某小區機電設備設施的維護管理制度
嘉園小區機電設備設施的維護管理
機電設備設施盡管組成、構造和性能不同,但管理基本內容是相同的,主要是對機電設備設施的使用、日常養護、維修的管理。而日常養護維修是機電設備設施管理最重要的環節。通過經常性的養護與及時的維修,使設備設施處于正常良好的運行狀態,保證24小時連續供電,并且延長設備設施使用壽命,是設備管理的最終目的。
1.設備管理的原則
(1)以預防為主,堅持日常保養與計劃維修并重,使設備經常處于良好狀態。
(2)對設備做到'三好'、'四會'和'五定'。'三好'即用好、修好和管好重要設備;'四會'即維修人員會使用、會保養、會檢查、會排除故障;'五定'即對主要設備的清潔、潤滑、檢修做到定量、定人、定點、定時和定質。
(3)實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主,同時要求設備的使用操作人員進行日常的維護保養和小修。
(4)完善設備管理和定期維修制度,制定科學的保養規程和各設備的應急處理措施,完善設備資料和維修登記卡片管理,合理制定定期維修計劃。
(5)修舊利廢,合理更新,降低設備維修費用,提高經濟效益。
2.維修保養方案
(1)日常維護保養。操作維修人員根據要求用檢測儀表或人的感覺器官,對設備的關鍵部位進行檢查,發現小故障及時排除,并做好記錄。操作人員每班巡視兩次,維修人員每周檢查一次。
(2)一級保養。維修人員對設備進行局部解體,進行清潔調整。
(3)二級保養。維修人員對設備進行全面清洗,部分解體檢查和局部修理,更換或修復磨損件。
(4)中修。對設備進行全面檢查,部分解體修理和更換磨損部件,調整部分機構和精度。
(5)大修。對設備全部解體,更換主要部件或修理不合格的零部件。
3.各系統設備設施的管理效果
*供配電系統
(1)保證24小時正常運行,出現故障,立即排除。
(2)設備完好率為98%以上。
(3)投訴處理率為100%。
*給排水系統
(1)建立用水、供水管理制度并落實,積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃。
(2)建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行,設備和管道系統狀況良好,遇有事故,維修人員及時到位搶修,無大面積跑水事故,供水系統能正常發揮功能,用水設施完好,排水系統通暢。
(3)限水、停水能預先通知用戶。
(4)按規定定期清洗大廈二次供水蓄水設備;設備及周圍環境整潔,有封閉措施;二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全,無二次污染發生。
(5)設備完好率為98%以上。
*消防系統
(1)消防中心實行24小時值班制度,控制中心的消防器材配備齊全,完好無損,隨時啟用。
(2)落實區域消防安全責任人、義務消防人員,定期進行演練,開展消防知識及法規的宣傳教育,保證火災發生率為0。
(3)制定突發性火災等災害方案,設立消防疏散示意圖,緊急疏散通道暢通,照明設備、引路標志完好。
(4)無火災及其它安全隱患。
*智能化系統(閉路監控等)
(1)制訂各系統設備安全運行、崗位責任制并嚴格執行。
(2)定期巡回檢查測試及維修保養,確保各設備運行正常。
(3)確保設備完好率在99%以上。
*空調系統
(1)配備專業工程技術人員,維修和運行人員持證上崗。
(2)建立規范完善的配電運行制度和維修保養制度并嚴格執行。
(3)中央空調系統安全、正常,保持狀況良好。設備及環境整潔,無嚴重噪聲及滴漏水現象。
(4)有準確完整的中央空調系統檔案資料,各項運行記錄和維修保養記錄齊全,并歸檔保存。
(5)制定切實可行節能運行制度,有明顯節能降耗成果。
(6)系統設備完好率在98%以上。
*電梯系統
(1)電梯維修、保養人員均持證上崗,電梯各種安全檢查審核證件齊全。
(2)嚴密的安全運行和維修保養規章制度落實,各種運行維護保養和巡視檢查記錄齊全歸檔;電梯技術檔案完整。
(3)電梯運行狀態良好,安全設施齊全正常有效,轎廂及機房整潔、通風、照明及其他附屬設施完好。
(4)出現運行故障后,維修人員能在五分鐘內到達現場搶修,每月電梯出現故障次數不超過1次,電梯按規定時間運行,月總故障停機率小于1%。
(5)電梯設備檔案齊全,各種記錄歸檔管理。
*其它公共設施
(1)確保大樓公共設施的完好正常使用。
(2)及時修補損壞設施。
(3)做好巡回檢查記錄。
(4)設備設施完好率達98%以上。
