第1篇 住宅小區管理服務內容標準指標承諾
住宅小區管理服務內容與標準及指標承諾
一、管理服務內容
1、物業管理區域內共用部位、共用設施設備管理及維修養護;
2、物業管理區域內公共秩序維護和環境衛生的維護;
3、物業管理區域內綠化養護和管理;
4、物業管理區域內車輛(機動車和非機動車)行駛、停放及場所管理;
5、供電、供水、供氣、電信等專業單位在物業管理區域內對相關的管線、設施維護時候進行必要的協調和管理;
6、物業管理區域的日常安全巡查服務;
7、物業檔案資料的保管及有關物業服務費用的帳務管理;
8、物業管理區域內的業主、使用人房屋裝飾裝修的服務;
9、物業管理區域的消防管理。
二、物業管理服務要求
1、按專業化的要求配置管理服務人員;
2、物業管理房屋與收費標準質價相符;
3、制訂管理服務人員獎罰條理等管理制度。
三、物業管理服務標準
1、物業共用部位的維修養護和管理服務標準
*按物業相關法律法規和業主臨時公約對物業相關共用部位進行維修養護和管理;
*在小區主入口設平面分布圖、區內各棟標識齊全、規范美觀;
*物業外觀完好、整潔,公用樓梯間、墻面、地面無破損,外墻及公共空間無亂張貼、亂涂畫、亂懸掛,室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序;
*對違反規劃亂搭亂建及擅自改變物業用途的及時勸告、依法處理。
2、物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理房屋標準
*制度健全、責任明確、定期巡檢,并做好記錄;
*設備用房整潔、主要設備標識齊全、危及人身安全隱患處有明顯防范措施。
3、物業共用部位和相關場所的清潔衛生、垃圾的收集、清運及雨污水管道的疏通服務標準
*共用部位和相關場所每天清掃2次,保持干凈整潔,室內外標識、宣傳欄每周擦拭2次;
*公共樓道每周清掃一次,保持干凈整潔;
*垃圾清運日產日清,無垃圾桶漫溢現象;
*化糞池、污水井、雨水井每月檢查一次,定期對雨污水管道進行疏通,保持通暢無堵塞現象。
4、公共綠化的養護和管理
*掌握花草樹木的特性,做好特種植物的檔案;
*花草樹木生長正常、綠化效果好,有良好的觀賞效果,無樹木枯死和歪斜,發現死樹應在半月內清除并適時補種;
*草坪及時清除雜草,有效控制雜草滋生,無垃圾,無煙頭紙屑;
*根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好,適時修剪;
*適時組織防凍保暖、預防病蟲害,病蟲害無明顯跡象;
*園林建筑和輔助設施完好,整潔無損;
*綠化地設有提示人們愛護綠化的宣傳牌。
5、車輛停放管理服務標準
*業主車輛憑證出入,按序停放,外來車輛嚴格檢查,出入登記;
*道路、停車場平整暢通,交通標志齊全規范;
*地上除車庫外小區其他位置不可停車。
6、消防管理標準
*定期檢查消防設施設備、保證完好,隨時能夠啟用;
*加強對消防管理人員的培訓,保證消防通道的暢通。
7、公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理服務標準
*門崗、監控室美觀整潔,人員統一著裝,專人24小時值勤,實行定崗與巡邏相結合;
*實施24小時安全監控并記錄及時;
*對區內公共娛樂設施設施安全警示標志;
*巡邏中對可疑人員進行詢問,發現火警或治安隱患事故及時報告有關部門;
*定期對安防服務人員進行培訓,提高管理服務質量。
四、管理目標及指標承諾
1、前期階段
*成為開發商的好參謀、好幫手、好朋友;
*降低開發商的建設成本,促進樓盤的銷售。
2、合同階段
*在合同期內全身心為業主服務,成為業主的好保姆、好管家、好朋友。
*正式接管在條件具備時一年內通過“荊州市物業管理優秀小區”的考評;
*正式接管在條件具備時兩年內通過“hb省物業管理示范小區”的考評;
*正式接管在條件具備三年時內通過“全國優秀物業管理示范小區” 的考評。
3、總體指標
*客戶滿意度指數達到國優90%以上;
*管理服務范圍內不發生重大安全責任事故;
*管理服務范圍內不發生重大火災責任事故,
*管理服務范圍內不發生重大設備管理責任事故;
4、分類指標
*管理處設專線24小時受理客戶服務需求;
*客戶接待時間:365天8:30-20:00;
*各類服務人員上崗培訓率達到100%;
*檔案歸檔率達到100%,
*檔案完整率達到100%;
*維修及時率達到100%;
*維修質量合格率達到95%以上;
*實行維修服務回訪制度,回訪率達到100%;
*有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿意率90%以上;
*公共設備、設施完好率達到98%以上;
*房屋建筑完好率達到98%以上;
*綠化存活率達到98%以上;
*清潔管理無盲點,
*管理服務范圍保持環境整潔,生活垃圾日產日清;
*道路、停車場完好率達到98%以上;
*管理服務范圍內安全護衛固定崗實行24小時安全護衛立崗服務。
第2篇 某住宅小區裝修人員管理標準
住宅小區裝修人員管理標準
為確保住宅小區業戶的根本利益,并對小區裝修施工隊進行有序管理,根據市《住宅裝修管理規定》和《小區裝修管理規定》內容,特制定本標準。
一、任何施工隊進入本小區施工,都要接受資質審查,并提供:
1.市室內裝飾企業營業執照。
2.市建設局發執業許可證。
3.市裝修企業資質等級證書。
4.法人企業技術狀況情況表。
同時,要接受管理處對其進行的小區裝修基本要求、行為規范、注意事項和違規處罰等方面的培訓和管理。
二、本小區內裝修隊實行憑《裝修施工許可證》進場和施工人員憑《出入證》進出制度。各施工隊還必須加強內部管理,不得使用“三無”人員,政府要求需持證上崗的技術工種人員要證件齊全。
三、裝修施工時間:,。超時施工,管理處有權責令停工,扣留或沒收工具;如需延長施工工期必須向管理處申報。
四、施工隊在取得進入本小區施工資格并在接到工程后需辦理如下手續:
1.交納施工押金,按施工人數乘以 元計收。
2.交納施工管理費,按施工人員每人每天 元計收。
3.辦理裝修施工許可證,每份交納工本費 元。
4.辦理施工人員出入證,每位施工人員需交 1 寸免冠相片兩張;辦理一個出入證需交納工本費 元。
五、施工人員只能在“裝修施工許可證”指定的現場作業,不得亂串場地,違者每人每次罰款 元;更不得私下再接工程而不辦手續,違者除補交有關費用外,每隊每次罰款 元。
六、施工過程中要注意垃圾袋裝清運,每天垃圾應按指定地方放置并當天清運,樓梯、過道、天臺、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方,不得損壞公用設備、設施,保持公用地面、墻壁完好和整潔。
七、施工隊應絕對按市《住宅裝修管理規定》、《小區裝修管理規定》及附件和《小區消防管理規定》執行。
八、施工后施工隊和業戶共同向管理處申請驗收時交回進場《裝修施工許可證》和《出入證》;如丟失《裝修施工許可證》者每證罰款 元,丟失《出入證》者每證罰款 元。
九、每項工程驗收后,經 1 個月再復驗,確定無質量問題和其他違章現象時,可退回施工押金。
第3篇 中國住宅小區物業管理公共服務等級標準一級
住宅小區物業管理公共服務等級指導標準(征求意見稿)
一 級
項 目 內 容 與 標 準
(一)基本要求
1、物業管理企業應持有國家二級以上資質證書。
2、物業管理企業應建立質量管理體系和管理體系。
3、應有完善的物業管理方案。并按規范簽定物業管理合同。
4、物業管理企業應在小區管理中建立本企業的形象識別系統:服務理念、行為規范(專業著裝、佩戴標志、語言規范、文明服務)、現場標識等。
5、物業管理項目經理應具備三年以上物業管理經驗,曾擔任一年以上項目負責人。
6、管理人員應100%持有物業管理上崗證書,特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。
7、一線服務人員每年體檢一次,合格上崗。
8、物業管理企業廣泛運用計算機管理(業戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等)
9、小區應設置“服務中心”,實行24小時服務接待,公示服務聯系電話。
10、適應業主需求,開展有償特約服務及代辦服務。公示服務項目及收費價目。
11、采取多種形式如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等,每年與50%以上業戶作有效溝通,每年有效投訴處理率100%。每年進行一次滿意度測評,有效樣本覆蓋率>20%,并對薄弱環節持續改進。
12、建立完善的檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等)。
13、適應業主需求,組織、配合開展社區文化活動。
14、建立健全財務管理制度,每半年公布一次物業管理費的收支狀況。
15、按規定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。
2、房屋外觀(包括屋面、天臺)完好、整潔,外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡,無破損,涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,整齊有序。
3、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止、報告并協助有關部門依法處理。
4、空調安裝統一有序,支架無銹蝕;有條件的組織實施冷凝水集中排放。
5、陽臺封閉符合市容管理規定,規格色調一致,不超出外墻面。
6、無超出設計或統一設置的外凸防盜網、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。
7、房屋裝修符合規定,有小區裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料,日常巡查記錄及驗收手續等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益現象及時勸止、報告。
8、小區主出口設小區房屋、道路平面分布圖。小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。
(三)設施設備維修養護
1、 共用設施設備運行正常,維護良好,無事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。
2、 實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場,預約維修報修按雙方約定時間到達現場。回訪率90%以上。
3、 水、電、電梯、消防、監控等設備運行人員技能熟練,嚴格執行操作規程,定期進行消防演習,保證消防通道暢通,消防器材可隨時啟用。
4、道路、停車場平整通暢,交通標志齊全規范。
5、路燈、樓道燈等公共照明設備完好率98%以上,按規定時間定時開關。
6、維修養護制度健全并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執行良好。
7、對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。
8、辦理房屋及公共設施設備損壞險及公共責任險。
9、各設備房衛生、整潔,主要設施設備標識清楚齊全。
10、各設備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
