第1篇 物業管理公司財務部檢查考評辦法-2
物業管理公司財務部檢查與考評辦法(二)
1.0目的
規范員工績效考評工作,確保公平、公開、公正考評員工德、績、能、勤。
2.0適用范圍
適用公司財務部、各項目處出納的績效考評工作。
3.0職責
3.1財務部經理負責依照本辦法進行公司財務部出納、各項目出納的檢查工作。
3.2分管副總經理負責依照本規定進行公司財務部經理、會計、出納、各項目處出納檢查工作。
4.0程序要點
4.1財務部各項目處會計員的工作標準:
4.1.1財務部、各項目處會計員工作應符合《物業維修基金管理規定》、《服務收費標準作業規程》中的工作要求;
4.1.2會計員必須參加本崗位的培訓和達到培訓要求,培訓合格后上崗。
4.1.3財務部經理應按上述各項標準作業規程履行自己的職責,符合標準作業規程的要求。
4.1.4會計員除應嚴格按照本部門的標準作業規程進行工作外,還應嚴格遵守公司其他相關標準作業規程的要求。
4.2績效考評評分結構
4.2.1績效考評由周檢、月檢、抽檢構成,各種檢查考評的要求詳見公司的《工作、服務績效綜合考評辦法》。
4.2.2公司財務部出納、項目處出納績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構成為:
a)工作效果(滿分20分)
b)執行程序(滿分20分)
c)工作時效(滿分20分)
d)培訓質量(滿分10分)
e)服務質量(滿分10分)
f)執行其他相關組規程質量(滿分10分)
g)其他質量(滿分10分)
4.2.3公司財務部經理、財務會計績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構成為:
a)崗位工作標準、作業規程的執行質量(滿分10分)
b)培訓質量(滿分10分)
c)自身工作技能。(滿分10分)
d)服務質量(滿分10分)
e)工作效果(滿分10分)
f)工作責任心質量。(滿分10分)
g)處事公正性質量。(滿分10分)
h)遵守相關作業規程質量(滿分10分)
i)團結配合質量。(滿分10分)
j)道德水準(滿分10分)
4.3績效考評扣分細則:
4.3.1出納員(含項目處)考評扣分細則:
a)執行標準作業規程質量考評扣分細則:公司/項目處出納員,不按照財務部相關標準作業規程操作的,每次檢查每發現一項,一般違規扣該項評分1-2分;嚴重違反作業規程操作的,每發現一項扣該項3-4分;引起不良后果的視情況扣減5-20分,扣完為止。
b)不遵守公司其他相關標準作業規程的,每次檢查每發現一項,視程度在'相關規程'欄目內扣減相應項目分值(一般違規扣1-2分;嚴重失職扣減3-4分,引起不良后果的,視情況扣減5-10分)。
4.3.2一般違規、一般程度、一般情況是指偶發性的,因粗心大意引起的,
或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經確認),造成的程度輕微不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應,造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質量受到連帶影響的結果。
4.3.3'其他'欄目是為本公司相關標準作業規程所未包括,或超出本規程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所致,如未發生或未出現,該欄目考評時應當給出滿分10分。
4.3.4檢查、考評時,如出現《行政獎罰標準操作規程》中所列明的應受嘉獎事件,則應視情節在正常考評完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應超過100分),另依據《行政獎罰標準操作規程》對受考人進行獎勵。
4.3.5獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準操作規程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應欄目內扣完相應分值外,另依據《行政獎罰標準操作規程》對受考人追加處罰。
4.4考評評分細則的解釋權在公司質管部。
5.0記錄
5.1《財務部出納考評表》mps─a2─04
5.2《財務經理/會計考評表》mps─a2─05
6.0相關支持文件
6.1《工作、服務績效綜合考評辦法》mps─z1─03
6.2財務部所有相關標準作業規程月
第2篇 物業卡管理辦法作業指導文件
物業作業指導文件:ic卡管理辦法1.目的規范對ic卡的管理控制,避免ic卡的不合理使用。
2. 范圍適用各管理處ic卡的工作管理3.定義無4.職責部門/崗位工作職責管理處經理負責對ic卡的發放工作的全面監督和檢查管理處指定人員/崗位負責ic的日常辦理和授權、變更、回收等工作的具體操作安全部負責核對顧客的ic卡使用情況
5.方法及過程控制
5.1.ic卡的發放控制
5.1.1管理處經理負責對ic卡發放管理工作進行監督、審批。
5.1.2管理處指定專人負責ic卡的授權發放管理工作,負責申請人的身份識別、房號和使用范圍等登記。
每季度對ic卡進行統計整理,填寫《ic卡季度整理表》,對異常情況進行核查處理,負責對電腦管理權限密碼每季度進行更改。
5.2 ic卡的登記發放
5.2.1 業主申請領卡須出示有關證件及購房合同,ic卡發放人員根據證件及購房合同,進行發卡、授權,并在《ic卡發放/異常情況登記表》上進行登記。
5.2.2 公司或相關工作人員如需申請領卡,需經理或經理授權人審批簽名,發放人員進行ic卡的發放授權,并在《ic卡發放/異常情況登記表》進行登記。
5.2.3 ic卡持有人如需對卡的授權內容進行變更,須持有相關證件,由發卡人員予以變更,并登記。
5.2.4 業主和工作人員發卡情況應分開登記。
5.3 ic卡的掛失、解掛
5.3.1 持卡人掛失/解掛ic卡時,須出示本人身份證,經ic卡發放人核對無誤后,予以掛失/解掛,并予以登記。
5.4 ic卡的更換、退還
5.4.1持卡人在保修期內ic卡自然損壞,憑舊卡可在管理處換取新卡,發卡人回收舊卡并登記。
5.4.2持卡人因人為造成ic卡損壞,如打孔、折疊、機洗等只能重新申請領卡,不能更換。
5.4.3公司贈送的ic卡辦理退還相關手續時不能退還押金。
5.4.4車主不再承租車位后,管理處應及時知會發卡人員,取消其車場授權,并經車主確認后方可辦理解除手續,同時填寫《ic卡發放/異常情況登記表》。
5.5 ic卡的注銷
5.5.1如業主產權發生變更,管理處應及時通知發卡人員,對其ic卡進行注銷,并通知原業主。
5.5.2如果工作人員持有的ic卡存在不合理使用或丟失,發卡人應立即予以掛失或收回ic卡并賠償損失,同時填寫《ic卡發放/異常情況登記表》。
5.6 ic卡的授權期限規定業主及家庭成員(管理處業主資料中有登記的)的門禁系統ic卡授權期限一般為十年;
車輛ic卡的授權期限根據業主租用車位的期限進行授權。
其他人員ic卡授權期限一般為一年,最長不得超過兩年。
5.7工作人員ic卡的回收工作人員調離或離職,由人事管理員協助授權人收回ic卡,登記在《ic 卡發放/異常情況登記表》。
6. 支持性文件無7.質量記錄表格tjwy7.
5.1-a01-03-f1《ic卡發放/異常情況登記表》tjwy7.
5.1-a01-03-f2《ic卡季度整理表》tjwy7.
5.1-a01-03-f 3. 《機動車ic卡辦理通知單》
第3篇 某物業轄區停車場管理辦法
物業管理公司質量管理體系文件
--停車場管理辦法
1.目的
規范管理服務區域內停車場的管理,維護停車場車輛行駛與停放秩序。
2.范圍
適用于公司管理服務區域內的停車場.
3.職責
崗位工作內容
部門負責人停車場證照辦理,停車場管理規定審批,并對停車場管理進行全面指導、監督。
安全主管/主辦/班長負責制訂、完善本部門停車場管理規定。負責停車場管理工作的具體實施
安委會對停車場管理工作不定期檢查,協助處理突發事件。
4.方法和過程控制
4.1總則
4.1.1各管理處必須根據本文件確定的一般原則、操作流程及停車場的實際情況,編制各管理服務區域停車場管理規定,對停車場管理的責任、實施方法、防范措施做出詳細規定,并報品質管理部備案。
4.1.2購買車位的顧客需憑購買手續與管理處簽訂《車位服務協議書》;顧客需租用車位時需向管理處提出申請,由管理處經理審批后,與其簽訂《車位租用協議書》。
4.1.3《車位服務協議書》、《車位租用協議書》必須按公司提供的統一格式、內容填寫,有效期滿前一周,管理處應通知顧客續簽。
4.1.4外來車輛需根據車位緊張程度及潛在風險(如攜帶易燃、易爆等物品)確定是否讓其停放。無牌機動車輛及攜帶危險品車輛嚴禁進入管理服務區域內。
4.1.5 所有停車場出入口都必須設置地樁(無人化管理車場除外)。如出入口道閘故障或因其它原因暫時失去屏障功能時必須使用地樁,保證出入口安全屏障的有效性。
4.1.6經營性停車場應有政府頒發的合法證照和手續。車場內應有防盜提示標識,夜晚在機動車場值勤的安全員須穿反光衣。
4.2出入憑證管理
4.2.1對與管理處簽訂了《車位服務協議書》或《車位租用協議書》的顧客,各管理處應根據停車場的實際情況對車輛管理采用以下兩種控制方法:
4.2.1.1第一類:停車場智能卡,該類卡按使用性質分為車場卡、臨停卡、訪客卡,見公司《ci手冊》,適用于已安裝智能系統的停車場進出車輛使用。
4.2.1.2第二類:紙制《車輛停放服務卡》,適用于未安裝智能系統的停車場,供租車位或私家車位的車輛使用。
4.2.2紙制《車輛臨時停放憑證》,適用于未安裝智能系統的車場供外來臨停車輛使用;或有商業裙樓的物業因臨時進出車輛頻繁,不適用發放智能卡時使用。
4.3已設崗的停車場車輛出入管理基本操作流程:
4.3.1 二十四小時使用地樁。
4.3.2車輛進出時,必須檢查一輛放行一輛,過一輛車開一次道閘,嚴禁在未辦理手續前將道閘打開。
4.3.3在車流量高峰期應增加崗位人員,加快車輛流通速度,防止大量車輛滯留,有條件的管理處應盡可能考慮進出口分流,并做好標識。
4.3.4車輛駛入時的基本操作:
a.車輛駛近停車場入口時,安全員應面向來車呈立正姿勢,示意車輛減速停車,若其帶有智能卡,指引其讀卡進入。
b.是臨停車輛,應迅速準備車輛臨時停放服務卡/憑證。當車輛停穩后,安全員快步走至距車輛駕駛室窗口適當距離的位置,呈立正姿勢并敬禮,迅速發放車輛臨時停放服務卡/憑證,打開地樁并向車主示意點頭問好,車主接過車輛臨時停放服務卡/憑證后,示意車輛駛入停車場。
c.進入停車場的車輛,安全員要及時對車輛外觀進行仔細檢查,并將有異常情況的車輛記錄于《停車場車輛情況登記表》。
4.3.5車輛駛出時的基本操作:
a.車輛駛近停車場出口時,安全員應面向來車呈立正姿勢,注意觀察,對臨停車輛應示意車輛減速停車。
b.車停穩后,安全員快步走至距車輛駕駛室窗口適當距離的位置,呈立正姿勢并敬禮,向車主收回車輛臨時停放服務卡/憑證,并快速核對車牌號、進入時間、值班人員簽名等信息,對需要收取車位使用費的車輛按停車場收費標準收費,并給車主相應的停車費發票,然后開啟道閘、打開地樁,示意車輛駛出停車場。登記、存放收回的車輛臨時停放服務卡/憑證。
c.對不愿收發票的車主,應明示公司的規定,請車主自行處理,嚴禁收費不給發票的行為,一經查出,一律按貪污票款處理。因特殊原因未收取車輛停放服務費的車輛應在《未收費車輛登記表》上作詳細記錄,并請車主或上級簽名確認。
4.3.6如發生駛出的機動車輛無智能卡、《車輛停放服務卡》、《車輛臨時停放服務憑證》、卡/證上的車牌號與所開車輛車牌號不符、司機不符、無車牌等異常情況,應立即報告控制中心和上級領導,查驗并登記車主的有效證件:車輛行駛證、駕駛證、車牌號、車型等,進行人、車、證的核實,經車輛所有權人或單位證實并在《駛出車輛異常情況登記表》上簽名后方可放行。
4.5停車場秩序管理
4.5.1安全員要維護停車場內良好的交通秩序,引導車輛正確停放,若出現困難或問題,應立即報告上級領導,防止車輛堵塞及意外事故發生。
4.5.2車場內車輛如發生交通事故,按突發事件處理程序及辦法處理。
4.5.3如發生車輛沖崗、從入口繞行等可疑情況,應首先設法截停車輛,同時在第一時間報告部門經理或部門安全負責人處理。
4.5.4車場內禁止維修車輛,特殊情況須報管理處經理。
4.5.5車場車輛如發生油、氣、水滴漏等異常情況,安全員應立即通知車主進行檢查并處理,若通知不到車主須將情況上報主管/主辦。
4.5.6制止在停車場內進行試剎車或練習駕駛的行為。
4.5.7因車主原因造成車場內公共設施、設備損壞時要立即上報部門主管/主辦以上人員到現場處理,根據損壞情況與車主明確責任,賠償損失。
4.5.8因管理原因造成車場內車輛損傷或丟失,公司將追究當事人的責任。情節嚴重時,移交司法機關處理。
4.6停車場票據管理
4.6.1車輛臨時停放服務卡/憑證由專人從管理處指定票據管理員處領取,并對領取數量進行登記。各車場出入口崗在交接班時須將卡/證數量、編號及其連續性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上。
4.6.2對回收的車輛臨時停放服務卡/憑證應妥善保管,防止風吹、雨淋、遺失,每日由專人負責整理核對;《車輛臨時停放服務憑證》應上交到管理處指定的負責人,由票據管理員登記保管,與存根一起保存。
4.6.3停車發票由專人到出納員處簽名領取,編號應具有連續性,
車場出入口崗交接班時須將發票數量、編號及其連續性等情況記錄在《安全員交接班記錄表》上,停車費滿500元時要連同發票存根一起上交到管理處出納員處,由出納員核對并登記票據和現金數,由當事人簽名認可。
4.7停車場智能卡管理
按《智能卡管理辦法》執行
4.8摩托車、自行車管理
4.8.1在管理服務區域內應指定固定的摩托車、自行車停放點,并明確標識(包括防盜標識),車輛必須按指定位置停放,安全員督導執行。
4.8.2在管理服務區域內停放摩托車、自行車可不收取任何費用,亦無須發放任何出入憑證。
4.8.3嚴禁無牌摩托車進入管理服務區域,對無牌摩托車多的管理服務區域,應及時書面聯系交通管理部門或轄區派出所進行清理,以維護管理服務區域良好的管理秩序。
5.支持性文件
gzwy7.5.1-a01-07 《智能卡管理辦法》
gzwy8.2.3-a01《突發事件處理程序》
6.質量記錄和表格
gzwy7.5.1-a01-f1《安全員交接班記錄表》
gzwy7.5.1-a01-03-f1 《車位租用協議書》
gzwy7.5.1-a01-03-f2 《車位服務協議書》
gzwy7.5.1-a01-03-f3 《 停車場車輛情況登記表》
gzwy7.5.1-a01-03-f4 《車輛停放服務卡》
gzwy7.5.1-a01-03-f5 《車輛臨時停放服務憑證》
gzwy7.5.1-a01-03-f6 《駛出車輛異常情況登記表》
第4篇 某物業帳務管理辦法
[管理費的預、決算管理]
做好年度管理費的預決算,是做好費用管理的首要工作。因此,每年年底或年初,要按照國家的政策法規和'量出為入、合理節約'的原則,并按照單項預算編制方法來制訂下年度的小區的管理費用::預算,以確保所管物業正常運行之費用需要。
每年末要做好當年度的管理費用決算,并提出決算報告,報業委會審批,并接受審計。
[各類收支的日常管理]
建立并保持管理費、房屋設備運行費及物業經營收入的臺帳。
物業經營收入扣除經營成本后歸入小區物業維修資金。
收費項目合理、合法、公開。
每項收費都應開具正規的發票或收據,應字跡清晰、數據準確。
每月15日將'付款請求書'送交業戶,請業戶于當月20日前付費,逾期由業戶服務員上門收款。
收費項目:物業管理費、房屋設備運行費(有償服務在提供服務后,請業戶確認簽字,每月結算一次)。
準確、及時做好實收賬冊,統計應收費用、實收費用以及欠收費用,做好收費報表。
管理服務費的收支賬目每半年公布一次,接受業戶的監督和查詢。
年度預算確定以后,在加強費用管理的同時,更要加強收費管理。按每戶業主分別設立收費臺帳,以確保各項費用應收、實收、預收或欠費的每筆記錄清楚、準確、完整,便于查詢。
在預算的范圍內合理安排好每月的開支,做到平衡支出。各類費用的支出要符合國家的有關法規和財經紀律,做到不亂花業主的一分錢,年終確保收支平衡。
[物業維修、更新帳務管理辦法]
根據××市商品住宅維修資金管理有關規定。
維修資金的籌集,按規定由開發商和業主在辦理產證時繳入政府主管部門指定賬戶或業委會開立的維修資金專戶。
按規定維修資金利息及停車管理凈收益應歸入維修基金專戶。
維修資金不足時,可由管理處編制籌集方案報業委會,由業委會征集。
維修資金應嚴格按照有關法規規定的范圍使用,不準挪作他用。
日常維修費使用應按規定報業委會批準后并報公司審批,經總經理或授權代理人批準方可使用。
對于電梯、污水處理、空調系統等比較大的維保項目,應簽訂合同,并報公司審批同意后實施。
中、大修或更新項目在年度計劃中立項,應編制項目預算書,選定施工單位,訂立工程施工合同,報公司審批,同時報業主委員會審批。經公司、業委會::批準同意后,由業委會與施工單位訂立工程合同。若由物業公司與施工單位訂立工程合同,應由業委會出具委托書,并寫明工程的支付約定,按合同規定經業委會正、副主任簽字和公司總經理簽字認可后從維修資金中支付。
按規定維修資金應按幢、按門牌號立賬,按單元立分戶賬。
管理處應將每年的維修資金籌集、使用及分攤情況年終結算后歸檔。
維修資金使用項目:
--物業日常維修;
--物業專項維修、更新;
--物業中、大修;
--業委會活動經費(由業主大會或業主代表大會決定)。
物業發生維修、更新的費用及時做好清單提交開戶銀行。
每月與開戶銀行核對維修資金帳目。
每半年向全體業戶公布一次維修資金使用和管理的情況。
[管理費收入、房屋設備運行費及物業經營收入等的帳務管理辦法]
加強現金庫存限額(除額定的備用金外)的管理,超過限額的現金應當及時存入公司計劃財務部指定的銀行帳戶,為安全起見超過1萬元,必須有人陪同。
現金收入應當及時存入指定的銀行帳戶,不得用于直接支付單位自身的支出,因特殊情況需坐支現金的,應事先報計劃財務部批準,嚴禁擅自挪用,借出貨幣資金。
管理處取得的貨幣資金收入必須及時入帳,不得私設'小金庫',不得帳外設帳,不得'白條'抵庫,嚴禁收款不入帳。
對于庫存現金的收支和保管,應由專職的出納人員負責辦理。
第5篇 萬科物業智能化工程部工程物資招投標管理辦法
vk物業智能化工程部工程物資招投標管理辦法
1.目的
規范物資采購、工程項目招投標工作。
2.范圍
適用于智能化工程部。
3.職責
部門/崗位工作內容
部門經理負責對工程物資招投標工作監督及控制。
采購管理員負責整理收集招投標物資清單及招標書,負責組織招標協調工作。
4.方法和過程控制
4.1總則
4.1.1成立招標工作小組,其組成人員包括:智能化工程部負責人、品質管理部代表、財務管理部代表、分管領導、經辦人。定標時由招標工作小組集體決策。
4.1.2 招標應采用公開招標或邀請招標的方式,但無論采取何種方式,都必須有二家以上的投標單位參與競標。
4.1.3 整個招標過程必須保持透明度,各部門積極配合、全面溝通、信息共享,杜絕暗箱操作。
4.1.4 做好保密工作,任何人均不得泄露標底、投標文件、評標、定標等內容,以保證招標的公正性與效果。
4.2招標項目的確定
4.2.1品牌招標,根據工程項目技術、性能要求進行招標。
4.2.2分外包項目招標,根據工程項目施工類別進行招標。
4.2.3分項年采購總量招標,根據采購計劃進行招標。
4.3招標工作程序
4.3.1 招標文件
招標文件應根據招標項目的具體情況編制,包括招標邀請函、投標承諾書、合同樣本、相關標準或要求(包括規模、用途、標準、費用、期限、人員配置、工藝流程、質量要求和安全防護責任等)、相關技術資料(如圖紙)等文件。
4.3.2 招標信息發布及投標邀請
4.3.2.1公開招標的項目可以在當地主要報紙、網站或建設交易服務中心發布招標信息,并按政府有關部門規定辦理手續。
4.3.2.2實行邀請招標,由智能化工程部、品質管理部、財務管理部共同從公司《合格服務供方一覽表》中選擇所需數量的投標單位進行邀請招標。
4.3.2.3如《合格服務供方一覽表》沒有合適的投標單位或數量不夠,應由智能化工程部推薦,再組織進行考察,考察合格后方可選為投標方,并納入《合格服務供方一覽表》。
4.3.3 發標
4.3.3.1招標文件的發放、答疑及現場勘察由智能化工程部經辦人組織,品質管理部、財務管理部參與。
4.3.3.2公開招標的項目,要按照合格承包商標準和項目要求對投標單位進行審查,審查合格的投標單位方可發放招標文件。
4.3.3.3招標答疑由智能化工程部經辦人負責做好記錄工作,該記錄將作為招標文件的附件一并發給投標單位。
4.3.4 開標
4.3.4.1招標文件應規定:投標單位應在規定日期之前將投標文件送交智能化工程部,投標截止日期之后,原則上不再接受任何投標文件。
4.3.4.2標書必須密封加蓋公章,開標前任何人不得擅自打開標書。
4.3.4.3智能化工程部經辦人主持開標工作,開標工作應集體在場,現場拆封,該過程和內容由智能化工程部經辦人作好記錄并填寫《開標記錄表》,參加開標的全體人員簽字確認。
4.4.5 評標和定標
招標項目評標定標權限
品牌招標
分外包項目招標
分項年采購總量招標經辦人、部門負責人、品質管理部、財務管理部、分管領導參加定標會,確定后報總經理審批。
4.4.5.1開標后,招標小組成員對各投標書內容進行分析評比,對于二次談標,由智能化工程部經辦人與投標單位聯絡溝通協調,另行安排時間與招標小組成員參與分析定標。
4.4.5.2定標后,由智能化工程部經辦人填寫《定標書》,確定中標單位。
4.4.5.3 評標人應客觀、公正地履行職務,對自己提出的評審意見承擔個人責任。
4.4.5.4評標應以滿足招標文件要求為依據。定標原則為:
a、能滿足招標文件的實質性要求,并經評審其投標價格是合理低價。
b、同等條件下,原來與公司有過良好合作關系的投標方優先中標。
4.4.5.5 下列情況須重新招標:
a.發現投標單位相互串通投標。
b.投標單位以他人名義投標或以其他方式弄虛作假,騙取中標。
c.投標單位以向招標工作小組成員行賄的手段謀取中標。
d.開標后,發現所有投標皆不滿意(如各標價均高出標底價,不在合
理報價范圍之內)。
4.4.5.6 整個評標定標過程須作好記錄,全體參加評標人員簽字確認。
4.4.5.7 確定中標單位后3天內,智能化工程部經辦人向中標單位發出中標通知函,并將中標結果以書面形式通知其他投標單位。
4.4.6 簽訂合同
由智能化工程部參照合同范本擬定合同,按權限報公司相關部門審批,必要時由法律組審核合同條款,合同擬定完畢,約中標單位對其內容和條款進行確認后簽訂正式合同。
5.相關文件
vkwy7.2.2-z01 《合同管理程序》
vkwy7.4-z02 《招投標管理辦法》
vkwy7.4-z03《供方管理程序》
6.記錄表格
vkwy7.5.1-j02-06-f1 《開標記錄表》
vkwy7.5.1-j02-06-f2 《定標書》
第6篇 某某物業公司合同專用章管理辦法
某物業公司合同專用章管理辦法
第一條 為加強公司合同專用章的管理,規范合同專用章的使用和保管行為,滿足公司經營活動的需要,維護公司的合法權益,根據國家和公司的有關規定,結合公司實際,制定本辦法。
第二條 本辦法適用于公司簽訂的各類合同。
第三條 本辦法所稱的合同專用章管理是指公司對外簽訂(變更、解除)合同時所使用的專用印章的管理。
第四條 公司暫定刻制一枚合同專用章,由公司辦公室負責刻制和管理。
第五條 公司對外簽訂(變更、解除)合同一般應使用合同專用章。
第六條 合同專用章的使用
需要簽蓋合同專用章的合同,應由合同承辦人持已分類編號的合同文本到合同專用章管理部門用印,同時須提供以下資料:
1.已簽署的蓋印申請單(必須由公司相關業務部門及相關主管領導審核會簽同意,總經理閱簽);
2.經本單位法定代表人(負責人)或其授權委托人批準并簽署的正式合同文本,合同由授權委托人簽署的,需同時提供有效授權委托書;
3、其它應提供的資料。
4、為方便公司物業部經常性簽訂房屋租賃合同的需要,經總經理辦公會同意,對經總經理簽批的規范租賃合同文本,授權委托分管物業的副總經理簽字后可以蓋印。
第八條 合同專用章管理部門(人員)的職責:
1.妥善保管合同專用章,不得遺失、毀損或擅自交與他人;
2.嚴格按規定使用合同專用印章;
3.建立使用臺賬,嚴格使用登記;
4.不得擅自將合同專用章攜帶外出簽訂合同,也不得在空白合同書上加蓋合同專用章,特殊情況經本單位法定代表人或負責人批準的除外。
第九條 凡違反本辦法有關規定,造成經濟損失的,視情節輕重給予處罰;情節嚴重構成犯罪的,由司法機關追究其刑事責任。
第十條 本辦法由公司辦公室負責解釋、修訂。
第十一條 本辦法自公布之日起實行。
合同專用章使用登記表
年度:
序號 使用日期 合同編號 合同對方當事人 使用人 批準人 備注
第7篇 某物業轄區自然災害防范管理辦法
物業公司作業指導文件
自然災害防范管理辦法
1.目的
規范公司防災救災工作,提高救災工作應急反應能力,及救災工作整體水平,最大程度的減輕災害造成的損失,確保公司所轄范圍內的生命財產安全。
2.范圍
適用于公司各管理處對自然災害的防范
3.定義
無
4.職責
部門/崗位工作職責
公司抗災救援應急小組負責指導防災抗災救援工作
管理處經理負責所需物資的協調配置工作
安全主管(辦)負責相關工作的落實情況
安全員負責相關工作的具體落實跟蹤
5.方法及過程控制
5.1公共預警信息的收集與發布
5.1.1指揮中心或監控中心負責接收和收集自然災害預警信息,如有異常情況及時通知抗災救護工作指導小組成員及管理處經理。
5.1.2 各管理處經理接到信息后,及時將信息傳遞到本部門所有人員,制定相關的處理預案。
5.1.3 指揮中心每一小時通報預警信息一次,直至預警信號解除,通報時須記錄各部門接收信息的人員姓名,接受時間并在《工作信息記錄表》上記錄。
5.1.4 經部門負責人同意后將信息及時向客戶發布,利用所有設施和不當班人員來加快信息的發布,對信息的發布時間和內容必須詳細登記并跟蹤。
5.2 自然災害防范工作的組織
5.2.1 自然災害救災應急是應對突發性自然災害的緊急行動應急方案。
5.2.2適用于洪澇、地震、沙塵暴、雷電、低溫冷凍等突發性自然災害發生后的應急反應。
5.2.3 自然災害發生后,各項目必須立即向公司領導和有關部門報告災情,并迅速組織有關班組進行處理,災情報告內容主要有:災害種類、發生時間、地點、范圍、程度、災害后果、救災工作采取的措施,存在的困難和需求。
5.2.4 各管理處經理根據災情等級制定救災應預案,指揮中心及時發出預警,將災害對本項目生命財產造成較大危害或損失的情況進行通報,各作戰小組及成員預警通知后,按各自分工迅速開展工作,全力以赴完成救災工作。
5.3救災應急組織機構
5.3.1 救災應急組織機構由管理處全體人員組成。
5.3.2指揮抉擇機構為項目控制中心,總指揮有項目經理擔任,成員由安全、維修、環境、人事、管業、會所等班組組成。
5.3.3主要職責:負責班組、領導項目救災應急工作。
5.3.4部署救災應急準備措施。
5.3.5督促檢查救災應急工作的人、財、物落實情況。
5.3.6檢查救災應急指揮和有關班組的救災工作。
5.3.7決定請求公司及其他項目支持。
5.3.8研究決定有關救災應急工作的重大問題。
5.4該組織分為六個作戰小組,分別為
5.4.1災情預報小組:由指揮中心擔任,負責各類災情信息的收集發布及緊急災情,應急組織作戰的通知工作。
5.4.2災情收集評估組:由管業中心擔任,負責統計管理,記錄災情時間的人、物、財的消耗損失情況,負責災情信息的收集、整理和上報工作。
5.4.3 設備設施保障組:由工程組擔任,負責組織搶修因災損壞的各類電力設施,保障災害區域的緊急供電及救災所需設備的緊急用電、保護重大設備設備。
5.4.4后勤保障轉移組:由人事行政組及環境組擔任,負責轉移人員、物品、組織各戰斗小組的救災物資供需。
5.4.5安全保衛組:由安全班擔任,負責現場的治安保衛和重要現場的交通管制工作,組織協調和非當班人員參加搶險救災工作,組織轉移人員和物品的工作。
5.4.6醫療救護組:由會所擔任,負責救護傷病員,物品的發放及重傷病員的轉移工作。
5.5雷電防范措施
5.5.1雷雨天氣應關好門窗,防止球形雷竄入室內造成危害,打雷時人體最好離開可能傳來雷電侵入波的線路和設備1.5m以上。也就是說,盡量暫時不用電器,最好拔掉電插頭;不要打電話;不要靠近室內的金屬設備如暖氣片。自來水管、下水管;要盡量離開電源線、電話線、廣播線,以防止這些線路和設備對人體的二次放電。另外,不要穿潮濕的衣服,不要靠近潮濕的墻壁。
5.5.2室外如何避免雷擊為了防止反雷擊事故和跨步電壓傷人,要遠離建筑物的避雷針及其接地引下線。要遠離各種天線、電線桿、高塔。煙囪、旗桿,如有條件應進入有寬大金屬構架、有防雷設施的建筑物或金屬殼的汽車和船只,但是帆布蓬車和拖拉機、摩托車等在雷電發生時是比較危險的,應盡快離開。
5.5.3應盡量離開山丘、海濱、河邊、池旁、鐵絲網、金屬曬衣繩。孤獨的樹木和沒有防雷裝置的孤立小建筑等。
5.5.4雷雨天氣盡量不要在曠野里行走。如果有急事需要趕路時,要穿塑料等不浸水的雨衣;要走的慢些,步子小點;不要騎在牲畜上或自行車上行走;不要用金屬桿的雨傘,不要把帶有金屬桿的工具如鐵鍬、鋤頭扛在肩上。人在遭受雷擊前,會突然有頭發豎起或皮膚顫動的感覺,這時應立刻躺倒在地,或選擇低洼處蹲下,雙腳并攏,雙臂抱膝,頭部下俯,盡量縮小暴露面即可。
5.5.5減少使用手提電話或電話防止二次放電傷人。
5.5.6怎樣搶救被雷擊傷的人:受雷擊被燒傷或嚴重休克的人,身體并不帶電,應馬上讓其躺下,撲滅身上的火,并對其進行搶救。若傷者雖失去意識,但仍有呼吸和心跳,則自行恢復的可能性很大,應讓傷者舒適平臥,安靜休息后再送醫院治療。若傷者已停止呼吸或心臟跳動,應迅速對其進行口對口人工呼吸和心臟按摩,注意在送往醫院的途中也不要中止心肺復蘇的急救。
5.6怎樣減輕臺風、暴雨的危害熱帶風暴的危害
5.6.1.注意收聽有關天氣預報,做好預防準備工作。
5.6.2房屋需要加固的部位及時加固,關好門窗。
5.6.3準備好食品、飲用水、照明燈具、雨具及必需的藥品,預防不測。
5.6.4疏通泄水、排水設施保持通暢。
5.6.5.熱帶風暴到來時,要盡可能呆在室內減少外出。
5.6.7遇有大風雷電時,要謹慎使用電器嚴防觸電。
5.6.8密切注意周圍環境,在出現洪水泛濫、等危及住房安全的情況時,要及時轉移。
5.6.9風暴過后,要注意衛生防疫,減少疾病傳播。
5.7疫情防范應急措施:
5.7.1控制中
心負責在疫情多發季節,密切關注媒體及衛生部門發布的疫情信息,并及時在公司內發布。
5.7.2各部門應指定專人與防疫部門聯系,核實并獲得防疫方法,及時通知公司,并以通知的形式向客戶和員工傳達,落實防疫措施。
5.7.3各部門在接到疫情通知后,應對宿舍、食堂、辦公區域進行全面消毒殺菌。
5.7.4經消毒殺菌后,對現場進行徹底清洗,以保證疫情傳播得到有效控制。
6支持性文件
無
7質量記錄和表格
第8篇 物業管理公司財務部檢查考評辦法
1.0目的規范員工績效考評工作,確保公平、公開、公正考評員工德、績、能、勤。
2. 0適用范圍適用公司財務部、各項目處出納的績效考評工作。
3．0職責
3.1 財務部經理負責依照本辦法進行公司財務部出納、各項目出納的檢查工作。
3.2 分管副總經理負責依照本規定進行公司財務部經理、會計、出納、各項目處出納檢查工作。
4. 0程序要點
4.1 財務部各項目處會計員的工作標準:
4.1.1 財務部、各項目處會計員工作應符合《物業維修基金管理規定》、《服務收費標準作業規程》中的工作要求;
4.1.2 會計員必須參加本崗位的培訓和達到培訓要求,培訓合格后上崗。
4.1.3 財務部經理應按上述各項標準作業規程履行自己的職責,符合標準作業規程的要求。
4.1.4 會計員除應嚴格按照本部門的標準作業規程進行工作外,還應嚴格遵守公司其他相關標準作業規程的要求。
4.2 績效考評評分結構
4.2.1 績效考評由周檢、月檢、抽檢構成,各種檢查考評的要求詳見公司的《工作、服務績效綜合考評辦法》。
4.2.2 公司財務部出納、項目處出納績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構成為:a)工作效果(滿分20分)b)執行程序(滿分20分)c)工作時效(滿分20分)d)培訓質量(滿分10分)e)服務質量(滿分10分)f)執行其他相關組規程質量(滿分10分)g)其他質量(滿分10分)
4.2.3 公司財務部經理、財務會計績效考評的周檢、月檢、抽檢評出均按百分制進行。具體構成為:a)崗位工作標準、作業規程的執行質量(滿分10分)b)培訓質量(滿分10分)c)自身工作技能。(滿分10分)d)服務質量(滿分10分)e)工作效果(滿分10分)f)工作責任心質量。(滿分10分)g)處事公正性質量。(滿分10分)h)遵守相關作業規程質量(滿分10分)i)團結配合質量。(滿分10分)j)道德水準(滿分10分)
4.3 績效考評扣分細則:
4.3.1 出納員(含項目處)考評扣分細則:a)執行標準作業規程質量考評扣分細則:公司/項目處出納員,不按照財務部相關標準作業規程操作的,每次檢查每發現一項,一般違規扣該項評分1-2分;嚴重違反作業規程操作的,每發現一項扣該項3-4分;引起不良后果的視情況扣減5-20分,扣完為止。b)不遵守公司其他相關標準作業規程的,每次檢查每發現一項,視程度在'相關規程'欄目內扣減相應項目分值(一般違規扣1-2分;嚴重失職扣減3-4分,引起不良后果的,視情況扣減5-10分)。
4.3.2 一般違規、一般程度、一般情況是指偶發性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經確認),造成的程度輕微不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應,造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質量受到連帶影響的結果。
4.3.3 '其他'欄目是為本公司相關標準作業規程所未包括,或超出本規程4.3.1 和4.3.2 所列出的原因造成的不合格所致,如未發生或未出現,該欄目考評時應當給出滿分10分。
4.3.4 檢查、考評時,如出現《行政獎罰標準操作規程》中所列明的應受嘉獎事件,則應視情節在正常考評完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應超過100分),另依據《行政獎罰標準操作規程》對受考人進行獎勵。
4.3.5 獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準操作規程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應欄目內扣完相應分值外,另依據《行政獎罰標準操作規程》對受考人追加處罰。
4.4 考評評分細則的解釋權在公司質管部。
5. 0記錄
5.1 《財務部出納考評表》mps─a2─04
5.2 《財務經理/會計考評表》mps─a2─05
6. 0相關支持文件
6.1 《工作、服務績效綜合考評辦法》mps─z1─03
第9篇 物業轄區強電系統管理辦法-1
物業轄區強電系統管理辦法(1)
一.中央空調運作、管理、維修、保養作業規程
1.0目的
規范中央空調運行管理,維修保養工作,確保中央空調良好運行。
2.0適用范圍
適用于本公司轄區內中類空調的運作、管理、維修、保養。
3.0職責
3.1工程處經理負責檢查中央空調管理的實施情況。
3.2工程處經理負責審檢《設施年度維修保養計劃》并檢查該計劃的執行情況。
3.3工程組主管負責組織實施中央空調的運行管理。
3.4工程組主管負責組織制定設施和維修保養等計劃并組織該計劃的實施。
3.5工程組維修員負責日常的運行管理,維修保養。
4.0程序要點
4.1巡視監控
4.1.1當值維修員每四小時巡視一次中央空調機組。
4.1.2巡視臨控主要內容如下:
a)檢查線電壓。
b)檢查互相電流。
c)檢查高壓。
d)檢查油壓。
e)檢查低壓。
f)冷卻水進水溫度。
g)冷卻水出水溫度。
h)冷凍水進水溫度。
i)冷凍水出水溫度。
j)檢查中央空調主機運轉是否有異常振動或噪音。
k)檢查冷卻堵風機運轉是否平穩,冷卻堵水位是否正常。
l)檢查管道,閘閥是否有滲漏,冷凍保溫層是否完好。
m)檢查控制柜(箱)各器件動作是否正常,有無異常噪音或氣味。
4.1.3巡視過程中如發現有上述情況,應及時采取措施于以解決。
4.2異常情況的處理
4.2.1中央空調制冷劑泄漏時的處理:
a)立即關停中央空調主機,關閉相關的閥門。
b)加強現場通風或用水管噴水淋澆(應注意不要淋在設備上)。
c)救護人員應身穿防毒衣,頭戴防毒面具進入現場,并要求兩人為一組,確保安全。
d)排除泄漏源后,啟動中央空調試運行,確認無泄漏后,方可投入正常運行。
4.2.2中央空調機房發生水浸時的處置:
a)視進水情況關掉中央空調機組,拉下總電源開關。
b)堵住漏水源。
c)漏水源堵住后,應立即排水。
d)排干水后,應立即對通水設備設施進行除濕處理。
e)確認濕水已清除各絕緣電阻符合要求后,先試機后投入正常運行。
4.2.3中央空調機房發生火災時,按《應急情況的處理規程》處置。
4.2.4當值管理員應根據用冷部門的要求,按時開關中央空調,并根據負荷情況應用相應的機組,最大限度比節省電源。
4.3中央空調機房管理。
4.3.1非值班員不準進入中央空調機房,若有領導檢查,應由工程組主管陪同。
4.3.2中央空調機房內嚴禁存放易燃,易爆,危險品。
4.3.3中央空調機房內應配備各可提式滅火器,防毒用品,并放在方便,顯眼處,室內嚴禁吸煙。
4.3.4中央空調機房保持每班打掃一次衛生,每周清潔一次設備,設施。
4.3.5中央空調機房應做到隨時鎖上,專人保管鑰匙,不準自己配鑰匙。
4.4交接班要求
4.4.1接班人員應準時上班。
4.4.2接班人員應認真聽取上班交待,并查房《交接班記錄表》確認后簽字。
4.5維修、保養。
4.5.1《設施年度維修保養計劃》的制定。
4.5.2每年的12月15日之前,由管理維修主管組織制冷技工一起研究,制定設施年度維修保養計劃并上報工程處經理審批。
4.5.3制定《設施年度維修保養計劃》的原則:
a)中央空調使用程度。
b)中央空調運行狀況。
c)合理的時間。
4.5.4《設施年度維修保養計劃》應包括如下內容:
a)維修保養項目及內容。
b)具體實施維修保養的時間。
c)預計費用。
d)備品各件計劃。
4.6對中央空調進行維修保養時應按《設施年度維修保養計劃》進行。
4.7制冷技工負責中央空調的日常維修保養,中央空調的大型修理現及pc中央處理器的故障處理由外委完成。
4.8冷卻塔維修保養,制冷每半年對冷卻塔進行一次清潔,保養。
4.8.1用500v萬能表檢測電機絕緣電阻應不低于0.5mω以上時則應干燥處理電機線圈,干燥處理后仍達不到0.5mω以上時則應拆修電機線圈。
4.8.2檢查電機風扇是否轉動靈活,如有阻滯現象則應加注潤滑油,如有異常磨擦聲,則應在換同型號規格的軸承。
4.8.3檢查發帶是否開裂或磨損嚴重,如有則應在換同規格皮帶,檢查皮帶輕與相配合是否松動,如是則應整修。
4.8.4檢查布水器是否布水均勻,否則應清潔管道及噴嘴。
4.8.5清洗冷卻塔,清潔風扇時。
4.8.6檢查補水浮球閥是否動作是否可靠,否則應修復。
4.8.7擰緊所有緊固件。
4.8.8清潔整個冷卻塔外表。
4.9風機盤前維修保養,制冷技工每隔半年對見機盤進行一次清潔,保養。
4.9.1每周清潔一次空氣過濾網,排除盤管內的空氣。
4.9.2檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常磨擦響聲應更換風機軸承。
4.9.3用500v萬表檢測風機電機線圈絕緣,電阻應不低于0.5mω,否則應急時維修處理。檢查電容有無變形,鼓脹或開裂,如是應更換同規格電容,檢查各按接線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如有則作相應整修。
4.9.4檢查布水器是否布水均勻,否則尖清潔管道及噴嘴。
4.9.5清洗冷卻塔,清潔風扇風葉。
4.9.6檢查補水浮球閥是否動作可靠,否則應修復。
4.9.7擰緊所有緊固件。
4.9.8清潔整個冷卻塔表面。
4.10風機盤管理保養,制冷技工生隔半年對風機盤進行一次清潔保養。
4.10.1每周清洗一次空氣過濾網,排出盤管內的空氣。
4.10.2檢查風機是否轉動靈活,如有阻滯現象,則應加注潤滑油,如有異常摩擦響聲則應更換風機軸承。
4.10.3用500v萬能表檢測風機電機線圈,絕緣電阻應不低于0.5mω,否則應整修處理,檢查電容有無變形,膨脹或開裂,如是則應更換同規格電容,檢查各線頭是否牢固,是否有過熱痕跡,如是則作相應整改。
4.10.4清潔風機風葉,盤管,積水盤上的污物。
4.10.5用鹽酸溶液清除盤管內壁的水垢。
4.10.6擰緊所有固件。
4.10.7清潔風機盤管外殼。
4.11冷凝器,蒸發器維修保養,制冷技工每半年對冷凝器、蒸發器進行一次清潔,保養。
4.11.1柜式蒸發器維修保養:
a)每周清洗一次空氣過濾網。
b)清潔蒸發器散熱片。
c)清潔接水盤。
4.11.2水冷式冷凝器、蒸發器維修保養:
a)配制10%的鹽酸溶液。
b)拆開冷凝器、蒸發器兩端進出水進行封閉,然后向里注滿鹽酸溶液、酸洗時間為24小時,清洗時間為12小時。
c)全部清洗完畢后檢查是否漏水。
4.12冷卻水泵機組,冷凍水泵機組維修保養,制冷技工每天對冷卻水泵機組、冷凍水泵機組進行一次清洗保養。
4.12.1電動機維修、保養:
a)用500v萬能表檢測電動機線圈劇院電阻是否在0.5mω以上,否則應進行干燥處理或修復。
b)檢查電動機軸承有無阻滯現象,如有應加入潤滑油或更換。
c)檢查電動機風葉有無擦殼現象,如有則應修正處理。
4.12..2水泵維修保養:
a)轉動水泵軸,觀察是否有阻滯,碰撞、卡住現象,如是軸承問題須針對軸承加注潤滑油或更換軸承,如是水泵葉輪問題則應拆修水泵。
b)檢查壓盤根處是否漏水成線,如是則應加壓盤根。
4.12.3檢查浮性聯軸器有無損壞,如損壞
則應更換浮性橡膠墊。
4.12.4清洗水泵過濾網。
4.12.5擰緊水泵機組所有禁固螺栓。
4.12.6清洗水泵機組外殼,如脫漆或銹濁嚴重,則應重新油漆一遍。
4.13制冷技工每半年對冷凍水管路,送冷風管路,風機盤管管道進行一次保養,檢查冷凍水管道,送冷風管道,風機盤各處是否有大量的凝結水或保溫后的破壞,如是則應重做保溫層。
4.14閥類維修保養,制冷技工每半年對閥類進行一次保養。
4.14.1節制閥與調節閥的維修、保養:
a)檢查是否泄漏,如是則應加壓填料。
b)檢查閥門開閉是否靈活,如阻力較大則應對閥桿加注潤滑油。
c)如閥門破裂或開閉失效,則應更換同規格閥門。
d)檢查法蘭連結處是否滲漏,如是則應拆換密封膠墊。
4.14.2電磁調節閥,壓差調節閥維修保養:
a)干燥過濾器,檢查是否臟堵或吸潮了,如是則應更換同規格的干燥過濾器。
b)磁調節閥、壓差調節閥:
--通斷電檢查電磁調節閥、壓差調節閥是否動作可靠,如有問題則應更換同規格電磁調節閥、壓差調節閥。
--對壓差調節閥間閥桿加潤滑油,如壓填料處泄漏則應加壓填料。
4.15檢測、控制部分維修保養,制冷技工每半年對檢測、控制部分進行一次保養。
4.15.1檢測器件(溫度計、壓力表、傳感器)維修保養:
a)對于讀數模糊不清的溫度計,壓力表應拆換。
b)送檢溫度計、壓力表合格后方可使用。
c)檢測傳感器參數是否正常并做模擬試驗。
d)檢查裝檢測器的定位是否滲漏。
4.15.2控制部分維修保養:
a)清潔控制柜內的灰塵、臟物。
b)檢查禁固所有接線頭,對于嚴重燒濁的接線頭應更換。
c)交流接觸維修保養:
--清除天弧罩內的碳化物和金屬顆粒。
--清除線頭表面及四周的污物,如線頭燒濁嚴重的則應更換同規格交流接線頭。
--清潔鐵芯上的灰塵及臟物。
--擰緊所有緊固螺栓。
d)熱繼電器維修保養:
--檢查熱繼電器的導線接頭處有無過熱或燒傷痕跡,如有則應整修處理,處理后達不到要求的應更換。
--檢查熱繼電器上的紀像蓋板是否完整,如損壞,則應更換。
e)自動空氣開關維修保養:
--用500v萬能表測量紀像電阻應不低于0.5mω,否則應烘于處理。
--清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒,如滅弧罩損壞,則應更換。
--清除線頭表面上的小金屬顆粒。
f)信號燈,指示儀表維修保養:
--檢查各信號燈是否正常,如不亮,則應更換同規格小燈泡。
--檢查各指示儀表指示是否正常,如有偏差要進行調整。
g)中間繼電器,信號繼電器維修保養,對中間繼電器,信號繼電器做好模擬實驗,檢查兩者的工作是否可靠。
h)pc中央處理器,印刷線路板如出現問題,則申請外委保養。
4.16壓縮機維修保養:制冷技工每年對壓縮機進行一次檢查、保養。
4.16.1檢查壓縮機油位、油色,如油位低于觀察鏡的1/2位置,則應查明漏油原因,并排除故障后再充住潤滑油,如油已變色則應徹底更換潤滑油。
4.16.2檢查制冷系統內是否存在空氣,如有則應排放空氣
4.16.3具體檢查壓縮機如下參數:
a)壓縮機電機紀像,電阻(正常0.5mω以上)。
b)壓縮機運行電流,(正常為額定值,三項基本平衡)。
c)壓縮機油壓(正常10-15kgf/cm2)。
d)壓縮機外殼溫度(正常85℃以下)。
e)吃壓力(正常值4.9-5.4kgf/cm2)。
f)排氣壓力(正常值12.8kgf/cm2)。
g)檢查壓縮機是否有異常的噪音或振動。
h)檢查壓縮機是否有異味。
4.16.4擰緊所有緊固件并清潔壓縮機。
4.17中央空調維修保養時間計劃不允許超過8小時。
4.18中央空調因維修保養與原因,因需要停用時,應由物管處,工程組先審報項目經理,同意后才執行。
5.0記錄
5.1《設施年度維修保養計劃》mps-yg2-06
《設施日常檢查表》mps-yg2-05
《交接班記錄表》mps-ywb2-01
6.0相關支持文件
第10篇 物業轄區中控系統管理辦法
物業轄區中控系統管理辦法二消防監控操作管理
1.0目的規范消防系統運作管理、維修、檢查、保養,確保消防系統隨時處于良好運作狀態。
2. 0適用范圍適用于本公司轄區內消防系統運作、維修、檢查、保養的管理。
3. 0職責3.1項目處經理負責消防系統設備運作管理的監督、統籌。
3. 2項目處工程組負責消防系統設備運行的技術保障。
3. 3保安隊長、班長負責實行消防系統工作的運作操作。
3. 4工程處經理、項目處經理負責審核《設施維修保養年度計劃》,并檢查計劃的執行情況。
3. 5工程組主管組織《設施維修保養年度計劃》,并組織監督該計劃的具體實施。
3. 6工程組同時負責施行具體消防系統的日常保養工作。
4.0程序要點
4.1運作監控
4.1.1消防管理中心執勤人員24小時對消防主機、消防聯動柜、動力配電箱、滅火顯示器、防火防盜閉路電視等設備進行監控。
4.1.2運行監控內容:a)消防主機顯示屏是否顯示。
b)消防主機是否正常。
c)'運作'和'電源'燈是否亮。
d)巡視噴淋泵而后消防泵管網系統,接口有無松動,油漆是否脫落,水流指示器是否運作。
e)'故障'燈是否亮,如亮立即到現場查明原因。
f)'低水位'信號燈是否亮,如亮立即通知維修工的并查看水位情況。
g)'破玻燈光'信號燈是否亮,如亮應即時到樓層查看破玻報警原因。
h)監看閉路電視畫面是否清晰。
i)巡視固定手提式滅火器管網接口,緊急按鈕,讀出壓力表指針數據。
j)設備有無出現燒焦、異味、異常情況。
k)測試'試燈'鍵,試燈1~2秒鐘,發現有信號燈不亮,應查明原因給予更換。
4.1.3在運行監控中發現有不正常情況,應進行登記、匯報、整改。
4.2異常情況處置
4.2.1 當消防主機出現異常情況(如水浸入),應立即切斷供給消防主機的主電源和備用電源,以免引起相關聯動裝置啟動造成消防主機部件燒毀。
4.2.2 當配電箱線路發生短路(過負荷)起火時,立即關掉相關設備的電源,迅速用'干粉'滅火器撲滅。
4.3機房管理
4.3.1 非值班人員不準進入室內。
4.3.2 當值人員每班打掃室內衛生,擦拭設備、設施。
4.3.3 室內嚴禁存放一切與工作無關的物品,但應配備'干粉'滅火器。
4.3.4 室內禁止吸煙。
4.3.5 保持消防監控系統24小時不脫崗。
4.4交接班要求
4.4.1交接班時應:a)進行外觀巡視各類系統,查看各類系統是否處于正常運行狀態。
b)按操作鍵查看消防主機內容有無改動。
4.4.2當值人員應對每班次運行情況做好記錄,交接時檢查各系統均正常后,雙方在《交接班記錄表》上簽字確認。
4.5維修保養
4.5.1 《設施年度維修保養計劃》的制定。
4.5.2 每年12月15日前,又項目處消防負責人擬定《設施年度維修保養計劃》報公司消防主管審批,并系統組織核實。
4.5.3 《設施維修保養年度計劃》必須具備下列要求:a)有明確安排設備的大、中、小修計劃。
b)有具體組織實施維修保養的時間。
c)有明確的保養周期。
d)有具體的維修經費預算。
4.6對消防系統進行維修保養時,應嚴格遵守《設施年度維修保養計劃》進行。
4.7檢查
4.7.1 日檢:每班次在當值班長的指導下由消防管理中心消防員對火災報警系統進行檢查。
a)每班次均應進行系統設備的外觀檢查。
b)火警功能,誤報火警應勘察誤報的火災探測器探頭現場有無蒸汽、煙霧、粉塵等影響探頭正常工作的環境干擾存在,如有其它干擾存在,應設法排除;
對于誤報頻繁有無其它干擾影響探頭正常工作的,或探頭顯示燈不變,不能接收信號,應及時清洗更換。
c)自控功能:按自檢鍵后,進行復位,讓系統處于正常狀態,不能復位應查明原因。
d)故障功能:--主電源故障,檢查輸入電源是否完好,熔絲有無燒斷,接觸不良等情況。
--備用電源故障,檢查充電裝置,電池有否損壞,有無斷線。
--探測回路故障,檢查該回路至火災探測器的接線是否完好,有無探頭被取下,終端監控器有無損壞。
4.7.2 月檢:每月15日在消防管理主管的指導下,由隊、班長組織對消防自動系統進行下列功能檢查,并填寫《設施月檢查保養記錄》。
a)日檢全部內容。
b)測試控制器重要工作電壓是否正常。
c)火災探測器(溫感、煙感)安裝傾斜度不大于45°,與底座接觸是否良好,外觀是否潔凈完好,指示燈是否亮,抽取5%的煙感試驗消防主機是否收到信息。
d)對樓層消防栓泵進行外觀檢查,查看外接線是否固定好,油漆脫落應補刷新漆。
e)檢查手動報警器按鈕,緊急旋鈕安裝是否牢固,有無破損及丟失,任選兩個手動報警按鈕進行模擬報警,測試報警功能是否正常。
f)對消防主機、聯動柜、動手配電箱、滅火顯示器及其附屬設施進行擦拭除塵,線絡松動應給予緊固。
g)對主電源和備用電源做自動轉換試驗。
4.7.3 季檢每季度檢查加試驗自動報警系統的下列功能,并填寫《設施年(季)檢查保養記錄表》a)采用專用檢測儀器,分批試驗火災探測器的動作及確認燈顯示。
b)試驗火災報警的聲光顯示。
c)試驗水流指示器,壓力開關等報警功能信號顯示。
d)對備用電源進行1~2次充電放電試驗,1~3次主要電源和備用電源自動切換試驗。
e)用手動或自動檢查消防檢泵,自動噴淋滅火系統的控制設備。
f)對固定手提式滅火器進行外觀巡視。
g)用手動檢查消防應急廣播,火災應急照明及疏散指示標志燈。
h)從消防聯動柜上按強制'消防'開關鍵使客貨梯進行在首壓試驗。
i)在消防管理中心進行消防通信設備對講通話試驗。
j)檢查所有轉換開關和強制切斷非消防電源試驗。
4.7.4 年檢:每年12月20日前由消防管理主管同隊、班長組織對火災自動報警系統的功能作下列檢查和試驗,并填寫《設施檢查保養記錄表》。
a)應用專用檢測儀器對所安裝的火災探測器探頭(取50%)進行一次實效模擬試驗,對電纜、接線蓋、設備作直觀檢查,清理塵埃。
b)試驗火災應急廣播設備的功能。
4.8維修保養
4.8.1 對消防系統設備的外部清潔及部分 的維修保養由消防管理主管指導完成,每班值日員應對消防設備外部清潔一次,用壓縮空氣進行吹污、吹塵,再用干的干凈的抹布擦試,保持設備光潔。
4.8.2 消防系統設備故障的維修一般不超過8小時,在8小時內無法解決的應速急成聯系安裝廠家并匯報項目處經理。
4.8.3 消防泵系統
4.8.4 消防電機主機的維修保養。
4.8.5 消防系統的檢查、維修、保養均應有完整的記錄,分檔管理,保存期5年。
5.0記錄
5.1《設施年度維修保養計劃》mps-yg2-06
5.2《設施日常檢查表》mps-yg2-056.0相關支持文件
6.1《給排水管理辦法》mps-yg1-07
第11篇 住宅類物業管理招標評分辦法定標原則
一、評標委員構成
根據物業管理相關規定, **住宅小區物業管理招標項目
評標委員構成如下:評標委員共5名,其中招標方代表2名,另3名從
市物業管理評標專家庫中隨機抽選產生。
二、評標辦法
**住宅小區物業管理招標評標項目分為:投標文件、投標報價兩大項,分別按百分制計分,各項目占投標總分權重依次為80:20。
1、投標文件(滿分100分,占投標總分的80%):
評委根據投標人投標文件評分標準評出評分等級,依此統計匯總作為投標人投標文件得分。
投標文件評分標準為::
(1)、對項目的認識、管理服務定位、管理服務目標及整體設想(12分)。
(2)、組織架構、人員配備、培訓及管理(10分)。
(3)、擬采取的管理方式、工作計劃及物資配備計劃(4分)。
(4)、管理服務體系(6分)。
(5)、企業內部管理規章制度、公眾制度(3分)。
(6)、前期管理服務,接管驗收管理。(14分)。
(7)、日常管理服務方案、服務質量標準及其措施(20分)。
(8)、管理服務重點、難點及其措施。(8分)
(9)、物業檔案資料管理(3分)。
(10)、物業管理服務費用測算合理性(20分)。
2、投標報價(滿分100分,占投標總分的20%):
投標報價評分標準(百分制)
1、投標報價以物業管理公共服務收費標準報價為評價指標。
2、投標報價評分以中準價作為評分標準,其扣分原則為:按百分制計,'偏離中準收費水平百分率'每偏'中準收費水平'0.5%扣1分;'偏離中準收費水平百分率'的百分位四舍五入后,十分位數字≥5且≤9的,十分位上的賦分均按0.5%標準扣分。
3.'中準收費水平'由所有投標人的物業管理公共服務費'綜合收費水平報價'算術平均得出;'綜合收費水平報價'=(小高層投標報價×小高層建筑面積+商業投標報價×商業建筑面積)÷各類物業服務費收費總面積。
4、'偏離中準收費水平百分率'=('綜合收費水平報價'-'中準收費水平')÷'中準收費水平'×100%(計算結果保留到十分位,百分位四舍五入)。
三、定標原則及物業管理服務費標準核定原則
1、評標委員會根據投標文件、投標報價分兩項加權總分之和,從高到低排序,依次推薦不超過三名中標候選人。
2、若出現加權總分相同不能順序確定中標人時,則以投標企業投標文件評分高者為先。
3、招標人按照中標候選人綜合得分的排序確定第一中標侯選人為中標人,若確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的,招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人,簽訂前期物業服務合同。
4、在投標過程中有違反招標文件規定,或采取不正當競爭手段的,一經查實,取消投標資格。
第12篇 物業管理服務調查統計分析辦法規定
物業集團作業文件文件
物業管理服務調查統計、分析辦法
一、數據統計:
1. 根據從被調查業主/用戶收回的《物業管理服務調查表》對調查項目中'服務態度'一欄'總體評價''很滿意、滿意、一般滿意、不滿意、很不滿意'統計出來的數據,將前三項評價相加的戶數和后二項評價相加的戶數,計算出所占的百分數,得出服務態度滿意率。
2. 由于各小區提供的服務項目不同,《物業管理服務調查表》發放到被調查業主/用戶手中,被調查業主/用戶往往分不清服務情況,會在沒有服務的項目上打'√'。所以在統計時,要將沒有提供的服務項目的評價結果剔除,不再進行統計。
二、服務態度滿意率計算公式:戶數÷調查總戶數×100=百分比
三、服務態度滿意率結果:
服務態度一欄中被調查業主/用戶對'很滿意、滿意、一般滿意'認同占發調查表總戶數80%以上的 ,'不滿意、很不滿意'認同占發調查表總戶數20%以下的,視為服務態度滿意率為80%以上。
四、數據分析:
1. 將各小區統計出來的服務態度滿意率匯總,可反映出各小區顧客對物業管理服務態度的滿意程度。
2. 根據各小區享受同一服務、'很滿意、滿意、一般滿意'和'不滿意、很不滿意'的人數分別算出的百分比,再相加取其平均值,分析出公司在某一服務項目上的總體管理水平。
3. 將反映各小區服務項目的滿意率分為五個檔次列表,為19.9%以下、20~39.9%、40~59.9%、60~79.9%、80%以上。并分別列出在各檔次中的服務項目。根據列表情況,分析出服務中存在的差距,并提出努力方向及整改要求。
