公司房產租賃管理制度
房產租賃管理制度
第一章總則
第一條
為加強北京燕東微電子有限公司(以下簡稱“燕東公司”)及所屬公司房產租賃業務的管理，規范公司房產租賃經營行為，提高經濟效益，根據《北京電子控股有限責任公司房產和土地管理規定》、及《北京電子控股有限責任公司房產租賃管理辦法》，特制定本制度。
第二條
房屋租賃管理的基本原則是“統一管理、科學經營，確保安全、提升價值”。
第三條
本制度所稱房產，是指燕東公司及所屬子公司擁有產權、使用權或實際控制權并被確定為租賃經營的房屋建筑物。
第二章管理機構與職責
第四條
燕東公司行政保衛部是燕東公司本部及所屬公司房產租賃業務的牽頭管理部門，具體職責如下：
(一)聯合燕東公司財務部、法務部制訂并不斷完善房屋租賃業務管理制度，對制度執行情況進行監督檢查;
(二)制訂房產經營方案，并按照燕東公司批準的經營用途和方案開展經營工作;
(三)聯合法務部完成房產承租人的資信審查與選擇確定;
(四)聯合財務部對房產租賃合同的談判、簽訂、履行進行管理;
(五)行政保衛部負責建立房產租賃管理臺帳、檔案;
(六)行政保衛部負責組織對租賃房產實物與使用安全進行檢查;
(七)行政保衛部負責審核房產承租人的裝修方案;
(八)行政保衛部負責制訂大中修及更新改造計劃及實施方案，負責租賃房產及其設施設備的維修養護;
(九)行政保衛部負責按時將房產經營方案上報電控公司相關部門審核、備案并編制報送房產租賃統計報表;
(十)聯合法務部進行房產租賃法律糾紛的處理;
(十一)保證國有資產和股東權益不受侵害和房產實物的完好與保值增值。
第三章房產租賃管理
第五條
燕東公司及所屬子公司的房產租賃均由公司行政保衛部牽頭聯合財務部、法務部負責管理。
第六條
公司各類房產租賃期限最高不得超過5年。租賃期限5年(不含)以上的租賃合同須上報電控公司相關部門審核，并履行電控公司審批程序，經批準后方可簽訂。
第七條
對于出租房產建筑面積50平米(含)以下房產的租賃(包括新租和續租)，由行政保衛部會同法務部制定租賃方案報部門主管領導批準后方可簽訂租賃合同，并將合同報燕東公司相關部門存檔備案。
第八條
對于出租房產建筑面積在50平方米以上房產的租賃(包括新租和續租)，由行政保衛部會同法務部制定租賃方案經經理辦公后審核后方可簽訂租賃合同。
第九條
3000平米以上的房產經營租賃方案應包括但不限于以下內容：
(一)房產位置、面積、權屬、原規劃用途等基本情況;
(二)根據房產基本情況、周邊環境、市場情況等因素，提出最佳使用用途建議;
(三)根據同類房產的租賃市場情況，提出房產租賃價格和租賃期限的建議;
(四)房產租賃的經營成本及凈收益測算，根據收益與投資測算，提出是否對房產進行裝修改造的建議。
第十條行政保衛部應在充分調研分析的基礎上，按照收益最大化的原則，合理確定出租房產的使用用途、租賃價格和出租期限。
第十一條簽訂房產租賃合同時給予承租人的免租期(裝修期限)一般不得超過90天，超出部分的免租期應在合同期內的每一年逐年給予兌現。
第十二條
行政保衛部在編制房產租賃方案時，應綜合考慮房產的性質、地理位置、建筑面積、新舊程度以及周邊市場情況等因素確定租賃價格，原則上租賃價格不能低于房產所在區域同一類型房產的市場平均租金。
第十三
條房產租賃過程中發生的水、電、氣、供暖費等費用由房產承租人自行負擔。
第十四條
租賃房產的物業服務，原則上由承租人與燕東公司簽訂物業服務協議，并交納物業服務費用。
第四章房產租賃合同管理
第十五條
公司與承租人參照政府標準合同文本簽訂書面的房產租賃合同。
第十六條
房產租賃標準合同文本應包括但不限于以下內容：
(一)出租人與承租人的姓名或名稱、住所，法人單位的工商登記注冊地址、法定代表人姓名，聯系方式等;應將營業執照復印件和法定代表人身份證復印件作為合同附件。
(二)租賃標的物的位置、面積等基本情況;
(三)租賃用途、期限、租金及交付方式(含保證金);
(四)租賃雙方的權利義務;
(五)租賃房產的維修養護及物業服務事項;
(六)違約責任;
(七)爭議解決方式;
(八)合同的生效、變更與解除;
(九)其他約定;
(十)雙方簽字(法定代表人或其委托代理人)、蓋章(公章或合同專用章)。
第十七條
房產租賃合同須由雙方法定代表人或委托代理人(委托代理人須提供法定代表人簽字的身份證復印件和授權委托書)簽字，并加蓋單位公章(或合同專用章);承租人為自然人的由其本人簽字。
第十八條
