某行政中心物業管理收支預算管理費標準
行政中心物業管理收支預算和管理費標準
一、管理費測算依據及說明
(一)管理費測算依據
1、根據zz開發區行政中心項目特點及多次對其實地調研后掌握的一手資料。
2、根據zz開發區行政中心物業管理定位及管理標準。
3、本公司在辦公性物業管理方面所積累的成功經驗。
4、本土物業管理企業的管理成本優勢。
5、本公司現有較大管理規模的資源整合優勢。
6、長沙市的整體物價水平。
(二)管理費測算說明
1、管理支出預算中的前期開辦費攤銷,是指為在行政中心實施物業管理所配備的一些固定資產,如提供服務所需的工具、交通、通訊、辦公設備等。
2、前期開辦費均按三年平均攤銷,如部份物資由甲方提供可相應扣出攤銷金額。
3、管理支出預算中的物業管理傭金按長沙市有關規定,按每年實際發生管理成本的10%計提。
4、管理費支出預算中不含室內設施的維修養護費用。
5、某某開發區行政中心內公用設施的重大維修工程項目(中、大修或更多的改造工程項目),房屋本體的重大維修養護項目等由甲另行委托,本次預算中不含此項費用。物業管理費支出中僅含單價200元(含)以下的維修材料費。
6、管理費支出預算中不含辦公室內的清潔衛生費及外墻的清洗。
7、管理費支出預算中不含物業管理公司入場后的全環境開荒費用。
8、管理費支出預算中不含室內外綠化服務,節假日裝飾布置費用。
9、所有公共水電費、設備運行費及物業管理辦公用水電費均由甲方承擔,本次預算不含此項費用。
10、管理費支出預算中不含公共財產保險費、各類設備年度檢測費,中央空調年度保養費,保修期內的建筑主體及設施設備維護費。
11、協助業主開展社區文化活動,本測算不含社區文化活動費用。
12、物業管理用房(含護衛宿舍)由業主提供。
四、物業管理費標準及測算
(一)管理費標準
根據zz開發區行政中心項目要求,在確定設備設施及綠化保修期時限后,通過專業測算(以三年為管理周期)。本項目日常物業管理費(年)標準為:
時間費用標準(元)單位面積收費標準備注說明
第一年381865.561.32元/平方米設備保修期一年
第二年412065.561.43元/平方米100元內的維修材料由我方承擔
第三年412065.561.43元/平方米100元內的維修材料由我方承擔
說明:單位面積收費標準以總建筑面積24000平方米計。
1、日常管理費測算
zz開發區行政中心總建筑面積為24000平方米,根據物業管理費 '以支定收'的原則,具體項目報價如下:
序號項目單價(元/月平方米)月收費標準(元)年收費標準(元)
一綜合服務費0.358405..32
二公共秩序管理0.368562..84
三建筑物及室外道路、停車場、廣場的管理
0.02
545.16
6541.92
四清潔管理0.286708.2480498.88
五設施設備管理0.4210117.8121413.6
合計1.4334338.8412065.56
五、增收節支措施
成本控制體現在為業主進行成本控制和內部管理進行成本控制兩方面。
(一)為業主進行成本控制
1、通過節能降耗,降低物業能源費用,我們憑借多年的辦公性物業管理經驗,本著為業主節約每一分錢為出發點,結合長沙市zz開發區行政中心的實際情況,我們擬定了一套行之有效的機電設備經濟運行方案,加強平時保養維護,延長設備的大修周期和使用壽命,提高設備的運行效率,降低運行成本,確保物業的保值增值。
2、科學測定行政中心用電、用水情況,通過經濟器具的選定、限時控制等方式降低保潔、照明、設備、機電、供水等能源消耗。對各設備系統的運行參數適時調整,使其既達到最佳使用效果,又減少設備設施的磨損和能耗,減少維修用的水、電成本。
3、非上班時間及時關閉部分照明和用電設備,盡量降低其損耗,減少運行費用。
4、合理運行使用長沙市zz開發區行政中心用電高峰期和波谷期的設備設施,提高各類供電系統的功率因數,盡量降低能耗,為甲方節省電費開支。
5、依靠時間管理、目標管理、在公司成熟的質量管理體系平臺上,注重細部、細節,控制環節,流程,達到提高效率,節約成本的目的。
6、注重環保和生態,預防二次污染的發生。在管理實踐中,防止水污染、噪音污染等各類污染的發生,提倡靜式服務,無干擾服務,強調人與自然合諧共存,達到可持續發展的目的。
7、拓展物業服務的廣度和深度,豐富服務內容研究行政中心各類需求,滿足開放的政府行政辦公的需要,以大行政,大后勤的思路,創造多樣性的服務。
8、根據長期管理辦公性物業的經驗,通過對節能的有效管理,節能效果可達到總能源消耗量的15%以上。
(二)管理處內部進行成本控制
物業管理作為微利行業,主要靠規范的內部管理,靠有效的成本控制來創造經濟效益,對于長沙市zz開發區行政中心這類現代辦公性物業,如何充分利用有限的管理費用提供更全面、高品質的物業管理服務,達到國內一級管理水平,我們將采取以下做法:
1、依托本土公司的規模效應,在物流采購渠道、供應商方面,已形成一套完整的、系統的物流采購供應網絡,大大降低了服務用物資的采購費用。
2、完善內部考核機制,制定切實可行的物業管理年度預算。
3、加強員工成本控制意識,修舊利廢、工作創新,每個崗位定人定量實行計劃管理
4、本公司通過多年的發展經驗,已建立了完善的服務體系。在行政中心我們除了做好日常物業管理服務外,還將利用公司的各種資源為業主提供商務、會議、顧問培訓等其它增值服務,以增加管理費收入。
5、本公司將利用自身雄厚的技術優勢,爭取以優質低價向甲方承接物業設備設施的小改造等,以增加管理費收入。
6、以'想到的要說到、說到的要做到、做到的要看到'的iso9000管理理念來加強對所有服務項目的日常巡視,對可能發生的故障和問題提前發現并及時處理
,使行政中心物業管理服務的每一個環節都具有可追溯性,事事有著落,將其消滅在萌狀態,以降低運行及管理成本。
7、利用我公司系本地專業物業管理公司的地域優勢,在行政中心的人員配置上以滿足日常管理服務為主,而當發生突發事件時,公司會將各部門的人力、物力進行綜合調配到行政中心,以充分體現本土公司的優勢,從而大大地為業主降低了管理成本。
