第1篇 物業管理投標工作程序范本
物業管理招標投標在我國目前尚處于起步階段,迄今為止,國內也僅有北京、廣州、南京等地進行了初步嘗試,而參與投標的物業管理公司更是寥寥可數。應當說,在這一行業中投標活動的成功經驗暫且乏善可陳。然而,投標的公平性與競爭性又決定了它必將取代現有的開發商“包辦制”,成為業主選擇“管家”的主要形式。對于物業管理公司而言,要想在競爭越來越激烈的物業管理行業中站穩腳跟,乃至成為行業主導,就必須要盡快做好準備,加入到投標競爭的行列之中,在競爭中發展壯大。因此,了解物業管理投標的程序與技巧,了解投標中可能發生的爭議及其解決途徑,對于提高物業管理公司的投標競爭力以及保障其自身權益,都是非常現實和迫切的。
雖然,由于投標對象――物業管理服務的無形性與其他工程項目的實物性的差異,物業管理投標具有許多區別于其他項目投標的獨特之處,但同樣作為投標,其必經程序仍與其他項目投標有著諸多相似之處,仍要經歷前期準備、購買標書、可行性分析、編寫及封送標書等步驟。
一、投標前期工作
(一)取得從業資格
正如所有合法經營的企業法人一樣,從業資格是物業管理公司從事正常營業活動所必須具備的首要條件,這自然也成為物業管理公司參與投標前必須首先考慮的基本因素。按照國際與國內的不同管理規定,物業管理公司要取得投標資格所需履行的手續也有所不同。
1.從事國內投標的資格要求
物業管理公司在國內從事投標業務,必須取得《企業法人營業執照》和政府頒發的《物業管理企業資質證書》。
首先,按照我國《公司法》規定,作為獨立經營、獨立核算的法人機構,物業管理公司(或其所屬集團公司)必須擁有有關工商行政管理局所頒發的營業執照,以證明其合法經營資格。
其次,物業管理企業應具備經有關部門核準頒發的資質證書。
鑒于我國物業管理行業起步較晚,隊伍良莠不齊,管理混亂的現狀,建設部已于1999年頒布了《物業管理企業資質管理試行辦法》(以下簡稱《試行辦法》),規定物業管理企業的資質管理實行分級審批制度。該《試行辦法》已于2000年1月1日起正式實施,其目的是要通過資質審查,嚴格控制物業管理隊伍質量,提高服務水平,而對于從事物業管理投標的物業管理公司,審查更加嚴格。
在該《試行辦法》出臺并正式實施之前,各級地方政府均是根據本地情況制訂并實施地區物業管理公司資質等級管理辦法。如上海市根據《上海市物業管理公司資質等級管理暫行辦法》,將物業管理公司劃分為以下三個等級:
①一級物業管理公司的資質標準
規模要求:公司所管理物業規模一般在50萬平方米以上,或者管理涉外物業在20萬平方米以上。
類型要求:公司所管理物業的類型在3種以上,或管理涉外物業在2種以上;并且所管理物業應有2個以上為優秀小區或者大廈,達標面積超過50%。
人員素質要求:企業經理或常務副經理須從事專業物業管理工作3年以上;并且公司應具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上。
經營實力要求:企業經營年限須在3年以上;且注冊資本應在100萬元以上(含100萬元)。
②二級物業管理公司的資質標準
規模要求:公司所管理物業規模一般在20萬~50萬平方米以上,或者管理涉外物業在5萬~20萬平方米以上。
類型要求:公司所管理物業的類型在2種以上,或管理物業中含有涉外物業;且所管理的物業需有1個以上為優秀小區或者大廈,達標面積超過30%。
人員素質要求:具有經濟類、工程類中級職稱管理人員6人以上。
經營實力要求:企業經營年限須在2年以上;且注冊資本應在50萬元以上(含50萬元)。
③三級物業管理公司的資質標準
規模要求:公司管理物業規模一般在3萬~20萬平方米以上,或者管理涉外物業在1萬~5萬平方米以上。
人員素質要求:具有經濟類、工程類中級職稱管理人員3人以上。
經營實力要求:企業注冊資本10萬元以上(含10萬元)。
再如,天津市為規范行業秩序,推動該市物業管理健康發展,也相應出臺《天津市物業管理企業資質等級評定辦法》、《天津市物業管理招標投標規則》,全面引入市場機制,實行招標投標選聘物業管理企業。該規則規定,天津市建筑面積在5萬平方米以上的住宅小區的物業管理,應以招標投標方式選聘物業管理企業;建筑面積20萬平方米以上的住宅小區的物業管理工作必須以招標投標選聘物業管理企業。此外,該規則還對招標投標的程序和方法做出了相應規定。
以上這些規章制度僅僅是針對某些地區的個別特征而設置的,并不具有行業共性,而現行的《試行辦法》卻是在全國范圍內建立起了行業的統一標準。根據該《試行辦法》規定,物業管理企業被劃分為一級、二級、三級3個資質等級和臨時資質。一級企業可參加全國范圍內物業管理項目的投標、議標;二級企業只限于參加全國范圍內30萬平方米以下物業管理項目的投標、議標;三級企業只限于參加本省(自治區、直轄市)區域內15萬平方米以下物業管理項目的投標、議標。
物業管理企業應當按照《試行辦法》規定申請企業資質等級評定。未經主管部門進行資質評定并取得資質證書的,不得從事物業管理業務。《試行
辦法》還規定,物業管理企業資質等級實行動態管理,每兩年核定一次。對于不符合原定資質等級標準的企業,由資質等級評定初審部門提出降級或吊銷資質證書的意見,報審批部門批準后執行。資質等級的升級應依次逐級上升,不得越級上升。
政府對物業管理公司進行這樣的劃分,并要求其按等級參與招標投標,無疑在競爭機制上為物業管理企業參與投標把好了關,同時也從體制上為維護招標投標競爭秩序,提高企業競爭水平提供了有力保障。應當說,這一舉措不僅將在物業管理行業中建立起公正、公平的市場競爭機制,實現優勝劣汰,而且還將推動全國物業管理招標投標的迅速發展。
2.參與國際投標應履行的手續
物業管理公司參與國際投標,應根據招標物業所在國規定,履行必要的手續。
(1)注冊
在招標物業所在國注冊,使其具有獨立經營的法人資格,這對于進行國際投標的物業管理公司而言是一道必經程序。注冊后經該國政府核準頒發營業執照,公司即可正式營業,參與有關投標工作。
由于不同國家法律法規的差異,他們對異國進入的物業管理公司在注冊與遞交投標書的先后次序上的規定也有所不同。但無論注冊手續在先在后,物業管理公司在申請時都必須按規定提交文件。由于不同國家所要求提交的文件種類不同,本書僅列舉說明一些必須提交的主要文件:
①公司章程。物業管理公司注冊提交的公司章程必須對本公司的治理結構與經營體制做出充分說明,其主要內容包括:公司性質、宗旨、注冊資本、營業范圍、組織機構、經營管理、總管理機構所在地等。值得注意的是,由于我國實行《公司法》時間較短,加之獨特的經濟體制,我國公司成立時報批的組建文件往往與國際慣例有較大差別。因此,國內物業管理公司對外投標時通常需另行準備一份對外適用的公司章程。
②營業執照。國內投標公司提交營業執照副本審查,凡在國內已有營業執照的物業管理公司通常可直接向招標物業所在國提供營業執照,辦理申請注冊手續。
③關于分公司的證明。分公司的證明文件應由物業管理總公司開出,說明該分公司的組織、章程;文件由選定的公證機關公證后生效。
④資產負債表及損益表。這兩份報表從財務的角度反映出物業管理公司的財力、財務狀況及經營管理水平。
⑤曾接管物業的名稱、規模、地點及服務質量等。
⑥辦事處人員名單和任職證書。即由辦事處負責人簽署委任的駐招標物業所在地工作人員名單以及他們的任職證明。
以上文件絕大多數都必須順序經由省(市)公證處、國內外事部門及駐招標物業所在國的中國大使館或領事館公證,以表明文件的簽名、印章屬實,文件的副本、節本、影印本與原本相符。公證之后,諸文件便可生效。
(2)選擇代理人
物業管理公司如果在國外從事投標,必將面臨異域文化所帶來的種種障礙,而房地產項目的固定性以及物業管理服務的無形性,又要求他們必須承擔較之于其他工程承包項目投標更大的風險。此時,聘用代理人承辦注冊、咨詢等自己所不熟悉的當地業務,不僅可節約費用,還可利用代理人對當地物業的熟悉程度,增加其投標成功的可能性。
當然,代理的這些優勢必須建立在代理人優秀的前提之上,因此如何選擇合適的代理人也將成為投標公司必須認真對待的一個重要問題。通常,代理人的作用主要表現在以下幾點:
①業務咨詢。代理人應當利用其在當地廣泛的社會關系與以往經驗向投標公司提供相關的重要信息,包括重大項目的招標信息;開發商情況;當地法律、經濟情況;社會風俗習慣;勞務雇用管理等。為物業管理公司熟悉國外物業管理規定及服務要求提供幫助,這是代理人應提供的基本服務之一。
②業務代理。代理人還可為物業管理公司的日常業務運作提供服務,這些工作包括代辦各種例行手續,代為尋找當地合作伙伴,提供投標所需單價、費率等。這些服務可以提高投標者工作效率,降低其交易成本。
③矛盾協調。物業管理公司在異地從事投標,與當地業主必然會在文化、風俗等方面存在差異,加之服務行業本身與個人滿足程度密切相關的特性,雙方之間出現摩擦和爭議在所難免。此時,代理人則可在其中充分發揮“潤滑劑”的作用,妥善協調解決矛盾。
物業管理公司在考慮了自身業務需要與代理成本之后,便可在當地的中介服務公司中慎重選擇滿足條件的代理人。選擇代理人時,投標公司應從自身的弱勢及代理人可提供的互補優勢出發,根據成本效益原則,綜合評價做出決策。