11、停水、停電在接到相關部門通知后,按規定時間提前通知用戶;設有備用應急發電機的按規定時間啟用。
(四)公共秩序維護
1、小區主出入口24小時立崗值班。
2、對小區重點部位每小時巡查一次。
3、中央監控室24小時實施監控。
4、應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位,設置安全防范警示標志。
5、對進出小區的車輛實施登記管理,并引導車輛出入,有序停放車輛(含非機動車)。
6、對進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理;對可疑人員作盤問、登記管理;對訪客指引行走路徑。
7、對火災、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發事件有應急處理預案(每年預演一次)。
(五)保潔服務
一、小區公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區公共場所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清掃
(3)主次干道 2次/天 清掃
(4)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/周 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內公共部位
(1)多層樓內通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳(白天) 1次/4小時 拖掃
(
3)高層消防通道 1次/周 拖擦
(4)共用活動場所 2次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/周 擦拭
(6)高層大堂、會所 石料地面 1次/4小時 全面拖洗 1次/2個月 打蠟地板地面 1次/4小時 全面拖洗 1次/2個月 打蠟地磚地面 1次/4小時 全面拖洗 1次/2個月 清洗 地毯地面 1次/4小時 全面吸塵 1次/2個月 清洗
(7)室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施 1次/2天 全面擦拭
(8)公共衛生間 1次/2小時全面清潔
(9)電梯內 2次/天 全面清潔根據電梯裝飾用材情況進行必要的定期養護
(10)及時清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味,外觀整潔、明亮;并進行保潔巡查,無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。
二、 垃圾的處理與收集
1、根據物業實際合理布設垃圾桶、果殼箱,垃圾袋裝,并進行垃圾分類收集;
2、垃圾每日收集2次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現象;
3、設有垃圾中轉站的,每日進行沖洗,沖洗后無異味;根據實際需要進行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲孳生;
4、垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、排水、排污管道暢通
1、區內公共雨、污水管道 1次/年 全面疏通
2、雨、污水井 1次/月 檢查,并視檢查情況進行及時清掏
3、化糞池 1次/月 檢查 2次/年 清掏四、二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥,水質符合衛生要求,水箱加蓋上鎖,水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網;定期巡查。
四、 無飼養家禽、家畜,寵物受到嚴格管制
1、禁止飼養家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
2、飼養寵物必須符合相關規定;對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
五、 建立消殺工作管理制度,根據當地實際情況定期開展消殺工作,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺藥物。
(六)綠化養護管理
1、草坪保持平整,高度不應超過10公分,超過時應及時進行修剪。
2、草坪內常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹木無枯死,發現死樹,應在一周內清除,并適時補種。
4、綠籬超過平齊線10公分時應進行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,當天清除修剪廢棄物。
5、造型樹木應根據樹木品種和生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。
6、根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好。
第4篇 普通住宅小區物業管理服務等級標準
普通住宅小區物業管理服務等級標準
一級項目 內容與標準
(一)基本要求
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。
2、 承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。
6、設有服務接待中心,公示24小時服務電話。急修半小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有完整的報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,滿意率80%以上。
(二)房屋管理
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限,定期檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。
3、每日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。
6、小區主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標志。
(三)共用設施設備維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。
2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3、設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造。
5、載人電梯24小時正常運行。
6、消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通。
7、設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、小區道路平整,主要道路及停車場交通標志齊全、規范。
9、路燈、樓道燈完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
(四)協助維護公共秩序
1、小區主出入口24小時站崗值勤。
2、對重點區域、重點部位每1小時至少巡查1次;配有安全監控設施的,實施24小時監控。
3、對進出小區的車輛實施證、卡管理,引導車輛有序通行、停放。
4、對進出小區的裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時
及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
(五)保潔服務
1、高層按層、多層按幢設置垃圾桶,每日清運2次。垃圾袋裝化,保持垃圾桶清潔、無異味。
2、合理設置果殼箱或者垃圾桶,每日清運2次。
3、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃2次;電梯廳、樓道每日清掃2次,每周拖洗1次;一層共用大廳每日拖洗1次;樓梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清潔1次;路燈、樓道燈每月清潔1次。及時清除道路積水、積雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次,視檢查情況及時清掏;化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發現異常及時清掏。
5、二次供水水箱按規定清洗,定時巡查,水質符合衛生要求。
6、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(六)綠化養護管理
1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、草坪生長良好,及時修剪和補栽補種,無雜草、雜物。
3、花卉、綠籬、樹木應根據其品種和生長情況,及時修剪整形,保持觀賞效果。
4、定期組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、定期噴灑藥物,預防病蟲害。
二級
項目
內容與標準
(一)基本要求
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。
6、公示16小時服務電話。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場,有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求,提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的,公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,滿意率75%以上。
(二)房屋管理
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限,適時檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。
3、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,做好巡查記錄,并及時維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每3日巡查1次裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。
6、小區主出入口設有小區平面示意圖,各組團、棟及單元(門)、戶有明顯標志。
(三)共用設施設備維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。
2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
3、設施設備標志齊全、規范,責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
; 4、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造。
