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第1篇農村土地調研報告 第2篇我縣農村土地流轉現況調研報告 第3篇關于農村土地有序流轉新機制的調研報告 第4篇南川市關于農村土地承包經營權流轉的調研報告 第5篇農村土地流轉規模經營情況的調研報告 第6篇我市農村土地流轉真實情況分析調研報告 第7篇關于農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告 第8篇農村土地有序流轉新機制的調研報告 第9篇農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告 第10篇關于城鄉統籌工作中農村土地問題調研報告 第11篇踐行科學發展觀創建農村土地流轉新機制調研報告 第12篇市農村土地流轉工作的調研報告 第13篇紀委對農村土地信訪問題的調研報告 第14篇農村土地糾紛問題調研報告 第15篇農村土地問題調研報告
第1篇 農村土地調研報告
農村土地糾紛是敏感而又復雜的問題，既是土地管理工作中的難點，也是影響農村社會穩定的一個熱點。近年來，我市農村村民上訪案件中，直接或間接涉及到土地糾紛的已經占到相當的比重。因此，做好農村土地糾紛的調處工件，是實踐“三個代表”重要思想的具體體現，也是強化耕地保護，集約利用土地資源，維護正常的土地管理秩序，促進社會穩定，構建和諧社會的有效保障。
農村土地糾紛的實質是權屬糾紛。無論是權屬爭議還是侵權行為，都是對土地使用權的爭議。土地糾紛產生各有其歷史根源和主客觀因素，都是由于長期以來土地多頭分管、地界不清、土地權屬紊亂、政策和體制的變更等原因造成的。總體概括起來，有以下幾個方面：
一、因歷史遺留問題所造成的集體土地權屬糾紛。我市在農村“四固定”以后，特別是在“文革”期間，原公社、大隊無償調用生產隊的土地陸續興辦起了鄉鎮企業或被一些學校、機關占用等，這些土地被占用時由于有關政策不落實或手續不夠完備，不同程序地存在如征地對農業稅未核減、提留款未扣除、補償費未兌現、補償款過低等問題，這些問題當時不存在土地糾紛，但隨著經濟的發展和農民法制意識的提高，以及有些單位的解散和人多地少等矛盾的產生，土地資產不斷增值，土地越來越珍貴，農村集體經濟組織把這些遺留問題重新提了出來，從而引起糾紛。
二、因歷史遺留問題所造成的個人之間的宅基地使用權糾紛。土改時由于人少地多分給個人的有空閑宅基或多余宅基，在“四清”時已經由當時的大隊收回集體，并規劃安排他人使用。但由于當時的法律不完善，手續不完備，收回時往往是幾個主要村干部在場，既沒有記錄在案，也沒有將老宅基證變更或注銷。在后來的村莊地籍調查確權換證時，一些當事人要求政府依據其土改時老宅基證的面積進行確權換證，而另一方也持有后來頒發的宅基證并已建房居住多年，由此引起糾紛。
三、宅基地實占與證載不符所引起的宅基地糾紛。我市農村中原有宅基上的房屋大多是土坯結構瓦房，多年來兩家共趁50厘米土坯夥墻共建房屋。但隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，一方需要扒掉原有土房重新翻建時，將老土坯墻扒掉，換為24厘米的磚墻，由于新墻是否騎中，或宅基實占與證載不相符，從而發生了雙方鄰居的宅基地糾紛。
四、農村宅基地繼承發生的糾紛。由于農村宅基地使用權的繼承目前的法律、法規的規定不太明確，對于祖傳的老宅基地，大多是繼承方式取得的。當事人認為老宅基地是祖上傳下來的，人人都有份，即使自己在批劃新宅基地時曾同意將老宅基留給自家的兄弟使用，但若出現兄弟不和，便要以繼承祖業為由，要求重新對老宅基進行劃分，從而因為老宅基的分配問題發生新的糾紛。
五、確權換證所引起的宅基地糾紛。我市從1992年開始進行村莊地籍調查，并重新確權頒發新的宅基地使用證，目前全市已有80%的行政村進行了村莊地籍調查并重新確權換證。但在此過程中，由于程序不夠完善、四鄰無簽名、新老宅基證證載是否一致等種種原因引起宅基地糾紛和群眾的上訪。
六、農村建設占用農民責任田所引起的糾紛。我市從1982年開始的土地承包，到前幾年新的一輪的30年土地延包，明確了承包責任制，加大了對耕地的保護，使一些村委會、村民組在批劃新宅基地或創辦鄉鎮企業時無空閑地可使用。一是確實需要批劃宅基地的農民無地可批，出現了村民之間私下調整土地，但后來由于種種原因，雙方發生糾紛;二是經濟發展對建設用地的需要，使一些村委會、村民組所辦的企業占用村莊邊緣一些農民的承包責任田。由于事先沒有達成協議或補償不到位，引起被占用了土地的農民的不滿，從而引起了糾紛。這類糾紛往往是一方持有土地承包合同，一方持有建設用地許可證或宅基地使用證，雙方到處長時間上訪。
七、政府處理決定生效后因不能執行所引起的上訪問題。當事人因宅基地使用權發生糾紛，政府或人民政府法院曾依法作出了處理決定，但處理決定生效后，由于種種原因，致使處理決定無法得到正常的執行，而引起群眾的上訪。
八、因為征地補償不到位引起的群眾上訪。隨著我國社會經濟的發展，國家需要征用的土地越來越多，需要占用一些農村村民的責任田和延包地，因為占用的是一部分村民的責任田或延包地，占地的村民既想全部得到土地補償款，又要求村民組重新分配土地，從而因為補償款的發放，村民組內部之間引起了大量的上訪。
針對以上幾種情況所引起的土地上訪案件，為了更好地解決群眾反映的實際問題，維護我市的社會穩定，盡可能地減少越級上訪和重復上訪事件的發生，我們土地管理部門以“三個代表”重要思想為指導，以構建和諧社會為目標，采取提前預防、超前介信，積極調解處理矛盾糾紛、排查不穩定因素，把社會矛盾、不安定因素及群眾上訪所反映的問題，努力解決在基層，化解在萌芽狀態，力爭把群體性事件帶來的社會負面影響減少到最低限度，樹立__國土資源的良好形象，我們采取了以下各種措施和切實有效的管理辦法，以解決大量的土地信訪案件。
一是建立信訪工作長效機制
在日常的信訪工作中，我們嚴格按照省委辦公廳、省政府辦公廳《關于進一步完善信訪工作黨委政府責任制的意見》的有關要求進行落實，建立健全信訪工作的長效機制。一是完善領導機制，局里專門成立了以局長為組長、紀檢組長為副組長、辦公室主任、法規信訪科科長、土地監察大隊隊長等有關科室長為組員的信訪工作領導小組，切實做到對信訪工作高度重視、強化責任，完善領導班子和領導干部定期研究信訪工作、接待上訪群眾、包案處理信訪案件等制度;二是完善工作機制，實行辦案質量責任制、執法質量考評制、案件責任追究制等，對每項執法活動和每個案件的辦理流程都進行科學的管理，定期對執法質量進行評查、通報;三是完善接訪工作機制，局領導輪流進行信訪值班，充實信訪科工作人員，在法規信訪科原有的基礎上，抽調專業性強、文化素質高、有責任心的同志到法規信訪科，負責全市有關的土地問題的信訪工作和對各類土地糾紛的調處工作;四是健全協調配合機制，健全市、鄉鎮、村三級土地信訪機構，每村有一名主管土地的村干部，各鄉鎮土地所的工作人員有一名專職信訪工作人員，明確市、鄉鎮、三級土地信訪機構的職責，實行聯合接訪、協調例會、備案通報、疑難案件處理等工作制度;五是完善教育懲戒制度，加強對上訪人員進行思想教育、法制宣傳和違規行為的控制等等。
二是嚴格執行土地管理法律法規
牢固樹立遵守土地法律法規的意識，要求局機關和局各二級機構、鄉鎮國土資源所等相關部門要深入持久地開展土地法律法規的學習教育活動，深刻認識我國的國情和保護耕地的極端重要性，本著對人民、對歷史負責的精神，嚴格依法管理土地，積極推進經濟增長方式的轉變，實現土地利用方式的轉變，走符合中國國情的新型工業化道路。進一步提高依法管地用地的意識，要在法律法規允許的范圍內合理用地。對違反法律法規批地、占地的，必須要求承擔其法律責任。同時嚴格依法查處違反土地管理法律法規的行為。當前要著重解決有法不依、執法不嚴、違法不究和濫用行政權力侵犯農民合法權益的問題。要加大土地管理執法力度，嚴肅查處非法批地、占地等違法案件。建立國土資源與監察等部門聯合辦案和案件移送制度，既查處土地違法行為，又查處違法責任人，典型案件，要公開處理。
對非法批準占用土地、征收土地和非法低價出讓國有土地使用權的國家機關工作人員，依照《監察部國土資源部關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》給予行政處分;構成犯罪的，依照《中華人民共和國刑法》、《中華人民共和國土地管理法》、《最高人民法院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》和最高人民檢察院關于瀆職犯罪案件立案標準的規定，追究刑事責任。對非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的，還必須依法承擔賠償責任。
關于農村土地有序流轉新機制的調研報告
土地經營以家庭承包為基礎、充分結合的雙層體制是黨的農村政策的基石。當前，實現農村土地流轉既是發展現代農業的有效措施和前提條件，也是解放生產力和發展生產力，實現社會主義現代化建設的客觀需要，更是全面深入貫徹黨的十七屆三中全會精神的主要內容。
一、我區部分縣市區農村土地有序流轉的基本情況和主要特點近年來，隨著我區農業產業結構調整步伐的不斷加快，農村土地有序流轉成為社會主義新農村建設，促進農業增收，農民增收的重要途徑，目前我區土地流轉經過近幾年的發展既保證了我區土地適當集中和規模化經營，實現土地開發效益的最大化，又從根本上保護了農民利益，取得了農民得實惠、村集體增收入、經營者獲利益的“三贏”效果,主要特點表現在以下幾個方面：
1.土地流轉的動機發生了變化。在免征農業稅以前，村組織和農戶流轉土地主要動機是為了完成稅費上繳任務，避免土地撂荒。農業稅免征以后，不論是村集體經濟組織規模流轉，還是農戶自主進行流轉，其動機都是為了增加收入。可以說二者的行為由被動變為主動，進行土地流轉的積極性都有了提高，一定程度上促進了農村土地的流轉。
2.土地流轉的范圍不斷拓寬。免征農業稅后，農民種田的成本進一步降低，他們惜地意識提高，流轉的土地由當初主要是撂荒耕地擴展到整合農用地。土地使用權的流轉已由原來的在親戚、本村、本鄉成員為主的農戶之間進行，擴展到外村、外鄉甚至外縣。
3.土地流轉的市場取向開始顯現。當初鄰里、親友之間通過轉包、代耕的形式流轉土地，或者農戶委托村集體經濟組織代為流轉的，現在由相當一部分承包戶紛紛要求收回已轉包的土地，要求享受國家對種糧面積的補貼或按照目前的市場價格重新確定流轉費用。從全區的角度的看，土地流轉有利于促進農民獲得財產性增收，有利于破除土地城鄉二元分割，土地流轉盤活農村“沉睡的資本”，土地流轉的收益是農民“特殊社保”。
二、我區部分縣市區農村土地有序流轉中存在的問題從調研的情況來看，我區部分縣市區對農村土地有序流轉新機制有一些新思路、新舉措，農村土地流轉的積極性高，各部門支持土體流轉的氛圍濃厚，農村土地流轉有了新氣象。但同時也暴露出一些在農村土地流轉過程中存在的問題：一是利益分配機制不科學，調動不起農民的積極性。同時農民認識不到位，觀念滯后，流轉水平低，進程較緩慢。舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難。在外出務工、經商的農民中，有的對土地的眷戀還很深，寧愿造成地荒也舍不得將土地流轉出去，大面積拋荒影響農業經濟發展，給農村經濟造成一定的損失。農民“兩不”和業主“兩怕”是影響當前農村土地流轉的觀念障礙。農民的“兩不”，指的是全面取消農業稅后，農民“不占白不占，占了也白占”的心理普遍存在，“不愿”交出其土地承包經營權;另一方面，農民將其農村承包土地作為其生活保障的最后一道防線，“不敢”流轉或交出土地承包經營權。
業主的“兩怕”，指的是業主“一怕”農村土地政策不穩，不敢大膽投入;“二怕”農業生產自然和市場雙重風險壓力大，不敢大規模搞開發。例如：靈武市崇興鎮榆木橋村針對本村人多地少，勞動力充足的現實，謀劃將土地集中起來經營，把勞力從土地中解放出來，再輸出去打工賺錢的好辦法。村兩委班子專門聘請農業專家再三考察審核，于xx年12月最終確定并引進了一位實力強、經營管理水平高的大戶，計劃占地500畝搞設施溫棚，已簽訂130畝租賃合同，畝年租金700元。但是，當這位大戶帶著資金項目到該村進行設施溫棚的建設時，卻遭到部分村民的強烈反對，反對的理由是：“手中有糧，心中不慌”。二是土地流轉行為不規范、流轉效率低，土地承包糾紛隱患較多，處調難。
目前，土地流轉不規范主要表現在如下幾個方面：一是大多數農戶之間的土地流轉，大部分是自發形成，以親朋鄰里間為主，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內容也不完整，雙方的權利義務關系規范性差，在某些方面不具有法律效力，有的也未經村社集體經濟組織審查同意;二是土地流轉有的不按規范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現行法規相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規定的時間等。有的曲線炒作地皮，實行耕地“農轉非”;三是縣鄉級合同管理機構審查、簽證或公證機關公證體系還不完善。沒有建立完整的土地流轉合同檔案，農村土地流轉資料檔案比較缺乏。農村土地流轉的隨意性和不穩定性，制約土地流轉。三是缺乏龍頭企業帶動、產業支持，限制了流轉的規模。同時農民就業空間小，社會保障跟不上。由于我區每年有大批青壯年農民工外出務工，而大多數中老年人、婦女根本就沒有進城務工的機會，加之農民養老、醫療、社會救助等社保體系還處在建設初期，大多數農民主要還是依靠土地收入解決吃飯、看病、上學、養老問題，這就造成農民對土地流轉存在后顧之憂，寧肯自己傳統經營，也不愿意將土地流轉讓出。四是缺乏組織引導，組織化程度低。
農戶間土地自發流轉比重大，集體組織引導流轉少，規模化推動力量不足。雖然農民之間通過自發土地流轉對防止土地荒蕪起到一定積極作用，但是，流轉后仍然沒有改變農戶各自分散經營方式，缺乏組織化規模經營，市場搏弈能力差，經濟效益低。在發達省份，在征得農戶同意的基礎上通過集體統一組織流轉，有力地推動了以土地合作組織形式和土地股權制形式快速發展，促進了土地流轉加快，實現了土地資源的優化配置，取得了很好的效果。我區農業農村合作經濟組織數量相對較少，對土地流轉拉動不足。向外部經濟組織流轉數量少，各地區發展不平衡，拉動土地適度規模經營不夠產業化龍頭數量少，帶動土地流轉力量不足，同農戶之間的利益聯結關系不夠緊密。五是承包土地少，規模生產難形成。平均分包土地的格局使農民在有限的承包土地上增加收入的難度增大，擴大規模經營又沒有多余的土地，放棄承包土地又擔心生活沒有保障，有限的土地限制了農業生產進一步發展，造成了農業土地資源的浪費。小規模生產，農民收益難增加。分散零星生產經營方式難以擺脫小農經濟的桎梏，制約了農業結構的調整，影響農業產業化經營的形成和推進。
六是土地的“所有權”、“使用權”、“經營權”政策不明晰、法律制度不健全，流轉的目標不清晰，政策不具體，監管措施難有力。提倡土地使用權的合理流轉，一直是中央農村政策的主要內容之一，這在中央一系列農村政策中均有涉及，但比較原則。對土地流轉的管理，從上到下的農業行政主管部門沒有具體實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，這是當前農村土地流轉不規范的一個重要原因。七是自然條件差，農業收益低，風險大，制約流轉。農業是自然和市場雙重影響的弱勢產業，農產品銷售難，造成土地流轉也難。農產品產量本身受氣候影響，銷售受市場行情影響，加之近期的金融風暴，農業增產難增收，農產品投資風險很大，企業、大戶顧慮多，制約土地流轉。八是開發業主引進難。由于農業收益比較低，高收益項目農業難以選擇，農業開發又面臨市場和自然雙重風險。因此，業主對投資農業開發極為慎重，真正有實力的民營企業或業主參與土地流轉、規模經營農業的比較少。目前，全區引進從事農業開發的業主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性大，只想靠政府支持;有的管理水平低，科技含量不高;有的項目選擇不準，產業趨同，品種單一;有的盲目追求規模，管理粗放;也有的缺乏經濟實力和經營能力。
三、土地流轉的基本思路農村土地流轉的基本思路，以發展為主題，以經濟效益為中心，培植龍頭企業;依靠經營體制和機制創新，調整優化農業農村經濟結構，增加農民收入。在流轉原則上，堅持維護農村集體土地所有權，長期穩定農戶承包權，依法流轉使用權。在流轉目標上，依靠各方面的優勢組合，實施耕地規模集約經營，發展優質高產高效農業。積極開發非耕地和低效益地，發展特色農業、生態農業和可持續農業，滿足人們不斷增長的物質文化生活需要。在流轉方向上，依靠科技成果轉化和實用新技術運用，著力市場信息、資金、勞力和先進管理經驗有效對接，建設一批有特色、有優勢、科技含量高、市場前景好、輻射帶動能力強的商品生產基地和現代農業示范區。在流轉方式上，堅持農民與業主自主選擇。
四、推進和規范農村土地有序流轉的意見和建議一是加強政府引導，著力政策推進。土地流轉處于起步階段，政府引導尤為重要。第一，以政策服務為中心，營造流轉氛圍。出臺專門文件，召開專門會議，全面宣傳貫徹黨中央土地政策，解除部分基層領導和群眾思想疑慮。結合實際，制訂鼓勵流轉的政策，特別明確土地開發利用政策，輕稅薄賦政策，權益保障、環境、信貸、服務方面政策。第二，綜合規劃，選好發展項目。按照區域化、特色化、產業化思路，進行規模經營、集約經營規劃，著力招商引資。第三，強化組織協調，明確部門分工，專門機構管理，一條龍服務。充分調動村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾意見，依法完善前期流轉中的遺留問題，積極組織競爭流轉。根據十七屆三中全會“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、轉讓、出租、互換股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營”的精神，加強對土地流轉必要性的宣傳。要讓基層干部和群眾認識到，土地不僅僅是農民就業和生存的手段，更是一筆龐大的資產，加快土地流轉正是合理利用這一資產，增加要素收入的有效手段。要充分利用各種媒體，大力宣傳有關土地流轉的法律法規和通過流轉土地增收致富的典型，讓農民了解政策，消除誤解，放心流轉。
同時，要提高基層干部和群眾“以地生財”的意識，引導農民提高組織化程度，運作土地的能力。二是堅持政策原則，確保土地規范流轉。第一土地流轉必須在土地延包30年不變政策前提下進行，對有些地方搞三五年就調整，或打亂重新分配的做法要糾正，以保持家庭承包經營制度長期穩定。第二土地流轉必須堅持“依法、自愿、有償、規范”的原則，不能刮風、不能下指標、不能強制推行，要充分尊重農民的意愿，一切圍繞農業發展，一切為了農民增收。第三要堅持土地流轉主體是農民。
當前，農業生產效益比較低下，農民增收困難，各地在引導農村土地流轉中，一定要將流轉收益歸農戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農村社會穩定。第四土地流轉要規范操作與管理，各級農村經營管理部門要切實履行職責，積極做好土地流轉合同的簽訂，及時辦理合同變更、解除、簽證工作，積極妥善調解和處理土地流轉糾紛，促進土地流轉規范化發展.三是制定出臺相關政策，獎補結合，推動我區土地流轉工作再上新的臺階。農業龍頭企業、農民專業合作組織等在發展農村經濟帶動農民增收致富過程中起著至關重要的作用。應制訂更加優惠的政策，加大扶持力度，拓展發展空間，特別是要加大對農民專業合作組織發展的扶持力度，充分利用其外聯市場、內聯千家萬戶的作用，逐步打造產業品牌，自主開發經營項目，吸引農戶入股，推動土地流轉進程。
比如對集中流轉100畝以上建設設施農業或500畝以上糧食生產的，考慮實行以獎代補。對達到一定規模、帶動能力強、經濟效益明顯的經營實體和土地流轉的鄉、村、隊，給與集體或主要負責人相應的獎勵，提高他們的積極性。四是構筑流轉載體，催生市場體系，通過建立“土地銀行”等形式為農民承包地流轉提供中介服務。首先是培育承接業主，總結表彰一批示范典型企業，招商引資一批內外資業主。其次，建立一批流轉中介組織。從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢、信用擔保，開展土地資產評估、物資供應服務。形成縱橫聯合、政策配套、信息共享、服務高效的配套體系。再次，建立市場規則，維護公開、公平、公正的競爭秩序，防止下流轉指標、用行政手段搞拉郎配等現象發生。“土地銀行”通過建立土地儲備庫等形式，將所有農戶轉出的土地集中起來，吸引社區及社區外的農戶和企事業單位進行投資。從各地實踐來看，類似中介服務組織還有土地信托服務中心、土地信托服務站、土地流轉協會等多種形式。
不管采取哪種形式的中介組織，做好這項工作都應注意幾點：首先，要合理地評估托管土地的價值;其次，要溝通土地供給主體和需求主體之間的相互聯系，確保農民收益最大化;再次，要建立推動土地規范化流轉的管理體制;最后，中介組織自身要不斷完善，努力提升土地測量、土地評估、合同管理以及法律咨詢等方面的業務能力。五是加強規范管理。農村土地流轉涉及農民的切身利益。流轉必須規范有序的進行，以消除農民的后顧之憂。建議區上盡快出臺相關政策，明確規定：“集中連片流轉的，對個別不愿意流轉的農民，要做好深入細致的工作，在不影響其承包權益的前提下，可通過土地調整、互換、置換等辦法解決。”達成流轉意向，進行流轉時，簽訂流轉合同，鄉鎮土地承包管理部門應予以登記。在城市化的進程中，對多數農民來說，土地既是必需的生產資料，也是重要的社會保障;而推進新農村建設必須確保一定的耕地保有量。因此，必須堅決貫徹落實最嚴格的耕地保護制度。工作中要注意對法律、政策的把握，尊重農民的意愿，防止侵犯農民的合法權益。六是以招商引資，引項目為突破口，提高農民土地流轉的主動性。通過本次調研發現，凡是有好項目、經營管理好、效益顯著的農業項目，大戶與農戶都取得了可觀的效益，雙方主動性都很高，矛盾糾紛也少，責權利明確。
今后，可以考慮適當加大向農業項目招商引資的政策傾斜扶持力度，通過財政貼息、補貼等形式，爭取一批有實力、科技含量高、附加值大、競爭能力強、效益顯著的農業項目，以點帶面推動農村土地流轉的主動性。當農戶與龍頭企業形成了較為穩定的利益關系，既提高了農民的組織化程度,又壯大了龍頭企業的實力,增強了規模經營的優勢。七是加強農村土地流轉合同監督管理，確實保障農民利益。認真貫徹《土地法》、《農村土地承包法》等相關法律法規，堅持“依法、有償、自愿”原則，對現有土地流轉合同，尤其是口頭合同，要積極引導雙方簽訂書面協議，明確雙方責、權、利，保護雙方的利益。同時，要針對當前農村經濟快速發展的新局面，有前瞻性、預見性地在合同中留有余地，確保出現新情況以后，農民的利益不受侵害。例如：在土地流轉過程中農民最關心地租價格，可以考慮由政府指定出一個相應的指導價格，并根據社會的經濟指標定期調整，既不能讓農民哄抬價格，又不能使地價被低估，確保雙方的利益不受損害，創造出土地流轉長期穩定高效的社會環境。八是建立健全農村土地流轉服務體系。
積極探索通過市場調節農村土地流轉長效機制，切實加強對土地流轉工作的管理，鄉鎮成立農村土地流轉服務中心，做好日常監管、政策調研和信息發布工作。鄉鎮要以財經所為依托，負責農村土地流轉的政策咨詢;貫徹落實土地流轉政策，指導流轉雙方簽訂流轉合同;辦理土地流轉合同的鑒證，對土地流轉糾紛進行調解，對流轉合同的登記、變更等情況進行備案。各村可成立土地流轉服務站，及時掌握村組農戶土地流轉的意愿并進行登記，提供規范的土地流轉合同文本和流轉信息，督促流轉雙方依法簽訂流轉合同，及時向鄉鎮農村土地流轉服務中心提供情況，解決土地供需雙方因不能及時溝通而流轉受阻的矛盾，提高土地流轉的成功率，降低交易成本。九是因地制宜，分類指導。加快全區農業發展戰略提出總體規劃研究，依據各地的土地肥力、地勢高低、灌溉條件、農戶習慣等因素，聘請農業專家把脈，進行功能分區和產業帶、產業板塊規劃，分片區規劃適宜發展的農業項目，制定具體政策、扶持方案和操作辦法，有的放矢給與相關政策扶持，分期分批逐步實施，有針對性地進行土地流轉。農村土地問題非常復雜，在城市的城鄉接合部進行一些改革，條件會比較充分，包括宅基地換社保，建設用地流轉等等，但是在徹底的農區就很難行得通，條件根本不具備，盲目改革會帶來很多問題。
所以土地政策不可能“一刀切”，必須符合各地的經濟情況。十是強化金融信貸支持。金融部門應加強對規模經營的支持和服務，在符合信貸政策的前提下，為在企業和設施農業建設提供積極的信貸和保險支持。農業銀行和農村信用合作社應把規模經營主體作為信貸支持的重點，每年安排一定額度的農業信貸資金幫助解決規模經營主體生產經營的資金需要，對實力強、資信度好的規模經營主體給與一定的信貸授信額度，允許規模經營主體以聯保形式辦理貸款手續。十一是大力發展非農產業，促進農村人口和勞動力轉移。農村人口和勞動力轉移是合理調整生產力布局，扎實推進產業升級的重要標志，也是土地流轉的必然要求。一是著眼農產品多層次增值，大力發展農副產品加工業、營銷業、儲藏、保鮮、包裝產業。
重點圍繞龍頭骨干加工業擴規模上檔次，吸收大量農村人口轉移到產前、產后或二三產業穩定就業。二是積極發展鄉鎮企業，抓住西部大開發機遇，吸引一批名牌企業和對口支持企業及項目落戶我區，以東部資金、技術、設備、經驗建設一批新型龍頭企業和支柱產業。三是加快以產業為支撐的小城鎮建設，擴大規模，完善功能，吸引農村人口和勞動力安居樂業。四是開發旅游資源，發展配套觀光休閑服務產業。同時加強與發達地區及企業聯系，積極向國內外市場發展勞務輸出。十二是堅持市場導向，多種渠道流轉。以項目開發為著眼點，招商引資;核心企業為龍頭，實施特色資源開發;招標投標為基礎，競爭承包;使用權為紐帶，建立新型專業合作組織;以科技實體為主力軍，建設各型現代農業示范區;委托代耕，互相調換，子女繼承等都是適宜的流轉渠道。各種渠道流轉的具體形式多種多樣，關鍵是從實際出發，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實現優勢互補，經濟雙贏。
共同承擔可持續發展的責任。十三是健全機構，強化職能。加強土地流轉仲裁機構建設,明確管理機構和職能，加強土地流轉管理監督。目前，推動土地流轉已成為促進適度規模經營，發展現代農業的重要內容，應逐步完善法律法規建設，加快土地仲裁立法進程，制定出臺有關土地承包糾紛仲裁的法律，健全更為完善的、適合當前農村經濟發展的法律體系。縣鄉兩級作為解決土地承包糾紛的最基層，要大力加強和完善農村土地承包仲裁體制建設，從編制、經費上給予保證，以及時處理土地承包過程中出現的各種糾紛。農業土地使用權流轉工作是對現有農村生產關系適應新階段農村生產力發展要求的局部調整，是對農村基本經營制度的進一步完善，對土地使用權流轉的管理，是農業承包合同管理工作的延續和發展，是農村經營管理部門三大主體職能中的首要職能。縣鄉兩級經營管理部門要認真負起農業土地使用權流轉管理的工作責任，及時發現新情況、研究新情況、解決新問題，制定土地使用權流轉的措施，使之行為規范，形成配套的流轉管理辦法和經常性的工作制度，積極地去引導、實施、管理和監督。首先是確立土地使用權流轉的具體范圍、原則，規范流轉的形式，明確流轉的操作程序，規定對違規失范行為的處理辦法;第二是規范流轉合同，建立流轉合同的指導、簽證、仲裁制度;第三是建立土地使用權流轉檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉。
縣上要及時調整充實縣農業承包合同管理委員會及其成員，主管部門要切實履行職責，做好農村土地流轉的指導和管理工作。鄉鎮相應建立或調整農業承包合同管理機構，并落實專人辦公，報縣農業局備案。根據農經站履行農村土地承包、農民負擔、集體資產與財務的三大行政管理工作職能，將農經站納入參照公務員管理的事業單位，人員工資、必要的工作經費納入同級財政預算管理。同時農經部門要加強對農村土地流轉情況調查研究、分析、匯報，密切注意發展動態;指導農村土地流轉合同的訂立，及時辦理因土地流轉引起的合同變更、解除、重訂和使用權的確認工作。搞好合同鑒證，建立流轉合同檔案，引導業主與農戶建立合理的利益聯結機制，及時調解和處理土地承包、流轉合同糾紛。在確保農村社會長期穩定的前提下，加快農業產業結構調整步伐，促進我區農村經濟持續、快速、健康發展。十四是開展農村承包土地合作社、集體建設用地流轉、征地制度改革等試點工作。最近幾年，一些地方探索了組建形式不同的土地合作社，從多方面來評價，這項工作都是有益的。
xx年7月1日《農民專業合作社法》的正式施行，為農民組建土地合作社提供了較大的法律空間，當然更加明確、具體、規范的法律規定還有待于在以后的實踐中加以總結、完善。從政府的角度考慮，開展試點關鍵是要抓好兩項工作：一是搞好基礎制度建設。二是加強具體工作指導。征地制度改革問題不是一個單純的土地問題，而是與失地農民的社會保障相聯系的社會問題。可以考慮從以下幾方面著手進行改革試點：一是制定新的補償辦法，讓農民享受到土地征收、征用帶來的利益升值，合理分配土地收益。二是建立被征地農民基本生活社會保障基金制度，確保征地補償安置費用足額到位、專款專用。三是實行有針對性的補償安置和基本生活保障措施，做好不同年齡、不同收入、不同階層失地農民的社會保障體系銜接工作。四是將被征地農民納入就業和再就業培訓體系，通過多層次、多形式的職業培訓，妥善解決失地農民的再就業問題。十五是加強土地基礎設施建設，提升土地價值。
大足縣農村土地流轉和農民增收情況的調研報告
大足縣農村土地流轉和農民增收情況的調研報告
當前農村工作的重點是解決“三農”問題，其核心是農民增收問題。農民增收問題解決的好壞，直接關系到整個國民經濟的發展和社會的穩定。我縣農業人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個以農業為主的縣，近幾年，通過認真落實貫徹中共中央、市縣有關加強農業和農村工作的方針政策，鼓勵和發展農業產業化，優化農業和農村經濟結構，農業和農村經濟取得了長足發展，但就農村土地流轉和農民增收來講，出現了土地流轉難、農民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農民人均純收入年均增長5%左右，嚴重制約了全縣經濟的整體發展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調研小組，采取以座談會和實地走訪相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進行了全面細致的調研，現將調研結果匯報如下：
一、我縣農村土地流轉和農民增收的現狀
（一）農村土地流轉現狀
1、土地流轉的基本情況?
我縣現有24個鎮鄉（街道辦事處）、50個社區居委、2063個村民小組。農地67萬畝，人均農地面積0.84畝,經過幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬畝,占農地總面積的6.07 %,土地流轉方式以轉包和出租為主,轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬畝,占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬
畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積畝,互換2600畝, 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶自發流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個:一是流向外來耕作戶；二是流向專業承包戶;三是流向農業企業;四是流向一般農戶;五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點?
（1）、堅持農戶自愿、協商、有償原則。全縣流轉的 萬畝農地中,農戶自愿流轉的占98%。
（2）、土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進行自發流轉的農戶一般是從事第二、三產業或兼業，家庭收入以二、三產業和財產性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
（3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規模化、集約化經營，土地收益較高。
（4）農戶自發流轉的期限短。
（二）農民增收的現狀
全縣現有農戶21.82萬戶，農業人口79.86萬人，農村勞力41.92萬人。，全縣堅持以農民增收為目標，以農業結構調整為主線，大力調整農業產業結構，使農業綜合效益穩步提高。全年實現農民人均純收入2747元，比上年增長5.1 %。
1、農民外出務工是農民收入的重要組成部分和來源
經濟活躍的龍水鎮等臨街處的農民主要靠手工業，進城打工增加家庭收入。而在偏遠山區的農民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮也近50%的農民靠外出打工。
2、國家政策扶持農民增收
推進稅費改革、減輕農民負擔，退耕還林政策給農民增收創造了條件。
3、產業結構調整、引進企業也是農民增收的重要途徑
業主制經營帶動了農民增收。農民將土地轉讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
二、土地流轉和農民增收中存在的問題和阻礙
（一）存在的問題
1、土地流轉程序不規范，無序流轉現象嚴重
農村中多數是農戶自發流轉，口頭協議多，無具體的合同依據，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協調引進的企業、業主大戶等許多也沒有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
2、修建鄉村公路任務重。
鄉鎮建設鄉村公路既無資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農民增收，還加重了農民負擔。中敖鎮中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊潼南縣的五桂鎮修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農民出一分錢，這樣中敖鎮許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關系，還影響了農業稅的征收。
3、農業產值、附加值低下，撂荒土地現象嚴重
農民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農業投資大、周期長、收益低，農民種地積極性不高，這就造成外出務工農民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠山區尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
4、土地流轉達不到預期效果
部份農民素質較低，小農意識強，狹隘的自私心對規模經營阻力很大，既不愿意轉租給業主，自己又不積極經營，使得很多鄉鎮無法引進企業。
（二）農民增收中的障礙
1、農村科技缺乏
農村文化服務體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農民自身技能低，技術欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達不到預期的收入。
2、農村基礎設施滯后
農村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
三、建議
土地流轉是解決農業增效、農民增收、農村穩定的重要途徑，“土地不搞活，農民難致富”，土地流轉是一個長期的過程，關鍵是我們如何引導農民將土地流向專業大戶和農業企業，使土地形成連片種植和規模化經營。為了更好地利用有限的土地資源，發揮更大的經濟效益，促使農民增收，建議如下：
1、規范和引導土地承包經營權的流轉，推進城鎮化進程。
加強農村基層組織建設，推進農業企業化經營，使土地向種養殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專業戶集中，實現土地的規模化經營，引導農民致富增收。
2、加強農民知識培訓，提高農民素質
農民現實主義嚴重，抗御市場風險能力差，這主要是因為農民文化素質差，農業科技水平低。建議有關部門加強對農村技術的培訓，強化農業技術服務推廣體系建設。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農民創業空間，使農村由習慣型、傳統型生產向專業型、技術型轉變。
3、加大農業投入，改善農村基礎設施和農民生產生活條件
政府應加強對農村公路、電訊、學校、醫療、能源等基礎設施的投入，重點要投到特別需要的鄉村，要扶小扶弱，不要扶優扶強。
4、減輕農民負擔，增加農民收入
減免農業稅，增大對農村的轉移支付，減少農民對各種公益事業的投資。
5、科學合理組織農村富余勞動力的轉移
建立健全專門的服務網絡機構，構建互動的服務網絡。加大對農村富余勞動力的培訓力度，拓寬農民外出務工的途徑，減勉農民子女在縣內入學的選校費。對外出務工回鄉創業的農民，享受與外來投資企業相同的各種優惠政策。
6、提高農民組織化程度，是農民增收關鍵環節。
在穩定以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，積極發展各種形式的農村專業合作經濟組織，克服小生產與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶和農民大力興辦龍頭企業、批發市場、科技示范園區、發展專業協會、運銷隊伍、農村經紀人隊伍、服務實體等農村合作經濟組織和市場中介組織，采用統分結合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農民和市場連接起來，把農業生產與科技的推廣應用結合起來，給予農村專業合作經濟組織的優惠政策扶持。
二oo四年三月十一日
農村土地使用權糾紛成因調研報告
農村土地糾紛是敏感而又復雜的問題，既是土地管理工作中的難點，也是影響農村社會穩定的一個熱點。近年來，我市農村村民上訪案件中，直接或間接涉及到土地糾紛的已經占到相當的比重。因此，做好農村土地糾紛的調處工件，是實踐“xxxx”重要思想的具體體現，也是強化耕地保護，集約利用土地資源，維護正常的土地管理秩序，促進社會穩定，構建和諧社會的有效保障。
農村土地糾紛的實質是權屬糾紛。無論是權屬爭議還是侵權行為，都是對土地使用權的爭議。土地糾紛產生各有其歷史根源和主客觀因素，都是由于長期以來土地多頭分管、地界不清、土地權屬紊亂、政策和體制的變更等原因造成的。總體概括起來，有以下幾個方面：
一、因歷史遺留問題所造成的集體土地權屬糾紛。我市在農村“四固定”以后，特別是在“文革”期間，原公社、大隊無償調用生產隊的土地陸續興辦起了鄉鎮企業或被一些學校、機關占用等，這些土地被占用時由于有關政策不落實或手續不夠完備，不同程序地存在如征地對農業稅未核減、提留款未扣除、補償費未兌現、補償款過低等問題，這些問題當時不存在土地糾紛，但隨著經濟的發展和農民法制意識的提高，以及有些單位的解散和人多地少等矛盾的產生，土地資產不斷增值，土地越來越珍貴，農村集體經濟組織把這些遺留問題重新提了出來，從而引起糾紛。
二、因歷史遺留問題所造成的個人之間的宅基地使用權糾紛。土改時由于人少地多分給個人的有空閑宅基或多余宅基，在“四清”時已經由當時的大隊收回集體，并規劃安排他人使用。但由于當時的法律不完善，手續不完備，收回時往往是幾個主要村干部在場，既沒有記錄在案，也沒有將老宅基證變更或注銷。在后來的村莊地籍調查確權換證時，一些當事人要求政府依據其土改時老宅基證的面積進行確權換證，而另一方也持有后來頒發的宅基證并已建房居住多年，由此引起糾紛。
三、宅基地實占與證載不符所引起的宅基地糾紛。我市農村中原有宅基上的房屋大多是土坯結構瓦房，多年來兩家共趁50厘米土坯夥墻共建房屋。但隨著經濟的發展和人們生活水平的提高，一方需要扒掉原有土房重新翻建時，將老土坯墻扒掉，換為24厘米的磚墻，由于新墻是否騎中，或宅基實占與證載不相符，從而發生了雙方鄰居的宅基地糾紛。
四、農村宅基地繼承發生的糾紛。由于農村宅基地使用權的繼承目前的法律、法規的規定不太明確，對于祖傳的老宅基地，大多是繼承方式取得的。當事人認為老宅基地是祖上傳下來的，人人都有份，即使自己在批劃新宅基地時曾同意將老宅基留給自家的兄弟使用，但若出現兄弟不和，便要以繼承祖業為由，要求重新對老宅基進行劃分，從而因為老宅基的分配問題發生新的糾紛。
五、確權換證所引起的宅基地糾紛。我市從1992年開始進行村莊地籍調查，并重新確權頒發新的宅基地使用證，目前全市已有80%的行政村進行了村莊地籍調查并重新確權換證。但在此過程中，由于程序不夠完善、四鄰無簽名、新老宅基證證載是否一致等種種原因引起宅基地糾紛和群眾的上訪。
六、農村建設占用農民責任田所引起的糾紛。我市從1982年開始的土地承包，到前幾年新的一輪的30年土地延包，明確了承包責任制，加大了對耕地的保護，使一些村委會、村民組在批劃新宅基地或創辦鄉鎮企業時無空閑地可使用。一是確實需要批劃宅基地的農民無地可批，出現了村民之間私下調整土地，但后來由于種種原因，雙方發生糾紛；二是經濟發展對建設用地的需要，使一些村委會、村民組所辦的企業占用村莊邊緣一些農民的承包責任田。由于事先沒有達成協議或補償不到位，引起被占用了土地的農民的不滿，從而引起了糾紛。這類糾紛往往是一方持有土地承包合同，一方持有建設用地許可證或宅基地使用證，雙方到處長時間上訪。
七、政府處理決定生效后因不能執行所引起的上訪問題。當事人因宅基地使用權發生糾紛，政府或人民政府法院曾依法作出了處理決定，但處理決定生效后，由于種種原因，致使處理決定無法得到正常的執行，而引起群眾的上訪。
八、因為征地補償不到位引起的群眾上訪。隨著我國社會經濟的發展，國家需要征用的土地越來越多，需要占用一些農村村民的責任田和延包地，因為占用的是一部分村民的責任田或延包地，占地的村民既想全部得到土地補償款，又要求村民組重新分配土地，從而因為補償款的發放，村民組內部之間引起了大量的上訪。
針對以上幾種情況所引起的土地上訪案件，為了更好地解決群眾反映的實際問題，維護我市的社會穩定，盡可能地減少越級上訪和重復上訪事件的發生，我們土地管理部門以“xxxx”重要思想為指導，以構建和諧社會為目標，采取提前預防、超前介信，積極調解處理矛盾糾紛、排查不穩定因素，把社會矛盾、不安定因素及群眾上訪所反映的問題，努力解決在基層，化解在萌芽狀態，力爭把群體性事件帶來的社會負面影響減少到最低限度，樹立__國土資源的良好形象，我們采取了以下各種措施和切實有效的管理辦法，以解決大量的土地信訪案件。
一是建立信訪工作長效機制
在日常的信訪工作中，我們嚴格按照省委辦公廳、省政府辦公廳《關于進一步完善信訪工作黨委政府責任制的意見》的有關要求進行落實，建立健全信訪工作的長效機制。一是完善領導機制，局里專門成立了以局長為組長、紀檢組長為副組長、辦公室主任、法規信訪科科長、土地監察大隊隊長等有關科室長為組員的信訪工作領導小組，切實做到對信訪工作高度重視、強化責任，完善領導班子和領導干部定期研究信訪工作、接待上訪群眾、包案處理信訪案件等制度；二是完善工作機制，實行辦案質量責任制、執法質量考評制、案件責任追究制等，對每項執法活動和每個案件的辦理流程都進行科學的管理，定期對執法質量進行評查、通報；三是完善接訪工作機制，局領導輪流進行信訪值班，充實信訪科工作人員，在法規信訪科原有的基礎上，抽調專業性強、文化素質高、有責任心的同志到法規信訪科，負責全市有關的土地問題的信訪工作和對各類土地糾紛的調處工作；四是健全協調配合機制，健全市、鄉鎮、村三級土地信訪機構，每村有一名主管土地的村干部，各鄉鎮土地所的工作人員有一名專職信訪工作人員，明確市、鄉鎮、三級土地信訪機構的職責，實行聯合接訪、協調例會、備案通報、疑難案件處理等工作制度；五是完善教育懲戒制度，加強對上訪人員進行思想教育、法制宣傳和違規行為的控制等等。
二是嚴格執行土地管理法律法規
牢固樹立遵守土地法律法規的意識，要求局機關和局各二級機構、鄉鎮國土資源所等相關部門要深入持久地開展土地法律法規的學習教育活動，深刻認識我國的國情和保護耕地的極端重要性，本著對人民、對歷史負責的精神，嚴格依法管理土地，積極推進經濟增長方式的轉變，實現土地利用方式的轉變，走符合中國國情的新型工業化道路。進一步提高依法管地用地的意識，要在法律法規允許的范圍內合理用地。對違反法律法規批地、占地的，必須要求承擔其法律責任。同時嚴格依法查處違反土地管理法律法規的行為。當前要著重解決有法不依、執法不嚴、違法不究和濫用行政權力侵犯農民合法權益的問題。要加大土地管理執法力度，嚴肅查處非法批地、占地等違法案件。建立國土資源與監察等部門聯合辦案和案件移送制度，既查處土地違法行為，又查處違法責任人，典型案件，要公開處理。對非法批準占用土地、征收土地和非法低價出讓國有土地使用權的國家機關工作人員，依照《監察部國土資源部關于違反土地管理規定行為行政處分暫行辦法》給予行政處分；構成犯罪的，依照《中華人民共和國刑法》、《中華人民共和國土地管理法》、《最高人民法院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》和最高人民檢察院關于瀆職犯罪案件立案標準的規定，追究刑事責任。對非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的，還必須依法承擔賠償責任。
三是完善征地補償和安置制度
完善征地補償辦法。縣級以上地方人民政府要采取切實措施，使被征地農民生活水平不因征地而降低。要保證依法足額和及時支付土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。依照現行法律規定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使被征地農民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而導致無地農民社會保障費用的，省、自治區、直轄市人民政府應當批準增加安置補助費。土地補償費和安置補助費的總和達到法定上限，尚不足以使被征地農民保持原有生活水平的，當地人民政府可以用國有土地有償使用收入予以補貼。省、自治區、直轄市人民政府要制訂并公布各市縣征地的統一年產值標準或區片綜合地價，征地補償做到同地同價，國家重點建設項目必須將征地費用足額列入概算。同時縣級以上地方人民政府應當制度具體辦法，使被征地農民的長遠生計有保障。對有穩定收益的項目，農民可以經依法批準的建設用地土地使用權入股。在城市規劃區內，當地人民政府應當將因征地而導致無地的農民，納入城鎮就業體系，并建立社會保障制度；在城市規劃區外，征收農民集體所有土地時，當地人民政府要在本行政區域內為被征地農民留有必要的耕作土地或安排相應的工作崗位；對不具備基本生產生活條件的無地農民，應當異地移民安置。勞動和社會保障部門要會同有關部門盡快提出建立被征地農民的就業培訓和社會保障制度的指導性意見。
四是嚴格土地管理責任追究制
對違反法律規定擅自修改土地利用總體規劃的、發生非法占用基本農田的、未完成耕地保護責任考核目標的、征地侵害農民合法權益引發的群體性事件且未能及時解決的、減免和欠繳新增建設用地土地有償使用費的、未按期完成基本農田圖件備案工作的，要嚴肅追究責任，對有關責任人員由上級主管部門或監察機關依法定要限給予行政處分。同時建立公開的土地違法立案標準。對有案不查、執法不嚴的，上級國土資源部門要責令其作出行政處罰決定或直接給予行政處罰。堅決糾正違法用地只通過罰款就補辦合法手續的行為。對違法用地及其建筑物和其他設施，按法律規定應當拆除或沒收的，不得以罰款、補辦手續取代；確需補辦手續的，依法處罰后，重新進行征地補償和收取土地出讓金。
第2篇 我縣農村土地流轉現況調研報告
我縣農村土地流轉現況調研報告
_____縣農村土地流轉經過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規模，并積累了豐富的經驗。為了進一步探索_____縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經營權市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經營權轉讓等土地流轉問題進行了一次專項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。_____縣共有40個鄉鎮，839個村，25萬農戶，77.1萬農業負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發放土地承包經營權證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶4.6萬戶，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%；從行政村看，有土地流轉的村共825個，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉鎮，走訪了部分村組干部和農戶，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務工，不能經營土地；二是勞動力進城經商，不便經營土地；三是種田效益不高，不想經營土地；四是為了方便生產，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農民的基本生產資料，是最可靠的生活保障和生產條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，_____縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務工或經商的農戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產品分配，這種形式大都是口頭協議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經發包方認可并且未辦理任何手續，這種形式的轉讓戶約占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉包給承接戶。轉包的權利和義務由雙方議定或請中介人鑒證達成協議，多為口頭協議，一般也未經過發包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協商達成協議，原承包關系不變。這種形式的轉讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農戶或本村組以外的單位和個人用于開發性生產。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶的9%。
4、土地流轉效應。一是促進了家庭承包經營制度的進一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產業戶的后顧之憂，而且擴大了種地農戶的發展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動力的轉移，促進了民營私營經濟的發展。這種流轉機制，使從事非農業的農戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經商、從事
二、三產業等。目前_____縣這類人員約占10萬人以上，加速了_____縣農村產業結構的合理調整。三是推動了農業產業化規模經營。目前全縣已有規模經營面積2.1萬畝，占到總流轉面積的20%，其中經營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農戶經營規模擴大以后，有的發展優質稻生產，有的發展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉高巖村朱明春發展種植優質稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經濟效益。四是創新了經營理念。土地的有序流轉帶動了勞動力的合理轉移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營銷渠道和合作關系，利用當地資源發展自己的事業，為振興經濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業、三尖農牧等，他們的領辦者都是從土地流轉中解脫出來的農民和打工成長起來的民營企業家。
二、存在主要問題
在調查了解中，我們還發現_____縣在土地流轉過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說法不一，依法管理意識差；二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯后，缺乏執法手段，操作難度大；三是土地流轉形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規范；四是對土地流轉，發包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續，多為口頭協議，私下流轉屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發生糾紛，無法調處，導致部分農戶土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對_____縣農村土地流轉過程中暴露出來的問題，我們建議應從以下幾個方面采取對策措施。
一是認識要統一。_____縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進土地流轉是小農經濟向現代化農業經濟轉變 的重要途徑；是為從事農業生產的農民獲得更多的土地，發展規模農業、效益農業，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關涉農部門要把土地流轉當作一個重要問題進行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領導的法律法規的培訓學習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實質，做到依法行政，使土地流轉真正實現“自愿、依法、有序”。
二是運作要規范。所發生的土地經營權流轉，要符合法律法規和政策的規定；要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實性、合法性和有效性；確保土地用途不變，提升地力；維護流轉雙方的合法權益；明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實。農村承包合同管理是農經部門的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進一步明確土地執法主體、并賦予相關的管理權力和執法手段，包括人員和經費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務要到位。各級政府還要積極培育和發展土地經營權流轉的中介服務組織，尤其是《物權法》的頒布實施，農村土地承包經營權流轉應該逐漸走向市場，逐步使土地向專業大戶、經營能手等集約經營者集中，建立相應的土地流轉服務系統，使土地從隨意無序流轉向有序規范流轉方面轉變。同時，村級經濟組織要發揮流轉中介的核心作用，協助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
作者：顏忠明系_____縣統計局副局長 作者何興球 覃惠明系_____縣經管局干部
第3篇 關于農村土地有序流轉新機制的調研報告
土地經營以家庭承包為基礎、充分結合的雙層體制是黨的農村政策的基石。當前，實現農村土地流轉既是發展現代農業的有效措施和前提條件，也是解放生產力和發展生產力，實現社會主義現代化建設的客觀需要，更是全面深入貫徹黨的十七屆三中全會精神的主要內容。
一、我區部分縣市區農村土地有序流轉的基本情況和主要特點近年來，隨著我區農業產業結構調整步伐的不斷加快，農村土地有序流轉成為社會主義新農村建設，促進農業增收，農民增收的重要途徑，目前我區土地流轉經過近幾年的發展既保證了我區土地適當集中和規模化經營，實現土地開發效益的最大化，又從根本上保護了農民利益，取得了農民得實惠、村集體增收入、經營者獲利益的“三贏”效果,主要特點表現在以下幾個方面：
1.土地流轉的動機發生了變化。在免征農業稅以前，村組織和農戶流轉土地主要動機是為了完成稅費上繳任務，避免土地撂荒。農業稅免征以后，不論是村集體經濟組織規模流轉，還是農戶自主進行流轉，其動機都是為了增加收入。可以說二者的行為由被動變為主動，進行土地流轉的積極性都有了提高，一定程度上促進了農村土地的流轉。
2.土地流轉的范圍不斷拓寬。免征農業稅后，農民種田的成本進一步降低，他們惜地意識提高，流轉的土地由當初主要是撂荒耕地擴展到整合農用地。土地使用權的流轉已由原來的在親戚、本村、本鄉成員為主的農戶之間進行，擴展到外村、外鄉甚至外縣。
3.土地流轉的市場取向開始顯現。當初鄰里、親友之間通過轉包、代耕的形式流轉土地，或者農戶委托村集體經濟組織代為流轉的，現在由相當一部分承包戶紛紛要求收回已轉包的土地，要求享受國家對種糧面積的補貼或按照目前的市場價格重新確定流轉費用。從全區的角度的看，土地流轉有利于促進農民獲得財產性增收，有利于破除土地城鄉二元分割，土地流轉盤活農村“沉睡的資本”，土地流轉的收益是農民“特殊社保”。
二、我區部分縣市區農村土地有序流轉中存在的問題從調研的情況來看，我區部分縣市區對農村土地有序流轉新機制有一些新思路、新舉措，農村土地流轉的積極性高，各部門支持土體流轉的氛圍濃厚，農村土地流轉有了新氣象。但同時也暴露出一些在農村土地流轉過程中存在的問題：一是利益分配機制不科學，調動不起農民的積極性。同時農民認識不到位，觀念滯后，流轉水平低，進程較緩慢。舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難。在外出務工、經商的農民中，有的對土地的眷戀還很深，寧愿造成地荒也舍不得將土地流轉出去，大面積拋荒影響農業經濟發展，給農村經濟造成一定的損失。農民“兩不”和業主“兩怕”是影響當前農村土地流轉的觀念障礙。農民的“兩不”，指的是全面取消農業稅后，農民“不占白不占，占了也白占”的心理普遍存在，“不愿”交出其土地承包經營權;另一方面，農民將其農村承包土地作為其生活保障的最后一道防線，“不敢”流轉或交出土地承包經營權。
業主的“兩怕”，指的是業主“一怕”農村土地政策不穩，不敢大膽投入;“二怕”農業生產自然和市場雙重風險壓力大，不敢大規模搞開發。例如：靈武市崇興鎮榆木橋村針對本村人多地少，勞動力充足的現實，謀劃將土地集中起來經營，把勞力從土地中解放出來，再輸出去打工賺錢的好辦法。村兩委班子專門聘請農業專家再三考察審核，于XX年12月最終確定并引進了一位實力強、經營管理水平高的大戶，計劃占地500畝搞設施溫棚，已簽訂130畝租賃合同，畝年租金700元。但是，當這位大戶帶著資金項目到該村進行設施溫棚的建設時，卻遭到部分村民的強烈反對，反對的理由是：“手中有糧，心中不慌”。二是土地流轉行為不規范、流轉效率低，土地承包糾紛隱患較多，處調難。
目前，土地流轉不規范主要表現在如下幾個方面：一是大多數農戶之間的土地流轉，大部分是自發形成，以親朋鄰里間為主，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內容也不完整，雙方的權利義務關系規范性差，在某些方面不具有法律效力，有的也未經村社集體經濟組織審查同意;二是土地流轉有的不按規范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現行法規相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規定的時間等。有的曲線炒作地皮，實行耕地“農轉非”;三是縣鄉級合同管理機構審查、簽證或公證機關公證體系還不完善。沒有建立完整的土地流轉合同檔案，農村土地流轉資料檔案比較缺乏。農村土地流轉的隨意性和不穩定性，制約土地流轉。三是缺乏龍頭企業帶動、產業支持，限制了流轉的規模。同時農民就業空間小，社會保障跟不上。由于我區每年有大批青壯年農民工外出務工，而大多數中老年人、婦女根本就沒有進城務工的機會，加之農民養老、醫療、社會救助等社保體系還處在建設初期，大多數農民主要還是依靠土地收入解決吃飯、看病、上學、養老問題，這就造成農民對土地流轉存在后顧之憂，寧肯自己傳統經營，也不愿意將土地流轉讓出。四是缺乏組織引導，組織化程度低。
農戶間土地自發流轉比重大，集體組織引導流轉少，規模化推動力量不足。雖然農民之間通過自發土地流轉對防止土地荒蕪起到一定積極作用，但是，流轉后仍然沒有改變農戶各自分散經營方式，缺乏組織化規模經營，市場搏弈能力差，經濟效益低。在發達省份，在征得農戶同意的基礎上通過集體統一組織流轉，有力地推動了以土地合作組織形式和土地股權制形式快速發展，促進了土地流轉加快，實現了土地資源的優化配置，取得了很好的效果。我區農業農村合作經濟組織數量相對較少，對土地流轉拉動不足。向外部經濟組織流轉數量少，各地區發展不平衡，拉動土地適度規模經營不夠產業化龍頭數量少，帶動土地流轉力量不足，同農戶之間的利益聯結關系不夠緊密。五是承包土地少，規模生產難形成。平均分包土地的格局使農民在有限的承包土地上增加收入的難度增大，擴大規模經營又沒有多余的土地，放棄承包土地又擔心生活沒有保障，有限的土地限制了農業生產進一步發展，造成了農業土地資源的浪費。小規模生產，農民收益難增加。分散零星生產經營方式難以擺脫小農經濟的桎梏，制約了農業結構的調整，影響農業產業化經營的形成和推進。
六是土地的“所有權”、“使用權”、“經營權”政策不明晰、法律制度不健全，流轉的目標不清晰，政策不具體，監管措施難有力。提倡土地使用權的合理流轉，一直是中央農村政策的主要內容之一，這在中央一系列農村政策中均有涉及，但比較原則。對土地流轉的管理，從上到下的農業行政主管部門沒有具體實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，這是當前農村土地流轉不規范的一個重要原因。七是自然條件差，農業收益低，風險大，制約流轉。農業是自然和市場雙重影響的弱勢產業，農產品銷售難，造成土地流轉也難。農產品產量本身受氣候影響，銷售受市場行情影響，加之近期的金融風暴，農業增產難增收，農產品投資風險很大，企業、大戶顧慮多，制約土地流轉。八是開發業主引進難。由于農業收益比較低，高收益項目農業難以選擇，農業開發又面臨市場和自然雙重風險。因此，業主對投資農業開發極為慎重，真正有實力的民營企業或業主參與土地流轉、規模經營農業的比較少。目前，全區引進從事農業開發的業主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性大，只想靠政府支持;有的管理水平低，科技含量不高;有的項目選擇不準，產業趨同，品種單一;有的盲目追求規模，管理粗放;也有的缺乏經濟實力和經營能力。
三、土地流轉的基本思路農村土地流轉的基本思路，以發展為主題，以經濟效益為中心，培植龍頭企業;依靠經營體制和機制創新，調整優化農業農村經濟結構，增加農民收入。在流轉原則上，堅持維護農村集體土地所有權，長期穩定農戶承包權，依法流轉使用權。在流轉目標上，依靠各方面的優勢組合，實施耕地規模集約經營，發展優質高產高效農業。積極開發非耕地和低效益地，發展特色農業、生態農業和可持續農業，滿足人們不斷增長的物質文化生活需要。在流轉方向上，依靠科技成果轉化和實用新技術運用，著力市場信息、資金、勞力和先進管理經驗有效對接，建設一批有特色、有優勢、科技含量高、市場前景好、輻射帶動能力強的商品生產基地和現代農業示范區。在流轉方式上，堅持農民與業主自主選擇。
四、推進和規范農村土地有序流轉的意見和建議一是加強政府引導，著力政策推進。土地流轉處于起步階段，政府引導尤為重要。第一，以政策服務為中心，營造流轉氛圍。出臺專門文件，召開專門會議，全面宣傳貫徹黨中央土地政策，解除部分基層領導和群眾思想疑慮。結合實際，制訂鼓勵流轉的政策，特別明確土地開發利用政策，輕稅薄賦政策，權益保障、環境、信貸、服務方面政策。第二，綜合規劃，選好發展項目。按照區域化、特色化、產業化思路，進行規模經營、集約經營規劃，著力招商引資。第三，強化組織協調，明確部門分工，專門機構管理，一條龍服務。充分調動村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾意見，依法完善前期流轉中的遺留問題，積極組織競爭流轉。根據十七屆三中全會“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、轉讓、出租、互換股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營”的精神，加強對土地流轉必要性的宣傳。要讓基層干部和群眾認識到，土地不僅僅是農民就業和生存的手段，更是一筆龐大的資產，加快土地流轉正是合理利用這一資產，增加要素收入的有效手段。要充分利用各種媒體，大力宣傳有關土地流轉的法律法規和通過流轉土地增收致富的典型，讓農民了解政策，消除誤解，放心流轉。
同時，要提高基層干部和群眾“以地生財”的意識，引導農民提高組織化程度，運作土地的能力。二是堅持政策原則，確保土地規范流轉。第一土地流轉必須在土地延包30年不變政策前提下進行，對有些地方搞三五年就調整，或打亂重新分配的做法要糾正，以保持家庭承包經營制度長期穩定。第二土地流轉必須堅持“依法、自愿、有償、規范”的原則，不能刮風、不能下指標、不能強制推行，要充分尊重農民的意愿，一切圍繞農業發展，一切為了農民增收。第三要堅持土地流轉主體是農民。
當前，農業生產效益比較低下，農民增收困難，各地在引導農村土地流轉中，一定要將流轉收益歸農戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農村社會穩定。第四土地流轉要規范操作與管理，各級農村經營管理部門要切實履行職責，積極做好土地流轉合同的簽訂，及時辦理合同變更、解除、簽證工作，積極妥善調解和處理土地流轉糾紛，促進土地流轉規范化發展.三是制定出臺相關政策，獎補結合，推動我區土地流轉工作再上新的臺階。農業龍頭企業、農民專業合作組織等在發展農村經濟帶動農民增收致富過程中起著至關重要的作用。應制訂更加優惠的政策，加大扶持力度，拓展發展空間，特別是要加大對農民專業合作組織發展的扶持力度，充分利用其外聯市場、內聯千家萬戶的作用，逐步打造產業品牌，自主開發經營項目，吸引農戶入股，推動土地流轉進程。
比如對集中流轉100畝以上建設設施農業或500畝以上糧食生產的，考慮實行以獎代補。對達到一定規模、帶動能力強、經濟效益明顯的經營實體和土地流轉的鄉、村、隊，給與集體或主要負責人相應的獎勵，提高他們的積極性。四是構筑流轉載體，催生市場體系，通過建立“土地銀行”等形式為農民承包地流轉提供中介服務。首先是培育承接業主，總結表彰一批示范典型企業，招商引資一批內外資業主。其次，建立一批流轉中介組織。從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢、信用擔保，開展土地資產評估、物資供應服務。形成縱橫聯合、政策配套、信息共享、服務高效的配套體系。再次，建立市場規則，維護公開、公平、公正的競爭秩序，防止下流轉指標、用行政手段搞拉郎配等現象發生。“土地銀行”通過建立土地儲備庫等形式，將所有農戶轉出的土地集中起來，吸引社區及社區外的農戶和企事業單位進行投資。從各地實踐來看，類似中介服務組織還有土地信托服務中心、土地信托服務站、土地流轉協會等多種形式。
不管采取哪種形式的中介組織，做好這項工作都應注意幾點：首先，要合理地評估托管土地的價值;其次，要溝通土地供給主體和需求主體之間的相互聯系，確保農民收益最大化;再次，要建立推動土地規范化流轉的管理體制;最后，中介組織自身要不斷完善，努力提升土地測量、土地評估、合同管理以及法律咨詢等方面的業務能力。五是加強規范管理。農村土地流轉涉及農民的切身利益。流轉必須規范有序的進行，以消除農民的后顧之憂。建議區上盡快出臺相關政策，明確規定：“集中連片流轉的，對個別不愿意流轉的農民，要做好深入細致的工作，在不影響其承包權益的前提下，可通過土地調整、互換、置換等辦法解決。”達成流轉意向，進行流轉時，簽訂流轉合同，鄉鎮土地承包管理部門應予以登記。在城市化的進程中，對多數農民來說，土地既是必需的生產資料，也是重要的社會保障;而推進新農村建設必須確保一定的耕地保有量。因此，必須堅決貫徹落實最嚴格的耕地保護制度。工作中要注意對法律、政策的把握，尊重農民的意愿，防止侵犯農民的合法權益。六是以招商引資，引項目為突破口，提高農民土地流轉的主動性。通過本次調研發現，凡是有好項目、經營管理好、效益顯著的農業項目，大戶與農戶都取得了可觀的效益，雙方主動性都很高，矛盾糾紛也少，責權利明確。
今后，可以考慮適當加大向農業項目招商引資的政策傾斜扶持力度，通過財政貼息、補貼等形式，爭取一批有實力、科技含量高、附加值大、競爭能力強、效益顯著的農業項目，以點帶面推動農村土地流轉的主動性。當農戶與龍頭企業形成了較為穩定的利益關系，既提高了農民的組織化程度,又壯大了龍頭企業的實力,增強了規模經營的優勢。七是加強農村土地流轉合同監督管理，確實保障農民利益。認真貫徹《土地法》、《農村土地承包法》等相關法律法規，堅持“依法、有償、自愿”原則，對現有土地流轉合同，尤其是口頭合同，要積極引導雙方簽訂書面協議，明確雙方責、權、利，保護雙方的利益。同時，要針對當前農村經濟快速發展的新局面，有前瞻性、預見性地在合同中留有余地，確保出現新情況以后，農民的利益不受侵害。例如：在土地流轉過程中農民最關心地租價格，可以考慮由政府指定出一個相應的指導價格，并根據社會的經濟指標定期調整，既不能讓農民哄抬價格，又不能使地價被低估，確保雙方的利益不受損害，創造出土地流轉長期穩定高效的社會環境。八是建立健全農村土地流轉服務體系。
積極探索通過市場調節農村土地流轉長效機制，切實加強對土地流轉工作的管理，鄉鎮成立農村土地流轉服務中心，做好日常監管、政策調研和信息發布工作。鄉鎮要以財經所為依托，負責農村土地流轉的政策咨詢;貫徹落實土地流轉政策，指導流轉雙方簽訂流轉合同;辦理土地流轉合同的鑒證，對土地流轉糾紛進行調解，對流轉合同的登記、變更等情況進行備案。各村可成立土地流轉服務站，及時掌握村組農戶土地流轉的意愿并進行登記，提供規范的土地流轉合同文本和流轉信息，督促流轉雙方依法簽訂流轉合同，及時向鄉鎮農村土地流轉服務中心提供情況，解決土地供需雙方因不能及時溝通而流轉受阻的矛盾，提高土地流轉的成功率，降低交易成本。九是因地制宜，分類指導。加快全區農業發展戰略提出總體規劃研究，依據各地的土地肥力、地勢高低、灌溉條件、農戶習慣等因素，聘請農業專家把脈，進行功能分區和產業帶、產業板塊規劃，分片區規劃適宜發展的農業項目，制定具體政策、扶持方案和操作辦法，有的放矢給與相關政策扶持，分期分批逐步實施，有針對性地進行土地流轉。農村土地問題非常復雜，在城市的城鄉接合部進行一些改革，條件會比較充分，包括宅基地換社保，建設用地流轉等等，但是在徹底的農區就很難行得通，條件根本不具備，盲目改革會帶來很多問題。
所以土地政策不可能“一刀切”，必須符合各地的經濟情況。十是強化金融信貸支持。金融部門應加強對規模經營的支持和服務，在符合信貸政策的前提下，為在企業和設施農業建設提供積極的信貸和保險支持。農業銀行和農村信用合作社應把規模經營主體作為信貸支持的重點，每年安排一定額度的農業信貸資金幫助解決規模經營主體生產經營的資金需要，對實力強、資信度好的規模經營主體給與一定的信貸授信額度，允許規模經營主體以聯保形式辦理貸款手續。十一是大力發展非農產業，促進農村人口和勞動力轉移。農村人口和勞動力轉移是合理調整生產力布局，扎實推進產業升級的重要標志，也是土地流轉的必然要求。一是著眼農產品多層次增值，大力發展農副產品加工業、營銷業、儲藏、保鮮、包裝產業。
重點圍繞龍頭骨干加工業擴規模上檔次，吸收大量農村人口轉移到產前、產后或二三產業穩定就業。二是積極發展鄉鎮企業，抓住西部大開發機遇，吸引一批名牌企業和對口支持企業及項目落戶我區，以東部資金、技術、設備、經驗建設一批新型龍頭企業和支柱產業。三是加快以產業為支撐的小城鎮建設，擴大規模，完善功能，吸引農村人口和勞動力安居樂業。四是開發旅游資源，發展配套觀光休閑服務產業。同時加強與發達地區及企業聯系，積極向國內外市場發展勞務輸出。十二是堅持市場導向，多種渠道流轉。以項目開發為著眼點，招商引資;核心企業為龍頭，實施特色資源開發;招標投標為基礎，競爭承包;使用權為紐帶，建立新型專業合作組織;以科技實體為主力軍，建設各型現代農業示范區;委托代耕，互相調換，子女繼承等都是適宜的流轉渠道。各種渠道流轉的具體形式多種多樣，關鍵是從實際出發，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實現優勢互補，經濟雙贏。
共同承擔可持續發展的責任。十三是健全機構，強化職能。加強土地流轉仲裁機構建設,明確管理機構和職能，加強土地流轉管理監督。目前，推動土地流轉已成為促進適度規模經營，發展現代農業的重要內容，應逐步完善法律法規建設，加快土地仲裁立法進程，制定出臺有關土地承包糾紛仲裁的法律，健全更為完善的、適合當前農村經濟發展的法律體系。縣鄉兩級作為解決土地承包糾紛的最基層，要大力加強和完善農村土地承包仲裁體制建設，從編制、經費上給予保證，以及時處理土地承包過程中出現的各種糾紛。農業土地使用權流轉工作是對現有農村生產關系適應新階段農村生產力發展要求的局部調整，是對農村基本經營制度的進一步完善，對土地使用權流轉的管理，是農業承包合同管理工作的延續和發展，是農村經營管理部門三大主體職能中的首要職能。縣鄉兩級經營管理部門要認真負起農業土地使用權流轉管理的工作責任，及時發現新情況、研究新情況、解決新問題，制定土地使用權流轉的措施，使之行為規范，形成配套的流轉管理辦法和經常性的工作制度，積極地去引導、實施、管理和監督。首先是確立土地使用權流轉的具體范圍、原則，規范流轉的形式，明確流轉的操作程序，規定對違規失范行為的處理辦法;第二是規范流轉合同，建立流轉合同的指導、簽證、仲裁制度;第三是建立土地使用權流轉檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉。
縣上要及時調整充實縣農業承包合同管理委員會及其成員，主管部門要切實履行職責，做好農村土地流轉的指導和管理工作。鄉鎮相應建立或調整農業承包合同管理機構，并落實專人辦公，報縣農業局備案。根據農經站履行農村土地承包、農民負擔、集體資產與財務的三大行政管理工作職能，將農經站納入參照公務員管理的事業單位，人員工資、必要的工作經費納入同級財政預算管理。同時農經部門要加強對農村土地流轉情況調查研究、分析、匯報，密切注意發展動態;指導農村土地流轉合同的訂立，及時辦理因土地流轉引起的合同變更、解除、重訂和使用權的確認工作。搞好合同鑒證，建立流轉合同檔案，引導業主與農戶建立合理的利益聯結機制，及時調解和處理土地承包、流轉合同糾紛。在確保農村社會長期穩定的前提下，加快農業產業結構調整步伐，促進我區農村經濟持續、快速、健康發展。十四是開展農村承包土地合作社、集體建設用地流轉、征地制度改革等試點工作。最近幾年，一些地方探索了組建形式不同的土地合作社，從多方面來評價，這項工作都是有益的。
XX年7月1日《農民專業合作社法》的正式施行，為農民組建土地合作社提供了較大的法律空間，當然更加明確、具體、規范的法律規定還有待于在以后的實踐中加以總結、完善。從政府的角度考慮，開展試點關鍵是要抓好兩項工作：一是搞好基礎制度建設。二是加強具體工作指導。征地制度改革問題不是一個單純的土地問題，而是與失地農民的社會保障相聯系的社會問題。可以考慮從以下幾方面著手進行改革試點：一是制定新的補償辦法，讓農民享受到土地征收、征用帶來的利益升值，合理分配土地收益。二是建立被征地農民基本生活社會保障基金制度，確保征地補償安置費用足額到位、專款專用。三是實行有針對性的補償安置和基本生活保障措施，做好不同年齡、不同收入、不同階層失地農民的社會保障體系銜接工作。四是將被征地農民納入就業和再就業培訓體系，通過多層次、多形式的職業培訓，妥善解決失地農民的再就業問題。十五是加強土地基礎設施建設，提升土地價值。
農業基礎設施落后是制約土地流轉的重要原因。改善土地生產條件，創造流轉優勢。一是加強農業綜合開發，大力改造中低產田土，配套完善水利排灌設施，建設穩產高產農田。二是以生態建設為中心，治理水土流失，防治污染。三是加強以道路、電信、電網、供水等為主體的生產生活設施建設，增強綜合開發利用能力。十六是土地流轉也要達到確保糧食安全的目標。十七屆三中全會《決議》對新形勢下如何發展現代農業從7個方面進行了部署，引人關注的是，“確保國家糧食安全”被放在7項部署的首位，這既顯示了中央對糧食安全的高度重視，也反映出中央維護國家糧食安全的緊迫感和責任感。近幾年，隨著現代農業的不斷發展，農業的規模化經營、專業化生產成為必然。于是，各種形式的土地承包經營權流轉在全區各地展開。土地流轉是規模化經營的必然趨勢，今年，全球糧食危機又給我們敲響了警鐘，糧食安全對我們有著異乎尋常的重要意義。因此，土地流轉必須嚴格執行中央的“三個不得”中的“不得改變土地用途”。確保糧食安全應成為土地流轉的終極目標。
第4篇 南川市關于農村土地承包經營權流轉的調研報告
南川市關于農村土地承包經營權流轉的調研報告
今年農業部頒發了從2023年3月1日起施行的《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（第47號令），該辦法明確規定了流轉原則、流轉方式、流轉合同和流轉管理部門等，對此，我局就加強農村土地承包經營權流轉管理工作提出如下建議：
一、切實加強對《農村土地承包法》和《農村土地承包經營權流轉管理辦法》（農業部第47號令）的宣傳貫徹。利用專欄、廣播電視、會議等形式多樣的宣傳活動，各級干部要充分認識加強土地承包經營權流轉管理的重要性和必要性。鄉（鎮）要對村社干部進行一次專門的培訓，使其在農村土地承包經營權流轉過程中把好關，在依法、自愿、有償的前提下嚴格按程序操作。還沒有購買農業法律法規選編的地方，請務必在近期內購回。
二、在今年6～8月對所轄區域內的土地承包經營權的流轉情況進行一次全面清理。對清理出來的問題分類加以完善和補充。
第5篇 農村土地流轉規模經營情況的調研報告
按照市、區委學習實踐科學發展觀活動的部署，在“三進三幫”活動中，_____區政協領導和機關的同志一道，深入到我區農村，對土地流轉規模經營情況進行調研。先后在部分村召開了兩委班子和部分村民代表座談會，又走訪了土地流轉的主管部門區農村合作經濟(三)加強了農田水利化建設。為了使規模經營的土地增強旱澇保收能力，建設高產穩產農田，興華村在玉米專業合作社承包的1360畝土地中新打井11眼，實現了旱能灌、澇能排，為高產穩產提供了有力的保障，為實現農業水利化奠定了基礎。
（四)推進了農業機械化進程。我區興華村、九里村通過土地連片開發，規模經營，為實現農業機械化創造了條件。興華村20_____年通過享受農機補貼，購買了904膠輪一臺、水稻收割機一臺，農用四輪拖拉機已達到480臺(套)。九里村水稻專業合作社新購置504拖拉機一臺、水稻收割機一臺、插秧機4臺。
(五)促進了農業產業化經營。我區興華村與區種子公司合作培育玉米、小米種植基地，形成科研、示范、生產、銷售一條龍。建立蛋雞產業化鏈條，實行生產、銷售一條龍、一體化。在生豬飼養上，飼養無公害笨豬。專業化生產的發展，促進和明晰分工分業，讓留下來的農民專心當好農民，讓轉出去的農民安心當好非農民，實現了互利雙贏，各展所長。
(七)完善了農村統分結合的雙層經營體制。土地流轉放活了農村土地承包經營權，使農村土地集體所有、農戶家庭承包經營權的雙重經營體制得到進一步升華。從群眾自發流轉到有組織流轉，從小片零散流轉到規模集中流轉，從地塊互換、農戶間轉
包到以土地入股分享收益，農村土地承包經營權流轉的形式、規模、內涵都發生了積極的變化，促進了農村經營體制的完善和農村生產力的發展。
三、制約我區農村土地流轉、規模經營的不利因素和問題
我區土地流轉規模經營，總體上看發展是好的，但也存在不利因素和問題，歸納起來，主要有以下幾個方面：
一是思想認識還不夠到位。①少數村干部思想認識模糊，工作積極性不高，導致土地流轉速度不快，規模不大；②土地轉租的農戶目前普遍存在“三憂”。一憂土地一旦流轉出去，想收回土地經營權時，能不能收回；二憂土地流轉后國家的惠農補貼，還能不能長時期發到自己手中。三憂土地流轉出去后，外出經商、打工，收入不穩定，失去了生存的最后一道保障，流轉期限普遍較短。由于三種憂慮影響了土地流轉規模經營的推進速度與健康發展。
二是土地流轉行為不夠規范。目前，土地流轉有一定數量是農戶問的自發流轉，多以口頭約定為主，即使有書面合同，二要進一步推動多種形式的土地流轉規模經營。土地流轉規模經營，有多種形式，興華村組建合作社，九里村股份合作通過土地連片種植，促進規模經營，是一條成功的路子。但全區各村集體經濟實力差異較大，投入有限，必須因地制宜，選擇適合本村實際的土地流轉規模經營的形式，做到既要積極，又要穩妥。因此，在實踐中要不斷探索新的形式，開辟新的途徑，總結經驗，正確引導，采取多種形式，科學、有序、規范、有效地推進土地流轉、規模經營。
三要進一步發揮優勢，推進農業產業化經營。農業產化經營，是實現土地流轉規模經營和推進農業現代化的重要途徑。因此，我們要把土地規模經營與農業產業化發展結合起來。以專業合作組織、農產品加工企業或專業生產大戶為載體，拉動規模經營。通過土地流轉、規模經營讓土地逐步向產業基地集中，提高土地經營效益。我區林果、奶牛、生豬、禽類、水稻、蔬菜等優勢主導產業向最適宜區域集中，形成具有區域特色的產業群和產業帶。發展鼓勵農業產業化龍頭企業，以承包、租賃或股份合作的方式發展土地規模經營；以“合作組織+企業+農戶”或“企業+合作組織+農戶”的經營模式，推動傳統農業
向農業產業化發展和轉變，形成適當集中與分散生產相結合條件下的規模生產優勢，從而促進土地規模經營。
四要進一步創建有利于土地流轉規模經營的政策環境。隨著黨中央惠農政策的逐年增多，農民對土地的依戀情結不斷加大，特別是對土地普遍有增值預期和保障心理等，直接影響到土地流轉的推進。因此，必須建立有利于土地流轉和規模經營的政策環境。一要發展二、三產業，開拓新的途徑，解決農民的就業問題，使離開土地的農民有業可就，有錢可掙。二是健全土地流轉機制。充分發揮區、村服務組織和仲裁機構的作用。積極培育土地流轉中介服務組織，為農民自愿流轉提供有關信息、咨詢、委托代理、合同簽訂、糾紛調解等服務，讓農民的土地科學、合理、有序流轉。三是制定扶持政策。重點對有一定規模的專業大戶、專業合作組織、龍頭企業在政策、資金、技術上給予支持，特別是爭取國家、省、市有關扶持政策上，不失時機，搶抓機遇，培植重點，帶動全面，不斷促進經營大戶和重點合作組織乃至企業的發展壯大。
五要進一步尊重農民意愿，防止一刀切。按照黨的十七屆三中全會精神，土地承包經營權轉移，做到“三不”。即不能改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。土地流轉的核心要務，仍然是保護農民利益。因此，在促進土地流轉的工作中，要充分發揮農民的自主精神和創造精神。要尊重農民意愿，防止一刀切，防止出現只追求流轉數量，不顧及流轉質量的傾向。要認真分析各村的實際情況，采取不同的方法，建立靈活的考核機制，讓土地流轉更好地發揮強村富民的作用。
第6篇 我市農村土地流轉真實情況分析調研報告
我市農村土地流轉真實情況分析調研報告
近年來，湘鄉市農業經濟取得了較快的發展，土地流轉也呈現出規模不斷擴大、流轉形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農村土地承包經營權流轉工作情況，加速推進湘鄉市農業和農村經濟發展，湘鄉市統計局組織課題組深入全市各鄉鎮辦事處及市直有關部門單位，對農村土地承包經營權流轉工作進行了專題調研。
一、湘鄉市農村土地承包經營權流轉的現狀及成效
湘鄉市位于湖南省中部，總面積20xx平方公里，人口91.5萬，下轄3鄉15鎮4個街道辦事處。共有708個行政村，8040個村民小組，農村土地承包戶223547戶，農村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉市的農村土地流轉工作有了較好較快的發展。據不完全統計，全市農村土地流轉面積近18.2萬畝。其中耕地流轉面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農戶5.2萬戶，占總農戶的23.3%。承包方式以轉包、租賃、轉讓為主。
湘鄉市農村土地流轉在土地的合理有效利用，推動農業和農村經濟建設上，發揮了十分重要的作用。同時也帶來了農業農村發展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進了農業結構調整和農村土地的規模化、集約化經營。通過土地流轉，把零星的土地從農民手中集中連片，進行適度規模經營，大力發展規模特色產業，促進了土地、資金、技術、勞動力等生產要素的合理流動和優化組合，實現了土地資源的充分利用。
2、推動了農業經營機制的創新。主要是通過農業產業化龍頭企業和農民專業合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農民簽訂流轉合同，建立現代農業生產基地。
3、提升了農業綜合生產能力和土地利用率。土地流轉促進了農業機械化和農田水利基本建設。
4、促進了農村剩余勞動力的合理轉移。通過土地流轉，打破了一家一戶封閉式的經營格局，使土地逐步轉向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農業勞動力，使許多農民可以離開土地安心外出務工經商，轉向二、三產業，從而優化了農村勞動力就業結構，促進了農民轉移就業。
5、增加了農民收入。農民通過土地流轉，既可以獲得流轉收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉的生產基地務工賺取工資收入。
二、當前湘鄉市農村土地流轉中存在的主要問題
1、土地流轉的行為不規范。一是土地流轉存在隨意性和不穩定性。許多流轉特別是農戶之間的流轉都沒有建立穩定的流轉關系，流轉期限短。除林地流轉期限較長以外，以轉包為主的農戶間的耕地流轉，期限一般1—3年，有的更短。二是流轉無合同或合同不規范。大部分地方土地流轉都沒有合同，特別是水田流轉通常用口頭協議的方式進行私下流轉，即使有合同，也存在權利義務表述不清、利益分配不規范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關系混亂，形成土地流轉糾紛隱患。
2、鄉村兩級中介組織和管理服務機構功能不健全。對于農村土地流轉僅僅停留在一般性的引導管理上，缺乏對農村土地流轉的有效管理和服務，農戶自發土地流轉占相當比重。特別是在邊遠地區，多數農戶土地流轉發生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動流轉，因無力耕種，談不上精耕細作，導致土地質量下降。
3、政策宣傳和扶持力度還有待進一步加強。主要是農村土地承包政策宣傳教育沒有跟上來，農民思想認識不足，心存疑慮。部分農民怕土地流轉會失去承包權，影響自己的利益。因此，寧可粗放經營，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉出去。另外，由于湘鄉市就土地流轉還沒有出臺具體的指導意見和扶持政策，因此，鄉村基層干部沒有把土地流轉工作納入重要議事日程，去正確引導農民依法有序流轉。
三、當前制約湘鄉市農村土地流轉的主要因素
1、土地分散經營制約著土地流轉。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調整留下的種種弊端，嚴重制約著生產力的發展和產量的提高。湘鄉市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經營，要轉為集中規模經營，由于涉及的農戶多，農戶之間的思想認識不一致，嚴重制約了土地的有序流轉，影響了土地規模效益的發揮。
2、農民缺乏社會保障制約著土地流轉。農村土地對于農民來說，普遍具有社會保障和就業兩大功能。這就決定了農民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉種田，心里踏實。同時，由于目前城鎮化水平較低，吸納農民就業能力不足，農村剩余勞動力向城鎮轉移空間有限，以及農民自身知識技能的儲備不足，進城就業門路窄，無法在城市獲得穩定的職業和收入，因此，農民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。另外，近年來國家將各種惠農補貼直接發放給承包農戶的發放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價格低廉制約著土地流轉。雖然政策倡導土地要有償流轉，但是土地流轉的價格極低。造成這種現象的原因：一是農業比較效益低。據農業部統計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產資料價格大幅上漲，有的甚至成倍增長，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復種指數2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉的價格難以提高，流轉農戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經營而不流轉。二是土地流轉渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規范統一的土地流轉市場，急于流轉土地的農民只能低價或無償把土地轉讓給別人耕種。三是農民土地經營流轉價格意識淡薄。土地流轉價格不像普通商品價格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價格評估機制，從而導致農民價格意識淡薄。四是農業特色產業少，帶動力不強，使得土地流轉規模化經營程度不高。而評價土地流轉的成效，一個重要的標志就是看農民流轉土地后，通過經營主體的集約化經營，土地的產出效益比流轉前是不是提高了。有特色有優勢的產業，對形成適度規模經營有明顯的推動作用，但從調查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續性強的特色農業產業的有力支撐，農用地需求相對較少，許多農戶面臨著土地向何處流轉的困惑。
4、農業規模經營風險大制約著土地流轉。農業規模化經營一般前期投入資金大，回籠周期長。加之缺乏配套的風險防范機制作保障，自然災害、市場波動、經營不善等不確定因素均可導致產業效益降低甚至血本無歸，一旦發生這類情況就難以保障農民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會穩定。另外，水田流轉對于種糧大戶也有些現實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數流轉經營主體對土地流轉表現得很謹慎，不敢輕易接手。
四、推進湘鄉市農村土地流轉的建議
1、加強土地流轉政策的宣傳和典型引導。廣泛深入地宣傳農村土地承包經營權流轉的政策和法律法規，使農民對土地流轉有新的認識，改變一些農戶寧可拋荒、不可失地的想法，解決農戶土地流轉中的思想顧慮。幫農民算好賬，進行流轉疏導。通過算賬，使一部分農民將承包土地通過流轉實現規模經營、集約經營。加強典型引導。積極引導農民進行探索性示范試點，讓農民看到土地流轉的好處后，因勢利導促進土地正常流轉。因地制宜，分類指導，根據城郊地區、交通干線沿線和邊遠地區不同的情況，在每個鄉鎮辦事處重點抓好1—2個村的土地流轉工作，特別是在完善土地承包機制、推進土地流轉上要有所突破，為逐步在面上推開探索和積累經驗。
2、健全鄉村兩級管理服務機制，規范土地流轉行為。以鄉鎮辦事處農村經營管理部門為依托，全面建立鄉級土地流轉服務中心和農村土地承包糾紛調解仲裁機構，各行政村都明確村主任為土地流轉信息員，有條件的村建立土地流轉服務站。積極培育規范的土地流轉有形市場，建立農村土地流轉信息網絡，為農村土地流轉搭建服務平臺，承擔農村土地流轉政策的指導、業務咨詢，以及土地供求登記、信息發布、項目推介、中介協調、合同鑒證、跟蹤服務和糾紛調處仲裁等服務工作。同時各級財政要安排專項資金解決必要的服務體系建設資金和工作經費。村級土地流轉服務站或信息員，隨時收集并向鄉（鎮）土地流轉中心報送土地流轉供求信息，參與流轉收益評估，協助土地流轉雙方簽訂土地流轉合同。通過市、鄉、村三級服務網絡的有效結合，為土地流轉提供便捷有效的服務。
3、建立扶持獎勵的優惠政策，推進土地流轉進程。湘鄉是農業大市，如何推進土地流轉，做好“三農”文章，政策導向是關鍵。因此建議盡快出臺政策，加大財政獎扶力度。對達到一定規模的龍頭企業、專業大戶和農民專業合作組織，按各地產業布局規劃，每年安排一定的獎勵資金給予扶持和獎勵。把扶持壯大龍頭企業、專業大戶和農民專業合作組織，作為促進農村土地流轉的一個重要抓手和有效途徑。同時還要采取多渠道扶持、多部門發力的方式，加快農業產業化進程，促進農業規模化集約化經營。在項目建設扶持方面，要把現化農業建設、移民建設、退耕還林、農業綜合開發等項目重點優先安排，引導土地有序流轉；在金融支持方面，要由農發行、農業銀行、農村信用合作社、村鎮銀行等金融機構研究制訂關于全面推進土地承包經營權抵押貸款的實施細則，開展承包經營權抵押試點和流轉收入質押貸款業務，解決農村土地流轉和農業產業化發展中的資金投入這一瓶頸問題。
4、積極創造良好條件，優化土地流轉環境。一是大力提升農業產業化水平，帶動土地適度規模經營。要制訂現代農業的發展規劃，突出發展本地特色產業。進一步加大農業招商引資力度，促進農業生產的區域化、專業化、規模化和企業化，提高農業生產效益，以此推動土地流轉的適度規模經營。二是大力發展非農產業，加快農村剩余勞動力轉移。土地流轉和土地集約流轉將產生更多的農村剩余勞動力，如不能有效解決勞動力轉移問題，勢必會影響土地流轉和農村穩定。因此，要通過多種形式，加大對農民的科技素質和就業技能培訓，加大勞務輸出力度，實現更多的農村剩余勞動力在外地或本地務工經商。三是加快完善農村社會保障體系。要逐步建立農村養老、醫療、生育、傷殘等保險，完善社會救濟、社會福利、社會互助等方面的社會保障制度。從而逐步弱化土地的福利性質和社會保障功能，突出其生產發展和增收致富功能，為土地轉出者解決后顧之憂。四是建立農業規模經營的風險防范機制。積極開展政策性農業保險試點，建立健全農業風險保障機制，以防范產業發展不利因素，減少農業受災害等原因造成的損失，為經營者營造良好的發展環境。
第7篇 關于農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告
一、農村土地承包經營權流轉的現狀
至200x年底，全市頒發農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現四個特點：
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數在100元以內。
2、流轉以短期為主。據調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數是有償的。
4、農民自發流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業連片出租、規模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數量小，只有10%是成規模的土地流轉，操作發生在農戶與農業企業之間。
二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在xx、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200_年底，xx縣農村信用聯社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發放15.6萬元貸款支持紅豆杉規模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：
1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協議和手續符合國家法規政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養物價值。同時明確了縣農業行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉（鎮）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。
3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業開發項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創新貸款模式。①“公司+土地經營權抵押”，即農業產業化企業是承貸主體，并將企業擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業負連帶責任；②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規的貸款模式。
4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區域建立鄉（鎮）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農村融資渠道，突破農業融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉，實現土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規模方向發展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農業產業化和農村金融業的發展，實現了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規模經營，推動了農業產業化發展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發展多元模式的形成。
4、解決了農民特別是種養大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發，提高土地利用率。
第8篇 農村土地有序流轉新機制的調研報告
土地經營以家庭承包為基礎、充分結合的雙層體制是黨的農村政策的基石。當前，實現農村土地流轉既是發展現代農業的有效措施和前提條件，也是解放生產力和發展生產力，實現社會主義現代化建設的客觀需要，更是全面深入貫徹黨的十七屆三中全會精神的主要內容。
一、我區部分縣市區農村土地有序流轉的基本情況和主要特點
近年來，隨著我區農業產業結構調整步伐的不斷加快，農村土地有序流轉成為社會主義新農村建設，促進農業增收，農民增收的重要途徑，目前我區土地流轉經過近幾年的發展既保證了我區土地適當集中和規模化經營，實現土地開發效益的最大化，又從根本上保護了農民利益，取得了農民得實惠、村集體增收入、經營者獲利益的“三贏”效果,主要特點表現在以下幾個方面：
1.土地流轉的動機發生了變化。在免征農業稅以前，村組織和農戶流轉土地主要動機是為了完成稅費上繳任務，避免土地撂荒。農業稅免征以后，不論是村集體經濟組織規模流轉，還是農戶自主進行流轉，其動機都是為了增加收入。可以說二者的行為由被動變為主動，進行土地流轉的積極性都有了提高，一定程度上促進了農村土地的流轉。
2.土地流轉的范圍不斷拓寬。免征農業稅后，農民種田的成本進一步降低，他們惜地意識提高，流轉的土地由當初主要是撂荒耕地擴展到整合農用地。土地使用權的流轉已由原來的在親戚、本村、本鄉成員為主的農戶之間進行，擴展到外村、外鄉甚至外縣。
3.土地流轉的市場取向開始顯現。當初鄰里、親友之間通過轉包、代耕的形式流轉土地，或者農戶委托村集體經濟組織代為流轉的，現在由相當一部分承包戶紛紛要求收回已轉包的土地，要求享受國家對種糧面積的補貼或按照目前的市場價格重新確定流轉費用。從全區的角度的看，土地流轉有利于促進農民獲得財產性增收，有利于破除土地城鄉二元分割，土地流轉盤活農村“沉睡的資本”，土地流轉的收益是農民“特殊社保”。
二、我區部分縣市區農村土地有序流轉中存在的問題
從調研的情況來看，我區部分縣市區對農村土地有序流轉新機制有一些新思路、新舉措，農村土地流轉的積極性高，各部門支持土體流轉的氛圍濃厚，農村土地流轉有了新氣象。但同時也暴露出一些在農村土地流轉過程中存在的問題：一是利益分配機制不科學，調動不起農民的積極性。同時農民認識不到位，觀念滯后，流轉水平低，進程較緩慢。舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難。在外出務工、經商的農民中，有的對土地的眷戀還很深，寧愿造成地荒也舍不得將土地流轉出去，大面積拋荒影響農業經濟發展，給農村經濟造成一定的損失。農民“兩不”和業主“兩怕”是影響當前農村土地流轉的觀念障礙。農民的“兩不”，指的是全面取消農業稅后，農民“不占白不占，占了也白占”的心理普遍存在，“不愿”交出其土地承包經營權;另一方面，農民將其農村承包土地作為其生活保障的最后一道防線，“不敢”流轉或交出土地承包經營權。
業主的“兩怕”，指的是業主“一怕”農村土地政策不穩，不敢大膽投入;“二怕”農業生產自然和市場雙重風險壓力大，不敢大規模搞開發。例如：靈武市崇興鎮榆木橋村針對本村人多地少，勞動力充足的現實，謀劃將土地集中起來經營，把勞力從土地中解放出來，再輸出去打工賺錢的好辦法。村兩委班子專門聘請農業專家再三考察審核，于xx年12月最終確定并引進了一位實力強、經營管理水平高的大戶，計劃占地500畝搞設施溫棚，已簽訂130畝租賃合同，畝年租金700元。但是，當這位大戶帶著資金項目到該村進行設施溫棚的建設時，卻遭到部分村民的強烈反對，反對的理由是：“手中有糧，心中不慌”。二是土地流轉行為不規范、流轉效率低，土地承包糾紛隱患較多，處調難。
目前，土地流轉不規范主要表現在如下幾個方面：一是大多數農戶之間的土地流轉，大部分是自發形成，以親朋鄰里間為主，只有口頭約定，沒有書面合同，即使有書面合同，其內容也不完整，雙方的權利義務關系規范性差，在某些方面不具有法律效力，有的也未經村社集體經濟組織審查同意;二是土地流轉有的不按規范簽訂合同，合同條款、標的不明確，甚至與現行法規相沖突，如租用土地的時間超過了二輪承包期規定的時間等。有的曲線炒作地皮，實行耕地“農轉非”;三是縣鄉級合同管理機構審查、簽證或公證機關公證體系還不完善。沒有建立完整的土地流轉合同檔案，農村土地流轉資料檔案比較缺乏。農村土地流轉的隨意性和不穩定性，制約土地流轉。三是缺乏龍頭企業帶動、產業支持，限制了流轉的規模。同時農民就業空間小，社會保障跟不上。由于我區每年有大批青壯年農民工外出務工，而大多數中老年人、婦女根本就沒有進城務工的機會，加之農民養老、醫療、社會救助等社保體系還處在建設初期，大多數農民主要還是依靠土地收入解決吃飯、看病、上學、養老問題，這就造成農民對土地流轉存在后顧之憂，寧肯自己傳統經營，也不愿意將土地流轉讓出。四是缺乏組織引導，組織化程度低。
農戶間土地自發流轉比重大，集體組織引導流轉少，規模化推動力量不足。雖然農民之間通過自發土地流轉對防止土地荒蕪起到一定積極作用，但是，流轉后仍然沒有改變農戶各自分散經營方式，缺乏組織化規模經營，市場搏弈能力差，經濟效益低。在發達省份，在征得農戶同意的基礎上通過集體統一組織流轉，有力地推動了以土地合作組織形式和土地股權制形式快速發展，促進了土地流轉加快，實現了土地資源的優化配置，取得了很好的效果。我區農業農村合作經濟組織數量相對較少，對土地流轉拉動不足。向外部經濟組織流轉數量少，各地區發展不平衡，拉動土地適度規模經營不夠產業化龍頭數量少，帶動土地流轉力量不足，同農戶之間的利益聯結關系不夠緊密。五是承包土地少，規模生產難形成。平均分包土地的格局使農民在有限的承包土地上增加收入的難度增大，擴大規模經營又沒有多余的土地，放棄承包土地又擔心生活沒有保障，有限的土地限制了農業生產進一步發展，造成了農業土地資源的浪費。小規模生產，農民收益難增加。分散零星生產經營方式難以擺脫小農經濟的桎梏，制約了農業結構的調整，影響農業產業化經營的形成和推進。
六是土地的“所有權”、“使用權”、“經營權”政策不明晰、法律制度不健全，流轉的目標不清晰，政策不具體，監管措施難有力。提倡土地使用權的合理流轉，一直是中央農村政策的主要內容之一，這在中央一系列農村政策中均有涉及，但比較原則。對土地流轉的管理，從上到下的農業行政主管部門沒有具體實施細則，在流轉程序、流轉手段、流轉檔案管理等方面缺乏統一規定，這是當前農村土地流轉不規范的一個重要原因。七是自然條件差，農業收益低，風險大，制約流轉。農業是自然和市場雙重影響的弱勢產業，農產品銷售難，造成土地流轉也難。農產品產量本身受氣候影響，銷售受市場行情影響，加之近期的金融風暴，農業增產難增收，農產品投資風險很大，企業、大戶顧慮多，制約土地流轉。八是開發業主引進難。由于農業收益比較低，高收益項目農業難以選擇，農業開發又面臨市場和自然雙重風險。因此，業主對投資農業開發極為慎重，真正有實力的民營企業或業主參與土地流轉、規模經營農業的比較少。目前，全區引進從事農業開發的業主中真正堅持下來并實實在在取得較好效益的不多。有的依賴性大，只想靠政府支持;有的管理水平低，科技含量不高;有的項目選擇不準，產業趨同，品種單一;有的盲目追求規模，管理粗放;也有的缺乏經濟實力和經營能力。
三、土地流轉的基本思路
農村土地流轉的基本思路，以發展為主題，以經濟效益為中心，培植龍頭企業;依靠經營體制和機制創新，調整優化農業農村經濟結構，增加農民收入。在流轉原則上，堅持維護農村集體土地所有權，長期穩定農戶承包權，依法流轉使用權。在流轉目標上，依靠各方面的優勢組合，實施耕地規模集約經營，發展優質高產高效農業。積極開發非耕地和低效益地，發展特色農業、生態農業和可持續農業，滿足人們不斷增長的物質文化生活需要。在流轉方向上，依靠科技成果轉化和實用新技術運用，著力市場信息、資金、勞力和先進管理經驗有效對接，建設一批有特色、有優勢、科技含量高、市場前景好、輻射帶動能力強的商品生產基地和現代農業示范區。在流轉方式上，堅持農民與業主自主選擇。
四、推進和規范農村土地有序流轉的意見和建議
一是加強政府引導，著力政策推進。土地流轉處于起步階段，政府引導尤為重要。第一，以政策服務為中心，營造流轉氛圍。出臺專門文件，召開專門會議，全面宣傳貫徹黨中央土地政策，解除部分基層領導和群眾思想疑慮。結合實際，制訂鼓勵流轉的政策，特別明確土地開發利用政策，輕稅薄賦政策，權益保障、環境、信貸、服務方面政策。第二，綜合規劃，選好發展項目。按照區域化、特色化、產業化思路，進行規模經營、集約經營規劃，著力招商引資。第三，強化組織協調，明確部門分工，專門機構管理，一條龍服務。充分調動村社基層組織積極性，廣泛聽取群眾意見，依法完善前期流轉中的遺留問題，積極組織競爭流轉。根據十七屆三中全會“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、轉讓、出租、互換股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營”的精神，加強對土地流轉必要性的宣傳。要讓基層干部和群眾認識到，土地不僅僅是農民就業和生存的手段，更是一筆龐大的資產，加快土地流轉正是合理利用這一資產，增加要素收入的有效手段。要充分利用各種媒體，大力宣傳有關土地流轉的法律法規和通過流轉土地增收致富的典型，讓農民了解政策，消除誤解，放心流轉。
同時，要提高基層干部和群眾“以地生財”的意識，引導農民提高組織化程度，運作土地的能力。二是堅持政策原則，確保土地規范流轉。第一土地流轉必須在土地延包30年不變政策前提下進行，對有些地方搞三五年就調整，或打亂重新分配的做法要糾正，以保持家庭承包經營制度長期穩定。第二土地流轉必須堅持“依法、自愿、有償、規范”的原則，不能刮風、不能下指標、不能強制推行，要充分尊重農民的意愿，一切圍繞農業發展，一切為了農民增收。第三要堅持土地流轉主體是農民。
當前，農業生產效益比較低下，農民增收困難，各地在引導農村土地流轉中，一定要將流轉收益歸農戶所有，任何組織和個人不得從中截留、扣繳收益，不許與民爭利，確保農村社會穩定。第四土地流轉要規范操作與管理，各級農村經營管理部門要切實履行職責，積極做好土地流轉合同的簽訂，及時辦理合同變更、解除、簽證工作，積極妥善調解和處理土地流轉糾紛，促進土地流轉規范化發展.三是制定出臺相關政策，獎補結合，推動我區土地流轉工作再上新的臺階。農業龍頭企業、農民專業合作組織等在發展農村經濟帶動農民增收致富過程中起著至關重要的作用。應制訂更加優惠的政策，加大扶持力度，拓展發展空間，特別是要加大對農民專業合作組織發展的扶持力度，充分利用其外聯市場、內聯千家萬戶的作用，逐步打造產業品牌，自主開發經營項目，吸引農戶入股，推動土地流轉進程。
比如對集中流轉100畝以上建設設施農業或500畝以上糧食生產的，考慮實行以獎代補。對達到一定規模、帶動能力強、經濟效益明顯的經營實體和土地流轉的鄉、村、隊，給與集體或主要負責人相應的獎勵，提高他們的積極性。四是構筑流轉載體，催生市場體系，通過建立“土地銀行”等形式為農民承包地流轉提供中介服務。首先是培育承接業主，總結表彰一批示范典型企業，招商引資一批內外資業主。其次，建立一批流轉中介組織。從事土地信息收集、整理、廣告、政策咨詢、信用擔保，開展土地資產評估、物資供應服務。形成縱橫聯合、政策配套、信息共享、服務高效的配套體系。再次，建立市場規則，維護公開、公平、公正的競爭秩序，防止下流轉指標、用行政手段搞拉郎配等現象發生。“土地銀行”通過建立土地儲備庫等形式，將所有農戶轉出的土地集中起來，吸引社區及社區外的農戶和企事業單位進行投資。從各地實踐來看，類似中介服務組織還有土地信托服務中心、土地信托服務站、土地流轉協會等多種形式。
不管采取哪種形式的中介組織，做好這項工作都應注意幾點：首先，要合理地評估托管土地的價值;其次，要溝通土地供給主體和需求主體之間的相互聯系，確保農民收益最大化;再次，要建立推動土地規范化流轉的管理體制;最后，中介組織自身要不斷完善，努力提升土地測量、土地評估、合同管理以及法律咨詢等方面的業務能力。五是加強規范管理。農村土地流轉涉及農民的切身利益。流轉必須規范有序的進行，以消除農民的后顧之憂。建議區上盡快出臺相關政策，明確規定：“集中連片流轉的，對個別不愿意流轉的農民，要做好深入細致的工作，在不影響其承包權益的前提下，可通過土地調整、互換、置換等辦法解決。”達成流轉意向，進行流轉時，簽訂流轉合同，鄉鎮土地承包管理部門應予以登記。在城市化的進程中，對多數農民來說，土地既是必需的生產資料，也是重要的社會保障;而推進新農村建設必須確保一定的耕地保有量。因此，必須堅決貫徹落實最嚴格的耕地保護制度。工作中要注意對法律、政策的把握，尊重農民的意愿，防止侵犯農民的合法權益。六是以招商引資，引項目為突破口，提高農民土地流轉的主動性。通過本次調研發現，凡是有好項目、經營管理好、效益顯著的農業項目，大戶與農戶都取得了可觀的效益，雙方主動性都很高，矛盾糾紛也少，責權利明確。
今后，可以考慮適當加大向農業項目招商引資的政策傾斜扶持力度，通過財政貼息、補貼等形式，爭取一批有實力、科技含量高、附加值大、競爭能力強、效益顯著的農業項目，以點帶面推動農村土地流轉的主動性。當農戶與龍頭企業形成了較為穩定的利益關系，既提高了農民的組織化程度,又壯大了龍頭企業的實力,增強了規模經營的優勢。七是加強農村土地流轉合同監督管理，確實保障農民利益。認真貫徹《土地法》、《農村土地承包法》等相關法律法規，堅持“依法、有償、自愿”原則，對現有土地流轉合同，尤其是口頭合同，要積極引導雙方簽訂書面協議，明確雙方責、權、利，保護雙方的利益。同時，要針對當前農村經濟快速發展的新局面，有前瞻性、預見性地在合同中留有余地，確保出現新情況以后，農民的利益不受侵害。例如：在土地流轉過程中農民最關心地租價格，可以考慮由政府指定出一個相應的指導價格，并根據社會的經濟指標定期調整，既不能讓農民哄抬價格，又不能使地價被低估，確保雙方的利益不受損害，創造出土地流轉長期穩定高效的社會環境。八是建立健全農村土地流轉服務體系。
積極探索通過市場調節農村土地流轉長效機制，切實加強對土地流轉工作的管理，鄉鎮成立農村土地流轉服務中心，做好日常監管、政策調研和信息發布工作。鄉鎮要以財經所為依托，負責農村土地流轉的政策咨詢;貫徹落實土地流轉政策，指導流轉雙方簽訂流轉合同;辦理土地流轉合同的鑒證，對土地流轉糾紛進行調解，對流轉合同的登記、變更等情況進行備案。各村可成立土地流轉服務站，及時掌握村組農戶土地流轉的意愿并進行登記，提供規范的土地流轉合同文本和流轉信息，督促流轉雙方依法簽訂流轉合同，及時向鄉鎮農村土地流轉服務中心提供情況，解決土地供需雙方因不能及時溝通而流轉受阻的矛盾，提高土地流轉的成功率，降低交易成本。九是因地制宜，分類指導。加快全區農業發展戰略提出總體規劃研究，依據各地的土地肥力、地勢高低、灌溉條件、農戶習慣等因素，聘請農業專家把脈，進行功能分區和產業帶、產業板塊規劃，分片區規劃適宜發展的農業項目，制定具體政策、扶持方案和操作辦法，有的放矢給與相關政策扶持，分期分批逐步實施，有針對性地進行土地流轉。農村土地問題非常復雜，在城市的城鄉接合部進行一些改革，條件會比較充分，包括宅基地換社保，建設用地流轉等等，但是在徹底的農區就很難行得通，條件根本不具備，盲目改革會帶來很多問題。
所以土地政策不可能“一刀切”，必須符合各地的經濟情況。十是強化金融信貸支持。金融部門應加強對規模經營的支持和服務，在符合信貸政策的前提下，為在企業和設施農業建設提供積極的信貸和保險支持。農業銀行和農村信用合作社應把規模經營主體作為信貸支持的重點，每年安排一定額度的農業信貸資金幫助解決規模經營主體生產經營的資金需要，對實力強、資信度好的規模經營主體給與一定的信貸授信額度，允許規模經營主體以聯保形式辦理貸款手續。十一是大力發展非農產業，促進農村人口和勞動力轉移。農村人口和勞動力轉移是合理調整生產力布局，扎實推進產業升級的重要標志，也是土地流轉的必然要求。一是著眼農產品多層次增值，大力發展農副產品加工業、營銷業、儲藏、保鮮、包裝產業。
重點圍繞龍頭骨干加工業擴規模上檔次，吸收大量農村人口轉移到產前、產后或二三產業穩定就業。二是積極發展鄉鎮企業，抓住西部大開發機遇，吸引一批名牌企業和對口支持企業及項目落戶我區，以東部資金、技術、設備、經驗建設一批新型龍頭企業和支柱產業。三是加快以產業為支撐的小城鎮建設，擴大規模，完善功能，吸引農村人口和勞動力安居樂業。四是開發旅游資源，發展配套觀光休閑服務產業。同時加強與發達地區及企業聯系，積極向國內外市場發展勞務輸出。十二是堅持市場導向，多種渠道流轉。以項目開發為著眼點，招商引資;核心企業為龍頭，實施特色資源開發;招標投標為基礎，競爭承包;使用權為紐帶，建立新型專業合作組織;以科技實體為主力軍，建設各型現代農業示范區;委托代耕，互相調換，子女繼承等都是適宜的流轉渠道。各種渠道流轉的具體形式多種多樣，關鍵是從實際出發，承讓雙方選擇最合適的渠道和形式，實現優勢互補，經濟雙贏。
共同承擔可持續發展的責任。十三是健全機構，強化職能。加強土地流轉仲裁機構建設,明確管理機構和職能，加強土地流轉管理監督。目前，推動土地流轉已成為促進適度規模經營，發展現代農業的重要內容，應逐步完善法律法規建設，加快土地仲裁立法進程，制定出臺有關土地承包糾紛仲裁的法律，健全更為完善的、適合當前農村經濟發展的法律體系。縣鄉兩級作為解決土地承包糾紛的最基層，要大力加強和完善農村土地承包仲裁體制建設，從編制、經費上給予保證，以及時處理土地承包過程中出現的各種糾紛。農業土地使用權流轉工作是對現有農村生產關系適應新階段農村生產力發展要求的局部調整，是對農村基本經營制度的進一步完善，對土地使用權流轉的管理，是農業承包合同管理工作的延續和發展，是農村經營管理部門三大主體職能中的首要職能。縣鄉兩級經營管理部門要認真負起農業土地使用權流轉管理的工作責任，及時發現新情況、研究新情況、解決新問題，制定土地使用權流轉的措施，使之行為規范，形成配套的流轉管理辦法和經常性的工作制度，積極地去引導、實施、管理和監督。首先是確立土地使用權流轉的具體范圍、原則，規范流轉的形式，明確流轉的操作程序，規定對違規失范行為的處理辦法;第二是規范流轉合同，建立流轉合同的指導、簽證、仲裁制度;第三是建立土地使用權流轉檔案，重點對擬出讓方的土地情況基本條件和擬受讓方的土地需求情況進行登記造冊，促進土地的順利流轉。
縣上要及時調整充實縣農業承包合同管理委員會及其成員，主管部門要切實履行職責，做好農村土地流轉的指導和管理工作。鄉鎮相應建立或調整農業承包合同管理機構，并落實專人辦公，報縣農業局備案。根據農經站履行農村土地承包、農民負擔、集體資產與財務的三大行政管理工作職能，將農經站納入參照公務員管理的事業單位，人員工資、必要的工作經費納入同級財政預算管理。同時農經部門要加強對農村土地流轉情況調查研究、分析、匯報，密切注意發展動態;指導農村土地流轉合同的訂立，及時辦理因土地流轉引起的合同變更、解除、重訂和使用權的確認工作。搞好合同鑒證，建立流轉合同檔案，引導業主與農戶建立合理的利益聯結機制，及時調解和處理土地承包、流轉合同糾紛。在確保農村社會長期穩定的前提下，加快農業產業結構調整步伐，促進我區農村經濟持續、快速、健康發展。十四是開展農村承包土地合作社、集體建設用地流轉、征地制度改革等試點工作。最近幾年，一些地方探索了組建形式不同的土地合作社，從多方面來評價，這項工作都是有益的。
xx年7月1日《農民專業合作社法》的正式施行，為農民組建土地合作社提供了較大的法律空間，當然更加明確、具體、規范的法律規定還有待于在以后的實踐中加以總結、完善。從政府的角度考慮，開展試點關鍵是要抓好兩項工作：一是搞好基礎制度建設。二是加強具體工作指導。征地制度改革問題不是一個單純的土地問題，而是與失地農民的社會保障相聯系的社會問題。可以考慮從以下幾方面著手進行改革試點：一是制定新的補償辦法，讓農民享受到土地征收、征用帶來的利益升值，合理分配土地收益。二是建立被征地農民基本生活社會保障基金制度，確保征地補償安置費用足額到位、專款專用。三是實行有針對性的補償安置和基本生活保障措施，做好不同年齡、不同收入、不同階層失地農民的社會保障體系銜接工作。四是將被征地農民納入就業和再就業培訓體系，通過多層次、多形式的職業培訓，妥善解決失地農民的再就業問題。十五是加強土地基礎設施建設，提升土地價值。
農業基礎設施落后是制約土地流轉的重要原因。改善土地生產條件，創造流轉優勢。一是加強農業綜合開發，大力改造中低產田土，配套完善水利排灌設施，建設穩產高產農田。二是以生態建設為中心，治理水土流失，防治污染。三是加強以道路、電信、電網、供水等為主體的生產生活設施建設，增強綜合開發利用能力。十六是土地流轉也要達到確保糧食安全的目標。十七屆三中全會《決議》對新形勢下如何發展現代農業從7個方面進行了部署，引人關注的是，“確保國家糧食安全”被放在7項部署的首位，這既顯示了中央對糧食安全的高度重視，也反映出中央維護國家糧食安全的緊迫感和責任感。近幾年，隨著現代農業的不斷發展，農業的規模化經營、專業化生產成為必然。于是，各種形式的土地承包經營權流轉在全區各地展開。土地流轉是規模化經營的必然趨勢，今年，全球糧食危機又給我們敲響了警鐘，糧食安全對我們有著異乎尋常的重要意義。因此，土地流轉必須嚴格執行中央的“三個不得”中的“不得改變土地用途”。確保糧食安全應成為土地流轉的終極目標。
第9篇 農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告
農村土地承包經營權流轉與抵押貸款問題調研報告
一、農村土地承包經營權流轉的現狀
至200_年底，全市頒發農村土地承包經營權證446119份，簽訂家庭承包合同452788份，簽訂土地流轉合同13155份，流轉面積17.77萬畝，占耕地總面積的7.8%。主要呈現四個特點：
1、有償流轉租金不高。尤溪縣調查，家庭土地承包經營權的流轉以實物支付或以實物折價支付租金為主，以實物或實物折價支付的占75%，以現金支付租金的占22%，不付租金的占3%。租金支付差距大，每畝租金最低為10元，最高為980元，多數在100元以內。
2、流轉以短期為主。據調查，全市土地流轉期限在1年以內的占58%，1-5年的占37%，5-10年的占3%，10年以上的占2%。說明經營權流轉的短期及非穩定性。
3、轉包和出租居多。全市轉包、轉讓、互換、出租土地承包經營權的分別為6.91萬畝、1.28萬畝、1.34萬畝、7.53萬畝，分別占流轉總面積的38.9%、7.2%、7.5%、42.4%，其中轉包和出租的占81.3%。說明農民流轉的大多數是有償的。
4、農民自發流轉為主。從承包地流轉的過程看，農村土地使用權流轉主要是在農戶之間進行，但農戶與企業連片出租、規模經營的比重正在提高。從尤溪縣調查來看，農村中有90%土地流轉操作是在農戶與農戶之間進行，且流轉土地數量小，只有10%是成規模的土地流轉，操作發生在農戶與農業企業之間。
二、農村土地承包經營權抵押貸款試點工作成效與主要做法
去年我市在_____、將樂縣開展了農村土地承包經營權抵押信貸試點工作。至200_年底，_____縣農村信用聯社通過公司、基金擔保及土地承包經營權抵押等各類形式共發放15.6萬元貸款支持紅豆杉規模種植戶，涉及土地流轉187畝。將樂縣已發放以140畝土地承包經營權作抵押的貸款20萬元。其主要做法是：
1、明確農村土地承包經營權抵押條件和范圍。一是農村土地承包經營權必須是合法流轉取得或通過招標、拍賣和公開協商等其他合法方式取得，并擁有具備法律效力的權屬證明材料；二是土地承包經營權產權關系清晰、合法，村委會或發包方對土地未做“禁止抵押和再流轉”限制。承包經營租賃協議和手續符合國家法規政策；三是抵押期限為《農村土地承包法》規定的承包期以內，同時抵押人取得的土地承包經營權期限應為3年以上，截止信貸抵押之日起，剩余期限不短于2年。
2、建立土地承包經營權的抵押價值認定和抵押登記制度。由貸款人對土地承包經營權抵押價值進行認定，認定的一般原則：土地承包經營權抵押價值=年租地平均收益×經營期限+種養物價值。同時明確了縣農業行政主管部門為土地承包經營權抵押信貸業務的抵押登記部門。抵押登記后，還要將情況抄報鄉（鎮）農村土地管理部門和村集體經濟組織備案，以方便農村土地管理。
3、設計農村土地承包經營權抵押貸款的風險防范措施。一是把好貸款用途關，防范信貸風險和用地政策風險。借款人取得貸款必須用于農業開發項目及拋荒地復耕；二是合理確定貸款金額與期限。土地承包經營權抵押貸款金額不超過土地承包經營權抵押認定價值的70%。貸款期限由貸款人按中短期流動資金貸款期限確定；三是建立擔保機制，創新貸款模式。①“公司+土地經營權抵押”，即農業產業化企業是承貸主體，并將企業擁有的土地承包經營權作為抵押物，同時企業負連帶責任；②“基金擔保+土地經營權抵押”，即行業設立基金，由基金擔保和經營戶的土地承包經營權抵押共同擔保以獲得貸款，擔保責任由基金和土地承包經營權按約定比例分擔；③“土地承包經營權作股權抵押”，即兩個以上經營戶以擁有土地承包經營權作為股權成立聯營公司，把股權作抵押申請貸款；④直接以農村土地承包經營權為抵押取得貸款；⑤其他符合法規的貸款模式。
4、政府支持，為農村土地承包經營權抵押貸款提供組織保障。_____縣政府下發了《關于農村土地承包經營權流轉管理的實施意見》，對農村土地流轉進行了規范，成立農村土地承包經營權流轉服務中介組織，在試點區域建立鄉（鎮）土地流轉服務中心和村級土地流轉服務站，以協助抵押權人對經營權抵押的土地進行管理和流轉，為農村土地承包經營權抵押信貸業務試點工作提供強有力的組織保障。
三、農村土地承包經營權抵押貸款利弊分析
（一）有利因素
1、增加農村融資渠道，突破農業融資的“瓶頸”制約。開展農村土地經營權抵押貸款，突破了農村土地不能作為抵押物的瓶頸制約，使經營戶認識到土地不僅是一種生產生存的資源，還可以作為一種生產要素參與融資，既可提高農戶保護土地的意識，也可為在農村經濟發展過程中解決資金不足問題提供有效的途徑。
2、促進土地合理流轉，實現土地、金融等各生產要素的有效配置。通過流轉，改變了傳統簡單生產模式，農村土地逐步向集約和規模方向發 展，有效提高土地的產出率和農產品的商品化程度。同時，一旦抵押人出現貸款違約，銀行可以將經營權及附著物一起進入土地流轉市場拍賣轉讓，土地資源的配置將更加合理。
3、推動了農業產業化和農村金融業的發展，實現了雙方互利多贏。土地經營權抵押信貸業務的開辦，一方面促進了土地的合理流轉和土地的適度規模經營，推動了農業產業化發展。另一方面，引導金融機構改變了過去以小額信貸為主的單一信貸模式，吸引了更多的資金投入到農村經濟建設中去，從而推動了集約化金融模式與小額信貸等農村金融發展多元模式的形成。
4、解決了農民特別是種養大戶擔保難的問題。由于經營大戶生產成本投入大，資金缺口較大，對信貸資金需求迫切，通過設定土地經營權抵押信貸，可以支持其開展生產種植，從而方便土地集中使用，使拋荒的耕地重新得到利用和開發，提高土地利用率。
（二）不利因素
1、金融風險加大。農業抵御自然災害的能力弱，農業保險業務尚未全面展開，如遇到較大的自然災害或市場因素影響，將給開展土地經營權抵押貸款業務的金融機構帶來不可預知的風險，影響了金融部門對這項業務的全面開展。
2、辦理農村土地經營權抵押貸款手續繁雜。金融部門為了保障其既得利益，最大限度降低金融風險，設立了防范信貸風險的有關措施，手續繁雜。加上評估機制不健全，農民文化素質偏低，農戶要實現以農村土地經營權抵押貸款，困難很多，部分農戶寧愿以更高的利息通過商業貸款或民間融資的方式更為便捷，影響了農戶參與的積極性。
四、土地流轉和抵押存在的主要問題
1、流轉程序不規范。目前，在土地流轉過程中，主要以轉包為主，流轉形式比較單一，且大部分是在親戚、朋友或相互關系較好的村民之間內部、私下流轉，流轉規模較小，且當事雙方沒有簽訂書面合同，也未向發包的村委會或村小組登記備案，或未經發包方同意，合同條款的公平、完整、規范等也較欠缺。即使個別簽訂了書面合同，也都是農戶間的不規范合同，極易產生土地糾紛。
2、中介組織及流轉市場發育緩慢。由于農民思想觀念守舊，嚴重制約了農村土地流轉中介組織及流轉市場的發育。如_____縣沙溪鄉于20xx年組織到浙江等發達地區考察土地流轉工作后，成立了土地信托服務站，但至今都沒有正常運作。尤溪縣反映，目前全縣15個鄉鎮都沒有建立土地流轉服務中心，農村土地流轉管理機構不健全，導致全縣絕大部分農村土地流轉不規范，出現自發性無序流轉。
3、鄉村組織越俎代皰。一些鄉村組織不尊重農民的意愿，隨意改變土地承包關系，搞強制性的土地流轉。有的把土地流轉收益中的一部分作為鄉村集體收入，損害了農民和集體利益。三元區反映，盡管國家規定第二輪土地承包期再延長30年，但個別地方依然以村規民約的形式規定每3-5年對承包土地進行調整。有的地方不顧客觀實際，以產業化規模經營為由強行流轉，嚴重侵害了農戶利益。
4、農村保障機制不健全。當前的農村土地擔負產出農產品的經濟功能和農民的社會保障功能，他們不愿將所承包的耕地的經營使用權長期地轉出去，而是把耕地轉包給兄弟姐妹和親戚；在轉包給“非自家人”時，一般寧愿把耕地轉包給外村人或同村不同組的人，也不愿給同村同組的農戶。同時也造成想種地的沒地種，有地的不想種的粗放式經營，降低耕地的利用率。
5、農村土地抵押價值認定不夠科學。農村價值評估權威機構尚未建立，對農村土地抵押價值認定不夠科學，貸款人主觀意愿成份比較大，抵押權人實現農村土地經營權這個抵押物的價值也相對比較困難。
五、對策與建議
1、穩妥推進，保障權益。要進一步完善和落實黨的農村土地政策，保障農民的土地權益。在實施《農村土地承包法》過程中，必須十分明確和做到：在30年承包期內，除非農民主動放棄土地的承包權，否則任何組織或個人都不得通過任何手段使農民失去承包的土地（國家需要征用除外）。只有這樣，才能使農民感到自己是土地的主人，才能真正使農民在土地制度上形成長期穩定的預期。要進一步明確界定農民的土地權利，讓農戶真正享有占有、使用、收益和處置四權統一的承包經營權，讓農戶對承包的土地享有轉讓、出租、入股、抵押等權利。同時，要采取政府、村集體和個人合理負擔籌集保險費的原則，積極探索“土地換保障”的辦法，逐步建立失地農民保障制度。對承包期內將承包土地全部流轉進城從事
二、三產業的農村居民，享受城鎮居民的同等待遇，參與城鎮最低生活保障和社保等福利待遇，并在進城鎮經商或辦企業或就業等方面給予優先和方便。對受讓經營土地的外地經營主體，在農業技術培訓、戶口、子女就學等方面給予照顧。
2、建章立制，規范運作。建議及時出臺農村土地承包經營權流轉的政策法規和制度，明確土地承包經營權流轉的原則、范圍及操作程序，構建適應市場化及農村實際的土地承包經營權流轉制度。要進一步規范土地流轉行為，體現土地經營權流轉中自愿原則。流轉時必須經雙方當事人協商一致，簽訂流轉合同，報村集體經濟組織、鄉鎮土地承包管理部門備案。土地流轉的期限應由雙方協商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應簽訂流轉的合同，以合同的形式將流轉雙方的權利義務固定下來，流轉合同應標明雙方當事人的姓名、住址、流轉期限、流轉土地的用途、流轉價款以及違約責任，使雙方一旦發生糾紛，調處有據。
3、創新機制，培育市場。一是建立土地流轉風險保障金制度。土地流轉合同簽訂后，業主每年應交納一定數量的風險保證金，如合同到期無糾紛發生，風險保證金如數退還。二是要積極探索土地股份合作制。按照“明確所有權、穩定承包權、搞活經營權”的原則，在有條件的村組組建生產企業，以土地承包權入股的方式，組織開展土地股份合作制的試點探索工作，在試點成功的基礎上逐步推開。三是要積極培育農村土地承包經營權流轉市場。流轉市場的培育應遵循市場經濟規律，確立集體經濟組織與農民、農戶作為流轉市場主體的地位。鄉村組織應堅持土地承包經營權流轉條件和自愿、有償原則，不應強行集中土地。政府部門應著重做好法律政策宣傳、制定流轉規則、發布流轉耕地供求及價格信息、監督土地流轉公開公正和保護正當交易，不要輕易干預農民的市場選擇行為。要加快土地承包經營權流轉服務體系建設。
4、宏觀調控，嚴禁包辦。一是政府要對土地流轉有宏觀上的調控。完善產權登記制度，建立科學的農地資產評估體系，合理評價農村土地價值，逐漸形成城鄉一體化的管理。二是要建立約束政府行為過度干預的機制。準確定位政府在推進土地流轉中的角色，監控土地供需總量的動態平衡，而不是運用行政手段去調整土地資源，與民爭利。三是加強宣傳力度，增加農民對有關法規和政策的了解，使土地流轉由自發逐步轉向自覺。
5、積極探索，推動抵押。要強化地方政府與金融部門互動作用，以農村金融體系改革與創新為契機，加大試點力度。要抓緊研究制訂土地承包權和經營權相互分離、用土地經營權抵押貸款的可操作性意見，讓更多的農民在穩定承包權30年不變的基礎上，以土地承包經營權抵押融資的方式，使農民較為方便地獲得急需的啟動資金。要建立健全農村土地價值評估制度。應建立農村土地價值評估機構，可以委托有資質中介機構來承擔，使土地流轉、抵押、清償等行為做到公正、合理。
6、加強引導，優化服務。要把農村土地承包經營權流轉工作擺上各級黨委和政府議事日程，切實加強領導。要加強黨的農村政策的學習和宣傳教育，認真搞好調查研究，發現與解決新問題，總結新經驗，探索新路子，處理好各方面的利益關系。對
二、三產業發達、就業門路較多、農民收入比較穩定、部分農民不再以土地收入為主要來源的地方，要積極引導，做好工作，確保農村土地承包經營權流轉工作的順利進行。要切實執行黨的土地承包政策，為土地流轉及時提供法律、政策、信息服務和搞好協調服務，建立土地經營權流轉機制，促進土地適度規模經營和集約經營。
第10篇 關于城鄉統籌工作中農村土地問題調研報告
關于城鄉統籌工作中農村土地問題調研報告
隨著農業產業化和農村城鎮化不斷推進，鄉鎮城鎮化擴張，工業集中區推進，鄉鎮面貌一新的背后是大量耕地被蠶食，耕地面積銳減；現行貨幣政策安置方式無法解決失地農民后顧之憂，失地農民生存難以為繼；一些地方農村土地流轉不暢，要地農民呼聲與日俱增，引發深層次矛盾，諸多問題亟待關注和解決。總之，解決城鄉統籌過程中的農地問題是農村發展的基本問題，對探索農村土地合法有序流轉；保護耕地，解決失地農民的后顧之憂，切實維護廣大群眾合法利益大有裨益。
一、存在問題
（一）土地糾紛頗多
“七種八養九行當，種糧是個虧行當。”這是前幾年農民種田難以掙錢甚至賠本的真實寫照。在糧價低迷，土地效益低下，稅費過高情形下，許多農民忍痛放棄土地。如今農村實行稅費改革后，農民負擔逐年減輕，國家惠農政策出臺使農民種田積極性空前高漲。而與此同時，以土地上利益糾紛引發諸多矛盾，主要有以下幾種：
1、管理上缺位。主要情形有
⑴昔日撂荒失地農民如今要地。市場經濟條件下，許多農民紛紛走南闖北，拋妻別子涌入都市“淘金”尋求致富路。舉家外出打工農民或他因無力耕種，農田被撂荒未流入他人。這樣撂荒農田被一些農民“拾田”耕種。如今種田劃算。失地農民為要地三番五次向鎮村反映，而占地農民也不愿意出田。同時，鄉村干部認為，以前土地效益低下時農民選擇打工不愿意種田，苦口婆心勸說耕種也無濟于事，最終不得不找人耕種。現如今，眼見糧價上漲要地，哪有這樣便宜的事呢？
（2）昔日外出打工農民返鄉要地。外出務工農民將無力耕種的農田交給親朋友鄰代耕代種，也未辦理任何手續，這為日后因土地的權、責、利而發生糾葛埋下“伏筆”。在種田效益低下，土地效益排徊不前情況下，農田多數是無償流轉，此前，農村土地流轉往往不規范。農民外出務工經商或因家庭缺乏勞動力致使農田棄耕，從而請人代耕，往往只是口頭約定的“口頭協議”、“君子協議”，未簽訂正式的土地流轉合同。農民在農田收益低的情形下，將農田交給種糧大戶及其它農戶代耕，耕種雙方權、責、利可分為兩種情形：第一種情形是無償的，用農民自己的話來說是“兩不找”，轉讓方農民無須向代耕戶付費用，而代耕戶也不付任何報酬給轉讓方，而農業稅由代耕戶交納。另一種情形是轉讓方農民倒貼一點錢給代耕方。在糧價低迷情況下，農民種糧積極性不高，即使簽訂土地流轉合同也未經司法部門公證，合同往往失范。而如今，中央一號文件出臺后，國家對農業許多優惠政策，譬如減免農業稅費、降低農業稅率、發放糧補、早稻補貼等，極大地調動了農民種糧積極性，農民感受到現在種糧很劃算，棄耕農民要求討要農田復耕，取得農田意愿與日俱增，因而事后往往因土地流轉合同失范發生糾葛。
（3）農村人多地少戶口要地。前幾年，由于種田效益不明顯，甚至賠本。農民不愿意多種田。這樣農村形成了“有田無人種”的窘境。現在形成鮮明對比的是，國家對農業反哺的政策出臺，糧價上漲，讓農民喜上眉梢，一些農民深感還是種田劃算。農村土地承包改革后，土地承包政策是30年不變，村組人均耕地不均衡，加上前幾年農村計劃生育管理落后，超生人口在地改時未分到田。這樣一些家庭就形成人多地少。人多地少少戶要求調整農田和棄耕戶要求復耕，取得農田意愿與日俱增，往往因土地利益與村委會及其它農戶發生糾葛。
2、管理上越位
《中華人民共和國土地管理法》規定“農民集體所有的土地由村集體經濟組織或村委會管理、經營，可由村集體組織的承包經營。”同時《農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包經營權流轉。”在農業收益低下及農民對土地關愛程度偏聽偏低情況下，一些企業和農民利用自己的優勢，如資金、技術，租賃外出務工農民土地進行集中成片開發，發展規模經濟，而村委會往往越俎代皰，將外出務工農民棄耕承包田全部或部分收回調整重新對外發包，在農民不知情下越位代替農民談判、簽訂合同。農民要地，而企業和種田大戶則認為，自己在稅改前簽訂合同，是“合法”的。在越位土地流轉過程中，農田大量向企業集中，為追求利益最大化占用農田進行種花植草，使基本農田保護面臨嚴峻考驗；同時加劇了要地農民與其之間矛盾。在農村，當農田向種糧大戶集中時，就產生鄉鎮政府和村委會越俎代皰代替農民簽訂合同，履行發包方權利和義務時，必須尊重農民個人意愿。而在操作規程中，未經農民同意越位代簽合同，很難保證農民自身利益。
3、管理上錯位
市場經濟下，一些農民外出務工無力耕種，有的農民過去長期拖欠稅費。有的村委會以村民“你自己不盡納稅及挑圩籌資義務，還享受什么權益呢？”為由，強行收回農民手中的土地重新發包給其它農戶耕種，收取一定費用。另外，有的村為追求利益最大化，低價收回外出務工農民土地，高價發包給一些企業或業主種植苗木、花卉，違背了現行國家政策。
（二）亂占、圈占，浪費土地問題始終未解決
我國是世界上人地矛盾最尖銳、最突出的國家之一，在不到世界10%的耕地上承載著世界22%的人口。目前我國人均耕地只有1.4畝，不到世界人均水平的40%，但土地沙化、水土流失和粗放利用還在延續。我國以占世界不到10%的耕地，養活了占世界22%的人口，這是我國對世界作出的不朽貢獻。近年來，黨中央、國務院對土地問題嚴之又嚴，高瞻遠矚，相繼作出一系列重大決策。緊守這一條耕地保護“紅線”。是歷史和現實的客觀需求，也是踐行科學發展觀的根本要求。但近年來，我國各地小城鎮建設如火如荼之勢，許多鄉鎮城鎮化面貌日新月異，千百年來農民習慣于的“鄉土社會”正轉型為“城鎮社會”，對于不少鄉鎮經濟與社會發展來說，發展小城鎮無疑是一個“大戰略”，同樣具體到每個小城鎮的建設也有個“戰略問題”。這就是在每個小城鎮建設過程中，如何保護好耕地問題。統籌城鄉經濟社會發展，加快小城鎮進程，為全面建設小康社會提供物質技術基礎和生態環境雙重保障任務，就必須堅持在發展中保護耕地，把青山綠水留給子孫后代，把美好家園獻給人民群眾。土地是最稀缺的不可再生資源。但只顧眼前，不顧將來的亂占耕地在農村還依然普遍存在。個私企業異軍突起，無疑要占用農地，同時勢必造成大量耕地閑置浪費；農村“空心村”存在，農民建房棄舊建新，造成村莊漸漸向外擴張，侵占農田；更有些地方本著經營城市就是經營土地的觀念，發展經濟就打土地主意，依靠土地作交易，造成耕地銳減。
（三）失地農民問題成為日趨嚴峻的問題
土地承載著農民諸多希冀，承擔著農民社會保障功能，如土地為農民提供了生活保障；土地作為一種商品，由于價格上漲具有增值的功能，農民子孫后代對土地擁有繼承權。城鎮化過程中，許多農民五彩繽紛、多姿多彩的夢想被擊碎，農民失去集養老、就業、生活保障于一體的土地后，卻不能和城里人一樣擁有社會保障。在現行征地貨幣安置方式中，失地農民極易成為“種田無地，上班無崗，低保無份”的“三無”人員，成為新的城市貧民，同時也給社會穩定帶來不安定因素。一次性補償,其補償標準雖然相對于過去也“水漲船高”,但與土地非農升值相比，差之甚遠。計劃經濟下的一次性補償,其標準低,不全面,一旦補償費用光,生活無保障,農民心理上不能接受。對補償低，農民反映強烈，不愿田被征。另外農村土地在被征過程中存在著同地不同價現象，鄉鎮之間相比，有的每畝5000元，有的僅3000元。其補償標準地區差異懸殊。千百年來農民信奉“不患寡就患不均”，因土地補償標準差異，誘發農民攀比心理。
二、成因
（一）農民要地的背后是農村土地流轉服務滯后
農村土地流轉無序、失范現象。一方面有農民自身草率了事，缺乏法律意識。村委會、鄉鎮越俎代皰替農民簽約；另一方面則是缺乏為農民土地承包服務的中介機構。《農村土地承包法》第十條規定“國家保護承包方依法、自愿、有償地進行土地承包權流轉”。同時《中華人民共和國土地管理法》中相關條文也規定“農民集體所有的土地由村集體或村委會管理、經營，可由本集體經濟組織的成員承包經營”。村委會將棄耕田、農村死亡五保戶承包田收回向人多地少戶發包，或成片“反租倒包”給企業、種田大戶時，無論是出于“好心”，還是為增加集體收入等因素。但土地流轉中須尊重農民群眾的意愿。事實上，倘若有個能站在農民立場，以同一個聲音為農民服務的土地流轉服務中介機構。這樣勢必公正、公平地維護了廣大農民的合法利益。
第11篇 踐行科學發展觀創建農村土地流轉新機制調研報告
踐行科學發展觀創建農村土地流轉新機制調研報告
近年來,我區堅持以科學發展觀為指導，積極探索和創建農村土地流轉新機制，本著“積極發展、因地制宜、探索嘗試、逐步規范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點，有序推進農村土地合理流轉，促進農業規模經營，加快了農業經營轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業企業、農民專業合作社、種養大戶的土地共有4.6萬畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業用地，而且基本上用于種植業，99.8%的流轉土地用于發展農業生產，用于種植業的為4.7萬畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養殖業的有0.8萬畝，占流轉量的13.9%，主要以魚、蝦等水產養殖為主。
一、實踐做法
1、宣傳引導，順勢推進。面對農民自發流轉土地的發展態勢，及時把握經濟社會發展階段、市場經濟發展規律和經濟全球化的客觀要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業的發展趨勢，講解效益農業的發展路徑，引導農民轉變思想觀念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開春耕備耕暨土地流轉現場會，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經營權流轉、農業規模經營的經驗和做法，研究部署加快推進農村土地流轉和農業規模經營的政策措施，動員全區各級進一步提高認識，強化措施，狠抓落實，有力地推進土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務中心，中心實行“服務組織網絡化、交易形式多樣化、經營主體多元化”的模式運轉。服務中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過農業信息網和農民信箱網站對外發布，搭建起土地流轉的服務平臺。現正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務網絡，為規范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動。我區通過深化農技推廣責任體系改革、實施萬名農民素質工程和農業政策扶持等措施，培育了一批規模農業經營主體。到現在有區級以上農業龍頭企業91家，農民專業合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養大戶大量涌現，20xx年有20畝以上種糧大戶1567戶，10畝以上柑桔種植戶176戶；年飼養生豬50頭以上養殖戶3866戶，年出欄5000羽以上養禽戶126戶。這些農業企業和大戶的發展，直接帶動了農村土地流轉，促進了產業結構調整、農業適度規模經營和生態特色農業的發展。
4、創新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長流轉的同時，探索季節性流轉方式，解決季節性拋荒問題。土地流入主體在冬閑季節，根據生產需要向農戶租用土地，到來年開春將土地歸還給承包戶耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶農戶的425畝農田流轉給本村大戶種植蘿卜，租金按土質和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性拋荒問題，又給農閑期農業勞動力增加了就業途徑，還提高了土地產出效率。二是創建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個典型的農業村，全村現有農戶221戶，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務工和無勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經營。二是季節流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶早稻種植實行全程管理服務模式，實行 “五代理、十統一”服務。
5、規范管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經營權委托流轉申請書》、《農村土地承包經營權流轉合同》樣本，下發各地參照執行，到目前，簽訂書面合同的達4.58萬畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍采用以稻谷計價方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會，通過仲裁機構及時化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開辟了農民增收的良好途徑。承包土地流轉后，農戶在獲得租金的同時，還可以從事二三產業或外出務工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發放工資10萬多元。
2、增加了農業投入提高了生產效率。土地規模經營實現了農業投入主體的多元化，彌補了國家、農戶農業投入的不足。一些有實力的經營者立足高起點開發農業，紛紛投資農業基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，改善了生產條件。20xx年以來溫嶺老板和區林氏精品西瓜專業合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周圍農民也受益，彌補了村級公益事業經費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動員農戶將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專業合作社，建立茶葉、吊瓜生產基地，大大提高了土地的產出率。
3、增強了農業科技創新能力。土地集中連片經營，為農業科技試驗示范創造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術、新工藝的推廣應用，促進了農業品牌建設。全區有 75 個名特優農產品注冊商標，9個農產品通過有機、綠色食品認證；20個農產品獲國家無公害農產品。15個優質農業新品種試種示范順利實施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲無害化治理技術、水稻直播栽培、早稻旱育秧無紡布覆蓋技術等新技術廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產能力。通過土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬畝高標準優質稻米基地，為國家提供優質無公害商品糧；促進了糧食組織化生產，區金岳糧食合作社由種糧大戶107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數為225.86%。同時實現了糧食生產機械化。兩家農機合作社和一批農機專業戶，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業機收機割率達90%，在全市率先初步實現農業機械化。
5、推動了農業轉型升級發展。隨著土地流轉的加快，農業企業、農民專業合作社和種養大戶有了更大的創業平臺，他們在適度規模經營的基礎上，大力發展特色農業，有力加快了農業產業化進程。蓮花鎮加速推進土地流轉，促進了規模農業、效益農業、綠色農業的發展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業發展公司在澗峰畈租賃農戶土地200多畝，建立了優質葡萄園。土地流轉促進了主導產業和特色產業的規模化發展，帶動了一批具有一定地方特色和規模優勢的“一村一品”專業村。茭白專業村、吊瓜專業村、枇杷專業村、無公害蔬菜專業村、高山蔬菜專業村、生姜專業村等“一村一品”專業村，在全區各地紛紛涌現。
三、存在問題
（一）部分農民用地觀念相對滯后。農民戀土觀念較重，對耕地的依賴性過強。當前，盡管有很多農戶棄農經商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
（二）土地流轉基礎條件有待整合。家庭經營承包時，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶數進行了等分，農戶地塊小而且分散，若有少數農戶不愿流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶的正常流轉，降低了土地流轉效率。
（三）土地流轉矛盾糾紛逐步增多。近年來各級政府出臺了支農相關優惠政策，取消農業稅，給種糧農戶直接補貼，再加上市場糧價上浮因素，有些農戶對流轉租金期望增加，引發了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶現在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產生矛盾和糾紛。
（四）土地流轉期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長越好，這樣就能在土地、農業基礎設施等方面加大投入，以獲得長期的收益。然而，經調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
（五）土地流轉操作程序不夠規范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書面合同或簽訂合同不規范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書面的面積約占15%。有少數耕地流出戶法律意識淡薄，看到耕地轉入戶經營效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進對策
（一）加大宣傳力度、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進一步促使農民轉變觀念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業結構調整的關鍵來抓，切實加強對這項工作的領導，耐心細致地做好農戶的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
（二）強化農業招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優勢產業開發。三是加大龍頭企業、專業合作社、種養大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。
（三）強化服務職能，健全流轉機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經營權流轉服務組織。區成立土地流轉工作領導小組，領導全區有序開展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務中心（設在區農業局），負責流轉工作的指導、協調和政策、信息咨詢，技術服務和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務中心，負責流轉信息的收集、發布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關服務工作。
（四）加強耕地流轉管理、切實維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專門的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協議，并報所屬村集體經濟組織和農村土地承包合同管理機關備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩余承包期。進一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
（五）依法規范運作，探索創新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農業企業、專業合作社流轉；以增產增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點要向農業企業、專業合作社，向種養大戶集中，才能最大程度實現增產增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產業，實現全民創業，多渠道就業。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。
重點在探索建立五項機制。一是建立服務機制。在完善蓮花、橫路兩試點鄉鎮的土地流轉服務中心建設同時，要建立區、鄉、村三級服務體系。在農業部門和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時掌握農村土地流轉動態，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經營權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經營權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創造良好的外部環境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
（六）制定激勵政策，加大推進力度。研究制定《區農村土地承包經營權流轉規范化管理實施意見》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區財政每年安排一定的專項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實際流轉面積一次性給予資金補助。
第12篇 市農村土地流轉工作的調研報告
以家庭承包經營為基礎，統分結合的雙層經營體制，是我國農村的基本經營制度，是黨的農村政策的基石。從十七屆三中全會精神和實際來看，保障現有土地承包關系穩定并長久不變，賦予農民更加充分且有保障的土地承包經營權，建立健全土地承包經營權流轉市場，加強土地承包經營權流轉管理和服務，創新農業經營體制機制，是推進當前農村改革發展的重中之重。
一、農村土地流轉現狀及特點
依法完善農村土地二輪延包的村有627個，組4452個，耕地面積1349783畝，農戶228365戶。流轉面積達175471畝，占總面積的13％，流轉土地仍以種、養植業為主。涉及農戶34254戶，占總農戶數15％，以流轉期限劃分，長期流轉面積68434畝，占流轉面積39％，短期流轉面積107037畝，占流轉面積61％；以流轉方式劃分，出租面積10528畝，占6％，轉包面積107751畝，占61％，入股面積1755畝，占1％，互換面積54396畝，占31％，轉讓面積1041畝，占1％；土地凈流出農戶17046戶，凈流出面積35436畝。土地規模經營方面，30畝以上規模經營農戶1627戶，經營面積56945畝，其中~100畝以上經營戶132戶，經營面積14515畝。總體來看，農村土地流轉主要呈現出三大特點：
1、流轉規模日趨擴大化。近幾年來，隨著農村“打工”經濟的不斷發展，農村勞務輸出規模的不斷壯大，越來越多的農民，特別是青年農民離開土地，走出家門尋找致富門路，加速了農村土地的流轉，農村土地流轉規模呈逐年擴大之勢。
2、流轉形式日趨多樣化。農村土地流轉主要有五種類型。一是轉包型。指原承包方將部分或全部土地的承包經營權轉移給其他農戶，承包方與發包方原承包關系不變。這種形式在為主要形式，轉包土地面積達10．78萬畝，占流轉總面積的61％。二是互換型。為了耕種方便、發展規模經營或發展優勢產業的需要，農戶之間或農戶與集體經濟組織按照自愿、互利的原則串換承包地。全市為5．44萬畝，占流轉總面積的31％。三是租賃型。就是農戶將土地租賃給本集體經濟組織以外的單位或個人。全市為1．10萬畝，占流轉總面積的6％。四是入股型。就是農民將土地以股份的形式參與經營。全市為0．17萬畝，占流轉總面積的1％。五是轉讓型。就是原承包戶有了比較穩固的非農經營項目或穩定的收入來源，經承包方申請和發包方同意，將土地承包經營權讓渡給本集體經濟組織內其他農戶經營。全市為0。10萬畝，占流轉總面積的l％。
3、流轉主體日趨多元化。參與農村土地流轉的除一般農戶外，農村專業大戶、農民專業合作組織、農業企業也參與到農業規模經營中。目前，有多家農業企業和農民專業合作社參與了土地流轉。如沙湖鎮萬荷堂蓮業有限公司，鼓勵扶持農戶發展蓮業種植，發展種植大戶100多戶，參與土地流轉面積1800多畝。鎮天利養雞專業合作社，發展養殖大戶30多戶，以畝平600元左右價格租賃農戶承包耕地600畝左右，進行規模化養雞。
二、取得的主要成效及存在問題
農村土地的合理流轉，提高了農村土地利用率，有效整合了農業資源，產生了比較顯著的經濟效益和社會效益。一是促進了農村產業結構調整。全市農村土地流轉17．55萬畝中，80％用于發展水產、蔬菜、畜禽等優勢產業，做到了優勢產業板塊不斷發展壯大。二是擴大了農業規模經營。農村土地流轉就是為了發展規模經營，以取得規模效益。如今年全市采取轉包、租賃、互換、入股、轉讓等形式集約開發，發展新的水產養殖面積10萬畝。三是促進了農村勞動力轉移和農民增收。農村土地的合理流轉；不僅為外出務工的農民解決了后顧之憂，而且還使務工農民從中獲得了一定收益。四是維護了農村社會穩定。制定了符合實際，操作性強的農村土地糾紛調處責任制，安排專人負責，按照“屬地管理、分級負責”的原則妥善調處了各類土地糾紛。
從調查情況看，全市農村土地流轉還存在一些突出問題：
1、土地流轉行為不規范。農戶之間的土地流轉，多通過私下口頭協議，將土地流轉給鄰居或親屬，沒有簽訂合同；有的村組存在少數人種“霸王田”，導致承包費兌現難、農戶間土地不均等問題而引發糾紛，難以解決，存在著這種農戶間口頭約定流轉土地的現象。
2、對土地流轉各項法律制度的宣傳還不到位。有一部分老百姓舊習慣根深蒂固，承包土地流轉困難，在外出務工、經商的農民中，有的對土地眷戀還很深，寧愿造成土地荒蕪也舍不得將土地流轉出去。
3、耕地規模經營面積小，農業資源配置效率不高。由于部分地方承包土地是按照高、中、低產田分類平均發包給農戶的，導致面積不大塊地多，難以成片，不利整治耕作，制約了種植業結構調整，也影響了規模經營農戶的收入。
4、部分基層干部對農村土地流轉工作的重要性認識不足，重視不夠，認為土地流轉是農戶自己的事，應由農戶和業主自由協商，對之采取聽之任之的態度，疏于管理。
5、少數村組借土地流轉與民爭利。部分地方一些村組，稅費改革前因農業比較效益低，將農戶撂荒等的土地集中發包，承包期5—20年不等，寅吃卯糧，一次性收取承包費，用于償還債務及開支，有的村組“賣地”比例高達50％。還有少數村借產業結構調整，集約土地統一經營開發，截留本應調利返還農戶的流轉收益，侵占農民土地權益。
三、相關政策建議
1、借簽模式。
（1）土地流轉模式之一：農民專業合作社型。
組建形式：以發包方（村）為主體建立農民專業合作組織，負責本村小規模土地流轉業務。在鎮辦一級，依托鎮辦財政所，建立農村土地流轉服務中心，從事土地承包經營權交易。在市一級，依托經管局，建立健全土地流轉交易監管、糾紛仲裁機構和農村土地流轉網上交易平臺。
優點：供求信息集中、全面，有利于增強流轉土地的市場競爭能力。可通過協商辦法使流轉土地連片集中，逐步推進適度規模經營。適應面上推廣。
缺點：發展規模和速度較緩，只能逐步通過流轉收益吸引周邊農戶參加。
（2）土地流轉模式之二：確權確利不確地型。
組建形式：以發包方（村）為主體，在村內以“確權不確地”的方式進行調整，形成連片土地，以流轉收益補償流轉出土地的農戶。
優點：發展規模和速度較快，效果明顯。適應漁池開挖面積較大等不易分田到戶的地方。
缺點：與二輪延包確權確地到戶的要求有所沖突，易引發無田農戶要田的糾紛。
2、具體思路。結合市實際，應采取的模式為：以村為單位成立農村土地流轉專業合作社，內部以“確權不確地”的方式調整土地。市鎮兩級分別建立相應的糾紛仲裁、信息收集發布機制。同時，建立健全嚴格規范的農民土地管理制度。
3、措施建議
建立新型的土地流轉機制，推動農村土地規模經營可稱謂我國第三次土地革命，是一項長期而艱巨的工作，既不能無所作為、求穩怕亂；更不能強行亂為，急于求成。為了積極穩妥地推進這項工作，要積極探索“政府培育市場，市場引導流轉，流轉促進發展，發展維護民權”的土地流轉新機制，促進土地規范流轉和適度規模經營。
一是政府培育市場。加快培育“村鄉交易、縣市監管，，的土地流轉市場。分級建立土地流轉合作社、土地流轉服務中心和市級網上交易平臺。
二是市場引導流轉。按照誠信、便民、規范、公平的原則，利用市場機制引導流轉。一是信息服務。建立鄉、村、組三級信息收集、審核、儲備、發布、反饋網絡，為申請流轉的供、求雙方提供真實準確的信息。二是組織洽談。交易中心要定期開展掛牌交易業務，組織有交易意向的供、求雙方面談，提供洽談場所、指導基價、示范合同文本等服務。三是簽約鑒證。面談成交后，交易所要組織供、求雙方簽定規范的流轉合同，鑒證后頒發流轉確認書。四是資料歸檔。交易中心要將流轉合同等交易資料整理歸檔，妥善保存，并定期將成交表冊上報市經管局備案。五是跟蹤服務。經管部門要負責合同履約的信息反饋和糾紛調解、仲裁。
三是流轉促進發展。任何形式的流轉都要緊扣發展這個主題，瞄準提高土地產出率這個首選目標，在確保承包農戶流轉權益的前提下，使土地逐步向專業大戶、家庭農場、農民專業合作經濟組織、龍頭企業集中，最終形成一村一品、一鄉一業。要采取切實措施，幫助流轉雙方解決實際困難，修訂發展規劃，完善流轉合同，不斷增產增效，真正實現雙贏。
四是發展維護民權。要切實保證流轉農民的權益，讓他們安心放心，村、鄉兩級土地流轉服務體系應該做到：第一，對受讓方嚴格進行資質審查，實行市場準入制度；第二，對較大規模的新興項目進行論證，努力避免市場風險；第三，合理確定合同標的，提倡實物標的、以國家牌價計價；第四，對較大規模的流轉，按照標的額的一定比例，由承租方向交易中心交納風險抵寸甲金。
第13篇 紀委對農村土地信訪問題的調研報告
近年來，由于土地問題引發的群眾上訪，成為各地影響社會穩定、和諧的主要因素，為采取切實可行的對策，及時化解矛盾，我們成立調研組對此問題進行了深入調研。現將情況報告如下：
一、農村土地信訪問題的主要表現
（一）因基礎設施建設占地補償款分配、土地開發整理占地導致土地不均引發糾紛。2023年，我縣該類糾紛引發集體訪36起，占土地集體訪總量的30%。如威烏高速公路建設占用我縣4個鄉鎮37個村的2553。42畝土地，群眾在分配占地款和進行土地調整時意見不一；2023年部分鄉鎮因土地開發整理占用土地，部分被占地群眾對土地調整方案不認可。
（二）村干部超標準預留機動地、暗箱操作發包土地引發糾紛。該類糾紛引發集體訪20起，占土地集體訪總量的16、6%。村干部為化解村內不良債務或謀取利益，通過保留“責任田”、多留“機動地”、非法收回農戶承包地高價發包引發糾紛。
（三）因群眾要求收回未到期的承包地和承包地到期不能按時收回引發糾紛。該類糾紛引發集體訪10起，占土地集體訪總量的8、4%。一是前幾年村委會發包出去的土地，承包期限較長尚未到期，但群眾認為原發包程序不規范，現要求收回；二是我縣在調整農業產業結構時，為鼓勵發展大棚、林果、桑園等而搭配的糧田，現群眾要求收回；三是部分群眾原來種植“三高農業”作物所承包的土地，雖承包期限較長，但大多已改變原合同規定種植種類，群眾要求收回；四是前些年經村委會同意，群眾自己投資開發的荒堿地，大多沒有書面合同，群眾要求無償收回但種植戶以已有投入為由拒不交出；五是承包地到期，但因承包戶與村集體之間存在債務關系等原因拒不交出，而群眾強烈要求收回。
（四）因土地權屬不清、界線不明引發糾紛。該類糾紛引發集體訪12起，占土地集體訪總量的10%。主要表現在村與村之間因土地權屬不清和村內隊與隊之間因界線不明引發的糾紛。明集鄉南王參一村、二村存在爭議地84、5畝，此地1965年時邊界清晰，權屬明確，自1989年后，由于南二村群眾搞荒堿地開發，又把爭議地分給群眾耕種，到2003年南一村群眾為灌溉、排澇挖溝到爭議地時遭到南二村村民的阻攔，發生糾紛，南一村群眾上訪不止。最后經調查組調查，本著尊重歷史、注重證據、維護穩定的原則，妥善處理。
（五）因非農業戶口人員、在校大中專學生、出嫁婦女要求分配土地引發糾紛。該類糾紛引發集體訪5起，占土地集體訪總量的4、1%。不少村前幾年按照約定俗成的規矩，每3至5年大規模調整一次土地時，將“買”成非農業戶口的人員、考上學的大中專學生、已出嫁的婦女的土地收回調整給新增人口，該類人員現沒有固定收入來源，要求分配土地，但無地可調或雖能分配土地但多數群眾不同意。
二、導致農村土地信訪問題的主要原因
（一）國家土地政策落實不夠到位。一是第一輪土地承包時，國家推行“兩田制”，即實行“責任田”和“口糧田”兩種承包方式，第二輪土地承包時，開始對“兩田制”進行清理糾正，但因部分村的“責任田”未到期，糾正“兩田制”不徹底，延續至今，仍有少數村存在“兩田制”，與現行的法律法規產生矛盾。二是近年來，我縣沒有嚴格執行新的土地政策，及時對調整農業產業結構搭配給農戶的糧田和改變種植作物種類的土地承包合同進行清理，導致土地嚴重不均，引發糾紛。三是村干部和部分基層工作人員對“增人不增地、減人不減地”的土地政策認識不到位，擅自違法調整農戶承包地。四是我縣第二輪土地承包政策貫徹不到位，許多村走了過場，有的甚至閉門造車，與實際嚴重脫節，致使我縣在土地承包政策的具體執行中還存在一些問題。五是2022、2023年我縣組織的集中解決農村土地承包糾紛和規范完善第二輪農村土地承包問題的措施辦法，因個別基層班子較弱的村沒有落實到位。
（二）農村土地承包缺乏必要監督。一是村干部不履行民主議事程序擅自對外發包土地，一次性收取多年承包費，透明度低，損害本集體經濟組織成員的利益；二是承包合同不規范，條款不完善，給村民、村干部和承包者留下了矛盾隱患；三是果園、林地在承包經營期間因管理不善，出現擅自改變土地用途的現象；四是合同履行過程中常常因村委會負責人更換，新班子對老班子訂立的合同不滿意，否認原合同的法律效力，私自變更合同條款或對標的物重新發包；五是以倒包土地為業的人員，承包村集體土地后，層層轉包或一地多包，從中非法漁利導致糾紛。
（三）土地權屬不清。因權屬問題出現糾紛的土地有：一是自六十年代初，一直由村集體經營管理的北洼地；二是昔日的荒堿地、坡地等；三是離村較遠的荒堿地、撂荒地、插花地等；四是群眾耕種的國有土地；五是成方連片開發整理前沒有明確土地權屬的土地。處理該類糾紛時，因存在土地詳查資料與實際種植現狀不符、缺乏有力證據、土地登記確權手續不完善等因素，處理難度較大。
（四）占地賠償不規范。近年來，因國家大型基礎設施建設、油田開發、經濟園區項目建設等需要，占用了大量農村集體土地，因土地補償標準低、賠償款到位不及時、分配不合理、失地群眾得不到妥善安置等因素，引發了許多較大規模的上訪。
三、解決農村土地信訪問題的對策及建議
（一）加大對《農村土地承包法》的宣傳落實力度。一是要充分利用各種輿論工具向廣大干部群眾深入宣傳農村土地承包、稅費改革、合同管理等法律法規和政策，提高全民對《農村土地承包法》的認識。在黨校舉辦農村基層干部培訓班對村支部書記進行集中培訓，或組織有關部門在全縣范圍內開展一次農村土地承包法律法規巡回宣講活動。二是循序漸進，徹底整改，全面落實國家土地政策。嚴格把握《農村土地承包法》和山東省《實施辦法》的政策界限，積極穩妥地做好規范和完善第二輪土地承包工作，徹底清除矛盾隱患，從根本上理順農村土地承包關系。
（二）切實加強村級組織建設。群眾反映土地問題往往與村財務、村干部作風等問題交織在一起，增加了問題的處理難度。鄉鎮黨委政府要把村級班子建設作為維護農村社會穩定的根本來抓，健全民主管理制度。選好村黨支部和村委會成員。要充分發揚民主、廣泛聽取群眾意見，把黨性強、德才兼備和群眾信賴的同志選拔到村領導崗位上，對那些私心重、群眾意見大的村干部及時調整和更換。鄉鎮黨委、政府要切實加強對村班子的領導和監督，一旦發現干部有問題，該教育的要及時教育，該處理的要嚴肅處理，決不能姑息遷就。嚴格執行村務公開、財務公開政策，確保群眾知情權、監督權。要指導幫助各行政村依法選舉產生村民代表，對農村土地承包等村級事務實行村民代表議決制度，履行民主程序，規范土地承包行為。農村確需進行土地“小調整”的，在做到“五公開”（即上級政策公開、村級土地核實的底子公開、土地承包方案公開、劃分地塊等級公開、土地歸戶注冊公開）的基礎上，經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意后，履行報批程序后方可實施，對個別村干部不經批準擅自進行土地調整的，按照有關規定嚴肅處理。
（三）嚴格落實農村合同鄉鎮監管制度。加強農村土地承包和流轉合同的管理，建立土地流轉合同管理臺賬，做好土地承包及流轉合同的簽訂、登記、鑒證和檔案管理工作。嚴格審查合同的真實性、可行性和合法性，并監督合同的實施，防止出現虛假合同、侵權合同和暗箱合同，切實保護當事人的合法權益。
（四）依法確權，妥善處理土地權屬爭議。對容易引發權屬糾紛的土地，縣政府組織有關部門成立工作組依法予以勘界確權，明確土地權屬，完善土地登記確權手續，徹底解決土地權屬爭議。
（五）嚴格依法行政。一是要求各部門、單位依法行政，不制造新的問題，留有余患，及時化解矛盾，處理遺留問題。二是對信訪問題依法處理。應該解決的問題應及時解決。對一些無取鬧，違反法律、法規的事件要嚴格依法處理，決不姑息養奸，一味縱容。更不能為求得一時的安定，不講原則，隨意承諾和讓步，縱容、包庇違法信訪。
第14篇 農村土地糾紛問題調研報告
農村土地糾紛是敏感而又復雜的問題，既是土地管理工作中的難點，也是影響農村社會穩定的一個熱點。近年來，我市農村村民上訪案件中，直接或間接涉及到土地糾紛的已經占到相當的比重。因此，做好農村土地糾紛的調處工件，是實踐“三個代表”重要思想的具體體現，也是強化耕地保護，集約利用土地資源，維護正常的土地管理秩序，促進社會穩定，構建一是建立信訪工作長效機制
在日常的信訪工作中，我們嚴格按照省委辦公廳、省政府辦公廳《關于進一步完善信訪工作黨委政府責任制的意見》的有關要求進行落實，建立健全信訪工作的長效機制。一是完善領導機制，局里專門成立了以局長為組長、紀檢組長為副組長、辦公室主任、法規信訪科科長、土地監察大隊隊長等有關科室長為組員的信訪工作領導小組，切實做到對信訪工作高度重視、強化責任，完善領導班子和領導干部定期研究信訪工作、接待上訪群眾、包案處理信訪案件等制度;二是完善工作機制，實行辦案質量責任制、執法質量考評制、案件責任追究制等，對每項執法活動和每個案件的辦理流程都進行科學的管理，定期對執法質量進行評查、通報;三是完善接訪工作機制，局領導輪流進行信訪值班，充實信訪科工作人員，在法規信訪科原有的基礎上，抽調專業性強、文化素質高、有責任心的同志到法規信訪科，負責全市有關的土地問題的信訪工作和對各類土地糾紛的調處工作;四是健全協調配合機制，健全市、鄉鎮、村三級土地信訪機構，每村有一名主管土地的村干部，各鄉鎮土地所的工作人員有一名專職信訪工作人員，明確市、鄉鎮、三級土地信訪機構的職責，實行聯合接訪、協調例會、備案通報、疑難案件處理等工作制度;五是完善教育懲戒制度，加強對上訪人員進行思想教育、法制宣傳和違規行為的控制等等。
二是嚴格執行土地管理法律法規
牢固樹立遵守土地法律法規的意識，要求局機關和局各二級機構、鄉鎮國土資源所等相關部門要深入持久地開展土地法律法規的學習
第15篇 農村土地問題調研報告
農村土地問題是“三農”問題的關健，涉及面廣，政策性強。但就單純的土地管理而言，無外乎農用地和建設用地兩個方面。我基層所地處山區農村，轄區地面大，人口分布廣。由于長期工作在農村，通過具體的工作實踐、調查了解到農村土地的管理仍有較多的問題存在。
一、農村土地管理存在的問題
(
1)農用地管理問題
目前，我國實行土地承包30年不變，廣大農村現存的'農用地管理模式，基本上是按照土地下戶時農戶、人口的分配土地訂立承包合同，明確30年不變的。這一做法給以后的工作留下了許多弊病。一是長期的人口增減，即使是原有農產不變，各戶耕地的多寡已明顯凸現，二是隨著移民并村，新增人口入戶易，種地難；三是原有的小自然村，人口遷徙已盡，耕地悉數撂荒；四是離遷居地較近的戶，一戶種著多戶的地，粗放經營，廣種薄收；五是大村少數農戶由于人減地多，或是耕種不了，或是看重眼前利益，進行私下租種,甚至轉讓建房等。這些問題已經嚴重威脅了我國土地資源的可持續發展。這樣下去后果將不堪設想。
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2)建設用地管理問題
建設用地問題，主要涉及到農民宅基地問題和鄉鎮村建設用地問題以及部分國家建設用地問題。農民宅基地問題主要表現是：一戶兩宅甚至一戶多宅，村中舊房空占土地有增無減，村外新宅蠶食農田與日俱增；鄉鎮村建設占地問題，尤以公蓋占地和鄉村養殖園區建設占地為主，鄉鎮自恃政府有權，村委認為集體是主，致使鄉鎮村建設用地想占就占；部分國家用地更是新建設該批批、該占占，舊用地(如撤鄉并鎮后的原各鄉政府、地稅、醫院、獸醫站等單位)想租就租，想賣就賣。這些問題的存在和繼續，一是由于少數地方干部尤其是少數鄉村干部對土地法規的不學習不理解，二是由于國土資源管理體制局限，不敢自把嘴巴。由此形成了鄉鎮、村、戶非法贏利多多，國家土地資源流失嚴重。
上述問題的存在，在地廣人稀山區農村干部乃至極少數縣、鄉鎮干部看來沒什么大文章可作，可作為國土資源部門的執法者，卻不能熟視無睹，聽之任之。
二、對加強農村土地管理的幾點建議
(一)農用地管理方面
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1)摸清家底，合理利用。以現鄉、村為單位，詳細核準農用地尤其是基本農田的實際數據，依法落實承包合同，層層落實承包責任，解決實際中合同不落實，責任不明確的弄虛作假問題，對邊遠荒蕪土地或還林還草，或栽種經濟作物，如建設果園、藥材基地等。
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2)責任到戶，保證質量。按農產承包合同，逐戶核準承包土地面積，明確土地質量。對少數種地過多、廣種薄收粗放經營戶給予適當調整，使農戶真正明確使用權與所有權的關系，解決少數農戶合同外耕種土地和空有合同，實際無地的問題。
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3)合理規劃，嚴格管理。要以科學合理的態度，按照土地管理要控制總量、合理布局、節約用地、保護耕地的原則，重新對鄉村土地利用規劃進行修訂完善。農用地尤其是基本農田經過確定之后，嚴格按照各級簽訂的責任狀，層層負責，年年檢查，嚴格監督，嚴厲查處。
(二)建設用地方面
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1)規范建設用地審批。嚴格按照《中華人民共和國土地管理法》之規定做到該批的依法審批，不該批的堅決不批。最好能改現在的村、鄉鎮和國土資源部門三級審批為用地單位(個人)申請，村、鄉出具依法用地證明，國土部門獨家批準，使審批權力高度集中。
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2)規范收費標準。集體土地如本集體組織成員農戶建房占用非耕地可不交費，但農用地轉建設用地，因失去土地造成損失，補償必不可少，建設用地不交費顯失公平。
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3)杜絕搭車收費。在規范本部門收費的基礎上，要從根本上杜絕鄉鎮村搭車收費。
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4)盤活建設用地資源。一是要按照一戶一宅的原則，妥善解決好農戶住新房閑舊屋的問題，盤活空心村閑置土地。二是要處理好國家、集體單位在農村閑置的土地。三是要搞好無人村舊宅基地復墾和荒蕪土地復耕、利用。
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5)加強執法監督力度，嚴懲越權批地現實非法占地的問題，主要是鄉鎮村違法行為比重較大，由于我國現行土地法規在具體操作上的局限，基層所對鄉鎮村干部的違法行為的查處深感力不從心。因為，村有為集體、為群眾的事實掩護，鄉鎮有地方經濟發展的權力干擾。為此，加強執法監督力度不僅是一線執法者要提高“敢”和“勇”精神更重要的是應該在規范執法程序和提高執法的具體操作依據，提高操作手段上有一個根本的創新。