代理人作為中介咨詢公司是以其技術與智力提供服務,因此衡量其能力應首先考慮技術條件,其他因素次之。投標公司選擇代理人時應以代理公司的技術勝任能力、管理能力、資源可用性、業務獨立性、取費結構及執業素質作為基礎。
①技術勝任能力。即中介咨詢公司有能力為業主提供一個經過專業教育與訓練、具有實際經驗的組織團體來承擔被委托的任務。投標公司的判斷可根據以下資料分析作出:
a.察看公司以往在合同任務實施過程中所采用的方法及技術處理手段的說明材料。
b.調查該公司及其工作人員曾經在類似地區承擔類似物業項目情況。
c.審查將要從事該項目的所有工作人員的經驗和資歷。
d.了解該公司以前顧客對其工作成績的評價。
②管理能力。中介咨詢公司必須具有與物業項目規模與類型相匹配的管
理技能,必須適當安排人力資源、合理調整工作規劃。在提供服務全過程中,代理者還必須要善于與承包商、供應商、貸款機構及政府機構打交道,同時向委托方報告工作進展,以使其能及時和準確地作出決定。對于這一指標評價所采用的方法主要有:
a.考查咨詢總工程師以往業績成就記錄。
b.考查被提名的項目經理以往業績成就紀錄。
c.詢問咨詢工程師對該物業項目管理的意見。
d.判斷自己與咨詢工程師在原則問題上是否具有協商基礎。
③資源可靠性。即公司是否具備足夠的咨詢能力和人員來提供服務,以保證必要的技術標準和時間。資源可靠性的評價可參照以下標準:
a.考查被提名參加該項目工作班子的技術與管理人員的能力。
b.詢問代理公司在提供服務過程中對各參加者職責委派所作出的安排,及其對自己應承擔義務的了解。
c.調查該公司的聲譽及財力狀況。
④職業獨立性。中介咨詢服務作為一種獨立業務,應當符合fidic合同條款中有關職業道德規范、職業身份、權限及職業獨立性等諸項規定。投標公司可通過詢問調查等方式去了解咨詢工程師是否與可能影響其職業判斷的商業、制造業或承包活動有直接或間接的利益關系,能否客觀完成被委派的任務,并且通過應用合理的技術與經濟原理使委托方獲得最佳效益。
⑤取費合理性。投標公司判斷中介公司取費標準是否合理,應遵循國家有關部門的相應規定,有時還可參考fidic合同條款建議的取費標準。
⑥執業誠實性。投標公司與代理公司必須建立起一種相互信任的關系。委托方不應過多干預代理公司的工作,而代理公司更不得串通第三人蒙蔽委托方。因此物業管理公司必須通過調查其以前客戶或合作伙伴衡量中介咨詢公司是否具有執業誠實性。
在考察了以上條件之后,投標公司則可根據物業項目的規模、服務內容的復雜性與重要性來確定代理公司。通常這一決策可經歷以下幾個步驟:
①確定選擇范圍。投標公司應當預測該招標物業服務所需的人力資源及其對人力資源的要求,并將可能需要的服務內容進行分類。例如:要求的專業知識領域和服務類型,對該物業服務要求的詳細說明,地區特征因素(如地理位置、交通條件),將要簽訂的合同類型等。
②資格預審。將具備接受委托資格的中介咨詢公司按條件優劣順序排隊。
③分析預選。物業管理公司可根據中介咨詢公司的經驗資歷、人力資源可靠性、財力狀況、以往履約情況、主要經營活動區域、與同行關系、政治社會和環境敏感性、要求的擔保標準等條件進行逐一分析,選出3~5家候選公司。
④條件商議。接下來物業管理公司則應分別與候選公司商議合作條件,并要求各候選公司就以下幾點提出建議書:工作內容說明;與該合同有關的證明單據和資料;資料說明;附有詳細說明的其他替代方案;培訓計劃;過去在性質類似項目中的經驗;資金控制的詳細情況;工作人員的規模與職責;為實施該合同任務而提出的組織與管理的模式;對當地條件的了解;地區的資源;用于該服務項目的技術手段;資源的可利用性。
⑤審核排序。投標公司應詳細審議中介咨詢公司所提交建議書中的所有細節,實地考察該咨詢公司以前和目前正在提供的代理服務,獲取更多的資料,并按這些公司的條件優劣順序將建議書進行排列。
⑥接洽談判。投標公司可先邀請排名第一位的中介咨詢公司討論合同款項及取費標準,談判應盡可能詳細地對合同主要條款及法律要求等做出規定。如果與第一家談判失敗,投標公司必須通過書面形式告知該公司,然后再與第二家進行談判,直至達成滿意的協議為止。
一旦選定,物業管理公司便可與該代理公司簽訂一份正式的代理協議,以作為界定雙方權利義務的法律依據。通常代理協議包括以下內容:
a.協議雙方注冊的法人名稱、公司地址、法人代表姓名和職務。
b.簽訂協議的目的與性質。
c.代理范圍,包括代理的業務范圍和時間范圍。
d.代理物業名稱及代理期限。
e.代理雙方的義務和職責。這應當是合同的主要部分。
代理人可能承擔的義務主要有:向委托人提供信息及有關法律法規資料;協助委托人參與競標;推薦可靠的投標合作者;協調委托人與當地有關部門及業主三方之間的關系;其他代理工作。
委托人可能應履行的職責主要有:向代理人支付代理費;履行協議條款;支持代理人開展代理業務的工作,必要時提供代理人所需資料。
f.代理費及其支付辦法。
按某些國家規定,代理協議應呈報政府有關部門登記注冊,如有必要,還需由公證部門予以公證。
(二)籌措資金
物業管理公司的財力狀況也是衡量其實力的重要因素,它必須要能滿足公司投標全過程及中標后的管理需要。因此投標公司應根據自身財務狀況及招標物業管理所需資金,做好資金籌措準備,以使自己有足夠資金通過投標資格預審。
投標企業可以考慮的資金來源渠道主要有自有資金積累和銀行貸款。其中自有資金積累取決于物業管理公司的經營與盈利狀況,而銀行貸款則取決于公司的融資政策與信用狀況。投標公司可根據招標物業規模、自身收益情況及成本分析決定資金來源結構。
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bsp; 如物業管理企業需向銀行申請貸款,則應遵照以下程序進行:
(1)遞交文件,提出申請。公司所提交的文件包括申請書、財務報表、物業項目情況說明、資金用途計劃等。
(2)接受資信審查。
(3)取得貸款擔保。
(4)簽訂貸款合同。合同主要內容包括貸款期限、貸款利率、用款計劃與還款計劃等。
(三)收集招標物業相關資料
招標物業的相關資料是物業管理公司進行投標可行性研究必不可少的重要因素。因此,物業管理公司在投標初期應多渠道多方位全面搜尋第一、二手資料。這些資料的范圍不僅包括招標公司和招標物業的具體情況,還應包括投標競爭對手的情況。
公司可能的資料來源大致有以下幾個方面:
(1)報章雜志。報紙或相關雜志歷來是各種招標信息公開發布的傳統渠道,而且許多物業及物業管理公司的有關情況也會在各種雜志上有介紹。有意識地留意這些地方,往往會使物業管理公司獲得意想不到的有用信息。
(2)網絡傳輸。在時間就是速度的信息時代,隨著網絡技術的快速發展,愈來愈多的信息交流可通過因特網迅速通暢地完成。為適應電子商務的發展趨勢,許多招標投標公司紛紛建起了自己的網站,各種招標信息也開始在網上進行發布,如中國招標投標網就已開通了網上招標投標及投標代理業務。可以預見,網上招標投標必將成為招標投標未來發展的主流。網絡自然也為投標者搜集信息提供了一種全新快捷的工具。
(3)同行業公司。當存在物業管理分包時,公司通常可通過同行業的總包人獲取招標相關信息;此外,公司還可在與其他公司進行一般業務交流時,得到競爭對手的一些資料。
可是,要在浩如煙海的信息中尋找篩選出恰當相關的資料,其收集工作的繁瑣是可以想見的,更為重要的工作還在于收集之后的整理、分析。情報工作人員應按資料的重要性、類別進行分門別類,以便于投標工作人員使用,由此得出的最有價值的信息將為投標公司下一步的可行性研究提供分析基礎。
(四)進行投標可行性分析
一項物業管理投標從購買招標文件到送出投標書,涉及大量的人力物力支出,一旦投標失敗,其所有的前期投入都將付之東流,損失甚為可觀。這必然要求物業管理投標公司在確定是否進行競標時務必要小心謹慎,在提出投標申請前做出必要的可行性研究,不可貿然行事。
1.招標物業條件分析
(1)物業性質。了解區分招標物業的性質非常重要。因為不同性質的物業所要求的服務內容不同,所需的技術力量不同,物業管理公司的相對優劣勢也差異明顯。
例如,對于住宅小區的物業管理,其目的是要為居民提供一個安全、舒適、和諧、優美的生活空間,不僅應有助于人的身心健康,還需對整個城市風貌產生積極影響。因此,在管理上就要求能增強住宅功能,搞好小區設施配套,營造出優美的生活環境。其物業管理具體內容也應圍繞這一目標安排。
與之相對應,服務型公寓則更注重一對一的服務特色。它既要為住戶提供酒店式服務,又要營造出溫馨的家庭氣氛,其服務內容也就更加具體化、個性化,除了日常清潔、綠化服務外,還應提供各種商務、醫療服務等。
而對于寫字樓,其管理重點則放在了“安全、舒適、快捷”上。故其管理內容應側重于加強閉路監控系統以確保人身安全,增設保安及防盜系統以保證財產安全,開辟商場、酒家、娛樂設施及生活服務設施以方便用戶生活,完善通訊系統建設以加強用戶同外部聯系等方面。
這些不同的管理內容必然對物業管理公司提出不同的服務要求和技術要求,而具有類似物業管理經驗的投標公司無疑可憑借其以往接管的物業在投標中占有一定的技術和人力資源優勢。