5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。
6、消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通。
7、設備房保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
8、小區主要道路及停車場交通標志齊全。
9、路燈、樓道燈完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
(四)協助維護公共秩序
1、小區主出入口24小時值勤。
2、對重點區域、重點部位每2小時至少巡查1次。
3、對進出小區的車輛進行管理,引導車輛有序通行、停放。
4、對進出小區的裝修等勞務人員實行登記管理。
5、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
(五)保潔服務
1、按幢設置垃圾桶,生活垃圾每天清運1次。
2、小區道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次,半月拖洗1次;樓梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清潔1次;路燈、樓道燈每季度清潔1次。及時清除區內主要道路積水、積雪。
3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每2個月檢查1次,每年清掏1次,發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定期清洗,定時巡查,水質符合衛生要求。
5、根據當地實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
(六)綠化養護管理
1、有專業人員實施綠化養護管理。
2、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
3、定期清除綠地雜草、雜物。
4、適時組織澆灌、施肥和松土,做好防澇、防凍。
5、適時噴灑藥物,預防病蟲害。
三級
項目
內容與標準
(一)基本要求
1、服務與被服務雙方簽訂規范的物業服務合同,雙方權利義務關系明確。
2、承接項目時,對住宅小區共用部位、共用設施設備進行認真查驗,驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或者崗位證書。
4、有完善的物業管理方案,質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員佩戴標志,行為規范,服務主動、熱情。
6、公示8小時服務電話。報修按雙方約定時間到達現場,有報修、維修記錄。
7、按有關規定和合同約定公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況。
8、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
9、每年至少1次征詢業主對物業服務的意見,滿意率70%以上。
(二)房屋管理
1、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護,檢修記錄和保養記錄齊全。
2、根據房屋實際使用年限,檢查房屋共用部位的使用狀況,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或者業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修。
3、每周巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等,定期維修養護。
4、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約(業主臨時公約)要
求,建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前,依規定審核業主(使用人)的裝修方案,告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。至少兩次巡查裝修施工現場,發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的,及時勸阻并報告業主委員會和有關主管部門。
5、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻,并報告業主委員會和有關主管部門。
6、各組團、棟、單元(門)、戶有明顯標志。
(三)共用設施設備維修養護
1、對共用設施設備進行日常管理和維修養護(依法應由專業部門負責的除外)。
2、建立共用設施設備檔案(設備臺帳),設施設備的運行、檢修等記錄齊全。
3、操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
4、對共用設施設備定期組織巡查,做好巡查記錄,需要維修,屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的,及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃,向業主大會或業主委員會提出報告與建議,根據業主大會的決定,組織維修或者更新改造。
5、載人電梯早6點至晚12點正常運行。
6、消防設施設備完好,可隨時啟用;消防通道暢通。
7、路燈、樓道燈完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;對可能發生的各種突發設備故障有應急方案。
(四)協助維護公共秩序
1、小區24小時值勤。
2、對重點區域、重點部位每3小時至少巡查1次。
3、車輛停放有序。
4、對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案,事發時及時報告業主委員會和有關部門,并協助采取相應措施。
(五)保潔服務
1、小區內設有垃圾收集點,生活垃圾每天清運1次。
2、小區公共場所每日清掃1次;電梯廳、樓道每日清掃1次;共用部位玻璃每季度清潔1次;路燈、樓道燈每半年清潔1次。
3、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年檢查1次,并視檢查情況及時清掏;化糞池每季度檢查1次,每年清掏1次,發現異常及時清掏。
4、二次供水水箱按規定清洗,水質符合衛生要求。
(六)綠化養護管理
1、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
2、定期清除綠地雜草、雜物。
3、預防花草、樹木病蟲害。
附件2:
《普通住宅小區物業管理服務等級標準》(試行)的使用說明
1、本《標準》為普通商品住房、經濟適用住房、房改房、集資建房、廉租住房等普通住宅小區物業服務的試行標準。物業服務收費實行市場調節價的高檔商品住宅的物業服務不適用本標準。
2、本《標準》根據普通住宅小區物業服務需求的不同情況,由高到低設定為一級、二級、三級三個服務等級,級別越高,表示物業服務標準越高。
3、本《標準》各等級服務分別由基本要求、房屋管理、共用設施設備維修養護、協助維護公共秩序、保潔服務、綠化養護管理等六大項主要內容組成。本《標準》以外的其他服務項目、內容及標準,由簽訂物業服務合同的雙方協商約定。
第5篇 全國物業管理示范住宅小區大廈工業區標準評分細則
建設部關于修訂全國物業管理示范住宅小區(大廈、工業區)標準及有關考評驗收工作的通知
各省、自治區建委(建設廳),直轄市房地局,計劃單列市建委(房地局):
我部自1995年開展全國優秀管理項目考評驗收工作以來,樹立了一批優秀物業管理項目典型,對推動建立物業管理體制,提高全國物業管理水平,發揮了重要作用。隨著物業管理行業的快速發展和物業管理水平的不斷提高,各地普遍反映原標準已不能完全適應物業管理發展的新形勢,如繼續執行原標準,難免出現評選優秀物業管理項目過多,失去其先進示范作用。為此,在廣泛征求各地主管部門及企業意見的基礎上,本著高標準、嚴要求、操作簡便的原則對原標準進行了修訂,新標準從今年開始執行。現將考評驗收工作的有關事項通知如下:
一、從今年起,我部只對申報全國物業管理示范項目進行考評驗收,并授予“全國物業管理示范項目”稱號;取消全國物業管理優秀項目考評驗收及其稱號。各地對物業管理項目考評驗收是否設立“示范”、“優秀”兩個檔次,視本地物業管理發展情況自行確定。
二、申報基本條件
1.參評項目符合城市規劃建設要求,配套設施齊全。住宅小區、工業區建筑面積8萬平方米以上,別墅2萬平方米以上,大廈3萬平方米以上且非住宅建筑面積占60%以上,入住率或使用率達85%以上。
2.取得“省(自治區、直轄市)級物業管理示范項目”稱號一年以上。
3.物業管理企業已建立各項管理規章制度。
4.物業管理企業無重大責任事故。
5.未發生經主管部門確認屬實的有關收費、服務質量等方面的重大投訴。
三、各地應在每年7月30日前將參加全國物業管理示范項目考評驗收的項目名單及《全國物業管理示范項目申報表》報我部。
四、修訂后的標準在條款設置和評分細則上都有較高的要求,各地在進行考評驗收時,在質量和數量上都應從嚴掌握,使評選出來的物業管理項目真正體現先進性和示范性。凡是上報我部的項目,省(自治區、直轄市)預評預驗分值不得低于98分。
五、根據建房〔1995〕120號文件要求,全國物業管理優秀項目每三年進行一次復驗。各地要認真做好自1995年以來已獲得全國城市物業管理示范、優秀項目稱號的復查工作。經省市主管部門復查,對管理水平確實下降、群眾意見較大、達不到1995年標準、不能起到先進示范作用的物業管理項目,要督促其整改,并提出撤消原稱號的意見,報我部批準。今年的復驗意見要與申報工作一并報我部。
六、鑒于今年進行原標準修訂工作,各地的申報工作與復驗意見上報時間延遲到8月30日。
七、新標準頒布后,1995年頒發的《全國優秀管理住宅小區標準》及1997年頒發的《全國城市物業管理優秀大廈標準及評分細則》停止執行。
八、其它有關“全國物業管理示范項目”的考評驗收工作仍按建房〔1995〕120號文件要求執行。
附:1.全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區標準及評分細則
2.全國物業管理示范住宅小區、大廈、工業區達標申報表(略)
全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序號| 標準內容 |規定分值| 評分細則 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基礎管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按規劃要求建設,住宅及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|-------
---------------------------------------|
| |2.已辦理接管驗收手續 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物業管理企業實施統一專業化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建設單位在銷售房屋前,與選聘的物業管理企業 | | |
