地產自營物業及公建配套經營管理制度
地產集團自營物業及公建配套經營管理制度
一、總則
第一條 為理順自營物業及公建配套的經營管理程序,明確各部門職責,根據公司實際情況,制定本制度。
第二條 基本定義:
1、未售商用物業:指各樓盤交樓后的應售未售商鋪或自營商用物業。
2、公建配套:指各樓盤按照國家及地方有關規定在小區與住宅或商用物業配套修建的各種建筑,一般包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、金融郵電、社區服務、市政公用、物業管理用房、車庫等。
第三條 相關主要管理部門職能:
1、廣東公司商業部(以下簡稱商業部)為自營物業及公建配套的統籌管理部門。負責屬于公司產權的各樓盤未售商用物業的前期策劃及招商方案的撰寫,對不移交或暫不移交的公建配套進行招商管理等。
2、物業集團下屬各物業公司(管理處)負責自營物業及公建配套的日常維護及管理,各物業公司在接受商業部委托下可對自營物業及公建配套進行招商。
3、開發部為各樓盤公建配套物業移交的管理部門,負責與政府相關部門協商做好公建配套物業的移交工作。
第四條 本制度由商業部負責考核,綜合計劃部負責監督執行。
二、自營物業及公建配套的日常管理
第五條 商業部提前介入各樓盤商用物業的前期規劃設計,并提供相關經營意見或建議。
第六條 總工室須在每期樓宇交樓前30天內向商業部提供該期樓宇的規劃報建圖或竣工圖。
第七條 開發部須在每期樓宇交樓前30天內向商業部書面明確該期樓宇公建配套必須移交項目及范圍,對于暫不移交物業應與政府相關部門明確移交時間;在取得《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》、《預售證》、《建設工程規劃驗收合格證》等證件后3日內向商業部提供相關復印件。
第八條 預決算部須在每期樓宇交樓前15天內向商業部提供該期樓宇商業部分的成本預(決)算及面積測算表,以便商業部做好商用物業招商的成本測算。
第九條 商業部必須在每期樓宇交樓前10天制定自營物業及公建配套的招商方案,確定自營物業及公建配套的經營定位及租賃價格等。
第十條 銷售部必須在每期樓宇交樓前7天內向商業部提交應售自營物業及公建配套的明細。
第十一條 工程部必須在每期樓宇交樓前7天內向商業部提供該期樓宇的《消防驗收合格證》、《電梯驗收合格證》、《單位(子單位)工程質量驗收意見》等相關證書復印件。
第十二條 若該期樓宇未售商鋪或公建配套有抵押的,資金中心必須在該期樓宇交樓前5天內向商業部提交相關業務銀行同意自營物業及公建配套出租的承諾函。
第十三條 商業部必須在每期樓宇實際交樓前5天內根據總工室、預決算部、開發部、工程部提供的相關資料內建立該期樓宇自營物業及公建配套臺帳并進行分類。
第十四條 工程部必須在該期樓宇交樓前3天內將自營物業及公建配套(含鑰匙)及物業公司分戶驗收意見移交商業部簽收,商業部同時將應售自營物業及公建配套的全套鑰匙移交物業公司保管。(分戶驗收不合格的,商業部應拒絕接管)
第十五條 因自營物業及公建配套招商需要,商業部可根據總工室提供的最新規劃報建圖紙或竣工圖紙出具新劃分方案,經公司領導審批同意后,總工室根據新的劃分方案在3天內重新出圖,并委托預決算部5天內完成面積的測算;工程部參照《房地產開發建設管理制度》進行相關實施工作。
第十六條 物業公司必須每天對自營物業及公建配套巡查一次, 發現問題必須立即報商業部。商業部定期對自營物業及公建配套進行巡查,物業公司必須派人共同巡查并由商業部作好巡查記錄,巡查完畢后二方巡查代表共同簽字確認,發現問題由物業公司限期整改。
第十七條 自營物業及公建配套的銷售及經營臺帳管理程序如下:
1、銷售臺帳的管理。如住宅銷控發生變動的,銷售部須在每周二前書面通知商業部;如商鋪銷控發生變動的,銷售部須在次日書面通知商業部。商業部根據銷售部的最新通知及時更新經營臺帳。
2、經營臺帳的管理。如應售未售商鋪已出租的,商業部須在合同生效的次日書面通知銷售部更新銷售臺帳。
三、自營物業及公建配套的經營管理
第十八條 自營物業及公建配套中應售未售住宅原則上以銷售為主。若長時間空置未售的,由物業公司負責維修整改,整改合格后營銷中心根據周邊市場價格重新定價報董事局主席審批后統一對外發售。特殊情況下,應售未售住宅也可根據實際情況由商業部負責對外出租。
第十九條 大型商用物業(含商場、綜合樓、寫字樓等)可采取直接租賃或招標方式,各相關部門按以下程序執行:
1、根據商用物業本身規劃設計及集團公司經營要求,商業部牽頭組織銷售部、總工室、開發部、物業公司等部門召開綜合協調會討論制訂招商方案,并報公司領導審批。
2、商業部通過直接對外租賃或招標的方式選擇承租人,并與其辦理相關租賃手續。
3、合同管理部審核租賃合同條 款,無誤后蓋章,3個工作日內交由商業部。
第二十條 各樓盤零散自營物業及公建配套的租賃按以下程序執行:
1、商業部根據周邊市場價格制訂租賃方案后統一上報公司領導審批后直接對外租賃。若租賃方案須根據市場情況有所調整,商業部須另行上報公司領導審批后執行。
2、自營物業及公建配套成功招租后,商業部按統一制訂的租賃合同范本與承租人簽訂租賃合同,合同管理部在5個工作日內須將審批蓋章完畢的合同交由商業部。
第二十一條 辦理登記備案手續
1、商業部根據合同總金額計算登記備案印花稅,向財務總部申請資金后陪同承租方到物業所在地租賃管理所辦理登記備案。
2、合同登記備案完畢后,商業部負責到租賃管理所領取合同,并與財務總部做好銷帳手續。
3、已登記備案的合同正本叁份,副本貳份。租戶執正本、副本各壹份,房管局租賃管理所執副本壹份,財務總部及檔案室各存正本壹份,商業部及合同管理部存復印件。
第二十二條 物業交接手續
1、商業部在辦理完登記備案手續后電話通知承租人在5個工作日內領取合同,承租人領取合同時向甲方繳納第一個月的租金。
2、商業部會同物業公司按租賃合同約定時間通知承租方辦理物業交接手續,物業公司負責與承租人簽訂物業服務協議。
第二十三條 集團公司下屬獨立核算單位如需使用自營物業及公建配套,由商業部確定租賃價格,并與其簽訂租賃協議。
第二十四條 租賃期限內凡承租方提出變更經營內容、延長租賃期限等日常經營管理事宜,由商業部書面報公司領導審批后執行。
第二十五條 商業部按租賃合同有關條 款監督承租方履約
1、承租方應交租5天前,商業部按約定交租時間前5天內電話通知承租方交租。
2、若承租方逾期7天未交納租金,商業部須通過發催收款通知書、上門追催或停其水電等方式催繳租金。
3、若承租方逾期一個月仍未交納租金,商業部須在5天內采取有效措施乃至解除合同、收回物業。
第二十六條 經營收入匯總、上報
1、各物業公司每月5日前將上月委托經營物業的經營收入明細匯總表報商業部。
2、商業部每月5日前將本部門經營物業經營收入明細匯總、制表備案。
3、商業部每月10日前將本部門經營物業及委托經營物業的經營收入明細匯總、制表并編制經營工作報告上報集團公司領導審閱。同時報財務總部以做好帳務處理。
第二十七條 租賃合同屆滿后,按以下程序執行:
1、若承租方有意續租,商業部在合同到期日前與承租方協商并重新簽訂租賃合同或補充協議。
2、如承租方無意續租,商業部須通知物業公司在合同到期日前30天內不定期對物業使用狀況進行檢查;在合同到期日前3天內會同集團財務總部、物業公司核查承租人是否已交齊租金、管理費、水、電、煤氣等費用;各方面核查無誤后可按合同約定與承租方辦理相關停租手續,不符合收回條 件的,商業部按租賃合同有關條 款執行。
第二十八條 合同期限內商鋪擬出售的,須按以下程序辦理手續:
1、銷售部須將租賃情況知會新業主。
2、商業部確認業主已辦理完畢收樓手續后,通知新業主及承租方協調相關事宜,并將原權利與義務轉給新業主。
3、填寫《資金審批表》報公司領導審批后由財務總部負責退還承租方履約保證金。
4、商業部以新業主辦理完收樓手續的時間為準,計算應轉讓給新業主的租金,填寫《資金審批表》報公司領導審批后由財務總部負責結算工作。
四、公建配套的專項管理
第二十九條 開發部負責公建配套規劃調整、移交的總體協調工作;商業部移交前整體經營管理,并協助開發部出具移交公建配套的經營管理意見。
第三十條 政府規定必須無償移交且無經營價值的公建配套(如小學、幼兒園、派出所、公廁等),開發部必須根據政府相關規定在規劃驗收合格后與相關接收單位談判協商該物業移交時間、價格及條 件,報公司領導審批后辦理移交手續。
第三十一條 政府規定必須無償移交但有經營價值的公建配套(如居委會、街道辦事處、文化站等),開發中心牽頭聯系政府相關部門,商業部進行物業經營效益及經營成本測算后,并提供相關經營管理意見,開發部與政府部門協商移交面積、移交時間及移交條 件,達成共識報集團公司領導審批后簽訂移交協議。
第三十二條 政府規定須有償移交的公建配套(如衛生站、書店、電信營業所、郵政局、煤氣站等),開發部根據規定的移交價格比例與相關政府部門進行談判、協商,商業部進行物業經營效益及經營成本測算后,并提供相關經營管理意見,開發中心并根據公司領導審批意見確定應向政府移交物業的移交方式、價格、移交面積,并簽訂移交協議。
第三十三條 開發部與政府相關部門簽訂移交協議后3天內必須向商業部提供移交協議復印件,并明確無須移交面積及范圍,商業部在2天內負責自營物業及公建配套臺帳的更新工作。同時商業部根據開發部公建配套的移交范圍對無須移交的公建配套進行對外招商。
五、附則
第三十四條 本制度與公司已發文件有沖突的,以本制度為準。
