第1篇 房地產公司工作改進管理工作程序
房地產公司工作改進管理程序
1.目的和范圍:以實現質量管理體系的持續改進為原則,通過對有關質量管理體系運行狀況信息的收集與分析,發現公司質量管理體系中存在的問題,尋求改進機會,適時采取糾正和預防措施并對措施有效性進行驗證,形成制度化的持續改進機制,確保體系運行的適宜性和有效性。
2.職責
2.1總經理室
2.1.1收集質量管理相關信息,制定改進措施,組織有關部門實施和驗證這些措施;
2.1.2負責公司內部審核、管理評審的組織,以及組織公司迎接外部審核;
2.1.3保存有關質量管理體系改進活動的相關記錄及信息。
2.1.4負責組織對各部門年度工作計劃執行情況進行考核,必要時對工作計劃進行調整。
2.2各部門
2.2.1根據總經理室的安排具體實施改進措施,并配合總經理室對措施的有效性進行驗證;
2.2.2在日常的業務、管理活動中收集質量管理相關信息;
2.2.3根據所收集的信息提出改進建議。
2.2.4接受總經理室對本部門年度工作計劃執行情況進行考核,必要時調整工作計劃。
3、工作流程
3.1公司改進工作通過以下方式進行:
3.1.1內審,執行《內審程序》。
3.1.2外審,公司針對外部第三方認證機構在對質量管理體系初審、年度監督審核和復審中發現的不合格項,采取糾正和預防措施,并配合認證機構對措施的有效性進行驗證,并保存記錄。
3.1.3管理評審,結合年終總結進行,執行《管理評審程序》。
3.1.4項目總結,項目竣工交付后6個月內,由總經理室負責質量管理的總工組織對竣工項目進行綜合評價。總經理室負責組織設計研發部、審計核算部、經營銷售部、工程材料部、項目經理部、物業公司等單位從各自的角度提交綜合評價報告。總工負責對各評價報告中提及的質量問題進行匯總、分類、分析。
3.1.5日常工作改進圍繞各部門周記和經理例會進行。
3.1.5.1總經理室負責收集以下信息:各部室的'工作周記';經理例會紀要中有關質量管理的信息;通過客戶服務中心收集客戶投訴和客戶滿意信息。參見《客戶服務管理程序》文件。
3.1.5.2在日常的管理工作中,收集公司各部門橫向溝通狀況方面的信息,必要時向總經理提出專題報告。
3.1.5.3除了部室工作周記之外,各部室還應在日常工作中注意收集以下信息:
●經營銷售部:
a.結合日常業務活動收集、整理、分析客戶對售前、售中、售后服務以及對產品設計、產品質量等方面的建議和抱怨信息。
b.通過市場調研獲知行業中對工程質量、客戶服務、設計創新等方面的觀點和要求,并定期向總經理室匯報,以利采取改進措施。
c.收集社會各種媒體對公司質量改進方面有價值的評價信息,并定期向總經理匯報。
d.收集政府部門關于商品房銷售方面的有關規定及變更的信息。
●工程材料部:
收集政府部門關于項目報批、報建方面的有關規定及變更信息。
●審計核算部:
收集政府部門關于項目投資、造價管理等方面的有關規定及變更信息。
●財務計統部:
收集政府部門和銀行關于項目融資、住房消費信貸等方面的有關規定及變更信息。
●設計研發部:
a.收集政府部門關于項目規劃、設計方面的有關規定及變更信息。
b.結合日常工作收集產品研發方面的信息。
●人力資源部負責收集以下信息:
a.收集政府部門關于勞動、人事方面的有關規定及變更信息。
b.收集員工個人季度考核和年度考核中自我工作業績評價信息。
c.收集關于公司組織機構調整和人員配置、員工培訓方面的信息。
●客戶服務中心:
客戶投訴信息、投訴處理信息和客戶滿意程度信息。每年年終總結和管理評審時,向總經理提交客戶滿意度專題報告,執行《客戶服務管理程序》。
3.1.5.4各部室在收集到3.1.5.3中所述信息之后,可根據需要或適時向總經理提交專題報告或體現在年終總結中,提交管理評審,報告中應有改進措施建議。
3.1.6年度工作計劃執行情況考核。
3.1.6.1組成考核小組,按季度進行考核工作。為確保公司年度工作計劃在具體實施過程中能及時得到調整,避免因計劃未能順利實施而導致各部門之間工作脫節,并由此給公司帶來負面影響的現象發生,由總經室、財務部和人事部主管組成計劃考核小組(具體人員由總經理任命),于每個季度末和年終對計劃的執行情況進行考核,考評結果在經理例會上公布,并提交總經理作為各部室季度考核和年終考核的依據。如在考核時發現實際工作情況明顯偏離計劃的軌道,將向總經理提出調整計劃建議,經總經理審批后下發至各部室,要求相應地調整計劃,并將調整后的計劃送總經理審批后執行。
3.1.6.2建立計劃實施預警機制。各部室在工作進度出現偏離計劃軌道或偏離現象已經發生時,應及時主動地以書面形式向總經理室發出預警信息,并提交計劃調整方案,經計劃考評小組和總經理審批后執行。
3.1.6.3建立計劃執行考核懲罰制度。年終總結時,對計劃執行情況較好的部門給予獎勵;對計劃偏離時未能主動及時發出預警信息的部門或因計劃執行不力、導致公司業務發展出現滯后現象的部門進行懲罰。計劃考評小組于年終時向總經理提交年度計劃執行考核報告,由總經理決定采取相應的獎懲措施。
3.2工作改進和驗證
3.2.1總經理室
3.2.1.1針對各部室工作周記中的'存在問題和改進意見'定期進行歸納、分析,對呈現一定趨勢性的問題運用統計技術進行更深入的分析,并提出改進措施的建議,對已經發生的問題或潛在的問題應針對原因制訂糾正措施或預防措施。在經理例會上布置落實改進措施,應包含改進方法、驗證要求、實施責任、驗證責任、驗證方法等內容,并對改進結果進行驗證,評價所采取措施的有效性,保存有關記錄。
3.2.1.2針對項目綜合評價結果分析項目實施中存在的問題及其原因,并制定改進措施,形成專門報告,以指導后續項目的實施。
3.2.2其余各部門
公司其余各部門結合各自的日常工作,對上述3.1條中提到的信息進行分析,提出適合本部門特點的糾正或預防措施,并由部門經理安排實施和追蹤驗證。各有關部門保留改進措施的實施記錄,總經理
室負責驗證并保留記錄,向總經理提交專題報告。
4.相關文件
4.1《內審程序》
4.2《管理評審程序》
4.3《施工管理程序》
4.4《監理工作管理制度》
5.相關記錄
5.1工作周記(見《會議制度》附表)
5.2項目綜合評價指標體系
5.3內部質量審核報告(見《內審程序》附表)
第2篇 房地產公司工程造價管理工作程序
房地產公司工程造價管理程序(修改版)
1、目的范圍:通過對項目從開發策劃、設計、施工至竣工驗收全過程工程造價管理,合理確定與控制工程建造成本,以利工程順利進展,保障開發效益。
2、職責:
2.1造價管理部負責在項目策劃階段向策劃中心提出建安成本控制目標分析意見;在設計階段提供委托設計的經濟指標限制以及在擴初階段負責審查設計成果是否在限制指標范圍內,如超出限制,負責向設計研發部提出調整意見或向策劃中心提出追加投資建議;在理想狀態下,負責在施工合同簽署前完成造價預算。
2.2造價管理部負責提供售樓面積,審核工程合同中工程造價篇章和工程進度款、預結算,確定材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率;負責在施工過程中階段性地向總經室反饋造價控制是否在控制指標范圍內,如有超出,及時提出預警。
2.3工程材料部負責審核工程項目材料規格、數量、品牌及詢查市場原價;
2.4工程項目經理部負責審查工程項目預、結算和進度款資料;
2.5財務部負責工程預、結算的復核,材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率復核;
2.6總經理批準正式結算審核意見書、材料綜合市場價格、綜合施工單價與特殊材料損耗率。
3、工作程序
3.1新開發項目投資成本的估算;
根據總經理的指令;造價管理部收到設計研發部提供的新開發項目各項技術指標概況,配合總經室編制建筑安裝工程投資成本估算。
3.2售樓面積計算
3.2.1根據設計研發部提供的全套施工圖紙、經營銷售部提供的項目統一標識及功能等資料,造價管理部即于15天內提供售樓建筑面積。
3.2.2施工圖紙如有修改,設計研發部應通知經營銷售部和造價管理部,經營銷售部提出需重新計算售樓建筑面積內容,造價管理部將提供相應售樓建筑面積。
3.3工程施工合同、工程設計合同的商談與簽訂;
3.3.1造價管理部參與編制招標說明書。
3.3.2造價管理部參與商談并審核合同中與工程造價有關的條款。
3.4材料單價及綜合施工單價的簽認
3.4.1材料單價的簽認
3.4.1.1項目經理部收到監理單位初審(數量、品種、規格)后的材料單價報表,并注明監理單位簽收時間,填寫請示單送工程材料部;或工程部提出的甲供材料采購申請。
3.4.1.2工程材料部填寫詳細的詢價單,向造價管理部提供材料名稱、型號、規格、品牌、生產廠家、市場原價等信息;
3.4.1.3造價管理部根據材料計價有關規定計算材料到工地的綜合市場價格,轉送財務計統部復核;
3.4.1.4造價管理部在合同規定時間截止前一個工作日,將商定的材料市場綜合價格以簽價單形式通知項目經理部(簽價單必須明確廠家品牌、型號、質量等級及價格)。
3.4.1.5項目經理部經監理單位將簽價文件送交施工方,并辦好簽收手續。
3.4.2高級裝飾材料或新型材料綜合施工單價簽認;
3.4.2.1高級裝飾材料或新型材料單價的簽價按3.4.1條款完成后,造價管理部通知監理單位組織由造價管理部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量,分析出綜合施工單價由造價管理部組織與施工單位商談、確認施工綜合單價,轉送財務計統部復核;
3.4.2.2財務計統部將復核意見反饋造價管理部;
3.4.2.3造價管理部將綜合價格以簽價單形式通知項目經理部;
3.4.2.4項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部,并辦好簽收手續。
