第1篇 住宅小區管理處應急分隊方案-5
住宅小區管理處應急分隊方案5
一、目的:為了加強對小區突發緊急事件的防范應急能力,更有效的及時對突發緊急事件的應急處理,成立**家園應急快速反應分隊。
二、職責:管理處經理為應急快速反應分隊總指揮。
安全主辦、客戶服務主辦為副總指揮。
全體安全員為快速反應分隊成員。
三、方法和過程控制:
3.1、當指揮中心、客戶服務中心或其他人員接到報警信息時,應立即通知管理處經理、安全主辦并做好相應的應急措施。
3.2、指揮中心確認報警信息后迅速作出反應,及時按響安全班緊急集合信號,迅速召集全體安全員。
3.2.1、立即將詳細情況通報值班各崗位封鎖控制小區各出入口、外圍墻。
3.2.2、密切監視閉路監控系統、做好錄相、注視小區動態,注意安全防范報警信號。
3.2.3、配合搜索組把電梯迫降到底層。
3.3、封鎖組:當班班長負責組織當班人員對各出入口以及現場的封鎖。
3.3.1、**2號、6號崗負責進出人員、車輛控制及東面、南面的圍墻封鎖。
3.3.2、**3號崗負責對小區北面、西面的圍墻封鎖。
3.3.3、**4號崗負責假山處至南大門的圍墻封鎖。
3.3.4、**8號崗負責內庭院單元門關閉等整體情況,加強各出入口的攔截、封鎖工作。
3.3.5、**5號崗負責關閉車庫門禁,對車庫進行封鎖,并協助2號崗對東面圍墻和南面圍墻進行封鎖。
3.4、攔截組:由未當班一名班長、兩名未當班2號崗、3號崗組成。
攔截組接到中心報警信號在班長的帶領下立即帶上裝備到達指定位置負責攔截任務,攔截組將小區庭院攔截分開成a區、b區(1號樓為a區、2號樓為b區)進行攔截工作。
兩名2號崗帶上裝備分別負責對負一層車庫a、b區各通道口的攔截。
兩名3號崗帶上裝備分別負責對負二層車庫a、b區各通道口的攔截。
班長負責內庭院a、b區的攔截任務。
3.5、搜索組:由一名未當班班長和其他未當班人員組成。
搜索組接到中心報警信號后在班長的帶領下立即帶上裝備到達指定位置負責進行搜索任務,搜索組根據小區的建筑情況將小區分開成a區、b區(1號樓為a區、2號樓為b區),根據現場情況進行地毯式搜索。
不當班的兩名中心崗分別負責1單元、2單元從樓頂至車庫的搜索。
不當班的兩名4號崗分別負責3單元、4單元從樓頂至車庫的搜索。
不當班的兩名5號崗分別負責5單元、6單元從樓頂至車庫的搜索。
不當班的兩名6號崗分別負責7單元、8單元從樓頂至車庫的搜索。
不當班的兩名8號崗分別負責9單元、10單元從樓頂至車庫的搜索。
當搜索組搜索1號樓時,攔截組的班長注意攔截工作,時刻保持警惕。
當搜索組搜索2號樓時,搜索組的班長注意攔截工作,時刻保持警惕;若案發現場有受傷者,要及時協助救護傷者,并保護好現場。
3.6、各組人員在這個整個緊急事件的處理過程中隨時與指揮中心保持通信聯系,及時匯報各組的搜索、攔截、搶救等進展情況。
第2篇 z園住宅小區物業管理方案
荔園住宅小區物業管理方案
第一章物業管理目的
l、保持和提高物業的完好程度。通過加強對**園小區整體物業的管理養護和對使用人的管理和服務,以防止使用不當,損壞物業。
2、創造良好環境,統籌安排**園小區各項設施的管理養護,強化宣傳,對業主進行依法管理約束,共同維護小區環境。
3、維護業主的權益。為了能使業主的物業滿足其居住、保值、增值、享受良好服務等目的,加強對業主、住戶的行業管理、服務,以達到維護全體業主的整體利益,從而有利于每一位業主。
4、加強對小區實施社會化、專業化、一體化管理,不斷提高服務管理質量,維護和提高開發商及本物業公司的社會聲譽。
5、以良好的售后服務建立**園品牌形象,以高附加值回饋業主及開發商,使物業開發、管理處于良性循環。
第二章物業管理原則
根據《物業管理條例》及其實施細則以及有關規定,本著'以區養區、略有節余'和'精干高效、優質服務'的管理原則,執行公司為業主創造安全、文明、優美、舒適的居住環境的質量方針,實行'管、養、修、服務'為一體的綜合管理。
第三章物業管理方式
成立**園項目管理處,全權負責**園小區項目管理,制訂年度管理目標,在經濟上實行獨立核算自負盈虧,實現小社會效益、經濟效益和環境效益的同步發展。
第四章物業管理內容
l、房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻和基礎等承重結構部分、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等)的維修、養護和管理。(建筑保質/保修期之外)
2、房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、共用照明、天線、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備等)的維修、養護、管理和運行服務。(設施設備保修期之外)
3、規劃紅線內屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、棚等)的維修、養護和管理。
4、項目配套服務設施的維修、養護和管理。
5、公共環境的衛生清潔。
6、車輛行駛和停泊管理。
7、配合和協助當地公安部門進行安全監控和巡視等秩序維護工作(不含人身、財產保險保管責任)。
8、項目物業管理收支和財務管理。
9、建議發展商和業主選擇、購買保險。
10、接待、處理有關物業管理方面的投訴、意見和建議。
11、溝通、調處與當地物業管理主管部門和其他相關單位的工作關系。
12、開展社區文化活動,建設社區精神文明。
13、建立、管理物業及業主檔案(包括建筑與工程檔案、裝修檔案、維修檔案和管理資料等)。
第五章物業管理總體目標和分項目標
一、總體目標
在管理合同期內將小區管理成'安全、文明、優美、舒適'的高檔人文住宅區。
二、分項指標
l、房屋及公共配套設施完好率98%以上。
2、住宅區內衛生、消殺、環境綠化達標率95%。
3、房屋零修、急修及時率99%以上。
4、違章發生率1%以下,處理率100%。
5、管理人員專業培訓合格率100%
6、業主對物業管理滿意率90%以上,投訴處理率100%。
第六章實現物業管理目標的措施
一、管理體制和人員配備
1、管理架構
我公司擬設**園物業管理處作為公司的外派機構,全面負責南湖佳園小區項目的日常管理動作,統管整個小區的內外事務。公司與管理處每年簽訂管理目標經濟指標責任合同,管理處按綜合一體化管理七大服務項目即:房屋管理、秩序維護、車輛管理、清潔衛生、綠化養護、維修、社區文化服務,設立物業部、維修部、秩序維護部、保潔綠化部。
2、管理處職責
1).負責對**園實施綜合一體化管理在物業管理業務方面接受公司物業部的指導和監督。
2)按公司標準要求實施管理。
3)完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標。
4)合理調配人員、保持各崗位的分工與協作。
5)定期對房屋、公共配套設施進行維修養護。
6)負責業主住宅或商鋪的裝修審批、協調違章處理和落實投訴處理。
7)負責開展豐富多彩的社區文化活動。
8)負責擬定小區月工作計劃。
9)負責周檢工作,并做好記錄,接受開發房地產投資開發公司和本公司物業部、業主(住戶)和業主管委會的監督檢查。
10)負責南湖佳園的安全、防火工作。
11)協調與供水、供電、工商等與物業管理有關部門的關系,有效開展工作。
二、移交接管
1、移交接管前的準備工作
1)成立**園管理處。提前介入管理,擬派管理處主任、管理昂和機電管理人員到位,其他管理人零分步到崗,落實管理用房和員工佰舍,做好各項籌備工作。
2)成立驗收小組。工程技術人員進駐現場,了解住宅區設備設施、熟悉設備的構造、性能、水、電、氣管道線路的鋪設位置及走向及存在問題;填寫有關質量記錄,以便盡快得到解決。
a、移交接管驗收遺留問題統計表:
b、公共配套設施接管驗收表:
c、公共配套設施接管驗收遺留問題統計表:
d、機電設備接管驗收遺留問題統計表。
2、**園資料的移交接管
1)接管樓宇資料的驗證及部分移交的資料
a、產權資料項目批準文件;用地批準文件;建筑執照;小業主姓名、產權、居住位置、建筑面積清單;
b、市府驗收合格資料市建設工程竣工驗收證書;市建筑消防驗收合格證;市完善配套辦公室小區綜合驗收合格證書;用電許可證;供用電協議書;電視共用天線合格證。
c、工程技術資料