| |簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業 | | |
| |簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合 |
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 | 1 |規定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等 | | |
| |各項公眾制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同, | | |
| |雙方責權利明確 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10.物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并 | | |
| |經業主委員會同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管 |
| |11.小區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一 |
| |作標準,并制訂具體的落實措
施和考核辦法 | |處不完整規范扣0.2;未制定具體的落實措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上 | | |
| |崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作 | |管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 |
| |風嚴謹 | 2 |書扣0.1;著裝及標志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |
| |收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業 | |執行有關規定1.0,未執行0;公開1.0,未公|
| |管理服務費用收支情況 | 2 |開0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、 |
| | | |種類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設 |
| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |備大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖 |
| |冊,管理完善,查閱方便 | |紙資料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊, | | |
| |查閱方便 | 2 |每發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17.建立24小時值班制度,設立服務電話,接受業主| | |
| |和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未設服務電|
| |質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理, | |話扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回|
| |有回訪制度和記錄 | 2 |訪記錄每次扣0.1 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18.定期向住用戶發放物業管理服務工作征求意見 | | |
| |單,對合理的建議及時整改,滿意率達95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落實1.0,建立但未落實扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落實便民維修服務承諾制,零修急修及 | |1.0;及時率符合0.5,每降低1個百分點扣0.1; |
| |時率100%、返修率不高于1%,并有回訪記錄 | |返修率符合0.3,不符合0;回訪記錄完整0.2, |
| | | 2 |記錄不完整或無回訪記錄0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理與維修養護 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口設有小區平面示意圖,主要路口設有 | |符合2.0,無示意圖扣0.5,無路標扣0.3,幢、單 |
| |路標,組團及幢、單元(門)、戶門標號標志明顯 | 2 |元、戶號每缺一個扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.無違反規劃私搭亂建、無擅自改變房屋用途現 | |符合2.0,每發現一處私搭亂建或擅自改變房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.房屋外觀完好、整潔,外墻面磚、涂料等裝飾材 | |符合2.0,每發現一處不完好、不整潔、脫落、污 |
| |料無脫落、無污跡 | 2 |損扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整 | |符合2.0,未按規定設置0;按規定設置,但不整 |
| |潔統一美觀,無安全隱患或破損 | 2 |齊或有破損每處扣0.1,有安全隱患每處扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面; | | |
| |除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜 | | |
| |網、晾曬架、遮陽蓬等 | 2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空調安裝位置統一,冷疑水集中收集,支架無 | | |
| |銹蝕 | 2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|---------------
-------------------------------|
| |7.房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構 | | |
| |安全及拆改管線和損害他人利益的現象 | 2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用設施設備管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套設施完好,無隨意改變用途 | 1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用設施設備運行、使用及維護按規定要求有 | |設施設備運行按規定記錄0.5,無事故隱患0.5; |
| |記錄,無事故隱患,專業技術人員和維護人員嚴 | |遵守操作規程0.6,每發現一處不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作規程與保養規范 | 2 |守保養規范0.4,每發現一處不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管線統一入地或入公共管道,無架空 | | |
| |管線,無礙觀瞻 | 2 |符合2.0,發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現象 | | |
| | | 1 |符合1.0,發現一處堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通暢,路面平整;井蓋無缺損、無丟失,路 | |通暢、平整1.0,發現一處不通暢、不平整、積 |
| |面井蓋不影響車輛和行人通行 | |水扣0.2;發現井蓋缺損或丟失扣0.6,路面井|
| | | 2 |蓋不影響通行0.4,發現一處不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水設備運行正常,設施完好、無滲漏、無污 | |設備運行正常、設施完好、無滲漏、無污染0.6,|
| |染;二次生活用水有嚴格的保障措施,水質符合 | |發現一處不符合扣0.2;保障措施嚴格0.4,無|
| |衛生標準;制定停水及事故處理方案 | 2 |措施或措施不嚴0;水質符合衛生標準0.5,不符|
| | | |合0;有處理方案0.5,無處理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制訂供電系統管理措施并嚴格執行,記錄完整; | | |
| |供電設備運行正常,配電室管理符合規定,路燈、 | | |
| |樓道燈等公共照明設備完好 | 2 |符合2.0,發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.電梯按規定或約定時間運行,安全設施齊全,無 | | |
| |安全事故;轎廂、井道保持清潔;電梯機房通風、 | | |
| |照明良好;制定出現故障后的應急處理方案 | 2 |符合2.0,發現一處不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地區,冬季供暖室內溫度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|四|保安、消防、車輛管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小區基本實行封閉式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度;| | |
| |保安人員熟悉小區的環境,文明值勤,訓練有素,言 | |符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,其它每發現|
| |語規范,認真負責 |2 |一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全處有明顯標識和具體的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.消防設備設施完好無損,可隨時起用;消防通道 | | |
| |暢通;制訂消防應急方案 |2 |符合2.0,每發現一處不符合規定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.機動車停車場管理制度完善,管理責任明確,車 | |理責任造成車輛丟失扣0.5(管理單位公開承 |
| |輛進出有登記 | |諾賠償的不扣);每發現一臺車輛亂停亂放扣 |
| | |2 |0.1,出入無記錄扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非機動車車輛管理制度完善,按規定位置停放,管| |符合2.