(2)特殊服務要求。有些物業可能會由于其特殊的地理環境和某些特殊功用,需要一些特殊服務。這些特殊服務很可能成為某些投標公司的優勢,甚至可能導致競標過程中的“黑馬”出現,物業管理公司必須認真對待,在分析中趨利避害。他們可考慮這些特殊服務的支出費用及自身的技術力量或可尋找的分包伙伴,從而形成優化的投標方案;反之,則應放棄競標。
(3)物業招標背景。這是對招標文件的留意。有時招標文件會由于招標者的利益趨向而呈現出某種明顯偏向,這對于其他投標公司而言是極為不利的。因此在閱讀標書時,物業管理公司應特別注意招標公告中一些特殊要求,這有利于物業管理公司做出優劣勢判斷。
如公告中寫明“歡迎××物業管理公司參加投標”,此時則可能出現當其他公司與××公司的標價和服務質量相同時,開發商會優先選擇后者的情況。再如,××物業的物業管理招標書上寫明必須提供某項服務,而本地又僅有一家專業服務公司可提供該項服務,則投標公司應注意開發商與該專業服務公司是否關系密切,以及其他物業管理公司與該專業服務公司是否有合作關系等。
這些細枝末節看似無關緊要,可一旦忽略,則有可能導致投標失敗,不僅投標者的大量準備工作徒勞無功,而且還會影響公司聲譽。
(4)物業開發商狀況。這一層面的分析包括開發商的技術力量、信譽度等。因為物業的質量取決于開發商的設計、施工質量,而有些質量問題只有在物業管理公司接管后才會出現,這必然會增大物業管理公司的維護費用和與開發商交涉的其他支出,甚至還有可能會影響物業管理公司的信譽。因此,物業管理公司通過對開發商以往所承建物業質量的調查,以及有關物業
管理公司與之合作的情況,分析判斷招標物業開發商的可靠性,并盡量選擇信譽較好、易于協調的開發商所開發的物業,盡可能在物業開發的前期介入,這樣既可保證物業質量,也便于其日后管理。
2.本公司投標條件分析
(1)以往類似的物業管理經驗。已接管物業往往可使公司具有優于其他物業管理公司的管理或合作經驗,這在競標中極易引起開發商注意。而且從成本角度考慮,以往的類似管理也可在現成的管理人員、設備或固定的業務聯系方面節約許多開支。故投標者應針對招標物業的情況,分析本公司以往類似經驗,確定公司的競爭優勢。
(2)人力資源優勢。公司是否在以往接管物業中培訓人員,是否具有熟練和經驗豐富的管理人員,是否與其他在該物業管理方面有豐富經驗的專業服務公司有密切合作關系。
(3)技術優勢。即能否利用高新技術提供高品質服務或特殊服務,如智能大廈等先進的信息管理技術,綠色工程以及高科技防盜安全設施等。
(4)財務管理優勢。公司在財務分析方面是否有完善的核算制度和先進的分析方法,是否擁有優秀的財務管理人才資源,是否能多渠道籌集資金,并合理開支。
(5)劣勢分析。這主要體現在競爭者的優勢上,詳見下面的分析。
3.競爭者分析
(1)潛在競爭者。有時在競標中可能會出現某些剛具有物業管理資質的物業管理公司參與競標的情況。他們可能幾乎沒有類似成熟的管理經驗,但在某一方面(如特殊技術、服務等)卻具有絕對或壟斷優勢。由于他們進入物業管理行業不久,許多情況尚未能為人所知,他們雖然默默無聞,容易被人所忽略,卻很有可能成為競標中的“黑馬”,這樣的競爭對手不僅隱蔽而且威脅巨大。對于這些陌生的競爭者,投標公司不可掉以輕心,必須認真對待。這實際上又從另一方面強調了物業管理公司全面搜集資料工作的重要性。
(2)同類物業管理公司的規模及其現接管物業的數量與質量。通常大規模的物業管理公司就意味著成熟的經驗、先進的技術和優秀的品質,就是在以其規模向人們展示其雄厚的實力,尤其在我國現階段大多數物業管理公司還屬于房地產開發企業,專業性服務公司尚不成氣候的情況下,規模大小在很大程度上將影響招標者的選擇判斷。此外,公司現有的正在接管的物業數量、所提供服務的質量則可從另一方面更為真實地反映出其實力大小。
(3)當地競爭者的地域優勢。物業管理提供的是服務,其質量的判定在很大程度上取決于業主的滿足程度。當地的物業管理公司可以利用其對當地文化、風俗的熟悉提供令業主滿足的服務。較之異地進入的物業管理公司,他們一來可減少進入障礙,二來可利用以往業務所形成的與當地專業性服務公司的密切往來,分包物業管理,從而具有成本優勢,同時他們還可能由于與當地有關部門的特殊聯系而具有某些關系優勢。
(4)經營方式差異。現有物業管理公司的組織形式有兩種:一是實體性,內部分為兩個層次,即管理層和作業層,管理層由有經營頭腦的人組成,作業層由與服務內容相關的操作人員組成;二是純由管理人員組成,無作業層,他們通常不帶工人隊伍,而是通過合同形式與社會上各類專業服務企業形成松散的聯合,以合同方式將物業管理內容發包給相關的服務企業。這兩種不同組織形式決定了他們不同的經營方式,前者通常具有較強的統一協調性,但管理成本較高;后者則相對靈活,管理成本低,但需要有優秀的專業性服務公司與之配合,因而他們的投標積極性與報價也相應呈現差異。投標公司可針對招標物業所在地具體情況對其區別對待,權宜從事。
4.風險分析
在國內從事物業管理投標,通常可能面臨的風險有:
(1)通貨膨脹風險。主要是指由于通貨膨脹引起的設備、人工等價格上升,導致其中標后實際運行成本費用大大超過預算,甚至出現虧損。
(2)經營風險。即物業管理公司由于自身管理不善,或缺乏對當地文化的了解,不能提供高質量服務,導致虧損甚至遭業主辭退。
(3)自然條件。如水災、地震等自然災害發生而又不能構成合同規定的“不可抗力”條款時,物業管理公司將承擔的部分損失。
(4)其他風險。如分包公司不能履行合同規定義務,而使物業管理公司遭受經濟乃至信譽損失等。
此外,當物業管理公司從事國際投標時,還可能面臨政治風險。
這些因素都可能導致物業管理公司即使競標成功也會發生虧損,但這也絕非不可避免。物業管理公司必須在決定投標之前認真考慮這些風險因素,并從自身條件出發,制訂出最佳方案規避風險,將其可能發生的概率或造成的損失盡量減少到最小。
二、投標實施步驟
在通過資格預審之后,物業管理公司便可按以下步驟實施投標
(一)購買閱讀招標文件
物業管理公司要想取得招標文件必須向業主購買,而取得招標文件之后,如何閱讀成為關系到投標成敗的重要環節。
首先,招標文件可能會由于篇幅較長而出現前后文不一致、某些內容不清晰的情況。這些錯誤雖是由于招標業主的原因,但若投標企業在投標前不加重視,甚至不能發現,將可能影響投標標價的制定,以至影響投標的成功,甚至還可能影響中標后合同的履行。因此,投標企業在這一階段,應本著仔細謹慎的原則,閱讀并盡可能找出錯誤,再按其不同性質與重要性,將這些錯
誤與遺漏劃分為“招標前由業主明確答復”和“計人索賠項目”兩類。
其次,從事國際投標的公司還應注意招標文件的翻譯。不同的翻譯可能會導致招標文件內容面目全非,而由精通外語的計價員直接閱讀招標文件則是解決這一問題的理想辦法。
此外,招標公司還應注意要對招標文件中的各項規定,如開標時間、定標時間、投標保證書等,尤其是圖紙、設計說明書和管理服務標準、要求和范圍予以足夠重視,作出仔細研究。
(二)考察現場
通常,開發商或業主委員會將根據需要組織參與投標的物業管理公司統一參觀現場,并向他們做出相關的必要介紹,其目的在于幫助投標公司充分了解物業情況,以合理計算標價。在考察過程中,投標人還將就投標公司代表所提出的有關投標的各種疑問做出口頭回答,但這種口頭答疑并不具備法律效力。只有在投標者以書面形式提出問題并由招標人做出書面答復時,才能產生法律約束力。
根據慣例,投標人應對現場條件考察結果自行負責,開發商將認為投標者已掌握了現場情況,明確了現場物業與投標報價有關的外在風險條件。投標人不得在接管后對物業外在的質量問題提出異議,申明條件不利而要求索賠(當然,其內在且不能從外部發現的質量問題除外)。因此,投標公司對這一步驟不得掉以輕心,必須就以下方面進行細致了解:
(1)若物業管理在物業竣工前期介入,則應現場查看工程土建構造,內外安裝的合理性,尤其是消防安全設備、自動化設備、安全監控設備、電力交通通訊設備等,必要時做好日后養護、維護要點記錄,圖紙更改要點記錄,交與開發商商議。前期介入的優點在于物業管理公司可與業主更好地協調,有利于其接管后的管理。物業管理公司應盡量利用這一機會,認真準備、仔細查看,參與業主的設計開發,甚至可以就業主設計的不合理之處提出修改意見,或提出更好的設計建議。
(2)若物業已經竣工,則物業管理公司應按以下標準視察項目:
①工程項目施工是否符合合同規定與設計圖紙要求;
②技術經檢驗達到國家規定的質量標準,能滿足使用要求;
③竣工工程達到窗明、地凈、水通、電亮及采暖通風設備運轉正常;
④設備調試、試運轉達到設計要求;
⑤確保外在質量無重大問題;
⑥周圍公用設施分布情況。
(3)主要業主情況,包括收入層次、主要服務要求與所需特殊服務等。這些情況可由投標公司自行安排人員與時間進行調查。
(4)當地的氣候、地質、地理條件。這些條件與接管后的服務密切相關。例如,上海的氣候四季分明,晝夜溫差較大,春夏之交還有黃梅季節,因此這里的物業注重朝向、通風與綠化,相應其物業管理也更應注意加強環境維護與季節更替時的服務。再如素有“山城”之稱的重慶,其特點在于春秋兩季不分明,濕度大,夏季氣候悶熱,且由于地勢起伏大,交通甚為不便,因此這里的物業管理則應突出交通便利服務與夏季的防暑工作。由此可見,這些地理與氣候的差異必然導致具體服務內容的差異,只有當物業管理公司了解這些差異時,其服務才會有的放矢,事半功倍。
