用人員。
4、崗位競聘活動資料準備、統計等輔助工作由行政與人力資源部文員及人事員負責。
四、說明:
所有崗位競聘活動均應嚴格遵照物業人資字[20**]**號《**物業管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》文件要求開展,本管理細則是對上述管理辦法的細化和補充。
五、策劃:
1、崗位競聘工作計劃
(1)行政與人力資源部應按月度分析公司各部門、管理中心(處)崗位空缺或新增崗位情況,制訂月度崗位競聘工作安排計劃,或根據實際情況針對某個用人需求制訂單項崗位競聘工作計劃,工作計劃經分管領導審核,總經理審批后執行。
(2)行政與人力資源部應在確定競聘活動開始前五個工作日發布競聘通知,通知內容包括:競聘崗位、要求、報名方式、筆試、答辯日期、背景資料簡介等。
(3)成立競聘考評小組:
經理級崗位競聘考評小組成員由經營班子、部門經理、項目經理代表組成(不少于7人);
主任主管級崗位競聘考評小組成員由經營班子(至少1人以上)、部門經理、項目經理、相關專業崗位員工代表組成(不少于7人);
領班級崗位及關鍵技術崗位競聘考評小組成員由公司分管領導、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負責人、相關專業員工代表組成(不少于5人)。
六、競聘要求:
1、崗位競聘采取個人自薦和職能部門、管理中心(處)推薦相結合的形式,即個人提出申請,填寫《崗位競聘審批表》,經所在部門或物業項目和人力資源部門填寫推薦意見后報名。這樣一方面可以體現員工主動向上,有不斷接受挑戰的勇氣和信心,同時由所在公司推薦可以保證不影響競聘參加者所在部門正常工作。
2、參加崗位競聘員工須是公司正式員工,但不受原所在公司、工作部門和崗位限制。
3、參加競聘員工在現工作崗位表現良好。
4、參加崗位競聘員工需要滿足崗位的任職資格要求,遵照gr-0102號文《物業管理有限公司各崗位人員職責及任職要求》執行。
5、知識技能:競聘崗位所要求的專業知識和專業技能。
6、工作能力:管理能力和業務能力等。
7、職業素養:職業操守、工作責任心、工作態度、廉潔自律等。
七、崗位競聘程序及規則:
1、經理級崗位競聘程序及規則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由全體經營班子、部門經理、項目經理代表組成(不少于7人),考核分權重經營班子占60%,其他考核小組成員占40%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查并報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權威部門出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進行監考;
d)由2名權威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行報批手續。根據《**物業管理有限公司人事管理權限規定》,填寫相關表格上報**物業公司審批。
(8)經總部審批后方可進行試用,試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
2、主任、主管級崗位競聘程序及規則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由經營班子(至少1人)、部門經理、項目經理代表組成(不少于7人),考評分權重經營班子占50%,其他考核小組成員占50%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查并報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權威部門出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進行監考;
d)由2名權威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘任手續,根據《**物業管理有限公司人事管理權限規定》確定上崗試用人員,并上報**物業公司備案。
(8)試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
3、領班級崗位及關鍵技術崗位競聘程序及規則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)領班級崗位競聘考評小組成員由公司分管領導、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負責人、相關專業員工代表組成(不少于7人),考評分項目負責人40%,其他考核小組成員占60%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查并報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或用人單位出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和用人單位各派1名人員進行監考;
d)由2名考評小組成員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘用手續,進行試用。
(8),試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
