商業大廈管理成本測算管理費標準
商業大廈管理成本測算和管理費標準
1 物業管理費標準及傭金標準
根據**物業管理邀標文件提供的有關資料,通過項目實地考察和專業測算,**對本項目物業管理費標準確定為寫字樓和酒店人民幣2.80元/平方米月,商業裙樓人民幣3.00元/平方米月,每月合計人民幣18.82萬元。全年合計人民幣2283萬元(不包含能源費和房屋設備維護基金),管理處按照管理成本的10%提取傭金。
2 對物業管理處財務管理的認識
2.1 **一貫將'錢盡其用'作為物業管理中財務運作的控制原則,通過精確預算、嚴格執行、杜絕浪費,力爭使業主所花的每一分錢都物有所值,以同樣的價錢提供更高檔的服務。
2.2 物業管理專業中財務管理應具有營銷財務的概念,即注重財務管理中額度、平衡、審核、建議等因素,使財務管理有效地推動物業管理工作的進行。
2.3 物業管理公司的重要特征之一就是具有物業管理財務預算和執行能力。實行成本控制的前提是專業的物業管理預算。
2.4 成本控制原則不能以降低服務質量和用戶滿意度作為代價,用戶滿意永遠是最高原則。
3 管理處控制成本主要措施
3.1 合理安排維修基金的使用,保證**物業維修、改造工程良性運作。
3.2 通過精確的計算和合理的安排,制定有效的節能措施,降低物業運行公共能源費用,減少**的運行開支。
3.3**有著豐富的設備保養經驗,能自行組織力量實施設備的維護及大、中修改造,減少外包項目,有效降低了設備保養費用及運行費用。
3.4 加強員工培訓,發揮員工'一專多能'的作用,合理安排崗位,盡量減少人員。
3.5 采用成本倒算原則,制定切實可行的物業管理年度預算。在執行預算過程中實行成本否決制,即預算中未列項目堅決控制或從簡。同時,采取員工參與、適當授權、數據評價、庫房挖潛等有效手段,使成本控制落實在物業管理全員、全要素、全過程中。
4 **物業管理有關費用測算
4.1 **管理費收入預測表(表1)
4.2 **管理費支出預測表(表2)
4.3 **管理費支出明細預測表(表3)
4.4 **管理處物資裝備表(表4)
4.5 **管理處固定資產、辦公用品裝備表(表5)
4.6 前期介入支出預測表(表6)
4.7 測算說明
a. 預算按建設部關于公共性服務收費費用構成范圍的有關規定及**招標文件指定服務項目測算(不包含能源費及房屋設備維護基金);
b. 預算參照**管理之相近辦公樓費用標準及z的有關規定、市場價測算;
c. 前期費用投入人民幣18.48萬作為開辦費,在管理費中分五年攤銷;物資裝備費用人民幣12.59萬元,固定資產投入人民幣11.56萬元由**投入,在管理費中分五年攤銷;
d. 管理處收取的管理費僅用于上述管理成本項目;特約性服務見《特約性服務收費標準》;
e. **在第一年處于設備維保期,預計設備保養費可比正常期有所減少,以上測算均以第一年度的開支為標準,正常年度的管理費標準可根據甲方要求與實際情況進行調整;
f. 按正常年度管理費開支測算,如果管理費收支有盈余,盈余部分將轉入下一年度作為儲備金;
g. 本預算未涉及項目由雙方協議商定。
**管理費收入測算表1(單位:萬元)
項目面積收費標準月收入年收入
寫字樓45,09572.80元/月/平方米12.63151.52
商業裙樓16,027.863.00元/月/平方米4.8157.70
停車場11,494.00室內車位214個,室外車位20個,室內60元/月,室外50元/月1.3816.61
合計72,617.4318.822283
**管理費支出預測表表2(單位:萬元)
序號項目計算依據月支出年支出
一工資福利53人,7人深圳公司派駐6.8181.73
二辦公費1.5718.79
三設施設備運行維保費3.7344.71
四環境管理費清潔、綠化、消殺3.0036.00
五固定資產折舊總額241500元,分五年攤銷0.404.83
六開辦費攤銷總額184800元,分五年攤銷0.313.70
七不可預見費(2%)以上六項總和的2%0.323.80
八管理者酬金(10%)以上七項總和的10%1.6119.36
九法定稅費(6%)收入的6%1.0512.65
合計18.82256
**管理費支出明細預測表表3(單位:萬元)
序號項目計算依據月支出年支出
一工資福利6.9683.50
1主任1人,工資標準4000元/月0.404.80
2副主任1人,工資標準3000元/月0.303.60
3部長4人,工資標準2000元/月0.809.60
4助理、工程師3人,工資標準1500元/月0.4540
5文員9人,工資標準1000元/月0.9010.80
6技術人員15人,工資標準700元/月1.0512.60
7安管員20人,工資標準500元/月1.0012.00
8福利費按月工資總額的14%0.698.23
9社會保險(養老,醫療,失業,工傷),員工補貼按月工資總額的25%1.2314.70
二辦公費1.5718.79
1市內交通補助、差旅費3000元/月0.303.60
2通迅費電話費8×150元/月、通迅補貼1000元/月、網絡費按400元/月計0.263.12
3書報資料費、印刷費雜志、報刊、資料,500元/月,印刷費1000元/月0.151.80
4辦公用
品、低耗品1500元/月0.151.80
5辦公設備維護500元/月0.050.60
6服裝費管理人員每人1000元/年,維修人員600元/年,保安人員500元/年0.303.55
7業務招待費綜合測算1500元/月0.151.80
8辦公水電費每月用電1500元,每月用水500元0.202.40
9公眾責任險投保金額1000000元,費率1.2‰,全年1200元0.010.12
三設施設備運行維保費3.7344.71
1供配電系統保養維護材料費等共40000元/年0.334.00
2公共照明系統保養含節能燈、泛光燈及廣場燈更換等28000元/年0.232.80
3冷熱給排水系統保養冷熱給排水設施運行維護0.334.00
4消防安全及安全管理費0.384.61
(1)消防設施保養包括消防主機系統維護,管道、自動報警系統、噴淋系統、聯動系統的保養,按照0.5元/平方米年0.303.63
(2)器械及設施更換保安器械及停車場標識等設施的保養、更換0.050.60
(3)對講機管理費每部40元/月0.030.38
5智能化系統0.678.00
(1)信息智能化系統語音、數據線路保養,衛星電視接收系統,大樓樓宇自控系統0.334.00
(2)安防智能化系統監控系統,報警系統,巡更系統0.081.00
(3)物業管理智能化系統計費系統,停車場管理系統0.253.00
6空調系統保養含空調主機維護及水質處理0.4760
7電梯維護,年審按500元/臺月,年審核1000元/部年1.2314.70
8水池清洗、水質檢測費清洗1500元/次,檢測500元/次,每年兩次0.030.40
9自行車棚摩托車棚維護保養含停車架刷漆保養等估算2400元/年0.020.24
10公共設施零星維護圍墻,雨污水井清理、垃圾站箱、vi系統等日常零星維護綜合測算300元/月0.030.36
四環境管理費3.0036.00
1綠化(外包)包含人員、材料0.708.40
2清潔材料費(外包)包含人員、材料1.8021.60
3消殺費(外包)包含人員、材料0.151.80
4化糞池清理疏通費清理3000元/次,疏通2000元/次,每年二次0.081.00
5外墻清潔費按每年一次,0.8元/
