第1篇 物業管理法實施細則范文
《物業管理條例>實施細則》是根據《國務院關于修改<物業管理條例>的決定》修訂后的《物業管理條例》制定的,以下小編整理好的物業管理法實施細則全文,歡迎閱讀!
國務院關于修改部分行政法規的決定【1】
為了依法推進簡政放權、放管結合、優化服務改革,國務院對取消和調整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規進行了清理。經過清理,國務院決定:對66部行政法規的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業管理條例》第三十三條、第六十一條。
此外,對相關行政法規的條文順序作相應調整。
本決定自公布之日起施行。
物業管理法實施細則全文【2】
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業管理企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業管理企業,由業主和物業管理企
業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。
第三條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
第四條 國家鼓勵物業管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。
第五條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(二)選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;
(五)參加業主大會會議,行使投票權;
(六)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)監督業主委員會的工作;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(四)按時交納物業服務費用;
(五)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 一個物業管理區域成立一個業主大會
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第九條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的
指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主在首次業主大會會議上的投票權,根據業主擁有物業的建筑面積、住宅套數等因素確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十一條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主大會作出決定,必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則,選聘和解聘物業管理企業,專項維修資金使用和續籌方案的決定,必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。業主大會的決定對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
第十二條 業主大會履行下列職責:
(一)制定、修改業主公約和業主大會議事規則;
(二)選舉、更換業主委員會委員,監督業主委員會的工作;
(三)選聘、解聘物業管理企業;
(四)決定專項維修資金使用、續籌方案,并監督實施;
(五)制定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(六)法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會是業主大會的執行機構,履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業管理企業履行物業服務合同;
(四)監督業主公約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。
第十七條 業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,
違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
業主公約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會 業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業管理企業之前,建設單位選聘物業管理企業的,應當簽訂書 面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前,制定業主臨時公約,對有關物業的使用、維護、管理,
業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的業主臨時公約,不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將業主臨時公約向物業買受人明示,并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守業主臨時公約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。
第二十五條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。
第二十六條 前期物業服務合同可以約定期限;但是,期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
第二十七條 業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。
第二十八條 物業管理企業承接物業時,應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條 在辦理物業承接驗收手續時,建設單位應當向物業管理企業移交下列資料:
(一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料;
(三)物業質量保修文件和物業使用說明文件;
(四)物業管理所必需的其他資料。
物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。
第三十條 建設單位應當按照規定在物業管理區域內配置必要的物業管理用房。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業的保修責任。
第四章 物業管理服務
第三十二條 從事物業管理活動的企業應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業管理活動的企業實行資質管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。
第三十四條 一個物業管理區域由一個物業管理企業實施物業管理。
第三十五條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業管理企業訂立書面的物業服務合同
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條 物業管理企業應當按照物業服務合同的約定,提供相應的服務。
物業管理企業未能履行物業服務合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔 相應的法律責任。
第三十七條 物業管理企業承接物業時,應當與業主委員會辦理物業驗收手續。
業主委員會應當向物業管理企業移交本條、例第二十九條、第一款規定的資料。
第三十八條 物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意,物業管理企業不得改變物業 管理用房的用途。
第三十九條 物業服務合同終止時,物業管理企業應當將物業管理用房和本條、例第二十九條、第一款規 定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時,業主大會選聘了新的物業管理企業的,物業管理企業之間應當做好交接工作。
第四十條 物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委托給專業性服務企業,但不得將該 區域內的全部物業管理一并委托給他人。
第四十一條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,區別不同物業的 性質和特點,由業主和物業管理企業按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業服務收費辦法,在物業服務合同中約定。
第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的,從其約定,業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業,物業服務費用由建設單位交納。
第四十三條 縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業服務收 費的監督。
第四十四條 物業管理企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目,服務報酬由 雙方約定。
第四十五條 物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。
第四十六條 對物業管理區域內違反有關治安、環保、物業裝飾裝修和使用等方面法律、法規規定的 行為,物業管理企業應當制止,并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條 物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時,物業管理企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政管理部門報告,協助做好救助工作。
物業管理企業雇請保安人員的,應當遵守國家有關規定。保安人員在維護物業管理區域內的公共秩序時,應當履行職責,不得侵害公民的合法權益。
第四十八條 物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定,但不得違反法律、法規和業主公約的有關規定。物業使用人違反本條、例和業主公約的規定,有關業主應當承擔連帶責任。
第四十九條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業管理企業在物業管理活動中的投訴。
第五章 物業的使用與維護
第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途。
業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業;物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續。
第五十一條 業主、物業管理企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地,損害業主的共同利益。
因維修物業或者公共利益,業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會和物業管理企業的同意;物業管理企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意。
業主、物業管理企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地,在約定期限內恢復原狀。
第五十二條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。
前款規定的單位因維修、養護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。
第五十三條 業主需要裝飾裝修房屋的,應當事先告知物業管理企業。
物業管理企業應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。
第五十四條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。專項維修資金屬業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。
第五十六條 物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業管理企業維修養護,費用由責任人承 擔。
第六章 法律責任
第五十七條 違反本條、例的規定,住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業管理企業或者未 經批準,擅自采用協議方式選聘物業管理企業的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限 期改正,給予警告,可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條 違反本條、例的規定,建設單位擅自處分屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有 權或者使用權的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主 造成損失的,依法承擔賠償責任。
第五十九條 違反本條、例的規定,不移交有關資料的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的,對建設單位、物業管理企業予以通報,處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條 違反本條、例的規定,未取得資質證書從事物業管理的,由縣級以上地方人民政府房地產行 政主管部門沒收違法所得,并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。以欺騙手段取得資質證書的,依照本條、第一款規定處罰,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
第六十一條 違反本條、例的規定,物業管理企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管 理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十二條 違反本條、例的規定,物業管理企業將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節嚴重的,由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益,用于物業管理區域內物業共 用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
第六十三條 違反本條、例的規定,挪用專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門追回挪用的專項維修資金,給予警告,沒收違法所得,可以并處挪用數額2倍以下的罰款;物業管理企 業挪用專項維修資金,情節嚴重的,并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條 違反本條、例的規定,建設單位在物業管理區域內不按照規定配置必要的物業管理用房的 ,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元 以上50萬元以下的罰款。
第六十五條 違反本條、例的規定,未經業主大會同意,物業管理企業擅自改變物業管理用房的用途的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并處1萬元以上10萬元以下的 罰款;有收益的,所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用。
第六十六條 違反本條、例的規定,有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正,給予警告,并按照本條、第二款的規定處以罰款;所得收益,用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護,剩余部分按照業主大會的決定使用:
(一)擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地,損害業主共同利益的;
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的,處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規定行為之一的,處5萬 元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條 違反物業服務合同約定,業主逾期不交納物業服務費用的,業主委員會應當督促其限期 交納;逾期仍不交納的,物業管理企業可以向人民法院起訴。
第六十八條 業主以業主大會或者業主委員會的名義,從事違反法律、法規的活動,構成犯罪的,依 法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予治安管理處罰。
第六十九條 違反本條、例的規定,國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履 行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予行政處分。
第七章 附則
第七十條 本條、例自2003年9月1日起施行。
第2篇 某物業管理公司保安各崗位考核細則
物業管理公司保安各崗位考核細則
一、目的:對各崗位保安員儀表儀容、工作態度、工作紀律、當月工作內容進行具體的考核,使保安員及考核人員在日常工作中做到有據可依,有證可查,確保考核工作公平、公開、公正。
二、適用范圍:適用于公司所有保安。
三、職責:
1.保安中心主任對各管理處保安工作進行綜合考核。
2.保安隊長:對保安領班、副領班進行考核。
3.保安領班:對保安員進行考核。
四、相關文件:
1.公司各項規章制度
2.保安工作手冊
3.各管理處制定的管理制度
五、操作規程:
1.每月的員工考核首先由保安隊長在月初對每個班組進行考核講評,管理處主任參加,保安隊長匯總當月公司、管理處的工作檢查情況,進行評分匯總,評出班組一、二、三名。為第一名班組頒發流動紅旗,班組成員集體嘉獎(每人獎勵12分),對末位班組集體處罰(每人扣10分)。
2.說明:參加集體嘉獎的標準
1)當月保安隊沒有發生重大安全事故及嚴重業主投訴(經調查核實為主)。
2)當月當班沒有發生安全事故及業主投訴(經調查核實為主)。
3)當月當班集體平均考核分在95分以上。
3.考核
1)領班對本班組的員工考核當月考核95分(不含95分)以上者不進行處罰,考核分數95分至90分(不含90分)者,按照考核標準正常處罰。
2)當月考核90分至85分(不含85分)者,按照考核標準雙倍進行處罰,當月考核85分以下者下崗進行再培訓,期間只享受培訓工資(25元/天),培訓不合格者辭退,連續兩個月考核分低于85分,當月考核低于80分者進行辭退。5.2.3每季度對全體保安進行全面考評一次,考核總分第一名者授予'明星保安'稱號。考核總分末位保安予以除名淘汰。考核內容:三個月的總考核分、(軍訓培訓)考試分。
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作。輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2安全防范1、當月全隊發生治安案件情況
2、當月全隊發生刑事案件情況
3、當月及時發現安全隱患和整改及時率、完好率。1、每發生一起治安案件扣5分
2、每發生一起刑事案件扣10分
3、沒有及時發現重大安全隱患扣5分,沒有及時通知相關人員進行整改扣5分。
3全隊隊伍管理1、做好保安隊的日常工作安排(包括訓練、學習)。
2、做好隊伍管理工作,隊伍凝聚力較強,有團隊精神
3、負責保安隊的內務管理和考勤工作,認真監督、檢查各保安的工作。
4、每周凌晨2點以后不少于2次,有記錄1、工作安排不當造成工作銜接出現問題的每次扣3分
2、隊伍當中出現矛盾影響工作的扣2分。
3、監督檢查力度不夠,造成一般過失的扣2分,造成重大問題的扣10分。
4、考勤工作出現多考、少考、漏考等情況的,每人/次扣3分。
5、查崗少一次扣3分,兩次以上雙倍處罰。
4月工作計劃完成情況1、當月管理處工作計劃完成情況
2、每星期工作完成情況
3、領導臨時布置工作完成情況
4、帶領全隊配合管理處其他班組的工作,制止、糾正各類違章行為。
5、做好公共物品的管理及管轄區內的公共設施、設備檢查,
6、處置各類矛盾糾紛。1、當月、每星期工作未完成的每項扣3分,重復加倍扣分。
2、領導布置工作未按規定時間完成扣3分,不及時匯報工作完成情況的扣2分。
3、管理處各班組之間配合不力、不及時扣2分,處理各種問題不及時扣的5分。
4、發現問題不及時、損壞責任不清(次)扣2分。
5、對出現的矛盾糾紛妥善處理,凡是處置方法不當或造成嚴重影響的扣5分。
保安隊長、主持工作副隊長月考核標準
保安班長、主持工作副班長月考核標準
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作按輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2安全防范1、月當班發生治安案件情況
2、月當班發生刑事案件情況
3、當月當班及時發現安全隱患和整改及時率、完好率
1、每發生一起治安案件扣5分
2、每發生一起刑事案件扣10分
3、沒有及時發現重大安全隱患扣5分,沒有及時通知相關人員進行整改扣10分。
3班組隊伍管理1、做好本班組的日常工作安排(包括訓練、學習)。
2、做好班組管理工作,隊伍凝聚力較強,有團隊精神
3、負責本班組的內務管理和考勤工作,認真監督、檢查各保安的工作。
1、工作安排不當造成工作銜接出現問題的每次扣5分
2、隊伍當中出現矛盾影響工作的扣3分。
3、監督檢查力度不夠,造成一般過失的扣3分,造成重大問題的扣10分。
4月工作計劃完成情況1、制定工作計劃完成情況
2、領導臨時布置工作完成情況
3、帶領班組制止、糾正各類違章行為,和其他班組做好協調
4、做好公共物品的管理及管轄區內的公共設施、設備檢查,
5、處置各類矛盾糾紛。1、當月工作未完成的每項扣5分,重復加倍扣分。
2、布置工作未按規定時間完成扣3分,不及時匯報工作完成情況的扣4分。
3、班組之間配合
不力、不及時扣2分,處置問題沒有妥善解決扣5分。
4、發現問題不及時、損壞責任不清(次)扣2分。
5、對出現的矛盾糾紛妥善處理,凡是處置方法不當或造成嚴重影響的扣10分。
消、監控崗保安月考核標準
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等交接清楚。
2、在指定位置交接,不得擅離工作崗位。
3、設施設備運轉正常。1、凡是在交接班過程中出現責任不
清,漏交、忘交的情況,予以扣2分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、擅自離開崗位交接的,按脫崗處
理。
3、設施設備出現故障沒有及時報告
扣4分,因操作失誤造成損失的按《獎懲條例》處理。
3門禁系統控制1、對每個進行單元門的人員進行詢問、查驗,并做好記錄。
2、對可疑人員及時通知相關人員進行詢問、確認。
3、做好相關記錄。1、凡是不經過詢問、確認就開門的扣6分。
2、凡是不通知相關人員進行處置的扣6分。
3、以上兩條造成事故的按《獎懲條例》處理
4、漏記一條扣3分。
4報警處置1、對小區內安防設施熟悉能,夠清楚小區內安防設施的具體位置和周圍情況。
2、對于各報警情況及時通知相關人員進行處置。
3、做好記錄工作1、了解每個監控畫面內的安防設施設備的位置、數量等情況,不熟悉一處扣3分。
2、不通知一起扣10分,造成后果按《獎懲條例》處理。
3、凡漏記一條扣3分。
5設備維護1、不亂調設施設備的功能,保證正常運行。
2、發現設施設備故障及時通知相關人員。1、凡是亂調的扣10分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、當班不及時通知的扣3分。
6崗位衛生1、保持室內清潔,地面無污漬,無衛生死角。
2、設備頂部及滅火器等物品無積塵。
3、物品擺放有序1、室內衛生不清潔,有衛生死角及地面污漬等情況扣2分。
2、室內設施設備有積塵的扣2分。
3、物品擺放混亂扣2分。
對講機、電板、手電使用1、物品領用手續齊全,交接清楚。
2、物品檢查仔細,責任清楚。
3、充電時間符合規定。1、交接不清扣2分。
2、責任不清扣3分。
3、充電時間不夠或過長扣5分,造成物品損壞的按《獎懲條例》處理。
門崗保安月考核標準
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2交接班1、交接班工作、物品、器械等
交接清楚。
2、交接班在指定位置進行,不
得擅離工作崗位,換崗必須嚴格按照軍事化標準進行,不得出現嬉笑打鬧等情況出現。1、凡是在交接班過程中出現責任不清,漏交、忘交的情況,予以扣2分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、擅自離開崗位交接的,按脫崗處理,出現違規情況予以扣2分。
3門崗工作1、對每個小區的外來人員進行詢問、查驗、確認,并做好記錄。
2、做好移動通報工作,對進入小區的車輛及人員及時通知相關人員進行跟蹤管理。
3、做好各類登記記錄工作,無亂寫亂畫的情況出現。
4、進出小區的物品按照規定予以查驗、放行。1、凡是不經過詢問、查驗、確認就進入小區的扣3分。
2、是不及時通知相關人員進行處置的扣2分。
3、以上兩條造成事故的按《獎懲條例》處理
4、漏記一條扣2分,亂寫亂畫每次扣2分。
5、物品不經過檢查確認放行的,輕微者扣2分,情節嚴重者按《獎懲條例》處理。
4崗位衛生1、保持室內清潔,地面無污漬,無衛生死角,衛生間內無明顯異味。
2、室內各類物品頂部及整體無積塵。
3、 物品擺放有序1、室內衛生不清潔,有衛生死角及地面污漬等情況扣2分。
2、室內設施設備有積塵的扣2分。
3、物品擺放混亂扣2分。
5物品管理1、業主、住戶信件等物品管理有序,有交接記錄。
2、值勤用具使用符合規定。1、不進行登記的扣2分
2、物品使用違反規定的扣2分,造成物品損壞的按《獎懲條例》處理。
6、服務工作能夠主動幫助業主做好服務工作,并做好宣傳工作。違者按《獎懲條例》處理。
巡邏崗保安月考核標準
序號考核項目標準考核辦法
1保安工作
紀律遵守情況按照《保安員行為規范》、《交接班制度》、《請銷假制度》及《儀容儀表規定》等要求進行操作輕微違反各種規定的,每違反一項扣2分,重復違反的雙倍扣分,情節嚴重的,按照《保安員獎懲條例》當中的標準進行處罰與獎勵。
2交接班1、當班工作、物品、器械等交接清楚。
2、指定位置交接班,不得擅離工作崗位,換崗必須嚴格按照軍事化標準進行,不得出現嬉笑打鬧等情況出現。1、凡是在交接班過程中出現責任不清,漏交、忘交的情況,予以扣2分,造成后果的按《獎懲條例》處理。
2、擅自離開工作崗位交接的,按
脫崗處理,出現違規情況予以扣2分。
3巡邏崗工作1、對進入小區的外來人員進行跟蹤確認,發現情況要及時處置。
2、做好各類登記記錄工作,無亂寫亂畫的情況出現。
3、對進出小區的物品按照規定予以查驗、放行。
4、根據制定的巡邏路線進行巡邏,發現問題及時處置。1、工作不利和工作不及時的扣3分。
2、不及時通知相關人員進行處置的扣2分。
3、以上兩條造成事故的按《獎懲條例》處理
4、漏記一條扣2分,亂寫亂畫每次扣2分。
5、物品不經過檢查確認放行的,輕微者扣2分,情節嚴重者按《獎懲條例》處理。
4崗位衛生1、保持崗位內部及周圍清潔,地面無污漬,無衛生死角,衛生間內無明顯異味。
2、物品擺放有序,值勤用具使用符合規定,
3、室內各類物品頂部及整體無積塵。1、室內衛生不清潔,有衛生死角及地面污漬等情況扣2分。
2、物品使用違反規定的扣2分,造成物品損壞的按《獎懲條例》處理。
3、室內設施設備有積塵的扣2分。
5報警處置1、報警處置及時。
2、處置方法得當,對現場情況檢查確認有無異常。1、輕微違規者扣2分,嚴重者按《獎懲條例》處理
6、服務工作能夠主動幫助業主做好服務工作,并做好宣傳工作。1、違者按《獎懲條例》處理。
7、車輛管理1、停車有序,無亂停亂放現象
2、車輛進出通行順暢,
3、發現異常情況及時通知、處理1、出現亂停亂放情況,每次扣2分。
第3篇 物業管理招投標評分細則方案
物業管理投標書、答辯及現場調查評分標準
一、標書 (總分100分)
1.企業基本情況 (14分)
2.物業管理服務的理念以及提高物業管理服務水平的整體設想和策劃 (20分)
3.擬采取的管理模式、工作計劃和物質裝備情況 (8分)
4.管理人員的配備、培訓、管理 (8分)
5.管理規章制度和住宅區檔案的建立與管理 (8分)
6.經營管理指標的承諾及采取的措施 (10分)
7.社區文化活動的設想 (4分)
8.經費收支預算 (12分)
9.日常管理 (8分)
10.物業維修養護計劃和實施 (8分)
二、現場答辯 (總分30分)
由評委對參加投標企業的答辯人進行提問。
提問內容:
1.投標書內容;
2.物業管理政策法規;
3.服務理念及設想;
4.物業管理過程中發生的實際問題及處理方法;
5.在其他物業小區管理的經驗及案例;
6.業主關心的其他問題。
三、正在服務的其他物業小區現場調查 (20分)
1.招標選聘工作小組人員現場參觀、考察、民意調查。
2.小區業主現場參觀、考察、民意調查并將調查結果反饋給招標選聘工作小組人員,供評分時參考。
四、計分
上述標書分(100分)、答辯分 (30分),正在服務的其他小區現場調查 (20分), 總分(150分)。
物業管理投標書、答辯及現場調查評分標準細則
一、投標書評分細則 (總分100分)
(一)企業基本情況 (14分)
1.企業所管的普通居住小區規模較大,資質證書等級 (3分)
2.企業從業人員知識層次較高 (2分)
3.企業有合理的機構設置 (2分)
4.企業經營管理運作有特色 (3分)
5.歷年獲獎情況及管理的業績 (2分)
6.企業發展的后勁和發展方向 (2分)
(二) 物業管理服務的理念以及提高物業管理服務水平的整體設想和策劃 (20分)
根據有關法律、法規、政策、標準及錦灝佳園小區的特點提出整體設想及策劃:
1.管理理念(宗旨)鮮明、突出,有明確可行的管理思路及可操作方案。(3分)
2.采用合理的管理體制、管理機制 (2分)
3.對該區有充分的市場調查與分析 (2分)
4.有高標準、高水平的管理措施 3分)
5.有超前性、創造性、全方位服務的意識 (4分)
6.有創造優美舒適、安全文明、突出社區文化工作的設想 (2分)
7.體現出小區特色的物業管理模式 (2分)
8.對觀代化科技手段的設想和管理學理論的運用 (2分)
(三)擬采取的管理模式、工作計劃和物質裝備情況 (8分)
1.管理模式包括:清晰的業務流程和管理運作機制、明確的管理構想和各部門職責 (2分)
2.工作計劃包括:有各階段的工作計劃及詳細的工作項目、工作內容、完成時間(2分)
3.物質裝備包括:管理用房的合理分配(辦公用房、后勤用房),固定資產和低值易耗品的投入(4分)
(四)管理人員的配備、培訓、管理 (8分)
1.管理人員配備包括:合理配備各崗位管理人員的人數、主要管理人員的簡歷、各類人員的專業素
質要求 (2分)
2.管理人員培訓包括:對各類人員各階段的培訓計劃、方式、內容和目標 (2分)
3.管理人員管理包括:錄用與考核辦法、激勵機制、淘汰機制及獎懲措施等(4分)
(五)管理規章制度和住宅區檔案的建立與管理 (8分)
1.管理規章制度包括:公眾制度、內部崗位責任制。管理運作制度及標準、管理人員考核制度及標準,要求條例規范,體現高標準、高檔次,科學合理、詳細完備(5分)
2.居住區檔案的建立與管理包括:檔案的建立、歸檔,要求分類合理、規范,檔案管理制度完善,利用電腦對檔案進行管理,檔案的建立能密切配合管理工作(3分)
(六)經營管理指標的承諾及采取的措施(10分)
這項內容包括 (以下各項指標均有預測依據及采取的措施)
1.房屋及配套設施完好率;
2.房屋零修、急修及時率;
3.保潔率;
4.維修工程質量合格率及回訪率;
5.小區內治安案件發生率;
6.住戶有效投訴率與處理率;
7.居民對物業管理滿意率;
8.綠化完好率;
9.道路、車場完好率;
10.管理費收繳率。
(七)社區文化活動的設想(4分)
1.社區文化活動包括:根據居住區的特點和居民特點提出社區文化活動的設想及活動的計劃,活動制度的建立和場地的安排(2分)
2.便民服務措施包括:有較完善的便民服務措施;便民服務必須按有償服務和無償服務逐項分列。有償服務項目及標準應符合上海市的有關規定,價格合理優惠;無償服務應詳細可行(2分)
(八)經費收支預算(12分)
1.有明確的經費收支原則(3分)
2.收支項目合理(2分)
3.經費收支預算準確(2分)
4.對經費預算結果有分析(2分)
5.有維修基金的管理及使用方案(3分)
(九)日常管理(8分)
1.有為住戶排憂解難的措施(2分)
2.房屋裝修的監管方案、方式,措施有效并有創新(2分)
3根據小區特點,采取相應的安全防范措施(2分)
4.有居民投訴及處理的管理機制(1分)
5.有日常主要管理項目的運作措施(1分)
(十)物業維修養護計劃和實施(8分)
1.根據房屋本體的使用年限,提出對房屋本體各部分的定期維護和日常養護的計劃以及實施效果(4分)
2.根據公用設施的使用年限,提出居住區公用設施的定期維護和日常養護的計劃、方案、標準和實施效果(4分)
五、現場答辯評分細則(總分30分)
(一)投標企業(1人)介紹情況,包括:企業概況、標書重點、管理理念及設想、承諾等(13分)
(二)投標企業(2人)回答評委提問,包括:標書內容及管理事項、物業管理的法規知識、物業管理中發生的實際問題的處理等(15分)
(三)答辯人的儀容、儀表、表達能力等(2分)
六、現場調查評分細則(總分20分)
1.招標選聘工作小組人員現場參觀、考察、民意調查評分
2.小區業主現場參觀、考察、民意調查并將考察結果反饋給招標選聘工作小組人員,供評分時參考。
七、分值計算
上述投標書分(100分),答辯分(30分),現場調查分(20分),總分(150分)評分時,評委給各分項評分(保留到小數點后一位),計算各位評委給各物業公司評出的總分,計分時,各物業公司的得分從幾名評委所評分中去掉一個最高分和一個最低分后,按平均分數計算(精確到小數點后兩位),平均得分即為該投標企業最后得分。如評標結果出現積分相等,將以抽簽形式決定名次。
八、按上述評分方法評選出得分最高的前三名物業管理企業進入下一輪業主投票階段。
錦灝佳園物業選聘工作小組
錦灝佳園業主委員會
錦灝佳園業主大會
第4篇 項目物業管理實施細則品質保障措施
**物業管理公司將首先組建****項目管理小組,配備各部門專業工作人員,全面負責完成****的前期物業管理工作,打造一個具有****自身特點的物業管理模式:
1、保安管理
在南都物業日常管理工作中,'人防+技防'始終是保安工作的重中之重。根據開發商提供的資料顯示,****具備一定的技防設備設施,這為今后確保小區安全提供了技術保險。但物業管理商仍需建立更為嚴格的人防安全防范程序,制訂出各種防范突發事件的應急措施,包括對小區的外圍管理、樓道管理、消防管理、道路車輛管理、電梯管理、地下車位管理以及突發事件的處置方法等,將責任落實到每一位工作人員,確保治安事件發生率為零。
根據****分期建設、分批交付的特點,a、b、c三區同時有入庫群體、裝修群體與工程建設群體的存在,這給安全防范工作帶來了一定的難度。**物業管理公司考慮采取內緊外松的安全管理模式,警衛門崗做好小區外圍安保工作的同時,內部保安特別注意對重要部位及安全死角做好安全防范工作,盡力把安全隱患降低到最低程度。
2、裝修管理
****簡約通透的空間造型充分體現了設計者所追求的建筑風格,其淺色外墻、明亮通透的落地窗構成了別具一格的建筑款型。如何保持建筑外立面的整潔,將成為****前期物業管理中的難點。對此,我們將根據以往的裝修管理經驗:
(1)在介入前期物業管理之時,根據樓盤的特點和開發商的要求,制訂相應的可操作性的裝修管理文本,在與業主、裝飾公司三方進行交流和溝通的基礎上,最大限度地保持小區整體環境的美觀,保證房屋的結構不受破壞。
(2)與市、區房管局房屋裝修監察部門建立經常性聯系,依靠政府職能部門的力量,按照《湖南省城市住宅區物業管理條例》及《長沙市城市房屋裝飾裝修管理條例》來規范業主的房屋裝修行為,對違反《裝修管理辦法》的行為及時作出處理。
(3)在業主裝修登記之時,即與之簽訂裝修管理協議,使其明確裝修范圍和裝修責任。
(4)由裝修專管員、維修工和保安人員組成三級管理小組,對裝修戶進行巡查,及時了解裝修進度,發現聲音及時控制,迅速整改,把違章裝修的影響控制在最小范圍。
**物業管理公司將嚴格遵循'有章可循、違章必糾'的裝修管理辦法,靈活各種管理手段,與業主講情、講理、講法,做耐心細致的思想工作確保****的建筑整體美觀,符合原設計要求。
3、智能化設施管理
****是智能化程度相對比較高的小區,涉及監(消)控、綜合布線、背景音樂、緊急呼叫、可視對講、戶外抄表等系統。這些設施一方面提高了業主的生活質量,另一方面也要求物業管理商不斷提高物業管理的技術水準。南都物業對各類物業的機電設備設施和智能化系統維護,如:電梯、空調、高層樓宇消防系統、大型物業安保系統、停車場(庫)管理系統積累了豐富的專業知識和管理經驗。針對****智能化設施的功能,**物業管理公司將制定出科學規范的運行計劃、養護和維修計劃以及功能開發計劃。
4、開展****物業管理的六項品質保證措施
(1)運用現代化科學手段,'三防'結合,確保小區安全。
雖然****智能化程度比較高,安保設施設備的功能比較齊全,但人防、物防、技防相結合仍然是我們治安管理的基礎。'人防'由**物業管理公司保安部統一指揮調度,強調多種結合,即流動崗與固定崗結合、全面防范與重點防范相結合、工裝與便裝相結合,在小區周邊圍墻上,設置紅外對射裝置以提高預警防范能力;充分利用技防的優勢,運用****已有的智能化保安設施,如緊急呼叫系統、監(消)控系統、警衛和游動哨等,結合管理處的統一管理、快速高度,確保治安防范萬無一換。
(2)裝修管理上經濟、行政、法律、情理四法并用。
為了確保****無違章裝修,**物業管理公司將針對房屋墻體內綜合布線多和戶型多的特點,以預防為主,有錯必糾,對住戶、裝修單位員工大力宣傳、解答'裝修管理條例',在裝修審批上嚴格把關,并明確雙方的契約關系,加強追蹤監管,將違章裝修消滅在萌芽狀態。一旦發生違章裝修,首先曉之以理、動之以情,運用情理關系手段解決。解決不了的,通過行政執法部門予以處罰,保證各種矛盾就地解決。
(3)加強園區環境保潔工作和環保文化建設。
針對****的綠化布局和環保要求,**物業管理公司將由公司管家部、綠化管理中心牽頭,制定各項環保、清潔、園林養護等工作細則,并對小區噪音、水質、空氣等要素進行監測,全面加強小區環境文化和環保建設。還將在此基礎上做好以下各項工作。
①維護好已有的園林綠化,實施由地面向空中延展的立體式綠化工程,加強對小區環保意識的宣傳力度,讓每位住戶都自覺成為小區環保工作的模范執行者和宣傳者;
②開展垃圾分類收集,建立廢電池回收系統,保護生態環境,實施藍天碧山工程,進一步提升居住品質;
③注重小區環境形象(ei),開展小區環境文化建設,統一規劃小區的各種自然景觀和人文景觀。**物業管理公司將制定vi識別手冊,環境手冊,制定全面的環境管理方案。
④成立智能化設施管理小組:**物業管理公司工程管理中心擁有多名賓館工程管理的資深人士主電梯、空調、強電、弱電等方面的專業技術人員,公司擬抽調部門人員組成智能化設備管理小組,在充分掌握****智能化系統運用基礎上,制定出詳細的智能化詳細運行、維護方案。公司強調'三個到位',既專業技術人員操作到位,管理人員培訓到位,住戶設備使用到位(住戶能否使用智能化設備是降低小區管理難度、提高管理效率的關鍵)。**物業管理公司將根據****的智能化設施,編制《****智能化使用手冊》,讓業主感受到智能化設施給生活帶來的方便、安全和快捷。
針對不同居住類型住戶的特點,**物業管理公司將制定發展****智能化系統的3年規劃,提倡網上遠程服務,在條件成熟時建立小區局域網,讓小區的業主在網上交流溝通,享受服務,享受智能化給居家生活帶來的無窮樂趣。
(4)開展豐富多彩的社會文化活動,創造良好的社會效益和健康的社會氛圍。**物業管理公司注重物業管理工作中的社會文化工作,并把此項工作內容列入每年各小區的年度考核目標。為了卓有成效地開展社會文化活動,公司主辦了《南都生活》雜志、社區報刊、社區網站,舉辦一系列豐富多彩的社區文藝、體育活動,在業主與業主、業主與物管之間建立起一種新型而融洽的工作關系,增加了彼此間的了解,同時也提高了業主門的居住樂趣;**物業管理公司將適時地在****舉行一些形式多樣、寓教于樂的社會文化活動,例如節假日的業主聯歡、暑期的兒童游泳、書法培訓、社會實踐等活動以及老年人的休身養心、醫療咨詢、旅游觀光等活動以及重大節日的特殊活動,建立一種健康向上的環境文化、網絡文化和精神文化。
(5)實現人力、制度、技術的全面保證
各項制度的充分保證,是確保****物業管理工作正常運行的基礎。**物業管理公司在長期的管理工作中,培養和引進了一大批知識結構全面、業務技能精湛、具有奉獻精神的各類專業管理技術人才,積累了豐富的物業管理經驗,建立了一套科學、規范的管理制度、各工種的培訓制度、品質管理制度和各專業的管理制度。2003年初,公司通過了is09001:2000版國際質量管理體系的第三方認證,使物業管理工作在人力、制度、技術以及日常管理服務等各方面,得到了科學有效的全方位品質保證。
(6)增強成本意識,做好開源節流、增收節支工作。
①對員工進行勵行節約,勤儉辦企業的教育,增強成本意識。在日常管理服務中,自覺地從節約一滴水、一度電做起努力降低管理成本。
②隨著****開發建設交付使用的進展和業主入庫率的提高,從小區客觀條件和有利于提高居民生活質量出發,大力開展多種經營(如汽車美容店、家用電器安裝維修,24小時便利店,植物配送及各類代辦服務等),以增加收入,彌補管理經理的不足;
③加強管理成本控制,在確保服務質量的前提下,引進現代化的管理設備和手段,減少人力投入,減少人工開支;
④加強各類消耗物料的管理和控制做到計劃采購,專人保管,合理領用,杜絕積壓、流失和浪費;
⑤嚴格控制費用支取出,****的每一項費用支出實行一支筆審批制;
第5篇 s物業公司崗位競聘管理細則
物業公司崗位競聘管理細則
一、目的:
為貫徹執行**物業公司物業人資字[20**]0**號《**物業管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》文件,建立公平、公正、公開的人才選拔機制,調動員工的積極性和主動性,建立員工職業發展晉升渠道,結合nj公司實際情況,制訂本管理細則。
二、范圍:
適用于公司職能部門或物業管理中心(處)(包括顧問項目)全部崗位競聘活動。
三、職責:
1、行政與人力資源部是崗位競聘工作的歸口管理部門,負責崗位競聘的計劃、組織、落實與監督、整理檔案及統計工作。
2、擬定通過崗位競聘方式,招聘空缺崗位或新增崗位員工的公司職能部門或物業管理中心(處)配合行政與人力資源部組織、落實崗位競聘工作。
3、考評小組對參加競聘人員進行考核并確定最終聘用人員。
4、崗位競聘活動資料準備、統計等輔助工作由行政與人力資源部文員及人事員負責。
四、說明:
所有崗位競聘活動均應嚴格遵照物業人資字[20**]**號《**物業管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)》文件要求開展,本管理細則是對上述管理辦法的細化和補充。
五、策劃:
1、崗位競聘工作計劃
(1)行政與人力資源部應按月度分析公司各部門、管理中心(處)崗位空缺或新增崗位情況,制訂月度崗位競聘工作安排計劃,或根據實際情況針對某個用人需求制訂單項崗位競聘工作計劃,工作計劃經分管領導審核,總經理審批后執行。
(2)行政與人力資源部應在確定競聘活動開始前五個工作日發布競聘通知,通知內容包括:競聘崗位、要求、報名方式、筆試、答辯日期、背景資料簡介等。
(3)成立競聘考評小組:
經理級崗位競聘考評小組成員由經營班子、部門經理、項目經理代表組成(不少于7人);
主任主管級崗位競聘考評小組成員由經營班子(至少1人以上)、部門經理、項目經理、相關專業崗位員工代表組成(不少于7人);
領班級崗位及關鍵技術崗位競聘考評小組成員由公司分管領導、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負責人、相關專業員工代表組成(不少于5人)。
六、競聘要求:
1、崗位競聘采取個人自薦和職能部門、管理中心(處)推薦相結合的形式,即個人提出申請,填寫《崗位競聘審批表》,經所在部門或物業項目和人力資源部門填寫推薦意見后報名。這樣一方面可以體現員工主動向上,有不斷接受挑戰的勇氣和信心,同時由所在公司推薦可以保證不影響競聘參加者所在部門正常工作。
2、參加崗位競聘員工須是公司正式員工,但不受原所在公司、工作部門和崗位限制。
3、參加競聘員工在現工作崗位表現良好。
4、參加崗位競聘員工需要滿足崗位的任職資格要求,遵照gr-0102號文《物業管理有限公司各崗位人員職責及任職要求》執行。
5、知識技能:競聘崗位所要求的專業知識和專業技能。
6、工作能力:管理能力和業務能力等。
7、職業素養:職業操守、工作責任心、工作態度、廉潔自律等。
七、崗位競聘程序及規則:
1、經理級崗位競聘程序及規則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由全體經營班子、部門經理、項目經理代表組成(不少于7人),考核分權重經營班子占60%,其他考核小組成員占40%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查并報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權威部門出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進行監考;
d)由2名權威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行報批手續。根據《**物業管理有限公司人事管理權限規定》,填寫相關表格上報**物業公司審批。
(8)經總部審批后方可進行試用,試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
2、主任、主管級崗位競聘程序及規則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)成立崗位競聘考評小組由經營班子(至少1人)、部門經理、項目經理代表組成(不少于7人),考評分權重經營班子占50%,其他考核小組成員占50%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查并報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或社會權威部門出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和綜合管理部各派1名人員進行監考;
d)由2名權威人員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部,相關職能部門出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘任手續,根據《**物業管理有限公司人事管理權限規定》確定上崗試用人員,并上報**物業公司備案。
(8)試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
3、領班級崗位及關鍵技術崗位競聘程序及規則:
(1)由行政與人力資源部根據崗位空缺及新增崗位要求公布公開競聘崗位名稱、崗位職責、任職資格等,并說明報名時間、方法、競聘日程安排及其它相關要求。
(2)領班級崗位競聘考評小組成員由公司分管領導、行政與人力資源部、綜合管理部主任級以上、用人單位直接主管、負責人、相關專業員工代表組成(不少于7人),考評分項目負責人40%,其他考核小組成員占60%。
(3)競聘人員填寫《崗位競聘審批表》,并由競聘人員所在部門或管理中心(處)同意,方可提交申請資料。
(4)行政與人力資源部對其競聘資格進行審查并報分管領導審批,符合競聘條件者方可參加競聘,不符合條件者由行政與人力資源部向競聘人員說明原因。
(5)競聘考評小組對競聘者進行筆試、答辯、資格資料評審。
筆試:
a)由綜合管理部或用人單位出題;
b)對試卷進行密封管理,筆試當場拆封;
c)由行政與人力資源部和用人單位各派1名人員進行監考;
d)由2名考評小組成員共同閱卷評分。
答辯:
a)答辯題目由行政與人力資源部出題;
b)每位競聘者答辯問題要一致;
c)考評小組需當場打分,由工作人員當場統計得分。
(6)由考評小組根據考評分排出名次。
(7)由行政與人力資源部對擬聘人員履行聘用手續,進行試用。
(8),試用期滿進行轉正測評,合格者正式聘用。
八、相關文件、表格:
1、文件:
(1)**物業管理有限公司崗位競聘管理辦法(試行)
(2)**物業管理有限公司人事管理權限規定
(3)物業管理有限公司各崗位人員職責及任職要求
(4)物業管理有限公司行政與人力資源部工作手冊
2、表格:
(1)物業管理有限公司崗位競聘審批表
(2)物業管理有限公司答辯評審表
第6篇 某物業公司法律事務管理細則
第一章 總則
第一條 為加強和完善公司法律事務管理,建立健全公司法律事務管理體系,更好地發揮法律保障和服務作用,根據國家有關法律、法規及《招商局蛇口工業區有限公司法律事務管理規定(試行)》,充分考慮物業管理行業特點,結合公司總部和各屬下公司實際,特制定本細則。
第二條 法律事務工作以維護公司利益,防范法律風險和解決經營管理活動中遇到的法律問題為基本任務。
第三條 法律事務工作在蛇口工業區和蛇口控股股份公司監督指導下,按照分級與授權的原則,建立以法律事務管理制度為基礎,以公司總部企業管理與培訓部和各屬下公司法律事務聯絡員為紐帶,以外聘常年法律顧問和律師為社會資源支持的法律事務管理體系。
第二章 職責范圍
第四條 法律事務工作分兩級管理,公司總部的法律事務歸口企業管理與培訓部管理,各屬下公司指定一名法律事務聯絡員。
第五條 公司總部企業管理與培訓部的職責如下:
1、負責建立和完善招商局物業系統法律事務管理制度;
2、負責公司總部和指導各屬下公司的行政復議、聽證、訴訟、仲裁事務;
3、協助參與重大的對外商務談判;
4、根據總部、各屬下公司、行業協會的要求,為法律方面的事項提供法律意見;
5、起草總部對外投資、合作、股權轉讓和資產處置有關的合同、章程、股東會和董事會決議等法律文件;審查各屬下公司上述文件,并存檔備案;
6、接受蛇口工業區和蛇口控股股份公司法律事務管理的監督、指導,按上級單位要求上報案件進展情況和結案報告;對各屬下公司法律事務監督、檢查、指導和考核;
7、建立招商局物業系統'外聘律師備選名錄',指導、審查各屬下公司外聘法律顧問和律師事務;
8、配合培訓經理組織各屬下公司法律事務聯絡員的法律常識、證據收集保存和業務的培訓;
9、建立物業管理法規規章、案例資料庫;
10、辦理公司領導交辦的其它法律事務。
第六條 各屬下公司法律事務聯絡員的職責如下:
1、負責各屬下公司與總部法律事務工作的聯系和溝通,按時報送法律事務工作總結;
2、負責各屬下公司與外聘法律顧問和個案律師的對口聯系;
3、負責各屬下公司重大法律事項、案件進展情況和結案報告的報告;
4、負責各屬下公司法律事務的管理,督促各管理中心(管理處)執行公司法律事務管理細則的規定;
5、負責組織各屬下公司二、三級培訓中的法律常識、證據收集保存和業務的培訓;
6、負責各屬下公司合同的管理,建立合同檔案;
7、負責收集本地的物業管理行業的法規規章、正在使用的合同、業主公約、業主委員會章程文本以及在物業管理實際操作中成功與失敗的典型案例,并上報總部企業管理與培訓部。
第三章 日常法律事務的管理
第七條 公司總部根據各屬下公司業務和工作需要簽發《授權書》,授予各屬下公司簽署經濟合同、勞動合同、在銀行開立帳戶等法律事務的權限,期限一年。各屬下公司在權限內行使職權。
第八條 公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財務專用章等,對外代表企業,須嚴格其使用管理。::部門印章只在業務和內部往來中使用,不具有對外效力。
各屬下公司應制定嚴格的印章管理使用制度。
第九條 各屬下公司加強空白法律文件如空白合同(特別是格式合同)、法定代表人身份證明書、授權委托書的管理。授權委托書應由各屬下公司的法定代表人簽字,并加蓋公司公章。
第十條 各屬下公司應將法律事務工作納入年度工作總結內容。各
屬下公司聘請常年法律顧問的,可要求律師提交年度顧問工作清單。
第十一條 依照分級管理原則,對各屬下公司日常法律事務管理分為三級:
1、重大法律事項應報總部批準:
(1)超出本細則第七條各屬下公司《授權書》權限的法律事務;
(2)各屬下公司需主動發出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以上的,應在發出3日前報總部批準;接到對方上述法律文書的,應在3日內向總部匯報。
2、一般法律事項應報總部知會備案:
(1)在本細則第七條各屬下公司《授權書》權限范圍內,但案件性質、損失嚴重、影響突出的法律事務;
(2)各屬下公司需主動發出《法律意見書》《律師函》《公司函》或在媒體發布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬元以下的,應在發出3日前報總部知會備案;
3、本細則第七條各屬下公司《授權書》權限范圍內的可以自行處理。
第四章 合同管理
第十二條 公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必須按照《中華人民共和國合同法》和物業管理法規規章執行。
第十三條 本細則所指的'合同'包括:
1、合資合作經營企業合同、企業章程;
2、股權轉讓協議;
3、借款合同、擔保合同;
4、物業管理委托合同(外委)、物業管理顧問合同;
5、電梯、空調等機電設備維修養護合同、清潔綠化等外包合同;
6、其他合同。
第十四條 合同審批權限:
1、公司總部和各屬下公司產權整合、股權轉讓、借款和擔保和對外投資新設公司事務由總部統一管理,各合同由總部審批。
各屬下公司新拓展項目的外委和顧問物業服務合同均報總部批準。
2、各屬下公司預算范圍內其它經濟合同審批權限:
(1)北京公司:金額不超過20萬元,期限1年;
(2)上海公司:金額不超過20萬元,期限1年;
(3)西安公司:金額不超過5萬元,期限1年;
(4)武漢公司:金額不超過10萬元,期限1年;
(5)南京公司:金額不超過10萬元,期限1年;
(6)深圳公司:金額不超過20萬元,期限1年。
超過上述金額和期限的合同需報公司總部批準。
各屬下公司上述權限由法定代表人按本細則第七條簽發的《授權書》確認。
第十五條 合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過程,常年法律顧問或律師均可根據實際需要介入。常年法律顧問或律師應在公司總部和各屬下公司對外合同簽定前出具《律師合同審查意見書》。
第十六條 合同簽定程序:
1、合同的談判:新設公司的投資項目談判由總部領導、發展策劃部、企業管理與培訓部、項目所在地人員共同組成談判小組進行;不設公司的投資項目談判由發展策劃部和各屬下公司組成談判小組進行;其他合同由各屬下公司二人以上相關人員進行。
2、需報總部審批的合同按本細則的審批權限、《合同審批單》和《合同審批流程》進行。各屬下公司應建立公司內合同審批制度。
3、合同的簽定:需經總部批準的合同原則上要求由法定代表人簽署,并加蓋公章;其他合同由各屬下公司根據本細則第七條《授權書》的職權簽署,并加蓋公章。
第十七條 合同談判與簽定時應注意以下幾項重點審查內容:
1、簽約對方的主體資格:營業執照、經營范圍、資質證書、注冊資本等;在與業主委員會簽訂物業服務合同時,應注意業主委員會是否經當地主管部門的登記,是否取得業主大會的決議同意。
2、授權委托書:受托人及身份證
復印件、受托事項及權限、有效期等。
3、簽約對方的履約能力:有無違約記錄、銀行信譽、股東背景等;對電梯維護養護等分包合同,應從合格分包方中選取。
4、合同條款的完備和嚴謹,特別是對于違約責任的約定應明確合理,經辦人應充分估計違約風險。建議在合同中約定仲裁條款。
第十八條 合同應采用書面形式,建設部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應使用該范本,沒有的應使用公司范本。::采取電子數據交換和e-mail形式的,應特別注意保存,須打印存檔。各屬下公司應指定一個特定系統接收數據電文,并要求簽訂確認書。
第十九條 總部及各屬下公司經辦人應本著'認真負責'的態度保證合同的履行,注意保存雙方往來文件、函件和數據電文。發生可能中止履行、履行不能,或合同變更、解除或終止等情形時,應及時向法律事務聯絡員和主管領導匯報。
第二十條 因執行合同需申請資金支付或調動的,應由經辦人向財務部出示合同副本,經核對無誤后方可辦理。合同履行與條款不一致時,應及時向法律事務聯絡員和主管領導報告。
財務部發現合同的付款嚴重與合同條款不符時應及時向總經理和總部企業管理與培訓部匯報。
第二十一條 屬下公司應建立合同檔案制度,將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查意見書》原件存檔。由總部批準的合同,上述文件的復印件一份由總部備案。
第五章 外聘律師管理
第二十二條 公司總部將選擇幾家律師事務所作為長期合作伙伴,建立'外聘律師備選名錄'。 總部企業管理與培訓部應加強和各地律師協會的聯系,及時掌握律師的業績、執業紀律和執業道德情況,充分了解律師執業背景資料,對律師的滿意度進行評價。
第二十三條 公司根據各屬下公司業務量、所在地物業管理和律師行業發展水平,實行外聘律師的層級管理:
1、北京、上海、深圳公司應選擇當地行業內的兩至三家知名律師事務所,征詢后擇優聘請知名律師,根據業務量和律師實際協商確定費用;
2、武漢、南京公司按往年慣例和業務量聘請律師;
3、西安公司外聘律師由總部監管、指導聘用。
第二十四條 各屬下公司工作需要常年法律顧問時,原則上由各屬下公司自行聘請,但應由律師出具法律意見書,并將《聘請常年法律顧問合同書》(明確工作任務、工作方式、合同期限、費用和法律責任)、律師事務所簡介、律師簡介等背景材料報總部審批。
第二十五條 各屬下公司根據工作需要,可以聘請項目律師或個案代理律師。項目律師指為特定項目臨時聘請的律師,一般是非訟代理,一事一聘,采用固定金額制。個案代理律師指訴訟仲裁代理的律師,費用可根據糾紛情況采取固定費率制、風險費率制或其他方式。采用固定費率制的,應分期支付,且在結案后支付的律師費應不少于總額的30%。采用風險費率的,不得超過勝訴金額的30%,一般不再支付差旅費等辦案費,且律師費須在結案后支付。
第六章 特別法律事務管理
第二十六條 本章所稱的特別法律事務是指人民法院(仲裁機構)、當事人及其他參與人為解決案件所進行的全部活動的訴訟仲裁事務,行政復議、行政處罰聽證等特別事務。
第二十七條 公司總部企業管理與培訓部是公司特別法律事務的歸口管理部門。各屬下公司在訴訟仲裁事務上接受總部企業管理與培訓部的業務指導和監管。
第二十八條 各屬下公司主動提起起訴、仲裁的:
1、應做好起訴前準備,收集整理各種有利和不利的證據;
2、在起訴前10日內,向總部提出書面報告,擬聘律師及
其法律意見書和起訴書(申請書);
3、總部征詢律師意見后決定,并書面回復。
第二十九條 各屬下公司接到對方律師起訴前的《律師函》,或接到法院或仲裁機構《應訴通知書》的,根據案件性質、可能損失和危機程度實行分級管理:
1、屬于解除物業管理服務合同(外委和顧問)糾紛性質、或標的金額在10萬元以上(西安公司5萬元)、或已由媒體曝光的糾紛,必須在2日內口頭或電話報告總部,并在7日內書面報告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書;
2、屬于一般民事合同糾紛、或標的金額在10萬元以下(西安公司5萬元)的糾紛,在7日內書面報告,附擬聘律師及其法律意見書、答辯書。
3、總部收到書面報告后5日內書面回復。
第三十條 各屬下公司接到行政機關的《行政決定書》和《行政處罰決定書》等,必須在5日內上報總部,決定是否復議或者提起行政訴訟。
第三十一條 各屬下公司接到行政機關的將被重大行政處罰的口頭或書面《聽證告知書》,必須在次日報告總部,::決定是否聘請代理人,準備參加聽證。
第三十二條 各屬下公司根據總部的授權權限、案件性質和危機程度將案件進展情況上報:
1、屬于解除物業管理服務合同(外委和顧問)糾紛性質、或標
的金額在10萬元(西安公司5萬元)以上、或需由總部決策的案件應根據需要,一事一報、一事一請示;
2、各屬下公司授權范圍內的其他案件,在每季度末最后一個工作日前知會公司總部,報企業管理與培訓部備案。
第三十三條 案件處理完之后,各屬下公司應在15日內上交結案報告,內容包括糾紛的產生、爭議事項和金額、案件結果、總結分析,如有責任部門和責任人的應有處理意見。并附和解協議、調解書、裁定或判決等復印件。
第三十四條 各屬下公司應建立特別法律事務的案件檔案,包括各種法律文書、證據、內部報告和批復。在總部對案件的結案報告批復后,由各屬下公司裝訂成冊歸檔。
第七章 附則
第三十五條 適用于除香港公司以外的公司總部和屬下公司。
第三十六條 本細則由公司總部企業管理與培訓部解釋和修改。
第7篇 物業管理服務細則范文
物業管理服務細則,下面小編為大家帶來的是物業管理服務細則,歡迎閱讀。
國務院關于修改部分行政法規的決定
為了依法推進簡政放權、放管結合、優化服務改革,國務院對取消和調整行政審批項目、價格改革和實施普遍性降費措施涉及的行政法規進行了清理。
經過清理,國務院決定:對66部行政法規的部分條款予以修改。
三十五、刪去《物業管理條例》第三十三條、第六十一條。
此外,對相關行政法規的條文順序作相應調整。
本決定自公布之日起施行。
原文:
第三十三條 從事物業管理的人員應當按照國家有關規定,取得職業資格證書。
第六十一條 違反本條例的規定,物業服務企業聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的,由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令停止違法行為,處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業主造成損失的,依法承擔賠償責任。
國務院物業管理條例全文(2022修改)
(2003年6月8日中華人民共和國國務院令第379號公布 根據2023年2月6日《國務院關于修改部分行政法規的決定》修訂)
第一章 總則
第一條 為了規范物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環境,制定本條例。
第二條 本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業,由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。
第三條 國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業。
第四條 國家鼓勵采用新技術、新方法,依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
第二章 業主及業主大會
第六條 房屋的所有權人為業主。
業主在物業管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業服務企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,并就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會成員,并享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業服務企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業主在物業管理活動中,履行下列義務:
(一)遵守管理規約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
第八條 物業管理區域內全體業主組成業主大會。
業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
第九條 一個物業管理區域成立一個業主大會。
物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。
具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條 同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,并選舉產生業主委員會。
但是,只有一個業主的,或者業主人數較少且經全體業主一致同意,決定不成立業主大會的,由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第十一條 下列事項由業主共同決定:
(一)制定和修改業主大會議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業服務企業;
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式;但是,應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委托代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意;決定本條例第十一條規定的其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。
業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的規定召開。
經20%以上的業主提議,業主委員會應當組織召開業主大會臨時會議。
第十四條 召開業主大會會議,應當于會議召開15日以前通知全體業主。
住宅小區的業主大會會議,應當同時告知相關的居民委員會。
業主委員會應當做好業主大會會議記錄。
第十五條 業主委員會執行業主大會的決定事項,履行下列職責:
(一)召集業主大會會議,報告物業管理的實施情況;
(二)代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;
(三)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;
(四)監督管理規約的實施;
(五)業主大會賦予的其他職責。
第十六條 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內,向物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。
業主委員會委員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。
業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。
第十七條 管理規約應當對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規約應當尊重社會公德,不得違反法律、法規或者損害社會公共利益。
管理規約對全體業主具有約束力。
第十八條 業主大會議事規則應當就業主大會的議事方式、表決程序、業主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條 業主大會、業主委員會應當依法履行職責,不得作出與物業管理無關的決定,不得從事與物業管理無關的活動。
業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的,物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府,應當責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業主。
第二十條 業主大會、業主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協作,共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。
在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,并接受其指導和監督。
住宅小區的業主大會、業主委員會作出的決定,應當告知相關的居民委員會,并認真聽取居民委員會的建議。
第三章 前期物業管理
第二十一條 在業主、業主大會選聘物業服務企業之前,建設單位選聘物業服務企業的,應當簽訂書面的前期物業服務合同。
第二十二條 建設單位應當在銷售物業之前,制定臨時管理規約,對有關物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規約,不得侵害物業買受人的合法權益。
第二十三條 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示,并予以說明。
物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時,應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。
第二十四條 國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
住宅物業的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少于3個或者住宅規模較小的,經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準,可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。
第8篇 物業管理責任保險細則規范
物業管理責任保險條款
( 2000年9月8日由中國保險監督管理委員會核準備案)
保險對象
第一條 凡在工商行政管理部門登記注冊,取得合法資格的物業管理者,均可作為被保險人。
保險責任
第二條 在本保險期限內,本保險單明細表中列明的區域范圍內的物業,因被保險人管理上的疏忽或過失而發生意外事故造成下列損失或費用,依法應由被保險人承擔的經濟賠償責任,保險人負責賠償:
(一)第三者人身傷亡或財產損失;
(二)事先經保險人書面同意的訴訟費用;
(三)發生保險責任事故后,被保險人為縮小或減少對第三者人身傷亡或財產損失的賠償責任所支付必要的、合理的費用。
上述第(一)和第(二)項每次事故總賠償金額不得超過本保險單明細表中列明的每次事故賠償限額;第(三)項每次事故賠償金額不得超過本保險單明細表中列明的每次事故賠償限額。
責任免除
第三條 下列原因造成的損失、費用和責任,保險人不負責賠償:
( 一 ) 被保險人及其代表的故意行為;
( 二 ) 戰爭、敵對行為、軍事行為、武裝沖突、罷工、騷亂、暴動、盜竊、搶劫;
( 三 )政府有關當局的沒收、征用;
( 四 )核反應、核輻射及放射性污染;
( 五 )振動、移動或減弱支撐;
( 六 )地震、雷擊、暴風、暴雨、洪水、火山爆發、地下火、龍卷風、臺風等自然災害,但因被保險人管理、維護不善,造成災害來臨時本不應發生的損失除外;
( 七 )大氣、土地、水污染及其它污染;
( 八 )直接或間接由于計算機 2000 年問題。
第四條 下列各項損失、費用和責任,保險人不負責賠償:
(一)被保險人根據非經政府有關部門核準,且保險人未
書面認可的協議應承擔的責任;
(二)被保險人或其代表及雇員的人身傷亡,以及上述人
員所有的,或雖非其所有但由其保管或控制的非物業的財產損失;
(三)罰款、違約金、罰金或懲罰性賠款;
(四)本保險單明細表或有關條款中規定的應由被保險人
自行負擔的免賠額;
(五)因保險責任事故引起的停產、減產等間接損失;
(六)精神損害。
第五條 其他不屬于本保險責任范圍內的一切損失、費用和責任,保險人不負責賠償。
被保險人義務
第六條 被保險人應履行如實告知義務,提供被保險人委托管理物業的清單,并如實回答保險人就有關情況提出的詢問。
第七條 被保險人應按約定如期繳付保險費,未按約定繳付保險費的,保險人不承擔賠償責任。
第八條 在本保險期限內,保險重要事項變更或保險標的危險程度增加的,被保險人應及時書面通知保險人,保險人應辦理批改手續或增收保險費。
第九條 發生本保險責任范圍內的事故時,被保險人應盡力采取必要的措施,縮小或減少損失,立即通知保險人,并書面說明事故發生的原因、經過和損失程度。否則,對擴大部分的賠償責任,保險人不負責賠償。
第十條 發生本保險責任范圍內的事故后,在未經保險人檢查和同意之前,對發生事故的物業不得予以改變和修復。
第十一條 被保險人在獲悉可能引起訴訟時,應立即以書面形式通知保險人;當接到法院傳票或其它法律文書后,應及時送
交保險人。
第十二條 被保險人如不履行第六條至第十一條約定的任何一項義務,保險人不負賠償責任,或從解約通知書送達十五日后解除本保險。
賠償處理
第十三條 發生保險責任事故時,不經保險人書面同意,被保險人或其代表人對索賠方自行作出的任何承諾、拒絕、出價、約定、付款或賠償,保險人均不承擔賠償責任。必要時,保險人可以被保險人的名義對訴訟進行抗辯或處理有關索賠事宜。
第十四條 保險人對每次事故的賠償金額以法院或政府有關部門依法裁定的或經雙方當事人及保險人協商確定的應由被保險人償付的金額為準,但不得超過本保險單明細表中列明的每次事故賠償限額及所含人身傷亡每人賠償限額。在本保險期限內,保險人對被保險人多次事故的累計賠償金額,不得超過本保險單明細表中列明的累計賠償限額。
第十五條 保險人根據上述第二條的規定,對每次事故中被保險人為縮小或減少損失支付必要的、合理的費用及事先經保險人書面同意的訴訟費用予以賠償。
第十六條 被保險人在向保險人申請賠償時,應提交保險單正本、事故證明書、裁決書、由保險人認可的縣級以上(含縣級)醫療機構出具的醫療證明及其它必要的單證材料。
第十七條 必要時,保險人有權以被保險人的名義向有關責任方提出索賠要求,未經保險人書面同意,被保險人自行接受有關責任方就有關損失作出付款或賠償安排或放棄向有關責任方索賠的權利,保險人可以不負賠償責任或取消本保險。
第十八條 發生本保險責任范圍內的損失,應由有關責任方進行賠償的,被保險人應采取一切必要的措施向有關責任方索賠。保險人自向被保險人賠付之日起,取得在賠償金額范圍內代位行使被保險人對有關責任方請求賠償的權利。在保險人向有關責任方代位行使請求賠償的權利時,被保險人應積極協助,并提供必要的文件和所知道的有關情況。
第十九條 被保險人請求賠償的權利,自其知道或者應當知道保險事故發生之日起兩年內不行使而消滅。
第二十條 接到被保險人的賠償請求后,保險人應及時核定。對屬于保險責任的,保險人應在與被保險人達成有關賠償協議后十日內,履行賠償義務。
第二十一條 保險事故發生后,如被保險人有重復投保的情況,保險人僅負按比例賠償的責任。
爭議處理
第二十二條 被保險人與保險人之間有關本保險的爭議解決方式由當事人從下列兩種方式中選擇一種:
(一)因履行本合同發生的爭議,由當事人協商解決,協商不成的,提交 ××× 仲裁委員會仲裁;
(二)因履行本合同發生的爭議,由當事人協商解決,協商不成的,依法向人民法院訴訟。
本保險適用中華人民共和國法律。
其他事項
第9篇 某物業管理人員行為舉止規范細則
物業管理人員行為舉止規范細則
(一)表情:面對業主,我們應該露出發自內心的微笑。親切的微笑能拉近我們與業主之間的距離,有利于我們下一步的服務工作的開展。
1、微笑三部曲:第一步:念'一',使雙頰肌肉微微用力抬高口角兩端,注意下唇不要用力太大;第二步:微笑與心靈相結合;把業主當親人,內心充滿善良和愛意,眼睛溫柔地注視對方;第三步:微笑與語言、舉止相結合;微笑地向業主問好、行禮:先生/小姐,您好!(分值:5分)
(二)手勢:手勢是最具表現力的'體態語言'。與業主溝通時以富有表現力的手勢配合語言,可加強表達效果。手勢運用的要領如下:
1、介紹、指示方向:除了口頭表達外,還應配合手勢的運用:身體稍向前傾,把手臂伸直,手指自然并攏,手掌掌心向上,以肘關節為軸,指向目標。切忌用一個手指指向目標。(分值:5分)
2、遞物、接物:雙手恭敬地奉上或接受。切忌漫不經心地一扔或單手取接物件。(分值:10分)
(三)坐姿:正確的坐姿,給業主一種熱心積極、精神飽滿的印象。
1、坐姿的要領:
身稍向前傾,頭平正,兩肩放松,下巴向內收,脖子挺直,胸部挺起,使背部與臀部成一直角。(分值:5分)
2、坐姿的禁忌:
(1)入座要輕穩:入座時,走到座位前,從左邊進,從容不迫的慢慢坐下;動作要輕而穩,不要'撲通'猛地坐下或發出其它響聲。(分值:5分)
(2)不要坐滿:只坐滿座位的一半或三分之二。(分值:5分)
(3)坐立時,腳部不可上下抖動,左右搖晃。(分值:10分)
(4)避免邊說話邊撓癢或雙手玩弄其它東西。(分值:5分)
(5)切忌躺在沙發上或翹起二郎腿仰靠在靠背上,腳不停抖動。(分值:10分)i
(6)嚴禁趴在工作臺上。(分值:10分):
(四)站姿:古人曰'立如松'。莊重、平穩的站姿給業主一種可信任感。
1、站姿的要領:
(1)不駝背、不弓腰、不許長短腳或前后腳站立。(分值:5分)
(2)站立時大腿不許抖動,不許雙手抱于胸前。(分值:5分)(3)女士雙腿并攏,腳尖自然向前,左手搭在右手背上自然下隨置于身前;男士雙腿自然齊肩而立,腳尖自然向前,五指并攏,自然下垂置于大腿外側,或雙手交叉放在背后。(分值:5分)
2、站姿的禁忌:
(1)聳肩勾背,倚靠在墻上或椅子上。(分值:10分)
(2)雙手亂放,把手插在褲袋或交叉在胸。(分值:10分)
(3)做小動作,玩弄手機或筆等。(分值:5分)
(4)雙腿彎曲,不停地搖晃。(分值:10分
第10篇 全國物業管理示范工業區標準評分細則
一.標準內容:基礎管理(總分:21分)
1. 按規劃要求建設,房屋及配套設施投入使用(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
2. 已辦理接管驗收手續(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0.3
3. 由一家物業管理企業實施統一專業化管理(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
4. 建設單位在租售廠房前。與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同.雙方責權利明確(1分)
評分細則:符合1.0,基符合0.5,不符合0
5. 在房屋銷售合同簽訂時,購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議 雙方責權利明確(1分)
評分細則:符合1.0,基符合0.5,不符合0
6. 建立維修基金,其管理、使用、續籌符合有關規定(1分)
評分細則:符合1.0,已建立但管理、使用、續籌不符合規定扣0.5,未建立0
7. 房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主與使用人公約 等各項公眾制度完善(1分)
評分細則:完善l.0,基本完善0.5,不完善0
8. 業主委員會按規定程序成立,并按章程履行職責(1分)
評分細則:符合1.0.基符合0.5.不符合0
9. 業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同、雙方責權利明確(1分)
評分細則:符合1.0、基符合0.5,不符合0
10. 物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案、并經業主委員會同意(1分)
評分細則:符合1.0、不符合0
11. 工業區物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標準,并制定具體的落實措施和考核辦法(2分)
評分細則:制度、工作標準建立健全1.0。主要檢查:物業 管理服務工作程序、質量保證制度、收費管理 制度、財務制度、崗位考核制度等每發現一處 不完整規范扣0.2;末制定具體的落實措施扣 0.5.未制定考核辦法扣0.5
12. 物業管理企業的管理人員和專業技術人員持證上崗: 員工統一著裝,佩戴明顯標志,工作規范、作風嚴謹(1分)
評分細則:管理人員、專業技術人員每發現1人無上崗證書扣0.1;著裝及標志符合0.3,不符合0
13. 物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段,提高管理效率(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
14. 物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定;至少每半年公開一次物業管理服務費用及維修基金收支情況(1分)
評分細則:執行有關規定0.5,末執行0;公開0.5,末公開 0
15. 房屋及其共用設施設備檔案資料齊全,分類成冊、管理完善,查閱方便(2分)
評分細則:包括房屋總平面圖、地下管網圖,房屋數量、種類、用途分類統汁成冊、房屋及共用設施設備大中修記錄。共用設施設備的設計安裝圖紙資料和臺帳:每發現一項不齊全或不完善扣0
16. 建立業主及使用人檔案、房屋及其配套設施權屬清冊、查閱方便(1分)
評分細則:每發現一處不符合扣0.2
17. 建立24小時值班制度,設立服務電話、接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋,并及時處理,有回訪制度和記錄(2分)
評分細則:符合2.0.沒有值班制度扣0.5.末設服務電話 扣0.5,發現一處處理不及時扣0.2,沒有回訪記錄每次扣0.1
18. 定期向業主和使用人發放物業管理服務工作征求意見單,對合理的建議及時整改滿意率達95%以上(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
19. 建立并落實便民維修服務承諾制、零修急修及時率 100%,返修率不高于1%,并有回訪記錄(1分)
評分細則:建立并落實0.5,建立但末落實扣0.2.末建立扣0.5;及時率符合0.2,每降低1個百分點扣0.1;返修率符合0.
2、不符合0;
問訪記錄完整0.1、記錄不完整或無回訪記錄0
二.房屋管理與維修養護(總分:11)
1. 區內各建筑物標志明顯、設立引路方向平面圖和路標、駐工業區各單位名錄標識在區內明顯位置,企業銘牌及各類標識牌統一有序(1分)
評分細則:符合1.0、發現一處標志不清或沒有標志扣0.2
2. 無違反規劃私搭亂建,無擅自改變房屋用途現象(1分)
評分細則:符合1.0、每發現'處私揩亂建或擅自改變房屋使用用途扣0.5
3. 房屋外觀完好、整潔,外墻是建材貼面的、無脫落;是玻璃幕墻的。清潔明亮、無破損;是涂料的,無脫落、無污漬;無紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂懸掛現象(2分)
評分細則:符合2.0、房屋外墻是建材貼用的每發現一處落扣0.2、是玻璃幕墻的每發現一處破損或潔扣0.2,是涂料的每發現一處褪色不一致 扣0.2;每發現一處紙張亂貼、亂涂、亂畫和亂 懸掛扣0.2
4. 室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損(1分)
評分細則:符合1.0、未按規定設置0;按規定設置,但不整齊或有破損每處扣0.1、有安全隱患每處扣0.5
5. 空調安裝位置統一,冷凝水集中收集,支架無銹蝕(1分)
評分細則:符合1.0、每發現一處不符合扣0.1
6. 區內住宅封閉陽臺統一有序。色調一致,不超出外墻面;除建筑設汁有要求外,不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等(1分)
評分細則:符合1.0,如發現一處不符合扣0.1
7. 樓宇內樓梯、走道、扶手、天花板、吊頂等無破損;墻體整潔,無亂張貼;共用部位門窗、燈具、開關等功能良好;衛生間、水房等管理完好(1分)
評分細則:符合1.0,如發現一處不符合扣0.2
8. 共用樓梯、天臺、通道、卸貨平臺等處無堆放工業原料、廢料、雜物及違章占用等。天臺隔熱層無破損(1分)
評分細則:符合1.0,發現一處不符合扣0.2
9. 房屋裝飾裝修符合規定,未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象(1分)
評分細則:符合1.0,發現一處不符合扣0.5
10. 機器設備單位面積重量不超過樓板承重限度。無危及建筑結構的安全隱患(1分)
評分細則:符合1.0,發現一處不符合扣0.5
三. 標準內容:共用設施設備管理(總分:34分)
(一) 綜合要求(4分)
1. 制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡回撿查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度,并嚴格執行(1分)
評分細則:符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2. 設備及機房環境整治、無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生、機房環境符合設備要求(1分)
評分細則:符合1.0.每發現一處不符合扣0.2
3. 配備所需各種專業技術人員,嚴格執行操作規程(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
4. 設備良好,運行正常,一年內無重大管理責任事故(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
(二) 供電系統(總分:3分)
1. 保證正常供電.限電、停電有明確的審批權限并按規定時間通知任用戶(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
2. 制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施并嚴格執行(1分)
評分細則:符合1.0,臨時用電措施或停電應急措施不符合均扣0.5
3. 備用應急發電機可隨時起用(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
(三) 弱電系統(總分:2分)
1. 按工作標準規定
時問排除故障,保證各弱電系統正常工作(1分)
評分細則:符合1.0,發現一次不符合扣0.5
2. 監控系統等智能化設施設備運行正常。有記錄并按規定期限保存
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(四) 消防系統(總分:7分)
1. 消防控制中心24小時值班、消防系統設施設備齊全、完好無損,可隨時起用(1分)
評分細則:發現一處符合扣0.2
2. 消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法并能及時處理各種問題(1分)
評分細則:每發現一人不符合要求扣0.2
3. 組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育,明確各區域防火責任人(1分)
評分細則:符合1.0,責任人不明確每發現一處扣0.2
4. 訂有突發火災應急方案,在明顯處設立消防疏散示意圖,照明設施、引路標志完好,緊急疏散通道暢通無阻(1分)
評分細則:無應急方案扣0.5,各種標志每缺少一個及每發現一處不暢通扣0.1
5. 工業廠房裝修需報消防部門審批,對裝修過程嚴格監管,裝修完成后經消防部門驗收合格方可使用(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 區內無火災女全隱患,督促各用戶與消防管理部門簽訂消防責任書(1分)
評分細則:符合1.0,每發現一處安全隱患扣0.5,未簽訂消防責任書扣0.5
7. 集體宿舍消防,用電有嚴格的管理規定,室內電線、插座安裝規范,無安全隱患(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(五) 電梯系統(總分:5分)
1. 電梯準用證、年檢合格證、維修保養合同完備(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
2. 電梯按規定時間運行,安全設施齊全,通風、照明及附屬設施完好,轎廂、并道、機房保持整潔(1分)
評分細則:每發現一處不符合扣0.2
3. 電梯由專業隊伍維修保養;維修、操作人員持證上崗;貨運電梯由專人管理操作,嚴禁超載,客梯嚴禁載貨
評分細則:符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
4. 運行出現故障后,維修人員應在規定時問內到達現場維修(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
5. 運行出現險情后,應有排除險情的應急處理措施(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
(六) 給排水系統(總分:8分)
1. 建立工業區用水、供水管理制度、積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃(1分)
評分細則:符合1.0、基本符合0.5.不符合0
2. 設備、閥門、管道工作正常、大跑冒滴漏(1分)
評分細則:每發現一處不符合扣0.2
3. 按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒;二供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全;水池、水箱清潔衛生,無二次污染(2分)
評分細則:符合2.0,每發現一項不符合扣0.5
4. 高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施,水池、水箱周圍無污染隱患(1分)
評分細則:沒百管理措施扣0.5,水箱周圍每發現一處隱患扣0.2
5. 限水、停水按規定時間通知業主和使用人(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6。 排水系統通暢,汛期道路無積水,地下室、車庫、設備房無積水,浸泡發生(1分)
評分細則:符合1.0、每發現一處不符合扣0。2
7. 遇有事故,維修人員在規定時間內進行搶修,無大面積跑水、泛水,長時間停水現象;制定事故應急處理方案(1分)
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p; 評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
(七) 空調系統(總分:3分)
1. 中央空調系統運行正常,水塔運行正常且噪音不超標,無嚴重滴漏水現象(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 中央空調系統出現運行故障后,維修人員在規定時間內到達現維修(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 制訂中央空調發生故障應急處理方案(1分)
評分細則:無應急處理方案扣1.0,有方案但不完善或執行不夠的扣0.5
(八) 供暖供氣系統(總分:2分)
1. 鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好,運行正常;北方地區冬季供暖居室內溫度不得低于16℃(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
2. 管道、閥門無跑冒滴漏現象及事故隱患(1分)
評分細則:每發現一處不符合扣0.2
四. 共用設施管理(總分:4分)
1. 共用配套設施完好,無隨意改變用途(1分)
評分細則:符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2. 共用管線統一下地或人公共管道,無架空管線,無礙觀瞻(1分)
評分細則:符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
3. 道路、樓道、大堂等公共照明完好(1分)
評分細則:符合1.0,每發現一處不亮扣0.2
4. 工業區范圍內的道路通暢,路面平坦(1分)
評分細則:符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
五. 保安及車輛管理(總分:9分)
1. 工業區基本實行封閉式管理(1分)
評分細則:符合1.0,每有一起不符合扣0.2
2. 有專業保安隊伍,實行24小時值班及巡邏制度,保安人員熟悉工業區的環境,文明值勤,訓練有素,言語規范,認真負責(2分)
評分細則:符合2.0,無專業保安隊伍扣1.0,值班及巡邏記錄等不規范每處扣0.2
3. 綜合工業區特點,制訂安全防范措施,對貨物(產品、設備)出門實行憑證通行制度(1分)
評分細則:對特殊的部位要有相應的防范措施,每發現一處無防范措施扣0.2,未實行通行制度扣0.5
4. 進出工業區各種車輛管理有序,無堵塞交通現象,不影響行人通行(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
5. 工業區內停車場有專人疏導,管理有序,排列整齊(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
6. 室內停車場管理嚴格,出入有登記(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
7. 非機動車輛有集中停放場地,管理制度落實,管理有序,停放整齊,場地整潔(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
8. 危及人身安全處設有明顯標志和防范措施(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
六. 標準內容:環境衛生管理(總分:11分)
1. 環衛設施完備,設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站(1分)
評分細則:符合1.0,每發現一處不符合扣0.2
2. 清潔衛生實行責任制,有專職的清潔人員和明確的責任范圍,實行標準化清潔保潔(1分)
評分細則:未實行責任制的扣0.5,無專職清潔人員和責任范圍的扣0.3,未實行標準化保潔的扣0.2
3. 垃圾日產日清,定期進行衛生滅殺(1分)
評分細則:每發現
一處垃圾扣0.1,未達到垃圾日產日清的扣0.3,未定期進行衛生消毒滅殺扣0.3
4. 對有毒、有害工業垃圾管理嚴格按規定分裝,不得與其它垃圾混雜(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
5. 房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自占用和堆放雜物現象;樓梯扶欄、天臺、共用玻璃窗等保持潔凈;工業區內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物(2分)
評分細則:符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
6. 商業網點管理有序,符合衛生標準;無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象(2分)
評分細則:符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
7. 無違反規定飼養寵物、家禽、家畜(1分)
評分細則:符合1.0,不符合0
8. 工業區內廢水、廢氣、廢煙、噪音等符合國家環保標準,無有毒、有害物質;貯放、清運管理有序;房屋外墻無污染;各類排氣口安裝統一有序,無安全隱患(2分)
評分細則:符合2.0,發現一次環保部門下放整改通知扣0.5,其它每發現一處不符合扣0.2
七. 綠化管理(總分:3分)
1. 綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、占用現象(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 花草樹木長勢良好,修剪整齊美觀,無病蟲害,無折損現象,無斑禿(1分)
評分細則:長勢不好扣1.0,其它每發現一處不符合扣0.2
3. 綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物(1分)
評分細則:符合2.0,每發現一處不符合扣0.2
八. 精神文明建設(總分:3分)
1. 全體業主和使用人能自覺維護公眾利益,遵守工業區的各項管理規定(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
2. 設有學習宣傳園地,宣傳工業區管理、衛生、治安、消防等方面的知識,開展積極健康向上的活動;宿舍區設信息公告欄;設有文化體育活動場所(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 區內的公共娛樂場所未發現重大違紀違法案件(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
九. 標準內容:管理效益(總分:4分)
1. 物業管理服務費用收繳率98%以上(2分)
評分細則:每降低1個百分點扣0.5
2. 提供便民有償服務,開展多種經營(1分)
評分細則:符合1.0,基本符合0.5,不符合0
3. 本小區物業管理經營狀況(1分)
第11篇 醫療公司物業管理科管理細則
醫療公司物業管理科工作細則
每日工作:
一、每天早上,檢查上一天工作,安排當天工作。
二、每天上、下午,巡視分管轄區各一遍,巡視內容細則如下:
設備保障組
1、檢查轄區是否有違章現象,主要包括:有無違規裝修,包括未辦理裝修申報手續、裝修垃圾亂堆放和不及時清運、損壞公共設施及綠化、影響基礎與結構承重的建筑等;
2、公共設施、設備是否完好,主要包括:電梯運行是否正常,合格證是否到期,分包養護是否正常進行,電梯機房清潔狀況及檢查記錄狀況;輸電線路是否完好、安全,配電箱、公共照明是否完好,電房分包養護是否正常進行;井蓋有無損壞,化糞池、下水道有無淤塞等。
保安組
1、檢查保安崗位值勤情況,主要包括:對安全事件的處理狀況等。
2、轄區是否有不安全隱患,主要包括:裝修有無安全防護,木工及電焊等動火作業是否配置滅火桶、有否安全監護人員,裝修范圍內有否亂拉亂接電線、有無線頭裸露,空中作業有否安全監護措施,容易發生人身跌倒、掉落的地方有無防護等;監控設備、消防報警裝置有無損壞。
pa清潔班
1、轄區環境與衛生是否符合標準,主要包括:有無不正常的噪聲源、有無不正常氣味。墻壁有無亂涂、亂畫,張貼廣告;有無在場內亂派發廣告;有無亂占公共地方。部門文員對以上內容巡視完畢要做好巡視記錄,巡視發現問題,能處理的應立即處理,重要、重大問題和不能處理的問題應及時向物管部經理匯報。經理對各分管區域人員巡查結果進行抽查,如果發現對以上六大類別中的問題漏檢、檢查后沒有有效跟進落實的,每漏檢或無落實一項次,對責任處以10元罰款,情節嚴重雙倍罰款;
三、催收繳水、電費、管理費、租金和各項規定費用,繳納給公司財務。
四、受理客戶維修修申請,及時解決問題。
五、接待客戶來信、來訪,處理客戶投訴并做好記錄。
六、解答客戶提出的業務咨詢。
七、安排房屋保養、維修任務,驗收修繕質量。
八、做好工作日志、投訴處理等記錄(內容為:記錄每天完成的工作、發現和處理問題,上級領導的指示,亟待解決的事務,突發事件,客戶投訴等)。九、整理內務(包括整理文件與資料檔案、圖書報刊;清潔整理辦公桌、椅及其他辦公用具等)。
十、處理轄區突發事件。
十一、部門文員協助經理工作,經理外出時,文員代行經理日常工作職權。
每周工作:
一、物管部每周一早上召開周會,跟進上周事務,安排當周工作。
二、每周至少走訪一次分管轄區客戶,與客戶交換管理意見,征詢客戶服務需求。
三、對投訴進行一次回訪。四、每周五物管部組織一次對山莊集體巡查。
每月工作:
一、管理組總結月度工作,寫出書面報告。編制下月工作計劃。
二、統計租金、管理費、水電費和各項相關款費收繳情況,清查是否有漏收、錯收;采取措施對拖欠租金、管理費、水電費和物業管理相關款費的客戶進行
三、對月維修項目進行一次回訪,聽取客戶意見。
四、管理組會同清潔組、保安組,對轄區的環境、綠化、保安、消防、公共設施設備進行一次全面檢查,匯總問題、組織解決。
五、整理資料、檔案,對發生變動的(包括:承租戶變動、租金變動、管理費變動)作出修改。
六、與有關單位聯系,交換情況一次(包括:工商、派出所等),如有重要情況,報告公司領導。
七、向內部宣傳欄投稿,宣傳表揚轄區內的好人好事和新風尚及物業管理心得,增強員工管理服務意識。
八、物管部經理每月走訪或電話訪問一次轄區客戶。
九、公司全體人員考勤匯總
季度工作:
一、物管部進行季度總結,細化下季度工作計劃。
二、組織全面檢查轄區的消防設施(包括:消防栓、水源、滅火器、消防報警設備、安全門等)是否完好無缺,能否正常使用,發現問題及時報告有關部門處理。
三、組織全面檢查各化糞池、井蓋有無損壞,檢查化糞池、下水道有無淤塞,發現問題及時組織有關人員處理。
半年、一年工作:
一、半年組織一次客戶意見書面征詢,進行統計分析,提出改善措施。
二、一年組織清理一次化糞池。
三、一年組織一次客戶座談會,聽取客戶對物業管理的意見和建議,提高客戶參與管理的積極性。
四、總結年度工作,寫出書面報告,制定下年度工作計劃。
第12篇 h學生公寓物業管理獎懲細則
為加強學生公寓公共區域衛生、設施等的管理,進一步提高公寓綜合管理水平,特制定本細則。
一、檢查范圍:
(1)公寓樓單體除學生宿舍內部的所有內容。
(2)公寓樓周圍所劃定的責任區域。
(3)公寓樓的人員管理。
二、管理措施:
(1)樓長對本樓公共區域負全部責任。
(2)公共區域由中心主任、中心辦公室、公寓檢查組負責檢查。
(3)檢查不合格部分,從本樓臨時工工資及本樓職工津貼中直接扣除。
三、檢查內容及扣款數額
1、紀律:
(1)值班人員應24小時在崗,發現脫崗一次扣20元,本班未有值班人員按時到崗,扣100元。發現三次,臨時員工予以辭退;
(2)保潔人員遲到、早退一次扣10元,無故脫崗扣50元;
(3)領取工裝、工號后,在崗期間不穿工裝、不佩帶工號發現一次扣10元;
(4)在崗期間,撿拾垃圾發現一次扣50元,發現兩次予以辭退。
2、衛生:
(1)上午9:30分,下午2:30分前,不能按時保質完成保潔區域衛生的,發現一次扣20元;
(1)樓道、樓梯下有車輛、雜物等擺放的,發現一次扣20元,特別嚴重的扣50-100元;
(2)有垃圾一處(不分大小)扣10元,有煙頭、有痰跡,一處扣5元;
(3)公共洗刷間有積水或地面較滑,扣20元;
(4)公共廁所有異味,扣10元,有大便積存,一處扣20元;
(5)衛生工具擺放不整齊,一次扣20元;
(6)墻上有腳印、手印、球印等,每處扣5元;
(7)玻璃有擦涮痕跡各污染,每塊扣10元;
(8)長明燈,一個扣10元;
(9)樓梯扶手不擦,一次扣10-50元;
(10)垃圾車兩面有污染,一車扣20元。
3、設施:
(1)樓道照明燈、防火門發現已損壞但未報修,若樓長已報修而維修人員未及時修理(以維修報修記錄為準),發現一處,扣10-50元;
(2)樓道內公共設施表面有灰塵,每發現一處扣5元;
(3)消防設施及玻璃損壞一塊,扣10元;
(4)公共場所玻璃損壞一塊每平方扣10元;
(5)公共樓道墻面破損一處未及時報修,發現一處扣10元;
(6)宣傳欄擺放不整齊,有亂張貼現象一次扣10元;
(7)垃圾車擺放不整齊,一車扣10元;
(8)垃圾車帶傷工作,一車扣10元;
(9)值班室物品擺放不整齊,發現一次扣20元;
(10)公共洗刷間有長流水,一個水龍頭扣10元。
4、安全:
(1)公寓樓違規放入異性一人,扣20元;
(2)發現推銷人員一人,扣20元;
(3)出現被盜事件,一次扣50元;
(4)出現打架事件,一次扣100元;
(5)丟失應急燈一個,扣180元;
(6)找不到鑰匙,打不開公共大門、廁所門,一次扣50-100元
5、其他未盡事宜,經公寓中心辦公室協商后予以處理。