八、相關文件、表格:
1、文件:
(1)**物業管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)
(2)**物業管理有限公司人事管理權限規定
(3)物業管理有限公司各崗位人員職責及任職要求
(4)物業管理有限公司行政與人力資源部工作手冊
2、表格:
(1)物業管理有限公司崗位競聘審批表
(2)物業管理有限公司答辯評審表
第8篇 物業公司多種經營管理辦法實施細則
物業公司《多種經營管理辦法》實施細則(試行)
第一條:為進一步強化《多種經營管理辦法》的有效執行,提高在運用過程中的可操作性,根據公司的相關管理制度,特制訂《多種經營管理辦法》實施細則(下稱'本細則')。
第二條:本細則由公司財務部、品質培訓部負責管理、解釋。
合同的申報、審核、審批
第三條:合同總金額在500元(含500元)以下,期限在3個月以內,管理中心(處)可以根據實際情況與合作方進行約定,約定可以選用口頭或書面形式。在執行前5天向公司品質培訓部、財務部報備。每月底以書面形式報備財務部及品質培訓部。
第四條:合同總金額超過500元,管理中心(處)在與合作方確定意向后,草擬合同報公司審核,總經理審批。
第五條:報審的合同由行政與人力資源部負責簽程,合同的審核審批應在接到合同后7個工作日(含周六、周日)內完成,遇相關負責人出差,審核審批時間自動順延,行政與人力資源部向管理中心(處)反饋。
第六條:行政與人力資源部負責合同在審核審批過程中意見的反饋。
第七條:修改后合同由管理中心(處)再次報公司審核審批,執行本細則第五條、第六條,直至蓋章簽約;
第八條:合同簽字蓋章生效后,我方原件由行政與人力資源部備份,管理中心(處)留存復印件,并由行政與人力資源部將復印件送至財務部備份;
第九條:管理中心(處)負責合同的執行,嚴格履行合同內容,接受公司品質培訓部、財務部對合同執行情況的監督、檢查。
其它
第十條:其它未涉及的事項按照《多種經營管理辦法》執行。
第十一條:本細則為《多種經營管理辦法》的組成部分,經公司經營班子、部門會簽后生效。
第9篇 某物業管理費實施細則
物業管理費收取規定細則【1】
物業管理公司依據物業管理服務合同為物業使用人或所有人提供物業管理服務,物業管理使用人或所有人依據物業管理服務合同應當付出的費用的叫物業管理費。
商品房的物業管理費一般由以下一些項目構成:
(1)公共物業及配套設施的維護保養費用,包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調系統、消防系統、保安系統、電視音響系統、電話系統、配電器系統、給排水系統及其他機械、設備、機器裝置及設施等。
(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。
(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。
(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。
(5)物業財產保險(火險、災害險等)及各種責任保險的支出。
(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。
(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。
(8)公共區域植花、種草及其養護費用。
(9)更新儲備金,即物業配套設施的更新費用。
(10)聘請律師、會計師等專業人士的費用。
(11)節日裝飾的費用。
(12)管理者酬金。
(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關系費用。
(14)公共電視接收系統及維護費用。
(15)其他為管理而發生的合理支出。
另外的項目詳見相關物業公司的具體規定。
相關物業公司保留最終解釋權。
收費標準
物業管理公司為業主或用戶提供的不同服務項目,其收費標準是有所不同的,有些服務項目,其收費標準是物業管理公司與業主或用戶面議洽談而定;有些服務項目,其收費標準要按政府有關部門的規定執行。
在具體收取物業管理費時,有些項目是一次性收費;有些項目則是定期收取;有些項目的收取方式較為靈活。
物業管理公司物業管理費收入的高低直接與其收取標準及業務量大小有關。
一般地講,物業管理費收取標準越高,則物業管理公司的收入就越高。
但是,物業管理費收取標準一方面要受國家有關政策法規的制約,不能亂收費;另一方面,物業管理費收取標準還要受到用戶收入水平高低的限制,也要服從優質優價的原則,因此,物業管理費收取標準的確定要遵從一些原則:
第一,不違反國家和地方政府的有關規定。
第二,與用戶的收入水平相適應。
要根據用戶的收入水平高低來確定,收費標準過高,用戶承受不了,也不容易取得用戶的支持,反之,收費標準過低,則物業管理公司賠本服務,這又違背市場規則。
第三,優質優價,兼顧各方利益。
所提供的服務檔次越高,則收費標準越高,特約服務一般比公共服務的收費標準要高,對商業部門的收費比對機關、事業單位的收費一般要高。
第四,微利原則。
物業管理服務部分的收入扣除支出略有剩余,否則服務項目越多,工作量越大,賠本就越多。
第五,公平原則。
滯納金的計算方式
假如本月應交50元,但業主延遲了14個月才交,按每天5%的違約金計算50元×5%=2.5元/每天2.5元/每天×30(每月30天)×14個月=1050元不過有一個問題必須搞清楚,就是物業服務合同當中約定的物業公司服務不到位的違約金是否與業主延遲交納物業費的違約金對等,也就是說如果物業公司服務不到位,是否也是約定按每天5%的額度賠償業主違約金。