竣工圖----包括總平面圖、建筑、結構、水電、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;地質勘察報告;工程合同及開、竣工報告;圖紙會審記錄;工程設計變更通知(包括質量事故處理記錄)隱蔽工程驗收簽證;沉降觀察記錄;竣工驗收證明書;水、電、衛生器具等設備的檢驗合格證書;砂漿、混凝土塊試壓報告;供水試壓報告。
3、**園接管驗收程序
1) 開發公司通知
本公司接管驗收;
2) 本公司驗收小組按《樓宇接管資料的移交》核對所接收的資料,簽發驗收復函;
3) 本公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行竣工驗收;
4) 對竣工驗收中發現的質量問題,由驗收小組填寫各類遺留問題統計表,約定期限由移交人負責整改,并商定時間復核;
5) 對住宅室內物件無明顯不全,符合檢驗標準要示的房屋,由管理處接收鎖匙,承擔保管責任;
6) 業主(住戶)入住時,由管理員陪同對室內進行全面細致的質量檢查,對發現的質量問題經整理后報告開發公司,并要求施工隊在限期內逐項返修,經管理處或業主驗收后消項;
7)在保修期內,在使用過程中業主(住戶)或管理人員發現的由于建筑施工或產品制造上的缺陷時,報告開發公司查驗證實后,大中修由開發公司責令施工隊更換或返修,小修、急修可委托本公司維修。
4、房屋接管驗收項目及標準
1)驗收項目
a、梁、柱、板主體;b、項棚;c、墻面;d、地(樓)面;e、廳房;f、樓梯、扶手;g、插座(電器插座、公用電視天線插座、有線電視插座、電話插座);h、接線盒;i、開關;j、照明燈具;k、供水系統;l、排污管道;m、地漏;n、衛生潔具;0、防盜網(窗):p、室內配電箱;q、水表、電表和液化氣表。
2)驗收標準
住戶及房屋內的水電配套設施等,參照建設部zbp3000l~90標準和國家1997年7月頒布的《房屋按管驗收標準》及達到業主(住戶)的合理要求。
5、**園公共設施接管驗收項目及標準
1)驗收項目:**園住宅區的公共場所、娛樂活動設施及其水電等
a、基礎設施;
b、天面;
c、公用天線;
d、消防設施(消防栓、消防箱);
e、小區路燈;
f、綠化;
g、小區道路;
h、垃圾箱(池);
i、垃圾轉運站;
j、崗亭;
k、車庫;
l、沙井和化糞池:
m、明暗溝;
n、擋土墻、坡;
0、踏步:
p、臺階:
q、水池、水箱:
r、信箱;
6、工程完善和工程遺留問題處理規定
1)工程完善
在房屋本體工程竣工進行竣工驗收后,才進行的部分公共配套設施的工程完善。
2)工程遺留問題
在竣工驗收和樓宇使用過程中,存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。
3)處理措施
a、物業管理公司對完善配套工程執行監督職能,指定專人作好協調工作;
b、對發現的遺留問題及時向物業管理部匯報;
c、限制噪音施工時間,確保業主(住戶)休息;
d、給進場施工隊人員辦理出入證,避免與裝修施工人員混淆,確保安全。
e、增強秩序維護力量,監督施工隊的人員管理:
f、施工隊離場前,必須到管理公司申請'放行條',經主管管理員以上人員檢查無誤,簽名后施工隊方可撤離小區。
7、業主(住戶)入住前籌備工作
1)編制入住工作方案
管理處正式成立后,管理處主任負責根據公司策劃部編寫的《**園物業管理方案》編寫入住工作方案,入住工作方案的內容包括以下部分:
a、核實《**園物業管理方案》中擬定的各類人員配備情況;
b、根據**園的實際情況和《**園物業管理方案》中對住宅管理的要求以及要達到的標準,擬定**園入住后在加強治安、車輛管理、垃圾收集等方面的配套改進意見或裝修
c、擬定辦公用房和員工宿舍的裝修方案:
d、擬定物品采購計劃;
e、制定入主流程。
2)準備入住資料
a、根據公司手冊和**園實際情況編寫和印刷《住戶手冊》、《業主臨時公約》、《防火公約》;
b、印刷公布市政府頒布的《沈陽市相關管理規定》。
8、業主入住管理
入住流程圖:驗證發放資料交費鎖匙發放 驗房
1)驗證
a、開發公司發出的入住通知單原件、購房或租賃合同復印件一份;
b、業主及家庭成員(或同住人)身份證復印件一份;
c、業主及家庭成員(或同住人)一寸照片一張。
2)資料發放與保管
a、發給業主保存的資料:
住戶手冊;
業主臨時公約:
住宅區室內裝修管理規定;
防盜網和防盜窗管理規定;
收費項目一覽表:
b、發給業主填寫并需回收的資料
業主臨時公約:經業主和管理處簽約后,業主和管理處雙方各保留一份;
業主家庭情況登記表:
裝修申請表:住房申請裝修時填寫,原件留管理處存檔。
c、管理處按業主(住戶)的棟號和房號進行檔編號,檔案中包括:
入住驗房表:
業主家庭情況登記表:
裝修申請表。
3)交費
a、按入住通知單發出的日期為準收費;
b、搬遷押金
辦理入住手續時交納;
住戶搬遷完畢,憑搬遷押金收據辦理退款手續;
c、水電押金
辦理入住時交納;
在供電局和自來水公司辦理接管托收后,住戶憑押金收據辦理退款手續。
4)鎖匙發放
5)驗房:按本公司《房屋保修工作程序規定執行》
三、日常管理運作
1.裝修管理
1)對業主提出的二次裝修進行程序化的管理;首先對業主提出的裝修申請時進行審批,對施工人員辦理相關出入證件,在小區的進出和施工作業時間內,便于管理。
2)對房屋結構的管理
a、不得改運承重墻、梁、柱、包括鑿、打、挖
等。
b、不得在地面開槽。
c、不得在窗臺和地面鑿打或釘入大號螺絲,以免滲水。
d、不得擅自改變房屋的使用用途。
e、面要拆墻應嚴格按照裝修審批表申報的項目進行。
3)施工時間:每日上午8時至12時,下午2時至7時
4)裝修期間,施工單位應配備手提式滅火器。
2、秩序維護。采取人防、技防和宣傳相結合的原則,確保南湖佳園隨時處于安全狀態。
1)加強制度落實。
a、加強崗位。擬設固定崗、流動哨和巡邏隊,主要出入口24小時全方位檢查,明確責任區,劃分責任人。
b、堅持查崗制度。管理處主任不定期查崗,并根據查崗情況給予通報,漏崗、偷懶者按公司規定處罰。
c、加強住宅區內流動人員及外來人員管理和防范,建立流動人員檔案,并定期核查。
d、落實安全責任制,明確責任人。公司與管理處、管理處與秩序維護隊長簽訂秩序維護目標管理責任書,明確責任和工作標準,并分級跟蹤驗證、考評。同時,各級領導又是防火責任人,全體護衛員、車輛管理員都是義務消防員和應急分隊隊員。
3、清潔衛生。
質量標準:
a、地面無雜物垃圾、道路無泥沙、無雜草、無積水、樓梯口無雜物、蜘蛛網。地面每天清掃兩遍。
b、所有公共場所無雜物垃圾。每日清掃一次。
c、樓道保潔無雜物、無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵。每天擦試一次,每周拖洗一次。
d、單元門前垃圾桶干凈、整潔、無味、無污跡。每天清理一次。
4、綠化管理
1)綠化人員對草坪內雜草每半月清除一次
2)草坪根據氣候、旱情酌情澆水次數。
3)每日檢查蟲害情況,發現蟲害及時進行消殺治療。
4)每月對草坪進行一次修剪。
5)每季度對草坪進行一次施肥。
6)對枯死、病死的草坪及時補種。
7)每日填寫綠化巡查記錄。
5、社區文化
我公司關于社區文化建設的理念。
對所服務社區全年度的文化、體育活動進行統籌制定。并由專門物業管理人員推動執行,努力營造關愛、親合、健康、環保等的高尚社區文化,創造文明的社區生活方式。
通過社區活動,使住戶對社區公約的遵守成為自覺的行為。
通過社區活動,增進鄰里感情、建立友善、親和、包容的鄰里關系。
通過社區活動,增強住戶的健康意識和自覺運動;
通過社區活動,宣傳新的社區消費意識,實現新的生活方式。
第四部分 物業管理費用測算
一、管理費用
1、人員編制和工資標準
部門職務人數工資標準合計
綜合管理部項目經理13,0003,000
管理員11,5001,500
財務部出納11,2001,200
工程部維修工4 1,2004,800
綠化保潔部綠化保潔員5 6503,250
維護部隊長1900900
維護員97506,750
合計2221,400
2、保險費:社會保險總計為工資總額的32.1%,其中:養老保險19
%;失業保險2%;工傷保險0.5%;醫保8%,工會經費2%;生育險o.6%
21,400元/月×32.1%=6,869.4元/月
3、福利費:21,400元/月×14%=2,996元/月
4、辦公費用
序號項 目常年(元)
1管理人員服裝費用(300元/人×3人)÷3年300
2維修、保潔人員工作服(400元/人.套×2套×9人)÷3年2,400
3保安制服(800元/套.人×10人)÷3年2,667
4辦公用品、電話費、水電費(150元/月×12月)1,800
5節日裝飾費2000
6經理手機補貼150元/月×12月1800
7社區文化活動費(每年開展四次社區文化活動)1200
8合 計12,167
1013.9元/月
二、消防設備(滅火器):
1,000元/年÷12月=83元/月
三、化糞池清掏費:o.1元/
第3篇 大型住宅小區智能化系統的管理、維護方案
（一）xxxx智能化系統說明
xxxx智能化系統，包括紅外線周邊防越系統、攝像監控系統、室內智能系統、保安對講系統、消防報警系統、區內背景音樂系統，該五系統均與管理處智能控制中心連接。
（二）xxxx智能化系統的管理和維護
針對xxxx智能化系統的特點，結合我公司智能化系統管理的經驗，制定如下管理及維護方案：
1. 建立設備運行及維護人才隊伍
由高素質的專業人員來使用和維護設備，設備的功能才能得到充分的發揮。我們將從公司現有的骨干中抽調多名專業人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍，并邀請相關單位（如該系統的設計、安裝單位）對所有技術人員進行強化培訓，確保每一個人都能諳熟該系統并能正確使用及維護。
2. 對用戶進行多種形式的培訓
用戶能否正確使用室內智能系統，是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵，我們將從第一個入住的用戶開始，通過提供詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等多種形式，讓所有的業戶都能全面了解室內智能化系統的各種功能并熟練操作。
3. 嚴格監控裝修及其它施工工程
首先，我們將對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次，我們將對所有的裝修進行嚴格監控，監管人員每天至少二次到現場查看，防止線路被損壞。
4. 建立供應商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案，包括型號、產地、制造單位、供應單位等等，并與供應商、制造商保持聯系，確保以最快速度取得所需的配件，并能跟蹤產品的更新換代，使xxxx的智能化系統得到及時的完善。
5. 處理好入住初期的誤報警問題
xxxx的智能化系統科技含量較高，住戶對這一系統必然有一個接受及熟悉的過程，在這一過程中，各種誤操作都會隨時出現，造成智能中心的報警頻繁發生，所以區分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統的關鍵，我們將根據實際情況，在入住初期設定一個n秒的滯后報警（由軟件實現），當住戶誤操作時，可在n秒內通過室內的操作鍵盤，解除報警，這樣智能中心就不會發出報警信號，從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。
6. 日常巡視與定期保養
日常的巡視檢查是及時發現缺陷的最佳途徑，而定期維護則是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養結合的辦法來確保設備安全運行。具體計劃見表：
xxxx智能化系統巡視和保養計劃
項目 內容 周期
攝像監控系統巡視、檢查一周
保養半年
煤氣泄漏探測器試驗、保養半年
三表自動抄表系統巡視、檢查一個月
紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關、門鎖系統保養一年
智能控制中心設備保養一年
區內背景音樂系統保養半年
消防報警系統巡視、檢查一月
保養半年
其它智能化系統保養、檢查
(三)報警應急處理
安裝于每套住宅單元內的各類探測器（紅外線探測器、緊急按鈕，煤氣泄漏探測器等）對戶內警情進行實時檢測。當有警情發生時，探測器將通過室內的cdt向智能控制中心發出訊號，控制中心將即時反應，立即發出報警鈴響并顯示報警地點、報警性質及住戶的相關資料。值班人員將根據報警的性質，做如下應急處理：
1、 煤氣泄漏報警緊急處理程序
2. 緊急求助處理程序
3. 消防報警緊急處理程序
4. 異常現象的緊急處理程序
智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發現小區內有異常現象（偷車、搶劫、交通事故等）時，將按下圖進行緊急處理。
第4篇 大某型住宅小區智能化系統管理維護方案
(一)****智能化系統說明
****智能化系統,包括紅外線周邊防越系統、攝像監控系統、室內智能系統、保安對講系統、消防報警系統、區內背景音樂系統,該五系統均與管理處智能控制中心連接。
(二)****智能化系統的管理和維護
針對****智能化系統的特點,結合我公司智能化系統管理的經驗,制定如下管理及維護方案:
1. 建立設備運行及維護人才隊伍
由高素質的專業人員來使用和維護設備,設備的功能才能得到充分的發揮。我們將從公司現有的骨干中抽調多名專業人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍,并邀請相關單位(如該系統的設計、安裝單位)對所有技術人員進行強化培訓,確保每一個人都能諳熟該系統并能正確使用及維護。
2. 對用戶進行多種形式的培訓
用戶能否正確使用室內智能系統,是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵,我們將從第一個入住的用戶開始,通過提供詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等多種形式,讓所有的業戶都能全面了解室內智能化系統的各種功能并熟練操作。
3. 嚴格監控裝修及其它施工工程
首先,我們將對所有的管理人員進行全面培訓,讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次,我們將對所有的裝修進行嚴格監控,監管人員每天至少二次到現場查看,防止線路被損壞。
4. 建立供應商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案,包括型號、產地、制造單位、供應單位等等,并與供應商、制造商保持聯系,確保以最快速度取得所需的配件,并能跟蹤產品的更新換代,使****的智能化系統得到及時的完善。
5. 處理好入住初期的誤報警問題
****的智能化系統科技含量較高,住戶對這一系統必然有一個接受及熟悉的過程,在這一過程中,各種誤操作都會隨時出現,造成智能中心的報警頻繁發生,所以區分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統的關鍵,我們將根據實際情況,在入住初期設定一個n秒的滯后報警(由軟件實現),當住戶誤操作時,可在n秒內通過室內的操作鍵盤,解除報警,這樣智能中心就不會發出報警信號,從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。
6. 日常巡視與定期保養
日常的巡視檢查是及時發現缺陷的最佳途徑,而定期維護則是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養結合的辦法來確保設備安全運行。具體計劃見表:
****智能化系統巡視和保養計劃
項目 內容 周期
攝像監控系統巡視、檢查一周
保養半年
煤氣泄漏探測器試驗、保養半年
三表自動抄表系統巡視、檢查一個月
紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關、門鎖系統保養一年
智能控制中心設備保養一年
區內背景音樂系統保養半年
消防報警系統巡視、檢查一月
保養半年
其它智能化系統保養、檢查
(三)報警應急處理
安裝于每套住宅單元內的各類探測器(紅外線探測器、緊急按鈕,煤氣泄漏探測器等)對戶內警情進行實時檢測。當有警情發生時,探測器將通過室內的cdt向智能控制中心發出訊號,控制中心將即時反應,立即發出報警鈴響并顯示報警地點、報警性質及住戶的相關資料。值班人員將根據報警的性質,做如下應急處理:
1、 煤氣泄漏報警緊急處理程序
2. 緊急求助處理程序
3. 消防報警緊急處理程序
4. 異常現象的緊急處理程序
智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發現小區內有異常現象(偷車、搶劫、交通事故等)時,將按下圖進行緊急處理。
第5篇 住宅小區節日期間安全管理方案-5
住宅小區節日期間安全管理方案5
目的:
明確相關事項及職責,確保節日安全。
職責:
部門負責人全面負責節日期間各項工作的管理、監督、工作指導;
安全主辦負責制定節日期間安全管理方案,并對安全員進行培訓;
安全班長負責節日期間安全管理方案具體實施工作。
方法和控制過程:
1.節日期間來訪人員的管理:
1.1.節日期間安全員要特別注意崗位形象、服務禮儀和語言溝通;
1.2.與業主聯系的方式:住戶對講 - 電話聯系 - 上門聯系確認;
1.3.所有來訪人員必須經由業主確認后,方可放行,如果暫無法聯系到業主,需向來訪人員做好解釋工作,禁止和顧客發生言語沖突;
1.4.對所有來訪人員在小區的活動都要進行監控,引導來訪人員到達被訪者家。
2.對醉酒人員的管理:
2.1.春節是我們中華民族的傳統佳節,人們為了團聚、喜慶,你來我往,應酬較多,喜歡喝酒的人員盡情地放松自己,因此在節日期間喝醉酒的人員較多,若見醉酒人員向小區走來,確認是業主或有明確來意的來訪人員后,提前將其所到之處的門禁打開或及時聯系醉酒人員的家人,盡量避免與醉酒人員講話,與醉酒人員保持距離并暗中跟蹤其行為,若發現問題及時向上級匯報處理。
2.2.特別注意業主酒后駕車,車場崗需加強巡邏跟蹤,發現問題及時處理或向上級匯報。
3.節日期間的注意事項:
3.1.禁止在小區內燃放煙花、炮竹,耐心向業主做好解釋工作,講明燃放煙花、炮竹所存在的安全隱患,并講明燃放煙花、炮竹屬政府禁止行為;
3.2.節日期間禁止裝修、施工;
3.3.節日期間有部分業主回內地或旅游度假,安全員需清楚了解情況并加強對相關房號的重點檢查和監控;
3.4.管理處全體人員需保持通信暢通,班組長以上人員需保持全天候通信暢通,若遇突發事件,相關人員必須在第一時間趕到現場;
3.5.節日期間需加強對各崗位的檢查,確保崗位工作狀態良好;
3.6節日期間若遇突發事件,嚴格按照突發事件處理程序處理。
第6篇 創建天津市物業管理優秀示范住宅小區實施方案
熙園創建“天津市物業管理優秀(示范)住宅小區”實施方案
上京熙園投入使用已一年多,在開發商、廣大業主和本公司的共同努力下,上京熙園已基本進入了正常的運作和良好的管理狀態。為了使上京順園更加完美,同時為更進一步提高管理工作水平,規范管理工作,根據天津市關于創建“物業管理優秀(示范)住宅小區”的精神,經請示地區公司同意,決定在2007年開展創建市級“物業管理優秀(示范)住宅小區”的活動,并根據國家標準制定本計劃。
一、準備階段
在2007年7月至2007年10月的這段時間里,完成以下工作:
1、組織機構。
創建是一項系統性、長期性的工作,良好的組織、計劃和實施是達到“優秀(示范)住宅小區”的標準的先決條件。為此我公司將創建的全部工作內容“分包”,落實責任到具體人員,在創建領導小組的統一組織下協調工作。
(1)建立創建領導小組
創建領導小組由總負責人小區經理洪世宏負責,管理部鄧勝陽做現場專業指導,設環境、保安、文件、工程等七個小組,主管七名,成員若干名,為各班組主管和骨干。
專業指導:天津市寶坻區房管局物業管理處
(2)創建領導小組工作制度
創建小組全體成員須以身作則,帶領全體員工首先將創建工作的具體內容落實到實際工作之中;第二充分提高工作效率,并以創建為手段,提高我們的管理水平和服務水準;第三提倡無私奉獻之精神,利用業余時間去完成8小時內無法完成之全部工作。
(3)創建領導小組例會制度
創建領導小組的全體成員,于每周六上午10:00至11:30召開創建工作例行會議,主要內容為:總結上一時期的創建工作,發現問題、尋求解決方案;安排本期的創建工作;檢查計劃的落實情況。另外,創建領導小組負責人可根據實際情況,安排相應的專題會議。
(4)建立工作日
第7篇 住宅小區二次裝修管理方案
住宅小區項目二次裝修管理方案
入住后,隨之而來的將是房屋二次裝修的高峰期,為了保證物業的結構安全,維護居住區的統一、美觀,我們將以房屋結構、外觀.防水、違章搭建、裝修秩序(物品出入、安全、消防)等作為裝修管理的工作重點,嚴格進行裝修管理(二次裝修管理制度及流程詳見z物業操作手冊文件)。
一、加強宣傳、正確引導
針對**.鳳凰城的特點,制訂詳細的《裝修管理指南》,在入伙辦理手續時發放給業主,同時管理處為業主提供必要的房屋結構圖紙,指導業主合理進行二次裝修。
二、嚴格審批、加強巡查
根據對二次裝修管理的經驗,我們在**.鳳凰城裝修管理中注重于以下步驟:
*在二次裝修的審批過程中,建立管理處相關主管初審,管理處經理審批的二級審批責任制,強化審批責任。
*加強對施工隊伍的管理,實施“二證一書”制度,要求裝修施工單位辦理“裝修許可證”和“施工人員出入證”,并簽訂“二次裝修責任書”,同時要求施工單位繳納一定數額的裝修服務費。
*加強裝修過程的監督,各專業的管理服務人員必須掌握二次裝修管理的基本知識及管理要點,并在入伙前著重給予培訓。
*在裝修期間,成立以行政、工程及安全護衛為成員的二次裝修聯合管理組。目的就是在裝修高峰期間,對裝修過行更有效的管理和監控,并強調下列監管重點:
*為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建,我們在實際工作中,除要求項目主管的例行巡查外,管理處護衛員、清潔等各崗位也對二次裝修進行全方位監督,消除管理盲點,形成立體交叉式的裝修監督網紹,一經發現問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態。
*為防止房屋裝修后經常出現滲漏水問題,我們將在施工裝修審核前與業主做好相關位置的防水交接,并要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理,裝修竣工驗收時重點對這些部進行二次驗收。
*為維持居住區裝修秩序及安全,我們將加強對施工隊的管理,狠抓消防安全,控制未經允許的動火作業;實施外來入員準入制度,嚴格管制各出入□,對搬出物品一律取得業主同意后登記后放行;嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運,消除裝修帶來的噪音和垃圾污染。
三、依法管理、以理服人
對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主,勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責任書為依據,要求其限期整改并上報主管部門。對極個別情節嚴重且不服從管理的業主,我們將積極采取法律途徑予以解決,確保居住區房屋本體及公共設施的完好,維護業主的共同利益。
四、謹慎驗收、不留隱患
我們將著重驗收房屋結構、外觀及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質量,對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報,經管理處驗收核準后方可進行下一道工序。房屋二次裝修完成后我們將依據標準嚴格驗收,同時建立裝修回訪制度,在裝修完畢后的二個月內,我們將再次上門復查,對復查中發現的隱患予以堅決消除。
第8篇 大型住宅小區智能化系統的管理維護方案
大型住宅小區智能化系統的管理、維護方案
(一)****智能化系統說明
****智能化系統,包括紅外線周邊防越系統、攝像監控系統、室內智能系統、保安對講系統、消防報警系統、區內背景音樂系統,該五系統均與管理處智能控制中心連接。
(二)****智能化系統的管理和維護
針對****智能化系統的特點,結合我公司智能化系統管理的經驗,制定如下管理及維護方案:
1. 建立設備運行及維護人才隊伍