(三)制定管理服務方法及工作量
通常投標公司可根據招標文件中的物業情況和管理服務范圍、要求,詳細列出完成所要求管理服務任務的方法及工作量。
住宅小區的特點在于規劃集中,功能多樣,產權多元,管理復雜。為突出其居住、服務、經濟功能,物業管理內容應包括房屋的維護與修繕管理、環境的維護管理、市政公用設施的維護管理及綠化、治安管理等,其管理重點應是日常維護、修繕。
對于寫字樓,其管理側重于為該樓宇中的工作人員提供一個舒適的工作環境,服務內容應包括裝修圖紙審批、維修服務、保安服務、清潔服務、咨詢服務、公關服務等,其重點應突出清潔、安全保衛工作。
商業樓宇管理的重點則在于建立良好的商業形象,以吸引更多消費者,故其日常管理工作包括安全保衛工作、消防工作、設備管理、清潔衛生工作、車輛管理工作等,其重點應是保安、清潔工作。
工業廠房與倉庫的管理因關系到產品質量與丟失損壞等問題,其服務項目主要是做好各項保障事務,如材料、物資、設備、工具的供應保障;工作生活設施及工作條件的保障;優美環境和娛樂的保障等,其重點應放在材料、物資及工作條件的安全保障之上。
投標物業可根據招標物業性質及所要求服務的內容,制定和規劃管理服務內容及工作量。這里,以最常見的住宅公寓為例,制定管理服務內容及工作量。
(四)制定資金計劃
資金計劃應當在確定了管理服務內容及工作量的基礎上制定。制定資金計劃目的主要有二:一是復核投標可行性研究結果;二是做好議標階段向開發商或業主作承包答辯的準備。資金計劃應以資金流量為根據進行測算,一般說來,資金流入應當大于流出,這樣的資金計劃安排對評標委員會才具有說服力。通常物業管理公司經營中主要的現金流入和流出項目為:
(1)標書規定的預付款、保證金等。
(2)接管期間費用支出。
(3)接管期間收入。
(4)其他資金來源。
(五)標價試算
以上工作完成后,投標者
便可進行標價試算。試算前,投標者應確保做到以下幾點:
(1)明確領會了招標文件中的各項服務要求、經濟條件;
(2)計算或復核過服務工作量;
(3)掌握了物業現場基礎信息;
(4)掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用;
(5)擁有分析所需的、適合當地條件的經驗數據。
通常,在確定了工作量之后,即可用服務單價乘以工作量,得出管理服務費用。但對于單價的確定,不可套用統一收費標準(國家規定了管理服務單價的除外),因為不同物業情況不同,必須具體問題具體分析。同時,確定單價時還必須根據競爭對手的狀況,從戰略戰術上予以研究分析。
(六)標價評估與調整
對于上述試算結果,投標者必須經過進一步評估才能最后確定標價,這主要是因為:
(1)試算所用基礎數據可能部分是預測性的,部分為經驗性的,不夠精確可靠,估價人員應當對預測和經驗數據的適用基礎進行審查,必要時予以調整。
(2)風險等不可預見費用是主觀設定的,應在計算結束后予以復核,綜合各渠道所得信息分析做出報價決策。
(3)可能由于估價人員比較保守,致使估價偏高,對此可參考幾個估價人員的估價結果,取平均值確定最終報價。
現行標價的評估內容大致包括兩方面:一是價格類比;二是競爭形勢分析。分析之后便可進行標價調整。
通過這一步驟,投標公司便可以確定出最終標價。
(七)辦理投標保函
由于投標者一旦中標就必須履行受標的義務,為防止投標單位違約給招標單位帶來經濟上的損失,在投遞物業管理投標書時,招標單位通常要求投標單位出具一定金額和期限的保證文件,以確保在投標單位中標后不能履約時,招標單位可通過出具保函的銀行,用保證金額的全部或部分為投標單位賠償經濟損失。投標保函通常由投標單位開戶銀行或其主管部門出具。
投標保函所承擔的主要擔保責任有:
(1)投標人在投標有效期內不得撤回標書及投標保函。
(2)投標人被通知中標后必須按通知書規定的時間前往物業所在地簽約。
(3)在簽約后的一定時間內,投標人必須提供履約保函或履約保證金。
如果投標人違反上述任何一條規定,招標人就有權沒收投標保函,并向銀行索賠其擔保金額。若投標人沒有中標或沒有任何違約行為,招標人就應在通知投標無效或未中標或投標單位履約之后,及時將投標保函退還給投標人,并相應解除銀行的擔保責任。
通常辦理投標保函應經過以下程序:
(1)向銀行提交標書中的有關資料,包括投標人須知,保函條款、格式及法律條款等。
(2)填寫《要求開具保函申請書》及其他申請所要求填寫的表格,按銀行提供的格式一式三份。
(3)提交詳細材料,說明物業管理服務量及預定合同期限。
投標保函的主要內容包括:擔保人、被擔保人、受益人、擔保事由、擔保金額、擔保貨幣、擔保責任、索償條件等。保函的有效期限通常在投標人須知中有規定,超過保函規定的有效期限,或在有效期內招標人因故宣布本次招標作廢,投標保函自動失效。有效期滿后,投標人應將投標保函退還銀行注銷。
除辦理投標保函外,投標方還可以保證金的形式提供違約擔保。此時,投標方保證金將作為投標文件的組成部分之一。
投標方應將保證金于投標截止之日前交至招標機構指定處。投標保證金可以銀行支票或現金形式提交,保證金額依據招標文件的規定確定。未按規定提交投標保證金的投標,將被視為無效投標。
中標的投標方的保證金,在中標方簽訂合同并履約后5日內予以退還;未中標的投標方的保證金,在定標后5日內予以退還,均不用支付利息。
(八)封送標書、保函
投標文件全部編制好以后,投標人就可派專人或通過郵寄將標書投送給招標人。
封送標書的一般慣例是,投標人應將所有投標文件按照招標文件的要求,準備正本和副本(通常正本1份,副本2份)。標書的正本及每一份副本應分別包裝,而且都必須用內外兩層封套分別包裝與密封,密封后打上“正本”或“副本”的印記(一旦正本和副本有差異,以正本為準),兩層封套上均應按投標邀請書的規定寫明投遞地址及收件人,并注明投標文件的編號、物業名稱、“在某日某時(指開標日期)之前不要啟封”等。內層封套是用于原封退還投標文件的,因此應寫明投標人的地址和名稱,若是外層信封上未按上述規定密封及做標記,則招標方的工作人員等對于把投標文件放錯地方或過早啟封概不負責。由于上述原因被過早啟封的標書,招標人將予拒絕并退還投標人。
所有投標文件都必須按招標人在投標邀請書中規定的投標截止時間之前送至招標人。投標文件從投標截止之時起,有效期為30天。招標人將拒絕在投標截止時間后收到的投標文件。
三、定標后的工作
(一)中標后的合同簽訂與履行
經過評標與定標之后,招標方將及時發函通知中標公司。中標公司則可自接到通知之時做好準
備,進入合同的簽訂階段。
通常,物業委托管理合同的簽訂需經過簽訂前談判、簽訂諒解備忘錄、發送中標函、簽訂合同協議書幾個步驟。由于在合同簽訂前雙方還將就具體問題進行談判,中標公司應在準備期間對自己的優劣勢、技術資源條件以及業主狀況進行充分分析,并盡量熟悉合同條款,以便在談判過程中把握主動,避免在合同簽訂過程中利益受損。同時,物業管理公司還應著手組建物業管理專案小組,制訂工作規劃,以便合同簽訂后及時進駐物業。
物業委托管理合同自簽訂之日起生效,業主與物業管理公司均應依照合同規定行使權利、履行義務。
(二)未中標的總結
競標失利不僅意味著前期工作白白浪費,而且還將對公司聲譽產生不利影響,因此,未中標公司應在收到通知后及時對本次失利的原因做出分析,避免重蹈覆轍。分析可從以下幾方面考慮:
(1)準備工作不充分。投標公司在前期收集的資料是否不夠充分,致使公司對招標物業的主要情況或競爭者了解不夠,因而采取了某些不當的策略,導致失利。
(2)估價不準。投標公司還可分析報價與中標標價之間的差異,并找出存在差異的根源,是工作量測算得不準,還是服務單價確定得偏高,或是計算方法不對。
(3)報價策略失誤。這里包含的原因很多,投標公司應具體情況具體分析。
對于以上分析得出的結果,投標公司應整理并歸檔,以備下次投標借鑒參考。
(三)資料整理與歸檔
第2篇 物業精細化管理--維修講解記錄工作精細化
物業精細化管理--維修講解及記錄工作要精細化
一、維修程序
寫字樓內一業主入駐不久,辦公室里的小套間門鎖不能開關了,于是給管理處打電話,要求趕快檢查維修。維修人員立即趕到,熟練地將鎖芯拆掉,換了新的安上。鑰匙一開一試,門鎖正常,故障排除了,于是給業主開了單據收取維修費用。不料業主堅決不付,認為維修人員未經檢查測試,怎么就確認是這個鎖芯的故障呢定然是寫字樓內這種故障太多了,由此說明房地產開發公司選用的門鎖以次充好,應該由房地產開發公司支付這筆費用。維修人員拿著管理處近期的維修記錄,請業主查看,證明寫字樓內出現此類故障并不像業主所說,業主這才解除疑慮交了維修費用。
精細化操作建議:
1、首先向業主講明故障原因、維修方式和收費標準,經業主同意后再進行維修;
2、每次維修結束要做好工作記錄,以便關鍵時刻能派上用場;
3、物業管理服務工作要講究時效,如果事先將工作做細,則事后會規避諸多麻煩,同時也會取得客戶的信賴和認可。
二、維修方式
某日一業主投訴所住單元樓道內的聲控照明燈多處有不亮或長明現象,管理處隨即通知了地產公司進行更換和修復。因施工人員緊張,四天以后才能修復。又因該小區二期工程未竣工,地產施工人員通過管理處的協調,同意盡快在兩天后處理此事,管理處安排維修人員。兩天內,對長明燈白天將電源斷掉,天黑前再將電源連接上。
精細化操作建議:
1、暴露的照明燈電源在修復之前。其附近一定要有警示標識,必要時應有保護措施。以文字形式告知業主,嚴防有觸電或漏電現象。
2、加強巡視檢查次數,提高工作質量。
第3篇 物業有償服務工作管理規定格式怎樣的
編 號:管理―w―014
版 本:2022―001有償服務工作管理規定
目 的
1、規范內部管理,避免業主各種投訴,維護公司良好聲譽;2、共同維護公司利益,克服各種工作隨意性。
范 圍
本規定適用于廣浩物業公司管轄的各物業樓盤。
內 容
1、凡屬業主(住戶)日常所需求的各種有償服務,包括室內水電維修、土建維修、設備檢測
更換、各種設備安裝、各類家居家政服務等,必須經管理處前臺統一登記、填寫派工單、統
一調度,并注明住戶的地點、聯系電話、工作內容、使用材料、收費金額、要求完成時間等具體
內容。
2、所有有償服務派工單,必須由前臺工作人員準確填寫,管理處負責人審核審批后,作業人
員方可憑單到倉庫領料操作。
3、所有一切服務收費均由管理處前臺執行,在正常情況下,先交費后作業(包括材料、人工
費);
屬特殊情況,業主要求上門服務后再收費的,必須經前臺登記、管理處負責人同意后方
可執行。
對所有的收費須給業主(住戶)開具統一格式的票據。
4、建立臺帳管理,每月對有償服務的宗數、金額,必須以清晰的報表進行匯總上報,若有漏
洞或差異,必須追查原因。
5、凡屬上門服務的,均由管理處前臺負責聯系預約住戶;
服務完畢,必須跟進服務效果回訪
(或電話咨詢),以便掌握各種服務動態,提高業主的滿意度;
咨詢完畢,須做好相關記錄,
便于查閱。
6、上門服務工作人員,必須佩戴工作證,儀表儀容儀態端莊,言行舉止文明規范,進入住戶
家門前,須輕扣門三聲(或短按門鈴),住戶回應后,先禮貌而簡要地自我介紹,得到住戶許
可后,方可進入按章操作。
7、進入住戶家門時,須尊重住戶意見,對潔凈的室內地板必須穿上鞋套(或塑料袋膠套)方
可行走,避免意見發生。
8、作業完畢,須作好調試,并向住戶作使用講解,離開時,要求住戶在派工單上簽字認可,
再向住戶禮貌告辭,吩咐住戶今后若有服務需要或咨詢,請隨時與管理處聯系,并告知管理處
聯系電話號碼。
9、現場作業人員在完成工作的當天,須將住戶簽字確認的派工單交回管理處前臺存檔。
10、不按本規定操作,導致業主(住戶)投訴或給公司帶來損失的,則按公司制度對相關工作
人員嚴肅處理。
11、本規定從2023年3月23日起試行。
編 制: n
bsp;
審批:
維 護:生效日期:年 月 日
抄 報:董事辦、總經辦 各1份
抄 送:行政人事部、財務部、客戶服務部 各1份
下 發:物業公司各管理處負責人、前臺、維修工作人員各1份
第4篇 m項目物業管理處工作人員守則
項目物業管理處工作人員守則
為加強管理、嚴肅紀律、提高效益、創一流服務質量,特制定以下工作守則:
一、嚴格遵守公司《職員手冊》、《員工守則》及其它各項規章制度。
二、努力學習物業管理知識,努力學習專業技術知識,認真做好本職工作,迅速完成本職任務。
三、以優良的服務質量,熱情的服務態度為住戶服務。
四、以謙虛的態度,積極認真處理住戶及客人投訴。
五、隨時檢查發現小區管理工作中存在的問題,積極解決,積極出主意想辦法,把公家的事當做自己的事去做。
六、不在乎工作,不計較勞動報酬,不爭得個人名利,不看重個人得失。
七、團結所有同事,不搞小集體,不拉幫結派,光明正大,大公無私。
八、不得向業主、住戶或與管理處業務有關的任何人士收授或索取任何形式的禮物或賞錢。
九、搞好辦公室環境衛生,個人桌面應整齊干凈,井然有序,與工作無關的個人物品請勿帶入辦公室。
十、節約辦公用品,愛護公物,關心集體。
第5篇 某物業管理公司財務部工作標準
物業管理公司財務部工作標準
1.會計核算工作能有條不紊地進行。(即從收支兩條線分別來看,收入方面從款項取得直到交納稅款、報表反映;支出方面從款項提取至報表反映,中間各個環節環環相扣,每個環節操作正常以保證整個過程按會計核算的要求進行。)
2.及時準確地提供各項財務信息,包括收入情況、支出情況及銀行存款余額情況或某項經濟業務的效益情況。
3.及時準確地編制會計報表及報表說明、財務分析報告。
4.加強收入的管理,保證公司收入不流失。
5.加強支出管理,保證一切支出都在受控制狀態,包括工資性支出以及水、電、維修材料、辦公用品等費用的支出。
6.加強預算管理,保證日常的收支狀況與財務預算基本一致。
7.制定切實可行的財務管理制度和操作流程,并對部門內員工進行崗位培訓與指導,保證部門員工基本上能履行各崗位的職責。
8.與稅務、金融等部門溝通良好,不因為公關工作不到位導致公司利益受損失。
第6篇 x物業小區公共設施設備管理工作方案
物業小區公共設施設備管理工作方案
1、管理目標
保證設備運行正常,無重大管理責任事故。
2、管理措施
(1)制定設備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養運行記錄、維修檔案等管理制度。
(2)配備所需專業技術人員,嚴格執行操作規程,設備管理和維修人員持證上崗。
(3)設備及機房環境整潔,無雜物、灰塵積垢,無鼠、蟲害發生,機房環境符合設備要求。
(4)建立供電、供水的管理制度,供配電、供水系統配置人員24小時值班。
(5)監控系統等智能化設施、設備運行正常,有記錄并按規定定期保存。按工作標準時間排除故障,保證系統工作正常。
(6)消防系統設施齊全,完好無損,確保隨時啟用。
(7)消防管理人員掌握消防設施、設備的使用方法并能及時處理設施、設備的各種問題。
(8)制訂有突發火災的應急方案,設立消防疏散示意圖,照明設施,引路標志完好,緊急疏散通道暢通,無火災安全隱患。
(9)給排水設備、閥門、管道工作正常,無跑、冒、滴、漏現象,按規定時間對二次供水蓄水池設施、設備進行清潔、消毒。二次供水衛生許可證、水質化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統通暢,汛期無泛水,地下室、設備房無積水浸泡發生。遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,保證無大面積跑水、泛水,長時間停水現象。建立事故應急處理方案。
(10)公共配套服務設施維護周到,公用管線統一下地或入公共管道,無架空管線,無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好,項目范圍內的道路暢通,路面平坦。
第7篇 萬科物業-樓面管理高端商寫工作職責與職位要求
職位描述：
工作職責：
1. 定期對寫字樓內商業配套設施做好巡檢；
2. 寫字樓內的溫馨提示等宣傳資源投放工作的開展及協助；
3. 各類活動物資的需求提報、場地布置等活動支持；
4. 協助行政類費用結算， 審核費用明細，按內網系統及財務制度要求等，核算審核到位；
5. 日常環境監督、綠植監督， 監管辦公區綠植品相，及時記錄并反饋給甲方及綠植供應商；
6. 協調各端口保障樓內良好辦公環境，推動各端口流程提升和優化，做好能源節約等措施。
職位要求：
1. 大專及以上學歷；
2. 連續3年以上本專業的物業工作經驗或2年以上物業管理經驗；
3. 熟練操作計算機常用辦公軟件，有較強的執行和學習能力；
4. 具有優秀的協調、溝通能力。
第8篇 物業項目管理處工作服管理規定
項目管理處工作服管理規定
一、新工作服:凡新到崗人員均發放兩套工作服,工作滿兩年后,可更換新工作服。
二、不得在上班時間以外著工作服,不得將工作服轉借給其他人。
三、如因工作原因造成工作服損壞,需由當事人寫明損壞原因,書面報告管理處主任,經管理處主任同意后方可更換。
四、非因工作原因造成的工作服損壞,由當事人自行承擔購買工作服的費用。
五、冬、夏之交需更換工作服時,需由領用人將工作服清洗干凈交還管理處后,由管理處統一發放。
六、如員工辦理離/辭手續時,需將工作服洗凈后交回管理處,并作為離/辭人員完善手續之一。
第9篇 某物業客戶服務部工作單使用管理規定
物業客戶服務部工作單使用管理規定
為了明確工作單使用規范,加強投訴處理過程控制,確保工作件件有著落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 總則
第一條 本制度適用于物業公司內的所有員工。
第二條 工作單一式兩聯,一聯作調度中心存底,一聯給執行人作執行憑證;
第三條 工作單由檔案管理員統一管理,根據需要定期安排采購,并按領用發放規定分發使用;
第四條 工作單的主體使用部門為調度中心,調度員、調度主管或部門領導均可派單,主要對象為各部門負責人、主管級員工、物業助理、工程師、維修工、維修監理、咨詢員,每項工作都可用工作單的形式安排處理;
第二章 管理規定