0,制度不全或不落實的扣1.0,亂停放|
| |理有序 |2 |每部車扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|環境衛生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.環衛設備完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站|1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確 | |未實行責任制的扣1.0,無專職清潔人員和責 |
| |的責任范圍,實行標準化保潔 |2 |任范圍的扣0.5,未實行標準化保潔的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每發現一處垃圾扣0.2,未達到垃圾日產日清 |
| |3.垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺 |2 |的扣0.5,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用設施設備無蟻害 |1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小區內道路等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自 | | |
| |占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、公共玻璃 | | |
| |窗等保持潔凈 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、| | |
| |廣告牌和亂貼、亂畫現象 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.無違反規定飼養寵物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油煙、噪音等符合國家環保標準,外墻無污染|1 |符合1.0,每發現一處不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|---------
-------------------------------------|
|六|綠化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小區內綠地布局合理,花草樹木與建筑小品配置 | | |
| |得當 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無| |長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2|
| |折損現象,無斑禿 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物 |2 |符合2.0,每發現一處不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建設 |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.開展有意義、健康向上的社區文化活動 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.創造條件,積極配合、支持并參與社區文化建設 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物業管理服務費用收繳率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1個百分點扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有償服務,開展多種經營 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小區物業管理經營狀況 |1 |盈利1.0,持平0.5,虧本0 |
----------------------------------------------------------------------------------------
----------------------
全國物業管理示范工業區標準及評分細則
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序號| 標準內容 |規定分值| 評分細則 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基礎管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已辦理接管驗收手續 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物業管理企業實施統一專業化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建設單位在租售廠房前,與選聘的物業管理企業 | | |
| |簽訂物業管理合同,雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同簽訂時,購房人或承租人與物業 | | |
| |管理企業簽訂前期物業管理服務協議,雙方責權利 | | |
| |明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,|
| |6.建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用 | | |
| |人公約等各項公眾制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------
--|--------|------------------------------------------------|
| |9.業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同, | | |
| |雙方責權利明確 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案,并 | | |
| |經業主委員會同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作標準建立健全1.0,主要檢查:物 |
| | | |業管理服務工作程序、質量保證制度、收費管 |
| |11.工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位 | |理制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一 |
| |工作標準,并制訂具體的落實措施和考核辦法 | |處不完整規范扣0.2;未制定具體的落實措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核辦法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上 | | |
| |崗;員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范,作 | |管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證 |
| |風嚴謹 | 1 |書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅 | | |
| |收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業 | |執行有關規定0.5,未執行0;公開0.5,未公 |
| |管理服務費用及維修基金收支情況 | 1 |開0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種 |
| |15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成 | |類、用途分類統計成冊,房屋及共用設施設備 |
| |冊,管理完善,查閱方便 | |大中修記錄,共用設施設備的設計安裝圖紙資 |
| | | 1 |料和臺帳。每發現一項不齊全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬 | | |
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第6篇 住宅小區綠化養護管理執行標準
花園住宅小區綠化養護管理執行標準
為搞好住宅區的綠化養護管理工作,保持住宅區環境衛生,特制定本標準。
一、住宅區的綠化,指區內綠化、花草樹木、園林建筑小品等屬住宅區共用設施組成部分,其更新、改造和完善工程由服務中心負責,并按市綠化達標要求管理區內綠化。
二、服務中心采用各種形式開展宣傳,使'保護綠化,美化住宅區'成為業主共識,形成良好風氣,自覺愛護區內'一草一木'。
三、服務中心綠化人員職責如下:
1、熟悉住宅區的綠化面積和布局,花草樹木的品種和數量,充分利用發展綠地面積,保持綠化覆蓋率98%以上,并合理布置花草樹木的品種和數量。
2、熟悉花草樹木的名稱、特性和培植辦法,并對較為名貴、稀有的品種在適當的地方公告其名稱、種植季節,生長特征、養護辦法等,供居民觀賞。
3、對花草樹木定期進行培土、施肥、除雜草和病蟲害,并修剪枝葉、補苗、淋水,大棵的灌木,要給予造型,豐富綠化內容。
4、保持綠化清潔,保證不留雜物,不缺水,不死苗,不被偷竊,花木生長茂盛。