由高素質的專業人員來使用和維護設備,設備的功能才能得到充分的發揮。我們將從公司現有的骨干中抽調多名專業人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍,并邀請相關單位(如該系統的設計、安裝單位)對所有技術人員進行強化培訓,確保每一個人都能諳熟該系統并能正確使用及維護。
2. 對用戶進行多種形式的培訓
用戶能否正確使用室內智能系統,是減少誤報警及延長設備使用壽命的關鍵,我們將從第一個入住的用戶開始,通過提供詳細的使用操作指引、舉辦培訓班、上門指導等多種形式,讓所有的業戶都能全面了解室內智能化系統的各種功能并熟練操作。
3. 嚴格監控裝修及其它施工工程
首先,我們將對所有的管理人員進行全面培訓,讓每一個人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。其次,我們將對所有的裝修進行嚴格監控,監管人員每天至少二次到現場查看,防止線路被損壞。
4. 建立供應商檔案
我們將對所有的器件、配件建立詳細檔案,包括型號、產地、制造單位、供應單位等等,并與供應商、制造商保持聯系,確保以最快速度取得所需的配件,并能跟蹤產品的更新換代,使****的智能化系統得到及時的完善。
5. 處理好入住初期的誤報警問題
****的智能化系統科技含量較高,住戶對這一系統必然有一個接受及熟悉的過程,在這一過程中,各種誤操作都會隨時出現,造成智能中心的報警頻繁發生,所以區分并處理好這種誤報警是管理好這一套智能系統的關鍵,我們將根據實際情況,在入住初期設定一個n秒的滯后報警(由軟件實現),當住戶誤操作時,可在n秒內通過室內的操作鍵盤,解除報警,這樣智能中心就不會發出報警信號,從而有效地解決了初期頻繁誤報警的問題。
6. 日常巡視與定期保養
日常的巡視檢查是及時發現缺陷的最佳途徑,而定期維護則是發現、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養結合的辦法來確保設備安全運行。具體計劃見表:
****智能化系統巡視和保養計劃
項目 內容 周期
攝像監控系統巡視、檢查一周
保養半年
煤氣泄漏探測器試驗、保養半年
三表自動抄表系統巡視、檢查一個月
紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關、門鎖系統保養一年
智能控制中心設備保養一年
區內背景音樂系統保養半年
消防報警系統巡視、檢查一月
保養半年
其它智能化系統保養、檢查
(三)報警應急處理
安裝于每套住宅單元內的各類探測器(紅外線探測器、緊急按鈕,煤氣泄漏探測器等)對戶內警情進行實時檢測。當有警情發生時,探測器將通過室內的cdt向智能控制中心發出訊號,控制中心將即時反應,立即發出報警鈴響并顯示報警地點、報警性質及住戶的相關資料。值班人員將根據報警的性質,做如下應急處理:
1、 煤氣泄漏報警緊急處理程序
2. 緊急求助處理程序
3. 消防報警緊急處理程序
4. 異常現象的緊急處理程序
智能控制中心的值班人員通過攝像鏡頭發現小區內有異常現象(偷車、搶劫、交通事故等)時,將按下圖進行緊急處理。
第9篇 爭創中山市物業管理示范住宅小區實施方案
爭創“中山市物業管理示范住宅小區”實施方案
為了規范小區內部管理,給廣大業主提供一個“整潔、文明、安全、舒適”的居住環境,全力將**推上中山市物業管理優秀住宅小區行列,樹立小區良好形象,促進小區物業保值升值,現擬定以下爭創“示范”實施方案。
開展實施工作分以下4個階段
申報準備階段→宣傳階段→工作落實階段→迎檢階段(結束)。
一、申報準備階段
1、根據上級主管部門要求,準備好各種送審材料,包括:小區建設工程規劃許可證及規劃驗收文件;建設主管部門或質量部門出具的工程驗收文件;上一年度物業公司財務報表;物業公司營業執照和業主委員會成立證明文件;經規劃部門批準的項目總平面圖;小區外觀形象的照片若干張。
2、填寫《管理單位自評概述》,并將達標申報表上交中山市建設局和中山市房地產協會。以上工作要求在2006年8月5日前完成,由物業總部***總監負責,**配合。
3、成立**創建中山市物業管理示范住宅小區領導工作小組,具體成員為:
組長:***(物業總監)
副組長:***(管理處經理)
組員:***(管理處主任)、***(安全服務部主任)、***(總監助理);
4、領導小組下設5個專業小組
第一組:基礎管理組
組長:***組員:**、**、**;
第二組:清潔服務組
組長:** 組員:**、**;
第三組:綠化服務組
組長:**組員:**、**
第四組:設備維修服務組
組長:**組員:**、**
第五組:安全服務組
組長:**組員:**、**、**、**
組織的成立和組別的分工,于2006年8月18日前明確落實。
二、宣傳階段
1、明確創建工作目的,內部下發通知,全體總動員,統一思想認識,倡議廣大員工積極參與;
2、發動廣大業主積極配合,在各大堂張貼宣傳通知,在各明顯部位宣傳橫幅標語,營造活動氣氛;
以上工作要求在2006年8月20日前完成,由**負責,**、**、**配合。
三、工作落實階段
分三步走:抓基礎→抓落實→抓效果。
1、資料總目錄的匯總分類及相關物業軟件的完善工作,要求于2006年8月25日前完成,由**負責。
2、現場各種硬件的完善工作,包括:小區平面圖、路標導向、各車庫指示牌、各樓宇標識、各景點警示牌、各樓座標識、各垃圾桶果皮箱、垃圾中轉站、各市政公用設施等方面檢查和落實,要求于2006年8月25日前全面落實,該項工作由***負責,**、**、**配合。
3、各專業小組根據日常工作規范,包括:各崗位工作量化操作標準、各種工作記錄歸類、各種報修記錄、各種投訴處理記錄(回訪)、保安門崗記錄、巡邏簽到記錄等,于2006年8月26日全面完成,由各專業小組組長負責督導,各相應組員配合。
四、迎檢階段
1、2006年8月25日前,各專業小組完成第二次以上內部自評自驗和整改工作,確保創建達標;
2、2006年8月底―9月初(或9月底),按上級通知要求,完成上級領導及考評專家小組現場考評驗收。
以上方案,當否敬請上級領導審核指導。
中山市**物業管理服務有限公司
2006年8月5日
**業主委員會審批意見:
第10篇 住宅小區入伙管理方案
住宅小區項目入伙管理方案
一、入伙管理要點
*提示業主在入住前明白辦理入伙手續時應帶的文件資料及準備工作,以免辦理手續時徒勞往返。
*為業主辦理入伙手續時,應程序順暢,手續完善,票據正規。
*即時完成入伙注記。
*受理代辦服務手續齊全、收費合理、守時守約、保證質量。
二、業主入伙流程
我們將根據項目的實際情況與開發商一起指定合適的業主入伙流程,保證業主入伙的便捷和高效率。以下流程圖僅供參考。
三、入伙作業標準
*入伙接待工作應做到耐心、細心、百問不厭。
*入伙各項資料齊全,記錄規范完整,按戶建立客戶檔案。
*入伙各項收費正確,做到日結月清、帳表相符。
*特約服務手續齊全,收費合理,守時守約,保證質量。
*內部手冊登記及時,即時完成注記。
*入伙按戶匯總,次月5日前全部歸檔。
四、入伙作業檢查規范
為了保證***鳳凰城住宅小區入伙工作正常有序,管理處經理負責對入伙工作的各個環節進行檢查以保證工作規范和服務質量。
*集中入伙時管理處經理每天巡視各個接待環節,發現問題,分析原因予以解決。每月4次抽查入伙資料、記錄,發現不符合作業要求,用書面通知相關人員整改,對確屬運作上的不完善處,經分析后開具糾正/預防措施通知單加以落實完善。
*正常情況入伙階段,管理處經理每月一次抽查入伙工作資料,收費情況、記錄情況及歸檔情況,發現問題應以不合格項發書面通知并整改。
第11篇 某某住宅小區入住管理方案
某住宅小區入住管理方案
通過設計合理的入住方案,使業主辦事方便快捷、入住工作規范有序、各項資料收集歸檔齊全。
1、入住前準備好以下文件:《房屋驗收單》、《住戶手冊》、《房屋裝修管理服務協議》、《房屋共有部位、共用設施維修委托協議》、《業主登記表》、《室內安防系統說明書》及一些告知提示性文件。
2、安排好入住辦理場地,準備好辦公設施,并將有關入住流程的指示、收費標準等公示的文件上墻。
3、一般安排7-10天集中交房時段,組織較多的工作人員,開放多組流水作業通道。進入正常時段后由業主服務中心負責。
4、《住戶手冊》及公眾物業管理制度住戶手冊分七個部分,主要內容有:
(1)前言。主要是歡迎祝愿詞、小區簡介、介紹小區管理單位及其合作愿望、編制說明等。