第五條 調度中心派單員須詳細填寫派單人、任務地點、工作內容、工作要求、要求回復時間等,接單人簽名確認并填寫接單日期(精確到分鐘)后帶走執行聯開展工作;
附則:如違反本規定,發現每漏填一項或不清楚的扣罰責任人當月工資30元。
第六條 調度中心派發工作單必須合理,任何接單人不得拒絕接單,如確實無法處理的可逐級向上級領導匯報。
附則:如違反本規定,調度中心派單人派單不合理的扣罰當月工資30元,接單人拒絕接單的,扣罰接單人當月工資100元。
第七條 接單人必須按時完成派工任務,若未能如期完成,應在回復期限內反饋調度中心,報告工作進展情況;
附則:如違反本規定,接單人未按時完成工作,也未向調度中心回復進展情況的,扣罰責任人當月工資30員。
第八條 完成委派任務后,執行人須將處理過程及結果詳細填寫在備注一欄后,請服務對象(業主或住戶等)簽字認可,再交調度員進行電話回訪后簽字確認并記錄后存檔;
附則:如違反本規定,扣罰責任當月工資30元。
第八條 每天下班前十分鐘調度員應核查當天工作單完成情況,在交接班記錄本上詳細了解工作未完成的原因并進行適當的指導、調整;
第九條 工作單用完后,由調度員憑存根聯到檔案管理員處領取,要求工作單存根聯不得有缺頁或損壞。
附則:如違反本規定,每發現缺、損一頁的扣罰當事調度員當月工資30元
第三章 附則
第十條 本規定由**物業管理有限公司客戶服務部負責解釋。
第十一條 本規定從下發之日起開始施行。
第10篇 物業區公共場地使用管理工作程序
物業轄區公共場地使用管理工作程序
1 目的
維護業戶/使用人利益,保障公共場地規范、合理使用。
2 適用范圍
適用于轄區內公共場地的使用管理。
3 職責
3.1 客服部負責巡查、糾正公共場地不規范使用現象。
3.2 客服助理、保安員負責對樓道、屋面、門崗、等處不規范使用現象進
行巡查、糾正,并及時向客服部匯報。
3.3 管理公司其他人員在發現公共場地不規范使用現象時,均有責任制止或向有關人員報告。
4 工作程序
4.1 客服部
4.1.1 客服部在日常工作時應注意檢查業戶/使用人有無未經客服部批準私自使用轄區內的公共場地及在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現。
4.1.2 在業戶/使用人有特殊情況需占用或使用公共場地時,客服部應請業戶/使用人寫出書面申請,在不違反《消防安全管理條例》和物業的美觀整齊的前提下根據'有償使用'的原則,對相應公共場地實行統一規劃,有償使用,同時在《公用場地使用登記表》相應欄目中做好記錄。
4.1.3 對違反公共場地使用規定的,損壞公共場地設施、設備者,物業管理部除責令其拆除、撤銷違章物品、修補破損部位并恢復原狀外,還應根據有關規定作出相應處罰。
4.1.4 客服部在日常工作中應注意檢查公用場地清潔衛生,對于亂涂、亂畫、亂貼等現象應及時制止并根據有關規定作出處理。
4.2保安員及管理公司其他工作人員均有責任對公共場所不規范使用現象進行制止和糾正。
5 流程圖(略)
第11篇 寫字樓物業管理顧問工作范圍職責
寫字樓物業管理顧問的工作范圍及職責
物業管理顧問服務是以提高物業管理水平為宗旨,使業主獲取最高的回報率及業戶提供最為方便舒適的工作環境。
為配合z寫字樓的交付使用及以后能使物業管理服務保持在較高的水平,我們建議由物業管理有限公司為z寫字樓提供物業管理顧問服務,以使物業能夠順利交用,同時建立完善的管理制度。
我們的物業顧問工作將做如下安排:
一、前期物業顧問服務
物業管理雖然常常被視為房地產發展的延續和伸展,但在開業前已需要考慮到物業移交后的一切大廈服務,同時物業管理對物業的租賃具有重大影響。我們建議物業管理的前期工作應該盡快開始在這期間,物業管理顧問的主要工作是:
●協助組建物業管理公司,成立具有獨立法人地位的經濟實體。實行總經理責任制度,下設物業、財務、工程、保安、清潔環衛等部門。按照企業化、專業化、社會化和制度化的要求,以統一管理、綜合服務、自我運轉、自我發展、自我完善的目標及日后接管物業作出一切籌備工作,設立臨時辦公室及購買辦公設備等。
●審查設計圖紙,全面細致地反映物業管理賴以順利實施的各種需要,包括設定工作間、儲物間、職工食堂間等,以及從以往管理實踐經驗所知,在規劃設計上的各種問題和缺陷(例如配套設施、機電系統、安全保衛、垃圾處、消防設施及建筑材料等),提交設計單位參考和糾正,并且協助發展商對施工的監理。
●設定物業管理的法律規范,與發展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守則、裝修規定及其他物業管理有關的法律文件,務求做好所移交的一切安排。
●選聘物料供應商及承包商,協商服務條款及簽訂合同。
二、物業管理計劃
一但我們被聘用后,配合物業本身的特點、當地法規、市場情況、社會因素和發展商的目標和承諾,我公司將:
●制定一套詳細的物業管理計劃,內容包括物業管理公司的服務范圍、營業方針、思想導向、勞動工資計劃、財務管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產管理、考核制度、物業檔案、電腦系統與及其他特約服務等。
●編制開辦費預算及首年的管理預算、評定管理費及其他收費標準、押金及儲備金金額等,該項工作我們已提出草案,具體需和發展商進一步落實。
●編定崗位責任獎懲制度及規章制度。
三、人事管理
●協助制訂分期及整體物業管理員工編制,各級員工薪津,福利標準。
●協助制訂各級管理員工崗位責任及工作程序。
●協助招聘及聘用員工。
●根據相關法律法規制訂人事制度,員工守則及勞動合同。
●協助與勞動部門聯絡,安排有關員工聘用登記事宜。
四、員工培訓
●在物業交付使用前,協助物業管理公司聘用高級行政人員,物業經理及維修保養經理,配合市房地產管理部門進行培訓,取得相應的上崗證書,并盡快參與制訂物業管理規章制度。同時安排上述人員到相關物業作實習,了解及熟悉專業管理模式及運作。
●于交付使用前一個月,為各級員工安排短期上崗培訓,使他們能充分認識本身的工作職責及工作程序,同時灌輸其良好的服務意識及正確的物業管理概念和知識。
●安排各級員工進入物業內部實地訓練,配合物業交付使用期間,令物業管理工作能夠全面開展,為客戶及時提供高水平的服務。
●于物業交付使用后,安排重溫培訓班,務求員工服務素質,能達到既定之標準。
五、常規管理工作
z寫字樓全部落成后將會是一個設備完善的新典范,物業管理公司遵照物業管理公約和租約為業主和租戶客戶提供管理服務、維護物業的價值和保障業主的整體利益。
這些工作包括:
●協助成立與業主和租戶聯絡并建立公關機制,接受業主和租戶對物業管理要求,不斷改善服務和擴展服務的項目與范圍。
●維持及不斷完善物業的管理服務機構、人力資源管理和行政管理。
●執行物業管理公約、租約、業主守則及其他規定,防止違建和違約行為。
●維修及保養管理:
-維持物業配套設施的維修和保養,長期設立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織,保證所有設備的正常運作和延長物業的壽命。
-協助制定竣工驗收安排及保養期內之補修程序。
-協助制訂樓宇保養維修計劃,包括大修、中修、小修及翻修工程,編制修繕工程預算。
-根據大廈的設備裝置,協助選聘專業公司及承包商,進行定期保養維修。
-協助計劃24小時緊急維修系統,設立施工組織。
-協助制定公眾投標、驗收及付款程序。
●保安、消防系統及車輛管理:
-協助制訂或修訂值班守衛制度,設定工作崗位及編制,防止大廈發生罪案。
-協助聘用及訓練保安人員,熟悉大廈保安監察系統。
-協助制定交通管理措施,防止車輛亂停亂放。
-防止霸占公共地方,維持通道暢通及公眾安全。
●環境衛生、綠化管理:
-建立清潔工作標準及選購清潔用品及器材。
-確保大廈內外環境整潔、優美和舒適,制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒,保持衛生和環境美化。
-安排專業清潔公司或招聘清潔隊伍,巡邏保潔,清理垃圾雜物。
-安排專業滅蟲公司定期為公共地方進行滅蟲工作。
-維持綠化及園藝服務,美化環境。
-審查大廈內外的招牌和指示牌的質量、形狀及位置,并且定期檢查,作必要的更新或改善。
-檢查公共照明系統的安全和運作,做必要的修理和更新。
●保險:辦理物業和附屬設備的財產保險,防避因自然或人為災害帶來的巨大的財產損失:
-協助檢定投保手續。
-協助為大廈公共地方及公共設施選定保險公司,安排購買財產保險和意外保險、勞工保險及公眾責任保險等。
●建立物業檔案,維護物業的完整和統一管理。
六、財務管理
●協助設立會計財務制度,包括各級員工的財務權限及支出批準程序,務求有效控制管理收支。
●按現行法規,制訂處理欠繳管理費及其他費用的程序,以確保穩定的管理收入。
●協助選用財務管理系統及收費形式,以便收取客戶管理費用、公共費用及追討費用等。
●協助設定帳戶管理結算方式及報表格式,編制財務使用管理文件。
●安排會計師作季度
審核。
●建立財務及住戶資料庫,以提供標準資料及財政狀況預測,作為未來發展及投資的根據。
●為物業開設必須的銀行帳戶,制訂有關收取費用安排。
●協助為管理資金并開設獨立銀行帳戶,負責管理資金。
●搞好財務管理,安排管理費的核收和使用,適當處理維修及儲備基金,為業主的長遠利益制定妥善的安排。
第12篇 某商業大廈物業管理工作思路
商業大廈物業管理工作思路
zz大廈一萬余平方米,是全裝修內銷商辦房。該大廈造型獨特,地理位置優越,交通便利,房型合理。簡福飴測量行(上海)有限公司提供物業管理,旨在為租戶提供一個'安全、整潔,秩序、便利、'的辦公和營業環境,全方位滿足住戶各種需要,提高大樓租售業績。
從上述目標出發,我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小時保安服務,保障大廈安全。
1.保安的職責范圍為:管安全、管秩序、管環境、非辦公時間訪客進出登記、大件(或貴重)物品攜出物業需確認、消防設施點檢、裝修管理等。
2.各項保安制度 詳見目錄。
3.kf安保特點:
保安員執行kf的規范流程、規范語言和規范行為
定期對保安員進行kf的專業培訓。
二.物業管理和服務內容
1.房屋及設備的維修養護制度,確保供電、供水、供氣。保障大廈正常運作。
2.住戶交樓入住手續及一周內跟進制度,為住戶解決實際問題。
3.確定財務收費程序,保障各項費用及時回收。
4.擬定工程報修程序及接待客戶投訴程序,加強管理處與客戶溝通,改善管理。
5.加強清潔衛生管理,垃圾、廢物的及時收集清運、大堂等公共部位的保潔工作、水箱、外墻的定期清洗,保障大廈的環境美觀整潔。
6.管理處推出各項有償、無償服務項目,滿足住戶的多種需求,使客人滿意。
7.kf管理與服務特點
以人為本,推行kf'管家式服務'理念,設專人對口服務住戶,入住一周跟進制度,以便及時了解客戶的要求與想法,快速反映,使住戶感受溫馨的服務。以服務促進租售。
第13篇 物業服務管理工作計劃培訓
物業服務管理“工作計劃”培訓
―― ――――企業在崗職工培訓課件提要
培訓目標:
通過“工作計劃”培訓,希望大家可以掌握編制計劃方法,提高工作管理效率。
關于“計劃”:
古人所說的“計謀謀略”,現在稱為“計劃”。
孫武曾說:“用兵之道,以計為首。”
“計劃”從字面涵義上說:“計”為數,劃為“道”。用我們簡單的話說,“數”也可以代表步驟,“道”也可以代表范圍。
在現實中,只要我們為做某事時事先做了打算和安排,也就等于有了“計劃”。
“計劃”在現實中的作用:
“計劃”可讓我們明確做事的目標和具體步驟,可以協調相互行動,增強主動工作,合理利用資源,減少盲目工作,可使工作有條不紊地進行。
另外,“計劃”本身還可以是工作進度以及工作質量最為簡便有效的考核評判標準。對任何工作都有較強約束和督促作用。
“計劃”對于工作是既有指導,又有推動作用。
所以,做好“工作計劃”,是我們建立正常工作秩序,提高工作效率的重要手段。
“工作計劃”是在所有經濟活動中使用范圍最為廣泛,也是使用最為普遍行的管理方法。
可以試想:如果做事之前我們不做“預想”,也不確定具體“工作范圍”,不對所控資源“進行疏理”,也不考慮是否需要“團隊協作”,是否規定“完成時限”,更不明確“注意事項”等,我們很難及時準確的完成應干工作。
所以,“工作計劃”的應用寫作,應是每個管理人員所必備的最最基本的工作技能之一。
在日常物業服務管理過程中“工作計劃”一般分為:年季月周換季專項工作等。
其中:專項工作計劃應該包括“巡檢”“維修”“養護”“整改”“培訓”“財務”等。
“工作計劃”物業服務管理中的應用:
在物業服務管理過程中,利用“工作計劃”可使我們更加明確將有那些工作正在等著完成,也易分出“輕重緩急”,確定完成“工作時限”,提高內部“協調機制”,減少工作失誤,保證工作安全。
另外:“工作計劃”在起著互通工作信息,上下工作監督,企業管理控制,工作效果評定,防止嚴重失誤,形成標準模式,加快企業發展的作用。
所以:對于從事物業行業的所有管理人員,只要對其所做“工作計劃”進行一下簡單審閱,就可對其能力做出基本評價。
編制“工作計劃”依據:
物業服務“工作計劃”需根據不同“計劃”目的,尋找與之相對應的“工作”編制依據,使之“計劃”出師有名,目標明確。
如編制在管項目“年度工作計劃”時,就該參照:
該項目“物業服務合同”公司對本項目“年度計劃指標”然后結合在管項目設施設備維修養護服務承諾質量要求管理風險其它因素等。
如編制在管項目“專項工作計劃”時,就該參照:
該專項工作“執行標準”,然后對應本項目實際情況,并要考慮所控資源是否夠用是否需要提出申請是否需要專項培訓是否需要安全保障是否需要進行公示等。
“工作計劃”應滿足如下要求:
目的明確依據充份資源可控標明時限分工明確相鄰關系確保安全專人驗收操作性強上級批準文件編號復檢要求等。
在物業日常服務管理工作中使用“工作計劃”最多,也最有效的應是“每周工作計劃”。
“每周工作計劃”可以配合每周例會完成編制,并以《例會記要》之形式加以進行體現。
《例會記要》內容應包括:
上周工作計劃上周工作計劃完成情況未能完成工作原因未能完成工作是否需要延期本周工作增加完成工作本周自檢發現問題自檢問題解決方法本周接到投訴投訴問題處置本周工作評價下周工作計劃下周注意事項本周工作培訓項目經理簽字等。
《例會記要》應上報公司,并下發到本項目各專業主管。各專業主管應將例會內容傳達至本部門全體員工。
《例會記要》應存檔保存,保存期為一年。
項目例會應如何開:
每周例會召開時間最好為每周周五。
會議召集人應為項目經理。
會議用時應不超過1個小時。
會議召開方式可以分為:
由各部門匯報,項目經理匯總,然后下達指令,并且提出要求,最后做出總結。
由項目經理獨力進行,不做討論。如有需要請示,討論的問題應在日常工作中加以解決。
計劃與能力:
如果兩個能力相當的人分別從事同種工作,其中一個人有“工作計劃”并且遵照執行,而另一個人沒有任何“計劃”,只憑經驗和感覺進行工作,那么勝出的人,只能是有“計劃”的那個。所以,能力并不代表高效。
第14篇 某物業管理公司出納工作守則
物業管理公司出納工作守則
1.牢固樹立服務意識,為客戶提供優質服務。
2.對客戶講話要有禮貌、耐心,盡可能回答客戶提出的問題,如不清楚,應及時向領導請示,以便給客戶一個滿意的答復。
3.每日及時登記流水帳,做到日清日結,帳實相符。
4.保管好庫存現金,押金憑證、支票等。
5.保管好使用和未使用的發票。
6.按規定簽發支票,并催促領用者5日內報帳。
7.按時登記各種現金、銀行存款帳,不延誤結帳。
8.平時收款、付款現金時,無論是客戶還是內部職工,做到當面點清,唱收唱付。
9.協助收付款會計做好收款和付款工作。
10.定期將收款存入銀行,做到不坐支。
11.按時交納稅款,不得延期。
12.每月結帳后編制《銀行存款余額調節表》。
第15篇 地產公司委托前期物業管理工作業務指引書
地產公司委托物業前期管理工作業務指引書
1、目的
以內部市場化為原則,理順地產公司與物業公司之間前期介入工作的經營和業務關系。
2、適用范圍
適用于地產公司和物業公司前期介入相關工作但不限于工程規劃設計、施工、工程接管驗收、銷售配合、售后服務等階段工作的指導。
3、職責
3.1物業公司新項目管理部、地產項目部和地產客服委員會共同編制、修訂和履行本指引。
3.2物業公司新項目部在新項目論證報告中對物業管理準入可行性進行分析。
3.3地產公司和物業公司須參照本規范,結合各項目的實際情況制定具體的工作方案和協議,以明確雙方業務和經營關系。
4、原則
4.1物業公司與地產公司之間應本著有利于贏得客戶滿意、有利于提升招商品牌、有利于促進招商地產銷售的原則,合理確定物業公司和地產公司因產品屬性不同而帶來交叉環節工作的責權,理順在業務和經營方面的相互關系,建立規范、高效的協同機制。
4.2在業務關系上,物業公司與地產公司之間需建立清晰的業務流程,按照內部市場化原則,明確雙方責、權、利,在此基礎上理順雙方的人、財、物關系,以確保物業公司的良性經營。作為兩個獨立經營的經濟實體,在各項具體業務上,地產公司與物業公司之間應以契約形式明確各自權利和義務。
4.3地產公司應與物業公司應按照已確定的各項委托業務費用結算辦法(確保至少按季度結算一次)和收費標準進行結算。
5、定義
5.1前期物業管理是指房屋集中交付使用之日起,至業主、業主大會選聘物業管理企業之前,由地產公司委托物業公司實施的物業管理。
5.2前期介入是指項目立項后至房屋集中交付使用階段,物業公司站在業主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性(更新、改造、升級)等方面,向地產公司提出建設性意見,以減少產品缺陷的過程。
5.3房屋交付使用是指業主收到書面入住通知并辦理完結相應入伙手續;業主收到入住通知后在限定期限內不辦理相應手續的,視為房屋已交付使用。
5.4項目開辦費是指在項目集中入伙前,物業公司為實現新項目的正常物業管理而產生的人員儲備、辦公設施購置、工具材料采購、員工生活設施完善等前期費用。
5.5物業移交是在竣工驗收后地產公司將物業的公共部位、配套設施設備和場所移交給物業公司,物業公司對相關設施的質量、使用性、完好性、感觀效果等進行驗收。
5.6保潔開荒是指項目接管驗收合格后,物業公司對項目內各類房屋、共用部位、共用設備設施及場所進行全面清潔,以保證業主入住時的良好狀態。
6、方法和過程控制
6.1項目前期介入
6.1.1為提供令客戶滿意的產品,規避和減少項目缺陷,在項目的規劃設計、施工建設和營銷策劃階段地產公司應要求物業公司提前介入,物業公司應站在業主使用的角度,從管理需求和使用合理性、管理成本、可發展性(更新、改造、升級)等方面,提出建設性意見。
6.1.1.1規劃設計過程的控制。地產公司召集物業公司召開設計說明會,說明相關設計內容、提供相關技術資料。物業公司新項目管理部組織專業人員了解項目設計方案,從物業管理與業主使用角度對設計方案提出建議書供地產公司參考,地產公司決策部門最終確認并決定是否采納物業公司提出的建議并知會物業公司。
6.1.1.2施工過程的控制。物業公司新項目管理部組織專業人員定期與地產公司項目部召開現場會議或參加地產公司工程例會以了解和跟蹤工程進展,熟悉和記錄隱蔽工程的管線位置和走向。同時從管理需求角度對小區的環境、安全、設備設施的安裝、硬件配套等方面提出建設性意見提交《工程整改建議書》。
6.1.1.3工程接管驗收過程的控制。入伙之前3-5個月,物業公司、監理公司對各類工程進行全面的驗收檢查并提交《物業驗收報告》,所有專業工程項目保證在入伙前一個月通過竣工驗收。建立工程遺留問題整改工作流程和責任分工并規定完成時限。地產客服委員會為物業公司的對接部門,由客服委員會協調地產各部門對物業公司發現的工程問題進行整改,確保入伙之前的工程質量。
6.1.1.4營銷配合過程的控制。物業公司需配合地產公司做好以下工作:銷售中心、樣板房保潔、保安服務;客戶的接待咨詢服務;對地產公司開展的業主聯誼活動做好組織落實工作;加強樓盤宣傳,挖掘潛在客戶群;充當地產公司與業主溝通的橋梁,把業主在樓盤銷售過程中對小區規劃、設計的合理要求反饋給地產公司。
6.1.1.4.1在營銷過程中,地產公司和物業公司應對相關問題統一口徑,規避售樓出現的矛盾。
6.1.1.4.2對于營銷階段發生的費用,地產公司和物業公司應嚴格按照《物業服務前期介入委托合同》(附件一)進行。
6.1.2項目前期介入階段,地產公司應每月組織召開業務聯席會議,召集物業公司相關人員就物業公司提出的意見進行溝通。
6.1.3項目前期介入期間物業公司產生的人員成本、物料消耗及相關酬金(總成本的10-15%)由地產公司承擔(參考標準:按前期介入項目建筑面積計算,每平方米2~4元)。
6.2前期物業管理階段
6.2.1前期物業管理服務合同:
6.2.1.1由物業公司新項目部負責在房屋銷售之前,按照相關法規要求,起草《前期物業管理服務合同》、《業主臨時公約》。
6.2.1.2經地產公司與物業公司共同認可后,雙方簽訂《前期物業管理服務合同》,明確委托管理事項、委托管理期限、雙方責權、服務標準、收費標準、專用房屋、維修資金及違約責任等。在合同簽訂時應充分考慮其對后期的影響,為從前期物業管理過渡到業主委托管理階段創造條件,該合同應和地產公司在銷售時與業主簽訂的房屋買賣合同的(關于前期物業管理的約定)內容一致。
6.2.2物業管理方案策劃:在房屋竣工驗收之前,物業公司新項目部應擬定項目的物業管理方案,該方案是對管理服務工作的全面策劃,具體包括管理模式、服務內容、管理服務標準、內部管理機制、品質控制方法、管理費測算等內容。
6.2.3物業管理費測算
6.2.3.1物業公司應在物業管理策劃方案中詳列物業管理費的測算依據以及測算結果。
6.2.3.2物業管理費定價應參照當地政府指導標準和行業水平,確保物業管理項目(含分期開發項目)收支平衡,原則上不贊同為促進地產銷售而降低物業管理費引起管理費定價虧損的做法,如確有必要,地產公司應承擔相應虧損。
6.2.4項目開辦費
6.2.4.1物業公司應在物業管理費測算
時,將項目開辦費在合同期限內分攤到物業管理成本中。
6.2.4.2如果地產公司認為物業公司測算的物業管理費標準偏高,物業公司也可將部分成本單獨與地產公司結算,通常應在項目入伙前三個月由地產公司向物業公司支付開辦費(參照標準:按接管面積計算,每平方米2~3元),以便物業公司正常開展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地產公司應按照法規要求向物業公司或業主大會提供管理用房,用于管理處日常辦公、會議、接待、倉庫等。
6.2.5.2管理用房的標準,當地法規有規定的,從其規定;當地法規沒有規定的,地產公司應按照項目總建筑面積千分之二比例(不足50平方米的按50平方米計)向物業公司提供管理用房,不足部分由物業公司自行解決,由此產生成本應在物業管理費測算時統籌考慮。
6.2.5.3地產公司應在規劃設計階段充分考慮管理用房。辦公場所具體位置的規劃應充分考慮到項目物業管理模式的需要,可從服務輻射區域、交通、安全、盡量減少擾民等角度考慮;如管理用房中涉及到員工生活用房的,具體位置應根據項目具體情況確定。規劃的面積,需要考慮管理處駐場人數和周邊活動設施等因素。管理用房的辦公和員工住宿不能設在地下室中,須確保通風、噪音應達到國家住宅房內標準。
6.2.5.4管理用房裝修由物業公司提出設計和施工方案,報地產公司審核。管理用房裝修費用由地產公司承擔,裝修標準:按照實際提供的建筑面積計算,不低于每平方米500元。
6.2.6保潔開荒
6.2.6.1保潔開荒屬產品符合性責任,地產公司應監督各施工單位負責其作業范圍的清場及保潔工作。
6.2.6.2地產公司如將保潔開荒工作委托物業公司,期間產生的人工成本、物料消耗和酬金(總成本的10-15%)由地產公司承擔.
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用實行地產公司項目組總經理負責制,成立由地產客服、營銷、工程、物業等各部門、各專業口聯合組成的入伙工作小組,策劃、組織入伙工作。集中入伙期間發生的費用由地產公司承擔,具體包括:現場布置、辦公設備消耗、驗房費用、材料印刷費、各種活動費用等。
6.2.7.2地產公司如委托物業公司全權辦理房屋集中交付使用手續的,物業公司需提前將集中入伙策劃方案和費用預算(人工成本、物料消耗、現場布置、管理酬金等)報地產公司審核,費用由地產公司承擔.
6.2.8售后服務
6.2.8.1地產公司按照《房屋質量保證書》規定承擔房屋維修、公共設施設備保修期內的返修以及完善責任,此外對已過保修期但經專業機構認定屬質量問題的仍需地產公司承擔責任。物業公司只負責正常的工程返修工作(具體參見地產、物業、施工三方《保修協議書》)
6.2.8.2地產公司如將保質期內的維修、返修工作委托物業公司落實,應與施工單位、物業公司簽訂三方協議書,明確保修的服務質量標準、監控方法和處罰措施,物業公司有權對施工方的服務質量進行評估和扣罰。
6.2.8.3地產公司委托物業公司管理維修、返修工作,物業公司酬金收取標準按照《保修協議書》相關內容執行。
6.2.8.4地產公司項目部工程結束后,須留專業工程師負責工程后續問題的跟蹤處理以及與物業公司的工程對接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地產公司因銷售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理費及水、電、供暖等費用由地產公司承擔。
6.2.9.2.為避免在客戶看房時出現不良現象,地產公司應對空置房建立巡查制度,對門窗、水管、開關、暖氣、水喉、門鎖、玻璃、墻面、鑰匙等進行定期檢查,必要時對空置房定期清潔。如地產公司將上述工作委托物業公司,費用由地產公司承擔,具體收費標準由地產公司與物業公司雙方協定。
6.3其他
6.3.1代墊款項和代收代付業務按照相關財務管理規定執行。
6.3.2因地產公司銷售或其它需要,承諾向業主贈送的物業管理費應由地產公司承擔,此部分費用由地產公司劃撥給物業公司。
6.3.3若地產公司在開發建設時已經繳納了水電氣等配套設施的開戶費用,地產公司應在簽訂房屋銷售合同、代辦房產證、按揭手續時一并收取該項費用。若委托物業公司在業主入住時收取此筆費用,可參照地產委托代理業務操作。
6.3.4因市政配套不到位而銷售有承諾等原因,造成項目用水、電、氣、暖等費用形成的交費與收費之間存在的價差、量差,如按施工用或工業用標準交費與按民用標準收費之間形成的價差,以及前期施工、售后返修等造成水電開支過大等,即實際存在的收支價差和量差,應由地產公司承擔補差責任。物業公司應至少每季度統計一次并報地產相關部門。
6.3.5地產公司在制定與物業管理相關的資料(樓書、廣告、合同及宣傳資料)時,應充分征求物業公司意見。
6.3.6地產公司不得對購房者作出超過《前期物業管理服務合同》范圍的承諾,雙方應在房屋銷售前對可能出現的問題統一口徑;對因銷售承諾過失導致日后增加物業管理成本和難度的,應由地產公司承擔責任。
7、相關文件
《前期物業服務委托協議》
《前期物業服務合同》
《保修協議書》