3.4.3高級裝飾材料或新型材料的損耗率確定;
3.4.3.1項目經理部收到監理單位對施工單位報送的申請損耗率確認報表及初審意見后,辦好簽收手續,送造價管理部;
3.4.3.2造價管理部通知監理單位組織由造價管理部、項目經理部、施工單位、監理單位共同測定現場施工用量,由造價管理部組織與施工單位商談、確認損耗率,轉送財務計統部復核;
3.4.3.3財務計統部將復核意見反饋造價管理部;
3.4.3.4造價管理部將材料特殊損耗率以簽價單形式通知項目經理部。
3.4.3.5項目經理部經監理單位送交施工方項目經理部,并辦好簽收手續。
3.5施工圖預算審核
3.5.1不具備預算編制條件的工程一般情況下不進行施工圖預算審核,而采用進度款、中間結算過程把關控制全過程造價;
3.5.2具備施工圖預算審核或采用施工圖預算包干的項目;
3.5.2.1項目經理部收到監理單位初審的施工圖預算,并辦好簽收手續,在2天內核查施工圖預算資料;
a、報送資料包括計價表、工程量計算書、抽筋表;
b、報送資料不符合要求,退回監理單位重報;
c、報送資料符合要求,于收到資料第三天轉交造價管理部;
3.5.3其余辦理程序同3.7條款
3.6工程進度款審核
3.6.1承包單位報送的工程進度款經監理單位初審后,并由總監理工程師審查、確認,轉交項目經理部。
3.6.2經項目經理部確認轉送造價管理部審核。
3.6.3造價管理部提出工程進度款確認單,經集團總經理批準后通知項目經理部。
3.6.4項目經理部在合同約定時間內經監理單位,送交施工單位,準許辦理付款手續。
3.7中間結算(含分項工程結算)、竣工結算審核
3.7.1造價管理部負責組織辦理中間結算、工程竣工結算審核;
3.7.1.1造價管理部預算員整理、分析工程簽價單,熟悉合同,核查結算資料;
3.7.1.2造價管理部預算員分土建、水電專業進行工程量、單價審核,并編制審核意見書;
3.7.1.3造價管理部復核人員復核各預算員審核結果;
3.7.1.4造價管理部分管副經理重點抽查審核結果;
3.7.1.5造價管理部經理根據合同條款復核審核結果;
3.7.1.6造價管理部發函通知施工單位領取審核意見書,并商定時間核對;
3.7.1.7造價管理部根據核對結果修改、整理審核意見書;
3.7.1.8造價管理部將結算資料按規定整理成冊
a、工作請示單
b、送財務部審核意見書
c、送總經理室副總工審核意見書
d、合同
e、竣工圖紙
f、圖紙會審紀要
g、設計變更通知單
h、簽證單
i、簽價單
j、施工記錄表
k、乙方送審的結算書
l、乙方送審的工程量計算書
m、甲方計算書
n、委托書
o、其他
3.7.1.9造價管理部將結算審核意見書及資料轉交財務核算部復核;
3.7.2造價管理部落實財務核算部復核意見
3.7.2.1如內部復核結果在結算審核偏差率(見下表)范圍內,造價管理部將維持原審核意見;
單項工程造價偏差率價值
5萬元1.0%500元
10萬元9.8‰980元
30萬元9.5‰2850元
50萬元9.0‰4500元
100萬元8.0‰8000元
300萬元6.0‰1.8萬元
500萬元4.0‰2.0萬元
1000萬元3.0‰3.0萬元
3000萬元1.6‰4.8萬元
5000萬元1.5‰7.5萬元
8000萬元1.2‰9.6萬元
1億元1.0‰10.0萬元
3.7.2.2如復核結果大于結算審核偏差率,則
a、本項目無遺留爭議項目,造價管理部將修改原審核意見書;
b、本項目有遺留爭議項目,造價管理部將暫不修改原審核意見書,在遺留爭議項目中一并修改、解決;
3.7.3造價管理部將財務核算部復核意見及結算審核意見書提交總經理室復核;
3.7.4造價管理部將正式審核意見書交施工單位確認簽字蓋單(一份三聯);
3.7.5造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.7.6造價管理部將雙方確認的正式結算審核意見書(第三聯)發給施工單位,并記錄簽發時間;
3.7.7造價管理部將總經理批準的審核意見書(第二聯)送財務部付款,并記錄簽發時間;
3.7.8造價管理部將總經理批準的審核意見書(第一聯)存于造價管理部,待該項目財務決算后移交公司檔案室存檔。
3.850萬元以下5萬元以上零星項目結算審核
3.8.1~3.8.1.8同3.7.1~3.7.1.8
3.8.1.9造價管理部將正式結算審核意見書及資料轉交財務部復核;
a、偏差在規定范圍內,執行3.8.2;
b、偏差大于規定范圍內,返回造價管理部修改、重報;
3.8.2造價管理部將正式審核意見書交施工單位確認簽字(一份三聯);
3.8.3造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.8.4其余辦理程序同3.7.6~3.7.8條款;
3.95萬元以下零星工程結算審核
3.9.1項目經理部收到結算資料,對零散工程即事后難于或無法核實的項目、工程量,在施工過程中,現場監理應及時確認,并經項目經理批準后填寫可辦理結算請示單,轉交造價管理部審核;
3.9.2造價管理部對項目工程量抽樣審核,對單價全面審核,并編制審核意見書;
3.9.3其余辦理程序同3.7.4~3.7.8條款;
3.10裝飾工程結算審核
3.10.1項目經理部收到監理單位初審后的竣工結算資料后上報造價管理部;
3.10.2造價管理部通知監理單位組織由造價管理部、項目經理部、施工單位、監理單位共同到現場丈量工程量;
3.10.3造價管理部組織財務計統部、總經理室聯合審核裝修單價并與施工單位核對;
3.10.4造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.10.5其余辦理程序同3.7.6-3.7.8條款。
3.11廣告制作費用審核
3.11.1經營部收到廣告制作結算書,如有委托監理單位監理的,可由監理單位初審其工程量及施工內容,報造價管理部;
3.11.2造價管理部組織相關人員到現場落實、丈量工程量;(有委托監理的,可由監理單位主持)
3.11.3造價管理部參照廣告制作業費用審核,并與廣告商核對;
3.11.4造價管理部編制審核意見書轉交財務部;
3.11.4.1廣告制作費小于50萬元,參照3.8條款;
3.11.4.2廣告制作費大于50萬元,參照3.7條款;
3.11.5造價管理部將經施工單位簽字蓋單的正式結算審核意見書報總經理室批準;
3.11.6其余辦理程序同3.7.6~3.7.8條款;
3.12限額造價管理(用于設計與施工為一體的工程)
3.12.1公司確定高級裝飾工程、景園工程最高投資限額;
3.12.2造價管理部階段性反映過程累計工程成本,及時上報總經理;
3.12.2.1監理單位按項目經理部要求提供分部分階段落實的工程量;
3.12.2.2造價管理部亦分部分項分階段復核經監理單位初審后的工程量及單價,并提出過程累計發生成本,上報總經理;
3.13資料管理
3.13.1有關工程造價管理的政策性文件資料由造價管理部負責設專人管理、編號存檔;
3.13.1.1簽價單資料分項目待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.13.1.2工作請示單分項目,待竣工結算完成后,送交公司檔案室存檔;
3.13.1.3竣工結算審核意見書分項目按統一編號造冊存檔(見表單);
3.13.1.4工程預算審核意見書分項目按統一編號造冊存檔(見表單);
4、相關文件
4.1工程定額及相關文件并造冊登記;
4.2標準圖集、規范并造冊登記;
5、相關表單記錄
5.1融僑/元洪房地產材料認價單;
5.2工程進度款審核相關表單;
5.2.1建筑安裝進度結算審核意見書;
5.2.2工程進
度款確認單;
5.2.3工程進度款結算審核意見書;
5.3建筑安裝工程預算審核意見書;
5.4建筑安裝工程結算審核相關表單;
5.4.1送財務部審核意見書;
5.4.2送總經理室審核意見書;
5.4.3結算資料目錄;
5.4.4結算資料匯編封面(編號四~十五);
5.4.5工程結算階段性審核通知書;
5.4.6分項工程量確認單
5.4.7分項工程過程造價確認單
5.5工程結算審核記錄表
5.6造價管理部內部審核程序表(見附表)
編制:
日期:審核:
日期:批準:
第3篇 房地產公司管理評審工作程序
房地產公司管理評審程序
1.目的和范圍
不斷尋求體系改進的機會,確保本公司質量管理體系持續運行的適宜性、充分性和有效性,以符合gb/t19001-2000質量管理體系標準的要求和實現公司的質量方針和目標。本程序適用于本公司最高管理者對質量體系的評審。
2.職責
2.1總經理負責管理評審活動;
2.2管理者代表向公司總經理報告質量管理體系的運行情況;
2.3總經理室在管理者代表領導下準備、收集并提供管理評審所需的資料;
2.4各相關部門負責準備并提供與本部門工作有關的評審所需資料,并負責落實評審中提出改進措施的實施工作。
3.工作程序
3.1管理評審最少在12個月內進行一次,需要時增加頻次;
3.2如出現以下情況,總經理將隨時召開并主持管理評審:
3.2.1本公司組織機構、人員發生重大變動;
3.2.2嚴重的用戶投訴、重大的安全事故;
3.2.3國家、地方法規有所調整,公司需作適應性調整時;
3.3管理者代表負責組織制定管理評審計劃,并監督各職能部門實施。
3.4管理評審信息輸入:
3.4.1總經理室提供:
a.內部質量審核報告、外審機構提供的外部質量審核報告、歷次的管理評審報告。
b.總經理室工作總結。其中,質量管理中心的工作總結中應包含質量方針的執行情況和質量目標的實現情況;公司質量管理情況總結及建議;由于內外部質量管理環境的變化可能影響質量管理體系變更的問題(主要是文件、組織機構、管理過程調整的問題);工作改進的建議。