(2)住宅使用說明書。包括房屋開發、設計、施工、監理單位,配套設施的配置,住宅內配備的設施,注意事項等。
(3)小區物業經理人簡介。包括物業管理處機構設置,物業管理處職能,物業管理的服務內容,物業費的收取標準。
(4)小區服務指南和物業管理服務項目。
(5)**小區使用公約。
(6)小區各項管理規定。包括公眾物業管理制度如環衛、綠化、安全、消防、交通停車、裝修、廣告招牌與指示牌、物品搬運,公共設施管理制度、精神文明公約等。
(7)其他。常用電話、小區平面圖、國務院《物業管理條例》、《寧波市城市房屋使用安全管理條例》、建設部《城市新建住宅小區管理辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(8)重要提示。
5、入住手續及相關工作程序和制度
(1)入住手續流程:驗證-發放資料-填表和簽協議-收費-發放鑰匙-驗房。
(2)驗證:交房通知書、交房流轉單、售房合同、業主身份證、其他注明應具備的文件資料。
(3)發放資料:《住戶手冊》、《裝修指引》(附裝修申請表)、《委托服務項目表》,請業主簽收。
(4)填表、簽協議:《業主家庭情況登記表》、《房屋裝修管理服務協議》、《房屋共有部位及共用設施維修委托協議》。
(5)收費:按物價局規定核收各項物業管理費用。
(6)發放鑰匙。
(7)驗房:工作人員陪同業主對房屋進行驗收,并填寫《室內房屋驗收記錄單》一式二份。
(8)保修。①告知業主應在裝修之前申請保修,如已開始裝修并出現問題,則應鑒別是否因裝修損壞引起。②由管理員在《保修登記表》上登記,明確業主約修時間、聯系電話等。③通知施工單位或委托派管理處維修人員在預約時間內進行維修。小修、急修當場維修。④業主驗收簽字確認。維修人員也應簽字。
四、管理服務收費標準公布上墻及做好宣傳工作
1、前期物業管理階段按照投標書規定的收費標準,一年后根據小區價格聽證會確定的收費標準,依照市物價局的樣板規定制作物業管理服務收費標準,放置在小區宣傳窗內。
2、在管理處收費辦公室或收費現場張貼(掛)物業管理服務收費標準,并向業主說明收費項目、內容及服務標準。
3、如通過業主大會或社區居委會等,多渠道向業主做好收費標準的宣傳工作。
第12篇 項目爭創市物業管理示范住宅小區實施方案
項目爭創市物業管理'示范住宅小區'實施工作方案
20**年按**物業年度規劃要求及e花園項目物業管理品質提升的需要,提請開展**市物業管理'示范住宅小區'創建工作,旨在進一步完善小區的硬件設施,推動小區物業管理服務更加規范化、專業化、精細化、職業化,加強行業交流,多方面吸收物業管理行業發展的創新成果,全面提升小區物業管理服務品質,營造更加和諧的小區生活環境,使業主能享受到**物業更加優質的物業管理服務。
為保障創優工作質量,成功取得**市物業管理'示范住宅小區'稱號及獎牌,根據《國優標準》,結合e花園項目的實際情況,制定本創優工作實施方案。
一、方案依據
建住房物[2000]008號文《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》及**市物業管理'示范住宅小區'創建申報要求。
二、創優目標:以較好的成績通過**市'示范住宅小區'的檢查考評,獲得市'物業管理示范住宅小區'稱號及獎牌
物業公司已從入住辦理開始連續堅持對e花園項目投入資金,不斷進行小區硬件設施的整改完善,提升小區硬件標準和養護品質,打造高尚、精品、和諧小區品牌。
本年度創優經費包括項目整改完善費用、資料印刷費、接待費、增加維修材料費等項目,詳見《20**年度e花園項目創優費用預算》。
三、組織機構及職責
1、**物業針對e花園項目市優創建工作成立了'e花園創優工作小組',負責市優創建領導、支持與督導工作:
工作小組成員如下:
組長:z(**市**物業服務有限公司總經理)
副組長:z(**市**物業服務有限公司副總經理)
z(e花園項目經理)
組員:z
2、創優工作小組工作職責:
1)按照公司創優工作要求,負責制定小區《創優工作實施方案》,及時向公司申報審批同意;
2)負責組織實施小區《創優工作實施方案》;
3)組織創優工作自查自評,組織各級檢查發現缺陷的整改完善工作;
4)按照《創優工作考評標準》,制定完善物業服務中心檔案資料體系,編制小區《迎檢資料目錄》;
5)組織國優標準及創優工作規劃的員工培訓;
6)負責按預算使用創優經費,提高創優工作效益;
7)制訂服務中心創優工作績效考核激勵規定,兌現考核獎懲結果;
3、'創優工作小組'下設四個工作組,分別為資料完善達標組(含財務)、環境養護達標組、設備養護達標組和安全防范達標組,各達標工作組的人員構成及工作職責如下。
管理組
組長:z
組員:z
資料完善達標組
組長:z
組員:z
工作職責:
1)對照《標準》及小區《迎檢資料目錄》,收集、整理、完善、匯編、裝訂全部迎檢資料;
2)對照小區《迎檢資料目錄》,負責檔案資料管理質量達標;
3)組織實施社區文化活動,宣傳小區創優工作及創優工作成果,發動小區住戶積極參與創優活動,大力營造和諧社區氛圍。
環境養護達標組:
組長:z
組員:z
工作職責:
1)負責小區清潔服務品質和綠化養護服務品質達標,為資料組提供符合iso9000質量體系、規范的清潔服務和綠化養護服務質量記錄資料。
設備養護達標組
組長:z
組員:z
工作職責:
2)負責實施小區硬件設施整改完善項目;
3)負責小區機電設備、設備房、公共設施及房屋外觀的維修養護質量達標;
4)為資料組提供符合iso9000質量體系、規范的設備設施養護服務質量記錄資料。
安全防范達標組
組長:z
組員:z
工作職責:
1)負責小區治安防范服務、消防監控服務和車輛停放服務質量達標;
2)負責完善小區安全防范網絡和群防體系建設,持續確保小區零案件發生;
3)負責準軍事化的護管隊伍管理及宿舍內務衛生達標;
4)負責為資料組提供符合iso9000質量體系、規范的安全防范服務質量記錄資料。
四、工作階段及任務
小區市優創建工作自20**年*月*日開始,*月初'市優示范住宅小區'考評完畢、公司組織總結后結束。分四個實施階段,具體安排如下:
1、宣傳動員及準備階段(*月*日--*月*日)
1)公司召開物業服務中心主管級以上員工會議:發布公司創市優工作規劃,組織《國優標準》培訓,部署公司創市優工作總體安排,明確公司職能部門與物業服務中心的分工協作,要求各部門團結互助、齊心協力、分工合作、全身心投入創優工作。
2)公司品質部負責《創優資料匯編目錄》的擬定及創優工作培訓。
3)行政人事部通過內部培訓向全體員工宣傳創優工作意義,物業服務中心利用小區宣傳欄、溫馨提示欄及致小區住戶的公開信等形式,向小區住戶宣傳'創優工作',廣泛動員住戶積極參加小區創建工作,贏得小區廣大住戶的支持與配合。
4)物業服務中心根據《國優標準》,制定小區《創優工作實施方案》,及時申報公司審批同意。
5)物業服務中心召開全體員工動員大會,發布小區《創優工作實施方案》,安排布置小區創優工作,激發員工創優工作熱情和創造性工作。
6)物業服務中心組織全體員工認真學習《國優標準》和小區《創優工作實施方案》。
2、重點難點突破階段(*月*日--*月*日)(詳見附各小組工作計劃)
1)環境養護達標組完成清潔服務及綠化養護服務的季度、月度的定期作業項目。
2)設備養護達標組負責小區設備、設施及重點項目改善工作
3)安全達標小組此階段完成小區治安、車輛、消防防范的改善工作
4)資料完善達標小組,對照創優資料目錄完成資料的規檔工作及創優資料匯編、創優匯報材料。
5)物業服務中心負責制定并組織實施重點難點工作推動計劃,力爭在2月28日前全面完成;物業服務中心無法解決的問題,須及時申報創優工作領導小組協調解決。
6)創優工作領導小組,須保障小區省優創建經費落實到位,滿足小區使用;
3、品質
鞏固提高階段(*月*日--*月*日)
1)公司創優工作小組組織職能部門,于*月上旬按《國優標準》對參加創優小區進行首次檢查,查出存在的問題與不足,并發布首次《創優工作檢查報告》。
2)物業服務中心根據首次《創優工作檢查報告》及自檢結果進行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解決的問題上,對于難點問題或物業服務中心無法解決的問題提交領導小組統籌研究解決。
3)在6月5日前組織第二次模擬檢查,發布第二次《創優工作檢查報告》;對各小區的創優工作,提出具體的鞏固、提升意見。
4)物業服務中心根據領導小組發布的第二次《創優工作檢查報告》及鞏固、提升意見,組織細致的完善工作;對容易出現差錯而又易忽視的問題,須制定有應急措施。
5)資料完善達標組在*月*日前,完成迎檢資料的編制裝訂工作。
6)環境養護達標組須提前完成季度、月度清潔服務及綠化養護服務的定期作業項目,達到較高的現場服務品質。
7)公司創優工作領導小組完成自查自評,給出自查評分結論。
4、市優迎檢階段(*月*日-市優檢查)
1)物業服務中心提前召開全體員工大會,總結小區的創優工作和成績,進行市優迎檢接待工作培訓,調整員工的精神狀態至最佳;組織清潔公司、綠化公司適當增加服務人員,保持最佳的環境服務品質;完成市優檢查接待準備工作,營造小區迎檢氛圍。
2)公司創優工作領導小組審查小區《創優工作匯報材料》及匯報幻燈片,到小區現場辦公,巡回檢查,督導迎檢準備工作。
五、創建市優工作總結
創市優檢查考核結束后,物業服務中心將組織專題總結,向公司匯報小區創優工作總結報告,申報創優工作先進個人及事跡,為公司后期項目創優工作提供經驗。
公司在*月份組織召開創市優工作總結表彰大會,對創建工作中涌現出來的先進個人和事跡進行表彰,兌現獎懲結果。
物業服務中心對考評達標項目加以維持和完善;對考評發現的質量缺陷,制定有效的整改措施,在考評結束后半個月內全部逐項落實整改完畢。
六、紀律保障:
創優工作小組成員在創建期間,一律服從工作小組的安排和調配,并嚴禁擅自調休、請假,如有特殊情況,確需請假或調休的,須征得物業服務中心創優工作小組組長同意后方可。如有違返以上規定,按公司相關規定從嚴處理。
附:《e花園各業務創優工作計劃》
**市**物業服務有限公司
e花園物業服務中心
二0**年*月*日
注意事項:
1、工作階段中的工作任務,須進一步優化細化,詳細排列未達標項目的整改完成時間,,并將其作為附件。
第13篇 住宅小區裝修管理服務方案
住宅小區裝修管理與服務方案
裝修管理是物業實際操作中的一大難點,同時也是人為造成房屋損壞和安全隱患的高發期。為維護***項目外觀形象的統一、美觀,保障智能化系統的正常使用功能不被破壞,物業管理處將從實際出發,以公共部位、公共設施管線、消防安全為裝修工作的監督重點。做好裝修宣傳培訓、裝修審批、裝修巡查、違章處理、裝修驗收五個環節,力爭服務在一線、監管在一線,從正面引導業主正確、安全、有效的完成裝修。
一、正面宣傳,合理引導
管理處針對項目特點,制訂詳細的《裝修指南》,在入住辦理手續時發放給業主,管理處為業主提供必要的房屋結構、水電走向圖紙,指導業主合理進行裝修,同時將加大裝修宣傳的力度,在公共區域明示裝修規定、違章裝修的危害性和處理措施,并增加環保裝修的宣傳,充分發揮社區文化的導向功能、約束功能,并由貼心管家直接負責與業主溝通引導,架起管理處與業主的溝通橋梁,提高業主的自覺性。
二、嚴格控制裝修備案程序
工程部主管審核業主提供的裝修公司營業執照、資質證書、裝修方案,管理處經理對住戶的裝修申請審批,并簽署備案意見。審批的基本原則是確保建筑物結構安全和裝修協調、統一、美觀,符合消防安全要求。
三、加強裝修期間的監督與管理
1、裝修行為的管理
成立以工程及保安員為成員的裝修聯合管理小組,工程部主管為主要負責人。管理小組按《裝飾裝修管理服務協議》內容負責結構安全和建筑裝修監理,檢查并及時填寫《裝修巡查記錄》。主要目的就是在裝修期間,對裝修進行更有效的管理和監控,管理重點主要有:
1)為防止房屋結構、外觀受損及違章搭建,在實際工作中,工程技術人員每兩天巡查一次;安管員每天對裝修進行全方位監管,消除管理盲點,形成立體交叉式的裝修監管網絡,一經發現問題及時處理,把違章裝修消滅于萌芽狀態。
2)為防止房屋裝修后出現滲漏而引發責任問題,我們將要求裝修單位對廚房、衛生間做防水施工后進行48小時的閉水試驗,確認未發現滲漏后方可進行下一步施工。對于在施工過程中涉及到陽臺鑿開找平層的,必須要求重新進行防水施工處理方可下一步施工。
2、裝修人員的管理
為更好的加強對裝修人員的管理,采用“二證一書”制度,即要求裝修施工單位辦理《施工許可證》和《施工人員出入證》,簽訂《裝修安全責任書》,同時要求裝修單位繳納1000元的裝修保證金。
3、裝修材料用品的管理
實施對外來人員準入制度,嚴格管制社區出入口,對搬出/入物品由保安員查驗《施工許可證》和《施工人員出入證》,登記后放行;嚴格控制易燃、易爆材料進入云頂尚品。嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運,消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。為維護小區裝修秩序及安全,我們將加強對裝修企業的管理,狠抓消防安全,控制未經允許的動火作業。
四、依法管理,以情感人
裝修監督中如發現問題,根據裝修違章程度,簽發《整改通知書》,并送至裝修人員及業主簽字,要求在規定期限內整改。對違章裝修的單位我們將以說服教育為主,對不配合的我們將以裝修協議書為依據,酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節嚴重且不服從管理的業主,我們將上報政府主管部門予以解決,確保居住區房屋本體及公共設施的完好。
五、謹慎驗收,不留隱患
驗收環節是裝修管理的最后一個環節,為避免日后為管理工作帶來隱患,我們將在本環節中嚴格把關。驗收過程中應重點對房屋結構、外觀及上下水、電氣線路、衛生間
和廚房防水等工程的質量進行檢查,對隱蔽工程要求裝修企業每完成一項必須事先向管理處申報,經驗收核準后方可進行下一道工序。達不到合格要求的項目,由裝修企業按整改通知繼續整改,并在《裝修驗收記錄表》中記錄,直到合格為止。
六、裝修手續辦理流程
1、由業主提交《裝修申報表》;
2、施工單位提交相關資質證書、營業執照、稅務登記證原件、復印件、項目設計圖紙,進場施工人員身份證原件、復印件、1寸像片2張等;
3、管理處對項目裝修方案及施工圖紙進行審核后,出具書面審批意見并簽定相關裝修管理協議;
4、管理處與業主對室內冷熱水管打壓,壓力0.8mpa,時間10分鐘保持壓力不降,簽署管道壓力正常意見。室內管道移交完畢,施工人員場施工;二次裝修不需進行此項操作;
1、毛坯房業主須對廚房、衛生間進行二次防水處理,閉水48小時試驗并經管理處驗收合格后方可繼續施工;
2、裝修過程中不容許施工人員留宿裝修現場,生火做飯,延長施工時間等;
5、每天有保安人員巡視施工現場,檢查現場安全、施工范圍、施工時間等并記錄在《裝修巡視檢查記錄表》上;
6、裝修結束并經業主驗收合格后由業主向管理處提出項目驗收,驗收合格及核實無違章記錄后1個月退還業主裝修押金,3個月后無滲漏、堵塞每周四退還裝修施工方押金。
七、裝修手續辦理流程圖(略)
第14篇 船廠住宅小區物業管理整體方案策劃思路
船廠職工住宅小區物業管理整體方案策劃思路
針對本物業小區的自然條件和住戶構成特點,按照相關物業管理規定和物業管理行業服務標準,本公司準備對**船廠職工住宅小區采取的總體管理思路為:以創建船廠文明宿舍樓區為宗旨,依照廠方企業文化對宿舍區公眾部位采取統一有效的日常物業管理工作,結合駐宿舍區域船廠職工樓層分單元自管、評級體系(推選宿舍區職工代表--樓長)。
(一)、安全管理
安全管理是物業管理中最敏感、最重要、最為住戶所關注的工作,必須做到萬無一失。針對本小區的特點。本公司采取全封閉式管理,即在人員管理上將進出小區的人嚴格實施'來訪登記'的方式進行控制;在交通、物品出入管理上,采用本公司獨有的'記憶+規范'法,對小區住戶的車輛粘帖有本小區標志的準停卡,標準化管理,以確保車輛及物品出入的安全;同時,本公司獨特的'安全預案制'、'巡樓制''不均衡管理法'也將全面應用于小區,以確保本小區在安全管理上的萬無一失。
保安人員素質要求:采用復員軍人,采取每周六天制準軍事化管理、培訓;所有服務于本小區的保安人員年齡均在22-28歲,身高173以上。門崗人員必須跨立服務,統一著裝,配飾'人性化'服飾。
(二)、公共事務管理與人性化服務
針對本小區的實際情況,本公司準備在公共事務管理中全面推行標準化管理和人性化服務的管理模式,特別措施有:
1、設定小區服務中心。采取酒店式一站式服務的方法,只需住戶打一個熱線服務電話,所有生活中的問題均可在承諾的時間得到處理。