5、每月檢查、記錄、報告綠地、樹木情況,及時勸阻和處理違反有關綠化管理規定的行為。
6、維護好水泵、電機、噴淋設備跟其他器材、工具。
第7篇 全國優秀管理住宅小區標準展版
全國優秀管理住宅小區標準(展版使用)
一、為加強城市住宅小區的管理,提高城市住宅小區的整體管理水平,進一步推動城市開展創建優秀管理住宅小區工作,根據國家有關法規、辦法制定本標準,以下簡稱《標準》。
二、本《標準》所稱城市,是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。
三、本《標準》所稱住宅小區(以下簡稱小區),是按城市統一規劃建設,基礎設施配套比較齊全,建筑面積在5萬平方米以上,已建成并投入使用、入住率達60%以上的小區或小區內的組團。
四、本《標準》所稱小區管理,是指對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。
五、本《標準》適用于評選全國優秀管理小區。省級(自治區、直轄市)優秀管理小區標準,由各省(自治區、直轄市)參照本標準制定。
六、小區符合城市規劃要求,嚴格按照國家驗收標準驗收,具有完整的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續。
七、小區實行專業化的管理,由專業的管理單位(物業管理公司、房屋管理公司、房管處、房管所或其他管理單位)對小區實行統一的專業化管理,并有固定的管理經營場所。1994年4月份以后竣工驗收交付使用的新建小區,必須是由物業管理公司對住宅小區統一實施社會化、專業化管理。
八、小區管理單位為企業的,要有企業發展規劃,建立現代企業制度方案。不是企業的,要有轉換經營機制,向企業過渡的規劃和實施方案。
九、小區成立小區管理委員會或業主管理委員會(以下簡稱管委會),1994年4月份以后交付使用的新建小區,必須按照建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》的規定,成立管委會。
十、小區管委會與小區管理單位責、權、利關系明確。
十一、小區管理單位依照物業管理合同或與上級主管部門簽定的小區管理目標責任制,對小區實施管理經營與有償服務。
十二、小區管理單位制定出爭創全國優秀管理小區規劃和具體的實施方案。
十三、小區各項管理制度完善,制定了住戶公約或業主公約及各項專業管理制度、辦法及工作崗位考核標準。
十四、小區管理應用計算機等現代化管理手段,進行科學管理。
十五、小區管理人員要有明顯標志,整體素質高,遵守職業道德規范,主要負責人和業務骨干經過房地產管理及物業管理專業培訓,有較強的事業心和開拓精神。
十六、房屋及維修管理:
1.房屋外觀完好、整潔;
2.小區內組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖;
3.房屋完好率達98%以上;
4.無違反規劃私搭、亂建現象;
5.封閉陽臺的,要統一有序。陽臺(包括平臺和外廊)的使用不礙觀瞻。裝飾房屋的,不危及房屋結構與他人安全;
6.房租、水、電、氣等各項費用,實行便民統一代收代繳,收繳率達98%以上;
7.房屋零修及時率達98%以上,零修合格率達100%,并建立回訪制度和回訪記錄;
8.房屋資料檔案齊全,管理完善,并建立住戶居住檔案,住戶所在棟號、門號、房號清晰,隨時可查。
十七、設備管理:
1.小區內所有公共設備圖紙、資料檔案齊全,管理完善;
2.設備良好,運行正常,無事故隱患,保養、檢修制度完善;
3.每日的設備運行記錄,運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范;
4.電梯按規定時間運行;
5.居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證俱全;
6.消防系統設備完好無損,可隨時啟用;
7.鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常。北方地區,冬季供暖,居室內溫度不得低于16℃。
十八、市政公用設施管理:
1.小區內公共配套服務設施完好,不得隨意改變用途;
2.供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,工作正常;
3.道路暢通,路面平坦;
4.污水排放通暢;
5.交通車輛管理運行有序,無亂停亂放機動車、非機動車。
十九、綠化管理:
1.小區公共綠地、庭院綠地及道路兩側綠地合理分布,花壇、樹木、建筑小品配置得當;
2.新建小區,公共綠地人均1平方米以上;舊區改造的小區,公共綠地人均不低于0.5平方米。
3.綠地管理及養護措施落實,無破壞、踐踏及隨意占用現象。
二十、環境衛生管理:
1.小區內環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備;
2.小區實行標準化清掃保潔,垃圾日產日清;
3.小區內不得違反規定飼養家禽、家畜及寵物;
4.房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔,不得隨意堆放雜物和占用;
5.居民日常生活所需商業網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌、亂貼、亂畫現象。
二十一、治安、保衛管理:
1.小區基本實行封閉式管理;
2.小區實行24小時保安制度;
3.保安人員有明顯標志,工作規范、作風嚴謹;
4.危及住戶安全處設有明顯標志和防范措施;
5.小區內無重大火災、刑事和交通事故。
二十二、社區文化:
1.小區訂有居民精神文明建設公約,居民能自覺遵守住宅小區的各項管理規定;
2.小區居民鄰里團結互助,文明居住,關心孤寡老人、殘疾人;
3.小區內有娛樂場所和設施,管理單位定期組織開展健康有益的社區文體活動;
4.管理單位積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展各項工作;
5.小區居民支持和配合管理單位的工作,對管理單位的評議,滿意率達95%以上。
二十三、管理單位經濟效益:
1.為居民開展多項便民有償服務;
2.一業為主,多種經營;
3.建立財務管理公開、監督制度;
4.有較強的發展后勁及以業養業的發展計劃及經濟指標。
二十四、建筑面積不足5萬平方米的住宅區、公寓、別墅、綜合樓、工業廠房、黨政機關辦公樓管理創優考評工作可參照本標準執行。
第8篇 中國住宅小區物業管理公共服務等級標準
住宅小區物業管理公共服務等級指導標準(征求意見稿)
一 級
項 目 內 容 與 標 準
(一) 基本要求
1、 物業管理企業應持有國家收集2次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現象;
3、 設有垃圾中轉站的,每日進行沖洗,沖洗后無異味;根據實際需要進行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲孳生;
4、 垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、 排水、排污管道暢通
1、 區內公共雨、污水管道 1次/年 全面疏通
2、 雨、污水井 1次/月 檢查,并視檢查情況進行及時清掏
3、 化糞池 1次/月 檢查 2次/年 清掏
四、 二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥,水質符合衛生要求,水箱加蓋上鎖,水箱口、瀉水管口安裝防蟲紗網;定期巡查。
四、 無飼養家禽、家畜,寵物受到嚴格管制
1、 禁止飼養家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
2、 飼養寵物必須符合相關規定;對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
五、 建立消殺工作管理制度,根據當地實際情況定期開展消殺工作,有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺藥物。
(六) 綠化養護管理
1、 草坪保持平整,高度不應超過10公分,超過時應及時進行修剪。
2、 草坪內常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、 花草樹木無枯死,發現死樹,應在一周內清除,并適時補種。
4、 綠籬超過平齊線10公分時應進行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,當天清除修剪廢棄物。
5、 造型樹木應根據樹木品種和生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。
6、 根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好。
7、 適時組織防凍保暖、防沙,預防病蟲害。
8、 綠化地應設有宣傳牌,提示人們愛護綠化。
第9篇 中國住宅小區物業管理公共服務等級標準三級
三 級
項目內容與標準
(一)基本要求
1、物業管理企業應持有有效物業管理資質證書。
2、物業管理企業應制定日常管理制度。
3、按規范簽定物業管理合同。
4、物業管理企業應在小區管理中統一著裝。
5、物業管理項目經理應具備一年以上物業管理經驗。
6、管理人員應80%持有物業管理上崗證書,特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。
7、一線服務人員每年體檢一次,合格上崗。
8、管理管理企業實施每周5天每天8小時服務接待(公示服務聯系電話號碼)。
9、年與10%以上業主作有效溝通;年有效投訴處理率>80%。
10、建立檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等)。
11、建立財務制度,每年一次或按合同約定時間公布物業管理費的收支狀況。
12、按規定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。
2、房屋外觀完好、整潔。
3、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止、報告,并協助有關部門依法處理。
4、空調安裝無安全隱患。
5、陽臺封閉統一有序。
6、房屋裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。
7、小區主出口設有小區平面示意圖,主要路口設有路標。小區內各組團及各棟、單元(門)、戶門有明顯標志。
(三)設施設備維修養護
1、供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,設備運行正常,無事故隱患。
2、設立24小時報修值班電話,急修保修一小時內到達現場,建立回訪制度,回訪率70%以上。
3、設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
4、消防系統設備完好,可隨時啟用,保證消防通道暢通。
5、道路暢通,路面平坦,車輛行駛路線明確。
6、路燈、樓道燈等公共照明設備完好率90%以上,按規定時間定時開關。
7、設備設施保養、檢修制度完備,對設備故障及重大事件有處理記錄。
8、保持設備房整潔衛生,制定設備房管理制度。
9、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關部門通知后,按規定時間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護
1、小區主出入口24小時值班(其中8小時立崗)。
2、對小區重要部位每4小時巡查一次。
3、應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位,設置安全警示標志。
4、進出小區的車輛指定位置有序停放。
5、保安人員經過突發事件應急處理培訓。
6、每年進行消防演習一次。
(五)保潔服務
一、 小區公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區公共場所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 1次/天 清掃
(3)主次干道 1次/天 清掃
(4)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內公共部位
(1)多層樓內通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳 1次/天 拖掃
(3)高層消防通道 1次/月 拖擦
(4)共用活動場所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/月 擦拭
(6)高層大堂、會所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 打蠟地磚地面 1次/天 全面拖洗 1次/6個月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸塵 1次/6個月 清洗
(7)室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施 1次/月 擦拭
(8)公共衛生間 1次/天 清潔
(9)電梯內 1次/天 清潔
(10)及時清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區域、部位無垃圾、雜物。
二、 垃圾的處理與收集
1、根據物業實際合理布設垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現象;
3、設有垃圾中轉站的,每日進行沖洗,沖洗后無異味;根據實際需要進行消殺,有效控制蠅、蟲孳生;
4、 圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗,保持潔凈。
三、 排水、排污管道暢通
1、區內公共雨、污水管道 定時疏通
2、雨、污水井 定時清掏
3、化糞池 定時清掏四、 二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥,水質符合衛生要求,定期巡查。
四、 無飼養家禽、家畜,寵物受到嚴格管制
1、 禁止飼養家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
2、 飼養寵物必須符合法律要求;對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
五、 根據當地實際情況定期開展消殺工作,有效控制害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺藥物。
(六)綠化養護管理
1、草坪保持平
整,按規定進行修剪。
2、草坪內常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹木無枯死,養護中發現的死樹,必須清除,并適時按需要補種。
4、綠籬每年應進行修剪,及時清除修剪廢棄物。
5、造型樹木應根據樹木品種和生長情況,及時修剪整形。
6、根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌、施肥和松土。
7、適時組織防凍保暖、防沙,預防病蟲害。
附:編制說明
1、為規范住宅小區物業管理服務行為,提高物業管理服務水平,促進物業管理健康有序發展,根據《物業管理條例》及其它有關規定,制定本標準。
2、本標準適用于多、高層住宅小區開發建設單位或業主會對物業管理公共服務等級的確定、以及與物業管理企業簽定物業管理服務合同時甲乙雙方對物業管理公共服務要求的約定,同時作為測算服務價格的依據。
3、物業管理公共服務是指物業管理企業按照合同約定對房屋共用部位及其共用配套設備、設施和相關場地進行專業化維修、養護、管理,并對相關區域內的公共秩序、環境衛生等公共事項提供協助管理或者服務的活動。
4、本標準由高至低劃分為一級、二級、三級三個等級,級別越高,表示物業管理服務標準越高。各等級標準均由基本要求、房屋管理、設施設備維修養護、公共秩序維護、保潔服務、綠化養護管理等六大項內容組成。
第10篇 全國優秀管理住宅小區標準范例
全國優秀管理住宅小區標準
一、為加強城市住宅小區的管理,提高城市住宅小區的整體管理水平,進一步推坳城市開展創建優秀管理住宅小區工作,根據國家有關法規、辦法制定本標準,以下簡稱《標準》。
二、本《標準》所稱城市,是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。
三、本《標準》所稱住宅小區(以下簡稱小區),是按城市統一規劃建設,基礎設施配套比較齊全,建筑面積在5萬平方米以上,已建成并投入使用、入住率達60%以上的小區或小區內的組團。
四、本《標準》所稱小區管理,是指對小區內的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治。
五、本《標準》還用于評選全國優秀管理小區。省級(自治區、直轄市)優秀管理小區標準,由各省(自治區、直轄市)參照本標準制定。
六、小區符合城市規劃要求,嚴格按照國家驗收標準驗收,具有完整的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續。
七、小區實行專業化的管理,由專業的管理單位(物業管理公司、房屋管理公司、房管處、房管所或其他管理單位)對小區實行統一的專業化管理,并有固定的管理經營場所。1994年4月份以后竣工驗收交付使用的新建小區,必須是由物業管理對住宅小區統一實施社會化、專業化管理。
八、小區管理單位為企業的,要有企業發展規劃,建立現代企業制度方案。不是企業的,要有轉換經營機制,向企業過渡的規劃和實施方案。
九、小區成立小區管理委員會或業主管理委員會(以下簡稱管委會),1994年4月份以后交付使用的新建小區,必須按照建設部第33號令(城市新建住宅小區管理辦法)的規定,成立管委會。
十、小區管委會與小區管理單位責、權、利關系明確。
十一、小區管理單位依照物業管理合同或與上級主管部門簽定的小區管理目標責任制,對小區實施管理經營與有償服務。
十二、小區管理單位制定出爭創全國優秀管理小區規劃和具體的實施方案。
十三、小區各項管理制度完善,制定了住戶公約或業主公約及各項專業管理制度、辦法及工作崗位考核標準。
十四、小區管理應用計算機等現代化管理手段,進行科學管理。
十五、小區管理人員果有明顯標志,整體素質高,遵守職業道德規范,主要負責人和業務骨干經過房地產管理及物業管理專業培訓,有較強的事業心和開拓精神。
十六、房屋及維修管理:
1.房屋外觀完好、整潔;
2.小區內組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖;
3.房屋完好率達98%以上;
4.無違反規劃私搭、亂建現象;
5.封閉陽臺的,要統一有序。陽臺(包括平臺和外廊)的使用不礙觀瞻。裝飾房屋的,不危及房屋結構與他人安全;
6.房租、水、電、氣等各項費用,實行便民統一代收代繳,收繳率達98%以上;
7.房屋零修及時率達98%以上,零修合格率達100%,并建立回訪制度和回訪記錄;
8.房屋資料檔案齊全,管理完善,并建立住戶居住檔案,住戶所在棟號、門號、房號清晰,隨時可查。
十七、設備管理:
1.小區內所有公共設備圖紙、資料檔案齊全,管理完善;2。設備良好,運行正常,無事故隱患,保養、檢修制度完善;
3.每日有設備運行記錄,運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范;
4.電梯按規定時間運行;
5.居民生活用水、高壓水泵、水池、水箱有嚴密的管理措施。二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證俱全;