如果物業服務合同當中僅僅約定了業主延遲交納物業費的違約金,卻沒有約定物業公司服務不到位的違約金(這種情況在前期物業服務合同當中普遍存在),或者說業主延遲交納物業費違約金的比例明顯高于物業公司服務不到位違約金的比例,這就造成了合同雙方賠償額度不平等,違反了合同法的基本原則。
在現實生活當中這樣的物業服務合同一旦發生相關違約金訴訟,法院一般不支持物業公司相關違約金的請求。
這是充分考慮到合同法當中當事人雙方的權利與義務平等的基本原則。
小區物業收費規章制度細則【2】
一、物業管理收費項目
(一)物業管理服務費
物業管理服務內容包括:
1、房屋共用部位、共用設施、設備及其運行的維護和管理。
2、環境衛生:公共環境衛生(公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的清運)
3、小區公共秩序維護:協助公安部門維護本區域內的公共秩序、檢查消防隱患和消防設施、搞好安全防范工作(小區安全監控、巡視、門崗執勤)和管理宣傳工作。
4、物業管理費用不包括房屋共用部位共用設施設備大中修、更新、改造的費用,不包括戶內小修費用及路燈和樓道燈費用。
(二)代收公用事業費物業管理區域內,供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位向最終用戶收取有關費用。
物業公司接受委托按統一定價代收上述費用,不向業主收取手續費等額外費用。
(三)特約服務費物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務,如:委托上門清潔服務、上門維修服務、上門保安服務、照看病人、老人、兒童服務、委托裝潢監理服務等,收費由雙方約定。
二、物業管理收費原則收費原則:公開、公平、公正。
按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價,在物業管理區域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。
三、物業管理收費依據
1、合同的約定《物業服務合同》是一種有償的勞務合同,物業管理企業收取費用的基礎是其提供的管理服務所付出的成本和勞務。
2、法律的規定根據《中華人民共和國價格法》20**年1月1日發改委和建設部制定的《物業服務收費管理辦法》的規定,物業管理收費是一種服務收費,根據所提供的管理及服務的性質、內容等不同情況實行政府指導價。
第10篇 物業保安管理細則模板
物業保安管理細則【1】
第一條 責任范圍:適用于本公司全部所轄區域。
第二條 主要職責:
1. 貫徹執行公司關于內部安全保衛工作的方針,政策和有關規定,建立健全各項保安工作制度,對職責范圍內的保安工作全面負責。
2. 依據制度實施本園區人員、財產、治安、消防安全管理工作。
第三條 崗位職責
(一)保安隊長的工作職責:
負責保安隊伍的建設、園區安全消防工作,負責監督執行園區得紀律和規定及保安隊內部各項規定,及時把每天所發生異常事件呈報給上級主管,及時傳達、落實上級命令。 具體如下:
1. 負責維護管轄區域內治安秩序,預防和查處安全事故,做好與相關單位的聯系聯防工作。履行保安人員工作職責。
2. 制定各類突發事件的處理程序,建立和健全各項安全保衛制度。處理當班突發事件,如火災、偷盜等立即報警,并迅速與消防隊、治安辦部門聯系。
3. 建立正常的巡視制度并明確重點保衛目標,做到點、面結合。
4. 根據所管轄區域的大小和周邊社會治安情況,配備相應的保安人員,并對保安人員落實24小時值班制度的情況進行監督和檢查。
5. 密切保持與保安人員的通訊聯絡,每天不定時巡視管轄區域的安全工作,檢查各值班崗位人員的值勤情況并適時進行指導。保安隊長對保安崗哨堅持不定時的查崗及查夜,及時指出保安人員的工作失誤及不規范的行為。
每日查勤主要有以下內容:
5. 1 保安儀容儀表;
5..2 當班保安值班日志及巡邏記錄; 5. 3 物件簽收事宜;
5..4 人員、車輛、物品出入記錄;
6. 完善管轄區域內安全防范措施,檢查安全設施、設備、器材的使用情況,保證其能在工作中達到預定的使用效果。
7. 檢查管轄區域內有無妨害公共安全和社會治安秩序的行為,有無違反規章制度的行為,并及時進行糾正,提出處理意見,跟進處理結果。
8. 協調本部門和其他部門的工作,提高工作效率。 9. 接待投訴,協調處理各種糾紛和治安違紀行為。
10. 負責對保安人員的管理、督導訓練與考核。做好保安人員的出勤統計,業績考核等管理工作。
11. 掌握保安人員的思想動態,定期召開隊務會議,做好思想溝通工作。定期對保安人員進行職業安全,思想道德和各類業務技能培訓。
12. 做好保安隊各種內外文件、信函、資料的整理歸檔;各種通知的起草以及各類案例處理的書面報告。
13. 以身作則,親力親為,全面提高安全管理工作的質量。完成上級臨時交辦的事項。
(二)保安人員工作職責及注意事項
保安人員的工作職責:執行公司的安全、門禁的相關制度并填寫相關報表、異常事件的匯報。
1. 保安人員必須為人正直,作風正派,以身作則,處事公正,對工作有高度的責任感,不玩忽職守。
2. 維持園區正常工作秩序、治安秩序,消除隱患于萌芽狀態,防患于未然。必須嚴格遵守公司的各項規章制度,如有違反,則按《保安違章處罰管理條例》進行處罰。
3. 認真履行值班登記制度,值班中發生和處理的各種情況在登記薄上進行詳細登記,交接班時移交清楚,責任明確。
4. 對來訪客人熱情、有禮、耐心文明問詢和主動引導,維護公司良好形象。對夜間送貨到園區的客戶或司機要熱情問候,以禮相待并負責通知相關企業人員驗收貨物。
5. 在規定的站崗時間段內,必須服從保安隊長安排按要求站崗。
5.1 站崗時間為上午 7
第11篇 物業小區保潔員管理細則-5
物業小區保潔員管理細則5
一、文明衛生標準:
1、大院道路、空地每天專人打掃,室內經常打掃,做到窗明幾凈。
2、院內鼠、蚊、蠅密度達標,廁所有專人每天打掃,保持清潔無臭味、管道暢通、無滴水。
3、院內無亂搭、亂建、亂放、亂堆、亂倒現象。
4、院內無飼養家禽家畜現象。
5、倒垃圾按時按指定地點,嚴禁院內亂擲煙頭、紙屑瓜果皮殼。
6、樓道暢通,無雜物堆放,嚴禁在過道里放爐灶,晾曬衣服繩索整齊有序,不影響市容和過路。
7、汽車、自行車在指定線內有序停放,駕駛人員洗刷汽車后要立即將污漬地面掃凈。
8、院內三線(電話、電力、電視線)線路整齊美觀。
9、保持院內花草樹木完整、美觀、地面無枯敗枝葉、雜草和棄物。
10、嚴禁住樓戶往樓下亂擲雜物。
11、下水道暢通無堵塞,窨井完好無損。
12、裝潢施工有序,建筑材料定點擺放,廢土及時清運整理,無遺留現象。
二、責任范圍:
1、保潔員對所屬衛生包干區要經常打掃,每日打掃不少于二次,保持包干區整潔衛生。
2、生活區分片負責人要做好片內衛生監督檢查工作,責任人有權對片內違反制度當事人進行警告、處罰。
3、住家戶要保持家庭內外整潔衛生,對庭院衛生負有責任。
4、衛生管理人員,要負責好大院衛生工作,每天要巡回視察,發現問題及時處理。
5、業主管理委員會對大院衛生情況不定期進行檢查,原則上每半月檢查不少于一次。
三、處罰規定:
1、凡查出衛生包干區不衛生的,每次扣保潔員獎金50元,并責令其立即打掃。
2、住家戶亂倒垃圾的,發現一次罰款100元,并責令立即清掃。
3、住家戶養家禽家畜,一但發現立即予以沒收,并罰款50元。
4、在院內亂擲煙頭者,發現一次罰款100元。
5、對住家戶亂堆亂放,亂搭亂建,除責令其清理外罰款100-3000元。
6、對損壞院內花草樹木者予以花木價值三倍罰款。
7、衛生管理人員(包括打掃衛生,打掃公共廁所人員)工作不負責任,造成臟、亂、差的每查出一次罰款100元。
8、院內亂停放車輛的每次罰款200元。
四、本規定自**年*月*日起執行。
第12篇 某物業管理人員行為舉止規范細則
物業管理人員行為舉止規范細則
(一)表情:面對業主,我們應該露出發自內心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業主之間的距離,有利于我們下一步的服務工作的開展。
1、微笑三部曲:第一步:念'一',使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑與心靈相結合;把業主當親人,內心充滿善良和愛意,眼睛溫柔地注視對方;第三步:微笑與語言、舉止相結合;微笑地向業主問好、行禮:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手勢:手勢是最具表現力的'體態語言'。與業主溝通時以富有表現力的手勢配合語言,可加強表達效果。手勢運用的要領如下:
1、介紹、指示方向:除了口頭表達外,還應配合手勢的運用:身體稍向前傾,把手臂伸直,手指自然并攏,手掌掌心向上,以肘關節為軸,指向目標。切忌用一個手指指向目標。(分值:5分)
2、遞物、接物:雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經心地一扔或單手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:正確的坐姿,給業主一種熱心積極、精神飽滿的印象。
1、坐姿的要領:
身稍向前傾,頭平正,兩肩放松,下巴向內收,脖子挺直,胸部挺起,使背部與臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要輕穩:入座時,走到座位前,從左邊進,從容不迫的慢慢坐下;動作要輕而穩,不要'撲通'猛地坐下或發出其它響聲。(分值:5分)
(2)不要坐滿:只坐滿座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立時,腳部不可上下抖動,左右搖晃。(分值:10分)
(4)避免邊說話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙發上或翹起二郎腿仰靠在靠背上,腳不停抖動。(分值:10分)i
(6)嚴禁趴在工作臺上。(分值:10分):
(四)站姿:古人曰'立如松'。莊重、平穩的站姿給業主一種可信任感。
1、站姿的要領:
(1)不駝背、不弓腰、不許長短腳或前后腳站立。(分值:5分)
(2)站立時大腿不許抖動,不許雙手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士雙腿并攏,腳尖自然向前,左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立,腳尖自然向前,五指并攏,自然下垂置于大腿外側,或雙手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)聳肩勾背,倚靠在墻上或椅子上。(分值:10分)
(2)雙手亂放,把手插在褲袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小動作,玩弄手機或筆等。(分值:5分)
(4)雙腿彎曲,不停地搖晃。(分值:10分