2、'時效制'所有物業服務管理中心的對外服務工作均采用限時工作制,在對住戶公開承諾的時間內完成。
3、承諾制、這是本公司最新引進的全國行業享有盛譽的人性化服務制度,通過承諾制的全面推行必將大大提高物業管理的服務水平。
4、不均衡管理、所有員工的工作均是按照住戶的生活節奏設計的,均以滿足住戶的生理需要和心理需要為主要目標。
(三)、消防管理
對做好本物業小區的消防工作我們將采取以下措施:
1、嚴格按照有關消防法規的要求,協助實施竣工驗收和組織實施接管驗收。
2、建立防火規章制度,由物業服務管理中心與小區住戶簽定《消防責任書》,并實施必要的獎懲措施。
3、建立一支由物業服務管理中心全體員工及部分住戶(樓長)共同參加的義務消防隊,定期組織消防演習,完善自救體系。
4、經常進行防火檢查,及時清除消防通道違夫擺放的物品,消除住戶辦公區域內的火險隱患。
5、定期檢測消防設施,器材的安全系數,做好檢查記錄,實行責任人制度,確保消防設施時刻處于很好狀態。
(四)環境服務管理
環境服務是形象工程。針對環境管理這類工作的特點,本公司準備采用如下管理方式:
1、定額檔案制。首先將清潔和綠化劃分成四級分別制定出不同的清潔標準。然后論據本公司長年積累下來的(勞動定額)標準通過投票來競爭上崗配置清潔工,花木工,從而確保環境服務質量。
2、按照國際環境質量體系的要求全面管理小區的生活環境,將環境服務控制擴大至小區噪音、粉塵、汽車尾氣、垃圾分揀處理等到方面,必然帶給本小的住戶一個寧靜、優雅、滯凈、安詳的生活環境。
3、所有服務于本小區的保潔人員年齡均在40歲以下,形象好,服務意識強,無不良習慣。
4、建議將物業管理整合該項目配套餐飲、娛樂、休閑場所進行統一管理,與駐宿舍區職工日常生活緊密聯系,便于實施一體化管理模式,組成完整架構的船廠企業文化。具體相關管理細則待商榷后制訂。
(五)社區文化
為了營造健康活潑、個性鮮明、美好、和諧的社區文化氛圍,寓教育于社區文化活動之中,創建高品位的人文環境,活躍轄區氣氛,增強業住戶參與意識,使物業服務管理中心工作的得到住戶及住房及社會各界的支持和理解,建立良好的社會公共關系,我公司將在本小區開展豐富多彩的社區文化活動。
首先,在物業入駐時,望能得到廠方大力支持,開展一次主題為'愛我家園'的喜慶活動(旨在為船廠宿舍區域職工住戶'喬遷'新居的慶祝活動,借此機會加強各方溝通及宣傳企業文化)。
其次,在日常管理服務期間,每季度開展諸如象棋比賽,書法比賽等益智活動;每到節日還將舉行小型慶祝活動;在小區顯眼處設置主題宣傳欄,定期組織保安員及工作人員,及小區住戶共同參加學習交流,每月更換社區宣傳欄,讓住戶了解物業服務管理中心,信任物業服務管理中心,支持物業服務管理中心的工作。
(六)內部運行機制
本公司的內部管理機制全方位地推行了標準化管理。如接管本小區,我們公司將全面推行一套成熟的標準作業規程,規范化管理,規范化服務。
第15篇 爭創全國物業管理優秀示范住宅小區方案承諾
爭創全國物業管理優秀示范住宅小區方案與承諾
(1)創優方案
指導思想
以業主、用戶滿意為宗旨,以國家物業管理優秀小區為榜樣,以達標創優為目標,通過爭創全國物業管理優秀示范住宅小區活動,樹立良好的企業形象,提高物業管理服務隊伍的整體素質和小區的管理水平。
具體目標
a.房屋及維修管理方面:
房屋外觀完好、整潔,定期清潔。
小區內有明顯指示標志:交通指示牌、小區平面圖及樓宇和單元標識等。
房屋完好率達到98%以上。
無違章搭建。
房屋維修及時率98%以上,零星修理合格率100%,做好回訪及記錄。
檔案管理完善,有專人管理,做到完整、清晰、安全、正確。
b.設備管理方面:
小區內所有公共設備圖紙、資料齊全,管理到位。
設備良好,運行正常,無事故隱患,保養檢修制度完善。
每日有設備運行記錄,操作人員嚴格遵守操作規程及保養規程。
消防設施完好,可隨時啟用。
安全監控系統設備完好,使用正常。
c.市政公用設施管理方面:
小區公共配套服務設施完好,不隨意改變用途。
供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,運行正常。
道路暢通,路面平坦。
交通管理規范,車輛停放有序。
污水排放通暢。
d.環境衛生管理方面:
小區環衛設施完備,設有垃圾房、垃圾箱、果皮雜物箱等保潔設施。
小區實行標準化保潔,垃圾日產日清,生活垃圾實行袋裝化。
根據季節投放滅蟲除四害藥物,派專人管理。
做好憑證飼養寵物的宣傳,小區內嚴禁飼養家禽,并經常檢查,發現問題及時糾正。
小區內道路、公共場所、樓道、地下室等公共部位保持清潔,不留死角,不隨意堆放雜物或占用。
小區內無亂設攤點、廣告牌和亂涂亂劃現象。
高壓水泵、水池有嚴密的管理措施,二次供水衛生許可證、水質化驗單應具全。
e.綠化管理方面:
按小區規劃要求做好綠化的培植、養護。
小區公共綠地不占用,不隨意改變用途,保證小區綠地率。
合理分布樹、花的種植,做到四季長綠,月月花香,充滿生機。
綠地管理及養護措施落實,無破壞、踐踏現象。
f.治安管理方面
小區實行封閉式管理,采取常規防范和技術防范相結合的防范措施,確保安全。
小區實行24小時保安值班、巡邏制度。
小區內安全監控系統有專職人員管理,并嚴格執行相關制度和紀律。
思想重視,制度落實,以防為主,使小區內無重大責任火災、交通事故及刑事案件。
保安人員服裝整齊,儀容端莊,作風嚴謹,言語文明。
危及住戶安全處設有明顯標志,并落實防范措施。
重視對保安人員的思想教育和業務培訓。
g.財務管理方面:
建立規范的財務管理制度。
嚴格遵守國家財經紀律和公司有關規章制度。
為住戶提供多項便民有償服務,以業養業,增收節支,做到管理經費收支平衡,爭取略有盈余。
h.社區文化建設方面:
充分利用小區的娛樂場所和設施,定期組織開展健康有益的社區文化活動,比如:游泳比賽、書法比賽、籃球比賽和健身指導等。
積極配合社區開展各項公益活動。
半年開展一次征詢住戶意見活動,及時了解住戶需求信息,調整服務內容,使住戶滿意率達到95%以上。
提倡住戶互幫互助,文明居住,關心病殘者、老人、婦女及兒童。
積極開展精神文明建設,使住戶能自覺遵守小區各項管理規定。
(2)實施辦法
a.建立創建領導小組:
創建全國物業管理優秀示范住宅小區領導小組,由公司領導任組長,負責創建活動的領導協調工作;各部門負責人擔任成員,負責創建活動的指導工作。
b.制訂實施計劃:
根據創建活動的總體安排,制訂切實可行的實施計劃,要把創建活動與日常管理結合起來,把創國優與創市優、省優結合起來,把長遠目標與眼前工作結合起來,通過開展創建活動,真正帶動各項工作。
c.強化各項管理制度:
要借創建活動的東風,建立、健全各項管理制度,以制度促進管理,使各項管理規范化、科學化、制度化,做到有章可循、違章必究。
d.加強檢查、督導:
對創建活動要經常進行檢查、督導,及時總結經驗。對存在的問題,要認真查找原因,尋求解決的辦法,不搞花架子,不做表面文章,確保創建活動健康開展,取得成效。
(3)獎懲措施
在創建全國物業管理優秀示范住宅小區活動中,對表現突出、成績卓越者,將給予獎勵,獎勵標準另定;對表現低劣、工作不力者,將給予批評,并酌情給予行政處分。
(4)創優計劃
時間工作性質工作內容
創優達標準備階段組建創優工作領導小組:設組長一名,成員若干名。為確保創建工作有組織有計劃地開展,建立創建工作領導小組例會,每半月召開一次工作例會,總結上一階段的工作,對發現的問題及時確立解決方案。安排本期創建工作,計劃落實情況。
開展宣傳動員工作,為保證創建工作的順利開展,在創建過程中開展宣傳動員工作,使全體員工積極參與到創建工作中去,齊心協力完成創建活動。
創優達標實施階段依照市達標創優標準進行自我初評,通過初評尋找差距,并就相關問題的解決落到人,及時進行整改。
將問題進行整改,根據市達標標準,結合iso9000質量保證體系的相關程序文件及工作規程對發現的問題進行整改,并進行跟蹤檢查,以確保問題整改的及時性和有效性,最終達所制訂的目標。
迎檢階段根據市創優達標的評分標準,組織創建領導小組成員對小區的管理進行自評、自檢,做好考評驗收工作。
創市(省)優階段總結經驗、積累資料,提高管理水平和服務水準。
根據評審結果,繼續保持達標的標準,對未達到標準不足之處加以整改,在達標的基礎上進一步
提高服務質量和管理水平,力爭在達到市(省)優秀小區標準。
創國優階段總結創市(省)優的經驗,發揚成績,改進不足。
