s物業管理公司設施設備管理制度

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物業管理公司設施設備管理制度

1目的

明確工程維修人員應遵循的工作制度。

2范圍

適用于對工程維修人員的日常工作指導。

3職責

3.1品質部負責工程設備類體系文件的制定及完善,對維修操作人員進行現場督查、指導;

3.2管理處工程主管負責組織落實設施設備管理制度,對設施設備管理工作進行督促檢查,負責制定并實施《值班人員巡檢路線圖》。

4工作程序

4.1維修班工作制度

4.1.1認真作好設備運行、保養、維修等記錄,對重大問題及時上報工程主管;

4.1.2認真填寫設備運行記錄,并于每月底將記錄交工程主管;

4.1.3在工作中應按規定著裝,配帶工作牌、精神飽滿,現場作業時不得高聲喧嘩;

4.1.4遇自來水爆管、煤氣泄漏等急修,則在接到通知后5分鐘內趕到現場進行處理,無法立即處理者,須立即報告工程主管;

4.1.5在接到管理處下發《報事單》、《派工單》或通知后,應立即前往處理;

4.1.6愛護工具及設備,服從班長調度;

4.1.7嚴格執行各種規章制度及設備運行操作管理規程;

4.1.8每日早上如有昨日未完成之工作,相關工作人員應先完成,其余人員應負責打掃自己所管理的設備房內的清潔衛生并對設備進行維修保養,工作中隨時聽從主管的安排

4.1.9根據所管物業的實際情況,編制《設備維修保養計劃》報品質部審批,并按計劃進行設備維修養護工作。

4.2維修班交接班制度

4.2.1著整齊工作服,提前10分鐘到達交接班現場;

4.2.2接班人員必須按規定時間到班,未經履行完交接手續前,交班人員不得離崗;

4.2.3嚴格執行作息制度,按時交接班;

4.2.4嚴格執行配電室值班制度、交接班制度與各項工作制度;

4.2.5接班人員應主動詢問交班人員上班情況及核查值班記錄;

4.2.6交接班時如發生事故未辦理交班手續前,仍由交班人員處理,接班人在交班班長領導下協助處理;

4.2.7交班后應立即巡視一遍各巡視點,并簽署巡查意見;

4.2.8交接班內容包括:

4.2.8.1異常運行和設備缺陷,事故處理情況,待處理事宜;

4.2.8.2儀器、儀表、登記表、工具、材料、備件和消防器材、設備房鑰匙完備情況;

4.2.8.3交接班時必須嚴肅認真,要做到'交得細致,接得明白'。接班人要進行全面檢查核實。

4.2.8.4夜班接班人員應按《值班人員巡檢路線圖》進行巡視檢查和記錄,《值班人員巡檢路線圖》由工程主管制定,并報管理處批準;路線圖中需注明巡視要點、巡視頻率、記錄要求等內容。

4.3工具管理制度

4.3.1領用工具時,應遵循以舊換新、以一換一的原則簽字領取,工程主管應控制工具的使用周期。領用工具時應填寫《工具領用登記表》,實行工具報損制度;

4.3.2領用者應愛護工具,對損壞的工具經工程主管確認后方可以舊換新;

4.3.3對部分大型工具應建立嚴格的報損制度,并按照財務相關制度及《采購控制程序》進行;

4.3.4對工具實行個人負責制,誰丟失誰賠償;

4.3.5對于公用工具及大件工具應由工程主管指定專人負責進行統一管理;

4.3.6對在工作中損壞的工具應向工程主管匯報 ,同時將損壞的工具交回管理處集中處理方可重新領取;

4.3.7對于損壞的工具由管理處定期進行統一銷毀(應有相關負責人簽字);

4.3.8對于專用工具應由專人管理,不得輕易損壞、更換,一旦損壞應填寫損壞原因,如屬人為損壞則需進行適當賠償,如屬自然損壞(需有相關部門負責人出具損壞憑據)則按照相關財務制度辦理;

4.3.9高壓安全用具、低壓安全用具、輔助安全用具的管理:

高壓安全用具指絕緣棒、絕緣夾鉗、驗電器等。低壓安全用具絕緣手套、絕緣靴、帶絕緣柄的工具、驗電筆。輔助安全用具有絕緣手套、絕緣靴、絕緣墊、絕緣站臺。以上安全用具均需按規定期限送檢。送檢周期見下表:

工具名稱電壓等級送檢周期備注

高壓安全用具絕緣棒10kv以下1年/次

驗電器10kv以下1年/次

絕緣鉗10kv以下1年/次

工具名稱電壓等級送檢周期備注

低壓安全用具絕緣手套380v以下半年/次

絕緣靴380v以下半年/次

帶絕緣柄的工具380v以下半年/次

驗電筆380v以下半年/次

輔助安全用具絕緣手套220 v以下半年/次

絕緣靴220 v以下半年/次

絕緣墊220 v以下1年/次

絕緣站臺220 v以下半年/次

電器安全用具統一存放于高低壓配電室,存放處應有明顯的標志,做到存取方便,存放地點干凈、通風良好,存放環境不能過冷過熱,也不可與銳器、鐵絲等存放在一起;

凡橡膠制品的電器安全用具不可與石油類的油紙接觸絕緣手套、絕緣靴;絕緣夾鉗應存放在柜內,要與其它安全用具分開,使用中應防止受潮、受污或損傷;絕緣棒應垂直存放、且架在支架上或吊掛在室內,注意不可與墻壁接觸;絕緣臺的瓷瓶應完好、無裂紋與破損,木質臺則要保持干燥;驗電器用過后應存放于匣內并置于干燥處;對絕緣手套、靴、墊、毯等,不允許有外傷、裂紋、氣泡或毛刺等,發現有問題時,應立即更換;

如果絕緣工具遭受表面損傷或者已經受潮,則應及時進行處理或使之干燥,并在經試驗合格后方可繼續使用;無論任何情況,電氣安全用具均不可作為它用,對安全用具應進行定期試驗,各試驗項目要能合乎標準與要求。

4.4空置房檢查制度

4.4.1為了確保空置房的完好,制訂本制度;

4.4.2工程部每月對空置房土建及配套設備設施進行全面巡視檢查,填寫《空置房巡視記錄表》,檢查內容包括:門窗是否關閉、開啟是否靈活、有無破損現象,室內所有金屬制品及五金構件有無銹蝕損壞現象,是否有漏水滲水現象,樓地面、墻面有無開裂、脫落現象,所有開關及插座能否正常使用,所有水電氣開關是否關閉,室內配套物品是否齊備,室內是否清潔,廚衛間有無積水。工程部將每月檢查結果進行統計,并通知相關部門或相關單位進行處理,處理結果記錄在《空置房巡視記錄表》中。

4.4.3特殊原因不能如期完成的工程整改,需注明原因并提出整改意見和完成時間。

4.5公共設施管理制度

各管理處工程部應嚴格執行《房屋接管驗收標準》,確保新建工程交付質量;工程部依據《定期檢查項目一覽表》對設施進行巡視檢查,填寫《定期檢查記錄表》,及時處理發現的問題,避免問題擴大,搞好公共設施零星修繕工作;修繕內容包括維護、中修、大修、改造;加強修繕工程質量把關,確保修繕質量。

工程主管應將管理區域內的公共設施劃分責任人,責任人應至少每天一次巡視責任區域,并將巡視結果記錄在《值班記錄表》中;巡視中發現的問題應立即處理,不得人為拖延;如責任人不能處理應及時上報工程主管,工程主管應及時組織人員解決或聯系相關部門解決;管理人員、保安、保潔、綠化等公司員工,應自覺參與巡視工作,發現問題,及時報告工程主管,由工程主管安排處理;

對影響小區日常秩序管理的維修,應調整時間,安排在夜間施工;對一些工藝要求較高、管理處難以自行解決的工作項目,報公司同意后,可安排委外施工,工程主管負責對進度、工藝質量及造價進行監控;

4.6定期檢查項目一覽表

周期

序號

檢查內容

檢查標準

每年

1

梁、柱、板主體

無裂紋、無缺棱掉角、無露筋、抹灰層無空鼓開裂

2

墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)

無脫落、無滲水現象

3

頂棚

無裂紋、抹灰層無空鼓開裂

4

樓梯、扶手

無脫落、無破損、無松動

5

公共門窗

開啟靈活、無變形、無破損無脫落、五金部件無銹蝕

6

屋面隔熱層、防水層(雨季前須另外檢查)

無裂紋、無氣泡、無破損

7

樓板、地面磚

無脫落、無破損、無松動、無空鼓

8

所有消防栓(11月底至12月上旬)

