土地調研報告怎么寫
1. 確定研究目標：明確土地調研的目的，例如分析土地利用現狀、評估土地價值、探索土地政策影響等。
2. 收集數據：搜集相關土地數據，包括土地類型、面積、權屬、利用狀況、地價、地理位置、環境因素等。
3. 實地考察：進行現場勘查，記錄土地的實際情況，觀察周邊環境和基礎設施。
4. 數據分析：對收集的數據進行整理和分析，找出土地利用的模式、問題和潛在機會。
5. 案例研究：選取典型地塊進行深入研究，對比分析不同土地利用方式的影響。
6. 法規政策分析：了解并分析相關的土地管理法規和政策，探討其對土地利用的影響。
7. 問題與建議：識別土地利用存在的問題，提出改進措施和建議。
8. 結論：基于研究結果，得出關于土地利用的初步結論，但不作為正式的總結。
【開頭怎么寫】
土地是國家的重要資源，對于社會經濟發展起著基礎性作用。本報告旨在通過對某地區土地的全面調研，揭示其利用現狀、挑戰和潛力，為決策者提供科學依據。我們將從土地基本情況、利用模式、政策影響等多個角度展開研究，以期深入理解土地資源的價值和管理問題。
【結尾怎么寫】
在對土地資源的深入調研后，我們發現了一些關鍵問題，如土地資源配置的不均衡、利用效率的低下等。針對這些問題，我們提出了針對性的改進建議，包括優化土地利用規劃、加強土地市場監管、提升土地利用效率等。這些措施有望促進土地資源的可持續利用，推動區域經濟健康發展。希望本報告的研究成果能為相關部門的決策提供參考，并為未來的土地管理工作提供啟示。
土地調研報告范文
第一篇 土地調研報告18100字
土地集約利用是指在兼顧環境效益和社會效益的前提下，通過調整土地使用目的、增加對土地的投入，達到提高土地的利用效率、增加經濟效益、節約用地目的的一種土地利用方式。隨著海洋經濟的飛速發展，世界經濟越來越向沿海地區集中。市地處海島，是沿海地區一類特殊的區域單元，土地供需矛盾突出，海洋型經濟傾向明顯。加強對土地的集約利用，是破解土地資源瓶頸的主要途徑，是建設海洋經濟綜合開發試驗區的重要要素保障。
一、市土地利用現狀
（一）土地資源總量及結構
__年市土地總面積145470公頃，其中農用地94597公頃，占總土地面積的65.03%；建設用地29865公頃，占總土地面積的20.53%；未利用地面積21009公頃，占總土地面積的14.44%。
1、農用地現狀
__年市農用地94597公頃，其中耕地面積27598.87公頃（40.05萬畝），占土地總面積的19.68％，主要分布在本島的平原沿海地區；園地面積2115.27公頃，占土地總面積的1.51%，主要分布在本島的丘陵平原交接處；林地面積50950.94公頃，占土地總面積的36.33%，在全市各大陸島均有廣泛分布，其中主要集中在本島、岱山島、泗礁島、衢山島的丘陵地帶；其他農用地8505.07公頃，占土地總面積的6.06%，以坑塘水面為主。
2、建設用地現狀
__年市建設用地29865公頃，其中城鄉建設用地14605.34公頃，占土地總面積的10.42％；交通水利用地3975.44公頃，占土地總面積2.83%；其他建設用地5490.46公頃，占土地總面積3.92％。整理文章由
城鄉建設用地中，城鎮工礦用地8450.55公頃，人均140平方米；農居點用地面積6154.79公頃，人均146平方米。交通水利用地中，交通用地2130.47公頃，主要依托本島公路網和各大港口分布；水利設施用地1844.97公頃，主要為在本島的水庫。其他建設用地中，風景名勝設施用地140.23公頃，集中分布在各風景名勝區；特殊用地.64公頃，主要分布在本島沿海地區；鹽田面積4115.59公頃，各縣區沿海地區均有分布。
3、未利用地現狀
__年，市未利用地面積26991.58公頃，占土地總面積的19.24%。其中水域面積769.46公頃，灘涂沼澤08.09公頃，自然保留地13914.02公頃。
（二）海島土地資源的特殊性
1、土地類型多樣，可開發利用土地分散并且數量有限。群島由天臺山、四明山余脈入海而成，全市1390個島嶼，地貌基本以丘陵為主，平原較為狹窄。從地貌類型統計看，高丘占9％，低丘占61％，平原僅占30％。市內較大的島嶼有較高山峰、丘崗，分層次構成以本島為典型的高丘、低丘、平原、灘涂（潮間帶）以及海域地貌的環狀結構。較小島嶼往往是“一山一島”或“一丘一島”，以低丘地貌為主。群島環境導致市可開發利用土地面積分散、狹小，開發成本高；丘陵面積在全部土地面積中所占的比重最大，導致可開發利用土地的更加有限，并在一定程度上增加土地開發利用的難度。整理文章：
2、土地開發利用模式與大陸迥異。市人多地少、淡水資源短缺、陸地生態系統脆弱，農業發展存在著明顯的劣勢。另一方面，市依海而存，也必將依海而興，其海洋優勢正隨著社會經濟發展水平的提高、消費觀的變化而不斷顯現，市土地開發利用模式與大陸存在顯著差異。市土地開發利用要轉變對農用地的認識，農用地存在的意義與大陸有很大差別，從目前的現狀來看，市農業產值中90%以上為漁業產值，耕地主要以提供蔬菜、水果為主，糧食中的大米基本是外調，而林地主要以生態功能為主。也就是說，發展現代漁業應當成為市農業發展的主要方向，農業用地面積減少不會影響市農業經濟的穩定發展。
3、灘涂資源開發難度加大，投資成本提高。至__年底，全市共圍成灘涂356處，總面積132.8平方公里。灘涂資源的開發利用，為我市農業生產、海水養殖、鹽業生產、城市建設、基礎設施建設提供了土地資源。與此同時，灘涂圍墾的成本不斷提高。__年至__年，全市圍墾面積37平方公里，完成投資29.58億元，灘涂圍墾成本在5萬元每畝左右；從目前正在實施的灘涂圍墾項目來看，釣梁圍墾三期、六橫小郭巨圍墾二期工程成本在7萬元每畝左右，金塘北部圍墾成本在15萬元每畝左右。灘涂圍墾成本大幅提高，以及對圍填海管理越來越嚴格，導致通過灘涂圍墾來解決用地需求的路越來越難走。
（三）土地資源利用存在的問題與矛盾
1、土地資源有限，供需矛盾突出。__年，市土地總面積145470公頃，其中耕地面積27598.87公頃，按照戶籍人口96.77萬人計算，人口密度為665人/平方公里，人均土地面積2.25畝，人均耕地面積0.43畝。與浙江省相比，人口密度為全省的148%，人均土地面積約為全省的65%，人均耕地面積約為全省的59%。與全國相比，人口密度為全國的495%，人均土地面積為全國的20%，人均耕地面積為全國的29%。市目前正處于海洋經濟快速發展的階段，經濟建設用地、基礎設施用地、城市建設用地需求猛增，人多地少的矛盾嚴重制約全市經濟社會發展的發展。
2、經濟社會建設用地與耕地保護矛盾較大。市1390個島嶼基本是由天臺山、四明山余脈入海而成，各個島嶼的地形基本上是中央為山、山的四周為平地。按照平原面積為總面積的30%計算，全市平原面積約為42070公頃，而全市耕地面積為40.05萬畝，占平原面積的63%；耕地面積中又有36.43萬畝為基本農田，約占耕地面積的91%。市發展海洋經濟，建設現代化臨港工業體系，必定需要大量開發岸線資源和土地資源，由于地形原因和歷史原因，大部分項目建設所需的岸線和土地包含耕地，甚至包含基本農田，經濟社會建設用地與耕地保護矛盾突出。
3、海島保護法實施后，無居民小島審批周期拉長，使用難度加大。市是全國唯一的以群島立市的城市，全市1390個島嶼，住人島嶼僅有140個，無人島嶼1250個，占全市島嶼總數的90%。無人島嶼雖然比較分散，交通不便，基礎設施薄弱，但是蘊含著豐富的岸線資源、旅游資源。近年來市海洋經濟發展迅猛，開發利用無人島嶼也是推動力之一。市要建設海洋綜合開發試驗區，大力發展的港航產業、臨港工業、海洋旅游業，也有大量的項目需要布局到無人島嶼上。隨著海島法的頒布實施，無人島嶼的開發利用審批權上收，審批程序更加復雜，審批周期拉長，必然對開發利用無人島嶼發展海洋經濟帶來影響。
4、農業生產受水資源短缺制約。市地處海島，與大陸分隔，且島嶼分散，徑流短促，水資源時空地域分布不均，目前人均水資源擁有量只有700立方米左右，是一個資源型缺水的地區。為保障經濟社會發展對水資源的需求，市投入大量資金建設大陸引水一、二期工程和海水淡化項目，淡水生產供應成本急劇上升， 大陸引水成本每立方米達到1.86元，海水淡化成本每立方米6元。農業生產是高耗水行業，農業灌溉用水占的比例較高，全市農田灌溉用水占全市用水量比重的30%左右。根據農業部門提供的數據顯示，水稻種植畝均成本625元，按照大陸引水成本每立方米1.86元計算，水稻畝均耗水成本高達1268元，在種植水稻僅耗水成本是水稻平均種植成本的2倍，是國家水稻收購價格的1.36倍，在種植水稻和發展農業嚴重的不經濟和不適宜。高昂的淡水價格、難以開展規模農業和農業生產相對較低的產出，使農業生產的發展受到嚴重制約。
5、土地集約化利用程度不高。一是集約用地觀念不強，政府、企業、社會各界集約用地觀念普遍還不強。二是土地資源市場化配置程度不高，土地價格沒有真正反映市場價格。三是土地供應管理制度還停留在“重審批輕監管”的傳統管理模式，各級地方政府和國土資源管理部門在土地管理中，一貫將工作重點放在用地報批和土地供應上，而對后續的土地開發利用過程的監管往往缺位，對低效利用、閑置土地缺乏有效的處置措施及有效利用的激勵機制。
（四）土地集約利用的主要作法與成效
1、科學有序實施一批灘涂圍墾項目，增加可用土地面積，提升土地及岸線價值。1951年-__年，全市共圍成灘涂356處，圍涂總面積達132.8平方公里，為人均增加用地0.20畝，現已開發利用125.4。__年-__年，全市圍墾成陸40處，面積37平方公里。灘涂圍墾項目不僅增加了土地面積，而且大幅度提升了土地及岸線價值，一大批臨港工業項目依托圍墾區域建設起來，推動全市社會經濟快速發展。如釣梁圍墾區域擴展了本島北部的工業區塊面積，也充分挖掘出北部深水岸線的價值；東港圍墾區域建設起一座新城；目前正在實施的小洋山北部圍墾、金塘北部圍墾、小郭巨圍墾，將布局港口物流、臨港工業、石化工業等項目。
2、科學利用岸線資源，合理布局產業項目，充分發揮沿海土地價值。__年9月，市政府常務會議審議通過了《市港口岸線使用管理暫行辦法》，對全市范圍內港口岸線的規劃、利用、管理、監督等活動進行了規范，并成立了市港口岸線資源管理領導小組，統籌協調港口岸線開發管理與項目布局方面的重大事項和問題。通過幾年的實施，岸線資源得到了充分利用，建設了一大批船舶修造、港口物流、海洋機械、臨港石化的大項目，如中遠六橫修造船基地、歐華造船、和邦化學、金塘大浦口集裝箱碼頭等項目，極大地促進了全市經濟社會的發展。
3、推進農業產業結構調整，減少耗水作物種植面積，提高農業生產效益。水稻是我市傳統種植品種，耗水量大，遇到干旱年份或者降水時空不均衡的年份，容易遭受災害，產出大幅度下降。為提高農業產出率，同時為科學合理配置水資源，市大力推進農業產業結構調整，主要是減少水稻等耗水作物種植面積，同時大力發展水果、蔬菜等經濟作物種植，同時加大對農業的投入，建設大棚、滴灌等現代化設施，提高農業生產效益。
4、加強土地管理，確保土地資源合理有效利用。在土地供應上，堅持從嚴從緊的建設用地供應政策，嚴格執行國家《限制用地目錄》和《禁止用地目錄》;在具體建設項目審批中，嚴格執行《浙江省建設用地控制指標》，對建設項目用地實施嚴格的定量管理;堅持土地資源市場化配置，嚴格執行《劃撥用地目錄》、《協議出讓國有土地使用權規范》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》，正確界定劃撥、協議、招拍掛供地界限。在土地使用中，建立建設用地開發利用動態監管體系，建立違約追究責任制度。在項目竣工后，建立用地復核驗收制度。
5、推進產業集聚，增加基礎設施投入，提高土地使用效益。產業集聚可以提高公共基礎設施的共享程度、縮短產業鏈上企業的空間距離和實現規模效應，從而增加產出，提高土地使用效益。近年來，市通過科學規劃、加大基礎設施投入力度、出臺優惠扶持政策等手段，大力推進產業向開發區集聚，向經濟大島集聚，取得明顯成效。如經濟開發區__年實現工業總產值76.21億元、工業性投入13.48億元、利稅總額3.07億元，每平方公里工業產值為1.6億元；市六橫島__年社會總產值131.8億元，每平方公里產出1.1億元。
二、市建設用地需求測算與缺口推算
（一）方法一：建設用地需求回歸測算
2、預測
__年全市地區生產總值約為600億元，按照海洋綜合試驗區建設gdp目標， 實現gdp約為1100億元，2024年約為1700億元，代入模型，可得__年全市建設用地28274.5公頃，全市建設用地34822.5公頃，2024年全市建設用地42680.1公頃。
（二）方法二：根據重點項目用地缺口推算
根據《市土地利用總體規劃（__-2024）》，__年建設用地面積24071.23公頃，到2024年為32237.75公頃，期間可使用量為8166.52公頃。而根據方法一推算，到2024年，全市建設用地42680.1公頃，比__年新增建設用地18608.87公頃，建設用地缺口為10442.35公頃。
根據《市要求列入省“__”重大建設項目規劃建議表（征求意見稿）》，“__”期間，市重大建設項目新增建設用地需要6200公頃，其中實施類項目2236公頃，預備類項目1013公頃，研究類項目2951公頃。按照《市土地利用總體規劃（__-2024）》，__年至2024年之間市建設用地使用量為8166.52公頃，__年至__年已經使用了4084公頃，__年至2024年之間建設用地僅剩4082.52公頃。兩項數據相比較，可以得出結論：規劃到2024年的建設用地，到“__”末，光重大建設項目用地需求就出現缺口2117.48公頃，而重大建設項目從歷年投資額來看，只占全市總投資的30%左右，也就是說“__”期間占全市總投資70%的非重大建設項目無地可用。“__”期間建設用地已經出現較大缺口，“__”更是無地可用。
三、市土地集約利用的指導思想和基本原則
（一）指導思想
以科學發展觀為統領，根據建設海洋綜合開發試驗區的需要，兼顧環境效益和社會效益，通過開源與節流相結合的措施，加強對土地資源的集約利用，為促進市海洋經濟平穩快速發展和海洋資源合理開發利用提供重要的要素保障。
（二）基本原則
1、開源與節流相結合的原則。一方面要廣開源路，因地制宜，向海洋要地，向灘涂要地，向低丘緩坡要地，向無人海島要地，特別是向農業要建設用地；另一方面要節約用地，發展不占地工業，大力發展港口物流業、現代服務業，加強土地使用各環節的管理，推進土地流轉。
2、開發與保護相結合的原則。一方面要根據需要開發利用各種土地資源，保障經濟社會發展的需要;另一方面在開發的同時，要采取多種措施，進行生態保護、環境保護、土地可持續利用性保護。
3、外部和內部相結合的原則。一方面要創造良好的外部環境，積極向上爭取各項用地優惠政策，重點是突破現行用地政策，爭取保障海洋綜合開發實驗區建設需要的特殊用地政策；另一方面要加強內部潛力挖掘，多途徑節約用地，合力保障土地要素。
四、市土地集約利用的對策措施
（一）發展“海上農業”和“現代農業”。“海上農業”和“現代農業”是市拓展農業發展空間、提高農業生產效益的重要發展方向，可以確保在農業用地不斷減少的情況下，農業經濟穩定發展。發展“海上農業”，一是要穩定發展捕撈業，在保持捕撈量基本穩定的前提下，不斷減少捕撈船只；二是要大力發展遠洋漁業，拓展漁業作業空間，打造遠洋漁業基地；三是要大力發展生態養殖業，將有條件的港灣及近海開發成“藍色耕地”，發展深水網箱養殖。發展“現代農業”，要根據自然條件和經濟社會發展的需要，劃定若干面積較大、連接成片、基礎設施較好地區域為農業發展區，編制現代農業園區發展規劃，建設若干現代農業綜合區、農業主導產業園區、精品農業區，保障經濟社會發展對蔬菜、水果的需求。不斷加大對農村土地流轉的扶持力度，建立規范的農村土地流轉平臺，推動農村土地流轉，實現規模效應。
（二）發展“節地工業”。隨著建筑技術的進步和土地資源的日趨緊張，向地下和地上發展的“節地工業”是大勢所趨，也是提高工業土地產出率的重要途徑。對于新建的工業項目，要鼓勵引導企業建設多層廠房，給予建造兩層及兩層以上廠房的企業相關優惠政策。對利用現有廠房、土地或淘汰落后生產能力實施“零增地”技術改造和技術創新項目的，要安排相關扶持資金。要鼓勵工業企業利用地上、地下空間來布置非生產性設施。
（三）培育發展“海上主導產業”。市區域總面積2.22萬平方公里，其中海域面積占總面積的94%，發展空間廣闊。建設海洋綜合開發試驗區，就是要通過多年努力，把發展空間從陸地向海洋拓展。現階段，要從實際出發，大力發展港航產業，不斷提高海運運力和發展物流貿易服務業，加快港航服務集聚區和物流園區建設，重點打造鐵礦砂中轉貿易、煤炭中轉加工配送、油品中轉貿易儲存、糧食中轉加工配送、化工品中轉儲運加工、集裝箱中轉運輸等六大基地，建設全國重要的現代化大宗散貨樞紐港和重點物流節點城市。同時要大力發展臨港大宗物資加工產業，重點布局煤炭、礦砂、石化、糧油、木材、有色金屬等加工項目。
（四）發展“立體交通”。隨著市經濟社會的快速發展，原有交通設施已經不能滿足經濟社會發展和人民生活的需求，一批交通道路正在建設之中。隨著土地資源的緊張，向空中和向地下拓展、發展“立體交通”也是勢在必行的。近期來看，要實施好定海區文化路立交橋、普陀區東港立交橋項目，一定程度上解決交通擁堵的問題。從長遠來看，建設更多的立交橋、高架橋，甚至發展地鐵、輕軌，也是建設城市“暢通工程”的重要途徑。
（五）向“坡地”要地。選擇一些坡度較緩、環境優美的地段作為山地住宅開發的重點。逐步推廣“山地住宅”的新概念，以引領開發商進行更為科學合理的山地住宅建設。其次，可以將某些工業項目搬上低丘緩坡，擴展用地外延空間。但需要強調的是，山地住宅和工業項目開發要綜合考慮生態、經濟、技術、社會、人文等多方面的因素，實現科學有序開發。
五、推進海洋綜合開發試驗區建設，實現土地集約利用的政策建議
（一）核減耕地保有量，取消基本農田保護面積。市農用地來源主要由兩部分組成，一是各島嶼自然港灣淤積圍墾而形成的小塊平地，經捍鹵蓄淡后改造為水田，二是在島嶼山坡上開墾出來的旱地，包括大躍進年代在15度以上坡地開墾的零星農地。在1992年全國土地詳查時，雖有很多山頂、山坡地塊已經退耕還林，但由于當時土地詳查政策的規定，仍然統計在耕地總量之內。市基本農田面積則是以耕地面積為基數，按照國家國土部核定給浙江省的基本農田保護率核定的，沒有考慮到市陸域面積零星離散、耕地總量少、人口密度高的實際，耕地面積保有量指標偏大，基本農田保護率偏高，保護率達到91%。受地形因素影響，市耕地和基本農田大多數劃定在緊靠港口岸線的區位，致使一些臨港產業開發項目因涉及耕地和基本農田保護區而無法實施，制約了經濟社會的發展。為促進海洋綜合開發試驗區的建設，建議核減耕地保有量，取消基本農田保護面積。
（二）增加建設用地指標以及年度建設用地計劃指標。長期以來，市經濟發展相對落后于長江三角洲其他地區，然而近年來市經濟發展速度卻處于長三角的領先地位。經濟的后發性帶來了新的土地資源開發利用矛盾。在90年代末期，國家對建設用地的規模控制不嚴，但由于自身經濟發展速度較慢，上級分配的建設用地尚使用不完。近年來，隨著經濟的增速，市建設用地需求量大幅度增加，在國家嚴格保護耕地的政策背景下，進一步激化了土地供需矛盾，建設用地短缺嚴重制約了市經濟社會發展。因此，根據建設海洋經濟綜合開發試驗區的實際需要，相應增加市的建設用地總量指標以及年度建設用地計劃指標。
（三）保證用海指標，享受省級海域使用審批權限。市土地資源短缺，海域面積寬闊，發展海洋經濟，必定要利用海域。國家從__年開始對用海實行指標管理，指標下達到省一級，計劃單列市單列。此政策對市臨港產業、灘涂圍墾等影響較大。建議將的圍填海計劃指標實施計劃單列，由國家直接下達計劃指標，并適當放寬指標限額。同時海域使用金全額留在當地，支持地方經濟建設，用于海域使用管理和海洋生態保護。
（四）圍墾造地全部劃為建設用地，并且不受用地指標限制。灘涂圍墾是充分發揮市海洋資源優勢、推進海洋經濟建設的重要舉措。但是，灘涂圍墾成陸部分，必須將一定比例劃分為補充耕地，不能全部劃為建設用地；并且在使用時也要受用地指標限制，圍墾造地的優勢不能得到充分發揮。由于我市圍墾造地工程建設難度大往往堤線水深達到-20米左右，投資成本也比沿海地區要高出近一倍，建議將圍墾造地部分能夠全部劃分為建設用地，在使用時不再受用地指標限制。
（五）下放無居民海島使用審批權，享受省級無居民海島審批權限。海島保護法規定：“從事全國海島保護規劃確定的可利用無居民海島的開發利用活動，應當向省、自治區、直轄市人民政府海洋主管部門提出申請，并提交項目論證報告、開發利用具體方案等申請文件，由海洋主管部門組織有關部門和專家審查，提出審查意見，報省、自治區、直轄市人民政府審批。無居民海島的開發利用涉及利用特殊用途海島，或者確需填海連島以及其他嚴重改變海島自然地形、地貌的，由國務院審批。”照此規定，無居民海島的開發，至少需要省級審批，給市合理開發利用無居民島嶼帶來了諸多不便。建議上級授權委托市政府審批無居民海島使用，享受省級無居民海島審批權限。
大足縣農村土地流轉和農民增收情況的調研報告
大足縣農村土地流轉和農民增收情況的調研報告
當前農村工作的重點是解決“三農”問題，其核心是農民增收問題。農民增收問題解決的好壞，直接關系到整個國民經濟的發展和社會的穩定。我縣農業人口占全縣總人口的86.33 %，還是一個以農業為主的縣，近幾年，通過認真落實貫徹___、市縣有關加強農業和農村工作的方針政策，鼓勵和發展農業產業化，優化農業和農村經濟結構，農業和農村經濟取得了長足發展，但就農村土地流轉和農民增收來講，出現了土地流轉難、農民收入的增長幅度小，增收難度加大等問題，農民人均純收入年均增長5%左右，嚴重制約了全縣經濟的整體發展。為此，按照縣委、縣府的安排，縣人大組織了兩個調研小組，采取以座談會和實地走訪相結合的調查方法，對我縣的農村土地流轉和農民增收情況進行了全面細致的調研，現將調研結果匯報如下：
一、我縣農村土地流轉和農民增收的現狀
（一）農村土地流轉現狀
1、土地流轉的基本情況？
我縣現有24個鎮鄉（街道辦事處）、50個社區居委、2063個村民小組。農地67萬畝，人均農地面積0.84畝，經過幾年的大膽嘗試，土地流轉的范圍更大，形式更加多樣化。目前全縣土地流轉的面積有4.07萬畝，占農地總面積的6.07 %，土地流轉方式以轉包和出租為主，轉讓、互換、土地入股為輔。轉包面積有3.2萬畝，占流轉面積的78.6 %;出租面積0.41萬
畝，占流轉面積的10 %;轉讓面積畝，互換2600畝， 土地入股、轉讓、互換這三種形式共占流轉面積的11.4%。農戶自發流轉和村組織流轉是我縣土地流轉的主要做法。土地流轉的方向主要有五個:一是流向外來耕作戶；二是流向專業承包戶;三是流向農業企業;四是流向一般農戶;五是流向其他單位。
2、土地流轉的特點？
（1）、堅持農戶自愿、協商、有償原則。全縣流轉的 萬畝農地中，農戶自愿流轉的占98%。
（2）、土地流轉收益是農民家庭收入的補充。土地進行自發流轉的農戶一般是從事第二、三產業或兼業，家庭收入以二、三產業和財產性收入為主，土地流轉收益是家庭收入的補充。
（3）、村社集體組織流轉的土地基本形成規模化、集約化經營，土地收益較高。
（4）農戶自發流轉的期限短。
（二）農民增收的現狀
全縣現有農戶21.82萬戶，農業人口79.86萬人，農村勞力41.92萬人。，全縣堅持以農民增收為目標，以農業結構調整為主線，大力調整農業產業結構，使農業綜合效益穩步提高。全年實現農民人均純收入2747元，比上年增長5.1 %。
1、農民外出務工是農民收入的重要組成部分和來源
經濟活躍的龍水鎮等臨街處的農民主要靠手工業，進城打工增加家庭收入。而在偏遠山區的農民主要靠外出打工，如高坪云頂村12社就有80%的外出打工人員。中敖全鎮也近50%的農民靠外出打工。
2、國家政策扶持農民增收
推進稅費改革、減輕農民負擔，退耕還林政策給農民增收創造了條件。
3、產業結構調整、引進企業也是農民增收的重要途徑
業主制經營帶動了農民增收。農民將土地轉讓出去，不投一分錢就可以得到每畝700—800斤稻谷的補償，如龍崗明星村、中敖明月村等。
二、土地流轉和農民增收中存在的問題和阻礙
（一）存在的問題
1、土地流轉程序不規范，無序流轉現象嚴重
農村中多數是農戶自發流轉，口頭協議多，無具體的合同依據，長期如此，這樣很容易引起土地糾紛。通過政府協調引進的企業、業主大戶等許多也沒有標準的合同文本，違約責任也不十分具體和明確。
2、修建鄉村公路任務重。
鄉鎮建設鄉村公路既無資金，又不嚴格按照一事一議制度籌資籌勞。不但影響了農民增收，還加重了農民負擔。中敖鎮中塘路屬省道，三百萬元的公路款全部轉嫁給老百姓，而周邊潼南縣的五桂鎮修同一條公路需投資1400多萬元，沒有要農民出一分錢，這樣中敖鎮許多老百姓怨聲載道，既緊張了干群關系，還影響了農業稅的征收。
3、農業產值、附加值低下，撂荒土地現象嚴重
農民溫飽雖已解決，但增收幅度不大，收入差異懸殊較大，調查戶中人均年收入最高達3566元，最低人均年收入不到20元，因為農業投資大、周期長、收益低，農民種地積極性不高，這就造成外出務工農民逐年增多，留下的是老弱病殘，田土無人耕種，在偏遠山區尢為突出。中敖加福村五社273人，外出務工的近100人，高坪的月臺村，荒蕪土地達三分之一。
4、土地流轉達不到預期效果
部份農民素質較低，小農意識強，狹隘的自私心對規模經營阻力很大，既不愿意轉租給業主，自己又不積極經營，使得很多鄉鎮無法引進企業。
（二）農民增收中的障礙
1、農村科技缺乏
農村文化服務體系較弱，信息不靈、交通不便。加之農民自身技能低，技術欠缺，接受科技的能力弱、依賴性強。即使外出務工，也只有靠苦力、勞力，不但勞動強度大，還達不到預期的收入。
2、農村基礎設施滯后
農村基礎設施滯后，水灌、電灌設施癱瘓較多，仍然是靠天吃飯。
三、建議
土地流轉是解決農業增效、農民增收、農村穩定的重要途徑，“土地不搞活，農民難致富”，土地流轉是一個長期的過程，關鍵是我們如何引導農民將土地流向專業大戶和農業企業，使土地形成連片種植和規模化經營。為了更好地利用有限的土地資源，發揮更大的經濟效益，促使農民增收，建議如下：
1、規范和引導土地承包經營權的流轉，推進城鎮化進程。
加強農村基層組織建設，推進農業企業化經營，使土地向種養殖能手集中，果園、堰塘、水庫和四荒地向專業戶集中，實現土地的規模化經營，引導農民致富增收。
2、加強農民知識培訓，提高農民素質
農民現實主義嚴重，抗御市場風險能力差，這主要是因為農民文化素質差，農業科技水平低。建議有關部門加強對農村技術的培訓，強化農業技術服務推廣體系建設。搞一些符合實際的短平快項目，拓展農民創業空間，使農村由習慣型、傳統型生產向專業型、技術型轉變。
3、加大農業投入，改善農村基礎設施和農民生產生活條件
政府應加強對農村公路、電訊、學校、醫療、能源等基礎設施的投入，重點要投到特別需要的鄉村，要扶小扶弱，不要扶優扶強。
4、減輕農民負擔，增加農民收入
減免農業稅，增大對農村的轉移支付，減少農民對各種公益事業的投資。
5、科學合理組織農村富余勞動力的轉移
建立健全專門的服務網絡機構，構建互動的服務網絡。加大對農村富余勞動力的培訓力度，拓寬農民外出務工的途徑，減勉農民子女在縣內入學的選校費。對外出務工回鄉創業的農民，享受與外來投資企業相同的各種優惠政策。
6、提高農民組織化程度，是農民增收關鍵環節。
在穩定以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制，積極發展各種形式的農村專業合作經濟組織，克服小生產與大市場的矛盾。鼓勵和支持境內外投資大戶和農民大力興辦龍頭企業、批發市場、科技示范園區、發展專業協會、運銷隊伍、農村經紀人隊伍、服務實體等農村合作經濟組織和市場中介組織，采用統分結合、股份合作、合同契約、市場中介等多種形式把農民和市場連接起來，把農業生產與科技的推廣應用結合起來，給予農村專業合作經濟組織的優惠政策扶持。
二oo四年三月十一日
某縣土地儲備工作調研報告
土地儲備制度作為土地經濟學的一個學科范疇，實施幾年來，在規范調控土地市場，優化土地資源配置，實現土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前許多地方在其運作機制中，仍存在著一些不容忽視的問題。經過調研并結合實際工作，就__縣土地收購儲備工作中存在的一些問題作以下粗淺的分析。
一、我縣土地儲備工作現狀
__縣土地儲備工作起步于__年，基本上屬于一種“被動式”的啟動模式。運作之初，設立了__縣土地儲備中心，掛靠縣國土局辦公。其工作職責是：受縣政府委托，代表政府實施土地收購、儲備和出讓的工作。土地收購儲備的任務是將需盤活的土地收回、收購、置換及統征后予以儲存，并通過前期開發利用和受政府委托出讓等形式，盤活存量土地資產，有效地配置土地資源。
為規范業務開展，制定了《__縣土地儲備實施辦法》，明確了收購儲備的土地范圍，即：城鎮規劃控制區范圍內的無主地;縣政府統征的土地;土地使用期限已滿，依法收回的土地;依法收回的荒蕪、閑置的國有土地;依法沒收的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地;以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地;因實施城鎮規劃和土地整理，縣政府指令收購、收回的土地;土地使用權人申請縣土地儲備中心收購的土地;其它需要儲備的國有土地。儲備中心資金運作受縣財政部門和審計部門的指導和監督，實施土地儲備的資本，由縣財政撥款或向金融系統進行融資。
運作幾年來，在縣委、縣政府以及相關部門的通力合作下，土地儲備工作較起步之初有了相當大的起色，土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作也搞的有聲有色，槌起槌落聲是此起彼伏，一浪高過一浪，國土收益連創新高，財政收入大步攀升，金__年至__年，就完成儲備出讓土地___畝，成交價款___億元，實現政府收益___億元。顯示了一個新生事物誕生后的勃勃生機。
二、我縣土地儲備工作中存在的問題
在肯定成績的同時，也應該看到，就__縣級土地儲備工作的總體態勢而言，在其運作過程中，也還存在諸多問題。表現在以下幾點：
首先，在土地儲備的資金運營上，政府實際上只注重了對土地使用權出讓后國土收益的回攏，而忽視了對土地收購儲備前期的資金投入。__年，國務院下發《關于加強國有土地資產管理的通知》(通稱15號文件)。15號文件明確提出，為增強政府對土地市場的調控能力，有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。市、縣人民政府可劃撥部分土地收益用于收購土地，金融機構要依法提供信貸支持。這是中央以文件形式第一次對建立土地收購儲備制度，明確了土地儲備資金的主要來源，提出了明確要求，是土地儲備機構拓展融資渠道的重要政策依據。但在我縣，在土地收購儲備資金運營上，雖然也規定由縣財政撥款或向銀行貸款解決，但在實際運作上卻是步履艱難，阻力重重。這樣，資金就難以融通。沒有了融通的資金，在進行土地收購的時候，土地儲備機構就只能采取其唯一的一種收購方式----協議(或合同)收購來運作。但這種收購方式在運作過程中，由于采用的是“先協議(或合同)收購，后出讓補償”的方式，所以在對土地進行收購的時候，無形之中就存在不利于土地收購儲備機構成功收購和不利于縣級政府獲取更多的收益。
其次，在土地儲備部門之間的協調問題上，難以達成統一的認識。
土地儲備工作涉及面廣，常常需要多部門之間密切配合，從調查情況來看，目前主要是與城建規劃及司法部門之間的協調對土地收購儲備的影響最大。一是許多縣城建設規劃缺乏前瞻性和穩定性，給土地儲備無形中增加了風險，也制約了土地資源的高效利用;二是已進入土地儲備程序的土地，因原土地使用權人債權債務等糾紛使司法部門介入處置土地資產，導致土地儲備已做的前期工作失去效力，甚至出現法院將土地補償費代扣、截留等用于償還企業的債務等現象，造成原土地使用權人到期不按時交付土地，給政府儲備土地造成困難。
第三，在土地儲備的實際操作中，規避土地收購儲備的行為時有發生，致使一些本應納入收購儲備的土地被紛紛轉手，國土收益大量流失。主要表現在：一是一些工礦企事業單位等，因單位搬遷、解散、撤銷、破產、產業結構調整或其它原因調整出的原劃撥的國有土地，以出讓方式取得土地使用權后，無力繼續開發，而又不具備轉讓條件的土地，以及應依法收回的荒蕪、閑置的國有土地，根據相關規定，本應納入土地收購儲備，但土地使用權人在不辦理任何土地相關手續的情況下，買賣或者以房屋租賃、聯營聯建等名義擅自轉讓土地或改變土地用途等方式進行著私下里的交易，導致國有土地資產大量流失;二是縣城或集鎮規劃區等一些原有的劃撥性住宅用地，因實施城鎮規劃，在搬遷改造后一下子由深巷偏僻之地變成了臨街“黃金”地塊，土地價值突顯。于是這些土地使用權人便采取拆舊翻新等種種方式，使其無償取得的住宅用地一躍而改變成為本應通過公開出讓有償方式方能獲得的經營性用地，在原用地上開門面、設店鋪，用于商業、服務業等用途，從中掠取因政府投資而帶來的土地增值收益。
第四，集體土地的非法入市(特別是毗鄰城區、周邊基礎設施較好的“城中村”以及城鄉結合部、交通沿線這些特殊區域的集體土地)，影響著土地的收購儲備及儲備土地的處置工作。收購儲備土地的最終目的是要經營土地，而經營土地的目的是要“通過建立良好的土地市場環境，盤活存量土地資產，實現城市土地資源的優化配置，為城市經濟提供可持續發展的資源保證”，“在這個前提下，使土地資源實現最大化的資產價值”。而這些區域集體土地的非法入市，往往是受眼前利益的驅動，是一種自由和無序的用地行為，土地價格的隨意性也比較大，因此在缺乏有效監管的情況下，在與國有土地市場的競爭中處于優勢地位，從而對國有土地市場形成巨大的沖擊，這顯然不利于城市經營土地市場的健康和有序發展。
三、對策及建議
針對問題，建議如下：
一是要規范土地收購儲備資本金的運營。即：在土地收購儲備的資金運營上，政府、財政及審計部門不僅要及時指導和監督土地收購儲備機構，對土地使用權出讓后國土收益的及時回收，更要協助土地收購儲備機構搞好土地收購儲備前期的資金籌措和投放工作。財政部門應將可劃出用于實施土地收購儲備的資金列入土地儲備專項資金納入到每年度的財政預算體系內，并可視土地市場發育的實際情況，適當增減財政劃出。這樣一來，既可以減輕土地收購儲備機構貸款利息高、土地收購儲備成本大幅增加的壓力，又可以協助政府從資金投入市場的額度量方面有效地調控土地市場的供應和需求關系，或者利用國家對土地儲備機構可向金融系統進行融資的政策依據，主動地與當地信貸部門聯系給予資金上的扶持，并在資金的信貸上提供積極的擔保幫助。
二是要積極拓展并選擇合理的土地收購儲備方式。土地儲備庫建成后，凡是政府儲備土地必須入庫，以統一管理、統一整理、統一供地。土地的收購儲備在具體運作上，應結合實際情況，靈活運用以下幾種方式：
1、土地征用。近幾年的城市化發展證明，城市的拓展用地及預留地主要依靠征用即政府統一征地的方式取得，是土地儲備的一種重要形式。但符合征用條件的集體土地，必須在完善土地征用手續成為國有土地后，方可進入土地儲備庫。如縣城“村改居”后即可采用這種土地儲備方式，來解決“城中村”改造的老大難問題。
2、收回方式。按照現行的有關法律法規，以出讓方式取得國有土地使用權、期限已滿未申請續期或申請續期未經批準的土地，閑置土地，被依法沒收土地使用權的土地，以出讓方式取得土地使用權后無力繼續開發而又不具備轉讓條件的土地，可以收回后入庫。但從實際工作中看，雖然法律規定明確，但真正被直接收回土地使用權的土地很少，一般采取有償收回劃撥土地為主的方式操作。
3、直接收購。對近期急于開發的道路、供水、污水、能源、電力等基礎設施。用地，以及區位條件好、升值潛力大、市場需求旺盛的地塊可使用貨幣直接收購。
4、預約收購(即協議收購或合同收購)。對企業搬遷地塊、破產企業變現地塊、污染搬遷地塊、老城區成片改造地塊等可實行預約收購。在簽訂收購合同后，其土地進入土地儲備庫，供地后，由原土地使用權人與政府按約定的比例分成。這樣既減輕了土地收購儲備資金的壓力，又滿足了原土地使用權人對土地增值的期望，應是著重推行的土地儲備方式，但實行起來難度較大。
5、土地置換。對于企業、村莊整合改造土地，可以采取土地置換的辦法收購儲備，用土地儲備庫中土地換取地段好、利用效率不高的土地，以降低收購儲備成本，挖掘城市土地潛力，合理配置土地資源。
6、規劃紅線儲備。依照城市規劃，對道路兩側等重點區域中限于人力、財力暫行不具備直接收購儲備的土地，規劃部門可直接將規劃紅線劃給土地收購儲備機構，進行規劃紅線儲備。
7、信息儲備。對按建設時序短期內不具備開發條件的地塊，將其地籍信息、利用現狀信息與規劃信息、地價信息等輸入土地儲備庫，條件成熟后再轉為其他方式儲備。
三是要做好相關部門間的協調問題。主要是做好城建規劃與司法部門的協調問題。城建規劃部門要嚴格執行城市規劃法，制定科學、先進、穩定的城市規劃，尤其要著力提高地塊詳細規劃的覆蓋率，并向社會公示，接受社會監督，徹底改變目前朝令夕改的狀況，只有這樣，城市規劃才能真正成為土地資源配置和土地資產處置的前導，成為推動土地市場良好發育的動力。
土地流轉規模經營發展現狀調研報告
土地是農業發展最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障。改革開放以來，實行家庭聯產承包責任制，使農村土地的經營權從所有權中分離出來，曾極大地促進了農業和農村經濟的發展，但隨之也產生了一些矛盾與問題，近年來顯得尤為突出。隨著農村改革發展的快速推進，在穩定家庭承包經營的基礎上，以市場為導向，堅持“依法、自愿、有償”原則，鼓勵土地合理流轉，是整合農業生產要素、促進農業產業化發展的有效途徑，是促進農業專業化、規模化經營的現實選擇，將有力推動我縣農業產業化發展和城鎮化建設進程。
一、我縣土地流轉基本概況
我縣有農業人口31.87萬人，勞動力16.73萬個，耕地總資源58.45萬畝，二輪延包時，全縣農戶共承包土地48.66萬畝。據不完全統計，截止__月12月底，全縣登記流轉土地面積4180畝，涉及農戶1452戶。通過調查，我們發現，全縣農村土地流轉呈現如下特點：
（一）流轉方式多樣化
從全縣土地流轉情況來看，轉包、轉讓、出租、入股等多種流轉方式并存。
一是轉包（含代耕滿一年的），大部分外出務工家庭采取了這種方式。即原承包戶將承包地全部或部分轉包給轉入戶，轉包條件和利益關系雙方達成口頭協議，也不經過發包方，只是一年一定一結算。具體數據暫時無法統計。這種流轉期限的不固定性，容易造成轉入方的短期行為，對土地進行掠奪式經營。
二是租賃，采取這種流轉方式全縣共登記1983畝。如李家河鄉青龍嘴村、干壩村，高羅鄉九間店村、埃山村470戶農民將736畝土地承包經營權出租給楚天林木公司建立貢水白柚基地；曉關鄉茶葉加工大戶龍維民等人在中村壩村租用土地，建立優質茶葉基地200畝。農戶每年可從中獲得350-500元／畝的租金收入。采用這種流轉方式，讓轉出方收入比較穩定，但未考慮到價格因素給收益所帶來的影響。
三是入股，登記面積1919畝。如李家河鄉酉源蔬菜專業合作社吸收青龍嘴村100戶農戶400多畝土地入股，建立蔬菜基地，僅種植大頭菜一項，農戶每畝可獲得800元純利。這種流轉方式，將農民與企業（合作社）聯成利益共同體，農民受益較大，但其收益受企業（合作社）的經營狀況影響較大，農民對此持觀望態度。
四是轉讓，登記面積274畝。如萬寨鄉移民通過轉讓從當地農戶手中獲得土地承包經營權，從而擁有穩定的生活來源，當地農戶在轉讓土地承包經營權時，已經有比較穩定的非農收入，通過轉讓土地承包經營權后，又得到了經濟補償用于擴大二三產業。通過轉讓，解決部分土地二輪延包后移民搬遷無土地耕種的問題，維護了社會穩定。
（二）經營模式多元化
我縣農村土地流轉面積總體雖然較小，但蘊育出了適合本地實際情況，符合經濟發展規律的一些農業規模經營模式：
一是專業合作社經營模式。全縣共有各類農村專業合作社 54個 ，其中種植業專業合作社49個。如李家河鄉二虎寨村精品柑桔白柚專業合作社，流轉500多畝土地用于規模經營。
二是農業公司化經營模式。農業產業化龍頭企業圍繞建立農產品原料基地，采取公司+基地+農戶的形式組建有限責任公司和股份有限公司。如楚林白柚公司流轉土地736畝建立白柚基地，科星有限公司流轉270畝發展苗圃基地。
三是專業大戶經營模式。全縣種植面積在50畝以上的經營大戶50多戶，流轉面積達4000多畝（流轉面積末完全登記）。如李家河鄉燕子溪村農民朱道，流轉土地80畝，用于種植柑桔。
（三）發展效果明顯化
近年來，隨著農村勞動力向二、三產業轉移，農村土地流轉規模不斷擴大，幾十、幾百畝集中成片流轉呈上升趨勢。農村土地合理流轉，促進了土地資源的優化配置和合理利用，提高土地產出率。
從調查的情況來看，業主把土地主要用于發展果園、蔬菜、藥材和農產品深加工原材料生產基地，對發展適度規模經營，推進農業產業化發展起到了示范作用。如李家河鄉二虎寨村村民譚紹榮，__租賃土地340畝建立白柚基地，今春遭受冰凍災害后仍然采摘白柚兩萬多個，進入豐產期后，年均可采摘白柚20萬個，收入可達30多萬元；種植大戶黃禹福，在椿木營鄉租賃土地120畝種植蔬菜，除去租地費用人工工資等成本，每畝獲純利1500元，帶動周邊農戶200多戶，發展蔬菜2800多畝。目前，在大戶示范、基地帶動下，全縣已發展煙葉 72990 畝，茶葉 78390畝、水果 95130 畝，藥材 53280 畝，農業產業化已初顯規模。
二、我縣農村土地流轉存在的主要問題
1.思想認識不到位，思想觀念亟待轉變。一方面，部分干部存在怕麻煩的思想，不愿意引導農民進行土地合理流轉，對土地合理流轉的重要性和必要性認識不到位。另一方面，許多農民對土地的所有權、承包權和經營權三者之間的關系模糊不清，對土地流轉的相關政策了解不多，擔心因流轉而失去承包權和收益，寧可粗放經營，也不愿輕易流轉。
2.流轉機制不完善，流轉信息不暢通。缺乏中介服務組織和土地流轉平臺，土地流轉的供求信息不能及時有效溝通，轉出方找不到轉入方，種植大戶和產業業主難以集中成片流轉。
3.盲目注重當前利益，隨意改變流轉土地農業用途。有的借土地流轉之名隨意改變土地的農業用途，基本農田不能得到有效的保護；有的流轉耕地未能落實相應的復耕措施，掠奪式經營方式仍然存在。
4.缺乏相應的資金政策配套，土地流轉需求動力不足。農業生產投資量大，農作物生產周期長，見效慢，當前農業規模經營缺乏相應的資金、政策配套，難以調動生產大戶進行規模經營的積極性，阻礙了土地承包經營權流轉的步伐。
5. 轉移勞動力就業不穩定，影響了農村土地流轉進程。目前，土地對農民兼有生產和社會保障雙重功能，當農民非農就業能力低時，種地仍然是農民謀生的首選之計。即使進行流轉，期限也比較短，導致有的轉入方采取短期經營行為，耕作、施肥、投入等不合理，難以形成適度規模化經營和產業化經營。
三、鼓勵土地合理流轉，發展我縣農村土地適度規模經營的建議
（一）搞好宣傳發動，統一思想認識
認真學習、宣傳、貫徹黨的__屆三中全會精神，圍繞“煙、茶、畜、果、藥、菜”六大產業的發展，堅持“依法、自愿、有償”原則，加強對土地流轉的正確引導，破除基層干部“怕找麻煩”的顧慮；加強土地流轉政策的宣傳，引導群眾轉變“自給自足”的生產理念，樹立“規模經營、共同發展”的思想；加強土地流轉典型事例的宣傳，創造良好的輿論環境。
（二）建立服務體系，規范流轉行為
推進土地流轉，發展土地適度規模，應建立“政府搭建平臺，業主選準項目，中介搞好服務，農民共同發展”的土地流轉體系。
1.建立健全組織領導體系。堅持以產業為依托，以業主為主體，發展土地流轉中介服務組織，搭建土地流轉交易平臺，做好土地流轉政策咨詢、信息發布、供求登記、土地評估等服務工作，為土地流轉提供全程服務。
2.建立健全政策支持體系。制定相應的激勵措施，在資金、技術、稅收等方面給予優惠。一方面，引進有實力的農業龍頭企業、種植大戶、社會資本到我縣投資經營，另一方面，培育本地懂技術、有管理經營能力的種植能手承包經營。如對連片成塊進行土地流轉和規模經營的農用地，建議將其優先列入土地整理、基本農田建設等項目中去，對經營業主按其經營規模的大小給予一定的獎勵扶持等，提高其規模經營的積極性，從而推行土地產業化、規模化、集約化經營，發展現代農業。
3.建立健全監督管理體系。首先要規范土地流轉合同文本，確保流轉雙方利益得到有效保護，不形成遺留問題，維護社會穩定。在現有流轉合同的基礎上，建議將土地流轉費用以實物為參照物進行折價，可以避免因物價上漲或下跌而導致流轉雙方利益受損的現象出現；明確土地流轉后到期還地于民時，歸還的方式、面積等，解決土地流轉整理后原有土地四至界限被打亂而無法復原的問題。其次加強土地流轉后用途的監管。相關部門要做好協調配合，對流轉后擅自改變農用地用途的，要堅決予以打擊，保護耕地資源。三是建立健全農村土地流轉檔案，努力做好檔案信息管理的完整、真實。
4.建立健全調解仲裁體系。流轉主體、方式、期限的多樣性，決定了土地流轉矛盾糾紛范圍具有廣泛性、糾紛主體具有多樣性、糾紛的性質具有多元性、糾紛的原因具有復雜性的特點，要求必須有一支業務素質較高的仲裁人員，構建出具有可操作性的土地糾紛仲裁機制，以期為化解全縣農地流轉糾紛提供新的路徑。
5.建立健全社會保障體系。沒有土地，農民就缺失安全感，而要讓農民解除后顧之憂的基礎就是社會保障。對自愿進城的要在就業方面提供扶持，加強技能培訓，提高就業能力。對遷居城鎮，并放棄了承包地、宅基地的農民，低收入家庭應享受城市最低生活保障；在戶籍制度上應消除城鄉差別，讓農民進城后能夠享受到與城市居民同等的教育、醫療、住房、養老，至少能保證農民進城的基本生活。
（三）發展合作組織，促進規模經營
發展農民專業合作經濟組織，鼓勵農民以土地承包經營權、入股，提高農民組織化程度。一是催生新型市場主體，推進農業標準化生產，發展規模經營。二是農民可以通過土地入股參與分紅得到收益，并讓轉出土地的農民成為新生產業主體的農業工人，獲得土地收益與工資雙重收入。三是可解決其外出務工時家中留守老人、留守兒童等社會問題。
（四）推進城鎮建設，促進勞力轉移
不斷提高城鎮化水平，使已轉移勞力擁有穩定的非農收入來源，從而實現農村土地合理流轉，推進全縣農業生產的規模化、產業化、集約化經營。通過“陽光工程”等項目對農村勞動力進行轉移培訓，提高農村勞動力素質，增強農村勞動力就業層次，加速農村勞動力轉移步伐，帶動農村土地流轉，實現“人走在先，流轉在后”的目標。
第二篇 關于土地流轉的調研報告1900字
浙江省臨海市小芝鎮是“全國環境優美鄉鎮”，是個以農業為主的農業山區小鎮。關于土地流轉，浙江已經試驗過一段時間了，針對這次__屆三中全會《決定》的精神，本人實地下村調查農村土地流轉情況。
一、小芝鎮農村面臨的形勢
小芝鎮目前有常住人口3.4萬，人均耕地面積僅為0.8畝。小芝鎮地處臨海市東部山區，四周群山環繞，是典型的山區小鎮。在75省道改造好之前，小芝鎮受地形地貌的限制，與外界交流很不方便。長期受交通、信息、資金投入等因素的影響，我鎮目前的情況是：村集體經濟普遍薄弱，第二、第三產業發展落后，農業經濟依賴傳統經營模式，現代高效農業發展緩慢。
作為全國環境優美鄉鎮，我鎮將生態農業，休閑觀光農業以及農家樂建設作為今后工作重點。
二、目前我鎮存在的土地流轉形式
烏巖村是小芝鎮第一行政大村，以此村為例，根據我的調查，發現目前存在的土地流轉方式有：
1、村集體所有的林地，果園，以投標形式劃片承包給經營能手。經營能手根據市場信息來運作 ，達到一定的規模后，再將項目上報有關部門，爭取資金補助。此類情況大多為種植戶，承包的林地都為種植水果、苗木及中藥材等。我鎮作為省十大新興花卉種植基地，此前的土地流轉面積達到了近6000畝，土地承包合同為23年，如此大面積，長時間的土地流轉是我市比較特殊的土地流轉方式。
2、農田承包
許多不從事第一產業的農民將土地承包給種糧大戶統一經營，種糧大戶根據市場信息，搞特色效益農業。我在調查中發現，目前農民的種糧積極性并不高，一戶人家基本是種一年糧食，就夠吃兩年，加上化肥，農藥成本，種糧的經濟效益并不明顯。而種糧大戶通過集約經營，更能產生經濟效益。在我鎮，許多承包的田被用來種植高產油菜、大棚西瓜以及大棚蔬菜等。
3、土地互換，按面積大小輪流種植。
我鎮面臨著人多地少的嚴峻局面，人均耕地不足0.8畝。往往是一塊完整的地被分割成好幾塊再分給社員。就我家的情況來說，有一塊不到3分的田夾在一大塊田中間，要是分開種，達不到多少效益。協商的結果是，幾戶逐年輪流種，按照土地的面積大小確定所種的年數。這種自發的形式，更加有效的利用有限的資源。
三、目前土地流轉存在的幾點問題
1、流轉土地面積有限、利用率不高。大部分的經營能手，種糧大戶，他們的行為都是個體的，離現代高效農業有很大的差距。
2、土地流轉缺少長效持久性，承包戶的抗風險能力有限。我鎮目前租給種糧大戶的田地年均價為300元/畝，結合臺州各地的市場價，這個價格還是偏低的。如遇臺風天氣，種植大棚西瓜的還有虧本的風險，所以種植戶的規模長效性受到了影響。
3、經營方式落后，傳統農業色彩濃厚。土地流轉到一定規模后，許多時候搞得還是傳統糧食種植。在實際操作中，種植、打農藥、施肥都沒達到統一管理的目的，離現代農業的“綠色標準”還有差距，不能提高品質和效益。
四、對__屆三中全會《決定》的幾點看法
__屆三中全會《決定》對農村土地流轉政策做了詳細解說，以下是我個人看法：
土地流轉有“一個允許，三個不得”原則，充分肯定保證了農民對土地的所有權，是土地的真正主人，是土地流轉過程中的主體。
土地流轉政策雖不等于承認土地私有化，但切實保障了農民對土地的所有權。如果我們基層干部按教條辦事，對上面政策理解不夠透徹，用以前強行征地的方式開展土地流轉工作，是違背《決定》精神的。我們基層干部要把握好在土地流轉中的定位，是引導者，不是主導者;是服務者，不是領導者。以前政府組織的征地經常與農民發生沖突，我覺得地方政府要負大部分責任。沒有尊重土地的主人農民，往往損害了農民的利益，在土地賠償價格不規范，一塊地經過政府一轉手，就能賺好幾倍的差價。
基層政府如果以為__屆三中全會《決定》支持鼓勵農民土地流轉，就可以干預農民土地流轉行為，是不恰當的。應該因勢利導，適當引導，要是時機不成熟，或者沒有更好的項目，也不該刻意勉強。基層政府應該做好的是，項目引進、市場信息的及時反饋、對農民的實用技術培訓等工作。
五、如何有效利用流轉土地，發展涉農產業
XX年，溫總理在《政府工作報告》中宣告的一定要守住全國耕地面積不少于18億畝這條紅線的政策。如何貫徹科學發展規，建設資源節約型社會，是現在農村建設中的難點。在“一個允許，三個不得”原則下，如何發展農村，如何有效利用流轉土地，是亟待解決的問題。
小芝鎮發展農家樂、休閑觀光農業、農業科技園都是可行的探索。同時，也要克服現代高效農業建設過程中浪費土地的現象。在一些成立的農業科技園，基礎設施建設很完善，但里面確是一個空殼。如何有效的把每戶零散的土地集中起來，讓農戶加入專業合作社，增加經濟效益，這在我鎮也是亟待需要解決的問題。
總之，如何有效引導農民加快土地流轉，克服小農經濟意識，加快新農村建設是個任重道遠的工作。
第三篇 土地增值稅核定征收計稅依據的調研思考調研報告1900字
據了解，自國家稅務總局20__年初下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》后，兩年多來，絕大多數省市能夠嚴格按照國家稅務總局要求進行土地增值稅的清算，取得了良好的效果，但也有極個別地區清算工作幾乎沒有任何進展，其主要原因就是在這個地區幾乎所有的房地產企業均采取“核定征收”的方法來征收土地增值稅。
核定征收土地增值稅做法存在以下弊端：一是核定征收率偏低，造成稅款流失。目前采取核定征收率征收土地增值稅的地區，大多數把征收率確定為銷售收入的1%～3%之間。按照《土地增值稅暫行條例》（以下簡稱“《條例》”）規定，土地增值稅采取按增值額的超率累進稅率征收，最低一檔稅率為30%，計稅依據為增值額。如果按照上述征收率倒推得出土地增值稅的增值額占銷售收入的比例大致為3.33%～10%之間，這樣一來，增值率高的納稅人就會因為核定征收而少繳稅款，造成大量稅款流失。
二是改變了計稅依據和稅率，土地增值稅的特殊調節功能喪失。我國開征土地增值稅的主要目的是：規范土地、房地產市場交易秩序，合理調節土地增值收益，維護國家權益。
它設置的主要原則是對轉讓房地產的增值收益征稅，在房地產轉讓環節計征，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。著重于調節轉讓房地產的過高收益，抑制房地產投機、牟取暴利的行為，保護從事正常房地產開發的房地產商的合法權益。因此，我國規定土地增值稅的計稅依據是房地產轉讓的增值額，稅率是超率累進稅率，以實現土地增值稅的特殊調節功能。但是，在整個地區“一刀切”地對房地產企業采取核定征收率的方法征收土地增值稅，房地產企業都按“銷售收入”乘以“征收率”繳納土地增值稅，形成了事實上的把計稅依據由增值額變為銷售額，把超率累進稅率變為了固定比例稅率，把不易轉嫁稅負對收益環節征收的調節稅轉變為易于轉嫁稅負的流轉稅，土地增值稅對土地增值收益的特殊調節功能喪失，它不但不能抑制房價過快上漲，反而會助推房價上漲。
針對土地增值稅核定征收管理中存在的弊端，筆者建議：
一是采取有力措施，減少核定征收范圍。建議相關部門對土地增值稅核定征收問題提出指導性意見，明確要求各地主管稅務機關嚴格按照《稅收征管法》第三十五條的規定和《條例》第九條及其《細則》第十三條、十四條規定的條件和辦法掌握核定征收土地增值稅的標準，不得違規擴大核定征收范圍。對確實難以準確核算收入、成本、費用的納稅人，要嚴格審查，并督促這些企業盡快建賬建制，積極引導企業向查賬征收過渡。對已實行核定征收的納稅人，全面檢查，發現其一旦具備查賬征收條件，要及時改為查賬征收。
二是采取科學的核定征收方法，保持土地增值稅的特殊調節功能。對于確實無法查賬征收的納稅人，采取核定征收的方法征收土地增值稅是符合法律規定的。核定是建立在一定合理因素基礎上的對應征稅款進行估算的一種方法，這種核定只是相對的合理。因而核定的稅款準確程度只能是相對的，但是核定稅額不是簡單的隨意確定，而應有合理、合法的依據。盡管其核定的應納稅額不能保證與實際完全相符，但也要求盡力減少征稅誤差，保持其相對的合理性。而目前這種針對房地產開發企業按查賬方法難以合理準確地計算土地增值稅稅額時，按統一的征收率征收土地增值稅缺乏科學性和合理性。
對于無法查賬征收土地增值稅的企業，應該首先采取一定的科學合理的方法來確定計稅依據，土地增值稅的計稅依據是增值額，而增值額是根據轉讓收入和扣除項目金額計算出來的。因此，只要采取一定的方法核定出轉讓收入和扣除項目金額，然后按適用稅率計算應納土地增值稅即可。
對此，《條例》第九條及其《細則》第十四條已作明確規定，即在納稅人提供的轉讓價格和扣除項目不實的情況下，應由法定的房地產評估機構進行評估，稅務機關根據評估價格確定房地產轉讓收入和扣除項目金額。雖然按評估價格計算土地增值稅，評估出來的數據和實際數據會有些差異，但在盡可能的情況下使核定的稅收接近實際應納稅款，是符合稅收合理性要求的。同時由于通過評估得出來的是收入和扣除項目，由此計算出增值額，仍可按超率累進稅率計算征收，土地增值稅的調節功能仍然起作用。
三是完善對房地產企業土地增值稅的管理制度。稅務機關應嚴格執行土地增值稅的預征和清算的規定，并要求房地產企業必須按期向主管稅務機關報送與房地產開發項目有關的財務會計報表及有關憑證等資料。主管稅務機關要加強對房地產開發企業的跟蹤管理和過程控制，如應分戶設立房地產企業管理臺賬，建立地區房地產行業相關指標數據庫，以便于對土地增值稅納稅情況進行評估。同時，主管稅務機關要加強與房地產相關管理部門的協調配合，及時掌握相關信息。對于預征土地增值稅的，要按照有關規定匯算清繳。
第四篇 縣國土資源局關于農村集體土地流轉調研報告4000字
市調研組：
省委書記、省人大常委會主任___在參加信陽代表團審議時圍繞貫徹落實__屆三中全會精神，提出進一步促進農村改革發展，重點在糧食、根本在增收、關鍵在改革、出路在發展。他強調，推進農村改革發展要大膽地闖、大膽地試、大膽地改，明確表示支持信陽創辦農村改革發展試驗區。為認真落實科學發展觀，建設好農村改革發展實驗區，根據黨的__屆三中全會精神及___書記的重要講話精神，進一步加強農村土地管理，抓好節約集約用地，切實保護耕地。經過深入實際調研，現將我縣農村集體土地現狀、存在的問題和下步依法穩步推進農村集體土地流轉情況報告如下：
一、我縣農村集體土地基礎工作開展情況
（一）農村集體土地管理現狀：土地市場是復雜而敏感的要素市場，必須發展和規范并重。公益性與經營性項目用地的界定、土地的確權、規劃的落實、審批的程序、信息服務、市場的規范化建設、流轉收益的合理分配以及農村社會保障機制的健全等諸多問題，都不同程度的影響著農村土地管理制度改革的深入推進。農村集體土地確權、登記、發證工作是農村土地管理工作的基礎。農村集體土地所有權（農村集體土地所有權是指以行政村或村民組為單位的集體所有權）和使用權發證涉及面廣，政策性強，技術要求高，再加上一些歷史原因，致使我縣農村集體土地確權發證未全部完成。當前，全縣所有行政村農村集體土地所有權登記已經結束，但所有權發證率只有20%，集體土地使用權登記發證151419宗，發證率為80%。
（二）存在的問題：一是農村集體土地所有權不明晰。土地現狀調查匯總的地類、權屬都是以行政村為權屬單位，實際工作中還是沿襲詳查成果以行政村為權屬單位進行管理，但在征地、承包等行為中還是與村民組簽訂協議，這就給我們集體所有權屬管理帶來了很多問題，導致發證進展緩慢、權屬爭議經常發生。二是農村集體土地使用權發證積極性不高。由于新土地管理法出臺和農民減負后，農村集體土地所有權發證的程序更加規范，而發證不收費用，鄉鎮、村人員工作積極性差，發證少，鄉鎮經常出現不經批準擅自建農宅的情況。三是第二次土地調查與農村集體土地確權發證尚需銜接。由于目前正在開展的第二次土地調查是采用最新的技術方法和行業標準規范，這就需要今后的農村集體土地確權發證也要按這些規范去操作。如何銜接兩者之間的工作關系，是擺在農村地籍管理工作面前的一大課題。
（三）建議：一是加強領導，提高認識，強化宣傳。農村集體土地確權發證是一項社會工程，要解決好用地和發展經濟的矛盾，各級領導必須提高認識，親自過問，制定切實可行的管理措施。切實做到宣傳在前，使廣大人民群眾知法懂法，自覺遵守土地管理各項法律法律，使農村土地權屬管理法制化，規范化，做到每宗地權屬明晰，都有土地戶籍。二是緊密圍繞黨的__屆三中全會關于農村工作的大政方針，制定符合農村實際的政策，保證農村集體土地登記發證完全到位。以便縣級土地管理部門有法可依，扭轉目前農村集體土地權屬混亂，登記發證進度緩慢或不重視，有它無它的現象發生。
二、當前我縣農村集體土地流轉基本情況
(一)集體農用地流轉情況：我縣屬淺山丘地區，是典型以種植業為主的農業大縣，農業人口64.6萬人，占全縣總人口的80.8%，耕地面積129萬畝，人均耕地僅為1.61畝。農業規模化生產很難形成，目前還處于集體農用地流轉的初始階段。隨著國家對農業投入的加大，特別是糧食直補政策的出臺，農民對種糧積極性有所提高，近幾年，農村自發出現了轉包、轉讓、出租、入股、互換等形式，全縣土地流轉總面積94173畝，其中農戶自發流轉的面積84673畝，涉及農戶18762戶；委托流轉面積9500畝，涉及農戶1526戶。
1、我縣農用地流轉有以下特點：一是從流轉范圍來看，具有普遍性。二是從流轉活動的參與過程看，具有自發性。整個土地流轉活動基本上都是出租人和承租人自發進行的，農村土地流轉基本處于自發狀態。三是從流轉方式看，具有隨意性。土地出租戶與承租戶關系的建立主要方式是口頭約定，在參與土地流轉的農戶中，有90%以上的農戶沒有簽訂任何形式的合同。四是從流轉時間看，具有短期性。五是從租金的支付形式來看，主要是以實物支付。六是從出租人與承租人之間的關系來看，以親戚關系和同村村民關系為主。七是租金支付差距不大，多數為每畝年租金100元以內。
2、存在的問題：一是土地承包經營權的管理體制、機構不健全；二是沒有建立農村集體農用地流轉市場。農用地流轉管理不完善，缺乏信息平臺，沒有固定操作模式，土地流轉大都是農民自發形成，以致程序不規范，管理不到位，土地糾紛多，制約了承包經營權流轉的速度和規模。
3、集體農用地流轉的作用：一是可以增加有效耕地面積，有利于土地資源優化配置，得到更大的經濟效益、社會效益和生態效益。二是集中規模生產經營，降低農業生產成本。三是加快農村剩余勞動力轉移，讓部分失地農民放心、安心，專心搞第二、三產業，提高農民收入。四是有效遏制土地撂荒現象的發生；五是有利于農業產業結構的調整。
（二）集體建設用地流轉的基本情況
近幾年，隨著國家一系列土地新政的出臺，加大了對土地管理的力度。有限的用地指標都放在城市規劃區范圍內，農宅等非農建設用地因無指標，無法進行正常申報，無法形成防疏結合的管理手段，造成了農村宅基地建設的無序狀態，個別村甚至到了“法不治眾”的地步。
1、農村集體建設用地流轉的基本形式為：出租、轉讓、作價入股等形式。
2、存在的問題：一是農村規劃滯后制約了農村建設的發展。農村集體建設用地出現混亂的狀況在所難免。二是集體建設用地流轉缺乏相應可操作的配套政策。我省XX年出臺了《河南省農民集體所有建設用地使用權流轉管理若干意見》（豫政辦[XX]77號），但由于集體建設用地的來源缺乏合法依據（大部分都沒有集體證），沒有配套的實施細則，土地流轉沒有得到真正規范。截至目前，我縣沒有申報、更沒有辦理一宗集體建設用地流轉手續。集體建設用地流轉只堵不疏，勢必造成流轉的私下交易，缺乏公開、公平、公正，不利于社會的穩定。三是不完全的市場化，造成部分土地資產收益的流失。集體建設用地流轉因缺乏地價等方面的規范管理和正確引導，土地所有權人在進行土地交易時，往往只考慮土地產出及取得土地使用權時支付的各項稅費成本，很少考慮各級政府對基礎設施建設的投入。再加上土地使用權人壓低地價，造成了集體土地地價明顯低于國有土地。一方面使理應歸所有者所有的土地收益流到了土地使用者手里；另一方面也使國有土地市場的運行秩序受到了影響。
3、集體建設用地流轉的作用：一是有利于土地資源的優化配置；二是有利于節約集約用地，滿足部分用地戶的需求，有利于耕地保護；三是有利于提高農民生產生活水平。四是有利于發展鄉鎮經濟，通過集體土地流轉取得土地收益，可以補充鄉鎮經濟和公共公益事業建設資金的不足，增強鄉鎮的經濟調控能力，以保證鄉鎮經濟的持續穩定發展。
三、農村集體土地流轉的意見和建議
1、出臺《集體土地流轉實施細則》。參照國有建設用地出讓、轉讓的相關法律、法規、政策，及早出臺適應新形勢下集體建設用地流轉實施細則，以滿足當前流轉的需求，有利于提高集體建設用地的利用率和產出效率，有利于維護集體土地所有者、使用者的合法權益。建議從以下幾方面考慮：①集體土地流轉實際是土地使用權轉移，集體土地所有權性質不變；②流轉前必須是有合法手續的集體土地，必須經村組集體組織同意，堅持依法自愿有償的原則；③集體建設用地流轉要實行有償和有限期使用制度；④建立集體建設用地流轉市場。比照國有土地出讓，根據實際情況采取協議、招標、拍賣、掛牌方式公開流轉；⑤制定流轉合同文本，流轉時簽訂流轉合同；⑥流轉的土地收益除小部分用于鄉鎮基礎設施配套建設外，歸集體土地所有權人所得，用于農民參保及村組公益事業等；⑦允許集體土地使用權再次流轉。
2、建立農村集體農用地流轉市場。確認農業部門為集體農用地（主要是承包經營權）流轉的管理部門，完善土地流轉的服務體系。以鄉鎮為主，成立農村集體農用地流轉服務中心，依照《農村土地承包法》等法律、法規，負責農用地流轉的政策研究，業務指導，糾紛仲裁等工作；確認縣國土資源管理部門為集體建設用地流轉的管理部門，主要負責非農建設用地流轉的政策指導和業務辦理。
3、建立土地流轉信息服務平臺。在集體土地流轉有形市場的指導下，為供求雙方提供便捷的信息和中介服務，確保土地流轉的渠道暢通，規范管理。
4、加快農村集體土地的確權發證工作。對1999年新土地管理法實施前存量集體建設用地及時完善手續，對新法實施后新增的集體建設用地，結合土地二次調查和新一輪規劃修編，在符合規劃的前提下，出臺一定政策予以補辦用地手續，為土地流轉打下基礎。對不符合規劃，沒有合法手續的集體建設用地，不得進行流轉，作為土地整理的對象。同時，在新一輪土地規劃修編時，要充分考慮農村集體建設用地的規劃，并建議上級部門及縣政府，拿出小部分用地指標專門配給農村建設。農民報建的合理需求得不到有效滿足，勢必造成新的違法用地現象的發生。
5、堅持“產權明晰、用途管制、節約集約、嚴格規范”四項原則，充分尊重農民意愿的前提下，穩步推進集體土地流轉。建議創建統一的土地市場和運行規則，構建新型集體建設用地產權體系，制定集體土地收益分配關系，制定集體建設用地規模和運行方向。一是統籌規劃，合理安排養殖用地。___是養殖大縣，編制好___畜牧業發展規劃，明確發展目標和方向，提出規模化畜禽養殖及其用地的數量、布局和規模要求。在當前土地規劃尚未修訂的情況下，國土部門對于___規模化畜禽養殖用地實行一事一議，搞好用地論證工作，滿足用地需求。如對___16個廠區的養殖用地都以農民集體土地流轉形式提供的用地，落實了養殖用地的需求，依法保護了養殖企業和農民的合法權益，促進了養殖業的健康發展。二是___是花卉大縣、花卉名縣。縣委、縣政府已成立了花卉辦，擬在312國道、京九鐵路往南，以集體土地流轉的方式建設萬畝花卉精品園，促進花卉行業規模經營，促進農民增收。
第五篇 土地市場建設情況調研報告4350字
土地是人類社會生存發展的基礎，既是重要的資源，也是重要的資產，還是政府調控經濟的重要杠桿。近年來，隨著市場經濟的不斷發展和土地使用制度改革的不斷深化，隨著各級黨委政府對土地管理工作的不斷加強，我國的土地市場建設獲得了較大發展，土地資本運營已成為土地管理工作的重要課題。_____是一個較為貧困落后的山區縣，人多地少，耕地后備資源不足，加大土地使用制度改革力度，加快國有土地資本運營顯得尤為重要。__年下半年實施縣鄉機構改革，新組建_____縣國土資源局，在縣委、縣政府的正確領導和上級業務主管部門的大力支持下，我局圍繞中心，服務大局，以提高土地對可持續發展的保障能力為目標，堅持資源保護與資產管理并重，建立健全土地收購儲備各項制度，加大國有土地儲備交易工作力度，嚴格執行經營性用地“招拍掛”出讓規定，土地市場的培育發展和規范管理工作取得了一定的成效。
一、 _____土地市場建設的現狀
近年來，我國土地使用制度改革在不斷深化，如何盤活土地，抓好土地儲備交易工作成為經營城市的一大課題。為此，我們按照縣委政府的統一部署，創新工作思路和方法，在改造舊城、開發新城工作中，為實現政府壟斷土地一級市場，在完善土地儲備交易制度方面結合縣情做了大量艱苦細致的工作。
（一）成立機構 建章立制
土地收購儲備制度的產生是政府壟斷土地一級市場、調控土地二級市場的內在需求，也是深化土地有償使用制度改革的必然結果。由于我縣城鎮規模較小，布局分散，城區基礎設施不完善，城市建設資金短缺，過去長期實行無償、無期限的土地使用制度，大部分存量國有土地以劃撥方式進行轉讓，非法入市現象嚴重，應征土地出讓金隨意減免現象時有發生，造成大量國有土地資產流失，政府難以發揮宏觀調控的作用，也為土地交易中的“暗箱操作”提供了瘟床。針對這一情況，為全面貫徹落實國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國發[__]15號)和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）等文件精神，依法規范土地市場，確保政府對土地一級市場的高度壟斷。__年8月，我縣成立了土地儲備交易中心，隸屬_____縣國土資源局，定編5人，主要從事土地征收征用、土地收購、土地儲備、國有建設用地出讓等工作。
確定土地收購儲備中心是接受縣政府委托實施國有土地資本運營工作的法定機構，代表縣政府對城鎮國有土地實行統一征收、儲備、經營和管理，做到“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”。同時，結合我縣實際，制定出臺了《_____縣國有土地收儲運營管理暫行辦法》、《_____縣國有土地收儲運營程序》和《_____縣土地使用權交易市場管理暫行辦法》等制度，為規范有序地實施土地儲備交易提供了保障。
（二）清理整治土地市場，優化土地儲備交易環境
__年2月20日，國土資源部召開土地市場秩序電視電話會議，下發相關通知，針對一些地方土地管理松馳，制度不健全，土地市場混亂問題，決定在全國范圍開展土地市場秩序治理整頓。為優化土地儲備交易環境，我縣以進一步治理整頓土地市場秩序為契機，抓好土地市場秩序治理整頓，促進土地市場建設，進一步深化土地使用制度改革，明確劃撥供地范圍，切實抓好經營性土地招標拍賣掛牌出讓工作。自__年以來，我縣就完善土地儲備交易機制，加大土地市場配置力度，連續推出了一系列舉措。結合我縣實際，下發了《_____縣人民政府關于加強國有土地資產管理的通知》，堅持統一規劃、統一征用、統一開發、統一管理、統一出讓的土地管理“五統一”的原則；根據土地市場的變化，及時修改我縣的城鎮規劃區基準地價，并就土地儲備范圍、土地儲備工作程序、儲備土地的處置程序等內容進一步明細化、規范化；相繼出臺《關于加強城鎮規劃區內土地管理的通告》、《關于加強土地市場秩序管理、嚴禁非法買賣土地轉讓土地的通告》，堅決凍結縣城區內建設用地的供應和審批，查處非法買賣、轉讓土地。一系列文件的出臺，為搞好土地收購儲備和規范土地市場提供了法律法規支持。
（三）多形式并舉，廣泛宣傳國土資源法律法規
為使國土資源法律法規家喻戶曉，人人皆知，我縣在宣傳力度上花了很大的力氣，收到很好的效果。近年來，我們始終把國土資源法律法規、土地國情、國策的宣傳教育工作放在首位。采用書寫張貼懸掛標語、出動宣傳車、利用網絡、廣播電視、舉辦專欄板報、演講比賽、印發資料、召開座談會等貼近實際、貼近群眾、貼近生活的形式，廣泛、深入地宣傳土地管理特別是耕地保護的重要性、必要性和緊迫性。通過每年開展4.22“地球日”、6.25“土地日”宣傳活動，使全縣人民特別是各級領導干部充分認識到我縣國土資源保護與利用的現狀及所面臨的嚴峻形勢，明白土地是不可再生的資源，以此增強土地憂患意識，全面提高耕地保護和合理利用土地的自覺性。這樣，使國土資源法律法規更加深入人心，干部、群眾的法律意識有了明顯提高，也為我縣推進土地儲備工交易工作和規范土地市場營造了良好的氛圍。
（四）認真履行職責，實施土地交易“陽光工程”
招拍掛出讓國有建設用地是《土地管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》（國土資源部第39號令）及相關法律法規要求的公開土地出讓的方式。法律規定，經營性用地必須實行“招拍掛”。近年來，我縣不斷完善經營性用地“招拍掛”出讓制度，著力于掛牌出讓精心打造土地交易“陽光工程”。全縣經營性用地掛牌出讓一律實行市場化運作，堅持公開、公平、公正原則，采取招拍掛方式公開出讓。并通過《中國土地網》、廣播電視等媒體和張貼公告等形式對外發布公告，實施陽光交易。參加競買土地者有縣內、縣外，州內、州外，也有省內、省外的投資商、開發商。每宗地掛牌出讓公告期滿后，有兩家以上要求現場競價，均由縣政府牽頭組織新區建設指揮部、國土資源、建設、紀檢監察、財政等部門聯合舉行現場競價會，在媒體上發布交易結果，接受社會監督，取得了良好的成效。
土地儲備交易中心成立以來，嚴格按照規定對國有土地實行統一征用、儲備、經營和管理，依法按程序對全縣經營性用地實施了招標拍賣掛牌出讓工作，自土地儲備交易成立至今的
5、6年時間，_____縣土地儲備交易中心在_____縣國土資源局的領導下，以盤活存量國有建設用地、合理流轉土地資源為工作出發點，供應國有建設用地32.4840公頃，其中劃撥21.39公頃，出讓11.0940公頃，收取土地出讓金5054.2625萬元，為_____縣城新區基礎設施配套建設提供了必要的資金保障，解決了72個黨政機關及社會團體單位的辦公用地問題，為_____縣城特別是縣城新區的建設發揮了積極的作用。
二、 _____土地市場建設存在的主要問題
我縣的土地市場建設正處于發育起步階段，經過五年多的培育和規范，雖然取得了一定的進展，但也存在一些問題。
一是市場機制配置土地資源的基礎性作用還未得到充分發揮，出讓供地、招標拍賣掛牌出讓供地的比例還有待提高。由于行政行為和部門利益驅動，在發展經濟、企業改制和招商引資等方面供地操作不夠規范，低價出讓、甚至減免出讓金的現象依然存在，影響了市場機制配置土地資源作用的充分發揮。
二是土地市場管理的法律法規和各項制度有待進一步落實，政府對土地市場的宏觀調控還有待加強。土地市場發展的前提是政府控制土地供應總量，但社會上部分人員國土資源政策、法律意識淡薄，違法占地、隨意占用耕地的現象屢禁不止，少數開發商與鄉（鎮）、村違法私自簽訂用地協議圈占土地搞建設，多頭分散供地久治不絕，影響了政府對土地供應宏觀調控的實施和耕地保護。
三是由于我縣是一個較為貧困落后的山區縣，年供地量不大，競爭力不強，加上收購土地的資金無來源，財政提供不了專項周轉金，銀行貸款困難，造成收儲資金無著落，從客觀上給土地“招拍掛”工作帶來了一定的制約。
四是土地私下交易行為比較突出，少數單位和個人為逃避稅費，不依法申報辦理變更手續，部分企業、行政事業單位利用原劃撥土地直接非法入市或用于經營性房地產開發，造成土地交易市場混亂。
上述問題的產生，既有國土部門內部制度不健全、管理不到位的原因，也有外部的諸多原因，主要表現在：一是土地用途管制制度不能得到很好的落實。建設項目用地選址隨意性大，未能按照土地利用總體規劃進行選址，在項目用地不符合土地利用總體規劃時，往往實行規劃跟著項目走，隨意調整規劃。多數情況下，用地單位或個人忽視城市規劃，認為只要獲得政府批準的土地，建設過程中隨意性較大，不嚴格執行供地過程中的規劃設計要求；部門間的相互協調不夠，宗地管理無法實現，違規現象時有發生。二是土地收購儲備中心的職能不到位，政府不能集中統一供地，多頭供地現象依然存在，使“一個渠道進水、一個池子蓄水、一個龍頭放水”的原則得不到真正的落實。三是一些單位和個人對土地政策、法律法規意識不強，違法占地現象時有發生，部分鄉鎮過分強調發展經濟，隨意提供工業用地，只顧當前利益，不顧長遠計劃。為引進資金，興辦企業，一味遷就企業不合理要求，以犧牲土地和農民利益為代價，不要求企業主嚴格地完善依法用地手續，造成農村土地市場混亂。四是缺乏土地儲備資金，從而對老城區企業改制、劃撥用地改變用途等國有土地管理的難度加大，無法按照相關法律法規進行行之有效的管理。五是利益分配既不合法又不合理，征收的土地出讓金未按上級要求管理、分配使用，致使在應對上級檢查時捉襟見肘。
三、解決_____土地市場建設問題的對策措施
規范土地市場就是政府用市場的眼光看待國有土地，通過運用市場機制和市場規律，最大限度地優化配置土地資源、資產，實現土地的經濟、社會和環境效益的行為，它對于促進可持續發展有著至關重要的作用。針對上述我縣土地市場建設存在的問題，我們堅信在縣委、縣政府的正確領導下，在縣人大、縣政協的監督指導下，通過自身的努力一定能逐步加以解決。
一是繼續深入開展宣傳教育工作。采取多種有效方式，從發展和規范土地市場、完善社會主義市場經濟體制的高度，大力宣傳規范土地市場、實施經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的重要意義，為深入推進經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓工作營造良好的氛圍。
二是進一步健全和完善土地公開供應制度。建立土地市場集中統一供應制度，國有土地招標、拍賣制度和依法行政工作制度。促進土地“招拍掛”工作公開、公正、公平。
三是要同相關協作部門共同研究解決土地招拍掛工作中的問題，完成供地前期規劃、供地后期管理的基礎工作和驗收工作；建立統一協作關系，共同促進和培育規范的土地市場。
四是要求縣財政部門提供一定的土地收儲周轉金，銀行提供相應的貸款，以保障土地收儲運營工作的正常運行。通過協調資金（政府出資或銀行借款等方式），加大盤活存量建設用地力度，確保土地儲備交易工作的順利進行，實現國有土地使用權收儲及出讓管理規范化、合法化。
五是要加強同紀檢監察機關的密切配合，進一步加大土地違法案件查處力度，查處與土地有關的違紀違法案件，推動經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度的實施。
第六篇 集體土地房屋拆遷法律問題調研報告4100字
集體土地房屋拆遷法律問題調研報告
近幾年來，我縣的省市重點工程項目眾多，如京珠高速、安南高速、安林高速、安楚公路拓寬、安林公路兩側綜合治理、馬氏莊園景區規劃建設等，均涉及到集體土地的征用和集體土地上房屋的拆遷，據不完全統計，共涉及到17個鄉鎮，124個村
莊，6133戶家庭，近2萬人，農村集體土地上房屋拆遷暴露的問題越來越多，由此引起的民間糾紛、群體復議、集團訴訟和群體上訪呈上升趨勢，嚴重影響我縣社會穩定，成為當前我縣經濟發展不容忽視的障礙。由于因集體土地征用而產生的拆遷問題涉及多方主體，交織著多種法律關系，背后又摻雜著多種利益沖突，所以，政府在處理征用土地和房屋拆遷安置補償事項中，特別是政府法制機構在受理此類行政復議案件中，在依法保護房屋被拆遷人、土地被征用人的合法權益，監督和支持行政機關依法行政，維護社會穩定并實現法律效果、政治效果和社會效果的契合統一方面遇到了前所未有的困難。目前，對于城市房屋拆遷有《城市房屋拆遷管理條例》進行規范，對征用拆遷農村集體土地上房屋這種事關農民安身立命之本的重大事項上，國家層面上的法律缺失，使得許多地方農民的合法權益受到嚴重侵犯，激化了社會矛盾，形成了影響社會安定的不穩定因素。
一、集體土地上房屋拆遷中存在的主要問題
1、適用依據不完善、不健全、不確定，形成集體土地上房屋拆遷補償行為不規范。
現實中的集體土地上房屋拆遷適用法律依據不一，大致上有兩種情況，一是依據《土地管理法》進行，將房屋視為征用集體土地上的附著物對待，按照征地程序進行，但土地法對土地上的附著物拆遷程序和補償標準均無具體規定，可操作性差。二是參照《城市房屋拆遷條例》進行，理由是集體土地已經被征用，土地性質已改變為國有土地。這樣出現的問題就多種多樣，比如:被征用農村集體土地尚未轉用，土地上的附著物和青苗未補償，用地單位卻已經取得《國有土地使用權證》;被征用農村集體土地上的房屋拆遷因達不成補償安置協議，用地單位申請《房屋拆遷許可證》，用《城市房屋拆遷管理條例》實施房屋拆遷，房屋所有者卻以農村集體土地征用中的房屋拆遷不是城市國有土地上房屋拆遷，不適用《城市房屋拆遷管理條例》為由抵制拆遷。以上問題突出反映了被征用農村集體土地交付和房屋拆遷適用法律問題。在現實中許多地方均將被征用農村集體土地上房屋拆遷當成城市國有土地上房屋拆遷，都用《城市房屋拆遷管理條例》規定的程序來調整拆遷項目，一旦遇到交地與房屋拆遷混合時，出現的許多問題束手無策。于是，有的地方政府派出了防暴警察，強行將土地鏟平，將房屋拆除，其效果顯然無法取信于民。
2、法定補償標準的缺失造成集體土地上房屋拆遷補償隨意性極大。
我國《土地管理法》第四十七條第
二、第三款對耕地征用的補償費、安置補助費進行了規定并有具體的計算標準，但對因土地征用而引起的農民在宅基地上自建房屋的拆遷卻沒有補償標準。現實中，一般是由政府參照《城市房屋拆遷管理條例》及《細則》進行補償，由于城市國有土地上的房屋和農村集體土地上的房屋在土地所有權性質、所有權主體、土地管理方式以及拆遷安置對象等方面均有差異，所以，《城市房屋拆遷管理條例》并不具有直接的參照性，導致在執行過程中，各級政府制定的補償標準隨意性很大，拆遷程序和補償標準十分混亂。如我縣先后制定了《大白線公路建設房屋拆遷補償標準》、《安林公路兩側綜合治理房屋拆遷補償標準》、《安楚公路拓寬房屋拆遷補償標準》、《馬氏莊園規劃建設房屋拆遷補償標準》。這種隨意性不但造成了補償標準不統一，也造成了補償標準的不合理性，因此也就不可避免地產生了許多糾紛，不僅極大地影響了黨和政府的聲譽，也直接影響了拆遷的進程和效率。
3、集體土地房屋拆遷主體不規范，拆遷中農民的陳述權、申辯權、知情權受到影響。
房屋拆遷補償協議作為一種民事法律關系，應當由拆遷人和被拆遷人協商一致達成。但是由于我國《土地管理法》將集體土地上的房屋納入到了土地征用補償之中，房屋所有權主體作為被拆遷人不直接參與協商，對被拆遷人的房屋進行價格評估亦不通知被拆遷人到場，而是由拆遷人單方指定的評估機構進行評估，有關拆遷補償和安置通常是由用地單位一方說了算，加之一些地方政府為了'優化'當地投資環境，加大了行政權力的介人，被拆遷人無論是否同意都得拆，剝奪了農民作為被拆遷人在整個拆遷過程中表達自己意愿、維護自己權益的機會，嚴重侵害了被拆遷人的權益，更不能體現拆遷人與被拆遷人作為法律意義上的平等主體關系。
4、對拆遷中農民的私有財產權保護不夠。
農民通過宅基地依法取得集體土地的使用權，農民在宅基地上所建的房屋屬農民私有財產是無可非議的。但在征用農村集體土地的現實中，由于缺乏相應的法律規范對農村集體土地征用補償法律關系進行明確的界定，地方政府與村組簽訂《土地征用協議書》，協議中卻將屬于農民私 有財產的房屋一同處分。這種協議將私產與公產混為一談，其違法性顯而易見。從法理而論，房屋作為農民的私有財產，農民是房屋所有權的主體，只能由農民自己進行處分，所以關于集體土地上房屋拆遷的補償應從土地征用補償中分離出來。
5、房屋所有權人和第三人合法權益得不到保障。
集體土地上的房屋拆遷和城市房屋拆遷一樣，涉及很多法律關系。如拆遷居住房屋涉及的搬遷補助費、過渡期內的臨時安置費;拆遷農村集體經濟組織以土地使用權入股聯營等形式，與其他單位、個人共同開辦的企業所有的非居住房屋，涉及的補償費問題及因拆遷造成的停產、停業損失及預期收益的補償問題;對利用宅基地內自建房屋從事生產經營并持工商營業執照房屋的拆遷安置問題;拆遷正在租賃的農房時涉及的租賃法律關系等等。其中既涉及房屋所有權人的權益，同時又涉及房屋所有人以外第三人的權益。由于我國目前尚無明確的法律、法規對上述問題進行規范，相當一部分地區對上述問題比較忽視，在實際拆遷時，只將房屋作為集體土地上的附著物進行補償，并不細化區分農村房屋的用途、性質及相關的權利，嚴重損害了房屋所有人和第三人的合法權益。
二、關于集體土地上房屋拆遷法律問題的一些思考與建議
1、加快集體土地上房屋拆遷的立法進程，建立健全房屋拆遷的法律法規。
由于至今沒有一部獨立且具可操作性的關于集體土地上房屋拆遷安置補償的國家級'大法'，導致實踐中無法可依，或回避了涉及被拆遷人權益的關鍵問題，或違法強制拆遷后將矛盾上交，其結果是引發了大量的矛盾和糾紛，甚至在有的地方出現了惡性事件。目前，集體土地上農民房屋拆遷主要是土地征用和城鎮改造中涉及的房屋拆遷，其中更多的是征用土地時引起的房屋拆遷。目前就我省而言，所見的有關行政法規、規章的適用范圍均是關于國有土地上的城市房屋拆遷補償之規定，而對集體土地上房屋的拆遷補償尚無規定，現實中一直是參照城市房屋拆遷補償辦理。但國有土地和集體土地在所有權主體、性質及管理方法等方面存在諸多差異，房屋建造成本也不同，安置的方式還不同，再加上城鄉居民生活條件的差別，所以說參照城市房屋拆遷補償是不妥當的，也不是合理的，致使農村集體土地房屋拆遷在現實申遇到許多難以解決的問題。因此，為加快城鄉各項建設的發展，規范征用土地補償行為，保護當事人合法權益，盡快制定一部關于集體土地上房屋拆遷補償安置法十分必要。
2、明確公權干預之法律限制，保護集體土地上私有房屋財產權。
在法治社會，公權限制干預私權是必要的，但必須依法進行。在當前集體土地上的房屋拆遷中，由于法律缺位，導致政府行為缺乏法律制約，行政權力在千預私權中過大且缺乏有效的監督機制，各級政府集規則制定者、參與者與處罰機關等多種身份于一身，農民作為被拆遷人時應有的民事權利被限制，甚至被剝奪，所以，必須從立法上對拆遷行為加以限制。對涉及房屋拆遷的行政管理行為作出明確界定，以防止公權干預過大損害私權。政府在這種法律關系中的職責就是作好土地利用的發展規劃、作好土地利用的管理者并處于中立地位，而不能成為民事主體介入其間。
3、完善集體土地征用中房屋拆遷的補償原則、標準和程序。
在集體土地上房屋拆遷立法中，首先應當明確規定征地補償和房屋拆遷補償的基本原則。對集體土地的征用應嚴格區分為基于公共利益的土地征用和出于商業開發目的的土地征用，那么因此而引起的集體土地上房屋拆遷的補償標準、原則和程序也就不同。第二，細化補償項目，制定統一的拆遷補償計算標準。我國《土地管理法》第四十七條對土地的征用補償規定比較明確，相應的有具體的計算標準。同理，對房屋等私產的征用補償也應細化補償項目并確定補償計算標準。在此基礎上，由各地按照規定的計算方法確定具體的補償金額。通過制定法定的拆遷補償計算標準，既能防止征用方克扣、壓低征用補償費用，損害農民利益;也能防止被拆遷方漫天要價、謊報和擴大面積，非法獲利，加重國家用地負擔的事件發生。第三，規定嚴格的法律程序。政府對農民房屋拆遷必須依照嚴格的法定程序完成，如可以參照《城市房屋拆遷管理條例》，規定財產評估程序、補償標準公示程序、聽證程序、強制拆遷程序等。第四，賦予農民作為被拆遷人時的救濟主體資格，使農民能夠通過復議或訴訟獲得救濟。第五，明確因拆遷行為損害第三人利益時，第三人獲得救濟的程序。
4、明確拆遷中各主體的權利、義務、責任，制定切實可行的拆遷安置辦法。
集體土地上房屋的拆遷，涉及到行政機關、用地單位、被征地集體 (村委會或村民小組)、被拆遷人等，其中行政機關又包括各級政府及其土地、建設、拆遷、規劃及相關部門，如交通、水利、文化、教育等。那么各主體在拆遷活動中扮演的角色需要確定、行為需要規范，特別是各主體的權利、義務、責任需要明確。對于被拆遷人的安置更為重要，不解決農民的安置問題，老百姓就無家可歸。由于農村居民的安置首要問題是解決宅基地，而宅基地的審批涉及到很多問題，如土地利用總體規劃、村莊建設規劃、農用地轉建設用地審批等，需要使用耕地的，再加上與土地承包方面的矛盾，所以基層組織解決這些問題相當困難，而不解決又不行，現行中只有靠不規范甚至不符合規定的操作來進行，這就急需上級機關制定切實可行的辦法，使下級有法可依、有章可循，依法辦事。
第七篇 中國農村婦女土地權利調研報告20240字
第一部分：中國農村婦女土地權利的制度、文化背景
引子
傳統觀念認為，男女之間的不平等是歷史、社會發展的產物。馬克思主義女權主義認為，婦女所受的剝削和壓迫根源于私有財產與社會制度；后期的馬克思主義女權主義還認為，父權與資本主義社會結合從而導致了“女性的具有世界歷史意義的失敗”.依據這種學說，資本主義的產生和發展依賴父權性的勞動劃分，而資本主義又強化了父權的發展，在這種性質的私有制社會里，工人階級的男人和婦女固然都受著同樣性質的剝削，但兩者所受剝削和壓迫是不同的。男人雖然是工資的奴隸，但在家中是當然的“老板”，直接對婦女（妻子）的勞動進行控制，因此婦女是工資的奴隸的奴隸。但是，在社會主義社會，婦女與男子的權利在法律上平等而事實上是不平等的。為什么在公有制為主體、消滅了階級和剝削制度的今天，婦女仍然不能獲得與男子真正的平等。婦女受歧視的根源究竟是什么？這是不是意味著社會主義還不能從根本上消除父權社會的影響，父權又是怎樣干擾社會主義男女平等的成文制度運行的？
我們批判了“父權的資本主義”，絕不應該出現一個“父權的社會主義”。社會主義國家里，婦女不僅在法律上而且應該在事實上與男子平等。三大空想社會主義者之一的傅立葉認為，婦女地位的歷史演變是考察社會制度的一個重要特征。恩格斯贊揚傅立葉是第一個表明“在任何社會中，婦女的解放程度是衡量普遍解放的天然尺度”[3].傅立葉論證說：原始社會是男女自由的結合。蒙昧時期的婦女降到從屬地位。宗法時期的婦女淪為半奴隸狀態。野蠻時期的婦女完全處于被奴役的地位。文明制度下的婚姻制度使婦女淪為商品，處于被侮辱的悲慘境地。只有在未來社會婦女才能得到徹底解放。他滿懷憧憬：那時，家務勞動被各種公共服務事業所代替，兒童的養育完全由社會承擔，婦女將從繁重的家務勞動中完全解放出來，在社會經濟生活中獲得與男子平等的地位，使婚姻關系真正成為愛情的基礎。傅立葉去世已經165年，他的憧憬并沒有實現。不過他喚醒了人們對婦女解放的追求和社會主義社會男女平等的向往。
1.1法律規定
婦女土地權利的成文制度主要來源于國家法律和政府政策規定。從法律而言，盡管公有制的法律框架下，不動產是國家或者集體的，對于私有產權的保護是微弱的。在這樣的制度背景下，婦女的土地權利更不可能有特別的法律規定，并被法律給予嚴格的保護。但是，國家憲法賦予勞動人民當家作主的權利，賦予婦女與男子平等的權利，為勞動者保護自己的合法權益提供了基本保障。更有意義的是：自1970年代末開始農村土地制度改革以來，隨著土地承包期限不斷延長，承包使用權的內涵不斷擴大，農戶擁有了對承包土地的繼承、轉讓、入股等部分處置權，農戶土地承包權逐漸物權化，農戶有了除房產以外的不動產權；同時，土地收益分配機制使農戶在“交夠國家的、留足集體的”之后，積累起家庭自有財產。農戶家庭土地權利物權化的發展趨勢，以及農戶家庭財產不斷積累，客觀上要求建立勞動者個人產權保護的法律制度。這樣的宏觀背景下，逐漸形成了目前我國勞動者個人產權保護的有關規定。
1.1.1憲法賦予婦女與男子平等的權利。《______憲法》第四十八條規定，“______婦女在政治的、經濟的、文化的、社會的和家庭的生活等各方面有同男子平等的權利”。
1.1.3婦女權益保護法對土地權利作出了明確規定。《______婦女權益保護法》第三十條規定，“農村劃分責任田、口糧田等，以及批準宅基地，婦女與男子享有平等的權利，不得侵害婦女的合法權利”。“婦女結婚離婚后，其責任田、口糧田、宅基地等，應當受到保障”。這是第一個對農村婦女土地權利作出專門規定的法律條文。除此之外，在繼承法、民法通則等有關法律中有類似的保護婦女土地權利的法律原則。
用政策彌補法律的不足，甚至在許多領域的改革中先有政策，然后經過實踐檢驗和完善，將有效的政策上升為法律，用法律予以固定和強化，這是我國法律建設的獨有特色。隨著我國農村婦女土地問題逐漸突出，農村婦女土地政策率先發育、發展。2001年5月8日，___辦公廳、國務院辦公廳發布的《關于切實維護農村婦女土地承包權益的通知》，第一次比較完整、系統地頒布了農村婦女土地權益保護的具體政策措施。
分析以上所描述的成文制度，可以肯定農村婦女的土地權利在法律和政策上與男子是完全平等的，甚至在個別情況下婦女的土地權利優越于男子，這可以從“優先解決出嫁女土地承包問題”的政策規定中得到證明。
1.3非成文制度
但是，影響婦女土地權益實現的歷史文化、社會風俗和習俗等非成文制度因素是根深蒂固的，在它的影響下許多成文制度常常變得軟弱無力。
1.3.1男權社會結構強加給婦女依附性性別角色
自從人類告別母系社會以來，就逐漸形成了以男性為主導、女性從屬的社會結構。男性在社會的、政治和經濟的、家庭生活中始終占主導地位，與之相對應的社會是希望女性從屬于男性。社會對女性的預期就是“十月懷胎”、“哺育嬰兒”、“操持家務”、“照顧老人”；好象這都是“天經地義的”，是由女性生物性別決定的。因此，當一個嬰兒呱呱墜地，社會就按照這一模式完成對他（她）們的社會化。有專家這樣評價：“社會化的過程是使男性男性化、使女性女性化的過程。這個過程從孩子降臨到這個世界上之后就開始了，這是一個廣義的教育過程，包括家庭教育、學前教育、學校教育、社會影響、媒介教育等等。這些正規非正規、正式非正式的教育將把不同性別的預期傳遞給男性和女性，并示范著男女的性別角色。一個經典的家庭教育中性別角色社會化的例子就是父母給男孩子槍而給女孩子布娃娃。如果關注一下電視廣告，就會發現，男的是醫生、女的是護士，爸爸外出工作、媽媽洗衣做飯”[4].這種按照男權社會結構示范和要求新一代學習自己角色的社會化過程，塑造了一代又一代符合社會“規范”的男女性別角色。從而使女性在生物性別角色的壓力下實現了社會性別角色的轉換，不情愿地長期被局限于家庭事務，這是婦女經濟邊緣化和社會依附化的根源。然而需要說明的是，這并不是“中國特色”，而是人類社會特別是發展中國家面臨的共同問題。
（1）男“娶進”、女“嫁出”。一般而言，婦女結婚總是到男家落戶和居住，即所謂“從夫居”。婦女婚前跟父母一起生活，結婚后移居丈夫家庭。男娶“進”、女嫁“出”被認為是正常的合法的；反之則被認為是不正常的、甚至是不合法的，并且在分享村莊集體共有資源和利益時體現出來。“從夫居”的婦女離開父母同時往往要離開生育養育她的村莊。因此，婦女所在的村莊和家庭都把她們看成暫時的成員。一句“姑娘遲早是別人的”俗語道破了“天機”。這種觀念認為，女兒不僅不能對所在家庭和村莊的發展及福利作出永久性貢獻，而且還會將家庭和村莊投入到她們身上的資源轉移到夫家和丈夫所在的村莊。在這樣的觀念支配下，婦女在接受父母的關照和教育等人力資源開發上的投資大大小于同等條件的男子，這是女性受教育程度普遍偏低的根源。由歧視婦女而降低了婦女受教育的機會，反過來又以婦女素質低下而歧視婦女。
受“從夫居”的牽連，“上門”女婿亦受到歧視。當農戶家庭只有女兒而無兒子必須在家招婿，或者農家的兒子多而又無力在家娶媳婦時，會出現男到女家落戶居住的情況。這種現象叫“上門”女婿。在傳統的文化觀念中，“上門”做女婿是男子或男子的家庭貧窮或無能的表現。男子離開了生育養育他們的村莊，也就可能離開了他原有的家族勢力范圍。這是“上門”女婿“好象要低人一等”的重要原因。現實農村，有的村莊對上門女婿不分或少分配土地，理由是婦女本應該“嫁”出去的，反而招了女婿上門來擠占土地資源。不給上門女婿分配土地可以看成是村莊對違反“從夫居”習慣的制度性懲罰。
（2）“男主外、女主內”。家庭事務與社會事務分離，男女社會性別角色分工，使男子走向社會而女子局限在家庭。舊中國反對家庭允許婦女參與社會和政治活動，也很少參加田間勞動，除非貧困家庭迫于生計。一項研究顯示，在20世紀早期，我國只有24%的婦女在田間勞動[5].建國以后，特別是互助組、合作化、人民公社以后，我國農村家庭的生產功能消失，婦女被從家庭中解放出來，她們的家務勞動得以減輕，主要工作是參加公社集體勞動，并且逐漸成為農業生產的主力軍。盡管過高的生產勞動強度對農村婦女健康造成了一定的損害，但這一時期，婦女走出家門，參與集體勞動、社區決策、各項政治社會活動，由此極大地提高了婦女的社會地位和參與經濟、政治、和社會活動的能力，造就出一大批婦女干部。公社運動和集體生產勞動對于改造男權社會結構、提高婦女的社會地位有著不可忽視的作用，是對世界婦女解放運動的卓越貢獻。
1978年的改革給農村經濟帶來極大的發展。農戶家庭不僅重新具備了生產功能，而且逐漸成為社會主義市場經濟的微觀主體。但是，任何改革都是要付出成本的。家庭經營制度在塑造市場經濟微觀主體的同時，也重新恢復了男權社會結構的基礎：婦女重新回歸家庭，男性仍然居于主導地位。男子是戶主，是家庭生產經營和利益分配的決策者，是家庭在社區中的代表，負責家庭的社會交往，代表全家參與社會活動，以“準法人代表”的資格活躍于市場；而女子則離開了社區政治經濟舞臺，再次局限在家庭范圍之內，既要做“家務”，包括滿足家庭對食物、水、燃料等基本生活需求，又要承擔承包地里的勞動。
（3）農業的女性化趨勢對婦女的影響。目前“農業的女性化趨勢”越來越明顯。農業的女性化的產生是由于男性外出找工作謀求更大的經濟回報為動因的，因此是以追求經濟效益為目的。女性成為“留守大軍”，包攬了家庭承包經營和家務等一切勞動，既所謂“農業的女性化”。“女性成為農業生產的主體對女性的影響是，婦女不僅像以前一樣承擔全部家務和庭院勞動，而且承擔起了全部原來由男性分擔的農業生產活動”[6].更深刻的問題是，我國許多地區的農業生產是以自己自足和半自己自足為特征的，這就使得婦女增加的田間勞動不會或很少變成現金收入，她們創造的價值被維持家庭日常生活需要而掩蓋和埋沒了，從而與外出掙錢的丈夫創造的顯性收益形成巨大反差。由此而生的“男人是家庭頂梁柱”的假象，加大了女性的自卑感和依附性。
（4）婦女的土地權利來自于家庭和社區的雙重干預。盡管法律和政策規定了婦女與男子有平等獲得土地的權利，但在事實上，婦女在獲得像土地、現金等這些生產資料時與男性是不平等的。婦女的土地權利受到來自社區和家庭的雙重干預。在土地集體所有農戶家庭承包經營的制度框架下，家庭獲得承包耕地必然受制于村莊集體，隔幾年調整一次承包土地的做法，使農戶家庭隔幾年就有可能失去部分承包耕地，而在調整中首先失去土地的是那些待嫁女、出嫁女、離婚和喪偶婦女。第一，村莊在“土地資源稀缺”這一根本限制下，盡可能排斥“非集體成員”擁有土地。因為30年不變的長期限，此期限內待嫁閨中的姑娘們都是潛在的非社區成員，所以，有的村莊以“測婚測嫁”為依據，對未婚女性不分或者少分土地；有的村莊強行注銷出嫁女、離婚或者喪偶婦女的戶口，從而收回土地。第二，家庭財產的繼承也受傳統習俗的影響，子女在法律上有平等繼承父母財產的權利，但社會習慣卻只讓男孩繼承、沒有出嫁女的份，而且絕大多數出嫁女并不依法主張自己的繼承權。因此出嫁女、離婚或喪偶婦女的土地權益也會在婚姻關系的變化中“心甘情愿”的放棄。她們中的許多人甘愿在出嫁或離婚后將屬于自己的一份土地留給父兄、前夫或前夫的家庭。極少有通過法律獲取自己應有的土地權益者，即或有這樣的婦女也很難得到社會習慣的支持。
第二部分：中國西北農村婦女土地權益調查
2002年4月，我們對西北農村進行了綜合調查，涉及陜西、甘肅、青海三省、5個地區、6個縣、13個鄉鎮、17個自治村。
2.1西北農村婦女土地權益現狀
2.1.1婦女享有平等的耕地分配權
西北地區的土地資源相對富足，在第二輪土地承包過程中較好地貫徹了男女平等的法律原則。調查樣本中未發現婦女不分或者少分配耕地的案例。從總體而言，陜西、甘肅、青海三省的農村婦女在耕地分配上與男性成員有同等的權利，在土地發包這一“起點”上是公平的。因此可以認為，西北農村在土地初次分配中不存在明顯的性別歧視。
西北農村有一條不成文但很通行的規則：即以農民合法戶籍為依據分配和調整土地。只要有合法的戶口，無論男女老幼一律平均分得一份耕地。擁有戶籍就擁有一份耕地，失去戶籍將預示著失去耕地承包權。一到調整期（一般五年調整一次）新增人口將獲得一份耕地，而這些耕地就是從本村那些因種種原因（出嫁、入學、入伍、進城等過程中的“農轉非”、戶口遷出、死亡）而減少人口的家庭收回的土地。
西北農村的個別地區，在第二輪土地承包時，對30年期限中的家庭人口增減進行預測，然后按預測人口分配耕地。在此種情況下，未婚男性成員多的家庭可能預先獲得了未來的“媳婦”及其子女的耕地；而未婚女性成員多的家庭，可能預先扣減了“待嫁女”的耕地。值得思考的是，這種對婦女歧視性的土地分配方案得到了上下一致的贊許，而且凡是采用人口預測辦法分配承包耕地的農村社區，目前土地承包關系穩定，土地調整的要求遠遠沒有那些未采取同類措施的農村社區強烈，人地矛盾和土地糾紛也極少。原因在于大家認這個“理”。這從一個側面反映了社會習俗的強大力量和作用。
對違反計劃生育政策的超生子女、或者非法婚姻關系的男女雙方及其生育的子女，村莊采取的懲罰性措施也包括土地分配，除了對“超計劃生育戶”罰款以外，往往要不分、少分或者收回已經分配的承包土地。但是，超計劃生育戶如果按照規定交納了“超生子女罰款”，他（她）們可以和其他村民一樣獲得平均的土地分配權。
（1）結婚婦女可能首先失去娘家村的耕地承包和利用權。按照傳統習慣，婦女結婚一般要“從夫居”。這意味著出嫁女的戶籍將從娘家遷移到婆家村，而戶籍人口是決定農戶家庭承包耕地多寡的最主要根據。因此，出嫁女面臨一次不可回避的土地權利流失。西北農村比較通行的做法是：①在土地經常調整和變動的地方，村莊當年底即收回出嫁女的土地，由村集體分配給新增的人口；②定期調整承包耕地的地方，出嫁女的土地暫不收回，由其家庭繼續承包和耕種，到3年或5年的調整期限時，再由村莊集體收回，另行發包給新增人口；③在嚴格執行“30年不變”的地方，出嫁女所在村集體雖然不收回其承包耕地，但出嫁女的承包耕地利用權實際上已經喪失，無償讓度給自己的父母或弟兄。上述無論哪種情況，出嫁女的承包耕地都將失去。區別在于，耕地承包和利用權是被所在村莊社區成員、還是被家庭成員分割。
但是，翻閱作者1998年8月在貴州省金沙縣西洛鄉申家街村的調查筆記，發現：貴州金沙縣西洛鄉申家街村實行“增人不增地，減人不減地”的政策。在村集體通過行政手段調整土地的職能被迫停止以后、土地市場又未形成之前的特殊背景下，農民創造出的將社區調整土地的功能下沉到農戶的辦法，由此出現了出嫁女可以將承包土地“帶到”娘家的案例（見案例1）。
案例1背景：西洛鄉申家街村屬于原金沙縣平壩區，1978年第一個包產到組的村。1980年實行了包干到戶；從1984年開始，村里簽定了15年承包合同；1997年又把這些土地順延承包了30年。
八組向昌碧介紹：全家三人，大女兒已出嫁，大兒子開診所，小兒子頂了父親的職，丈夫已于5年前去世了）。第一輪土地承包時，全家分得4人的土地，合計4.4畝。我丈夫去世，大女兒出嫁，人口雖然減少了，但土地沒有被調整。女婿在平壩中學教書，大女兒出嫁后也去了平壩，但她仍回來種屬于她的一份地。當然，有的家庭女兒出嫁后，其婆家或者在城市，或者土地多，她們不要求帶走土地，土地就留給了后家（即娘家）。村里沒有機動地，能分的土地都分完了，新增加了人口調整土地也調不了，要調整就可能打架。大家習慣了，也就沒有了動地的要求。兒子如果娶了媳婦，也不能增加土地，假如又添了孫子，土地實在不夠，可以去兒媳的后家要點土地。
八組尚夢松介紹：本人33歲，全家5口人，兩夫婦、岳母和兩個孩子。1980年分地時，戶主是我父親，當時全家6口人，5畝多地。兩兄弟分別于19
8
8、1990年結婚，1990年全家一分為三家，父母親分家獨過，沒有要土地，由兩兄弟贍養。姐姐出嫁后，“帶”走了屬于她的一份地計0.8畝；妹妹出嫁在本組，因為婆家土地較多，沒有要她的土地，留給妹妹的一畝土地由父母耕種；我們兩兄弟各分得1.8畝土地。老大家到現在也只有1.8畝地，嫂子沒有“帶地”過來。我結婚后，因為岳家沒有兒子，愛人是獨女，岳父去世了，岳母隨愛人一起到了我們家，她“后家”的土地全部“帶”過來了。愛人“后家”在本村6組，離得不太遠，去那里耕種一份土地很方便。現在我家里有三份土地承包經營權證書。我自己的一份，岳家的一份，妹妹的一份也由我代管。
三組盧家介紹：1980年分地時，老大已成家立業分家獨過，當時分得5個人的土地計5畝多。另外4兄弟在1980年時均未成家立業，隨父母一起分地，全家連父母共6人，分得9畝土地。后來分家，按人平均，每人分得1.5畝地。父母親一家分得3畝地；老二1983年結婚，愛人的“后家”在平壩鄉的一個邊遠山區，地雖多，但由于距離遠耕作不便，帶不過來。當時組里還有點機動地，村民小組為其補了一份地。現在，添了三個孩子，全家五口人“吃”兩個人的地。老三盧玉方，結婚分家后組里已無機動地可調整，現在全家也是5口人，但只種一個人的地（1.5畝）。
上述案例給我們的啟迪是，將土地承包使用權物權化，并且視作個人產權明晰到家庭成員，同時杜絕村莊用行政手段調整土地，允許出嫁女“帶走”自己的土地使用產權。不失為解決農村婦女土地權利的一條思路。
（2）嫁入婆家村的新媳婦可能得不到承包耕地。“按戶籍分地原則”賦予了合法婚姻關系而遷入的新媳婦獲得承包耕地的平等權利，但由于大部分村莊沒有足夠的“機動地”可以隨時用來補充新增人口的承包耕地，所以，新媳婦以及其他新增人口都只能“排隊”等待。當本村有人遷出戶口，其土地將被收回作為“后備土地資源”，到村莊內土地調整時，按排隊的先后順序將其分配給“待地”者。如果新媳婦入戶籍后，村莊一直不調整土地，這些婦女也一直沒有屬于自己和子女的承包地。
（3）離婚或者喪偶婦女土地權利也面臨一次裂變。在通常情況下，離婚婦女的土地權利變化有兩種可能：①離婚又離村的婦女，因其戶籍的變化，承包土地要被所在村莊集體收回，或者由離異的丈夫家庭繼續承包和使用；②離婚不離村的婦女，因戶籍未發生變化，村集體一般不收回離婚婦女的土地，其承包地可能通過協商或調解，從離異的夫家分出來由離婚婦女承包使用。但是有些特例：在一些地方，土地被看成夫家的財產，離婚婦女不敢提出要土地的要求，由于怕失去土地而失去生活來源，所以有些已經破碎的婚姻關系，女方也不敢輕易言離婚；有的村莊因無土地可用于分配，不接收離婚婦女的戶口。某縣橫水鎮有一離婚婦女，在婆家村不能繼續生存，戶口轉回娘家村，娘家村也不接納，目前已有10年未獲得承包耕地，只能依靠父親的土地養活。
喪偶婦女的土地權益與離婚婦女的情況大同小異。但由于子女、是否改嫁、與夫家及其家族的“情感”等多種因素的作用而有不同的后果：①喪偶婦女年齡較大，在夫家生活時間很長，與婆家及其家族建立了很深的情感，且子女已經成年或即將成年。喪偶后，她們在夫家及其家族中的地位不會發生很大變化，土地權益在這股力量的庇護下得以保全。②喪偶時子女尚小，改嫁的意愿和可能性大，原家庭和家族逐漸淡化對她們的感情，由此，土地可能被村集體收回，也可能被夫家的弟兄之間分割。有的婦女喪偶后不改嫁，戶籍也不遷移，承包的土地能夠繼續使用。③喪偶婦女平常與婆家及其家族摩擦不斷，甚至時有糾紛，喪偶后即失去在婆家繼續生活和居住的支撐條件，土地權益因失去家族庇護而流失，甚至原有家庭財產也可能被家族其他成員剝奪。
2.2婦女土地權益糾紛
土地集體所有，家庭分戶承包經營，30年不變的宏觀背景；加上農村土地還沒有條件進入市場，如果土地沒有被災害大面積毀壞、也沒有被大量征用，即使土地在社區內部時有調整，但總體而言，農戶的土地承包利用關系是穩定的。如果家庭婚姻關系穩定，土地權益家庭成員共同共有，婦女的土地權益在家庭庇護下也是穩定而有保障的。一旦社區集體土地大面積變動，或災毀、或征用、或大面積對外租賃等，農戶土地承包關系必然相應發生變化，此時婦女土地權利會突出地暴露出來。婚姻關系發生變化，土地權益需要明確到每一個家庭成員時，婦女的土地權益也會充分暴露出來。在上述兩種情況下，婦女土地權利常常表現為土地糾紛。可以認為現實的婦女土地權益糾紛是婦女土地問題的集中表現；研究和解決婦女土地權利糾紛，是研究當前婦女土地問題的窗口。
2.2.1城市郊區農村婦女土地問題比較突出
因為城郊地區土地資源更為稀缺，而且土地市場相對發育，土地利益關系復雜，加上土地的商用開發價值逐年攀升。因此，城郊農村婦女土地權益最容易被侵害，而且這種侵權常常被“村規民約”“合法”化。主要表現有：
（1）收回出嫁女的承包地。有的村莊規定，出嫁女無論嫁到何處，戶籍是否遷出，承包耕地一律被村集體收回。某市城北區寺臺子村在1984年第一輪土地承包時就研究決定，“凡1984年以后的出嫁姑娘一律收回分配的承包地，不批給宅基地”。該決定的效力一直延續到1999年第二輪承包合同簽定，其間有41個戶口仍在本村的出嫁女的承包土地被收回，由此引發41名婦女聯名上訪[7].
（2）“從夫居”的習俗變成了“村規民約”。由于計劃生育推行，獨子獨女戶逐漸出現，因此，有的村莊開始接受女子在娘家招女婿，但規定必須是獨生女或無男孩戶。不符合這一條件的未婚女子都要出嫁，并且到夫家居住和落戶，不論你是否愿意到夫家落戶和居住，娘家村一律不分配承包田，她們子女不上戶口、亦不分配土地。未被村莊同意和批準，婚后在娘家村落戶的不給宅基地。比如：有的村莊規定，本村婦女娶城市戶口的丈夫，丈夫“理所當然”不分土地[8]，妻子如果不符合在娘家村招女婿的“規定”，出嫁女也要收回承包土地，并且他們的子女也要被劃分成“隨父”還是“隨母”。隨父的子女因父親沒有合法的村民資格而受牽連——沒有土地承包權；隨母的孩子或因母親是合法村民而有土地承包權，或因母親也不是合法村民而沒有土地。寺臺子村一張姓婦女1987年出嫁，丈夫是市第二建筑公司的職工，張和孩子的戶口雖在寺臺子村，但她屬于應該嫁“出”的范疇，她和孩子的承包土地在1989年被村集體收回，靠租別人的地、打工和“擺地攤”獲取生活來源。現在她丈夫“下崗”。生活更加困難，加上孩子因無城鎮戶口而要交高價學費。因此多次上訪[9].
2.2.2土地征用后補償利益分配引發婦女土地權益糾紛
這些規定將出嫁女及其子女、上門女婿等分成等級給以不同的待遇，打破了集體成員無差別共同占有集體資產的法律框架和傳統習慣。引起的震動和沖擊是可想而知的。但是，這種有差別地占有集體資產的做法，不是以成員對村集體的貢獻為依據，而仍然是建立在對婦女地位和權利的歧視上的，是婦女不平等權益的傳統文化觀念在當前村莊的“制度化”反應。這再一次說明，婦女雖然取得了國家法律、政策上與男子同等的權利和地位，而事實上與男子的權利不平等是隨處可見的。徹底改變這種狀況需要時間。
2.3農村婦女的其它權利和地位
本次調查問卷還涉及了婦女其它權利。我們可以從有限的問卷中獲得有價值的信息。
2.3.1承包地由夫妻共同耕作仍然是西北農村的主要形式，但婦女除了繁重的家務勞動以外還承擔了大量田間勞作。
2.3.2婦女不是家庭的主要決策、當家理財人
為了了解婦女在家庭決策和理財方面的地位和作用，我們在問卷中設計了兩道相關聯的問答，即“你們家誰當家做主？”、“誰主管家庭的財務”？回答結果：丈夫既當家做主和又主管財務的占64.7%；丈夫當家做主，妻子理財的占17.6%；夫妻共同商量家庭事務、共同理財的占11.8%.由父母當家做主的占5.9%.
這與青海省婦聯的調查相互印證。她們調查全省200戶家庭對收入的支配情況：收入由丈夫支配的占46.5%，由妻子支配的只占9.5%，由夫妻共同支配的占28%，由父母支配的占8.5%，由子女支配的占7.5%兩套問卷都說明一個問題：婦女對家庭生產和家務勞動的付出多而決策和理財少，付出與權利形成鮮明的巨大的反差。
婦女的地位低下除了文化和社會習慣等因素的作用以外，與她們的經濟收入能力有關。青海省婦聯的問卷對婦女收入能力與男性作了對比調查，發現，無論無收入、低收入、高收入段，婦女都明現低于男子。值得深思的是，男性農民的高收入主要來源于打工等非農收入，而女性農民低收入的原因，是她們主要從事了家庭種植、養殖業勞動。城鄉、工農業之間的收入差別，通過家庭分工反映出來，而且成為制約農村婦女地位的主要根源。
2.3.3婦女的社會地位
第三部分四川省農村婦女土地權益調查
2001年10月初，我院執行聯合國開發計劃署——“農村婦女土地權益”研究項目課題組對四川省綿陽、成都、阿壩等三地（市）州的農村婦女土地權益問題進行了入戶問卷和調查。這次調查是試驗性的，目的是摸索全面展開本課題的調研經驗。
3.1在土地初次分配中不存在明顯的性別歧視
憲法賦予婦女與男子在經濟利益和家庭生活中的平等權利。《______婦女權益保障法》第三十條規定：“農村劃分責任田、口糧田等，以及批準宅基地，婦女與男子享有平等權利，不得侵害婦女的合法權益”。“婦女結婚、離婚后，其責任田、口糧田、宅基地等，應當受到保障”。四川和全國其他地區一樣，婦女土地權益在法律上是平等的。男女平等的法律原則在第二輪土地承包過程中得到了較好的貫徹，農村婦女與男子在土地發包這一“起點”上是絕對公平的（見專欄1）。
專欄1男女平等分地的案例
張騰明家：阿壩藏族羌族自治州漩口鎮集中村三組村民委員會主任，羌族，全家7人，夫婦倆，5個孩子（四女一男），村里土地男女均分，共得10畝山地（其中包括父親的那份地）。
值得注意的是農村婦女平等的土地承包權并不是一種自覺的制度安排，它的背后掩藏著“集體成員必須平均占有集體土地”的觀念。無論男女老幼平均分地是現實農村一個通行的“法則”。“增人增地，減人減地”——土地占有關系隨人口的變化而處在不斷變動之中，是四川農村維系土地占有關系的較為普遍的做法。正是這樣的文化和制度背景，造就了四川農村婦女與男子土地權益“起點”公平。
3.2家庭女性成員土地繼承權
由于土地占有關系隨著人口的增減而變化，四川農民承包土地繼承權基本沒有保障。因為，婚喪嫁娶中戶口遷移或者注銷，土地都將被集體收回。當問及“當丈夫去世后，其承包地將如何處理？”時。回答“自動歸于妻子”的極少；回答“自動歸于已成年兒子”的也很少；大多數回答是“由村集體收回”。問及“當父母去世時，其承包地將如何處理”時，大多數人回答仍然是“由集體收回”。座談中我們還發現：很多人認為，由于戶主一般是男性，家庭的財產包括土地使用權自然由男性來繼承。但是，無論婚嫁和離異，只要婦女不離開本村，土地可仍由其承包經營。在調查所及的地區，能否繼承土地使用權的最高準則是戶籍（即“成員權”）而不是性別。
3.3婚姻變化中婦女土地權益的安全性
四川農村女子婚喪嫁娶的過程中容易失去土地。我們在調查中了解到，女子嫁人，戶口一般遷離娘家，女方到男方家落下戶口。娘家村的土地就“自然”要收歸集體。至于出嫁女在婆家村能否獲得一份土地，則要視婆家村有無機動土地，或者是否正好“趕上”了婆家村調整土地。
“嫁出去的姑娘潑出去的水”，出嫁女很少獲得娘家的財產，用一份嫁妝“打發”出嫁女，存在于很多地方的習俗和傳統觀念中是非常自然的事情。
3.4婦女土地權利受侵害的原因
3.4.1傳統習俗的作用。“在家從父，出嫁從夫，夫死從子”，古老的“三從四德”雖然在法律或制度中已經銷聲匿跡，但依然頑固地存在于人們的習俗和觀念中，最明顯的表現形式就是，完整的家庭中幾乎所有的戶主都是男性。同時，在財力有限的情況下，男孩的教育權利要優先于女孩。許多地方農村女孩子被看作家庭暫時的成員，一旦出嫁，將不再享受娘家與土地相關的權益，只能依靠丈夫在夫家獲得財產和繼承權，使得婦女在夫家事實上處于依附地位。
3.4.2法律與政策存在的漏洞。我國憲法規定婦女在政治、經濟、文化、社會和家庭各個方面享有與男子同等的權利。《婚姻法》和《繼承法》也對家庭成員之間的經濟關系突出強調了性別平等。《婦女權益保護法》第三十條明確規定，婦女的地權在結婚、離婚后受到保障。但并沒有規定這種保障的辦法。法律與政策還缺少社會性別視角，許多政策從表面上看是中性的，沒有歧視婦女權利，但是由于沒有充分考慮到現實的社會性別利益關系，使政策在實施過程中給婦女帶來不利。比如土地承包責任制以家庭為單位，卻忽視了婦女的個體土地權益。正因為現有的法律規定不明確，在實際中土地的分配和再分配都直接取決于村社的決策，而村社依然保留著以男權為中心的財產分配習慣，婦女的土地權益毫不奇怪會受到傷害。
3.4.3農村男女不平等的分工。“男主外、女主內”的觀念在許多地方依然嚴重。由分工所決定，男子是生活資料的創造者，自然而然成為家庭的主人。如今，男人在外闖蕩，女人在家留守成為一種“新時尚”。在座談中我們發現，未婚年輕女勞動力明顯具有較高的流動性，外出打工的人數有很大的比重。但她們結婚以后就不再外出。許多地方農村現在一般都是386199部隊（即婦女、兒童和老人）駐守。女子的分工已涵蓋了家務勞動、田間農業管理。農業生產勞動力有女性化的傾向。
3.5進一步保護農村婦女土地權益的建議
3.5.1在新的農村土地立法中，應將保障婦女土地權利具體化。具體體現“夫妻在家庭承包經營中享有的權益平等”原則。比如可增加“婦女結婚的，在承包期內發包方不得收回其承包地”，“婦女離婚的，已取得的土地承包經營權在承包期內依法受到保護，可以作為家庭財產處理”。再比如，在土地承包法草案總則中可以增加“農村婦女與男子享有平等的土地承包權利，任何組織和個人不得侵犯”的規定。如，規定“婦女結婚后，應采取適當方式確保農村出嫁婦女有一份承包土地。在未解決前，娘家所在村應保留其承包地，不得強行收回”，上述具體操作程序中均涉及到土地調整的問題，與土地承包期限三十年不變、增人不增地、減人不減地的政策相違背。處理好法的原則性和靈活性往往將處于兩難的境地。
3.5.2法規、政策的執行與改進。
（1）立法理念上應有突破。建議將個人權利從家庭中剝離出來，從婚姻中剝離出來。通常情況下女性的權利被埋沒在婚姻關系中。所以，在法律制定中，要正視法律面對的是性別不平等的社會結構的現實，在制定具體的法律條文時應具有性別敏感性。同時應提供司法救濟，使無地的農村婦女狀告村民委員會的案件可以通過司法途徑得以解決。
（2）繼續將《婦女權益保障法》和《土地承包法》（在擬定中）等相關婦女土地權益法規的學習宣傳，作為普法學習宣傳的重要內容，加大宣傳力度。特別注意向農村基層干部宣傳，使之在工作中依法行政，在土地及宅基地的分配中自覺依法維護婦女權益。同時加大執法力度和制裁措施。對違反法律規定，經批評教育又不改正者，堅決給責任人行政處分。
3.5.3村規民約不能違背政策法規。
中辦［2001］9號文件《關于切實維護農村婦女土地承包權益的通知》、《婦女權益保護法》第30條都有明確規定：農村婦女結婚后本人的責任田和口糧田應當受到法律保護；婦女有權選擇其戶口所在地。一切與法律關于男女平等原則相違背的村規民約應予廢止。絕不能以“小政策”對抗國家法律。
3.5.4大力發展社會生產力，為婦女權益的保護提供厚實的經濟基礎。積極發展和壯大農村集體經濟，鼓勵和吸納農村婦女從事
二、三產業勞動，開辟農村婦女勞力農外就業渠道，提高婦女的經濟能力，從而提高婦女的政治經濟地位。
第四部分黑龍江婦女土地權益調查
2000年8月20日—9月2日，我們在黑龍江省進行了農村土地制度安排現狀的調查。調查內容涉及到農村婦女土地權利和現狀。
4.1婦女土地權利的區域環境
黑龍江省地處我國東北，山地平原交叉分布，三江平原，興凱
由于第一輪土地承包突然在全省整齊劃一地展開，并且在很短的時間內完成，準備不充分，由此遺留了一些問題。其中最主要的是實行“兩田制”或“多田制”（按人均分口糧田，勞均分責人田，大牲畜分飼料田）。在初始階段上，造成了農村集體經濟組織成員非均衡分配和占有土地的格局。
第二輪土地承包，黑龍江省認真貫徹執行中央[1997]16號文件，即《___辦公廳、國務院辦公廳關于進一步穩定和完善農村土地承包關系的通知》精神，到1997年末，全省已有96%的自治村完成了第二輪土地延包工作，剩余4%的自治村及村民小組土地延包工作到1998年末也全部完成。全省為承包農戶頒發土地承包合同及土地承包經營權證書400萬份（本），發證率達到了100%.
但是，除綏化地區的8縣（市）以外，全省67個縣（市）區在第二輪土地承包中大部分采用了“順延”承包。這樣一來，第一輪土地承包遺留下來的問題——集體經濟組織成員非均衡分配和占有集體土地的矛盾不僅沒有緩解，而且因為第二輪承包期實行而更加突出。當年不滿18歲的農村人口，第一輪未分配責任田，現在這部分人都是30歲左右，已成為農村主要勞動力；第二輪按順延方式承包，他們又未得到責任田。如果“30年不變”，就意味著其中一部分人在他們的勞動年齡（18—60/55歲）階段沒有資格享受占有和使用集體土地的平等權利。
4.2婦女土地權益狀況
在中國，農村婦女的土地權益問題是家庭聯產承包責任制以后才出現的過渡性矛盾。在實行家庭承包制以前，農村土地以集體共同占有、共同使用的方式實現了社區內成員平均地權的理想。隨著80年代初期家庭聯產承包制的推行，在土地分配發包過程中，婦女與男子享有集體土地權益出現了差別，差別大小與地方政府的政策和社區傳統有直接的關系。隨著土地承包期限的不斷延長，發生了婚入、婚出、喪偶、離異婦女土地權益保障問題。這些問題將會隨著農村土地使用權立法的完善得到逐步解決。
4.3婦女土地權利實現的障礙
但是，隨著耕地承包期不斷延長，由第一輪15年不變到第二輪再延長30年不變，再到“30年以后也沒有必要再變”。而且這種政策趨向將得到立法的承認。另外，在土地承包期限延長的同時，農戶對承包土地的使用權內涵也不斷拓展，由初期的單純耕作權拓展到承包農戶擁有占有、使用、收益分配和部分處置權（包括繼承、轉讓、轉包、租賃、入股，還將發展到抵押）。這標志著農民承包土地使用權事實上具有了物權性質，承包土地使用權已經或即將長期化、物權化、資本化。在此宏觀背景下，人們對平均占有和使用集體土地的欲望被空前調動起來。因此，目前農村婦女土地權利問題，已經不單純是婦女權益問題，它已涉及到農村戶籍制度、集體經濟組織成員資格、農民內部的利益分配等一系列深層次問題。
4.3.1在第二輪土地承包中實行大調整的地區（比如綏化市），
被界定為集體經濟組織成員的婦女與男子、勞動力和非勞動力均獲得了平等的土地分配權利。由于土地分配上的公平以及堅持了集中連片的原則，第一輪土地承包中一些矛盾，諸如人均占地不均，土地分割零碎等等都迎刃而解，農民“平均土地”的心理得到了極大滿足，有較好的預期，農民普遍認可和接受“增人不增地，減人不減地”的政策，以及“30年承包期限內不調整土地”的立法傾向。在這樣的地區，婦女的土地權利將不會在土地占有、使用和流轉的過程中流失。可以預計，第二輪土地承包至少30年不變目標能夠實現。
4.3.2但是，婦女在獲得村集體經濟組織成員資格上卻仍然存在著不平等待遇。有些地方在界定享有承包田人口的政策中規定，“享受承包田的人口原則上以1997年11月1日零時在籍人口為準，包括婚入（含經村同意的男到女家落戶）人口，新出生人口，經批準遷入的人口”。還規定“婚出到別村的，不論戶口是否遷出，都不再分配承包田，其承包田一律在婚入地分給。婚出到區外農村的，婚入地已延長承包期的，經所在市縣證明，可分給承包田，否則不分給承包田”。很明顯，這些政策規定中留有傳統的“男娶進、女嫁出”婚俗觀念的影響。男到女家落戶被認為是不合情理的，因此，要“經村同意”，否則沒有土地分配權；而婦女出嫁落戶男家被認為是天經地義的，因此不論你遷不遷出戶口，婚出地一律不分配土地。這種做法限制了婚配婦女作集體成員的資格，違背了《憲法》關于居住自由的原則，但又確實是現實農村需要解決的問題，其中以城郊型農村最為突出。由于城郊型農村能夠分享到城市化和農村經濟發展的雙重好處，因此具有強有力的吸引力，婚出婦女不愿遷出戶口，而同時又有許多進不了城的人口拼命擠入城市郊區，遷入人口增加導致城郊型農村人口過速增長，這又與城市化發展建設用地增加，耕地急劇減少形成鮮明反差。從而加劇了當地農民內部利益分配的矛盾。從這個意義上說，“居住自由”是有條件的。
第五部分，中國西部農村土地制度和婦女權益
——十二省（區、市）農村綜合問卷調查分析
2002年暑假，我院在分別委托四川大學工商管理學院、西北農林科技大學經濟管理學院，利用學生暑假對西部12省（區、市）農村進行綜合調查。此前，我院農村所曾經在四川、陜西、甘肅、青海等四省進行了典型調查。
5.1“戶籍規則”使農村婦女普遍獲得了平等的承包地初次分配權
西北地區在第二輪土地承包過程中較好地貫徹了男女平等的法律原則。陜西、甘肅、青海、四川等省的典型調查未發現婦女不分或者少分配耕地的案例。對于問卷“你村男女是否平等分地？”有94.1%的農戶回答“是”，5.4%的農戶回答“否”。從農戶“你有無承包土地？”的回答結果可以知道，西部農村有91.6%的婦女獲得了承包土地。可以斷定：西部農村婦女在耕地分配上與男性成員有同等的權利，在土地發包的“起點”上是公平的，在土地初次分配中不存在明顯的性別歧視。但是這種結果并不完全是貫徹“男女平等”法律原則的效果。西部農村有些地方有一條不成文但很普遍的規則：即以農民合法戶籍為依據分配和調整土地。只要有合法的戶口，無論男女老幼一律平均分得一份耕地。按照“戶籍規則”，人口多少是決定農戶土地多寡的依據，由此延伸：非合法新增人口（比如超生、非法婚姻的新媳婦）得不到土地；而預測的合法新增人口則在個別地方可以提前分配耕地。比如陜北某縣第二論承包按照預測人口分地，未婚男性成員可以預先獲得“未來媳婦”及其“未來子女”的耕地；而未婚女性成員多的家庭，可能預先扣減“待嫁女”的耕地。需要指出，這種性別歧視性的分地辦法不僅得到地方政策的默許，而且凡是采用這種辦法分配承包耕地的農村社區，目前土地承包關系穩定，土地調整的要求遠遠沒有那些未采取同類措施的農村社區強烈，人地矛盾和土地糾紛也極少。
另一類典型的案例是鄉村傳統習慣以“村規民約”之類合法的形式侵害婦女土地權利。比如，在城郊型或者較富裕的農村，由于區域收益的差異而導致集體成員膨脹時，這些村莊即以“女嫁出”、“男娶進”的傳統習俗制定規則，不分配入贅男子以及子女的土地，同時強制收回“應該出嫁而賴著不走”女子的責任田。這說明，現實農村婦女土地承包初次分配的平等權，是依賴“戶籍規則”以及“集體成員必須平均占有集體土地”的觀念而獲得，并非得益于男女平等的“法律原則”。因此，當集體成員平均占有土地的要求被絕對化時，又必然首先犧牲婦女的合法土地權益。
5.2婦女土地權利的真實性
家庭成員財產關系不明晰，婦女土地權利的歸屬并不完全屬于自己。盡管新的婚姻法要求結婚夫婦登記財產，但響應則極少。“三綱五常”的文化傳統與西方社會家庭財產明晰到成員個人的做法有天然的沖突。所以直到今天，中國家庭成員的財產關系并不明晰。土地管理法、承包法，都未強調將夫妻雙方的名字記入土地經營權證書。因此，婦女以戶籍為根據獲取的土地并沒有法律上的憑證。婦女的土地權利首先在名義上歸屬于“戶主”。而戶主主要以家庭男主人為主，占問卷總戶數的92.3%，只有7.2%的受訪農戶是家庭主婦。但是我們卻發現，有39%的受訪婦女承認土地在自己的名下（見圖1）。這與婦女對土地權利的重視和追求有關系。
5.3婚姻變化中婦女土地權益的安全性
女性婚喪嫁娶過程中戶口遷移或者注銷都將影響其土地權利。
問卷還顯示，土地初次分配以后，有18.3%的已婚婦女土地留給了娘家。這種情況發生是“30年不變”政策框架下的必然結果。“30年不變”意味著娘家村在期限內不能收回“出嫁女”的土地，也意味著婆家村沒有可以供調整的土地分配給新媳婦。從婦女個人對土地占有、利用和收益等具體權利來說，在這個過程中她必然失去土地。為了保障婦女能夠獲得土地，《土地承包法》規定，“承包期內，婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，原發包方不得收回其承包地”。這樣的規定可以保證婦女在娘家或婆家獲得一份承包地，但不能保證婦女真正占有、利用土地并獲取收益。
5.3.3喪偶婦女的土地權利。受訪者對“丈夫去世后其承包地如何處理”的回答，反映了喪偶婦女土地權利的流向（見圖3），其中由妻子繼承的占60%，但有20%的喪偶婦女的土地將被集體收回。
5.4婦女對包括土地使用權在內的財產繼承權
得益于《婚姻法》長期的作用，離異婦女對家庭財產分割的權利也比出嫁女要有保障（見表3）。離異婦女基本能夠平等分割共同財產。但是，由于共同財產的登記制度剛剛開始，加上“白頭偕老”、“天長地久”等婚姻觀念，沒有人愿意在結婚時就為“將來離婚”進行財產登記。正因為共同財產的模糊性，導致相當多的離異婦女只能帶走自己的嫁妝和帶到婆家的其它財產。同時，按照“過錯追究”的習慣，提出離婚的一方不得分割共同財產，以此作為“過錯成本”。
5.5婦女的其它權利
5.5.2家庭成員對家庭收入貢獻主要來源男性。婦女主要承擔無收益（家務）的勞動和收益不明顯（糧食生產）的勞動（見表5），使包括婦女本人在內的受訪對象都低估了婦女對家庭收入的貢獻。受訪對象認為，丈夫“打工”“干技術活”等掙錢多。只有當男人“不管家”“生意蝕本”或“女人有固定工資收入時”，女人們才可能成為家庭經濟的主要創造者。
5.5.3與婦女的勞動付出相比較，她們在家庭決策中的地位顯得很不對稱（見圖4）。在家庭決策中，“女人說了算”數的僅有2.2%，而“男人說了算”數的達到30.4%.但應該看到，夫妻的平等權利在新一代農民中越來越普遍。男女共同決策已經發展成為年輕夫婦的主流趨勢，“男女共同商量”的家庭已有55.1%.
5.5.4婦女對家庭財權的控制力大大高于家庭決策。受訪者回答“誰主管家庭財務”，其中“由妻子掌管”占35.5%，“夫妻共同管理”3.5%.“丈夫管理”占44.9%，由“父母”或“子女”管理財務分別占15.6%、0.49%（見表6）。
5.5.5婦女的社會參與機會有所提高。但是，應該看到，與公社化時期集體統一勞動相比較，婦女的社會參與率和程度都大大下降了。家庭生產功能的恢復，把婦女重新由社會拉回了家庭。現實農村基本上以男性作為家庭的“法人代表”，在一些地方，社會參與成為男性的“專利”。只有當男人不在家或者不愿意的情況下，女主人才有機會代表家庭出席社區的活動（見表7）
5.5.6婦女的政治參與少于社會其它參與機會。在許多農村社區，政治參與更是男性的“專利”。鄉村傳統習俗對婦女社會腳色定位以及屈服于鄉村習俗，婦女自身的自信心不足，“雙重壓力”使許多婦女主動放棄了政治參與的權利和機會（見表8）
問卷還顯示，盡管婦女維護自身合法權益的意識和能力還十分弱小，但我們注意到，近來婦女上訪案件呈上升。婦女回答“村里近幾年有無婦女上訪案件”的結果表明，有3.7%的村莊出現過婦女上訪的案件。從調查員記錄的這些案件看，相當多數是離異和喪偶婦女的土地糾紛。婦女上訪案例增多原因復雜，它既表明婦女權益侵害行為發生的頻率，又反映基層組織對民間糾紛調解功能弱化的趨勢，同時也表明婦女維護自身合法權益意識和能力的提高。
第六部分，越南農村婦女土地權利
我院執行聯合國開發計劃署“婦女土地權益保護”研究課題計劃，于2002年9月30日—10月14日，組團赴越南考察“農村婦女土地權利”[10].考察團訪問了越南中央和國家的8個部、委以及有關研究機構，訪問了義安省的7個廳局，考察了義安省義祿縣義蓮社，走訪了義蓮社第
四、
六、十五村的7家農戶。
6.1婦女權益的法律、政策和村社習慣
婦女與男子在法律上的平等權利，在事實上要大打折扣。越南在歷史上曾經有700余年屬于中國的郡縣，因此文化轉傳統上與中國一脈相承。在義安省義祿縣義蓮社農民家庭，我們看到農戶的中堂和歌頌祖宗功德的地方，都要貼上諸如“祖宗公德千年盛，子孝孫賢萬代榮”之類的中文對聯，盡管他們的子孫并不認識這些方塊漢字。這樣的文化傳統所奉行的依然是“男主內、女主外”：“男娶進、女嫁出”，因此女性在接受教育、繼承祖產、家政決策、社會參與等方面有“天然”的障礙和弱勢。盡管法律和政策都規定婦女與男子有平等的權利，但婦女的就業機會受到很大限制，婦女的社會角色就是承擔家務，她們從小就要訓練操持家務的本領，更多地承擔無收入的家庭勞動。
婦女在土地初次分配中的權利是平等的，姑娘出嫁時村、社不收回土地，這是法律和政策的效力；但姑娘出嫁到婆家，土地只能留給娘家親人使用，而一般情況下，出嫁女在婆家村很難得到自己一份承包土地，如果婆家村尚有“公益地”則可以短期租借使用。這一方面是受制于土地的不可遷移性，更多則是大家對傳統習慣的容忍。離婚和喪偶婦女也常常被排斥土地權利，盡管法律規定了她們的與丈夫平等的財產繼承、分割分享權的權利，但在婚姻關系變化的過程中，土地權利最容易受侵害的仍然是婦女。失去土地使用權，意味婦女增加了對丈夫的依賴性和在家政決定中的無足輕重。
傳統習慣對法律和政策的貫徹的影響是極其重大的，越南在農戶土地使用證書上記錄夫妻雙方姓名的工作進展并不快。義安省在世界銀行的幫助下，在農村選擇2個社開展“婦女土地權利保護”的試驗，其中一項內容就是在農戶土地使用證書上登記夫妻雙方的姓名（詳見本文第二部分第2小節）。最近，該省與世界銀行聯合在試點的兩個社開展調查，調查結果如下：
調查結果表明：登記了夫妻雙方姓名的土地使用證書比例很小；農村男性戶主仍然是主體，不到萬不得已（喪偶、離異、半邊戶等），女性決不“擔當”戶主角色，表明社會“男主外、女主內”的認同；有相當一部分農戶并不認為土地使用證書上登記夫妻姓名特別重要。但是值得重視的是，越南農民獲得土地使用證書及其利用率都很高，尤其是有超過72%的土地證書用于抵押。這從一個側面反映了土地使用權的抵押權獲取，對于農業、農村以及農戶經濟發展的極端重要性。
6.2爭取婦女平等的經濟機會
——在勞動、就業方面提高婦女的社會地位，實現男女平等；
——創造婦女接受教育的機會和環境，提高她們的認知水平；
——從數量和質量兩個方面改善婦女健康狀況；
——提高婦女參政、議政的能力，提高婦女在領導工作中的地位；
——讓婦女更多參加經濟社會活動，保障婦女實現權利的機會；
——提高婦女經濟能力和消費水平。
根據國家的發展戰略和發展方案，各部委、各省都要制定具體的行動計劃。
6.2.1提高婦女土地權利保護意識。為了讓婦女更多的了解、掌握和保護自己合法權利，勞工、殘疾、社會事務部勞工和社會研究學院女工研究中心，在聯合國開發計劃署的資助下，編輯了《婦女權益50問》，這本宣傳資料包括了國家法律和政策中關于婦女權益的規定，以及越南在婦女發展問題上對世界組織的承諾。《50問》首先在試點地區發行和宣傳，進而逐步推廣。
6.3越南婦女權益保護法律和政策效果及其評價
6.3.
1、越南婦女獲得廣泛的政治、經濟、文化以及社會的參與機會。在政治、經濟、文化以及社會各領域，婦女參與的比例較高。根據計劃與投資部發展戰略研究院人力資源與社會事務部主任、越南婦女聯合會中央執行委員會委員陳氏圖耶梅博士提供的數據，參加政治、經濟、文化和社會活動的婦女占參加這些活動總人數的48%，其中城市參與活動的婦女占46%、農村參與社會活動的婦女占49%.統計結果是：
——在商業領域，女性職員和干部所占比例為達到71%；
——在教育領域，女性干部員工的比例高達71.6%；
——在醫藥領域、女性干部和職員的比例為68%；
——輕工業領域女性的比例為65%；
——旅游業女性的比例為56%；
——財政、銀行領域女性比例為56%；
——工業加工業領域女性為53.3%；
——公共服務業女性為55.5%；
——農業領域女性的比例為52%；
——外交領域女性的比例為33.7%；
——郵電、航空、科研應用、文化體育等行業中的女性比例分別為52%、47%、35%、32.2%；
——在私人企業中女性勞動力占總勞動力的比例為67.9%；
——外資企業中女性占63.5%，
——出口加工區的女性占67.7%，
這些數字表明，越南婦女在政治、經濟、文化以及社會活動中參與率很高，達到了法律規定男女平等的比例。但是，管理崗位與一般的勞動崗位相比較，女性所占比例要小得多。陳女士提供的數據是，婦女約占21%，其中國營單位中只有4%的女性，國營以外的企業中，女性占71%（1985年），到1993年時增加到80%以上。
6.3.2男女公民獲得了平等受教育的機會，但高層次人才隊伍呈現出較大的性別差異。越南已經實現了（免費）小學義務教育，所以在普及教育方面，男女性別幾乎沒有什么差別；中等教育與中等專業教育中，女性占45%，大學中的女性占44%，師范大學中的女性占68%.在一般性人才隊伍中女性比例很高。但教授中女性僅占3.5%，副教授、科學博士、專業博士、碩士中的女性比例分別為5.8%、4%、20%、30%.為什么在基礎教育中男女性別差異并不明顯，而高層人才結構則明顯男性化？是政策原因，還是男女性別的生理、心理差異的綜合表現？還是女性的傳統社會角色的限制？這些都是非常值得研究的重要課題。
6.3.4對婦女政策的反思。
（1）沒有性別偏見的中性政策，并不能保障婦女在事實上獲得與男子平等的權利。比如財產繼承和分割、土地分配和流轉，憲法、法律、政策都毫無例外地規定男女有平等的權利，但是，在傳統習慣、村社以及家族的戒律中，男子有天然的優勢，而女性總是處于弱者地位，而且被看成一種不可改變的社會秩序。穩定的社會秩序從各個方面限制婦女合法權利的享受。
（2）照顧女性的福利及勞動保障政策，有時反倒成為限制女性的桎梏。女勞動者有“三期”照顧、較長的產假、并且要求同工同酬，這實際是企業使用女勞力的擴大成本。在計劃經濟時代，這些成本由國家財政支付，尚無多大矛盾；而在市場經濟時代，企業從降低成本的角度拒絕招收女勞動力，反而極大限制了女性的就業機會。
（3）越南婦女問題專家有關研究證明，婦女比男子提前5年退休，是高層人才、干部隊伍以及女性收入低于男性的重要原因。因為女性比男性提前5年退休，意味做女性比男性早5年就失去了增長工資和提拔的機會。5年中可能比男性的收入低了2級，相應地退休工資社會保險等收入都會降低。而女性的平均壽命卻大于男性，在退休后的漫長生活中，她們只能無奈地忍受較低的社會地位和低經濟收入。如果她們想要獲取同等男性一樣的地位和收入水平，就必須比男性付出更大的努力和有更快的“進步”。
本報告是近兩年來，中改院農村轉型發展研究所的關于婦女土地問題的調查研究結果匯總。其中
一、
二、四部分由王景新完成；第三部分由王景新、楊青松共同完成；第五部分由王景新、赫成堯、支曉娟共同完成；第六部分由王景新、李峰華、陳郁文、吳瓊武共同完成。
[4]林志斌李小云：《性別與發展導論》中國農業大學出版社，2001年8月第一版，第43—44頁。
[6]林志斌李小云：《性別與發展導論》中國農業大學出版社，2001年8月第一版，第35頁。
[7]青海省婦聯、西寧市婦聯的2000年7月的聯合調查報告
[8]理由上，城市戶口不是本村村民，不論你是否就業，因為你擁有城市戶口而無村莊的戶籍。
[9]青海省婦聯、西寧市婦聯的2000年7月的聯合調查報告。
[10]考察團以院長助理王景新教授為團長，由中改院李峰華副教授、陳郁文、吳瓊武等組成。
第八篇 城鄉結合部土地市場管理調研報告950字
按照部黨組的統一部署，我們先后對天津、河北、江蘇、浙江、廣東等五省市的城鄉結合部土地市場問題進行了深入調研，同時委托中國土地勘測規劃院赴江蘇、浙江兩省進行了重點調研。調研工作重點圍繞城鄉結合部土地利用和土地市場現狀、存在問題、原因及對策進行了分析，現將調研情況匯報如下：
一、城鄉結合部土地市場現狀與問題
城鄉結合部是土地交易最活躍的地區之一，具有隱形交易、非法交易量大、交易秩序混亂的基本特征。具體表現在：城鄉結合部建設用地快速膨脹、建設用地總量失控，各類用地交錯、市場交易主體復雜，隱形交易突出、交易秩序混亂，土地交易形式多、數量大，違法用地和違法交易大量存在等幾方面。
（一）城鄉結合部建設用地快速膨脹、建設用地總量失控
（二）各類用地交錯、市場交易主體復雜
（三）土地交易形式多樣，隱形交易突出、交易秩序混亂
（四）違法用地和違法交易大量存在
二、產生問題的原因分析
城鄉結合部土地市場混亂的現狀是長期以來城市建設自發擴展、城鄉結合部土地產權不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。
（一）工業化、城市化帶動了城鄉結合部建設用地快速膨脹，是城鄉結合部土地市場混亂的外部推動力
工業的持續、穩定、快速發展，需要相應規模的土地作支撐。城鄉結合部是受城市發展和農村工業化、城市化發展沖擊最大的地區。隨著城市化和工業的外移，民營經濟和個體工商戶的發展，對生產經營、生活場所提出了新的需求。一方面大量的國有企業、外資企業、鄉鎮企業、私營企業發展，加大了建設用地的需求，使城鎮向外擴張的速度加快；另一方面也帶動了城市第三產業的迅速發展，進一步加劇了建設用地需求。這些快速增長的建設用地需求迅速涌入城鄉結合部，致使城鄉結合部建設用地需求急劇增加，其用地特征呈現出：農業用地不斷減少和非農建設用地快速增加，土地供應總量失控。其最根本的原因是，對于用地者而言，在城鄉結合部取得土地和房屋的成本遠遠低于城區，帶動了用地需求；而對于農村集體經濟組織和農戶而言，轉讓、出租土地、房屋獲取的經濟收益又遠遠高于農業收入，在比較利益的驅動下，農村集體經濟組織和農戶往往樂于把農用土地私自轉為建設用地或建房出售、出租，牟取高額回報。同時，外來人口蜂擁而至，價格低廉的私宅成了他們的安居所在，在一定程度上使農村私宅租賃有愈演愈烈。
第九篇 加強土地市場建設調研報告6000字
加強土地市場建設調研報告
__年5月，國土資源部要求各級國土資源管理部門，要準確把握運用土地政策參與國民經濟宏觀調控的力度和時機，逐步學會運用土地政策為宏觀經濟“加油門”、“點剎車”。作為國土資源管理參與宏觀調控平臺的土地市場建設的培育與規范，無疑象一只“無形之手”，對地方經濟的發展起著至關重要的作用。只有深刻認識我縣在土地市場建設發展中存在的不足，有效運用好土地市場這只“無形之手”，建立起市場配置資源的長效機制，實現政府對土地資產的有效調配和集中統一管理，才能發揮出國土資源參與宏觀調控的積極作用。
一、我縣土地市場建設回眸
我縣地處豫西山區，工業基礎薄弱，城鎮化水平不高。近年來，為加快城市建設步伐，縣委、縣政府按照“鞏固完善老城區，強力開發北城區”的基本思路，投入大量資金，對老城區道路、通水、排水、綠地、路燈和各類市場基礎性設施進行了大規模的改造，逐步建立了以紅旗大道、李賀大道、錦屏大道、濱河路、紅旗廣場、北城區中心廣場、濱河游園為亮點的“四路兩場一園”的城市新格局。__年，縣政府又投入大量資金進行小城鎮建設，極大改變了鄉鎮面貌，促進了鄉鎮經濟的健康發展。政府在基礎設施建設上的資金投入，增強了城市的服務功能，城鎮地價水平明顯增高。這部分升值的地價本應由政府收取，最終回歸社會用于城市建設再投入、再升值，但由于土地市場建設不規范，城市大量的土地掌握在用地者手中，一些單位和個人正是看到了土地的潛在價值，在土地使用制度改革中鉆空子，最終成為政府投資土地上的受益者，作為投資者的政府卻沒有得到應得的回報，造成了國有土地資產的白白流失。
為了強化政府管地權威，使政府高度壟斷土地一級市場，國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》(國辦發[__]15號)文件下發后，宜陽縣人民政府及時下發了《關于實行建設用地五統一的通知》(宜政文[__]61號)，明確了征地是政府的專有權利，禁止用地單位與農村集體經濟組織自行協商用地，對建設用地實行統一規劃、統一征用、統一開發、統一按項目供地、統一管理。縣政府根據土地利用總體規劃和城市規劃，制定土地利用年度計劃和年度規劃，控制建設用地供應總量，按照合理配置、有效利用土地現狀的原則，編制建設用地區域的詳細規劃，確定開發強度、地塊用途，統籌安排各類建設用地。建設單位需要使用農村集體土地的，由縣人民政府按照土地利用年度計劃實施統一征用，根據建設用地的位置、用途、數量制定征地方案，每年分批次上報，經批準后，依照有關規定和法定程序，對被征地單位予以補償，向用地單位供給土地。政府統一征地，實行一個渠道進水，從源頭上扭轉了土地需求決定供給的被動局面。此舉嚴格控制了建設用地總量，既保護了耕地，又能保證被征地農民的補償費及時足額到位，不損害農民的利益。而且良好的用地環境吸引了眾多商家來宜投資建廠，興辦企業。先后有洛陽龍羽宜電有限公司、洛陽恒基鋁業公司、洛陽熱電廠、黃河同力水泥集團等企業落戶我縣，縣國土局服務國家、省、市重點建設項目及一般建設用地項目達15個，提供土地3000余畝，達到了政府管理土地“一個龍頭出水”的目的，為我縣經營城市土地打下了堅實的基礎，促進了縣域經濟的發展。為規范土地市場秩序，我縣開展了土地隱形市場的清理整頓，縣國土局在紀檢委、糾風辦、公、檢、法、司、城建、房管等部門的密切配合下，對全縣范圍內未經批準擅自轉讓、出租、抵押劃撥土地使用權或改變用地性質的單位和個人，依法進行了收繳土地出讓金和罰款的處理。共查處土地隱形交易80余宗，補繳土地出讓金160余萬元，把土地使用權交易納入了依法管理軌道。與此同時，縣國土局積極借鑒外地經驗，大力推行土地有償使用制度，在推行經營性用地招標、拍賣、掛牌出讓等方面進行了嘗試，努力建設土地有形市場，但因種種原因，效果并不明顯。
二、我縣土地市場的特點
(一)政府對土地一級土地市場實現了高度壟斷
我縣在對建設用地實行“五統一”管理之后，政府調控土地一級市場的能力增加了，“一個龍頭進水，一個龍頭出水”的格局基本形成。“要用地找政府”的政策，有效遏制了用地單位與村、組私下交易、協商用地的行為。特別是北城區建設的用地秩序得到規范，區域發展所需的建設用地，嚴格按照土地利用總體規劃、城市建設規劃及《北城區詳細控制性規劃》來調配，杜絕了違法用地，減少了因用地問題而引發的群眾上訪事件的發生。
(二)土地市場機制不健全
隨著我縣固定資產投資的逐年增高，由此帶動了百業興旺，也增加了土地的需求量。在土地市場的建設上，存在許多不足之處，主要表現在：一是政府調控土地市場的力量薄弱，應該由政府掌握和調控的城鎮建設用地供應量、閑置、存量土地的數量，沒有實質性的掌握和控制在政府手中。二是對舊城區存量土地的盤活，以及實現土地集約利用上，缺乏行之有效的措施，三是土地收購儲備機制不健全，沒有成立以政府為主導的專門的土地收購儲備機構，對縣域閑置、低效應納入儲備庫的用地，僅限于“預儲備”。政府手中的土地和資金不充足，無法對土地市場進行有效的調控，土地資源的價值就不能夠充足的顯現。
(三)招拍掛出讓效果不明顯
近年來，我縣雖然嘗試了對經營性用地采用招拍掛方式出讓土地使用權，但由于土地有形市場未建立，各項土地市場機制不健全，經營性用地招拍掛的效果并不明顯。據不完全統計，近兩年以掛牌方式出讓的土地使用權有5宗，面積34.23畝，掛牌成交價132.88萬元，政府基本無收益。相對于其他市縣(區)來說，明顯處于落后狀態。應該在一級市場出讓的土地及收益，沒有集聚到政府手中，也因此造成了土地市場的不穩定，開發商對地價的水平、土地成本、土地供應量、規范獲取土地的途徑的認知度較低，一方面給不法開發商造成了可乘之機，土地隱形交易的現象依然存在;另一方面，在一定程度上擾亂了土地市場秩序，降低了政府應有的威信，還影響到投資商的信心。
三、規范土地市場建設的意義
(一)有利于政府宏觀調控
作為政府部門要根據經濟社會發展計劃和各項專門的規劃開展建設活動，必須進行有效的管理和調控。土地市場作為基礎環節之一，作為社會的基本資源和財富的配置場所，必須按照法律和法規進行規范。規范和有序的土地市場有利于政府對土地資源和社會資源以及經濟建設的宏觀調控。特別是宜陽縣耕地少，耕地后備資源又較為缺乏，但加快城市建設步伐的大氣候又不得不占用耕地。因此，只有規范土地供應渠道，才能夠有效保證全縣的建設用地需求和糧食生產安全，也才能保證可持續發展有較為充足的土地資源。
(二)有利于節約土地資源，實現集約利用
對投資者來說，在規范管理的環境下，越是公平取得的資源包括土地，越是會全力以赴地加以利用，絕不會粗放利用，更不會讓它長久閑置。特別是宜陽縣正處于城市化、工業化的進程中，耕地的減少伴隨著城市化、工業化的進程是成正比例的，建設用地的增加是不可避免的。工業化是消耗自然資源、原材料的過程，所以建立資源節約體系是完全必要的。但是，要實現在集約用地的同時，保障建設用地的需求，就必須建立由市場主導配置資源的長效機制，實現對土地資產的有效調配和集中統一管理，最終使國家受益、企業和個人投資者受益。
(三)有利于增加財政收入
相對于各級財政而言，土地收益是十分可觀的。如河南省方城縣，在1992年就開始以拍賣的形式出讓土地使用權，開創了河南省土地拍賣的先河，也因此獲得了巨大收益。在敲響土地拍賣“第一鑼”后的兩年間，方城縣拍賣出讓城區國有土地使用權8.4萬平方米，收取土地出讓金2100萬元，先后用這筆資金開通新街道11條，吸納近2.5億元的資金建廠辦店，發展新的工商業服務項目。而這一切都是在財政不拿一分錢的情況下實現的，政府真正嘗到了運作市場機制配置土地資源的甜頭，走出了一條以地生財、聚財，以財建城、建市，促進經濟繁榮發展的新路子。
(四)有利于為城鎮建設籌集資金
我縣的經濟基礎薄弱，政府的財政力量極為有限，難以籌措大筆資金搞基礎設施和市場建設。在土地市場方面，大面積供應熟地很困難，如果等待一切條件成熟再發展，那就會使宜陽縣的經濟發展水平與其他各地的距離越來越大。所以，增強區域自身的造血功能，增強自身的發展能力十分重要。土地資源的潛在價值，是通過市場途徑來體現的，土地市場的正確運作能起到至關重要的作用。隨著城市建設的發展，環境的優化，區位優勢的逐漸顯現，能夠帶動宗地價格的上漲。同時，每宗地的投資者，不僅僅投資購買了土地使用權，更為重要的是，他要繼續投資搞基建、搞經營，這樣就在獲得土地使用權后，再投入數倍于土地出讓金的建設資金，無形中又帶動了區域經濟發展。如濱河公園的綠化及基礎設施完善后，周邊地區的地價明顯高于其他地區，在其周圍從事飲食、娛樂等經營的投資者不計其數，逐漸形成了一個新的市場繁榮區。據宜陽縣城鎮國有土地資產評估顯示，我縣現有國有土地資產總值為33.22億元，如果經營管理得當，就會為城鎮建設提供充足的資金。
四、關于培育和規范土地市場的建議
規范的土地市場是地方經濟發達與成熟的重要標志，只有規范有序的土地市場，才能促進經濟的健康發展，才能使政府部門有效地運用市場機制參與對土地資源的宏觀調控。如果土地市場不規范，市場秩序混亂，土地資產流失，不僅削減了土地對經濟發展的貢獻，而且影響經濟的運行質量，滋生腐敗現象，影響社會穩定。所以，根據宜陽縣土地市場建設的實際情況，建議從以下幾方面規范土地市場建設：
(一)建立以政府為主導的土地收購儲備機制
建立土地收購儲備制度，是規范土地儲備運行，增強政府調控力度，解決多頭供地的重要手段。在具體的操作中，要抓好以下三點：
一是成立土地收購儲備中心。該中心代表政府實施土地收購、儲備和出讓工作，將分散在各土地使用者手中的土地聚集起來，納入土地儲備庫，統一歸政府調配。并通過招拍掛等形式有計劃的出讓供地，從而盤活土地資產，促進土地交易市場規范、有序健康地發展。
二是加大對土地收購儲備的資金注入。土地收購儲備的主要問題是資金問題，要收購土地，必須有一定的資金作支撐。作為土地收購儲備的主導部門，政府可先支付一部分啟動資金，也可以以土地抵押的方式向銀行貸款，土地部門也可自籌資金，然后通過招標、拍賣出讓土地收回投資，政府也可增加收益。
三是加大土地收購儲備和開發力度。土地儲備的目的是調節市場供應，政府手中只有掌握大量的土地，才能實現以市場配置土地資源，以供給引導需求。對土地的收購儲備，可以采取以下三種方式：一是實物儲備。對國有企業改制、舊城改造和新增建設用地中商品房開發和經營性項目建設的土地，以及政府應依法收回、收購的土地，實行實物儲備，納入土地儲備庫;二是規劃紅線儲備。按照土地利用總體規劃和城市建設規劃以及城市建設需求，對劃入城市規劃區范圍內的土地實行紅線儲備，嚴格按規劃供地。特別是對城市規劃范圍內的經營性用地，嚴格以招拍掛出讓方式供地。三是信息儲備。對不急于收購儲備或受財力限制一時無力進行資金收購的地塊，采取信息儲備，待時機成熟時，有計劃的收回、收購、開發、出讓。
在儲備用地的同時，土地收購儲備中心要在縣計劃、城建、財政等部門的配合下，加大土地開發力度，將儲備生地變為熟地后，有計劃的推向市場。通過政府部門一個“口子”向市場供地，強化政府在土地供應上的主導地位，明晰城鎮土地的產權關系。
(二)大力推行土地使用權招拍掛出讓制度
土地使用權招拍掛制度既是地價水平的“晴雨表”，也是檢驗房地產開發商市場運作水平以及實力與資質的試金石，對房地產開發企業必將起到優勝劣汰的作用。隨著土地市場建設的逐步深入，形成公開、公平、公正的土地市場競爭態勢，由市場確定土地價格，實行“物競天擇”是市場發展的內在要求。要實現對經營性用地全部實行有償供應，必須把握好四點：
一是堅持土地市場的高度統一。對舊城區的經營性用地以及北城區控制性規劃范圍內的經營性用地必須納入縣政府統一供應渠道，實現一個“口子”向市場供地。
二是加大土地拍賣出讓力度。我縣目前對經營性用地主要采取掛牌出讓方式，在一定程度上消減了開發商參與競價的積極性。所以，在經營性用地公開出讓方式上，要把握住拍賣出讓方式的優勢，由掛牌報價演變為現場競價，激發開發商的投資積極性。并通過正確的引導，使開發商認識到，在土地市場的競爭中，誰率先進入市場，誰就贏得了主動權，只有通過招拍掛方式，才能依法取得土地使用權。同時，把招拍掛出讓方式逐步引向深入，由商業用地逐步發展到工業和居住用地，對除法律規定可以進行劃撥供地以外的各類用地，逐步嘗試全面推向市場，增加政府收益。
三是加強地價管理。對所有的土地在出讓、轉讓、出租、抵押之前，必須經過地價評估交易中心評估作價;特別是對經營性用地要按照標定地價，確定宗地的，防止出讓價格過低。然后，通過競價方式，提升土地的產出效益。
(三)建立土地有形市場，創造良好的土地市場環境
一個地方投資環境的好壞，關鍵看這個地方的經濟環境和市場環境，也要看政府部門是否為用地者營造了一個良好的土地市場環境。所以，要實現由市場配置土地資源，由市場選擇土地使用者，由市場決定地價，就必須建立土地市場交易場所，公開交易信息，增加交易機會，降低交易成本，保證交易順暢，接受社會監督。政府只有采用適應市場經濟的全新定位，才能為經營土地提供良好的外部環境。
(四)嚴格按計劃、按規劃供地，控制建設用地供應總量
要保障土地資產管理和土地市場建設的健康發展，只有依法用市場機制供應土地。國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，明確規定了土地供應要公開供地計劃、公開出讓土地信息、公開集體決策、公開查詢登記資料、公開競爭和公開結果，這是供地必須遵循的原則。所以，在土地供應上，必須嚴格控制建設用地供應總量，要按規劃、按計劃供地，任何建設用地必須安排在土地利用總體規劃確定的建設用地規模范圍內，將耕地轉為建設用地必須符合土地利用總體規劃和年度計劃。嚴格界定有償和劃撥范圍，該有償的有償，該劃撥的劃撥，利用經濟的、法律的、行政的手段，引導用地行為從粗放型向集約型轉變。同時，牢固樹立保護耕地、集約用地的意識，著眼于存量土地的整理和盤活，重點立足于城鄉結合部的土地整理、舊城區的土地改造。雖然在舊城改造上需要投注大量資金，但從長遠來看，也提升了舊城區的土地價值量。在北城區的開發上，要以戰略的眼光，合理確定北城區的土地利用結構，要按照土地利用總體規劃和城市建設規劃供地，防止城市盲目向外擴展，做到既有量的控制，又有結構的變化;對縣域工業用地，要留有一定空間，根據區域發展戰略，注重投資強度，提高產出率。
土地作為城市的資源性資產，這個資產經營的好壞，直接關系到城市的建設和發展。只有以科學的發展觀為指導，使合理用地、集約、節約用地變成實實在在的行為，在土地市場建設和發展中，積極探索，改革創新，著力搭建以人為本，公平競爭的用地平臺，建立更加規范有序的土地市場秩序，才能走出一條新形勢下用好土地資源，經營土地資產，服務縣域經濟持續健康發展的新路來。
第十篇 關于土地查封登記工作調研報告2500字
隨著市場機制的不斷完善，不動產物權的資產價值越來越被人們重視和利用，為此，不動產物權的登記管理部門的管理重點也相應地從單純的由產權人申請的產權保護登記，進一步發展了由各債權人申請的抵押和查封登記。查封土地登記作為土地登記的一種類型、債權人防止債務損失的鎖定媒介，越來越顯現出其重要的市場保護作用。
1、做好查封土地登記工作的意義
（1）通過不動產登記部門對查封土地進行登記，有利于人民法院執行工作的順利進行：一方面有助于執行部門及時保全債權人利益，另一方面有助于不同的執行部門對宗地查封情況進行查詢，根據查詢結果，決定對同一宗地是否輪候查封。
（2）根據《物權法》，不動產物權的變動必須以登記為必要條件。人民法院查封的不動產，只有在不動產登記主管部門登記后才能對抗第三人，也就是查封情況一旦登記，宗地登記檔案就在一定期限內不準改變，土地權利人任何惡意轉讓、抵押等行為的都是違法的，土地登記部門都不予辦理變更登記（包括轉讓登記和抵押登記）。
（3）按照法釋［__］15號第26條“人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人”，《物權法》不動產物權登記發生物權的變動應該公示的規定，建立查封登記信息共享，將查封登記結果公示，避免被執行人的惡意行為而產生權屬糾紛或行政登記失誤，防止不明情況的第三人善意購買和借貸。
（4）根據《擔保法》第37條、《城市房地產抵押管理辦法》第8條的規定，被依法查封、扣押、監管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押。查封登記結果公示可以為金融部門核定借款人信譽度、決定是否放貸提供依據。
2、土地查封登記的法律依據對不斷增多的涉案不動產資產的保全、變現和轉移問題，《最高人民法院、國土資源部、建設部關于依法規范人民法院執行和國土資源房地產管理部門協助執行若干問題的通知》（法發[__]5號），具體規定了房地產的預查封登記、查封登記和輪候查封登記。
《國物權法》規定，不動產物權的變動必須以登記為必要條件，人民法院查封的不動產，只有在不動產登記主管部門登記后才能對抗第三人。國土資源部__年40號令《土地登記辦法》也明確地將土地查封登記納入“其他土地登記”的范疇，將查封登記明文規定為一種登記類別，并具體到九項條款就土地查封登記做出明確規定。查封登記，是不動產登記機構協助人民法院動用國家強制力維護社會公平正義重要的法律舉措。
3、做好土地查封登記工作的建議
3.1.建立嚴格的土地查封登記制度
（1）應當根據《物權法》、《土地登記辦法》、法發[__]5號、法釋[__]15號，國土資源管理部門與人民法院根據當地實際制定切實可行的工作辦法和程序，便于執行和操作。
（2）由于一宗地可能涉及不同地區或不同級別的人民法院執行部門，鑒于土地的屬地管理，關于土地查封的情況最終匯集在當地國土資源管理一個部門，國土部門要對各種查封包括預查封、輪候查封以及不同執行單位的查封進行詳細的登記，便于查詢。
（3）法院執行部門應嚴格規范執法程序，與國土部門認真厘清土地歸屬，相互結合做好查封土地登記工作。在查封期限到期后，未執行完的案件要及時續期，在案件執行完畢后，對未處理的土地使用權解除查封的，應當及時做出解除查封裁定，并將裁定書和協助執行通知書送達國土資源管理部門。
3.2.理清土地權屬正確查封每一宗土地根據法發[__]5號第五項“人民法院查封時，土地、房屋權屬的確認以國土資源、房地產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準。權屬證明與權屬登記不一致的，以權屬登記為準。”
（1）土地登記資料是確定查封土地權屬的首要依據。收到法院的協助執行通知書時，國土部門應查閱權屬登記檔案，核實被查封的土地是否進行過權屬登記，如已進行登記的，其土地使用權人、坐落等是否相符，是否還有其他共有使用權人。
（2）國土部門出具的權屬證明也是確定查封土地權屬的重要依據。沒有進行登記的土地，國土資源管理部門應依據第二次土地調查（城鎮地籍調查、農村土地變更調查）資料，查清權屬狀況，并出具權屬證明。
（3）對未登記在被執行人名下的土地權屬（包括登記在其他使用者名下或者有明確使用權人尚未進行登記的），按照法院發出的預查封通知書辦理預查封登記。
（4）國土部門發現協助執行通知書記載的土地狀況與權屬登記不一致，或與國土部門確定的土地權屬狀況不一致，無法查封的，應及時書面告知法院，由其核實后重新補發協助執行通知書進行查封。
（5）對有其他法院查封在先的，應及時書面告知法院，由其確定是否輪候查封。
3.3.嚴格規范土地查封登記工作程序工作中主要做好一查、二封、三登記、四公示4個步驟：首先協助法院對土地權屬狀況進行查對和核準；其次經過核對權屬可以協助執行的，受理協助通知；接著在相關檔案管理資料中進行記載；最后建立查封土地臺帳，將查封情況公示。
（1）查封登記工作中最重要的是檔案管理。一是對于已登記的土地，要將查封情況在土地登記簿上進行詳細記載；二是對于未進行登記的土地，應該建立查封土地管理臺帳，利用地籍信息管理信息系統，在屬性管理層中進行備案管理；三是無論登記還是未登記，都應該建立統一的管理臺帳，方便結果查詢；四是對協助執行通知書進行專門的入檔管理，便于查閱和使用；五是按照屬地管理方式，由上一級主管部門受理協助的下一級轄區范圍內宗地的查封，要將查封件及時轉交辦理。
（2）查封登記的動態管理不可忽視。由于查封有一定的期限限制，查封還分為預查封、續查封、輪候查封、解除查封、注銷查封等不同形態，所以工作中應及時做好檔案的跟蹤管理：對協助執行通知書上有明確查封期限的按照通知書上的協助期限、沒有明確查封期限的以收到協助執行通知書之日起，按照法定的最高查封2年的期限，計算查封登記期限；對于到期查封又申請續期查封的，先辦理續期查封登記，沒有續期的，國土資源管理部門自動注銷查封登記，并有輪候查封的，排列在先的輪候查封自動轉為查封；查封法院依法解除查封，對查封的土地使用權全部處理的，注銷排列在后的輪候查封；查封法院對查封的土地使用權部分處理的，對剩余部分，排列在后的輪候查封自動轉為查封；人民法院在案件執行完畢后，對未處理的土地使用權解除查封的，國土資源管理部門按照解除查封裁定書和協助執行通知辦理解除查封登記。
第十一篇 踐行科學發展觀創建農村土地流轉新機制調研報告5250字
踐行科學發展觀創建農村土地流轉新機制調研報告
近年來，我區堅持以科學發展觀為指導，積極探索和創建農村土地流轉新機制，本著“積極發展、因地制宜、探索嘗試、逐步規范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點，有序推進農村土地合理流轉，促進農業規模經營，加快了農業經營轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業企業、農民專業合作社、種養大戶的土地共有4.6萬畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業用地，而且基本上用于種植業，99.8%的流轉土地用于發展農業生產，用于種植業的為4.7萬畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養殖業的有0.8萬畝，占流轉量的13.9%，主要以魚、蝦等水產養殖為主。
一、實踐做法
1、宣傳引導，順勢推進。面對農民自發流轉土地的發展態勢，及時把握經濟社會發展階段、市場經濟發展規律和經濟全球化的客觀要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業的發展趨勢，講解效益農業的發展路徑，引導農民轉變思想觀念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開春耕備耕暨土地流轉現場會，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經營權流轉、農業規模經營的經驗和做法，研究部署加快推進農村土地流轉和農業規模經營的政策措施，動員全區各級進一步提高認識，強化措施，狠抓落實，有力地推進土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務中心，中心實行“服務組織網絡化、交易形式多樣化、經營主體多元化”的模式運轉。服務中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過農業信息網和農民信箱網站對外發布，搭建起土地流轉的服務平臺。現正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務網絡，為規范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動。我區通過深化農技推廣責任體系改革、實施萬名農民素質工程和農業政策扶持等措施，培育了一批規模農業經營主體。到現在有區級以上農業龍頭企業91家，農民專業合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養大戶大量涌現，20__年有20畝以上種糧大戶1567戶，10畝以上柑桔種植戶176戶；年飼養生豬50頭以上養殖戶3866戶，年出欄5000羽以上養禽戶126戶。這些農業企業和大戶的發展，直接帶動了農村土地流轉，促進了產業結構調整、農業適度規模經營和生態特色農業的發展。
4、創新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長流轉的同時，探索季節性流轉方式，解決季節性拋荒問題。土地流入主體在冬閑季節，根據生產需要向農戶租用土地，到來年開春將土地歸還給承包戶耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶農戶的425畝農田流轉給本村大戶種植蘿卜，租金按土質和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性拋荒問題，又給農閑期農業勞動力增加了就業途徑，還提高了土地產出效率。二是創建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個典型的農業村，全村現有農戶221戶，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務工和無勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經營。二是季節流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶早稻種植實行全程管理服務模式，實行 “五代理、十統一”服務。
5、規范管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經營權委托流轉申請書》、《農村土地承包經營權流轉合同》樣本，下發各地參照執行，到目前，簽訂書面合同的達4.58萬畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍采用以稻谷計價方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。20__年建立了土地承包仲裁委員會，通過仲裁機構及時化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開辟了農民增收的良好途徑。承包土地流轉后，農戶在獲得租金的同時，還可以從事二三產業或外出務工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發放工資10萬多元。
2、增加了農業投入提高了生產效率。土地規模經營實現了農業投入主體的多元化，彌補了國家、農戶農業投入的不足。一些有實力的經營者立足高起點開發農業，紛紛投資農業基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，改善了生產條件。20__年以來溫嶺老板和區林氏精品西瓜專業合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周圍農民也受益，彌補了村級公益事業經費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動員農戶將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專業合作社，建立茶葉、吊瓜生產基地，大大提高了土地的產出率。
3、增強了農業科技創新能力。土地集中連片經營，為農業科技試驗示范創造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術、新工藝的推廣應用，促進了農業品牌建設。全區有 75 個名特優農產品注冊商標，9個農產品通過有機、綠色食品認證；20個農產品獲國家無公害農產品。15個優質農業新品種試種示范順利實施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲無害化治理技術、水稻直播栽培、早稻旱育秧無紡布覆蓋技術等新技術廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產能力。通過土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬畝高標準優質稻米基地，為國家提供優質無公害商品糧；促進了糧食組織化生產，區金岳糧食合作社由種糧大戶107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數為225.86%。同時實現了糧食生產機械化。兩家農機合作社和一批農機專業戶，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業機收機割率達90%，在全市率先初步實現農業機械化。
5、推動了農業轉型升級發展。隨著土地流轉的加快，農業企業、農民專業合作社和種養大戶有了更大的創業平臺，他們在適度規模經營的基礎上，大力發展特色農業，有力加快了農業產業化進程。蓮花鎮加速推進土地流轉，促進了規模農業、效益農業、綠色農業的發展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業發展公司在澗峰畈租賃農戶土地200多畝，建立了優質葡萄園。土地流轉促進了主導產業和特色產業的規模化發展，帶動了一批具有一定地方特色和規模優勢的“一村一品”專業村。茭白專業村、吊瓜專業村、枇杷專業村、無公害蔬菜專業村、高山蔬菜專業村、生姜專業村等“一村一品”專業村，在全區各地紛紛涌現。
三、存在問題
（一）部分農民用地觀念相對滯后。農民戀土觀念較重，對耕地的依賴性過強。當前，盡管有很多農戶棄農經商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
（二）土地流轉基礎條件有待整合。家庭經營承包時，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶數進行了等分，農戶地塊小而且分散，若有少數農戶不愿流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶的正常流轉，降低了土地流轉效率。
（三）土地流轉矛盾糾紛逐步增多。近年來各級政府出臺了支農相關優惠政策，取消農業稅，給種糧農戶直接補貼，再加上市場糧價上浮因素，有些農戶對流轉租金期望增加，引發了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶現在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產生矛盾和糾紛。
（四）土地流轉期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長越好，這樣就能在土地、農業基礎設施等方面加大投入，以獲得長期的收益。然而，經調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
（五）土地流轉操作程序不夠規范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書面合同或簽訂合同不規范的情況仍然存在，20__年底，流轉耕地中未簽訂書面的面積約占15%。有少數耕地流出戶法律意識淡薄，看到耕地轉入戶經營效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進對策
（一）加大宣傳力度、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進一步促使農民轉變觀念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業結構調整的關鍵來抓，切實加強對這項工作的領導，耐心細致地做好農戶的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
（二）強化農業招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優勢產業開發。三是加大龍頭企業、專業合作社、種養大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。
（三）強化服務職能，健全流轉機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經營權流轉服務組織。區成立土地流轉工作領導小組，領導全區有序開展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務中心（設在區農業局），負責流轉工作的指導、協調和政策、信息咨詢，技術服務和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務中心，負責流轉信息的收集、發布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關服務工作。
（四）加強耕地流轉管理、切實維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專門的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協議，并報所屬村集體經濟組織和農村土地承包合同管理機關備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩余承包期。進一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
（五）依法規范運作，探索創新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農業企業、專業合作社流轉；以增產增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點要向農業企業、專業合作社，向種養大戶集中，才能最大程度實現增產增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產業，實現全民創業，多渠道就業。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。
重點在探索建立五項機制。一是建立服務機制。在完善蓮花、橫路兩試點鄉鎮的土地流轉服務中心建設同時，要建立區、鄉、村三級服務體系。在農業部門和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時掌握農村土地流轉動態，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經營權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經營權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創造良好的外部環境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
（六）制定激勵政策，加大推進力度。研究制定《區農村土地承包經營權流轉規范化管理實施意見》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區財政每年安排一定的專項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實際流轉面積一次性給予資金補助。
第十二篇 我市農村土地流轉真實情況分析調研報告4200字
我市農村土地流轉真實情況分析調研報告
近年來，湘鄉市農業經濟取得了較快的發展，土地流轉也呈現出規模不斷擴大、流轉形式多樣、多種組織參與的特點。為了全面掌握全市農村土地承包經營權流轉工作情況，加速推進湘鄉市農業和農村經濟發展，湘鄉市統計局組織課題組深入全市各鄉鎮辦事處及市直有關部門單位，對農村土地承包經營權流轉工作進行了專題調研。
一、湘鄉市農村土地承包經營權流轉的現狀及成效
湘鄉市位于湖南省中部，總面積20___方公里，人口91.5萬，下轄3鄉15鎮4個街道辦事處。共有708個行政村，8040個村民小組，農村土地承包戶223547戶，農村承包人口767865人，承包耕地面積為678652畝。近年來，湘鄉市的農村土地流轉工作有了較好較快的發展。據不完全統計，全市農村土地流轉面積近18.2萬畝。其中耕地流轉面積64734畝，占耕地總面積的9.54%，涉及農戶5.2萬戶，占總農戶的23.3%。承包方式以轉包、租賃、轉讓為主。
湘鄉市農村土地流轉在土地的合理有效利用，推動農業和農村經濟建設上，發揮了十分重要的作用。同時也帶來了農業農村發展的一些新變化，取得了一定的成效：
1、促進了農業結構調整和農村土地的規模化、集約化經營。通過土地流轉，把零星的土地從農民手中集中連片，進行適度規模經營，大力發展規模特色產業，促進了土地、資金、技術、勞動力等生產要素的合理流動和優化組合，實現了土地資源的充分利用。
2、推動了農業經營機制的創新。主要是通過農業產業化龍頭企業和農民專業合作社，采用“公司+基地”、“合作社+基地”的模式，與農民簽訂流轉合同，建立現代農業生產基地。
3、提升了農業綜合生產能力和土地利用率。土地流轉促進了農業機械化和農田水利基本建設。
4、促進了農村剩余勞動力的合理轉移。通過土地流轉，打破了一家一戶封閉式的經營格局，使土地逐步轉向種田大戶，既提高了土地的集約化程度，又解放了大批農業勞動力，使許多農民可以離開土地安心外出務工經商，轉向二、三產業，從而優化了農村勞動力就業結構，促進了農民轉移就業。
5、增加了農民收入。農民通過土地流轉，既可以獲得流轉收入，還可以騰出手來從事其他工作，有的通過土地入股還能獲得一定的分紅收入，或通過就近在流轉的生產基地務工賺取工資收入。
二、當前湘鄉市農村土地流轉中存在的主要問題
1、土地流轉的行為不規范。一是土地流轉存在隨意性和不穩定性。許多流轉特別是農戶之間的流轉都沒有建立穩定的流轉關系，流轉期限短。除林地流轉期限較長以外，以轉包為主的農戶間的耕地流轉，期限一般1—3年，有的更短。二是流轉無合同或合同不規范。大部分地方土地流轉都沒有合同，特別是水田流轉通常用口頭協議的方式進行私下流轉，即使有合同，也存在權利義務表述不清、利益分配不規范等不完善之處，這種情況極易造成土地承包關系混亂，形成土地流轉糾紛隱患。
2、鄉村兩級中介組織和管理服務機構功能不健全。對于農村土地流轉僅僅停留在一般性的引導管理上，缺乏對農村土地流轉的有效管理和服務，農戶自發土地流轉占相當比重。特別是在邊遠地區，多數農戶土地流轉發生在父子、叔侄、親戚及鄰居之間，有些是被動流轉，因無力耕種，談不上精耕細作，導致土地質量下降。
3、政策宣傳和扶持力度還有待進一步加強。主要是農村土地承包政策宣傳教育沒有跟上來，農民思想認識不足，心存疑慮。部分農民怕土地流轉會失去承包權，影響自己的利益。因此，寧可粗放經營，甚至撂荒、棄耕，也不愿意將土地流轉出去。另外，由于湘鄉市就土地流轉還沒有出臺具體的指導意見和扶持政策，因此，鄉村基層干部沒有把土地流轉工作納入重要議事日程，去正確引導農民依法有序流轉。
三、當前制約湘鄉市農村土地流轉的主要因素
1、土地分散經營制約著土地流轉。由于土地肥瘦不一，大塊的土地被分割成條條塊塊。劃分土地時以及后來的幾次小調整留下的種種弊端，嚴重制約著生產力的發展和產量的提高。湘鄉市人均耕地僅0.85畝，而且每戶的承包土地相對分散。這種土地的分散經營，要轉為集中規模經營，由于涉及的農戶多，農戶之間的思想認識不一致，嚴重制約了土地的有序流轉，影響了土地規模效益的發揮。
2、農民缺乏社會保障制約著土地流轉。農村土地對于農民來說，普遍具有社會保障和就業兩大功能。這就決定了農民把土地作為命根子來看待，不愿輕易離開土地。他們認為，有了土地，生活就有退路，即使外出打工賺不到錢還可以返鄉種田，心里踏實。同時，由于目前城鎮化水平較低，吸納農民就業能力不足，農村剩余勞動力向城鎮轉移空間有限，以及農民自身知識技能的儲備不足，進城就業門路窄，無法在城市獲得穩定的職業和收入，因此，農民始終把土地作為自己的最后保障。有錢的不在乎土地流轉所得的收益，沒有錢的更惦戀土地。有的寧可粗放經營，甚至不惜撂荒棄耕，也不愿將土地轉讓出去。另外，近年來國家將各種惠農補貼直接發放給承包農戶的發放方式，也挫傷了部分種糧戶的積極性。
3、效益價格低廉制約著土地流轉。雖然政策倡導土地要有償流轉，但是土地流轉的價格極低。造成這種現象的原因：一是農業比較效益低。據農業部統計，全國稻谷、小麥、玉米三種糧食的畝平均成本481.1元，以來由于生產資料價格大幅上漲，有的甚至成倍增長，畝均成本再次增加60—80元，畝利潤僅為185.2元，按照復種指數2計算，平均畝利潤僅為370.4元。受此影響土地流轉的價格難以提高，流轉農戶難以獲得較高的土地收益，因此選擇粗放經營而不流轉。二是土地流轉渠道不暢。由于缺乏信息渠道，缺乏規范統一的土地流轉市場，急于流轉土地的農民只能低價或無償把土地轉讓給別人耕種。三是農民土地經營流轉價格意識淡薄。土地流轉價格不像普通商品價格那樣容易確定，且目前又沒有完整的價格評估機制，從而導致農民價格意識淡薄。四是農業特色產業少，帶動力不強，使得土地流轉規模化經營程度不高。而評價土地流轉的成效，一個重要的標志就是看農民流轉土地后，通過經營主體的集約化經營，土地的產出效益比流轉前是不是提高了。有特色有優勢的產業，對形成適度規模經營有明顯的推動作用，但從調查的情況看，許多地方由于缺乏效益明顯、可持續性強的特色農業產業的有力支撐，農用地需求相對較少，許多農戶面臨著土地向何處流轉的困惑。
4、農業規模經營風險大制約著土地流轉。農業規模化經營一般前期投入資金大，回籠周期長。加之缺乏配套的風險防范機制作保障，自然災害、市場波動、經營不善等不確定因素均可導致產業效益降低甚至血本無歸，一旦發生這類情況就難以保障農民的土地收益，將造成新的矛盾，影響社會穩定。另外，水田流轉對于種糧大戶也有些現實問題難以解決。如糧食收割后怎么曬干處理等。因此大多數流轉經營主體對土地流轉表現得很謹慎，不敢輕易接手。
四、推進湘鄉市農村土地流轉的建議
1、加強土地流轉政策的宣傳和典型引導。廣泛深入地宣傳農村土地承包經營權流轉的政策和法律法規，使農民對土地流轉有新的認識，改變一些農戶寧可拋荒、不可失地的想法，解決農戶土地流轉中的思想顧慮。幫農民算好賬，進行流轉疏導。通過算賬，使一部分農民將承包土地通過流轉實現規模經營、集約經營。加強典型引導。積極引導農民進行探索性示范試點，讓農民看到土地流轉的好處后，因勢利導促進土地正常流轉。因地制宜，分類指導，根據城郊地區、交通干線沿線和邊遠地區不同的情況，在每個鄉鎮辦事處重點抓好1—2個村的土地流轉工作，特別是在完善土地承包機制、推進土地流轉上要有所突破，為逐步在面上推開探索和積累經驗。
2、健全鄉村兩級管理服務機制，規范土地流轉行為。以鄉鎮辦事處農村經營管理部門為依托，全面建立鄉級土地流轉服務中心和農村土地承包糾紛調解仲裁機構，各行政村都明確村主任為土地流轉信息員，有條件的村建立土地流轉服務站。積極培育規范的土地流轉有形市場，建立農村土地流轉信息網絡，為農村土地流轉搭建服務平臺，承擔農村土地流轉政策的指導、業務咨詢，以及土地供求登記、信息發布、項目推介、中介協調、合同鑒證、跟蹤服務和糾紛調處仲裁等服務工作。同時各級財政要安排專項資金解決必要的服務體系建設資金和工作經費。村級土地流轉服務站或信息員，隨時收集并向鄉（鎮）土地流轉中心報送土地流轉供求信息，參與流轉收益評估，協助土地流轉雙方簽訂土地流轉合同。通過市、鄉、村三級服務網絡的有效結合，為土地流轉提供便捷有效的服務。
3、建立扶持獎勵的優惠政策，推進土地流轉進程。湘鄉是農業大市，如何推進土地流轉，做好“三農”文章，政策導向是關鍵。因此建議盡快出臺政策，加大財政獎扶力度。對達到一定規模的龍頭企業、專業大戶和農民專業合作組織，按各地產業布局規劃，每年安排一定的獎勵資金給予扶持和獎勵。把扶持壯大龍頭企業、專業大戶和農民專業合作組織，作為促進農村土地流轉的一個重要抓手和有效途徑。同時還要采取多渠道扶持、多部門發力的方式，加快農業產業化進程，促進農業規模化集約化經營。在項目建設扶持方面，要把現化農業建設、移民建設、退耕還林、農業綜合開發等項目重點優先安排，引導土地有序流轉；在金融支持方面，要由農發行、農業銀行、農村信用合作社、村鎮銀行等金融機構研究制訂關于全面推進土地承包經營權抵押貸款的實施細則，開展承包經營權抵押試點和流轉收入質押貸款業務，解決農村土地流轉和農業產業化發展中的資金投入這一瓶頸問題。
4、積極創造良好條件，優化土地流轉環境。一是大力提升農業產業化水平，帶動土地適度規模經營。要制訂現代農業的發展規劃，突出發展本地特色產業。進一步加大農業招商引資力度，促進農業生產的區域化、專業化、規模化和企業化，提高農業生產效益，以此推動土地流轉的適度規模經營。二是大力發展非農產業，加快農村剩余勞動力轉移。土地流轉和土地集約流轉將產生更多的農村剩余勞動力，如不能有效解決勞動力轉移問題，勢必會影響土地流轉和農村穩定。因此，要通過多種形式，加大對農民的科技素質和就業技能培訓，加大勞務輸出力度，實現更多的農村剩余勞動力在外地或本地務工經商。三是加快完善農村社會保障體系。要逐步建立農村養老、醫療、生育、傷殘等保險，完善社會救濟、社會福利、社會互助等方面的社會保障制度。從而逐步弱化土地的福利性質和社會保障功能，突出其生產發展和增收致富功能，為土地轉出者解決后顧之憂。四是建立農業規模經營的風險防范機制。積極開展政策性農業保險試點，建立健全農業風險保障機制，以防范產業發展不利因素，減少農業受災害等原因造成的損失，為經營者營造良好的發展環境。
