設備設施綜合管理程序制度
1.0目的
從總體上確立物業集團各類設備的管理要求,確保各類設備設施管理工作的統一、完整和完善。
2.0 范圍
本程序適用于物業集團所轄物業的各類設備設施的綜合管理工作。
3.0 職責
3.1 工程維護部負責轄區內各類設備設施的日常管理、維護保養工作。
3.2 工程維護部負責設備設施大、中修、更新改造計劃的編制與報批,并組織實施。負責中央空調、電梯等設備的外包業務管理,協調分包方完成定期維修保養工作。
3.3 業務總部負責設備設施的總體管理,審核各單位的大中修、更新改造計劃,參與分包商的確定,對設備的維修保養提供技術支持。
3.4 各部門的自用生產設備由使用部門自行負責維保工作。
3.5 全面質量管理辦公室負責對設備設施的綜合管理進行檢查、監督。
4.0 工作內容
4.1 設備的接管驗收
4.2.1 新接樓宇設備設施的接管驗收,由業務總部或物業公司(管理處)組織成立接管驗收項目小組與開發商辦理設備設施交接驗收手續,相關技術資料的交接按《工程技術資料管理程序》執行。
4.2.2 驗收小組負責按設備設施出廠說明書、國家技術規范、標準及使用要求等對設備進行驗收。對達不到要求的,應說明實際情況及原因,通知相關單位、部門限期整改,整改合格后再交接。
4.2 設備的建檔管理和標識
4.2.1 設備設施臺帳
4.2.1.1 設備正式接管后,工程維護部負責建立《設備臺帳》,對重大的、主要的設備建立單機檔案(以主機為單位,大型附件對應主機另立檔案,小型附件歸入主機一體建檔)。
4.2.4.2 業務總部對所有資料的立卷、歸檔進行指導、檢查,保證資料記錄和使用的有效性。
4.2.2 技術資料歸檔管理。
4.2.2.1 設備設施技術資料由各物業公司(管理處)分類、統一存檔管理,業務總部保存一份備案。
4.2.2.2 業務總部、工程維護部應各自保存一套《設備臺帳》。設備設施的日常管理、檢查、維護保養記錄由工程維護部保存,記錄的保存期限應參照設備的使用周期或使用壽命執行。
4.2.3 設備設施標識
4.3.3.1 工程維護部在物業接管后兩周內將所轄物業內的所有設備進行標識及編號。
a. 所有設備應單機單臺或按功能系統進行“設備標識”。
b.“設備標識”用標示牌形式予以實施,標牌應有下列內容:
--設備名稱;
--設備編號。
c.設備編號可參照下列規則編制:
例:**花園有電梯6臺,1#電梯編號為:jb/dt-01
注:本物業區域內的標識編制規則必須統一。
d.標識制作規范(參考):
--材質采用有機玻璃板制作;
--尺寸長×寬×厚為70mm×20mm×1mm
4.3.3.2 所有設備應按單機或功能系統建立《設備卡》,對設備懸掛或張貼《設備責任牌》,明確責任人。
4.3.3.3 設備臺帳應保持與設備現行狀態一致。設備管理人員應將設備封存、停用、限制使用范圍、調遷、報廢和更換零部件及檢修情況及時在設備臺帳上予以登錄。
4.3 設備的日常操作、運行、維修保養管理
4.3.1 設備操作人員必須經崗前培訓,持證上崗。在操作時,要求熟悉設備的性能特點,做好相應的安全防范措施,確保安全操作。高、低壓設備等操作須執行工作票制度,并做好記錄。
4.3.2 各類設備的運行符合標準要求::,運行人員須做好設備的運行記錄。系統工程師每周對所管轄設備的巡查不少于二次,將巡查情況記錄在《系統設備設施巡查記錄表》內,對巡查中發現的問題及時組織技術人員處理。
4.3.3 設備機房應做到隨時上鎖,鑰匙由值班人員保管,非本系統人員不得進入,如需進入須經系統工程師批準后,在專業人員的陪同下方可進入,并做好《設備機房外來人員入室登記表》。
4.3.4 系統工程
師組織技術人員一起研究、制定《設備設施維修保養年度計劃表》,經部門經理審核后報公司領導審批,并將審批后的計劃表報業務總部備案。
4.3.5 系統工程師根據審批后的年度維修保養計劃,在每月26日前制定下月《月份設備設施維修保養計劃》報部門經理審核并組織實施。
4.3.5 每月的設備設施維修保養由保養人填寫《設備維修保養記錄表》,系統工程師審核。如對設備進行大中修或重要零部件更換時須記錄在《設備大中修及零部件更換記錄》內。在維修保養期間如需停水、停電、停梯等由系統工程師填寫《內部通啟》經批準后立即通知客戶服務部,由客戶服務部提前24小時或立即通知相關業戶。
4.3.6 維修保養工作一般在8小時以內,如需延時,填寫《申請延時維修保養表》報領導審批。重大設備問題或質量事故作出《質量問題處理檔案》,專題呈報公司領導。
4.3.7 設備設施出現故障無法修復時,可申請對外委托維修,由系統工程師填寫《設備對外委托維修申請單》報公司領導審批后實施。
4.3.8 各類設備設施的操作、運行、維修保養等具體見相關設備管理程序、規程。
4.4 設備的購置
4.4.1 設備的購置包括原有設備的更新和新添置設備。
4.4.2 設備購置應遵循滿足服務提供需要的原則。
4.4.3 設備購置的資金來源按相關法規或規定執行。
4.4.4 設備更新需在原設備辦理了報廢手續后進行。
4.4.5設備零配件的購買::,由工程維護部填寫采購計劃,報單位領導審批。
4.4.6 新添設備由工程維護部提出用途或配套功能以及主要技術指標的需求,報業務總部審核后,由物業集團總經理審批。
4.4.7 采購設備應遵循《采購控制程序》的相關規定進行采購,并履行進出倉手續。
4.4.8 采購設備到達后,由工程維護部進行清點核對,接收相關資料,并組織安裝調試及試運行。符合要求的,辦理驗收手續;不符合要求的,按合同或公司相關規定辦理。
4.4.9 經驗收符合要求的采購設備按本條例及相關規定納入《設備臺帳》,重要設備建立《設備卡》,進行日常管理。如主要零部件更換,應及時更新相關臺帳或注明。相關資料報備業務總部。
4.5 設備狀態標識
4.5.1 工程維護部對設備狀態進行標識,以防止因設備誤操作造成人員傷害和設備損壞。
4.5.2 設備狀態分為常開、常閉、運行、停止、停用、封存、故障、檢修、報廢及嚴禁合閘等。
4.5.3 標識的方式方法:
a.設備狀態用標識牌進行標識,標識牌采用白色塑料板制作,字體為紅色一毫米塑料板粘于底板上。
b.設備狀態標識牌應在設備狀態確定后,由設備操作人員及時懸掛于應予標識設備的顯眼位置。
c.設備狀態改變,標識應隨之改變。
4.6 設備的停用和封存
4.6.1 發現下列情況之一,設備應予停用或封存:
a.多余設備,含服務提供有再需要的設備;
b.設備功能已不能滿足提供服務需要的設備。
4.6.2 停用或封存的設備應采用適當措施防止銹蝕、碰撞和其他形式對其狀態的損壞。
4.6.3 工程維護部應定期(如一個季度::)對停用或封存的設備進行檢查,以保持其適用性。
4.6.4 設備主管人員應填寫《設備停用/封存/報廢審批表》,經批準后實施。
4.7 設備的報廢
4.6.1 無修復價值的設備應予報廢。
4.6.2 報廢設備由業務總部組織鑒定,參與鑒定人員包括但不限于:設備運行技術人員、專業工程師、業務總部專業人員等。
4.6.3 系統工程師填寫《設備停用/封存/報廢審批表》,經批準后實施。
4.6.4 需報廢設備在未獲報廢批準、實施前,應懸掛“待報廢”標識。
4.6.5 報廢設備應及時撤離原安裝或使用場所,未撤離前應懸掛“報廢”標識。
4.6.6 工程維護部應將批準的《設備停用/封存/報廢審批表》報業務總部備案,并及時更新相關設備臺帳,封存該設備檔案。
5.0 相關文件
5.1《采購控制程序》(qp-7.4-01
)
5.2《工程技術資料管理程序》(qp-4.2.3-04)
5.3 相關設備設施管理程序、規程
6.0 記錄表格
6.1《設備卡》(qr-6.3-01-01)
6.2《設備臺帳》(qr-6.3-01-02)
6.3《設備責任牌》(qr-6.3-01-03)
6.4《設備停用/封存/報廢審批表》(qr-6.3-01-04)
6.5《系統設備設施巡查記錄表》(qr-6.3-01-05)
6.6《設備機房外來人員入室登記表》(qr-6.3-01-06)
6.7《 設備設施維修保養年度計劃表》(qr-6.3-01-07)
6.8《 月份設備設施維修保養計劃》(qr-6.3-01-08)
6.9 《設備維修保養記錄表》(qr-6.3-01-09)
6.10《設備大中修及零部件更換記錄》(qr-6.3-01-10)
6.11《內部通啟》(qr-6.3-01-11)
6.12《申請延時維修保養表》(qr-6.3-01-12)
6.13《質量問題處理檔案》(qr-6.3-01-13)