無滲漏、能正常開啟

半年

1

天臺扶欄、避雷帶

無裂紋、無松動

2

公共防盜網

無破損、無松動、無銹蝕

每季

1

散水坡、雨檐臺、連廊

無明顯裂紋、無積水

2

通風口

無阻塞、防護罩無損壞

3

5%消防栓的開箱試水(循環檢查)

水壓正常

每月

1

水箱、水池

無滲漏、水箱蓋閉合密實、無異物

2

信報箱

開啟正常

3

上、下雨污水管

保持通暢、無破損、無缺件、管卡無松動

4

設備房(水泵房、配電房、電梯房)

防鼠網無破損、室內無積水、配套設施無損壞、無缺件

半月

1

公用電器

運轉正常

周期

序號

檢查內容

檢查標準

半年

1

明、暗溝(全面檢查)

保持通暢、蓋板無松動斷裂

2

給排水管道(含綠化用水管閥)

無滲漏、無破損、水閥開啟正常

每季

1

電纜溝蓋板

無松動斷裂

2

雨、污水井、蓋

無松動斷裂

3

化糞池

蓋板無松動斷裂、及時清淘

4

高壓鈉燈、汞燈

工作正常、無損壞

每月

各類水景、水池、游泳池

噴水池無滲漏、無裂痕、無沉降、護堤完好

每周

1

室外建筑小品、標識牌

無脫落、無松動斷裂

2

車棚、車架

無松動斷裂、無銹蝕、無破損

每天

兒童游樂設施

無松動斷裂、無銹蝕、無破損、無安全隱患

隨時檢查

1

道路(包括水泥路面、花崗石路面、電纜溝蓋板、路沿石踏步、臺階等)

無沉降、無裂痕、無缺棱掉角、無松動斷裂

2

垃圾車、垃圾桶(箱)、垃圾中轉站

無破損、能正常使用

3

室外各類圍墻護欄

無脫落、無破損、無松動

4

其他

備注:檢查結果填入《定期檢查記錄》,此表按不同的檢查周期分別填寫,平時如發現問題也應及時維修。

4.7設備管理制度

各管理處工程部應嚴格執行《設備接管驗收標準》,確保新建設備交付質量,并建立設備臺帳和設備卡;工程部依據《設備維修保養計劃》對設備進行維修保養,填寫《保養計錄表》,對設備的中修、大修、改造應做好記錄并填寫《設備零部件更換大修記錄表》《維修計錄表》;加強設備維修質量把關,確設備正常運轉。

工程主管應對各類設備指定責任人,設備運行過程中,由責任人對設備運行情況實施監控并將運行情況填寫在相應的設備運行記錄表中。工程主管應根據運行記錄表中的數據分析設備運行狀況,每月填寫《設備運行狀態月報表》并存檔一份,交品質管理部一份。

工程部對一些工藝要求較高、維修難度較大的工程項目,報品質管理部,經公司同意后,可安排委外維修,工程主管負責對進度、工藝質量及進行監控;對個別影響小區日常秩序管理的維修,應調整時間,安排在夜間維修并不得影響業主的正常休息。

4.8工程技術檔案管理制度

工程主管應將管理區域內各類相關圖紙資料分類整理存檔,并將圖紙資料清單提交品質管理部;工程主管對開發公司提交的圖紙資料是否齊全應在資料清單上加明備注,并負責催收相關的圖紙資料;工程主管對進行了改造、更換、添加的設施設備,應將相應的圖紙資料進行變更、添加后歸檔,并將改動后的檔案清單提交品質管理部。

4.9工程部鑰匙管理制度

工程部主管應指定專人保管工程部庫房鑰匙、設備房鑰匙、設備鑰匙,并在鑰匙上做好標識,以上鑰匙不得私自配制或帶出管理區域,在交接班時嚴格按照交接班制度執行;工程人員的個人工具柜鑰匙、工程部值班室鑰匙自行保管;管理處將所有鑰匙留存一套備用,備用鑰匙應做好標識;鑰匙在借用時應填寫《鑰匙領用登記表》并在當日歸還。

4.10緊急事件處理程序

為了對緊急事件進行有效控制和及時處理,避免造成重大影響或損失,制訂本制度;

4.10.1緊急事件包括:洪災、停電、漏電、爆管、煤氣泄漏、通訊中斷、電梯困人、重大設備事故等;

4.10.2緊急事件采用電話或對講機方式聯系,但必須互報姓名,并將情況報告清楚;

4.10.3接緊急事件報告后,應立即匯報上級,并由現場職位最高的負責人統籌安排,人為隱匿不報,引起嚴重后果的,追究當事人責任;