3.4.2各部門提供工作總結,包含其工作的各個方面。另外,總經理室客戶服務中心、物業公司、經營部、研發部的工作總結中還應包含日常工作及提供服務過程中收集到的顧客的需求、意見、建議、抱怨等。
3.5管理評審內容:
管理評審應針對各部室的評審輸入信息評價質量管理體系的適宜性、充分性和有效性,對質量方針和質量目標的實施情況作出評價。
3.6管理評審活動參加的對象:
3.6.1總經理、管理者代表、與評審內容有關的部門負責人。
3.6.2必要時由總經理指定的有關人員。
3.7管理評審步驟:
3.7.1總經理發布管理評審指令,并指出評審的內容及要求。
3.7.2總經理室按總經理評審指令的內容和要求,收集和準備有關的評審資料,并編制'管理評審實施計劃'。計劃中應包括評審重點內容、對各單位的配合要求、日程安排等內容。
3.7.3總經理室在正式評審前三天做好評審的組織準備工作,并發放'管理評審通知單'。
3.7.4評審工作在總經理主持下進行,總經理室組織對各項評審內容和討論意見予以記錄。
3.7.5總經理室組織編寫'管理評審報告',報總經理批準。管理評審報告應包括:
a.質量管理體系適宜性、充分性、有效性的評審結論。
b.質量管理體系和過程的有效性、產品質量等三方面持續改進的決定和措施,以及不斷滿足顧客要求的應有措施;
c.資源需求的相關決定和措施。
3.7.6由總經理室要求各部室根據評審的結論確定下一步改進的職責、方式、步驟。對于改進措施的實施情況,由總經理室組織驗證,記錄驗證結果,并在以后的經理例會中通報。
3.7.7總經理室做好管理評審記錄和資料的收集保管工作。
4相關文件
《內審程序》
5相關表單、記錄:
5.1管理評審指令
5.2管理評審實施計劃
5.3管理評審通知單
5.5評審記錄(記錄)
5.6管理評審報告
5.7改進措施實施方案
5.8改進措施實施情況的跟蹤報告
第4篇 房地產公司客戶服務管理工作程序
房地產公司客戶服務管理程序
1目的和范圍:在公司范圍內樹立全員的客戶服務意識,本著'迅速、果斷、徹底、誠懇'的精神提供客戶服務,為公司創造和獲取優秀的客戶群體,提升品牌、促進發展。
2職責
2.1總經理和總經理室
2.1.1總經理室負責促進集團公司客戶資源平臺的建立,協調全公司對客戶信息的有效利用;
2.1.2對客戶服務部、經營銷售部報告的無法處理的,對公司的利益可能造成極大損害的重大投訴,由副總經理和總經理及時擬定處理措施,指導公司相關部門立刻處理;
2.1.3法律事務中心協助客戶服務部處理客戶服務中的法律事務;
2.1.4負責工程質量的副總工程師配合客戶服務部對維修工程作價格和技術認定;
2.2客戶服務部是公司客戶服務的專設機構,協調公司各部門的客戶服務活動;處理解決公司與客戶之間的各種糾紛;為公司分析客戶群體信息,為公司的進一步發展提供服務保障。
2.2.1介入公司項目開發總策劃及合同評審過程,針對客戶服務提出相關意見,以避免設計失誤和合同條款糾紛現象的重復出現;
2.2.2統一受理公司開發項目在驗樓、接樓及保修期內的發生的客戶投訴問題,對投訴進行統一分類,專人負責,全程跟蹤及時解決;
2.2.3收集分析客戶服務投訴信息及投訴處理情況,進行客戶回訪及滿意度調查,同時向公司提交工作情況分析報告、合理化建議,運用于項目的前期工作中;
2.2.4整合公司各部門和各分支機構針對客戶開展的社區活動,避免重復舉辦;
2.2.5收集、完善、分析已入住和已成交客戶信息,形成公司統一完整的客戶信息資源;
2.2.6開展對客戶的主動服務,為客戶解決各種問題,在客戶投訴之前盡量將問題解決;
2.2.7對客戶服務維修隊進行管理和監督。
2.3經營銷售部負責售前和售中的客戶服務工作;配合客戶服務部開展售后服務工作。
2.4設計研發部負責配合客戶服務部開展客戶服務工作,協助解決因設計原因引發的客戶投訴問題。
2.5工程材料部負責配合客戶服務部開展客戶服務工作,協助解決因施工質量原因引發的客戶投訴問題。。
2.6財務計統部負責撥付客戶服務部用于客戶服務維修、維保的專款;支付經客戶服務部和總工程師審核的維修費用,并負責從施工單位的工程質量保證金中扣回相應的維修費用。在銷售過程中協助經營銷售部做好對客戶的服務工作(如收款等工作),避免客戶產生投訴。
2.7審計核算部負責審核客戶服務部在維修過程產生的2萬元以上的維修費用,以及從施工單位的工程質量保證金中扣除此維修費用的審核工作。
2.8人力資源部負責對公司員工進行客戶服務意識培訓,由客戶服務部配合。
3客戶服務管理程序
3.1客戶服務部協助人力資源部在全公司范圍內進行客戶服務意識培訓,樹立全員服務意識。
3.2客戶服務部介入項目開發總策劃工作。客戶服務部根據以往開發項目的客戶服務工作,提出項目開發中必須注意的事項和設計要求,避免設計失誤的重復出現。
3.3客戶服務部介入各新開發樓盤的合同評審工作。客戶服務部根據以往的項目的客戶服務工作,提出關于合同中有關客戶服務可能會產生的合同糾紛的審核意見,避免關于合同糾紛現象的重復出現。
3.4客戶投訴處理是客戶服務部的工作重點,為客戶解決問題,為公司解決糾紛。
3.4.1客戶投訴信息由客戶服務部(含設立在各小區的客戶服務處)、經營銷售部和物業公司等部門和機構收集,統一交由客戶服務部受理;
3.4.2客戶服務部對投訴信息統一分類,分析責任部門,派專人負責,全程跟蹤及時解決;轉至各相關責任部門,并派專人負責全程跟蹤,督促及時解決;
3.4.2.1各相關責任部門應指定專門人員處理投訴;
3.4.2.2各相關責任部門應在接受投訴信息后的3個工作日內,向客戶服務部反饋投訴處理信息;
3.4.3客戶服務部與客戶服務處設有資料員,負責接聽投訴熱線電話,并將各渠道匯總來的客戶投訴信息填寫入《來電、來訪登記表》,同時進行統一編號,將《來電、來訪登記表》傳遞到各服務處及公司責任部門;
3.4.4客戶服務處必須在一周內將處理結果以周報形式上報客戶服務部,對于未能處理的問題,必須在《來電、來訪登記表》注明處理過程進行跟蹤處理;
3.4.5應設定投訴處理時限:對于維修工程,由客戶服務部人員、工程材料部人員(或物業公司人員)、客戶服務維修隊長、施工單位(500元以下工程,施工單位無須到場)在1個工作日內到現場勘察,填寫《現場勘察會簽表》,分析甄別維修工程任務的責任方;維修工程為單工種維修的在3個工作日內完成,多工種維修的在7個工作日內完成;特別復雜的維修任務可以適當延長維修時間,但必須事先取得客戶的認可;其他投訴事件的處理時間宜在一周內解決;
3.4.6公司開發產品的保修及維修任務根據與施工單位簽定的售后維修補充協議交由公司客戶服務維修隊進行維修,由客戶服務部、工程材料部(或物業公司)、維修隊長驗收;對于客戶服務維修隊無法處理的維修任務,由工程材料部督促施工單位進行維修,維修期限參照3.4.5;
3.4.7對于重大的客戶投訴必須及時上報總經理、副總經理,由總經理、副總經理擬訂處理措施,指導公司相關部門立刻處理。
3.5客戶服務維修隊是公司設立在融僑物業公司下的專業維修隊伍,負責公司產品的保修任務和應由公司承擔的維修工程任務,維修隊長由客戶服務部派出,維修隊的保修維修工作由客戶服務部進行監管。
3.5.1客戶服務部根據客戶投訴向客戶服務維修隊發出《工程派工單》,《工程派工單》分a、b兩類,a類為保修任務,b類為保修期外應由公司承擔的維修任務;
3.5.2客戶服務維修隊根據《工程派工單》派工進行維修,根據維修處理時限完工;
3.5.3由客戶服務人員(或物業人員)、維修隊長進行竣工檢查,由客戶進行簽認;
3.5.4由客戶服務部(處)資料員電話回訪客戶,了解客戶滿意程度(完工后一個工作日內);
3.5.5由維修隊隊長編制《維修工程決算書》上報客戶服務部進行審核;
3.5.6客戶服務部對于2萬元以下的維修費用進行審核,2萬元以上的維修費用交由審計部審核。根據審核結果編寫《維修工程結算書》;
3.5.7a類《工程派工單》的審核結果由審計核算部通知施工單位予以確認;
3.5.8對于施工單位確認
后的a類《維修工程結算書》和b類《維修工程結算書》由負責質量的副總工程師予以認定,并傳遞財務計統部;
3.5.9財務計統部根據《維修工程結算書》向融僑物業公司撥付客戶服務維修隊的維修工程款,無須其余部門再行審核,并負責將a類維修工程費用從施工單位的工程質量保證金中扣除;
3.5.10客戶服務部根據維修單上客戶簽署的維修意見和客戶服務部人員回訪意見,對維修工人和管理人員的維修質量和服務態度進行綜合評價,在季度末或年末核定服務激勵獎金。
3.6財務計統部向客戶服務部撥付用于客戶服務的周轉金10萬元,向物業公司支付經客戶服務部和負責質量的副總工程師審核的維修隊維修費用;和客戶服務維修隊工程周轉金10萬元,監督物業公司對工程周轉金的使用。
3.6.1單項維修款在1000元以內由客戶服務部經理審批;1000元到1萬元內由公司分管工程質量的副總工程師審核,由副總經理批準,即可進行維修;超過1萬元的工程維修費用應報總經理審批;
3.6.2對于支付施工單位的工程質量保證金,客戶服務部必須根據工程保修期的工程質量情況和保修配合狀況,綜合考慮工程尾款支付意見。
3.7客戶服務部必須對客戶信息進行處理,負責對接樓后所獲得的客戶信息(投訴要求、客戶建議、回訪結果等)進行處理。向公司提供下階段發展所需的信息支持。
3.7.1客戶服務部在經營銷售部和物業公司的配合下協助總經理室建立集團公司客戶資源統一信息平臺,收集、錄入和更新客戶信息,強化公司對客戶信息的利用;
3.7.2對客戶投訴和工作中收集的客戶信息進行分類,進行統計分析,制作分析報告,提出合理化建議,提供給公司各相關部門作為下階段工作參考依據,避免公司在下階段工作出現重復失誤,從而提高公司市場競爭力;