承租人為法人單位的，應將蓋有承租人公章的營業執照復印件作為合同附件;承租人為自然人的，應將承租人本人簽字的身份證明復印件及詳實的住所地址等書面材料作為合同附件。
第十九條
保證金。合同期在三年以上的，保證金金額最低為三個月租金，合同期在三年以下的，保證金金額最低為兩個月租金。保證金收取時間應在房屋交付承租人使用之前。特殊情況下可免于收取保證金，但租金收取方式應是承租人預付六個月(含)以上且首期租金在房屋交付承租人使用之前收取。
第二十條
行政保衛部要嚴格履行房產租賃合同，按時收取租金及物業費，對于拖欠的租金或物業費的要及時追繳，在追繳租金的同時采取必要措施避免超過訴訟時效(延付或拒付租金的訴訟時效為一年)。
第二十一條
行政保衛部與承租人簽訂房產租賃合同的同時，雙方必須簽訂《租賃房屋治安消防安全責任書》。行政保衛部應定期組織安全檢查，發現問題限期整改。
第五章承租人管理
第二十二條
行政保衛部聯合法務部、財務部應對房產承租人進行詳細的資信調查，調查承租人的財務狀況、經營情況和以往的信用記錄等。承租人為法人單位時，應對其法人營業執照、法定代表人身份證明、經辦人身份證明等文件進行審查。具備條件的情況下應采取招標方式擇優確定承租人。
第二十三條
行政保衛部應嚴格約束承租人按照房產租賃合同約定的用途開展經營活動。
第二十四條
外埠單位、人員承租房產，應符合《北京市對外地來京人員租賃房屋治安管理規定》(1997年12月31日北京市人民政府第12號令修改)的要求。
第二十五條
行政保衛部應加強對出租房產的巡視檢查管理工作。
第六章租賃房產的管理與維護
第二十六條
行政保衛部負責租賃房產的管理與維修養護。未經公司書面批準，原則上不得允許承租人對房屋進行拆改、擴建和搭建安裝臨時構筑物及廣告牌匾等行為。因承租人過錯造成房屋損失的，應要求承租人負責修復或賠償。
第二十七條
行政保衛部負責出租房產公共部位和共用設施設備的維修養護。
第二十八條
房產租賃經營期間，有關房產及其設施設備的定期檢查、修繕、養護等事項，應在房產租賃合同中與承租人明確雙方需承擔的責任和義務。
第二十九條
對承租人要求提高房屋裝修標準、改善經營條件、增大設施設備容量的，原則上須征得公司同意后，方可允許承租人施工，其所需各項費用由承租人負擔。
第七章檔案管理
第三十條
行政保衛部負責房產租賃合同的檔案管理，對房產租賃經營合同進行審核、保管、備案、審批等。
第三十一條
行政保衛部應建立房產租賃經營管理臺帳，負責整理與租賃業務相關的各類請示、批文、備忘錄、單據、紀要、信函等書面資料原件，要按照公司檔案管理的有關規定及時報綜合管理部存檔。
第八章罰則
第三十二條
對有以下行為的，依據燕東公司有關制度對行政保衛部門負責人及部門主管領導給予處罰：
(一)未按本辦法規定報經公司經理辦公會或電控公司審核批準，行政保衛部自行將租賃房產轉租他人的;
(二)行政保衛部故意降低租賃價格給公司造成損失的;
(三)由于管理工作不到位，造成房產租金不能及時收取，房產權益受到侵害或實物(包括設施設備)損毀滅失的;
(四)由于管理工作不到位，發生安全責任事故的;
(五)已知承租人違法經營，為其提供經營場所或未能及時終止房產租賃合同的。
第九章附則
第三十三條
本辦法未盡事宜，按照國家有關法律法規或參照電控公司相關制度、規定和辦法執行。
第三十四條
本辦法由行政保衛部部負責解釋。
第三十五條
本辦法自發布之日起實施。
房屋租賃管理制度修訂說明
一、制度修訂要點
1、管理機構與職責修訂背景
根據電控公司要求，明確了牽頭部門與聯合部門職責。
2、管理機構與職責修訂內容
聯合法務部完成房產承租人的資信審查與選擇確定;
聯合財務部對房產租賃合同的談判、簽訂、履行進行管理;
二、房屋租賃管理修訂要點
1、房屋租賃管理修訂背景
根據電控公司要求，明確因裝修引起的免租期。
2、房屋租賃管理修訂內容
免租期(裝修期限)一般不得超過90天，超出部分的免租期應在合同期內的每一年逐年給予兌現。
3、對于出租房產建筑面積在50平方米以上房產的租賃(包括新租和續租)，由行政保衛部會同法務部制定租賃方案經經理辦公后審核后方可簽訂租賃合同。
三、房屋租賃合同管理修訂要點
1、房屋租賃合同管理修訂背景
根據電控公司要求，明確了合同規范本本及附件
2、房屋租賃合同管理修訂內容
公司與承租人參照政府標準合同文本簽訂書面的房產租賃合同。
應將營業執照復印件和法定代表人身份證復印件作為合同附件。