6.消防系統設備完好無損,可隨時啟用;
7.鍋爐供暖、煤氣、燃氣運行正常。北方地區,冬季供暖,居室內溫度不得低于16。c。
十八、市政公用設施管理:
1.小區內公共配套服務設施完好,不得隨意改變用途;
2.供水、供電、通訊、照明設備設施齊全,工作正常;
3.道路暢通,路面平坦;
4.污水排放通暢;
5.交通車輛管理運行有序,無亂停亂放機動車、非機動車。
十九、綠化管理:
1.小區公共綠地、庭院綠地及道路兩側綠地合理分布,花壇、樹木、建筑小品配置得當;
2.新建小區,公共綠地人均1平方米以上;舊區改造的小區,公共綠地人均不低于0.5平方米。
3.綠地管理及養護措施落實,無破壞、踐踏及隨意占用現象。
二十、環境衛生管理:
1.小區內環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備;
2.小區實行標準化清掃保潔,垃圾日產日清;
3.小區內不得違反規定飼養家禽、家畜及寵物;
4.房屋的公共樓梯、扶欄、走道、地下室等部位保持清潔,不得隨意堆放雜物和占用;
5.居民日常生活所需商業網點管理有序,無亂設攤點、廣告牌、亂巾、亂畫現象。
二十一、治安、保衛管理:
1.小區基本實行封閉管理;
2.小區實行24小時保安制度;
3.保安人員有明顯標志,工作規范、作風嚴謹;
4.危及住戶安全處設有明顯標志和防范措施;
5.小區內無重大火災、弄事和交通事故。
二十二、社區文化:
1.小區訂有居民精神文明建設公約,居民能自覺遵守住宅小區的各項管理規定;
2.小區居民鄰里團結互助,文明居住,關心孤寡老人、殘疾人;
3.小區內
有娛樂場所和設施,管理單位定期組織開展健康有益的社區文體活動;
4.管理單位積極配合街道、辦事處、居委會、派出所開展各項工作;
5.小區居民支持和配合管理單位的工作,對管理單位的評議,滿意率達95%以上。
二十三、管理單位經濟效益:
1.為居民開展多項便民有償服務;
2.一業為主,多種經營;
3.建立財務管理公開、監督制度;
4.有較強的發展后勁及以業養業的發展計劃及經濟指標。
第11篇 中國住宅小區物業管理公共服務等級標準二級
二 級
項 目 內 容 與 標 準
(一)基本要求
1、物業管理企業應持有國家三級以上資質證書。
2、物業管理企業應制定質量管理制度。
3、應有較完善的物業管理方案。并按規范簽定物業管理合同。
4、管理服務人員統一著裝、佩戴標志、規范用語。
5、物業管理項目經理應具備二年以上專業物業管理經驗。
6、管理人員應90%持有物業管理上崗證書,特種作業員工應100%持有政府或專業部門頒發的有效證書上崗。
7、一線服務人員每年體檢一次,合格上崗。
8、物業管理企業多方面運用計算機管理(業主檔案、收費管理等)。
9、小區實施每周六天每天12小時服務接待(公示服務聯系電話)。
10、根據小區實際條件,開展業戶必需的有償特約服務及代辦服務(公示服務項目及收費價目)。
11、采取多種形式如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等,每年與30%以上業主作有效溝通;每年有效投訴處理率>90%。
12、建立較完善的檔案管理制度(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案)。
13、根據小區實際條件,配合開展必要的社區文化活動。
14、建立健全財務管理制度,每年公布一次物業管理費的收支狀況。
15、按規定管理使用公共維修基金。
(二)房屋管理
1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。
2、房屋外觀(包括屋面、天臺)完好、整潔,公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損;外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現象;室外招牌、廣告牌、霓虹燈整齊有序。
3、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止、報告,并協助有關部門依法處理。
4、空調安裝位置統一,支架無銹蝕,無安全隱患。
5、封閉陽臺統一有序,色調一致,不超出外墻面。
6、除建筑設計有要求外,不得安裝外廊及外凸防盜網和屋頂平臺護欄等。
7、房屋裝修符合規定,有小區裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續等。對危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象及時勸止、報告。
8、小區主出口設小區平面示意圖,主要路口設有路標。小區內組團及各棟、單元(門)、戶門及公共配套設施場地有明顯標志。
(三)設施設備維修養護
1、共用配套設備設施良好,運行正常,無事故隱患,保養、檢修制度完備,有設備運行記錄。
2、實行24小時報修值班制度,急修報修半小時內到達現場,預約維修報修按雙方約定時間到達現場。回訪率80%以上。
3、水、電、電梯等設備運行人員嚴格執行操作規程及保養規范,消防設備設施完好無損,可隨時啟用;消防通道暢通;制訂消防應急方案、進行消防演習。
4、道路通暢,路面平整,路面井蓋不影響車輛和行人通行,停車場及主要道路交通標志齊全規范。
5、路燈、樓道燈等公共照明設備完好率95%以上,按規定時間定時開關。
6、維修養護制度健全,并在工作場所明示,工作標準及崗位責任制明確,執行良好。
7、對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。
8、各設備房衛生、整潔,主要設施設備標識清楚齊全,設備房管理制度明確。
9、各設備房及公共場所、場地、危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
10、停水、停電,在接到相關部門通知后,按規定時間提前通知用戶。
(四)公共秩序維護
1、小區主出入口24小時值班(其中12小時立崗)。
2、對小區重點部位每2小時巡查一次。
3、小區設有中央監控室實施24小時監控。
4、應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位,設置安全防范警示標志。
5、 進出小區的車輛實施登記管理,引導車輛有序停放。
6、 進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理。
7、對火災、水浸、電梯困人等突發事件有應急處理預案,(每年進行消防演習一次)。
(五)保潔服務
一、 小區公共場所、公共綠地、主次干道、房屋公共部位的保潔 (不少于以下頻次)
1、小區公共場所、公共綠地、主次干道
(1)公共綠地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清掃
(3)主次干道 2次/天 清掃
(4)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1次/半個月 擦拭
(5)水池、溝、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋內公共部位
(1)多層樓內通道、樓梯 1次/天 拖掃
(2)高層電梯廳(白天) 1次/4小時 拖掃
(3)高層消防通道 1次/半個月 拖擦
(4)共用活動場所 1次/天 清掃
(5)樓道玻璃窗 1次/半月 擦拭
(6)高層大堂、會所 石料地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個月 打蠟地板地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個月 打蠟地磚地面 2次/天 全面拖洗 1次/4個月 清洗 地毯地面 2次/天 全面吸塵 1次/4個月 清洗
(7)室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施1次/15天 擦拭
(8)公共衛生間 2次/天 清潔
(9)電梯內 1次/天 清潔
(10)及時
清掃積水、積雪清潔完成后,清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味,并進行保潔巡查。
二、垃圾的處理與收集
1、根據物業實際合理布設垃圾桶、果殼箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日產日清,無垃圾桶、果殼箱滿溢現象;
3、設有垃圾中轉站的,每日進行沖洗,沖洗后無異味;根據實際需要進行消殺,有效控制蠅、蚊等害蟲孳生;
4、垃圾桶、果殼箱每日清理,定期清洗,保持潔凈。
三、排水、排污管道暢通
1、區內公共雨、污水管道 1次/年 疏通
2、雨、污水井 1次/6個月 檢查,并視情況進行及時清掏
3、化糞池 1次/6個月 檢查 1次/年 清掏四、二次供水水箱按國家、地方有關規定定期清洗、消毒、加藥,水質符合衛生要求;定期巡查。
四、無飼養家禽、家畜,寵物受到嚴格管制
1、禁止飼養家禽、家畜,對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
2、飼養寵物必須符合相關規定;對違反者及時勸止、報告,并配合有關部門進行處理。
五、建立消殺工作管理制度,根據當地實際情況定期開展消殺工作,有效控制害蟲孳生;定期對各類病蟲害進行預防控制,適時投放消殺藥物。
(六)綠化養護管理
1、草坪保持平整,及時進行修剪。
2、草坪內常年清除雜草,有效控制雜草孳生。
3、花草樹木無枯死,養護中發現的死樹,必須在半月內清除,并適時補種。
4、綠籬超過平齊線時應進行修剪,綠籬根部無死枝枯葉及雜物,清除修剪廢棄物。
5、造型樹木應根據樹木品種和生長情況,及時修剪整形,觀賞效果良好。
6、根據氣候狀況和季節,適時組織澆灌、施肥和松土,花草樹木長勢良好。
7、適時組織防凍保暖、防沙,預防病蟲害。