3.7.3由客戶服務部經物業公司向小區物業處收集小區設備運行滿一年的使用情況,并要求物業公司填寫《產品使用情況表》,負責將信息轉交工程材料部;
3.7.4客戶服務部在工作中必須注意客戶投訴傾向,力爭在客戶產生投訴前將問題解決,對于可能出現的重大投訴事件,必須及時提出預警信息;
3.7.5客戶服務部在小區客戶入住50%后,進行客戶回訪工作,了解新入住客戶的意見,統計客戶的滿意度,了解公司下階段工作的改進方向。
3.7.5.1在新小區第一次的客戶回訪工作中,客戶回訪戶數不應少于已入住戶數的90%,宜采用入戶回訪方式;
3.7.5.2每個小區宜每年進行一次客戶回訪工作,可以采用抽取10~25%的客戶進行回訪(第一次回訪除外),回訪戶數不少于總入住戶數的10%;
3.7.5.3經營銷售部、物業公司應全力配合客戶服務部回訪工作;
3.7.5.4對專項事件回訪工作,可以由客戶服務部組織或配合相關部門進行;
3.7.5.5進行客戶回訪時采用《客戶滿意度調查表》,調查內容根據不同階段或不同工作對內容作適當調整;
3.7.5.6對客戶回訪的調查結果,應采用統計技術進行分析,使調查結果公正、有效,具有可用性、可借鑒性,作為公司下階段工作改進的信息輸入;
3.7.5.7回訪后對客戶反饋的意見、要求、建議、投訴要及時整理分析,妥善處理,重大問題向公司請示解決,回訪處理率達100%;
3.7.5.8客戶服務部經理每年抽查一次《客戶滿意度調查表》的整改和采納情況;
3.7.5.9客戶服務部經理對于在回訪中對公司嚴重不滿意的客戶,必須全數參與再回訪工作,對于《客戶滿意度調查表》上的'不滿意'項集中的問題做專題調查,負責跟蹤處理;
3.8驗樓、接樓工作是公司將產品交付客戶的重要階段,客戶服務部應全力配合經營部、工程部、物業公司做好向客戶移交產品的接驗樓工作,及時發現和解決問題,及時處理客戶投訴糾紛,做好在交樓時對客戶的各種配套服務。
3.9客戶服務部應該積極開展對客戶的主動服務,預先解決客戶的困難,增加客戶對公司的認同感,提高公司品牌美譽度和客戶滿意率。
3.9.1客戶服務部在公司開發樓盤的不同階段,分別開展不同的針對客戶的專項服務活動,盡可能的引導客戶消費理念,減少客戶的投訴;
3.9.2客戶服務部應介入由公司對外聯絡部、經營銷售部、人力資源部操作進行的服務社區客戶的工作和活動,全方面考慮客戶意見,統籌制訂對社區客戶影響最小的解決方案;
3.9.3整合公司各部門和各分支機構針對客戶開展的社區活動,避免重復舉辦;
3.10會議及報告制度
3.10.1在新開發樓盤竣工交付后一年內各小區客戶服務處每周應召開一次投訴協調例會,由客戶服務部、物業公司(處)、經營銷售部、工程材料部派員參加,協調解決本周內產生的和遺留的客戶投訴問題;
3.10.2客戶服務部每周召開一次各服務處的主任例會,總結本周的投訴問題,計劃投訴解決方案;
3.10.3各客戶服務處每周向客戶服務部提交《客戶服務部投訴處理周報》匯報本周投訴解決情況;
3.10.4各服務處每季、年制作報表向客戶服務部提交,客戶服務部進行匯總后向公司總經理室提交;
3.10.5對于重大投訴,由客戶服務部召開專題會議,并形成專題會議紀要;
3.10.6對于重大投訴或處理困難的投訴事件,由客戶服務部向公司提供專題報告。
4相關文件:
4.1《項目開發總策劃程序》
4.2《設計過程管理程序》
4.3《施工管理程序》
4.4《工程造價管理程序》
4.5《銷售過程管理程序》
4.6《財務管理制度》
4.7《合同管理制度》
4.8《文件管理程序》
4.9《工作改進管理程序》
5相關表單:
5.1客戶服務部投訴處理周報
5.2客戶滿意度調查表
5.3來電、來訪登記表
5.4維修工程結算書
第5篇 房地產公司企業管理部工作職責
房地產公司企業管理部職責
部門名稱:企業管理部
直接上級:董事長、總經理、常務副總
下屬部門(崗位):人力資源專員、管理專員
部門本職:負責公司人員招聘、培訓、勞動合同簽訂管理、人員考核、工資分配、企業管理等工作。
工作職責:
1.負責公司勞動、工資、人事、福利綜合管理工作。
2.負責公司員工的招聘和調配。
3.負責建立公司各部門的工作業績檔案,組織對各部門員工進行績效評估工作。
4.負責公司人力規則、分配制度的制訂與修改。
5.公司工資、獎金、加班費的審核及支付管理。
6.建立人員、技術、信息管理檔案。
7.做好員工的考勤管理工作,檢查各部門對公司考勤管理執行情況。
8.負責臨時工、外協工的錄用、聘用及解聘的管理工作。
9.負責員工培訓工作,做好崗前、素質、專業培訓。
10.負責處理勞務糾紛。
11.完成領導交辦的其他工作。
第6篇 房地產公司資源管理工作程序
房地產公司質量手冊:資源管理
6資源管理
6.1資源提供
6.1.1公司總經理確定并提供所需的資源,以:
a、建立、實施和保持質量管理體系并持續改進其有效性;
b、達到顧客滿意。
6.1.2資源包括人員、信息、技術、基礎設施、工作環境等,要合理使用資源,使其發揮最大效能。
6.2人力資源
公司從不斷提高質量管理體系運行的有效性及顧客滿意的角度出發,對人力資源管理規定了相應的要求,見6.2章節《人力資源控制程序》。
6.3基礎設施
1)公司所在的辦公場所--辦公大廈,配備了相應的通信、計算機網絡、中央空調、辦公家具等設施,管理人員和項目部配置了微機并安裝了工作所需的軟件和打印機、復印機,能很好地滿足辦公的需要。
2)公司設有檔案室,由總經理工作部統一管理,配置了有關房地產開發的法律法規、技術標準、規范等圖書資料,能夠滿足公司開發經營的需要。
3)公司擁有多部商業用車,相關人員配備了固定電話和移動電話,能夠滿足公司交通和通訊的需要。
4)公司辦公設備由總經理工作部統一管理,計算機和軟件的使用管理見q/tzh-wi-013《計算機管理制度》。
5)公司對施工等外包單位基礎設施的配備能否滿足其相應的外包任務進行監督檢查,按7.4章節的有關規定執行。
6.4工作環境
1)硬件:由物業管理公司提供物業管理,為公司員工提供了舒適的工作環境。
2)軟件:公司通過開展民主管理、建立談話制度等方式,確保與員工進行充分交流,及時掌握人員思想動態,在公司內創造一個開放、公平、和諧、寬松的人文環境;并嚴格按照國家、地方的規定,落實職工的養老保險、住房公積金等福利,解除員工的后顧之憂。
3)為確保產品的符合性,公司各有關部門對開發項目所必需的投保及施工工作環境提出要求,并進行必要的監控。
第7篇 房地產公司設計過程管理工作程序
房地產公司設計過程管理程序
1.目的和范圍:根據公司的策劃案和計劃明確產品設計的主要內容,對設計全過程進行控制,確保產品的設計能滿足公司策劃案和合同要求。(產品設計包括:規劃設計、建筑設計、景觀設計、室內設計)
2.職責
2.0總則
在設計過程管理中,設計研發部根據公司的策劃案開展委托限額設計工作,有關設計技術、建筑效果和產成品的最終交付狀態說明方面,由設計研發部負責把控,其他部門的意見起參考作用,以設計研發部的意見為主;有關建造成本控制方面,由審計核算部負責統籌把控,有關部門配合;設計的經濟性評價以及設計與策劃和計劃的一致性審查和評價等方面,由項目策劃中心負責統籌把控,相關部門參與。當上述幾個方面的意見發生沖突時,如果沒有突破成本控制指標,則堅持設計研發部的意見;如突破成本控制指標,各責任部門必須將意見充分披露,設計研發部負責匯總后向總經理匯報,由總經理根進行決策。
總經理在設計過程中負責根據各部門提供的信息和意見批準設計合同、批準產成品的最終交付狀態說明文件、批準經過部門論證的突破原策劃的建造成本控制限額的修正案等、批準根據《問責制度》的關于設計問題的問責意見的執行。
2.1總經理室
2.1.1參與產品設計全過程的評審與確認。
2.1.2企業發展中心負責向設計研發部下達開始委托設計的指令,明確開始委托設計的時間。
2.1.3項目策劃中心負責向設計研發部提供開始委托設計所需的資料,對整個設計過程進行跟蹤,在擴初設計之后組織有關部門開展經濟評價,對與策劃案不符的設計提出異議。
2.1.4法律事務中心負責審查合同的合法性。
2.2設計研發部
2.2.1負責根據項目策劃案開展后續的委托設計工作,編寫不同階段的設計任務書、邀請設計單位參與招投標、負責制定設計合同;
2.2.2負責產品設計在方案、擴初、施工圖階段的進度跟蹤和設計質量的控
制與審查;
2.2.3負責在擴初階段對產成品的最終交付狀態作詳細的說明,在召集總經室、審計部、經營部、物業公司等相關部門進行論證的基礎上,設計研發部負責初步確定產成品的最終交付狀態的說明文件,并提交總經理批準,然后提交設計單位。待設計成果出來后,由設計研發部負責組織審查,并將有關產成品的交付標準信息傳遞給經營部用于推廣,并作為今后物業公司接收物業的依據之一。
2.2.3負責協調與設計單位之間的關系,并督促設計單位完成有關設計變更的內容,盡可能減少后期的設計變更;
2.2.4協助經營銷售部組織樣板房、銷售中心的設計及銷售中有關的設計回復;
2.2.5負責及時向工程材料部、審計核算部、經營銷售部分發最新的施工圖和'設計變更通知單'和'圖紙作廢通知單';
2.2.6負責及時將各階段報建用的圖紙資料傳遞給對外聯絡部;
2.2.7參與施工圖交底與圖紙會審;
2.2.8參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價;
2.2.9設計研發資料庫的建立和管理。
2.3經營銷售部、客戶服務部、物業公司
2.3.1經營銷售部參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、平面布置等提出具體建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價。
2.3.2客戶服務部參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設計提出建議。
2.3.3物業公司參與方案、擴初、施工圖的審查工作,根據以往物業管理的經驗,在設計的各個階段提出有關今后的物業管理成本等方面的建議。
2.4工程材料部
2.4.2負責本部門范圍內的圖紙分發;
2.4.3參與方案、擴初、施工圖的審核工作,從滿足現場施工實際需要的角度出發提出審核意見;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價;
2.4.4負責組織設計單位、質檢站、監理單位、施工單位進行施工圖會審。
2.5審計核算部
2.5.1參與設計委托合同的評審過程,負責對設計費標準的確定提出審核意見;
2.5.2提供待開發項目投資的成本控制指標。
2.5.2對擴初設計進行評價,看設計成果是否控制在建造成本投資限額內,并根據評價結果向設計研發部提出調整設計建議或向策劃中心提出追加建安成本限額建議;參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價。
2.6對外聯絡部
2.6.1負責工程項目的報建工作;
2.6.2負責將報建結果及時傳遞回設計研發部;
2.7財務計統部
2.7.1參與設計委托合同的評審過程,負責對設計費的付款方式的確定提出審核意見;
2.7.2審核并撥付與設計有關的款項。
2.7.3參與項目策劃中心組織的對擴初設計的綜合性的經濟評價;
3.設計過程管理
3.1建立設計研發資料庫,內容包括:
a.建筑設計現行規范、法規,公司內部通用的設計規范匯編。
b.各項目的全套設計圖紙,包括'設計變更通知單'。
c.設計單位的有關資料,包括單位名稱、地址、負責人的姓名和聯系方式、單位性質及近期設計的主要工程情況和技術力量等。
d.建筑新材料、新技術的收集。
e.特色樓盤的資料,優秀戶型的收集。
3.2設計研發部經理負責根據公司的項目策劃案和年度計劃編制設計過程計劃,內容包括指定項目負責人、招標安排、各階段設計進度的安排、各階段各部門的配合要求。
3.3設計研發部負責編制設計任務書或招標文件,將擬邀標設計單位名錄及相關背景資料和評標意見提交招標委員會審議批準、組織設計招投標活動。(具體見《招標管理程序》)
3.4設計研發部負責根據招標結果擬定設計合同,并送審計部、財務部、總經室法律事務中心審核,最后報總經理批準執行。
3.5特殊情況下,經總經理批準,可由設計研發部直接委托設計單位開展限額設計。
3.6設計任務書的編制
3.6.1設計研發部負責根據項目策劃案中關于產品定位和成本定位等內容編寫設計任務書,內容必須包括:產品標準、經濟指標限制、。
3.6.2必要時,設計研發部必須根據不同的設計階段編制設計任務書。
3.7設計過程中的圖紙審查
3.7.1方案設計審查的目的在于保證其符合策劃案的基本精神。設計周期方案提交時間:
3.7.1.1由設計研發部按設計合同中的要求對圖紙進行自審。
3.7.1.2由設計研發部按照計劃的安排召集項目策劃中心、經營銷售部對方案進行審查,從項目定位、密度、綠化、道路、配套等各項指標是否與策劃相符合的角度提出審查意見。
3.7.1.3設計研發部項目負責人將各部門圖紙審核的結果形成'會議紀要',并根據會議紀要的精神與設計單位聯系;要求設計單位根據'會議紀要'的內容對方案設計進行優化。項目負責人監督并跟蹤落實方案設計的修改工作。
3.7.1.4設計研發部負責將設計方案交對外聯絡部報建;對外聯絡部取回政府審查意見后,由設計研發部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門。設計研發部的項目負責人監督并跟蹤落實方案設計的修改工作。
3.7.2擴初設計審查:
3.7.2.1擴初設計審查的目的在于保證其與策劃案的產品定位以及各項指標相符。擴初設計周期和出圖時間
3.7.2.2設計研發部項目負責人負責組織部門內的各專業審查(包括建筑、結構、設備專業)。
3.7.2.3設計研發部項目負責人負責組織項目策劃中心、工程材料部(項目部)、審計核算部、經營銷售部、客戶服務部、物業公司對擴初設計進行審查和確認。如:經營銷售部根據所掌握的客戶需求信息,對其中的戶型、面積、可售面積、平面布置等以及上述要素對銷售進度和銷售單價和總價的影響、是否滿足策劃案和計劃要求等提出具體建議;工程材料部對施工技術的可行性等提出建議;客戶服務部根據以往客戶投訴比較集中的問題,對各階段的設計提出建議;物業公司根據以往物業管理的經驗,在設計的各個階段提出有關今后的物業管理成本等方面的建議。
3.7.2.4審計核算部負責在20個工作日內完成對擴初圖紙的評價,看工程造價是否在建造成本指標限額內,如超出指標,審計核算部必須與設計研發部溝通并要求設計單位進行優化調整;如設計單位無法通過優化調整工程造價而且預計工程造價將超出策劃案中的成本指標時,審計部必須及時發出預警信息,并與項目策劃中心溝通,由項目策劃中心負責收集有關信息,向各有關部門發函征求意見,在匯總消化各部門反饋意見后向公司計劃委員會提出提高成本限額指標的建議,經計劃委員會審議和和總經理批準后,追加投資。
3.7.2.5策劃中心牽頭組織設計研發部、財務計統部、審計核算部、經營銷售部等比照原項目策劃案的主要指標對擴初設計進行綜合性的經濟評價。如發現擴初設計與原項目策劃案有較大出入,策劃中心必須及時提出異議,并通過設計研發部要求設計單位進行優化調整,以保證擴初設計在公司項目策劃案的指標框架內進行。
3.7.2.6設計研發部負責將各部門審查意見匯總,編寫關于產成品的最終交付狀態的說明文件(內容必須進一步明確),經計劃委員會審議,報總經理批準后傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門。項目負責人監督并跟蹤落實擴初設計修改工作。
3.7.2.7設計研發部負責將擴初設計交對外聯絡部報建;對外聯絡部取回政府審查意見后,由設計研發部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門,如審計核算部、經營銷售部、工程材料部等。設計研發部的項目負責人監督并跟蹤落實根據擴初設計報批意見所進行的修改工作。
3.7.3施工圖審查
3.7.3.1施工圖的設計周期和出圖時間
3.7.3.2設計研發部項目負責人負責組織部門內的各專業審查(包括建筑、結構、設備專業)。
3.7.3.3設計研發部項目負責人負責組織工程材料部(項目部)、審計核算部對施工圖設計進行審查和確認。工程材料部主要審查施工圖的技術可行性,審計核算部主要審查施工圖與擴初圖有無大的偏離建造成本控制是否在限額指標內并提供必要的造價咨詢。如審計部認為施工圖對原來的擴初設計進行較大的變更或突破了策劃案中的建造成本限額,設計研發部應及時反饋給項目策劃中心,必要時由項目策劃中心組織有關部門中心進行綜合經濟評價。
3.7.3.4必要時由設計研發部經理委托專家評審組對施工圖進行審查。
3.7.3.5設計研發部項目負責人將各部門的'圖紙評審意見單'匯總,將匯總的修改意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門。項目負責人監督并跟蹤落實施工圖修改工作。
3.7.3.6設計研發部負責將施工圖設計交對外聯絡部報建;對外聯絡部取回政府審查意見后,由設計研發部將政府審查意見傳真至設計單位,并負責將審查意見傳遞給公司內部相關部門,如審計核算部、經營銷售部、工程材料部等。設計研發部的項目負責人監督并跟蹤落實根據施工圖初設計報批意見所進行的修改工作。如審查意見引起對原來的擴初設計進行較大的變更,設計研發部應及時反饋給項目策劃中心,必要時由項目策劃中心組織有關部門中心進行綜合經濟評價。
3.8設計交底與圖紙會審
3.8.1在施工圖出圖后,設計研發部的職責主要是負責協調管理,其工作中心將轉到后續開發項目的設計過程管理工作。
3.8.2在設計交底前,項目經理應要求和督促總監理工程師組織監理人員深度閱讀施工圖紙、熟悉設計文件并對圖紙中存在的錯漏碰缺等問題及時提出書面意見交設計研發部,設計研發部組織并跟蹤落實設計院修改結果。對施工圖中存在的問題盡早預控,最大限度地減少后期的設計變更。
3.8.3由工程材料部項目經理組織設計單位、質檢站、監理單位、施工單位進行圖紙會審及交底,設計研發部參與。(具體內容參見《施工管理程序》)
3.8.4在階段性施工前7天內,該項目部經理應要求總監理工程師審查下一階段施工圖紙,并及時將錯漏矛盾等需修改之處提交設計研發部。
3.9設計變更
3.9.1設計發生重大變更的(如公司要求更改的、政府要求更改的、或影響結構、使用功能、造價、外觀、工期的),設計發生重大變更的,由提出部門填寫申請單,經部門經理認可后,由設計研發部經理負責組織對外聯絡部、工程材料部(材料、設備、項目部)、經營銷售部、審計核算部及其他相關部門召開專題討論會,并提出修改意見,經總經理確認后,由設計研發部負責和設計單位聯系,交設計單位進行更改,取得正式的'設計變更通知單'后,送工程材料部和項目部,同時抄送經營銷售部、審計核算部,并由項目部蓋章后送項目監理單位。
3.9.2設計單位設計不完善的(不涉及3.6.1內容的)
由項目部組織聯系并落實修改,并將設計單位的變更函定期送設計研發部備案;若與銷售合同或公司承
諾不一致時,由設計研發部項目負責人及時用'工作聯系函'的方式通知經營銷售部。并由項目經理簽字蓋章后送項目監理單位。
3.9.3客戶要求修改的(不影響結構安全、外觀的),由提出部門根據客戶的修改要求填寫修改申請,與設計研發部聯系,設計研發部針對具體的修改內容組織公司內部相關人員討論,同時綜合設計單位的意見,提出處理方案,反饋給經營銷售部,由經營銷售部將處理方案與客戶溝通,經客戶確認后,將有客戶反饋的修改申請交設計研發部,由設計研發部負責和設計單位聯系,交設計單位進行更改,取得正式的'設計變更通知'后,送交工程材料部和項目部,同時抄送經營銷售部、審計核算部。并由項目部蓋章后送項目監理單位。
3.10項目評價
3.10.1階段性評價:在各項目施工階段,各業務部門負責將設計單位的現場服務、施工圖質量等方面存在的問題反饋給設計研發部,設計研發部經理必要時應要求項目負責人組織本部門、經營銷售部、工程材料部、對外聯絡部、項目部開展階段性的評價,對各業務部門反饋問題的處理意見和處理結果予以反饋,并編寫評價報告。
3.10.2竣工項目綜合評價:在竣工項目交付客戶使用6個月內,由設計研發部經理組織本部門、經營銷售部、工程材料部、對外聯絡部、項目部、客戶服務部、物業公司等開展竣工項目設計專項綜合評價,向總經理提交專項報告,并為今后改進設計控制工作積累經驗和為選擇設計單位提供參考依據
3.11圖紙管理:即在工程的規劃、設計、施工和使用、維護活動中形成的各類圖紙、設計變更洽商函等。
3.11.1圖紙發放流程:
3.11.2相關部門資料員收到圖紙或更改通知單后,及時進行清點,逐套登記在《收圖登記表》上,并按首頁設計研發部編制的分發號,逐頁加蓋受控分發號;接到新圖后,各部門所持的舊圖作廢,由該部門資料員按分發清單收回并加蓋作廢章。
3.12設計過程流程圖:
設計過程控制流程圖
3.13問責
對設計周期、設計質量、建造成本控制等不能滿足公司項目策劃和計劃要求的,根據公司的《問責制度》追問責任人和責任部門。
4.相關文件
4.1《項目開發總策劃程序》
4.2《施工管理程序》
4.3《銷售過程管理程序》
4.4《招標管理程序》
4.5《市場調研程序》
4.5《項目報建、審批管理程序》
5.相關表單、記錄
5.1設計變更洽商記錄(見《施工管理程序》附表)
5.2圖紙評審意見單
5.3圖紙作廢通知單
5.4圖紙收發登記表
5.5圖紙借閱登記表
編制:
日期:審核:
日期:批準:
第8篇 房地產公司前期物業管理控制工作程序
房地產公司質量手冊:前期物業管理控制程序
1.目的
通過對前期物業管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶提供良好的居住環境,滿足住戶的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開發工程項目的前期物業管理工作。
3.職責
3.1策劃與營銷中心負責組織開展前期物業管理工作。
3.2工程部負責聯系施工單位進行工程質量問題的處理工作。
4.控制程序
4.1策劃與營銷中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質量狀況,根據物業的規模、設施、環境等具體情況,組織物業管理機構。
4.2接管驗收
4.2.1由策劃與營銷中心根據物業管理移交的安排,組織前期物業管理機構、項目部和有關的設計、施工、監理單位進行物業的接管驗收。
4.2.2物業接管驗收各方共同清點房屋、裝修、設備和定、附著物,核實其質量狀況和使用功能及有關的文件資料,對檢查驗收中發現的問題,由項目部組織在規定的期限內進行整改。物業管理機構負責對檢查整改情況在“物業管理接管驗收記錄表”中進行記錄。
4.2.3接管驗收合格后,由參加驗收各方在“物業管理接管驗收記錄表”中簽署驗收合格意見,辦理工程項目的有關文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術資料;
b)工程質量保修書和工程使用說明書。
4.3由物業管理機構負責組織物業管理隊伍,制定有關的管理制度:
4.3.1根據物業的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿足前期物業管理的要求。
4.3.2組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的有關規章制度,并作好培訓工作。
4.4聯絡、溝通社會有關部門,包括:街道、公安、交通、環衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業和文化娛樂等部門,建立代辦服務項目的管理網絡。
4.5辦理前期物業管理的入伙手續
4.5.1及時向住戶發送有關的入住函件,包括:“入伙通知書”、“入伙手續書”和“收費通知書”。
4.5.2做好住戶入住的服務工作:
a)向住戶介紹物業區域的情況,接收住戶的咨詢;
b)住戶簽定“管理公約”;
c)組織住戶驗收房屋,驗收合格后進行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關裝修的法律法規要求,制訂“裝修管理規定”,做好對住戶裝修的有關服務工作。
4.6由策劃與營銷中心組織物業管理機構開展物業管理的日常工作:
4.6.1保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
4.6.3工程質量保修執行q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》。
4.6.4物業管理機構根據“管理公約”規定的收費標準和方法,收繳物業管理費。
4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見投訴的處理工作。
5.質量記錄
5.1qr23-01物業管理接管驗收登記表
5.2qr23-02入伙通知書
5.3qr23-03入伙手續書
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物業安全管理辦法》。
6.2q/tzh-wi-038《環境衛生與綠化管理辦法》
6.3q/tzh-wi-029《工程質量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顧客滿意度調查及投訴處理規定》
第9篇 某某房地產公司前后期配套管理工作要求
某房地產公司前、后期配套管理工作要求
以下是某公司的前期、后期配套工作要求,僅供參考。
1、工程部前、后期配套工作人員應熟悉房地產開發全過程的程序,熟悉政府土地、規劃、建設、配套、工程管理體系的辦事程序。
2、了解開發項目的占地面積、容積率和綠化率等規劃指標,項目紅線內外水、電等能源配套設施情況及收費,是否九通一平,樓盤的地理位置,交通狀況以及規劃狀況,項目周邊地塊供求狀況、自然條件、社會環境、周邊經濟發展狀況、有無政策限制等及將采取哪些節能、環保和智能化設施、物業管理方式等。
3、以項目為基礎了解施工進度,從實際出發制定合理的工作計劃,實現與工程建設的統一、協調、同步。
4、所有有關工程項目的政府批件、權證資料,一經獲得將原件并復印件轉交資料員保管,做好交接記錄工作。
5、配套工作進行中,涉及費用支出的,填寫《簽呈》及《付款申請單》,由總裁、副總經理、財務部、預算部簽字同意后領取,將相關票據交財務部。
6、工程結束后,對工程期間工作做總結報告,交主管經理審閱。
7、搜集政府有關建筑、能源等相關政策,提前完成項目前期配套的計劃工作,上報主管經理進行相關決策。
8、應定期上報工作進度計劃及相關政策法規研究報告。
工程部前期、后期配套工作職責:
1、辦理從項目立項開始到申請《建設工程規劃許可證》的全部手續工作。
2、辦理申請《建筑工程施工許可證》的全部手續工作。
3、辦理能源、占路、掘路、綠化、環保等相關手續。
4、協助組織工程竣工、檔案驗收工作,辦理《房屋產權證》。
5、完成領導交辦的其它工作。
工作內容
1、項目可行性研究階段:
(1)搜集市場相關信息,為公司決策層提供可靠數據,辦理土地準備工作,制定嚴密工作計劃,計劃包括征地(買地)、拆遷、補償等方案。責任部門:集團公司決策層(可行性研究報告、初步方案、項目論證資料等)
(2)測量隊測繪獲得現狀地形圖,填報《建設用地申請書》。
(3)辦理《建設用地選址意見書》。
(4)辦理《建設項目環境影響報告表》,環保局出具《環評證明書》。
2、項目前期階段:
(1)繳納土地轉讓金、土地契稅,獲得《土地使用權出讓合同》、《交納土地出讓金證明》。
(2)辦理《建設用地規劃許可證》。可得到經規劃部門蓋章的《現狀地形圖》及核發通知。
(3)辦理《土地使用權證》。配合測量隊、地籍管理部門做指界工作,獲得土地地籍圖。
(4)辦理《設計階段能源可供證明》或《大、小能源配套證明》。
(5)聯系各水、電、燃氣、熱力、市政等單位,了解能源和市政配套要求,配合設計單位找到能源配套接口。
(6)委托設計單位出設計方案,填報《規劃設計方案申報表》。
(7)測量隊定樁、放線,交納相關費用。
(8)辦理《房地產開發資質預審》。
(9)辦理《內資企業投資項目備案申請》。
(10)辦理建委報建工作。
(11)協助組織設計單位招標,辦理招標備案。
(12)各專業(水、電、燃氣、熱力、市政等)設計要點、方案證書,交納相關費用。
(13)辦理《建設工程消防設計審核意見書》,交納相關費用。
(14)辦理《建設工程人防設計審核意見書》,交納相關費用。
(15)辦理《供熱證明書》,交納相關費用。
(16)辦理《綠化證明書》,如需辦理綠化遷移手續,交納相關費用。
(17)辦理《防雷證明書》。
(18)辦理《大、小配套手續費》。
(19)辦理《擴初設計批復》,項目投資計劃,設計單位施工圖紙設計及各專業項目圖紙設計(根據專業公司要求或由專業公司設計),辦理《施工圖審查意見書》。
(20)辦理設計合同、勘察合同備案。
(21)辦理《建設工程規劃許可證》。
3、工程招標階段:
(1)在取得《施工圖審查意見書》后,辦理《監理、施工單位工程招標監督管理》。
(2)監理、施工單位招標及招標備案。
(3)辦理《工程質量監督申報登記書》。
(4)交納墻改費、散裝水泥費、安全文明施工等相關費用。
(5)辦理《工程施工許可證》。
(6)辦理《售房許可證》。
4、工程施工準備階段:
(1)試樁前,進行臨時水、電的開戶,協調關系,爭取充分享受相關優惠政策。
(2)向轄區綠化、環保、環衛、市政、交通管理等部門辦理相關手續、交納管理費,負責協調與相關部門的關系。
5、工程施工階段:
(1)協調與質量監督站的關系,協助組織申報樁基、基礎、主體、竣工等各階段的驗收工作,做好現場資料的整理、歸檔工作。
(2)能源(水、電、燃氣、熱力、市政等)單位驗收組織,簽訂使用正式使用協議、合同。
6、工程竣工備案驗收階段:
(1)負責組織勘察、設計、監理、施工及各專業局進行備案工作,獲得《勘察單位工作質量合格證明書》、《設計單位工程質量合格證明書》、《監理單位竣工驗收評估報告》《施工單位質量保修書》、《工程質量驗收證明書》、《建筑工程質量監督報告》、《工程竣工備案通知書》。
(2)組織各單位辦理工程檔案驗收,獲得《建設工程檔案移交清冊》、《工程檔案驗收合格證》。
(3)委托防雷、室內空氣質量監測單位進行相關監測。
(4)組織人防監督站進行人防竣工驗收工作,獲得《人防合格證明書》
(5)組織消防單位進行消防驗收,獲得《消防驗收意見書》
(6)組織環保單位進行驗收,獲得《消防影響報告》。
(7)辦理《規劃驗線合格證》
(8)辦理《建設工程規劃驗收合格證》
第10篇 房地產公司招標管理工作程序
房地產公司招標管理程序
1.目的和范圍:加強本公司設計、施工、廣告合同的招標管理,使之得到有效控制,從而確保公司的利益。
2.職責
2.1總經理室組織各相關部門參與設計、施工、廣告招標工作。
2.2設計招標
2.2.1副總經理主持設計招標的全過程。
2.2.2設計研發部經理負責組織設計招標的具體工作。
2.2.3設計研發部負責項目設計期間的合同保管、監督和傳遞工作。
2.2.4審計核算部、財務計統部、工程材料部資料員負責傳遞到本部門的合同的保管。
2.3施工招標
2.3.1副總經理主持施工招標的全過程。
2.3.2工程材料部經理負責組織施工招標的具體工作。
2.3.3工程材料部負責項目施工期間的合同保管、傳遞工作。
2.3.4審計核算部、財務計統部、項目部資料員負責保管傳遞到本部門的合同。
2.4廣告招標
2.4.1經營銷售部負責挑選參與競標的廣告公司。
2.4.2經營銷售部負責組織招投標工作。
2.4.3經營銷售部組織人員與中標廣告公司進行合同談判。
2.4.4經營銷售部匯總談判結果,修訂合同文本,向總經理匯報。
2.4.5總經理確定與廣告公司的合同文本。
2.5總經理簽署合同。
2.6公司圖書檔案室管理員負責合同文件的最后保管。
3.工作流程
3.1設計招標管理:
3.1.1設計招標程序:
3.1.1.1總經理發布招標指令,確定招標方式。
3.1.1.2設計研發部經理跟據總經理確定的要求,組織編寫招標文件或者設計任務書,內容包括:
a.經總經理批準的設計任務書及有關文件的復印件。
b.項目說明書,包括對工程內容、設計范圍和深度、圖紙內容、
張數和圖幅、建設周期和設計進度等的要求。
c.合同的主要要求和內容。
d.設計資料提供內容、方式和時間,設計文件的審查時間。
e.組織現場踏勘和進行招標文件說明的時間和地點。
f.招標起止日期。
3.1.1.3設計研發部經理代表公司發布設計招標通告或向選擇的設計單位發邀請招標函,選擇設計單位的依據為:
a.設計資歷和設計信譽。
b.設計進度和收費。
c.近期設計的主要工程情況和社會評價。
3.1.1.4總經理室牽頭,副總經理主持,設計研發部組織建立評標小組,根據具體項目制定評標、定標方法和依據。
3.1.1.5設計研發部經理組織投標單位踏勘工程現場,解答投標單位的問題。
3.1.1.6設計研發部收到投標單位的投標文件后,組織評標小組評標,確定中標單位,發出中標通知書,并通知未中標的單位。確定中標的依據:
a.設計方案的優劣。
b.建設造價、經濟效益的好壞。
c.設計進度快慢。
d.單位綜合保障實力及施工現場服務能力。
3.1.1.7設計研發部經理代表公司擬定合同,合同條款的內容包括:
a.合同簽定的依據。
b.設計人應提交的資料文件及設計進度要求。
c.設計費支付的要求。
d.雙方的責任要求和違約要求。
3.1.1.8總經理與中標單位簽定合同。
3.1.2針對具體項目,可由設計研發部跟據設計難度對多家設計單位進行考查,并編寫考查報告,選擇合格的設計單位經總經理確認后,由設計研發部經理代表公司對合格的設計單位采用直接委托設計的方式。
3.1.3特殊項目由總經理直接指定設計單位。
3.1.4合同存檔和合同執行評價
3.1.4.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。
3.1.4.2設計研發部經理組織各相關部門對設計單位的合同執行情況進行評價,以報告的形式上報總經理室審閱。設計研發部將評價報告存檔,并建立合格設計單位名錄,供公司設計招標使用。
3.2施工招標管理
3.2.1建立原始合格承包商名錄
由工程材料部收集建筑承包商市場承包企業的有關信息,根據下列條件建立合格承包商原始名錄,報總經理批準。
a.企業注冊證明和技術資質,主要施工經歷和近期施工業績;
b.質量保證措施,技術力量簡況;
c.施工機械設備簡況,正在施工的承建項目;
d.資金和財務狀況,企業的商業信譽;
3.2.2具有可預見性的或合同金額10萬元以上的施工合同,由總經理室牽頭,工程材料部、審計核算部、財務計統部參加進行招標。
施工招標程序:
3.2.2.1總經理確定招標標準,發布招標指令。
3.2.2.2工程材料部經理根據總經理確定的要求,執行公司向合格承包商名錄上適合所招標項目的承包商發布施工招標通知或邀請招標函的工作。
3.2.2.3總經理室牽頭,由工程材料部、審計核算部、財務計統部組成評標小組。
3.2.2.4評標小組編制招標文件,制定評標和定標方法。
3.2.2.5總經理室審核招標文件、評標和定標方法。
3.2.2.6評標小組審查參加招標的承包商的資質文件:
a.企業注冊證明和技術資質,主要施工經歷和近期施工業績;
b.質量保證措施,技術力量簡況;
c.施工機械設備簡況,正在施工的承建項目;
d.資金和財務狀況,企業的商業信譽;
e.準備在招標工程上使用的施工機械設備,以及采用的施工方法和施工進度安排。
3.2.2.7工程材料部經理根據評審結果,向合格的承包商發送招標文件、圖紙、技術資料。
3.2.2.8工程材料部經理組織投標單位進行現場踏勘,解釋招標文件,解答投標單位提出的問題。
3.2.2.9副總經理接受投標單位的標書,并組織會議,由投標單位介紹投標文件,回答評標小組提出的問題。
3.2.2.10工程材料部經理組織評標
,編寫評標報告,報告內容包括:工程報價、施工工期、企業信譽、施工業績。
3.2.2.11副總經理組織決標談判,編寫報告,各部門會簽,送呈總經理。
3.2.2.12由總經理確定中標單位。
3.2.2.13工程材料部經理代表公司向中標單位發出中標通知書,并通知未中標單位。
3.2.2.14副總經理組織施工合同談判,談判成功后由總經理簽署施工合同。
a.項目經理部監督施工合同的實施、合同管理。
b.各相關部門的資料員負責保管合同文件。
3.2.3針對工地發生的不可預見的施工項目,項目經理可以應急確定隊伍,立即進場施工,并及時通知公司各相關部門。
3.2.3.1項目經理確定應急施工隊伍的范圍:
a.無備選施工隊伍的情況,可與符合工程要求資質的施工隊伍簽署5萬元以下的項目施工合同;
b.有備選施工隊伍的情況,可簽署10萬元以下的項目施工合同;
c.備選施工隊伍,必須是工程材料部的合格承包商名錄上的單位。
3.2.3.2項目經理可與施工隊伍簽定臨時合同,并以工作請示單附件形式上報工程材料部。
3.2.3.3工程材料部經理組織公司相關部門對施工隊伍進行評審,會簽意見。
3.2.3.4工程材料部經理將合同上呈總經理室,總經理批復并簽署合同。
3.2.3.5工程材料部將合同文件分發總經理室、審計核算部、財務計統部、項目部。
3.2.3.6項目經理部監督合同的實施、合同管理。
3.2.3.7各相關部門的資料員負責保管合同文件。
3.2.4公司對設計與施工為一體的工程實行限額造價管理,由總經理確定高級裝修工程、景園工程最高投資限額,招標程序同3.2.2條。
3.2.5特殊情況下由總經理確定承包商。
3.2.6合同存檔及合同執行評價:
3.2.6.1合同履行完畢后,交公司圖書檔案室保管。
3.2.6.2工程材料部組織項目部并會同各部門對施工單位的合同執行情況進行評價,評價報告上報總經理室審閱。
3.2.6.3工程材料部將評價報告存檔,并調整合格承包商名錄,供公司招標使用。
3.3廣告招標控制
3.3.1招標流程(見下圖所示)
3.3.2特殊情況下,總經理指定廣告公司。
籌備階段發標 評標
4.相關文件
《合同法》
《合同管理制度》
《施工管理程序》
《合格承包商名錄》
5.相關表單、記錄
5.1招標文件領取登記表
5.2招標通知書
5.3開標報告
5.4招投標記錄
5.5評標報告
5.6中標通知書
5.7合同執行情況評價報告
過程
編制日期審核日期批準日期
設計招標**20**.4.22**20**.4.28**20**.4.30
施工招標**20**.4.22**20**.4.28
廣告招標**20**.4.22**20**.4.28
第11篇 房地產公司管理評審控制工作程序
房地產公司質量手冊:管理評審控制程序
1.目的
通過管理評審,定期對公司的質量管理體系進行有效的評審,確保持續有效地滿足標準要求。
2.范圍
本程序適用于公司管理評審。
3.職責
3.1公司總經理負責主持管理評審會議,并對評審結果做出決定性意見;
3.2管理者代表負責向總經理報告質量管理體系的運行情況,組織編制管理評審報告,檢查落實管理評審意見;
3.3工程部負責管理評審的組織準備工作,收集管理評審所需的資料,編制管理評審報告,組織實施和驗證評審中提出的糾正和預防措施;
3.4各部門負責準備并提供所分管的評審所需資料,實施有關的糾正和預防措施。
4.控制程序
4.1公司每年(間隔不超過12個月)組織進行一次管理評審,由公司領導和各部門經理參加。在公司發生重大的質量事故、經營狀況發生重大變化、公司組織結構發生重大改變以及外部審核等特殊情況時,由公司總經理決定,增加管理評審的頻次。
4.2管理評審會議準備工作
4.2.1公司總經理決定會議的召開時間,由管理者代表負責安排有關部門,進行會議資料的準備工作:
a.工程部負責準備并提供年度內部及第二、三方質量體系審核和重大不合格品的處理情況、采取糾正和預防措施情況的匯總分析;
b.策劃營銷中心負責準備并提供顧客意見調查分析報告和對顧客投訴處理情況的匯總分析;
c.工程部負責準備并提供工程施工質量控制情況;
d.財務與資產經營部負責準備并提供年度公司經濟活動分析報告;
e.管理者代表負責準備并提供質量體系運行情況報告;
f.以往管理評審跟蹤措施的實施情況;
g.質量管理體系變更機會的識別;
h.改進的建議。
4.2.2工程部負責收集整理有關的評審資料,經管理者代表審閱后,于評審會一周前,連同評審會通知發至參會人員。
4.3管理評審會議
4.3.1管理評審會議由公司總經理主持召開。
4.3.2管理者代表匯報質量體系的運行情況和分析意見。
4.3.3根據各部門提供的評審資料,對以下幾個方面進行評審:
a.質量體系審核的結果;
b.顧客反饋;
c.過程的業績和產品的符合性;
d.預防和糾正措施的狀況;
e.以往管理評審的跟蹤措施;
f.可能影響質量管理體系的變更;
g.改進的建議。
4.3.4公司總經理對評審會議進行總結,并確定質量管理體系的改進意見和措施。
4.3.5工程部負責管理評審會議的記錄并保存。
4.4管理評審報告
4.4.1工程部根據評審結果和會議記錄,起草管理評審報告。
4.4.2管理評審報告的主要內容包括:
a.質量體系運行的總體情況;
b.實施質量體系審核和糾正預防措施的情況;
c.公司的經營狀況;
d.顧客意見及處理情況的匯總分析;
e.公司質量管理體系具體的體系改進、產品改進和資源配置改進的需求及措施,以及這些措施實施和驗證的要求;
f.管理評審的結論;
g.參會人員名單等。
4.4.3管理評審報告經管理者代表審核,總經理批準后進行發放,并歸檔保管。
4.5管理評審結果的驗證
4.5.1工程部根據管理評審報告,對需要采取糾正和預防措施的問題,填寫“糾正和預防措施通知單”,下發責任部門,執行《糾正和預防措施控制程序》。
4.5.2各責任部門負責制定糾正和預防措施,經工程部審核,管理者代表批準后,組織實施并驗證。
4.5.3管理評審結論要求修改《手冊》和質量體系程序文件的,由工程部負責組織進行修改。
4.5.4對本次管理評審報告的落實情況和效果,要在下次管理評審中進行評審。
5.質量記錄
5.1qr01-01管理評審報告
第12篇 房地產公司施工管理工作程序怎么寫
房地產公司施工管理程序(修改版)
1.目的和范圍:規范公司開發建設項目的施工管理,確保施工質量、進度、成本達到公司預期的目標,符合國家和行業相關的標準。
2. 職責:
2.1 工程材料部和設計研發部負責項目開發的前期工作。
2.2 工程材料部(項目部)負責協同設計研發部、審計核算部、監理公司等有關部門對施工組織設計(方案)進行審查、優化、確認。
2.3 工程材料部(項目部)負責根據項目實際進展情況配合設計研發部和對外聯絡部統籌協調水、電、煤氣、消防、安防、弱電等各專業的設計進度,以及各專業施工隊伍的合同簽署、進場時間等,保證現場項目施工順利有序地進行。
2.4 項目經理部是公司派駐現場的機構,履行項目業主代表的職責,在項目開發全過程中起上下溝通、內外協調的作用;項目(部)經理作為工程材料部管理成員派駐施工現場,履行合同中規定的駐地工程師代表職責,負責監督施工合同和監理合同的履行。當發現監理人員不按監理合同履行監理職責,或與承包人串通給業主或工程造成損失的,項目經理有責任要求監理單位更換不稱職的監理人員。
2.5 項目經理部負責組織監理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見及時反饋給設計研發部;協調完成項目施工前期準備工作和施工階段工作;協助審計核算部進行項目投資控制;代表工程材料部組織項目竣工驗收,配合對外聯絡部進行綜合驗收;負責監督監理單位做好工程質量保修期內的監理工作;配合客戶服務部做好售后服務工作。
2.6 工程材料部負責協調項目施工出現的重大問題的解決以及施工過程中外部協調工作,為監理與施工工作的順利開展創造條件,負責主要設備以及部分材料的選定與采購。
2.7 項目經理負責對項目參建各方的合同執行情況進行綜合評價,并向總經理室提交專項評價報告。
2.8 項目經理與監理單位存在較大的意見分歧而雙方無法協調解決時,可以提交集團公司總經室組織專題會議討論解決。需及時處理的可以通過向總經理室遞交專題報告、請求召開專題會議的形式解決。
2.9 總經理室總工程師參加各項目工地會議,負責協調項目部與監理公司之間的工作。
3．項目施工管理:
3.1 施工前準備工作:
3.1.1 項目經理部根據總平面方案負責監督監理單位安排場地'三通一平'的管理工作。將該項目的勘察、試樁委托監理單位實施監理。項目經理部負責通過監理單位向施工單位移交場地和原始的水準點、坐標點,并辦理交接手續。
3.1.2 項目經理配合對外聯絡部向有關部門辦理項目施工用電、用水、電信、煤氣、破路申請等手續。
3.1.3 項目經理負責編制項目施工管理計劃,確定項目工程的質量目標、管理計劃、管理手段、項目部人員配置與分工等,上報工程材料部經理審批,并傳遞到總經理室。
3.1.4 在召開第一次工地會議前要求監理單位上報《監理規劃》(設備監造規劃),項目經理負責對監理單位的組織形式、人員構成、總監的任命以及相應資質等進行審查,并予以確認。
3.1.5 負責督促監理單位審閱施工圖紙,并將審圖意見反饋研發部。項目經理負責組織施工圖會審,并通知公司工程材料部、審計核算部、財務計統部、設計研發部和設計單位、勘察單位、政府監督機構參加會審,會簽項目監理單位整編的會審紀要,由項目部發放給相關部門和相關單位。
3.1.6 項目經理負責召開第一次工地會議,組織項目監理部與施工單位見面,落實各方職責。項目經理根據委托監理合同宣布對總監理工程師的授權。
3.1.7 工程項目開工前,項目經理應要求項目總監報送經總監審核、簽認后的施工組織設計(方案)(設備采購方案及計劃、設備制造生產計劃和工藝方案)、施工總進度計劃、物資采購計劃,再上報工程材料部、審計核算部,從質量、造價、進度等角度出發,對施工組織設計(方案)等進行優化。
3.1.8 項目經理督促總監理工程師根據施工合同約定及時書面通知施工單位具備開工條件的具體時間,并審查、確認由總監理工程師審核后上報的開工報審表及相關資料。
3.2 項目施工過程:項目經理在項目施工過程中的主要工作是監督施工和監理合同的履行。
3.2.1 施工質量控制:
3.2 .
1.1 項目經理在項目工程施工過程中,主要履行甲方代表職責。掌握現場施工的動態信息,并將監理例會、施工協調專題會議等信息及時匯報給工程材料部。a.監理工作的監督:--項目經理應該定期(至少每月一次)全面檢查施工現場的監理工作和監理記錄,并作好日記。項目經理確認監理單位報送的監理月報,作為項目經理月報附件并上報工程材料部。--項目經理參加總監定期主持召開的工地例會,會簽會議紀要。并將紀要傳遞給工程材料部、總經理室。為加大協調力度,工程部經理和總經理室的總工程師應定期參加各項目工地例會,原則上每兩周參加一次。--必要時,項目經理在工程開工前可明確需參加工程質量驗評工作的具體分部、分項,要求監理單位通知項目經理參加此類分部、分項工程的質量驗評及現場的核查工作,符合要求后在驗評資料上予以簽認。--項目經理參加總監組織的對承包單位報送的分部工程和單位工程質量驗評進行審核和現場檢查,符合要求后予以簽認。b.由項目經理監督工程質量問題的解決:--對于一般的工程質量問題,項目經理應通過監理單位督促施工單位整改。--對于重大的工程質量問題(影響結構安全或使用功能)由項目經理上報工程材料部,必要時召集設計單位、監理事業部及設計研發部等有關人員專題研究解決。當出現質量事故時,項目經理應要求總監及時提交質量事故書面報告。
3.2 .
1.2 甲供材料、設備到場管理:a.項目經理對項目監理單位審核過的,由施工單位提供的甲供材料、設備進場計劃(比進場的計劃時間提前半年提供),進行核實會簽后,報送工程材料部。b.工程材料部在甲供設備進場之前向項目經理部提供甲供材料、設備合同和相關技術資料。相關資料由項目經理部傳遞給監理,由監理傳遞給施工單位。c.工程材料部在甲供材料、設備到場前5個工作日,以工作聯系函或電話通知項目經理。項目經理除負責在兩個工作日內反饋接收意見外,符合進場條件應通知監理,由監理單位會同施工單位,做好接收準備工作。d.如現場情況不具備甲供材料、設備的進場條件,項目經理部通過監理單位要求施工單位比計劃時間提前一個月提交第志:由項目經理記錄,主要內容:記錄當日發生的工程概況、現場施工管理情況。存在的影響質量進度問題以及原因,當日召開的例會專題會議等主要內容,現場安全文明情況等。
4. 相關文件:編制:日期:審核:日期:批準:日期:
