第1篇 某小區管理處籌備方案
為確保管理處正式接管小區物業以后,各項工作能夠穩妥有序的開展,達到《物業管理合同》約定的服務標準,管理處(籌)根據物業公司與甲方的合作意 向,以《物業管理合同》(草稿)和《物業管理方案》(草案)為基礎,重點從清潔、保安、設備、綠化等綜合服務和日常管理方面做好各項籌備工作,具體從以下 幾個方面開展:
一、基本籌備工作
基本籌備工作主要指管理處開辦計劃,通過購買、調配管理處日常運作所需的設備、用具等,使管理處具備辦公和為甲方提供服務的硬件環境。具體包括以下內容:
(1)辦公設備的配置(辦公桌、椅、電腦、打印機、復印機、傳真機、文件柜等);
(2)日常辦公用具的準備(辦公用品采購、公章雕刻等);
(3)管理處工作人員的服裝制作(含胸卡等);
(4)護衛、清潔等臨時工作人員的住宿(包括宿舍、床架、床上用品等,如有需要,還應考慮以上人員的伙食,如煤氣灶、煤氣罐等);
(5)維修保養工具的配置。
說明:管理處(籌)應結合甲方及自身的實際情況,對以上計劃進行合理調整。
二、制度建立工作
健全的制度是管理處規范運作的基礎。管理處在接管期間應高度重視各項制度的健全工作,以公司管理部制定的《物業管理服務標準規范文本》為指導,盡 快完善管理處的各項規章制度。在制度未出臺之前,管理處可采取召開專題會議、形成會議紀要的方法來臨時規范各項工作,一旦時機成熟,就應形成制度。具體實 施包括以下幾個方面:
1、管理處各崗位的崗位職責。包括:主任崗位職責、副主任崗位職責、各部門負責人崗位職責和各基層崗位的崗位職責等。
2、管理處日常管理制度。包括:公文管理、印章管理、電腦管理、會議管理、財務管理、考勤管理、值班管理、收費管理、投訴管理、人事管理、維修管理、員工請休假管理、員工儀表儀容及行為規范管理、員工考核管理、員工宿舍管理等。
3、管理處清潔工作手冊。包括:管理處清潔質量監管辦法、各崗位清潔工作標準、各崗位清潔工作程序等。
4、管理處保安工作手冊。包括:管理處保安工作管理規定、管理處保安崗位設置、各崗位工作標準、各崗位工作程序、保安巡檢路線圖、人員出入管理規定、人員 來訪接待管理規定、人員來訪接待流程圖、車輛出入管理規定、物品出入管理規定、保安裝備使用管理規定、保安交接班管理規定、保安交接班程序、保安隊隊列訓 練內容及標準、文明執勤用語等。
5、管理處設備管理工作手冊。包括:管理處設備管理規定、設備臺帳、各設備的操作規程、各設備的保養維修計劃、各設備的維修保養運行記錄、各設備故障緊急處理措施等。
6、管理處綠化管理工作手冊。包括:管理處綠化管理規定、綠化植物臺帳、各植物的習性及養護方法、各植物的養護計劃、各植物的養護記錄等。
7、管理處緊急情況應急處理程序。包括:常用電話號碼、火災應急處理程序、治安緊急情況應急處理程序、停電應急處理程序、停水應急處理程序、水浸應急處理 程序、液化石油氣泄漏應急處理程序、新風機防毒應急處理程序、電梯停梯困人應急處理程序、臺風應急處理程序、盜警應急處理程序、急救應急處理程序、其他應 急處理程序等。
說明:管理處應根據各綜合服務的外包/內管情況對各綜合服務的工作手冊進行相應調整。
三、員工崗前培訓
管理處要針對各崗位的特點,對管理處員工(包括正式工、外聘工、臨時工)的工作能力進行評估,有針對性的開展崗前培訓,主要有以下幾個方面:
1、管理處全體員工:物業公司發展史、質量方針、質量目標、小區基本情況、小區內設備(供水、供電、排水、消防、運載、弱電等)情況、甲方基本情況、物業管理各綜合服務的標準及要求、常用禮儀禮節、常用禮貌用語等;
2、清潔工:清潔保養方法、清潔工作標準、清潔工作程序;
3、保安員:各崗位工作標準、各崗位工作程序及相關的管理規定學習、監控及消防系統操作培訓等;
4、綠化工:綠化養護方法、綠化工作標準、綠化工作程序等;
說明:崗前培訓的具體內容應根據實際情況進行調整。
四、綜合服務實施的準備工作
1、清潔準備工作:
(1)外包:如清潔外包,管理處則只需按照《合同》約定的清潔衛生范圍和標準,明確各崗位的范圍及職責,制定清潔月度工
作計劃和完善相應的監管措施即可;
(2)自管:如清潔工作由管理處自己負責,除明確各清潔崗位的范圍及職責、制定清潔月度工作計劃和完善相應的監管措施以外,還需要進行相應的機械設備和清潔物料準備、每月清潔物料消耗測算及跟蹤、人員招聘、人員服裝、崗前培訓等。
2、保安準備工作(由于物業公司接管小區均自建護衛隊,故不列出外包工作內容):
(1)自衛警械、對講機等裝備的購買或調配;
(2)保安崗位設置、排班等;
(3)明確巡檢時間、巡檢頻度、巡檢路線及相應的巡檢簽卡的設立;
(4)強化隊列訓練(重點突出崗位形象訓練);
(5)崗前培訓。
3、綠化準備工作:
(1)建立區內綠化植物臺帳;
(2)綠化崗位設置、排班等;
(3)按照綠化工作標準和綠化工作程序明確每日、每周、每月、每季的綠化工作任務;
(4)崗前培訓。
5、設備準備工作:
(1)根據甲方提供的物業資料(如甲方未能提供資料,則需要工程技術人員進行現場查看了解),對區內的供電、供水(水池)、排水、弱電、運載、新風、消防、避雷、有線電視等系統的機器設備、線路和管渠走向進行實地對照,并建立相應的設備臺帳和設備卡片;
(2)根據各設備的運行、使用狀況,制定合理的保養、維修及定期檢查計劃;
(3)根據各設備的情況,做好設備運行、維修、保養記錄;
(4)崗前培訓。
6、停車場及整改建議:
(1)停車場管理。熟悉區內車輛的號牌、車型、車主姓名及單位,對停車場周邊的安全隱患進行重點防范,并及時進行整改;
(2)整改建議。對建筑主體及附屬設備存在的缺陷或不完善的地方,提出整改建議。
五、其他準備工作
1、辦公區:
辦公區除了要做好以上四項基本的準備工作以外,還須重點做好與甲方職能部門的溝通工作,對甲方負責后勤工作的重點科室、重點人員進行了解、熟悉,根據甲方的實際情況建立適當的溝通渠道,確保雙方能夠及時溝通,使信息及時反饋,為雙方進一步的合作打下基礎。
2、生活區:
第2篇 某宿舍小區環境管理方案
公司宿舍小區環境管理方案
環境是整個小區的特色,我們將本著'預防污染、防治結合'的思想原則,以建設'環保社區,溫馨家園'為目標,彰顯園林風情、溫馨自然的獨特風貌。
(一)清潔管理
我們將按照所制定的清潔管理規程進行保潔工作,保證操作的正常有序運行,并通過公司內外對清潔工作的監視和測量,不斷提高工作的質量和效率;在管理處培養全體職工的環境意識,倡導'管理處人人都是清潔工'的觀念,在物業管理的各個工作環節落實環保措施。同時,我們將通過多種方式與業主溝通,請業主配合我們的工作,共同維護整個小區的環境衛生。具體清潔衛生質量標準如下:
1、每天清掃道路、地面、花壇、草地保持干凈,無明顯雜物垃圾,零星垃圾(煙頭、果皮、紙屑)的存在不會超過一小時。
2、每日清潔垃圾桶,樓面垃圾間的垃圾桶放置整齊,把垃圾袋套在垃圾桶內壁;桶四周無散積垃圾,無明顯污漬,無異味。
3、垃圾站垃圾堆放合理,四周無散積垃圾,站內保持清潔,無異味。
4、地面指示牌、宣傳欄、欄桿、路燈干凈、目視無明顯灰塵。
5、樓內各類消防設施表面、墻面瓷磚表面用紙巾抹試30厘米墻面瓷磚表面基本不被污染;樓道墻角無蛛網。
6、樓梯臺階面干凈,無雜物、污跡;樓梯扶手表面用紙巾抹試50厘米,紙巾基本不被污染。
7、樓層、樓梯內的玻璃窗目視明亮,無污跡,用紙巾抹試30厘米,紙巾基本不被污染。
8、各種不銹鋼表面無污漬,無銹跡,無手印,光澤明亮。
(二)綠化管理
對小區的綠化,我們將依托公司的技術和經驗,充分發揮我們在園林綠化景觀營造和維護保養方面的優勢。另外,我們還計劃在適當位置擺放、懸掛適當品種的花卉,統一設計規范住戶陽臺和屋頂的綠化、擺花內容,指導住戶在花草養護工作,并把替業主住戶打理花草作為管理處有償服務的內容之一,讓小區草常綠、花常艷。園林綠化工作基本質量標準為:
1、保持區內公共綠化地和花壇,建筑小品完整良好。
2、根據園藝設計要求按時種植樹木、花草、發現缺苗及時補種。
3、保證花草樹木生長茂盛、無病蟲害,形態美觀。
4、定時定期修剪、施肥、澆水、使花木既整齊又健康生長。
第3篇 h小區綠化管理方案
華庭小區綠化管理方案
綠地更新及時率98%;
綠化存活率達到98%以上;
殘枝斷葉控制率98%;
有專業人員實施綠化養護管理;
及時修剪和補栽補種,無雜草、雜物;
花卉、綠籬、樹木根據品種和生長情況,及時修剪整形,保持觀賞效果;
定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍工作。
【綠化面貌】
綠地內清潔、整齊。
無明顯病蟲危害,無藥害。
根據實際情況制定養護、補種計劃,并按期實施。
【土壤綠化性狀要求】
保持綠地土壤疏松、無積水,合理、有效施肥,增強土壤肥力,改善土壤理化性狀。
【景觀要求】
根據管理區域綠地植物分布狀況及生長的各個階段,對植物群落合理養護,保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當、生長茂盛,營造管理區域優美的整體景觀效果。
《綠地等級景觀要求》:一級綠地
a.群落結構:群落合理完整,層次豐富黃土不裸露,樹木種間、株間生長空間與層次處理得當,整體觀賞效果好。
b. 樹木生長:喬灌木主干挺立,樹形完整優美,枝葉茂盛,季相明顯,針葉樹應保持明顯的頂端優勢,整形樹木應按觀賞要求養護成一定形態,花灌木按時開花結果,綠籬連續、無空檔、無死樹枯枝,地被植物應為四季常綠的觀花或觀葉品種。
c. 花卉布置:花卉健壯,始花期方可種植,株行距適宜,花期整齊,圖案美觀,按時開花。
d. 草坪鋪植:草種純,生長茂盛,無空禿。
e. 雜草控制:無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草,基本無雜草。
f. 設備設施:建筑小品、輔助設施完好無損。
g. 環境衛生:綠地整潔,無垃圾。
【病蟲害防治控制】(一級綠地)
應采取病蟲害綜合防治措施,病蟲害對植物的危害性應控制在不影響觀賞效果的指標之內。
《綠地等級病蟲害控制指標》:
a.病害危害程度:基本無危害跡象。
b.食葉性害蟲為害率:<5%。
c.刺吸性害蟲為害率:<10%。
d.蛀干性害蟲為害率:<3%。
第4篇 某小區物業管理客戶服務工作方案
小區物業管理客戶服務工作方案
為進一步提高物業管理服務質量和效率,在短時間內解決業主的投訴,同時全面提高員工職業道德水平和工作責任意識,也為了提高業主的滿意度,最終滿足業主高標準、高質量的健康生活需求,在客戶服務管理工作上推行'禮賓助理'服務。
(一)'禮賓助理'服務實施細則
1、分別于住宅大堂設'禮賓助理',24小時接受咨詢和服務
2、為更好地宣傳秘書管家服務,方便業戶與助理取得聯系,將特定專職'助理'的相片、個人特長、服務電話等助理資料鑲嵌在每一幢住宅公區內,并印制助理名片派發業戶。
3、每位助理必須了解其服務的家庭狀況,如家庭成員、家庭背景、工作行業、生活習慣、飲食偏愛、娛樂及運動愛好、身體情況、商務要求等以便隨時滿足各服務對象的需求。
4、'助理'定期向業戶通報社區最新訊息,向住戶講解物業相關法規政策;企業新聞及相關政策、制度改革最新動態;社區生活諸如:天氣預報、健康信息和安全常識等最新服務信息。
5、'助理'傾情奉獻秘書管家服務,不僅提供購物、訂餐、購票、商務、家居、代召出租車等日常服務,更是您商務與生活的貼心顧問。
6、禮賓助理'出現以下情況要承擔過失責任,過失者視情節輕重給予口頭、書面警告并相應扣減當月獎金或辭退;
(1)對自己職責范圍內或自己可以即行處理的事情不予理睬或拖沓、推諉者;
(2)自己無法解決的投訴不及時向上級匯報者;
(3)有證據顯示帶有情緒或缺乏誠意地去處理投訴,令投訴人不滿意者。
(二)工作時間標準:
1、業主投訴處理的工作時限:
(1)服務人員服務態度方面的投訴處理時限:情節一般的,不超過半天;情節嚴重,不超過2天;
(2)工程維修方面的投訴處理時限:
水浸、停電、停水、馬桶堵塞等,及時處理,維修人員到現場時間不超過10分鐘;換燈泡、換門鎖、更換小部件等簡易維修項目,不超過半天;
其他維修,按與業主約定時限內完成,一般不能超過7個工作日;
(3)小區公共部分維修方面的投訴處理時限
明顯影響業主生活起居,如:影響業主休息的公共設備噪音、沙井蓋丟失、污水溢流、路面或地面積水、天面排水口堵塞等可能危及業主人身或財產安全的,及時處理,處理人員到現場時間不得超過10分鐘;
其他公共部分維修,不得超過3個工作日;
(4)對其他業主行為的投訴,如鄰居裝修發出異味或過大噪音、休息時間鄰居活動發出過大噪音等,物業助理在15分鐘內到達被投訴業主家中并進行處理。
(5)其他投訴的處理時限視具體情況而決定,到達處理時間不超過8小時。
2、業主咨詢回復工作時限:
(1)關于小區一般情況,不涉及管理中心內部情況,不能馬上回復的,不超過30分鐘。
(2)關于各項物業收費項目和標準,要求馬上回復,無統一標準,需要確定的,征得業主同意,在30分鐘內派人到現場確定收費,回復業主。
(3)關于管理中心以外的服務項目和收費標準的咨詢,一般要求馬上回復,確實無法落實,不超過30分鐘回復對方。
(4)關于其它部門的辦事程序、收費情況的咨詢,馬上答復或與業主約定時限內回復,但原則上不得超過2個工作日。
(三)工作質量要求
1、業主投訴處理和咨詢回復工作時限除經管理中心經理特別同意,任何人員不得超過規定的時限;
2、物業分管業主投訴/咨詢回復工作的主任每月抽樣回訪,回訪率不得低于50%(重大投訴回訪率達100%),每月業主滿意率要達到90%以上。
第5篇 某小區物業管理方案
小弟在此發這個方案希望前輩指點指點
××物業管理方案
前 言
×××作為×××集住宅、商場、農貿為一體的高尚樓盤,其物業管理工作開展的標準更應體現出一種“舒適、安全、尊貴、優雅”。***市立青物業管理有限公司將以高起點、高標準、嚴要求的標準來開展工作。
舒適:物業管理的舒適體現在“溫暖、潔凈、方便、快捷”的人居環境上。物業使用人選擇一個居住、學習、工作的環境更注重“舒適”的一面,以滿足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物業管理公司的一項專項業務,公司應從治安、消防、車輛三個方面來搞好管理工作,同時為了滿足物業使用人“安全需求”的需要出發制定出相應的管理制度和應急預案。
尊貴:“以人為尊”、“以人為本”的一貫服務理念能讓業主或物業使用人在高尚社區中體現到生活尊貴的一面。物業管理公司在管理好物業本身的基礎上,充分實現物業管理服務的內容,讓業主及物業使用人滿足“受人尊重的需求”。
優雅:高尚的住宅離不開優雅的環境,優雅的環境離不開優雅的人。作為精品樓盤的物業管理更應體現在營造一個優雅的環境上,公司將充分考慮和利用會所的功能,將全新的服務理念融入到為物業使用人實現“社交”和“自我價值實現”的需求,讓業主及物業使用人在優雅的環境中成為言談舉止優雅的現代都市人。
第一部分 ×××物業管理有限公司簡介
公司簡介
….
二、 公司總經理介紹
…….
三、企業管理理念及服務理念
根據物業管理的先進操作模式和企業自身的特點,公司采取以下管理理念:
團隊意識和吃苦精神+個性舒張和競爭機制+先進模式和一體化管理
1、隊意識和吃苦精神:在當前資本企業向人本企業轉變的過程中,團隊意思和吃苦精神的樹立無疑是企業求生存、求發展的先決條件?！捌髽I以人為本、員工以企業為家”便是其核心體現。
2、個性舒張和競爭機制:在人本企業中講的是如何用人,如何充分調動其積極性為企業的發展做貢獻。個性舒張是對員工活力激發的重要方式,人有不同層次的需求,員工對自己個性的舒張能夠從其愛好的方面來發揮其工作的能動性,有利于員工自身素質的培養和業務技能的提高;競爭機制是企業用人的重要手段,相馬不如賽馬,賽馬機制將是企業在招聘、培訓、定崗、換崗、升降職的主要方法。
3、先進模式和一體化管理:作為物業管理企業在當前有多種模式,如何才能選擇一條適合企業自身發展的模式是關系到企業生死存亡的大事。企業領導人在總結多年的物管經驗的基礎上結合當前沿海和國外的先進經驗摸索出自己的一套經營管理模式:以人為中心、強調服務、重品牌、適時發展的經營模式。當然再好管理模式也需要人們認同的標準來對它鑒定,國際質量管理體系(iso9001:2000)、環境管理體系(iso14000)、職業健康安全管理體系(gb/t28001-2001)一體化管理體系無疑是最佳選擇,企業成立開始便導入一體化管理體系,用質量管理來保證我們服務產品的完美性。
“真切付出、心靈交匯”是我公司的服務理念。從本行業來說,物管企業與業主或物業使用人之間是一種合作關系,是企業如何創造一種環境使我們的合作方很好的生活、學習、工作,在我們的員工營造這種氛圍中與合作方達成一種理解、協調與共識。
財務部:
1、負責根據“管理會計”的要求按時完成各類財務分析,供公司決策之用;制定近、中、長期“現金流量平衡表”。
2、負責日常賬務工作的實施與管理。
3、負責對外財務相關工作的銜接。> 第二部分 ***物業管理目標及策劃方案
通過對“×××”的調查和基礎數據的分析,結合公司的管理經驗和現代物業管理發展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理處組織構架及各部門職責:
部室主要工作職責:
總經理:
1、對董事長負責;
2、制定公司的經營方針和目標,對公司的重大事項進行決策,報董事長批準后實施;
>3、按“權責利”相匹配的原則,任命各層次負責人,實施透明式的系統管理;
4、主持新的經營項目的開發;
5、傳達并對員工培訓滿足業主和法律法規要求的重要性;
6、保持員工充分參與實現公司經營總目標內部工作環境;
7、對公司組織構架進行策劃;
8、確保公司內各部門/各崗位的職責、權限及其相互關系得到規定和溝通。
辦公室:
1、對總經理負責;
2、人力資源管理工作(含人員的招培訓工作);
3、內外進行溝通;
4、內外公文的處理及檔案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司庫房的管理工作。
***管理處:
1、對總經理負責;
2、負責***的前期介入策劃、實施工作;
3、負責***的接管驗收策劃、實施工作;
4、負責***的業主入主的策劃、實施工作;
5、負責***的管理和服務的策劃、實施工作;
6、負責***的多種經營業務的策劃、實施工作。
7、負責樓宇相關費用的收取,并將在收取物管費過程中收集到的信息、特別是針對物業管理費收費困難的根本原因進行歸類分析,并及時按規定時間和渠道加以傳遞。
二、人員配備情況:
1、總經理:1人。
2、辦公室:2人,其中主任1人,文員兼庫管1人。
3、財務部:2人,其中經理1人(兼會計)、出納1人。
4、***管理處:33人。
其中經理1人;工程組主管1人,土建工1人,水電工(含強弱電)4人,電梯工(直梯)1人,雜工1人;保衛隊隊長1人,隊員15人(三班24小時);綠化保潔組主管1人,綠化工1人,保潔員3人;業主接待組主管1人,接待員1人、收費1人。
總計:38人
三、管理目標
(一)、公司總目標
1、年度業主/租賃戶綜合滿意度調查滿意率≥95%
2、年度房屋及設施設備完好率遞減≤3%
3、年度無重大責任事故發生。
(二)、目標分解
1、財務部
(1)、公司各項財務管理工作實現pdca循環率100%
(2)、財務分析覆蓋率100%
2、辦公室
公司各項行政管理工作實現pdca循環率100%
人力資源科:
(1)、員工培訓覆蓋率/合格率100%
(2)、業主/租賃戶培訓覆蓋率/培訓合格率≥80%
(3)、員工配置優化率比上年提高≥25%
(4)、員工骨干/部門負責人無序年流動率≤2%
行政公關:
(5)、內外文件起草合格率≥90%
(6)、內外部文件資料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清潔衛生日檢查合格率100%3
(8)、公司公共/法律關系事務處理及時率/滿意率≥90%
(9)、完成公司領導交辦事務的成功率/及時率100%
(10)、合同評審率100%
(
11)、公司各類刊物,小區/大廈內板報出刊完成年計劃率≥98%,校對差錯率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方評定率/在合格供方采購率≥95%,
(13)、入庫物品檢驗合格率100%
(14)、庫房管理帳、卡、物相符率/庫管物品完好率100%
(15)、庫管物品年差錯率≤0.1%
(16)、員工對職工食堂飯菜質量/服務態度滿意率≥85%
3、***管理處
業主接待組:
(1)、管理處各項工作實現pdca循環率100%
(2)、業主/租賃戶有效投訴處理率100%
(3)、限時服務承諾實現率≥95%
(4)、內外關系溝通成功率≥80%
(5)、內外關系信息傳遞準確率/及時率100%
(6)、收費困難原因收集分析及時率100%,準確率≥98%,正確傳遞100%
(7)、物管費收取率≥90%
(8)、收費金額差錯率≤1‰
(9)、小區物業管理費半年收支公告率100%
(10)、小區物業較為重大事項發生/處理公告率100%
(11)、業主/租賃戶動態檔案建檔率100%
(12)、圍繞物業所進行的多種中介服務(受委托放盤/租賃/商品房登記/代辦公證/代理保險等)、特約服務用戶滿意率≥85%
(13)、社區服務管理策劃成功率100%
(14)、小區/大廈經營性項目盈利率≥80%
(15)、業主/租賃戶對社區服務工作滿意率≥80%。
(16)、物業管理年盈利率比上年增加≥10%
綠化保潔組:
(1)、環境管理按規定實施日檢/周檢/月檢/季檢覆蓋率100%
(2)、環境衛生日檢查合格率≥95%
(3)、綠化檢查合格率≥85%
(4)、小區綠化年成活率≥95%
保衛隊:
(1)、保衛各項管理工作實現pdca循環率100%
(2)、保衛管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(3)、一般治安案件年發生率占總入住人口數的≤1%
(4)、年度重大火災/刑事和交通事故發生率=0
(5)、機動車輛管理糾紛發生率≤1%
(6)、限時巡邏覆蓋(房屋建筑/設施設備/周邊環境/治安/消防/車輛停放)率100%,有效率≥95%,隱患信息傳遞準確率/及時率100%
(7)、對外租賃倉儲管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程維修組:
(1)、各項工程管理工作實現pdca循環率100%
(2)、設備設施維護驗收合格率100%,修繕/整治合格率96%
(3)、設施設備管理按規定實施月檢/季檢覆蓋率100%
(4)、設施設備保持完好率≥95%
(5)、機電設備檢修及時率100%
(6)、設施設備檢修一次合格率≥95%
(7)、業主/租賃戶的裝修方案審批100%,過程監視及合格驗收率100%
(8)、保障設備設施安全運行率100%
(9)、重大設施設備日常維護覆蓋率/保養率100%
(10)、設施設備標識標牌正確率100%,完好率98%
四、
服務內容及標準
(一)前期物業管理服務內容
前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益,保障其利益的重要環節,也是搞好今后物管工作的前提條件。
1、項目設計方案的建議;
2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改;
3、參與單項工程的甲乙方交接驗收;
4、參與整體工程的甲乙方交接驗收;
5、 行物業的接管驗收及問題的整改、督促;
6、 接受業主入住前的相關咨詢;
7、 供業主入住前的上門服務。
(二)、業主入住管理
1、 辦理業主入住及接房的相關手續;
2、 對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。
(三)、后續物業管理服務內容
1、公共性服務
公共性服務提供常規性服務,是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目:
(1)、清潔衛生管理;
(2)、綠化日常維護管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的維護管理;
(5)、水電管理;
(6)、排污設施管理;
(7)、道路維修管理;
(8)、房屋共用部位的日常養護維修;
(9)、物業檔案資料管理;
(10)、車輛停放及交通秩序管理;
(11)、安排社區文化活動,協助政府宣傳教育;
(12)、代收代交水電氣費;
(13)、根據需要增設的其他服務項目。
2、特約性服務
特約性服務指提供公共性服務以外的,為滿足業戶的個別需求,受其委托而提供的服務
(1)、家居設施維修
包括:維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。
(2)、家居清潔服務
包括:地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。
(3)、家居殺蟲服務
包括:白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。
(4)、家政服務
包括:提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。
(5)、租賃服務
包括:物業出租、轉讓、市場調查、物業估價等。
(二)、物業管理服務質量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規劃亂搭建現象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
(二)、物業管理服務質量標準
1、房屋管理與維修
(1)、房屋完好率達到底90%以上,樓宇外觀美觀、整潔,無改變使用功能,無違反規劃亂搭建現象。
(2)、房屋零修及時率達到95%以上,水電、電梯等設施隨報隨修,房屋土建方面的問題接報后三天內完成,零修合格率達98%以上。
(3)、實行代收代繳各項公用事
業費及水電氣費,收繳率達到90%以上。
2、設備管理
設備圖紙、檔案資料齊全,管理完善,可隨時查閱,配備所需各種專業技術人員,維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施,確保年無故障運行時間達到95%以上。
3、供電系統
(1)、保證24小時正常運行,出現故障,立即排除。
(2)、限電、停電按規定提前通知業戶,外線停電時,自備發電機送電不超過15分鐘。
4、消防系統
(1)、消防控制中心及消防系統配備齊全,完好無損,可隨時起用。
(2)、訂有突發性火災等緊急事件處理程序,設立消防疏散示意圖,緊委屈疏散通道暢通,照明設施、引路標志完好。
5、電梯
(1)、電梯轎廂、井道保持清潔。
(2)、出現運行故障后,維修人員及時到達現場進行維修。
6、給排水系統
(1)、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒,保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生,無二次污染及隱患。
(2)、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。
(3)、所有排水系統暢通,汛期道路無積水,樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。
(4)、遇有事故,維修人員能及時進行搶修,無大面積跑水、泛水,
(5)、無長時間停水事故。
7、空調系統
(1)、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一,排列有序。
8、市政公用設施管理
(1)、公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。
(2)、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全,工作正常。
(3)、交通車輛管理運行有序,無亂停亂放現象。
9、綠化管理
定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護,無破壞、踐踏及隨意占用現象。
10、環境衛生管理
(1)、實行標準化清掃保潔,垃圾日產日清,公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔,無隨意堆放雜物和占用。
(2)、商業網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌,亂貼、亂畫現象。
11、治安管理
(1)、實行封閉式管理,并實行24小時安全防范制度。
(2)、無重大火災、刑事和交通事故。
12、業戶滿意率
無重大投訴,對物業管理公司的評議,滿意率達到95%以上。
五、管理處人員素質要求及培訓計劃
根據以上要求,管理處工作人員的素質要求相對較高,這不僅是高檔物業的要求,更是公司追求卓越的需要。企業想盡快的得到發展,一批高素質的人才不可缺乏。公司一方面通過人才市場及其它渠道廣泛引進所需人才,另一方面公司自己根據需要組織相關培訓。為此公司制定出以下《崗位入職條件》(見附件一)和《培訓計劃》(見附件二)。
第三部分 ***管理項目啟動所需資金情況
物業管理項目啟動資金根據實際情況預算如下:
一、 人員薪金(樓宇交付日前之三個月)
總經理 1名 1000 =1000
物業經理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安隊長 1名 1200 =1200
財務經理 1名 800 =800
行政部經理 1名 800 =800
技術員 4名 800 =3200
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p; 綠化保潔主管 1名 800 =800
附加30.70%作為津貼及福利 11 3223.5
13723.5
三個月小計為 41170.5
二、 員工制服(每人兩套) 11*200 2200
三、 區外圍設施
大垃圾桶(生活垃圾) 15個 50 =750
不銹鋼垃圾筒(樓層用) 20個 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及車庫廣告欄/廣告牌 5個 500 =2500
大堂用吸水/吸坐墊 2張 200 =400
小計: 6250
四、 管理處各辦公室用品及設備
辦公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
對講機(含備件) 10套 1200 =12000
電腦 2套 4500 =9000
打印機 1臺 2000 =2000
復印機 1臺 10000 =10000
傳真機 1臺 1500 =1500
保險箱 1個 1500 =1500
管理公司/處用紙張/信封/名片 =5000
飲水機 2臺 100 =200
裝訂機 1臺 300 =300
照相機 1臺 1000 =1000
管理處裝修 =60000
會議室家具 1套 4000 =4000
辦公細項物品 =10000
小計: 124500
五、工程部用品
1、 測試儀表 個 200
萬用電表 個 500
電流流量度:300a 個 800
電流鉗式800a 個 1500
電流鉗式3000a 個 1500
對地阻值測試表 個 1500
絕緣值測試表(500v-1000v) 個 1500
溫度計:電子數字式 個 200
手提式室內溫度/濕度對比測試表 個 300
手提式風量和風速計 個 1500
電源測試電筆 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
鋼尺:3m 把 50
鋼尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小計:
2、 安全設備
高空工作安全帶:降傘式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 個 500
安全過濾口罩:100cdn 打 500
護眼罩:眼鏡式 個 200
護眼罩:全式 個 500
護眼罩:焊接用 個 1200
;護鏡(焊接用1000gda) 個 600
手套:綿布 打 200
手套:皮革 打 400
鋁梯:1m 把 1000
鋁梯:1、5m 把 1500
鋁梯:4m 把 3000
高空工作臺:6米全護式 個 15000
高壓電工全護裝 套 2500
連輸工具:軸流板式車 部 200
手推車 部 200
小計:
3、 工具
木鋤 把 50
扳手:活動150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
組合式:4mm-45mm 套 500
夾具:大力鉗(平口) 把 50
o形夾100mm 個 50
o形夾:150mm 個 50
o形夾:200mm 個 50
o形夾:300mm 個 50
虎鉗150mm 個 200
鋼管工具連彎頭 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
鐵片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
緊急爆破工具:大手錘 個 100
斧頭(消防隊用) 個 150
鐵筆 支 100
壓力鉗 把 800
潤滑油加油槍 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子鉗:200mm 把 50
管子鉗:300mm 把 50
管子鉗:450mm 把 100
管子鉗:600mm 把 300
拉釘鉗 把 150
小計
4、 手工具
螺絲起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
電子部件專用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀鉗 把 30
尖咀鉗 把 30
斜口鉗 把 30
專線開口鉗 把 100
剪線鉗 把 100
鯉魚鉗 把 30
水泵鉗 把 60
彈簧專用
用尖咀鉗:平咀 把 300
弓咀 把 300
電線護套管鉗:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手鋸:金屬450mm 把 50
手鋸:150mm 把 30
手鋸:木工600mm 把 100
手鋸:250mm 把 50
手錘:電工 把 50
手錘:球表1kg 把 50
手錘:1、5kg 把 50
手錘 套 200
吊重滑輪1噸 套 1500
鐵鉆 個 200
木工專用工具 套 1200
泥水工專用工具套800
5、 電動/機械工具
手電鉆電池式0-12mm 把 1200
油壓手電鉆:小 把 1500
大把2500
油壓式手電錘:小 把 1000
鋸條式切割機 把 800
片式切割機:小 把 1000
大把1500
金屬磨輪式切割機:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨輪床 部 1500
60a電焊機 部 2000
氣焊槍:氧氣式 套 3500
乾手機:小 套 1000
大 套 2500
高壓水槍(手提式) 套 2000
高壓氣泵(手提式) 套 2000
高壓吹風扇(手提式) 部 1500
高壓吸塵機(手提式) 部 1500
手提射燈 支 350
氣動打釘槍 把 600
小計:
工具共計:30000.00
6、 值班室/辦公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2張 600 =1200
工具柜 2個 1000 =2000
物料架 2個 1000 =2000
工具箱 7個 200 =1400
文件架 7個 100 =700
小計:10100
六、保安部用品
值班電筒(充電式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
辦公桌椅 9套 500 =4500
小計:8100
啟動預算總計:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根據對貴方樓盤的考察和與相關領導的交談,我們認為合作方式可采用以下三種進行:
第一種:完全托管型。
該種方式操作簡便、靈活,易于劃清職責范圍。由貴方給予啟動資金和物業管理管理用房,我方獨立運轉整個樓盤的前期物業管理工作。“***”如果采用這種方式,其需啟動資金和管理用房為:
啟動資金:如果按《***市物業管理辦法》的規定,啟動資金的分攤
按五年平均分攤,首次合同簽約為三年,那么該筆費用為:222320.50÷5×3=133392.3元。如期滿撤場,則所購買的相關設備及工具屬物管公司所有;如不撤場,則余下金額再按所簽合同按年分攤。
管理用房:按照***市的一般慣例,管理用房按照總建筑面積2%-3%的比例給物業管理公司開展管理和經營所用。那么,“***”的總建筑面積為38937
第6篇 住宅小區裝修管理服務方案
住宅小區裝修管理與服務方案
裝修管理是物業實際操作中的一大難點,同時也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發期。為維護***項目外觀形象的統一、美觀,保障智能化系統的正常使用功能不被破壞,物業管理處將從實際出發,以公共部位、公共設施管線、消防安全為裝修工作的監督重點。做好裝修宣傳培訓、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗收五個環節,力爭服務在一線、監管在一線,從正面引導業主正確、安全、有效的完成裝修。
一、正面宣傳,合理引導
管理處針對項目特點,制訂詳細的《裝修指南》,在入住辦理手續時發放給業主,管理處為業主提供必要的房屋結構、水電走向圖紙,指導業主合理進行裝修,同時將加大裝修宣傳的力度,在公共區域明示裝修規定、違章裝修的危害性和處理措施,并增加環保裝修的宣傳,充分發揮社區文化的導向功能、約束功能,并由貼心管家直接負責與業主溝通引導,架起管理處與業主的溝通橋梁,提高業主的自覺性。
二、嚴格控制裝修備案程序
工程部主管審核業主提供的裝修公司營業執照、資質證書、裝修方案,管理處經理對住戶的裝修申請審批,并簽署備案意見。審批的基本原則是確保建筑物結構安全和裝修協調、統一、美觀,符合消防安全要求。
三、加強裝修期間的監督與管理
1、裝修行為的管理
成立以工程及保安員為成員的裝修聯合管理小組,工程部主管為主要負責人。管理小組按《裝飾裝修管理服務協議》內容負責結構安全和建筑裝修監理,檢查并及時填寫《裝修巡查記錄》。主要目的就是在裝修期間,對裝修進行更有效的管理和監控,管理重點主要有:
1)為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建,在實際工作中,工程技術人員每兩天巡查一次;安管員每天對裝修進行全方位監管,消除管理盲點,形成立體交叉式的裝修監管網絡,一經發現問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態。
2)為防止房屋裝修后出現滲漏而引發責任問題,我們將要求裝修單位對廚房、衛生間做防水施工后進行48小時的閉水試驗,確認未發現滲漏后方可進行下一步施工。對于在施工過程中涉及到陽臺鑿開找平層的,必須要求重新進行防水施工處理方可下一步施工。
2、裝修人員的管理
為更好的加強對裝修人員的管理,采用“二證一書”制度,即要求裝修施工單位辦理《施工許可證》和《施工人員出入證》,簽訂《裝修安全責任書》,同時要求裝修單位繳納1000元的裝修保證金。
3、裝修材料用品的管理
實施對外來人員準入制度,嚴格管制社區出入口,對搬出/入物品由保安員查驗《施工許可證》和《施工人員出入證》,登記后放行;嚴格控制易燃、易爆材料進入云頂尚品。嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運,消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。為維護小區裝修秩序及安全,我們將加強對裝修企業的管理,狠抓消防安全,控制未經允許的動火作業。
四、依法管理,以情感人
裝修監督中如發現問題,根據裝修違章程度,簽發《整改通知書》,并送至裝修人員及業主簽字,要求在規定期限內整改。對違章裝修的單位我們將以說服教育為主,對不配合的我們將以裝修協議書為依據,酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節嚴重且不服從管理的業主,我們將上報政府主管部門予以解決,確保居住區房屋本體及公共設施的完好。
五、謹慎驗收,不留隱患
驗收環節是裝修管理的最后一個環節,為避免日后為管理工作帶來隱患,我們將在本環節中嚴格把關。驗收過程中應重點對房屋結構、外觀及上下水、電氣線路、衛生間
和廚房防水等工程的質量進行檢查,對隱蔽工程要求裝修企業每完成一項必須事先向管理處申報,經驗收核準后方可進行下一道工序。達不到合格要求的項目,由裝修企業按整改通知繼續整改,并在《裝修驗收記錄表》中記錄,直到合格為止。
六、裝修手續辦理流程
1、由業主提交《裝修申報表》;
2、施工單位提交相關資質證書、營業執照、稅務登記證原件、復印件、項目設計圖紙,進場施工人員身份證原件、復印件、1寸像片2張等;
3、管理處對項目裝修方案及施工圖紙進行審核后,出具書面審批意見并簽定相關裝修管理協議;
4、管理處與業主對室內冷熱水管打壓,壓力0.8mpa,時間10分鐘保持壓力不降,簽署管道壓力正常意見。室內管道移交完畢,施工人員場施工;二次裝修不需進行此項操作;
1、毛坯房業主須對廚房、衛生間進行二次防水處理,閉水48小時試驗并經管理處驗收合格后方可繼續施工;
2、裝修過程中不容許施工人員留宿裝修現場,生火做飯,延長施工時間等;
5、每天有保安人員巡視施工現場,檢查現場安全、施工范圍、施工時間等并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上;
6、裝修結束并經業主驗收合格后由業主向管理處提出項目驗收,驗收合格及核實無違章記錄后1個月退還業主裝修押金,3個月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。
七、裝修手續辦理流程圖(略)
第7篇 小區分項物業管理方案：裝潢管理
華庭小區分項物業管理方案:裝潢管理
4.業主、客戶裝潢管理方案
為維護物業的保值、增值,在大廈房屋維護保養服務管理中,裝修管理顯得尤為重要,為維護廣大業主、住戶的根本利益,特制訂房屋裝修管理方案。
(1)管理內容
a.消防、城建審批:凡辦公、商場各業主、客戶的裝修,根據消防管理法規,必須向市消防支隊、城建局辦理審批手續,未經批準,j華庭服務中心不受理裝修申請。
b.服務中心審批:業主、客戶持消防支隊、城建局審批手續、裝修圖紙、裝修施工單位裝修資質、裝修施工人員身份證、一寸近照二張,連同填寫好的裝修申請表,向j華庭服務中心提出申請,服務中心在5個工作內予以答復。存在疑問和其中不能同意的部分,需請業主、客戶和設計單位、施工單位前來洽談,修改。
c.告訴裝修施工的禁止行為和注意事項。
d.裝修管理:告訴裝修管理規定,簽訂裝修管理協議,簽訂安全責任書,落實裝修施工單位現場負責人、消防負責人和措施、治安責任人。
(2)管理措施
a.裝修管理監督:保安、工程技術人員每天數次上門檢查監督,發現違章立即制止,不聽勸告,采取措施制止違章作業,同時對違章人員采取請出大廈,不準進入等措施并立即向房地產管理部門匯報,由執法部門處理;記錄每天裝修現場管理情況和施工情況。
b.服務中心主任:對保安、工程技術人員的現場裝修管理監督檢查工作進行定期、不定期抽查、工作質量督導、糾偏。
第8篇 某某住宅小區入住管理方案
某住宅小區入住管理方案
通過設計合理的入住方案,使業主辦事方便快捷、入住工作規范有序、各項資料收集歸檔齊全。
1、入住前準備好以下文件:《房屋驗收單》、《住戶手冊》、《房屋裝修管理服務協議》、《房屋共有部位、共用設施維修委托協議》、《業主登記表》、《室內安防系統說明書》及一些告知提示性文件。
2、安排好入住辦理場地,準備好辦公設施,并將有關入住流程的指示、收費標準等公示的文件上墻。
3、一般安排7-10天集中交房時段,組織較多的工作人員,開放多組流水作業通道。進入正常時段后由業主服務中心負責。
4、《住戶手冊》及公眾物業管理制度住戶手冊分七個部分,主要內容有:
(1)前言。主要是歡迎祝愿詞、小區簡介、介紹小區管理單位及其合作愿望、編制說明等。
(2)住宅使用說明書。包括房屋開發、設計、施工、監理單位,配套設施的配置,住宅內配備的設施,注意事項等。
(3)小區物業經理人簡介。包括物業管理處機構設置,物業管理處職能,物業管理的服務內容,物業費的收取標準。
(4)小區服務指南和物業管理服務項目。
(5)**小區使用公約。
(6)小區各項管理規定。包括公眾物業管理制度如環衛、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運,公共設施管理制度、精神文明公約等。
(7)其他。常用電話、小區平面圖、國務院《物業管理條例》、《寧波市城市房屋使用安全管理條例》、建設部《城市新建住宅小區管理辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(8)重要提示。
5、入住手續及相關工作程序和制度
(1)入住手續流程:驗證-發放資料-填表和簽協議-收費-發放鑰匙-驗房。
(2)驗證:交房通知書、交房流轉單、售房合同、業主身份證、其他注明應具備的文件資料。
(3)發放資料:《住戶手冊》、《裝修指引》(附裝修申請表)、《委托服務項目表》,請業主簽收。
(4)填表、簽協議:《業主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務協議》、《房屋共有部位及共用設施維修委托協議》。
(5)收費:按物價局規定核收各項物業管理費用。
(6)發放鑰匙。
(7)驗房:工作人員陪同業主對房屋進行驗收,并填寫《室內房屋驗收記錄單》一式二份。
(8)保修。①告知業主應在裝修之前申請保修,如已開始裝修并出現問題,則應鑒別是否因裝修損壞引起。②由管理員在《保修登記表》上登記,明確業主約修時間、聯系電話等。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預約時間內進行維修。小修、急修當場維修。④業主驗收簽字確認。維修人員也應簽字。
四、管理服務收費標準公布上墻及做好宣傳工作
1、前期物業管理階段按照投標書規定的收費標準,一年后根據小區價格聽證會確定的收費標準,依照市物價局的樣板規定制作物業管理服務收費標準,放置在小區宣傳窗內。
2、在管理處收費辦公室或收費現場張貼(掛)物業管理服務收費標準,并向業主說明收費項目、內容及服務標準。
3、如通過業主大會或社區居委會等,多渠道向業主做好收費標準的宣傳工作。
第9篇 小區管理處消防演習方案-4
小區管理處消防演習方案(4)
為貫徹中華人民共和國《消防法》,落實各級防火責任制。切實將“預防為主,防消結合”的方針落實到實處。預防各類火災事故的發生,確保本轄區的防火安全,加強員工在發生火災時的應急能力,管理處在未提前通知的前提下對本管理處員工進行應急演練,具體人員分工及責任范圍如下:
一、演習時間:20**年9月5日下午15:30
二、演習區域:小區1―13棟高層(演習模擬著火部位:10棟24層天臺)
三、組織架構
1、演習總指揮:*
副總指揮:**
3、成員:管理處全體員工及樓宇科技、清潔公司部分員工
4、任務區與人員編組:
指揮組滅火組救護組疏散組警戒組引導組保障組機動組
四、演習內容
1、報警與驗證(消防廣播);
2、緊急集合與滅火器材的攜帶;
3、單人和雙人水龍帶、水槍的拋擲與連接;
4、滅火搶險;
5、疏散人員;
6、試驗消防設備(啟動防排煙機、正壓送風機、消防泵等);
7、救助傷員;
8、清理現場;
9、滅火器演練
五、演習物質等負責人
1、著火源:如油桶2個、木材一批等,擔架一副等,由裴玉峰負責落實;
2、滅火器材:如水槍2個、滅火器10個、水龍帶4根等,由許林落實;
3、迷彩服、安全帶、頭盔、防毒面具、安全繩、消防斧、保險鉤等,參加演習的人員統一穿著迷彩服,具體裝備由周忠術負責落實;
4、宣傳橫幅一條、毛巾10條、藥箱一個等由辦公室負責落實;
5、演習現場消防知識圖片宣傳展,由辦公室負責。
6、管理處提前三天向業主、住戶發出消防演習的通知,由辦公室;
7、演習前舉辦一次消防安全知識宣傳教育,由許振方負責落實;
8、現場拍照,由張*王*負責。
9、消防廣播由劉*負責。
六、職責與負責人
1、總指揮:**
職責:負責整體滅火的指揮工作。
2、副總指揮:**
職責:負責指揮現場滅火,向總指揮通報滅火現場情況,總指揮不在時,接替總指揮的工作。
3、滅火組:組長:**
組員:….
職責:手持滅火器、手電筒、消防槍、消防桶、撬棍、斧子、鏟鍬,在接到現場指揮指令后,迅速赴火災現場滅火,水電值班員接到指令后,負責火災區斷電、斷氣、高空搶救工作,帶好需用工具。
4、救護組:(組長:許*)
組員:….
(醫護人員)……..*
職責:扎白毛巾(用水浸濕)、攜帶藥箱、擔架等工具,在接到指令后趕赴現場進行搶救,護送傷員下樓到醫院治療,必要時配合滅火組滅火。
5、疏散組:(組長:林*)
組員:…..
職責:指揮引導住戶疏散時,先從著火層以上開始,再疏散著火層以下人員,老弱病殘行動不便的人乘消防電梯疏散,其他人員從消防后樓梯疏散并做好群眾的安護工作和負責天臺開啟門鎖。
6、警戒組:(組長:余*)
組員:……
職責:負責保護火災現場,維持公共秩序,保持消防通道暢通無阻,接應引導消防車順利進入現場,引導至消防接合器位置。
7、設備保障保障組:(組長:王*)
組員:以及樓宇科技公司辦公室部分人員。
職責:負責消防水泵、送風排煙系統、發電機的正常啟動和運行;配電房的正常供電,電梯的正常運行和關閉工作;煤氣總閥的切開,消防結合的開啟和關閉工作。
8、機動組:(組長:**)
組員:清潔班、業主、辦公室其他人員
主要負責支援人力不足開展工作有困難的單位,主要是在救護傷員、疏散物資、現場警戒等方面。
9、監控中心:(組長:周*)
職責:⑴執行總指揮和指揮員下達的命令。
⑵嚴密監視大堂的情況,并將電梯迫降到一層;
⑶用消防廣播通知樓上的業主、住戶。(報告詞:業主、住戶,您好!我們現在在進行消防演練,請您不要驚慌;給您的生活帶來不便,請您諒解!);啟動消防排煙、風機等系統。
⑷嚴密注視滅火的情況,聽從指令,當總指揮員下達向消防中隊報警時,應立即執行正確的報警程序。
9、引導組:(組長:粱勇)
負責在報警后在路口處迎接消防車,將其引導至著火處。并同時負責迎接兄弟單位支援的人員并簡要介紹火災情況。
九、演習控制程序
(一)演習程序
1、演習前一天下午15:30分,召開現場會議并交代相關事項(參加人員為應急成員及主要負責人)。
2、演習當天所有員工不允許請假外出。
3、下午15:00分前,保障組負責人將各類器材、工具等擺放在指定位置;
4、15:20分,許*、王*和護衛一班的2名護衛員在10棟天臺將火點燃;
5、控制中心值班員發現火警信號后,立即通知高層當班的巡邏護衛員(任*)到場確認。巡邏護衛員接到通知后,迅速攜帶滅火器乘電梯2分鐘內,于15:32分趕到現場確認,并將火情(燃燒物質、部位、火勢)及時反饋控制中心,同時采取措施,全力滅火,并按下手動緊急按,通知著火層人員進行疏散,另一名護衛員在接到著火信息后在首層打開后樓梯疏散通道、大堂門,并關閉事故單元的煤氣總閥,同時將10棟電梯迫降至首層。
6、控制中心值班員接到巡邏護衛員反饋的火情后,立即按照火警通報程序實施(發出火警信號、通知值班領導,全體員工集合,向公安消防隊模擬“119”報警),并根據演習總指揮的指示,打開應急消防廣播,由(許林)根據著火方位、火勢情況、通知有關人員進行疏散,緊急逃生與自救方法,向高層業主/住戶作好宣傳解釋工作。
7、管理處所有未當班人員接到火警信號后,2分鐘內趕到p1停車場指定集合地點,護衛員統一著迷彩服,由總指揮(郭影)進行簡單的演習戰前動員與任務分工。
8、滅火組接到任務后,迅速趕到控制中心攜帶消防器材,由10棟首層通過消防樓道于15:40分趕到10棟天臺著火部位,準時進行滅火(滅火器與3個消火栓同時使用),對準10棟門前綠化帶噴射。
9、救護組受領任務后,迅速趕到控制中心攜帶救護器材,緊隨滅火組后于15:41分趕赴著火現場進行救護,配合醫護人員(鄧*、楊*)對傷員進行簡易包扎(藺*),并把傷員背到10棟門前上擔架,在醫護人員的護理下將傷員抬至10棟前緊急臨時救助站實施救護。
10、疏散組接受任務后,緊隨救護組分布在消防樓道的適當位置(每3樓分布一個護衛員)進行疏散物質與人員。
11、警戒組接受任務后,于15:38分迅速趕赴10棟大堂及地下車庫3….
備注:①群眾演員由清潔工、護衛員等扮演,約35人以上,其中清潔工25人,護衛員10人。②所有人員在疏導的過程中,必須走后樓梯;③在疏導和從樓層下來時,要秩序井然,保持嚴肅,禁止嬉笑。`
10、應急處理:滅火組到達著火點,房間門鎖閉,消防員要在最短的時間內用消防斧把門鎖打開,將火災撲滅后,清理完現場,所有人員到5棟后面集合,進行消防水龍帶的拋擲及滅火器的使用演練,演練完成后,總指揮進行總結。
11、各班帶回。
第10篇 物業小區秩序維護管理工作方案
1、管理目標
(1)確保項目內無因管理責任引發的重大火災。
(2)維護好項目內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;
控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯動治安網絡
(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。
做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應急處理措施
(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異?，F象時,管理處迅速調集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發生案件時,立即報警并維護現場,協助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第11篇 園小區維修管理服務方案
荔園小區維修管理服務方案
一、供電系統管理
1.供電運作和巡視的人員必須持證上崗。配電房的值班員,必須熟悉電氣設備情況和有關安全措施。
2. 配送電建立24小時運行值班制度,對配電裝置及高壓室經常進行巡查,做好每日巡視記錄;發現問題及時處理,并在值班記錄及巡查記錄中注明;不能解決的問題及時上報管理處或機電設備公司。
3．配電設備由專職人員負責管理和值班,配電設備的停送電由值班電工操作,非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄,認真執行交接班制度。
4. 供電線路嚴禁超載供電,配電房內禁止亂拉亂接線路,在夏季供電高峰時,應按負荷的需求,有計劃的切換變壓器。
5. 停電時,應提前向用戶發出通知;恢復送電時,在確認供電線路正常、電氣設備完好后方可送電。
6. 配電房內設備及線路變更,要經公司工程部同意;重大變更,要上報公司領導批準。
7. 配電房消防設施完好,并有手持式氣體滅火器。注意防止小動物進入;無關人員須經管理處辦公室許可方可進入。
8. 加強日常維護、檢修,保證配電房內公共照明、指示、顯示燈具等設施的完好。
對電梯進行巡視、檢查、填寫記錄,對不能解決的問題應及時書面報告領導研究解決。
7. 未經公司領導書面批準,電梯任何設備及功能不準變動,否則后果自負。
8. 電梯工認真執行電梯半月、月保、季保、年保的定期保養內容,認真維修電梯所發生的故障,并填寫維修保養記錄及故障處理記錄。
9. 維修、保養、正常停電等任何原因造成的停梯,應在基層掛牌告示。
10. 下月電梯檢修檢修、保養耗用材料計劃、工作計劃,應在當月25日前報電梯隊審批、備料安排。
11.每月5日電梯隊召開一次安全會議,要求全體人員參加(除值班外),并做會議記錄。
12、 每季度電梯進行一次由'電梯安全管理機構及責任人'組織的安全檢查。
四、 消防實行'三級'檢查制度
(一) '三級'檢查的組織形式消防安全檢查分為班(組)、管理處、公司三級檢查。
(二) 一級檢查一級檢查由班(組)組織實施,要求每班檢查一次。
1.接班人應提前10分鐘到崗,交班人須向接班人詳細介紹本班安全情況,待接班人對本崗位、本責任區的安全情況進行全面檢查驗收后,予以簽字確認。
2. 交接班工作完成后,接班人應及時將檢查結果報告本班班長。
3．交接班時如因接班人檢查不到位或交班人交班不清,其后發現的問題,主要由交班人負責,交接班時發生的問題,由本崗交接班雙方共同負責。
4. 檢查驗收過程中發現的一般性問題,由接班班長負責處理,重大火險隱患須迅速(書面)報告管理處領導。管理處領導接到報告后必須盡快處理,不得貽誤戰機。
(三) 二級檢查二級檢查由管理處組織實施,要求每月檢查一次。
1.管理處領導每月組織班(組)長對責任區域的消防安全設備(施),物資特別是易燃易爆物品進行一次認真檢查。
2. 檢查各班組對防火安全工作任務的執行落實情況。
3．通報檢查情況,開展宣傳教育,強化消防安全意識,及時消除火險隱患。
4. 在公司領導檢查工作時匯報消防安全工作情況。
(四) 三級檢查三級檢查由公司組織實施,要求每季度檢查一次。
1.每季度由公司安委會組織對消防安全工作進行一次重點檢查或抽查。
2. 檢查管理處貫徹消防安全法規和要害部位防火安全管理制度執行情況,對好的單位提出表揚或獎勵,差的單位進行批評或處罰。
(五) 檢查的主要內容
1.對易燃易爆危險物品的貯存、保管、使用是否符合安全要求,貯存容器、管道有無定期測試,有無'跑、冒、滴、漏'現象。
2. 使用液化石油氣爐灶,是否按照安全要求操作,擺放位置是否符合安全規定。
3．消防安全的宣傳、教育、培訓、檢查制度是否落實。
4. 庫內的物資分類及存放是否符合安全規定;庫房內燈泡是否≤60w;燈距、堆距、堆放高度、通風、室溫是否符合消防安全要求以及庫房值班情況等。
5. 電器設備運行是否正常,有無超負荷運轉情況;電線、電纜的絕緣層有無老化、受潮、漏電、短路等現象;電動機有無空轉,防雷設備是否完好,有無私拉亂接電線情況等等。
6. 使用可燃、易燃油類及對殘油、氣的處理是否符合安全操作要求。
7. 動火前是否按規定辦理手續,重點部位、危險場所動火是否符合'七不'、'四要'、'一清'要求。
8. 使用有毒有害物品的場所是否按規定采取了有效的防毒安全措施。
9. 消防器材及消防系統的管理與使用情況。消防器材是否定期檢查,管理制度是否健全并嚴格,責任是否落實到人,是否始終處于臨戰狀態。
10. 是否按規定對來訪人員進行詢問、登記并禁止運載、攜帶易燃危險物品的車輛、人員進入小區。
11.員工對小區的消防栓、滅火器的擺放位置是否清楚,使用方法是否正確。
五、 房屋維修保養制度為了認真解決用戶入伙后房屋維修問題,在本著'實事求是,劃清責任,合理收費,服務用戶'的精神,特制訂本規定。
1.用戶在入伙時同管理處人員共同驗收房屋發現的質量問題,要在交驗單上分項注明整改項目并簽字,由管理處負責聯系地盤組織專人維修。維修后管理處實行消項驗收,維修所發生的人、工、材料等費用由地盤負責。
2. 用戶房屋自入伙起一年內發生的房屋質量問題,均屬于建筑施工質量保修期保修內容,管理處在接到用戶投訴和反映情況后,如果工程較小,涉及金額不大,則維修班自行維修。如發生重大的質量問題或涉及金額較大,應立即報告工程部和主管領導,聯系發展商,由發展商找施工隊保修,所發生的有關費用在施工質量保證金中攤銷。
3．用戶入伙滿一年后發生的質量問題,屬于入伙后未整改的遺留問題,原則上同第2條。屬于用戶在使用和改建或裝修中發生的問題,由用戶自行負責。
4. 如用戶需要進行一般性的維修,可直接向維修班提出維修申請,由管理處維修班進行維修,維修后由業主簽名驗收,維修班按成本價合理收費。
5. 如用戶提出大的維修申請,維修班應上報管理處,管理處派專職人員核實情況,制訂維修計劃,組織人員維修,維修后由用戶驗收并在派工單上簽字。
6. 凡樓宇內、外公共部位發生的維修,由管理處負責完成,維修所發生的一切費用均在管理費中開支,不再向用戶收費。
六、 公共建筑設施保養制度
(一) 目的:通過對建筑有計劃的保養,使建筑美觀耐用,保持完好,延長其使用壽命。
(二) 原則:日常發現建筑有缺陷的,及時進行維修;并有計劃地對建筑物實行系統的保養。
(三) 職責:一般情況下,建筑物的清潔保養由清潔班按照《清潔綠化管理手冊》中有關規定負責執行,填寫相應的清潔記錄;其它保養內容由維修班負責執行,填寫《公共設施保養記錄》。維修班長每年初根據公共建筑設施保養計劃標準,結合管理處實際情況,制定出公共設施年度保養計劃。
(四) 內容:
1.屋頂。每2年對隔熱層進行保養一次,對面磚破碎或裂縫較大的應及時更換,并對面磚表面用白水泥勾縫。
2. 外墻飾面。每年對重點部位進行清洗;每3年進行全面清洗;在清洗時,發現有外墻飾面脫落的應及時進行修補,恢復原樣;對于外墻滲水的,請參考《房屋維修加固手冊》修理。
3．內墻飾面。每3年進行全面保養。對粉刷面發現有裂縫應修補;對磁磚面裂縫較大的應予以更換,對認為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊,發現有空鼓的地方,進行更換或在以后日常巡查中注意,發現有脫落及時修補。
4. 樓梯間。樓梯間踏步每3年進行保養一次,發現問題及時修理。樓梯間墻面粉刷,日常發現有裂紋、龜裂、剝落等應及時修理;每3年進行一次全面保養,對粉刷內部有損壞的,用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊,如發出空殼聲,則有起殼現象,確定起殼范圍后進行修補。
5. 門。對防火門日常發現有生銹或掉漆的,應及時修理;每年全面保養一次,對生銹、掉漆或起皮部位應重新刷漆;對防火門軸承上油一次。對其它類型門每年對軸承上油一次。
6. 防盜網、花園圍欄。根據損壞程度確定重新刷油漆的周期,原則上每2年應刷油一次,最長時間不超過4年。
7. 窗。每年保養一次,對門窗框松動、翹曲,應將錨固鐵腳的墻體鑿開,將鐵腳取出扭正,損壞的應焊接好,并將門窗框矯正后,用木楔固定,墻清理干凈灑水潤濕后,用高強度水泥砂漿把腳重新錨固,并填實墻洞,等砂漿強度達到要求后,撤去木楔,把門窗框與墻壁間的縫隙修補好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴重的門窗扇,應卸下進行矯正,焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。
8. 公共地磚。日常發現損壞及時維修,每3年進行全面保養一次,發現地磚損壞或裂縫嚴重的應更換。
9. 吊頂。日常對吊頂進行檢查,發現有破損的應及時更換,每3年揭開石膏板查看吊頂鋼絲,有生銹嚴重的應取下更換。
10. 人行道、車行道。日常發現有損壞的人行道、車行道應及時修補;每年保養道路一次,對表面起砂的應先用榔頭把酥松起砂的部分敲松,然后用高壓水槍沖刷干凈后,用高強速凝水泥砂漿修復。
11.管道。原則上管道每3年應全部刷油一次,但對重點部位,有必要時可以增加次數(如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次,對室內管道,嚴重污染的應隨時刷油)。
12. 污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。
13. 擋雨篷。每年全面檢查一次,對螺絲部位進行加固,對脫膠部位進行補膠;在大雨等天氣來臨前,應視情況增加保養次數。
14. 玻璃幕墻(包括玻璃門)。每年對玻璃幕墻進行一次全面清洗及保養,對玻璃幕墻(玻璃門)的玻璃膠進行檢查,發現有脫膠的應補膠,對玻璃門軸上油一次。
15. 在大風等來臨前夕,應對窗戶、玻璃幕墻仔細檢查,發現問題及時處理,以免發生意外。附:公共建筑設施保養計劃標準序號公共建筑設施名稱保養周期備注01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點部位進行清洗03內墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發現有膠落及時修補04樓梯間每3年對粉刷損壞的及時修補05門每1年對生銹或掉漆的門應及時修理06防盜網、花園圍欄2-4年根據損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年發現有損壞應修補08公共地磚每3年發現損壞或裂縫嚴重的應更換09吊頂每3年發現有破損的應及時更換10人行道、車行道每1年發現損壞或裂縫嚴重的應更換11管道每3年有必要可以增加刷油漆次數12污水井每1年在大雨來臨前應增加次數13擋雨篷每1年在大雨來臨前應增加次數14玻璃幕墻(玻璃門)
第12篇 某公司宿舍小區安全管理方案怎么寫
公司宿舍小區安全管理方案花園是位于l區k村旁邊的多層小區,小區的安全管理工作具有難度大、要求高的特點。
對此,我們已有充分的認識,并務必通過我們的努力,確保小區的安全。
(一)加強人員管理工作。
我們在嚴把保安人員招聘關,對人員的自身素質、形象等提出較高要求的基礎上,實行系統,更新保安人員的服務理念,樹立依法管理,竭誠服務的宗旨,使我們的保安員成為'保安員、迎賓員、服務員'的有機統一體。
同時,我們對保安人員實行'五統一',即統一作息,統一出操,統一上崗,統一著裝,統一裝備,確保隊伍的高素質。
(二)建立完善的安全管理體系在防范策略上,強調與周邊小區聯防聯治,同時與轄區治安辦保持緊密聯系,發揮治安的規模優勢。
在小區內設立治安責任人,對重點責任區責任到人,同時建立應急小分隊,制定應急事故處理流程,做到快速反應,快速支援。
在巡邏上,我們將利用現有的封閉式管理方法,使人防與技防有機的結合起來,同時將彩用固定崗和機動巡邏崗相結合的方式對小區進行安全管理,機動巡邏崗重點對小區死角的巡視,確保管理不出現盲點。