4.10.4人為拖沓,致使影響擴大的,追究受派人責任;

4.10.5處理不了的緊急事件,應立即報告,由上級統籌安排處理;

4.10.6 以上事件處理完畢后應由工程主管填寫《報事單》;

4.10.7緊急事件嚴重影響部門正常運作,嚴禁謊報行為,一經查實謊報行為,將嚴肅處理。

4.11特約維修管理規定

4.11.1接到特約維修派工單后,15分鐘內必須到達業主家中;

4.11.2維修人員需自帶鞋套;

4.11.3維修作業時,需注意保護業主財物,對維修產生的垃圾,要收拾干凈,完工后自行帶走;

4.11.4若一時無法完成,需向業主講明原因,請業主諒解,并約定上門時間;

4.11.5若業主要自行購買維修材料,需耐心向業主說明材料的品牌、型號、規格、數量,以免業主因買錯而造成損失;

4.11.6嚴禁接受業主任何形式的饋贈和向業主索取報酬;

4.11.7維修結束后,請業主檢查驗收,并在《派工單》上簽署維修結果和維修服務意見;

4.11.8重要維修項目需工程主管需親到現場督導;

4.11.9將《派工單》返回辦公室,并做好維修記錄。

4.12工程部人員安全操作規程:

各特種行業的操作人員必須持國家相關上崗證方可上崗;

4.12.1在作業場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行.總閘必須掛有'有人工作,禁止合閘'的標志牌,或者拆除熔斷絲,以防止誤合閘;

4.12.2各供電回路的操作開關,要有清楚明顯的標志牌。停電時,先停負荷開關,后停隔離開關(即先用電點后供電點);送電時,先送隔離開關,后送負荷開關(即先供電點后用電點)。

4.12.3盡可能不要帶電作業。如必須帶電工作時,應遵守帶電作業的有關規定,采取可靠的安全措施(如要有專人監護等)。

4.12.4嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發生,應停止交接。由交班人員負責處理事故,接班人員協助。

4.12.5機房內禁止帶入火種,嚴禁在機房或電梯轎箱內吸煙。機房內消防器材應齊備良好。客梯因檢修或保養需停機時必須確認轎廂內無乘客后,方可停機。

4.12.6在轎箱做檢修、保養工作時,除了識別故障和調試需要外, 禁止開快車。

4.12.7在井底工作時,首先開亮井底燈,按下井底安全掣若上方有人時必須佩戴安全帽。

4.12.8機房、井道因工作需要進行動火作業時,必須遵守動火作業規定,指定專人操作和監視,事后清理火種,嚴防火災事故發生。

4.12.9焊工(含電焊、氣焊,下同)工作前,必須穿戴好工作服和防護用品,不準裸露身體,以防止燙傷或觸電。

4.12.10焊接前,還應檢查工作場地周圍有無易燃、易爆物,應清除或隔離后才能進行焊接。必要時還應配備滅火器等相應的消防器具及有專人監護。

4.12.11開啟電焊機前,應檢查電焊地線是否與工件或其他導體邊接,以防短路或觸電。

4.12.12焊接時,應戴好防護面罩,不得用手或其他物件遮眼,以防弧光傷眼。

4.12.13焊接電線的截面積應根據焊接電流和所需電纜長度選用,防止電纜超載過熱而引起膠皮損壞、燃燒,造成事故。

4.12.14停放在露天的電焊設備,必須有防雨設施,下雨天禁止進行焊接作業。

5相關文件

**/zy7.4-01《采購管理規定》

6質量記錄

**/bg7.5-gc-01《報事單》

**/bg7.5-gc-02《設備維修保養計劃》

**/bg7.5-gc-03《設備運行狀態月報表》

**/bg7.5-gc-04《工具領用登記表》

**/bg7.5-gc-05《設備零部件更換及大修記錄表》

**/bg7.5-gc-06《機電設備臺帳》

**/bg7.5-gc-07《設備卡》

**/bg7.5-gc-08《工程任務通知單》

**/bg7.5-gc-09《設備維修記錄表》

**/bg7.5-gc-10《設備保養記錄表》

**/bg7.5-gc-11《定期檢查記錄》

**/bg7.5-gc-12《設施維修記錄表》

**/bg7.5-gc-13《空置房巡視記錄表》

附加說明:

本文件起草人:

本文件修改人:

本文件審核人:

本文件批準人: