新城物業工程部測量設備管理規程（四篇）

第1篇 新城物業工程部測量設備管理規程

物業工程部測量設備管理規程

為確保測量設備的能力滿足使用要求,特制訂本規程。

1.0程序要點:

1.1測量設備的范圍:

維護和檢修設備用的。

1.2測量設備配置的要求。

1.3數量滿足使用需要。

1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。

2.0測量設備的采購

2.1工程部主管應根據測量設備的現狀和需要,提出采購計劃或申請,經管理處經理審核,500元以上總經理批準后按規定進行采購。

2.2采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料:

a) 名稱、型式或型號、規格、最大量程、最小分度值、精度等級;

b)數量、該產品的標準代號(盡可能做到)、用途、參考生產廠家或供應商名稱。

2.3行政人事部應嚴格按采購資料進行采購,如有變動,應事先征詢管理處經理的意見。

2. 4測量設備采購進公司后,應按公司相關規定辦理交接手續。工程部主管應核對實物是否與所申報采購資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。

3.0測量設備的管理

3.1工程部主管負責管理測量設備,其職責為:

a)建立測量設備臺帳,其內容包括;出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數、精度等級、生產廠家、數量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識和可追溯性資料,并隨測量設備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性;

b)對測量設備逐一進行編號標識,其要求為:

--采用符號和順序進行編號,示例如下:

ch - 01

該類測試設備的順序號,用阿拉伯整數

移動使用測量設備(裝置符號)

測量尺寸用(類型符號)

--符號規則如表一:

裝置符號h移動使用測量設備

g固定裝置上的測量設備

類型符號c測量尺寸的測量設備

d測量電參數(如電壓、電流、電阻、電功率)

z測量重量用測量設備

p測量壓力、真空度用測量設備

本表未作規定的,由專職管理人員依據上述原則予以規定;

--標識方法應按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行,一般采用色彩(如紅、黃色)的不干膠編號后粘貼于測量設備適宜部位的方法實施。

c)規定測量設備的校準周期。測量設備的校準周期根據其使用頻率及測量設備精度等級確定,如表二:

測量尺寸的校準周期為二年

測量電參數的校準周期為二年

測量重量的校準周期為二年

測量壓力的校準周期為一年

裝于設備上,但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準

法規或國家行政主管部門另有規定的測量設備

按法規或國家行政主管部門規定校準周期進行校準

d)按確定或規定的校準周期將測量設備委托國家授權的計量監督檢測單位進行校準,并辦理相關委托手續;

e)對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監督或辦理相關手續。

4.0測量設備的使用

4.1工程部主管應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前(含采購進入公司的)均經過了校準,且校準結論滿足使用要求。

4.2使用人員應熟悉測量設備的使用,正確、合理、按規定選擇和使用測量設備,并確保在校準的有效期內使用。

4.3使用人員在調整測量設備時,應防止由于調整不當,而使校準狀態失準。

4.4當發現測量設備失準時,應對已測量或計量的結果進行復查,消除由于失準可能造成的影響。

4.5測量設備的保管防靜電環境應適當,不應與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準、銹蝕。

5.0測量設備的限制使用和報廢

測量設備經校準后判定為不合格的區段或范圍,工程部主管應限制不得在不合格區段或不合格范圍內使用,這種限制應以適當的形式通知到所有使用該測量設備的人員,并在設備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。無法限定區段和范圍的,可送有關單位檢修,檢修后經校準合格方允許使用,無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關手續,500元以下由工程部主管批準,500元以上報總經理批準。

6.0校準的委托

6.1如公司無校準設備、標準物及專業人員,即無能力進行校準,凡需校準的測量設備一律委托國家授權校準單位進行校準。

6.2工程部主管在委托校準時,應將送交校準設備的使用量值范圍列入委托中,并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環境溫度、校準判定依據的國家標準代號。

7.0工程部主管應長期保存測量設備臺帳、校準記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。

第2篇 新城物業供配電設備設施運行管理規程

物業項目供配電設備設施運行管理規程

為規范供配電設備設施運行管理工作,確保供配電設施良好運行,特制定本規程。

(一)巡視監控

1、工程部技工每天巡視兩次高壓開關柜、變壓器,配電柜、電容柜,落地箱、電表箱。

2、工程部技工應按規定的頻次進行檢查、巡視、監控,并把每次所到巡視點的時間記錄在《配電房運行記錄》上。

3、巡視內容:

(1)變壓器運行是否超溫;

(2)有無異常響聲或氣味;

(3)各種儀表指示是否正常,指示燈是否正常;

(4)單相、三相電壓是否在額定值的±10%范圍以內,是否超載運行;

(5)各種接頭是否有過熱或燒傷痕跡;

(6)防小動物設施是否完好;

(7)接地線有無銹蝕或松動;

(8)各種臨時用電接駁情況;各種標示牌、標示物是否完好;

(9)安全用具是否齊全,是否存放于規定位置;

4、對于巡視中發現的問題,工程部當值技工應及時采取整改措施加以解決,整改時應嚴格遵守《供配電設備設施安全操作規程》和《供配電設備設施維修保養規程》的相關規定。

5、異常情況處置:

(1)觸電處置。發現有人觸電時,工程部當值技工應保持鎮靜,保持頭腦冷靜,盡快使觸電者脫離電源,并進行緊急搶救:

a)拉開電源開關,撥去插頭或熔斷器;

b)用干燥的木棒、竹竿移開電線或用絕緣工具剪斷電線;

c)用干燥的衣服或絕緣塑料布墊住,將觸電者脫離電源;

d)防止觸電者在斷電后跌倒;

e)如果觸電者尚未失去知覺,則必須讓其保持安靜,并立即請醫生進行診治,密切注意其癥狀變化;

f)如果觸電者已失去知覺,但呼吸尚存,應使其舒適、安靜地仰臥,將上衣與褲帶放松,使其容易呼吸,若觸電者呼吸困難,有抽筋現象,則應積極進行人工呼吸,并及時送進醫院;

g)如果觸電者的呼吸、脈搏及心跳都已停止,此時不能認為其已死亡,應當立即進行人工呼吸。人工呼吸必須連續不斷地進行到觸電者自行呼吸或醫生趕到現場救治為止。

(2)配電柜自動空氣開關跳閘的處置

a)判斷跳閘原因(短路或過載);

b)查清楚負載種類及分布情況;

c)對可疑處逐個檢查,確認故障部位,排除故障。

d)如故障已排除應立即恢復供電。

(3)變配電房發生火災按《安全管理手冊》中《應急處理程序》處理。

(4)變配電房發生水浸時的處置

a)視進水情況,拉下總電源開關或高壓開關;

b)堵住漏水源;

c)如果漏水較大,應立即通知主任,同時盡力阻滯進水;

d)漏水源堵住后,應立即排水;

e)排干水后,應立即對濕水設備設施進行除濕處理;

f)確認濕水已消除(如各絕緣電阻達到規定要求),開機試運行,如無異常情況出現,則可以投入正常運行。

(5)'市電'停時,且發電機發生故障時,應急措施:電梯困人按《電梯困人救援規程》進行救援工作;如有突發性火災,則用滅火器及水進行撲救。

(二)變配電室管理

1、無關人員不準進入機房,若需要進入,須經管理處經理批準,并在工程部人員陪同下方可進入機房。

2、機房內嚴禁存放易燃、易爆、危險物品。機房內應備齊消防器材,并嚴禁吸煙,嚴禁明火。

3、每天打掃一次機房的衛生,每周清潔一次機房內設備設施衛生,做到配電房地面及設備外表清潔無塵。

4、機房內應當通風良好、光線足夠、門窗開啟靈活,防小動物設施完好。

5、對機房都應當做到隨時上鎖,鑰匙由工程部保管,不得私自配鑰匙。

(三)交接班要求

1、接班人員應準時來接班;

2、接班人員應認真聽取交班人員交代,并查看《配電房運行記錄》,檢查工具、物品是否齊全,確認無誤后在《配電房運行記錄》上簽名。

3、有下列情況之一者不準交接班:

(1)上一班運行情況未交代清楚;

(2)記錄不規范、不完整、不清晰;

(3)機房不干凈;

(4)接班人未到崗;

(5)事故正在處理中或交班時發生故障,此時應由交班人負責繼續處理,接班人協助處理。

4、工程部當值人員應將供配電設備設施的運行數據及運行狀況清晰、完整、規范地記錄在《配電房運行記錄》內。記錄整理成冊后存檔,保存期為兩年。

第3篇 新城物業設備管理規程

物業項目設備管理規程

為保證所有為業主(住、用戶)提供各種服務的公共設備滿足服務要求,特制定本規程。

(一)定義

1、例保

指經常性的保養工作。包括定期檢查、清潔、防腐、緊固和潤滑,對不經常運行的機械進行盤車、試車(正壓風機、消防水泵、發電機),發現小故障及時排除,作好記錄。

2、一級保養

對機械設備進行檢查、檢測,根據實際需要局部解體,進行清洗、調整、維修更換;對電機進行絕緣搖測;對電氣設備清掃,檢查儀表、電器(斷路器等);對電子設備除塵、觸頭研磨、更換,功能檢查;對管道、風道局部除銹防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障進行處理。

3、二級保養

對機械設備進行全面清洗、調整,部分解體檢查和局部修理,更換易損件,噪聲、振動、泄漏檢測,發電機帶負荷試車;對電機進行絕緣搖測,抽芯檢查,清掃、軸承上油;對電氣設備全面清掃,母線、導線、電器端子壓接面除氧化,電器參數整定,耐壓絕緣測試;對電子設備除塵、插接件接口清洗,系統功能、參數測試;對管道、風道部分除銹、防腐、刷漆;對各種主要閥門(含風閥、防火閥)滲漏、故障處理或更換。

4、中修工程

中修工程是指對設備進行正常的和定期的全面檢修,對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件,保證設備能恢復和達到應有的標準和技術要求,使設備能正常運轉到下一次修理。

5、大修工程

大修工程是指對設備進行定期的全面檢修,對設備要求全面解體、更換主要部件或修理不合格的零部件,使設備基本恢復原有性能。

6、設備更新和技術改造

設備更新和技術改造是指設備使用到一定年限后,技術性能落后、效率低、耗能大或污染(腐蝕、排氣、粉塵、噪音)問題日益嚴重,須更新設備,提高和改善技術性能。

7、事后維修(故障維修)

設備發生故障后,對失效、損壞部分作針對性的維修。

8、狀態維修

通過監測設備狀態參數的變化,出現明顯劣化后實施的維修。

(二)設備分類

根據設備對業主服務的重要性將其分為三級(風機類、泵類、機組類均含相應的電機、電氣控制柜):

ⅰ級設備:電梯、發電機、生活水泵、消防泵、噴淋泵、穩壓泵、低壓配電柜、火災中央報警控制柜、消防聯動柜、冷水機組、ba中央管理計算機。

ⅱ級設備:正壓風機、空氣處理器、冷卻塔、公用天線系統、對講報警系統、防盜監視系統、氣體自動滅火設施、高壓開關柜、變壓器、車場自動收費裝置、泳池水處理裝置、ddc現場控制器。

ⅲ級設備:除ⅰ、ⅱ級以外的所有設備。如:區域火災報警控制箱、小型控制箱(配電箱)、交通道閘、排風機、風機盤管、集中抄表裝置、維修機具以及辦公室、食堂、清潔、保安通訊設備等。

(三)設備管理模式

采用計劃預修制(三級保養-例保、一級保養、二級保養、小修、中修、大修、設備更新和技術改造)與狀態維修、事后維修相結合的管理模式。

1、對于符合磨損規律的ⅰ、ⅱ級設備(電梯、水泵、正壓風機、電動機、柴油發電機、冷水機組等),定期做三級保養,定期進行小修、中修、大修。小修包含在三級養護中。中修、大修周期見附表《設備保養、中修、大修周期》。

2、對于ⅰ、ⅱ級電氣設備(高壓柜、變壓器、低壓柜、控制柜等)、電子設備(火災報警控制柜、放大器、計算機等)進行三級保養、探測性維修(功能檢查)、狀態維修。

3、對于ⅲ級設備,采取事后維修,每年進行一次保養,并記錄在《ⅲ級設備保養、檢查記錄表》內。

(四)職責

1、品質技術部負責設備接管驗收,中修、大修及設備更新改造計劃制定、方案審批、各管理處維修人員的調配、工程監督、組織驗收,保養計劃審批,設備(器具)申購、報廢審批,組織招投標,選擇、評價設備維修養護供方,負責《公共機電設備維修保養合同》、《電梯維修保養合同》、設備缺陷整改、中修、大修、更新改造委托合同的審核,辦理合同會簽手續。

2、品質技術部負責機電設備維修保養情況及設備技術狀態的月檢查。

3、管理處負責機電設備日常操作、運行、巡查、點檢及《公共機電設備維修保養合同》委托范圍外的一切保養、維修工作,填寫相關記錄,編制保養計劃,與供方根據《公共機電設備維修保養合同》確定分包內容。維修養護合同簽訂后,按合同監督檢查、評定供方。

(五)設備前期管理

1、前期介入

設備選型、安裝要求等由品質技術部對有關物業考察后,向發展商提出。政府有關部門的驗收,管理處應參與。

2、設備的接管驗收

(1)設備的接管驗收由品質技術部代表公司,組織專家及相關管理處技術人員組成驗收組,會同發展商、承包商進行。驗收依據為設備出廠說明書及國家有關規范、標準。確實達不到上述條件的應在驗收單中寫明實際情況及原因,并限期整改,進行復驗。設備的接管憑證由公司品質技術部對地產商辦理(驗收單接收人處簽字蓋品質技術部公章)。ⅰ、ⅱ級設備由品質技術部組織專家及管理處人員一同檢驗,ⅲ級設備由管理處檢驗,填寫驗收單報辦公室復核蓋章。驗收單蓋章后,原件發展商、管理處各留一份作為交接憑證。設備技術資料在設備交接驗收時,由品質技術部向發展商收取并辦理接收手續。對于發展商尚未移交的資料,由品質技術部代表公司跟蹤收取并填寫接管驗收移交工程資料清單,全部資料收齊后,在品質技術部辦理清單簽字、蓋章手續。資料由管理處專人保管。

(2)當供電設備、供水設備驗收合格接管后,方可與發展商辦理水、電用戶更名、過戶手續,最好直接與供電局、自來水公司辦理抄表到戶手續。辦理手續前,管理處須向發展商索要原《供用電合同》、《供水合同》、《供水合同執行單》及近期電費、水費單提交公司辦公室審核。審核通過后,由管理處具體辦理過戶、抄表到戶事宜,辦公室負責辦理《供用電合同》、《供水合同》、委托銀行代收水電費協議書等對外合同會簽手續。

3、設備的編號

設備編號由以下四部分組成:

(1)第一部分表示單位的名稱:用雙字母表示(取a--z)。

(2)第二部分表示設備的類別:用數字01-99表示;

(3)第三部分表示單位設備序號:用數字1.2.3......表示;

(4)第四部分表示設備的管理等級:用羅馬數字ⅰ、ⅱ、ⅲ表示;

例:kd -03-1-&nb

sp; (ⅰ)

學府kd物業管理處電梯 1號梯 ⅰ級管理設備

4、設備的建帳

(1)管理處給所管物業的全部設備編號,并填寫《機電設備統計表》。

(2)管理處對所管理的所有設施設備都應建立《設備臺帳》。

5、設備質量缺陷整改

新入伙的管理處,機電設備接管后,由品質技術部委托專業公司對設備質量缺陷進行三個月整改,整改達到企業標準后,由品質技術部驗收,通過后,再與供方簽訂《公共機電設備維修保養合同》。

6、設備標識管理

(1)設備標牌

未隱蔽的設備須在規定位置貼設備標牌。對新入伙的物業,管理處可要求進行質量缺陷整改的供方按機電設備統計表填寫設備標牌,并按有關規定要求,貼在設備上。

(2)設備的顏色

設備的顏色由各管理處自行統一。

(3)設備狀態標識

重要危險設備的工作狀態須標識(如配電柜掛'禁止合閘'等),報廢、封存的設備須標識。

(4)設備標識牌由各管理處統一設計。

(六)設備使用管理

1、物業公共設備的操作使用權歸管理處,供方維修保養時,停電梯、停電、停水、操作設備須征得管理處同意。

2、管理處技工必須按國家規范、公司有關制度、規定及作業指導書要求對本管理處管理的設備進行操作使用,確保對業主服務質量達標。須認真、全面、細致的作好運行監視、檢查工作,并作記錄,記錄應保證準確性、及時性和真實性。

3、管理處技工應定期分析各種設備狀態記錄(含水、電抄表記錄),確定系統工作是否正常。作經濟性分析,確保設備工作在節能狀態,及時予以控制調整。

4、重要設備(如變壓器、中央空調等)的投入、報停須經品質技術部批準。

(七)設備維修保養管理

1、計劃

(1)維修保養計劃

供方應將委托范圍內的設備下年度保養計劃于每年12月中旬報管理處,保養周期、級別應符合本文《設備保養、中修、大修周期》的規定及合同要求。管理處審核、調整后,與管理處保養范圍內的《設備保養計劃表》匯總,于每年12月下旬報品質技術部審批,審批后的設備保養計劃品質技術部、管理處、專業公司各保留一份。設備中修、大修、更新改造計劃由品質技術部制定,并審查確定方案,編制或審查預算。

(2)檢定計劃:電梯檢定計劃由管理處制定;計量器具檢定計劃由管理處制定。

2、實施

(1)有關制度、規定及作業指導書要求對設備進行保養維修。供方負責《公共機電設備維修保養合同》委托范圍內的設備維修保養,可采用供方提供的表格作記錄,管理處工程部負責合同委托范圍外的設備維修保養工作。

(2)發現設備故障(不屬于工程部負責維修范圍內的故障維修),工程部應用《故 障轉呈單》立即通知供方,供方接到轉呈單后,須在半個工作日內給管理處答復,確定維修時間。一時無法解決的問題應給管理處書面說明,承諾修復時間。對于重大維修,品質技術部應組織專業工程師進行現場監督、指導。對于供方不能解決的問題,需要向其它專業公司委托維修時,供方負責人應先填寫《----外委維修申請表》,維修費報品質技術部審核,呈報總經理批準后,再進行修理。若公司進行發包,由管理處填寫《----外委維修申請表》按上述程序辦理審批。維修費用較高的項目,由品質技術部組織招標。關鍵設備發生故障,造成小區停電、停水、停梯或嚴重影響業主生活(不含重大設備事故),須按應急程序進行搶修。管理處首先應電話通知品質技術部,并立即組織搶修,恢復設備功能。搶修所用的配件、材料標識后可按緊急放行處理。事后須按常規程序補辦審批手續。

(3)設備中修、大修、更新改造工程由品質技術部選擇供方(招標或指定合格的供方),組織訂立有關合同,辦理合同會簽手續,并由品質技術部組織有關人員(相關管理處技術人員、辦公室工程師或聘請的專家)進行工程施工監督。

3、檢查

(1)維修保養檢查

工程部日常對設備進行巡視時,應對設備重點部位進行檢查(點檢),并作好記錄。發現問題及時解決,無法解決的問題提交專業公司解決。設備(ⅰ、ⅱ、ⅲ級設備)'例保'計劃執行情況由管理處經理檢查。設備維修完畢后,應對設備功能進行檢定,屬ⅰ、ⅱ級設備由品質技術部組織檢定并備案;屬ⅲ級設備由管理處檢定,所有設備檢定記錄管理處都應備案。設備中修、大修、更新改造工程竣工驗收由品質技術部組織驗收。

(2)設備的檢定

對于電梯,電梯廠家每年進行一次自檢,并按規定時限報送政府有關部門檢定。有功電能表、無功電能表、水表、燃氣表由供電局、自來水公司、燃氣公司負責定期檢定,管理處須保護好計量表、柜上的鉛封。

(八)設備安全管理

(1)持證上崗與安全檢查

從事特殊工種作業的員工(電工、電梯工、司爐工、消防中心值班員等),須持證上崗。公司品質技術部每半年對設備安全狀況等進行一次檢查,并責成未達標單位對安全隱患進行整改。

(2)安全事故處理程序

當管理處發生設備安全事故后,須立即通知公司品質技術部。在調查人員未趕到現場之前,應盡可能地保護現場,拍照或錄像。品質技術部須組織人員搶修,保證對業主的服務。事后管理處須向品質技術部提交設備安全事故報告,品質技術部根據管理處的報告及調查結果,向總經理提交設備安全事故調查報告,并提出處理意見。

(九)設備封存及報廢管理

1、設備封存

擬封存的ⅰ、ⅱ級設備由管理處報品質技術部,品質技術部計劃安排設備封存前的處理工作(防腐、防護等)。封存地點應保持干燥、干凈、安全。管理處應定期檢查。封存的設備,應貼封存標記,重新啟用時預先保養一次。

2、設備報廢

對不能修復或維修后檢定不合格的設備,由技工填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》,報品質技術部審核并呈報總經理批準報廢。報廢的設備應在設備檔案中注明報廢日期,封存該設備檔案。設備維修過程中更換下來的器件(報廢件)應在《設備維修記錄》上寫明。報廢的設備及報廢件,管理處應妥善保管,并統一填寫《--設備停用/封存/報廢審批表》。

(十)組織對供方的控制

1、供方的選取:

ⅰ類 提供零星設備維修的維修方

ⅱ類 提供設備設施

大中修、更新改造工程承包商

2、新供方評價

零星維修及日常養護須外委由管理處按《供方初審記錄》初審內容要求進行評價。符合要求者擬定為合格供方,列入管理處合格供方名單。當發生設備中修大修、更新改造、缺陷整改、貴重材料采購等項目,應由品質技術部組織公開招標或議標。除邀約合格的供方參加投標外,還應邀請新供方參加。品質技術部組織評標小組,負責開標、評標。凡符合《供方初審記錄》初審內容要求者,擬定為合格的供方,填寫供方初審記錄,由總經理審批通過后,列入合格供方名單。

3、供方選擇

由管理處從合格供方中初選2-3家符合條件者報品質技術部審核,品質技術部審核后確定一家報總經理批準并辦理合同會簽手續。中修、大修更新改造等工程由品質技術部組織公開招標,選定2名擬中標單位報總經理決策,確定中標單位。

4、供方的評價

供方須每年至少進行一次評審。例保、一保、二保工程的供方按《維修供方評價表》由管理處進行評價,品質技術部審核,評審結果為不合格的供方從管理處合格供方名單上去掉。分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方評價表》進行評價。未發生的條款,不評分,最后計算得分率。得分率85%為合格。合格供方經總經理批準后列入《合格供方名單》,以備再選用。評價結果為不合格的分包方,經總經理簽字后,將從合格供應商名單上去掉。

5、供方檔案

品質技術部應建立并保存設備中修、大修、更新改造工程的合格供方檔案,檔案內容包括:評審記錄、資質證書或營業執照復印件及合格供方名單。管理處建立例保、一保、二保工程的合格供方檔案,保存所有合格供方的檔案備查。

6、工程質量監督及驗收

對ⅰ類供方的日常檢查、監督,由管理處進行。管理處應按合同或約定及有關維修標準,對供方是否按維修計劃、約定進行維修、予以確認,對照物業公司標準,檢查維修質量是否達標。合格則在維修記錄上簽字。管理處的確認不免除供方對不合格維修進行返工、返修的責任。公司每月對物業狀況進行一次檢查,發現質量問題,在《檢查表》中記錄并通知管理處。屬于供方的問題,由管理處負責監督其整改。大中修、更新改造工程由公司派有關工程師進行現場監督。工程竣工后,由供方、管理處、品質技術部共同組成驗收組進行驗收。驗收時應核對實物工程量是否與設計圖紙相符合,是否滿足實際使用功能要求;對工程量進行實測實量;對分部、分項工程按國家有關驗評標準進行評定,最后評定單位工程是否滿足合同上的質量等級;按實際需要及有關規范交接竣工圖及使用說明書。對驗收中發現的質量缺陷按議定時限整改后進行復驗。驗收合格后,由三方在《工程竣工驗收證書》簽字蓋章后,憑《工程結算協議書》才能結清工程款。

(十一)設備技術檔案資料管理

1、設備技術資料:設備技術資料管理按本文第六條第二款執行,資料的借閱必須辦理相關手續。

2、質量記錄

(1)設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養、維修的設備,由管理處工程部填寫記錄,分包方實施保養維修的設備,由分包方填寫保養記錄、維修記錄。保養檢查記錄、維修檢定結論填寫按本文第八條第三款執行。管理處工程部對所在物業所有的設備質量記錄應按時間順序裝訂成冊保存。

(十二)設備(機具)的申請、采購、驗證、入庫建帳

1、申請

根據物業正常運作或維修需要,由管理處填寫購置設備申請報告。購置總價在五百元以下的,由管理處經理批準購買;購置總價在五百元以上的,經管理處經理同意后,報品質技術部審核并提出滿足使用要求的設備技術指標,然后呈報總經理批準購置。購置的設備,管理處均應建檔。

2、采購

采購人員應對所采購設備的用途、基本要求、質量標準等掌握清楚。購買時應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。

3、驗證

對設備(機具)購進后,在合同規定期內,由管理處技工會同有關技術人員驗證,填寫《采購設備驗收表》;管理處方可辦理入庫建帳手續。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。

4、對于臨時和緊急維修所需物品的采購,技工必須做到先驗證后使用,加強現場驗證,以保證購進物品是需要的合格品。事后應及時補填,填寫的采購日期為實際發生日期,并按要求的標識標明。

5、入庫建帳:建帳規定同第六條第四款。

(十三)設備完好率

設備完好率=完好設備臺數/設備總臺數*100%

公式中的設備均指ⅰ、ⅱ級設備。設備的功能和參數能達到產品說明書中的技術性能指標就視為完好。每年年底由管理處技工對所管設備進行一次檢查,對檢查結果按公式進行統計計算,于12月15日之前報品質技術部,品質技術部按10%抽樣核查,并統計全公司設備完好率。

1、維修及時率

維修及時率=用戶維修服務及時維修宗數/ 用戶維修服務總宗數 ×100%

每年年底管理處匯總統計《用戶維修服務單》計算維修及時率,品質技術部審查核實?！队脩艟S修服務單》中業主對上門的用戶維修及時性進行評價,若業主評價為不滿意,則該宗維修視為不及時。

2、維修合格率

維修合格率= 用戶維修服務合格維修宗數/用戶維修服務總宗數×100%

上門維修結束后須由客戶在《用戶維修服務單》上對維修服務合格簽名認可,若業主對維修服務質量的評價為不滿意,則該宗維修視為不合格。

附:1、設備代碼分類表

2、物業代碼分類表

3、設備保養、中修、大修期參照表

附件1:設備代碼分類表

代碼設備類別名稱

01水泵

02風機

03電梯

04發電機

05變壓器

06空調(冷水機組、冷卻塔、風機盤管、分體及窗式空調、風扇等)

07消防設備(包括控制聯動柜、報警控制器(屏)、防火卷簾門、巡檢箱、氣體自動滅火系統)

08公用天線、對講報警系統(包括對講主機、視頻監視器等) 防盜監視系統

09電氣柜(箱)(包括高壓開關柜、低壓配電柜、控制柜(箱)、照明配電箱、電表箱等)

10維修機具(包括水電、電梯等的維修機具)

11食堂設備

12清潔設備

13交通設備(包括機動車輛、擋車器、自動收費系統等)

14保安通訊設備(包括手持式對講機)

15辦公設備

16自動抄表系統

17ba系統

附件2:物業代碼分類表

管理處名稱代碼管理處名稱代碼

學府花園

物業管理處*f學府康都

物業管理處kd

銀監局

物業管理處yj建行

物業管理處jh

國土家園

物業管理處gt

附件3:設備保養、中修、大修期參照表

序號設備編號名稱日常維護保養周期一級保養周期二級保養周期中修周期大修周期

0101生活水泵半月每季每年三年六年

0201消防水泵每月每季每年五年八年

0302風機每月每季每年五年八年

0403電梯半月每半年每年三年六年

0504發電機每月每季每年五年八年

0605干式變壓器每季每年//////

0706空冷水機組半月每半年每年三年六年

0807火災報警系統每月每季每年////

0907氣體滅火系統每月每季每年////

1007消防聯動控制柜每月每季每年////

1108公共天線系統每月每半年每年////

1208對講報警系統每月每季每年////

1308防盜監視系統每月每季每年////

1409低壓配電柜半月半年每年////

1509高壓開關柜每月每年//////

1617ba系統每月每季每年////

注:逢高級保養的,低級保養可以不再做。

第4篇 新城物業供配電設備設施安全操作規程

物業項目供配電設備設施安全操作規程

為規范供配電設備設施的操作程序,確保正確、安全的操作供配電設備設施。特制定本規程。

(一)安全操作注意事項

1、操作高壓設備設施時,必須戴絕緣手套、穿絕緣鞋、著棉工作服、使用絕緣操作桿。

2、操作低壓設備設施時,必須穿絕緣鞋、戴棉紗手套、避免正向面對操作設備。

3、嚴禁帶電工作,緊急情況需帶電工作時,需具備如下條件:

(1)有監護人;

(2)工作場地空間足夠,光線足夠;

(3)所用工具材料齊全;

(4)工作人員必須穿戴絕緣手套、棉工作衣、絕緣鞋。

4、自動空氣開關跳閘或熔斷器熔斷時,應查明原因并排除故障后,再行恢復供電,不允許強行送電,必要時允許試送電一次。

5、電流互感器不得開路,電壓互感器不得短路,不得用搖表測量帶電體的絕緣電阻。

6、變配電房拉、合閘時,應一人執行一人監護。

(二)供配電設備設施操作

1、配電變壓器停電的操作要領:

(1)拉開各低壓出線開關;

(2)拉開低壓總開關;

(3)拉開配電變壓器高壓側開關。

2、自發電停電的操作要領:

(1)拉開發電機配電柜總開關;

(2)關掉發電機控制電源。

(3)配電變壓器送電的操作要領:

(4)合上配電變壓器高壓側開關;

(5)合上低壓總開關;

(6)合上各低壓出線開關。

3、自發電送電的操作要領:

(1)合上發電機控制電源;

(2)合上發電機配電柜總開關。

4、在配電柜開關上工作前,操作要領如下:

(1)拉開開關、有明顯的開路點;

(2)驗電、確認無電;

(3)掛三相短路接地線;

(4)設置絕緣隔板(與鄰近帶電體距離在6cm以下者);

(5)掛上:'有人工作,禁止合閘'標示牌于停電開關處;

(6)站在絕緣墊上工作,盡量單手作業。