第1篇 小區管理處主任工作職責3
項目小區管理處主任工作職責(三)
直接上級:副總經理
直接下級:小區管理處所有工作人員
管理范圍:小區管理處日常工作
1、制定小區管理處的年度工作計劃,確定小區管理處的工作崗位,制定崗位職責。
2、負責對已建成未銷售房屋的統一管理、維護工作。
3、負責小區的前期交房工作。
4、協同有關部門負責小區的治安、環衛、設備、維修、綠化等工作。
5、負責搞好小區交房后的服務管理工作,開展多種經營,盡量開源節流。
6、協調好與業戶之間的關系,定期對業戶進行回訪,并做好回訪統計工作及時向上級領導匯報。
7、配合其它部門做好工作銜接,努力探索自身的工作特點和規律,提高工作效率。
8、有權對本部門人員的任免、獎勵、升遷向上級領導提出建議。
9、嚴格遵守公司管理制度,保守公司秘密,就本職工作及所轄人員的工作對直接上級負責。
10、完成上級領導布置的其它工作。
第2篇 某小區清潔綠化管理工作質量檢測標準
序號 項目 質 量 檢 測 標
一清潔管理
1地面部分:無雜物垃圾,道路無泥沙,無積水、單車棚、樓梯口無雜物、無蜘蛛網、清潔率99%以上。
2樓梯道:無雜物垃圾,無蜘蛛網,無亂張貼、無亂堆放、扶手無塵清潔率99% 以上。
3 所有公共場所無雜物,垃圾,保潔率99% 以上。
4 垃圾日產日清,垃圾箱無味無污痕
5 無蠅、少蚊、少蟲、鼠密度為1% 以下
合格 五項要求全部達標為合格
優良 超過標準為優良
二 綠化管理
1 人均綠地1.6平方米以上,綠地率35%以上,綠化覆蓋率40% 以上
2 綠地無雜草無蟲害,純度90% 以上.
3 樹木花草無死亡,成活率90% 以上
4 綠地養戶措施落實,無破壞,涂污,綠化設施完好.
5 園林小品/雕塑無損壞,涂污/綠化設施完好.
合格五項要求全部達標為合格
優良超過標準為優良
第3篇 小區管理處客服助理工作職責-4
小區管理處客服助理工作職責(四)
1.掌握小區管理工服務作進展情況,按時按質做好各類專業報表工作。
2.按客服主管的要求做好工作計劃和工作總結。起草工作簡報、情況反映、參加有關會議并做好會議記錄。
3.做好各類文件、材料、檔案及往來公函的收發、管理、整理、歸檔工作。
4.具體負責辦理業主的二次裝修的進退場手續并進行日常的監督管理工作。
5.掌握客戶入住情況,做好統計工作。
6.做好日常來訪、外調、報案、投訴的接待工作。接待中熱情禮貌。
7.負責處理公共設施和業主室內設備報修工作,及時將工程維修內容輸入電腦,通知工程部維修。
8.完成領導交辦的其他工作任務。
第4篇 某某花園小區物業日常服務管理工作
某花園小區物業日常服務管理工作
1、服務期間:日常管理工作主要是包括客戶服務、安全服務、維修服務、環境服務、有償服務等在內的小區日常服務管理工作。由**花城交付使用后起計,分為裝修搬遷和正常管理兩個時期。
2、管理服務范圍:
(1)房屋建筑本體共用部位的維修、養護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。
(2)房屋建筑本體共用設施設備的維修、養護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、加壓供水設備、配電系統、(電梯)樓內消防設施設備等。
(3)公用綠地、花木、建筑小品的園林綠化養護與管理。
(4)物業規劃紅線內屬物業管理范圍的公用設施的維修、養護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房、停車場等。
(5)物業規劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養護和管理。包括商業網點、文化體育娛樂場所、物業配套會所等。
(6)專業裝修工程質量監理與裝修管理。
(7)公共環境清潔服務,包括公共場地、共用部位垃圾的收集、清運等。
(8)交通標示、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業管理。
(9)對物業實行封閉式安全管理,全天24小時三班輪值,確保物業安全。
(10)結合地域特色和本物業的特點組織開展豐富多彩的社區文化、娛樂活動以協調社區內人際關系、溝通感情。
(11)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(12)管理與物業相關的工程圖紙與竣工驗收資料。
(13)接受用(租)戶就房屋自用部位、自用設施及設備的專業維修、養護提出的委托并合理收費。
3、裝修搬遷期:指業主辦妥入伙手續后,為其房屋進行二次裝修,直至搬遷入住的工作時期。
(1)物業管控工作難點:
a、面對大量不同裝修單位和素質較低的裝修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他們,保護公共設施設備,不侵害業主公共利益,同時又監督裝修質量,避免遺留安全隱患等。
b、業主入住有先有后,怎樣兼顧先入住業主的正常生活和后入住業主的順利裝修,如何將兩者有效的隔離開來,從而避免被投訴,也是一個棘手的問題。
(2)要有效解決問題,主要控制以下幾個環節:
a、辦理裝修手續:辦理裝修手續是裝修第一關,對施工圖紙必須嚴格審核。
①核實業主裝修設計圖紙,涉及墻體變更的必須提供房屋安全鑒定管理處的許可證明,裝修設計圖紙不能過關的,堅決不予以辦理手續;
②裝修公司的資質復印件、營業執照復印件、項目負責人身份證復印件、照片、聯系電話;
③收取裝修保證金、建筑垃圾清運費;
④簽定裝修管理協議,裝修須知,空調安裝位置示意圖,防火責任書。
⑤工程部建議水電管線走向,水電孔洞開啟位置;
b、裝修過程的監管:
① 嚴控臨時出入證的辦理;
② 無證裝修人員,證件過期人員禁止進入小區;
③ 打孔、砸墻等破壞性工具未經批準禁止帶入小區;
④ 劃分明確的責任區域,推行區域管理小組、保安日查制度,主管、經理不定期檢查的方式,加強對火災隱患、墻面改動、線管排設、涉及外表面的裝修的巡查力度,做好工作記錄,檢查到位,責任到人;
c、裝修完畢的工作:
①建立嚴格的裝修現場驗收制度,有違規裝修項目的不予以驗收;
②裝修公司退場管理;
③裝修施工各種資料歸檔。
d、其他事項:
① 發現有違規裝修的一律開具整改通知書,限期整改,必要時可以向政府有關職權單位舉報;
② 平時加強裝修安全方面的宣傳;
③ 與業主溝通時注意方式方法;
4、正常管理期:小區大部分業主的二次裝修工作已基本完成,小區環境的維護、機電設備的保養等日常物管工作均已規律開展的工作時期。
(1)對設備外觀出現的缺陷進行整改,對維修保養工作的程序等級進行劃分,對運行中的設備進行節能改造以利于提高設備管理質量。
(2)通過日常工作中的實際運作進一步完善管理機構組建、人員培訓及管理等行政方面事務。
(3)建立健全嚴格的封閉化安全管理制度,包括小區出入登記制度、保安巡查制度、緊急情況處理制度等。
(4)建立健全保潔、綠化操作考評管理制度。
(5)建立健全財務管理制度、財務人員崗位責任制。
(6)建立健全樓宇機電設備及對講、監控的維修保養管理制度。
(7)按照質量管理體系標準建立物業管理規范及相應文件并將其切實貫徹到日常管理工作之中。
(8)定期對管理細節進行考評,并就各崗位所涉及的內容、范圍進行全面檢查,指出問題,分析原因并提出整改意見,跟蹤糾正落實情況:
(9)各項管理規章制度、崗位、部門職責的制定,跟蹤執行情況;
(10)按質量管理體系標準對小區設備、設施系運行狀態,維修、保養情況進行檢查、診斷,發現不符合,及時提出整改、糾正,處理措施需以報告形式交給管理商,協助建立控制程序及方法,確保系統長期正常運行;
(11)根據管理處服務中心運作的實際情況,對涉及各部門管理的文件進行修正補充,對出現的問題提出建議和解決方案;
(12)對小區會所設備設施的完善與否提出整改建議:現場考察已裝修配置完畢的會所,根據會所的裝修格局和功能設置,若發現器材配置不夠完善,達不到營業要求,及時向益本公司提出建議,以便達到預期效果。
(13)在物業評優時,制定物業管理創優計劃與實施方案,針對物業管理各崗位制定工作計劃:
(14)各崗位設施設備的維修保養的工作計劃;
(15)物業管理規章制度執行情況的工作計劃;
(16)物業管理檔案資料、創優資料的工作計劃;
(17)在保潔工作中對有效提高小區整體保潔效果提供工作計劃;
(18)提供綠化方面的工作計劃。
(19)進行物業管理服務意識及行為規范培訓,保障管理水平
(20)在小區內計劃、開展有效的、豐富多彩的社區文化活動。
(21)時機成熟后,依法
成立小區業主委員會。
(22)定期開展小區業主服務需求調查及業主滿意度調查,建立業主信息收集、處理、反饋體系及業主投訴受理和處理體系。
(23)根據小區實際情況,將物業管理與服務實施方案在實施過程中不斷修正和完善。
第5篇 某小區管理處內務工作人員職責
小區管理處內務工作人員職責
一、目的:通過對內務工作人員崗位職責的制定,讓內務工作人員明確職責、權限,確保內務工作的正常運行。
二、適用范圍:管理處所有的內務工作人員
三、職責:
1、前臺接待員:
1)接待來訪業主(客戶),按來訪者要求辦理事項。
2)接待員在接到業主報修時,問清部位,并告知是否收費及收費標準,把業主報修情況輸入《派工單》中的報修信息欄。
3)打印《派工單》,交維修組長,并及時將維修反饋情況輸入《派工單》內。
4)定期檢查核對投訴處理情況;
5)非物管處理的問題要告知來訪者負責處理的具體部門、聯系方法。
6)準確、無誤、快捷的為業主提供收款服務。
7)做好各類回訪工作,并保存記錄。
2、內務(財務)兼倉管員:
1)協助主任處理好日常內部事務。
2)負責管理處的檔案管理,文件收發工作。按公司要求建立并保管業主檔案,房屋、設備、設施技術檔案及其他文件,資料分門別類存檔。
3)負責管理處的打字、文印,負責信息傳遞管理工作,做好新視窗智能物業管理系統的維護和日常督促工作。
4)負責管理處員工的考勤工作,并及時上報公司綜合部。
5)檢查各班組工作記錄和報表,按程序將記錄中不合格情況匯總上報管理處主任和公司相關職能管理部門。
6)負責物管處財務工作,定期向公司財務部核對管理處財務情況。如物管費,代收代繳費用的收繳登記,核對,物品的申購登記,費用簽字報銷等。
7)負責各種資料、報表的保管、領發工作。
8)負責管理處的接待工作,業主、使用人的查詢及特約有償委托服務工作。
9)做好小區低值耗材、辦公用品的進出庫領用、盤倉工作,定期進行盤查、清點。
3、管理處主任助理:
1)協助管理處主任對管理處日常工作進行檢查;
2)做好管理處對內外文函的打印、傳閱、歸檔;
3)根據時勢、季節適時更換宣傳欄、黑板報內容;
4)負責值班人員工作的督促、檢查;
5)協助管理處主任做好外來人員、業主的來訪、接待工作;
6)負責小區管理處內工作人員紀律、出勤的考核匯總;
7)協助管理處主任組織、開展社區活動。
第6篇 s小區肉菜市場管理工作規范
1.目的
規范市場管理服務工作,確保小區服務質量。
2.范圍
適用于各小區肉菜市場管理工作。
3.職責
3.1 市場管理員負責本規范的實施;
3.2 部門領導負責本規范的檢查。
4.工作內容
4.1 檔位招租
4.1.1 市場布置
4.1.1.1 對市場的檔口要合理分類,制作標識,統一規格,擺放整齊有序,不雜亂;
4.1.1.2 市場室內要上掛有關市場管理的內容以及對政府部門所規定的相關內容進行宣傳;
4.1.1.3 在市場醒目位置設置'消費者投訴信箱'以及標明相關政府主管部門的投訴電話;
4.1.2 確定檔口的出租費:對周邊的市場進行價格的調查,參照市場價格,確定檔口出租費;
4.1.3 做好市場設備設施的檢查工作,填寫《市場設備設施檢查情況表》,保障設備設施的正常運作;
4.1.4 向廣大群眾發出通知,進行檔口招租宣傳工作:
4.1.4.1 派發宣傳單;
4.1.4.2 張貼廣告。
4.2 洽談
向顧客介紹肉菜市場有關事宜。
4.3 簽約
4.3.1 擬定《租賃協議》、《市場食品安全協議》或其他的協議書;
4.3.2 簽訂雙方已確認的協議書。
4.4 建檔
4.4.1 《檔口招租登記表》;
4.4.2 填寫《市場出租情況統計表》;
4.4.3 填寫《市場租戶資料檔案》。
4.5 檢查,每日檢查并填寫《市場經營情況抽查記錄表》:
4.5.1 根據與業主簽訂《租賃協議》核準經營范圍,并核實檔主《經營許可證》所經營的項目,每日進行檢查核實;
4.5.2 檢查檔主使用的計量器是否合格;
4.5.3 檢查檔主是否有轉租、出借、出賣行為;
4.5.4 “放心肉”的檢查
4.5.4.1 查看檔主的售貨單,看是否從政府部門規定的屠殺場進貨;
4.5.4.2 查看檔主進貨“豬肉”是否有上蓋印章::,根據印章的編號進行核實,看是否有造假的現象;
4.5.5 “凈菜”的檢查
4.5.5.1 蔬菜保證無菜根、無泥沙雜物,無殘留農藥;
4.5.5.2 蔬菜是否有枯黃的現象。
4.5.6 對于有經營不合格的貨品,管理員應責令其整改,必要時,報相關的政府部門處理;
4.5.7 協調、配合政府部門做好檢查工作。
4.6 收費
4.6.1 各項費用按簽訂《租賃協議》有關條款上交財務;
4.6.2 每月底由市場管理員抄錄檔口所產生的水、電費,核算后發出《交費通知單》,通知檔主在規定的時間內上交各項費用::,收費員應在《交費通知單》的“收費員簽字”一欄簽字確認;
4.6.3 市場管理員應對未上交費用的租戶進行有效催繳。
4.7 檔主續租、退租
4.7.1 續租
4.7.1.1 擋主需填寫《續租登記表》,并交納相關的費用;
4.7.1.2 檔主需重新簽定協議
4.7.2 退租
4.7.2.1 結帳
4.7.2.2 管理員需檢查檔鋪的完好情況,如有損壞的情況,需要求檔主做出相應的賠償。
5.質量驗收標準
5.1 市場環境衛生整潔;
5.2 市場檔口分類合理,檔位內整齊干凈,擺放整齊有序,不雜亂;5.3 檢查各檔主是否執行合法正當經營;
5.4 及時處理顧客各類投訴問題,不拖拉,不推諉;
5.5 定時、準確抄錄市場各檔口水、電表讀數,錄入電腦;
5.6 確保市場設備設施無損壞現象,保證市場正常營業。
6.相關文件
6.1《市場管理規定》(wi-7.5.1-01-03)
6.2《公平稱管理規定》(wi-7.5.1-01-04)
6.3《市場管理公約》(wi-7.5.1-01-05)
6.4《市場“十要”十不要的管理規定》(wi-7.5.1-01-06)
7.記錄表格
7.1《市場設備設施檢查情況表》(qr-7.5.1-01-07)
7.2《檔口招租登記表》(qr-7.5.1-01-08)
7.3《市場出租情況統計表》(qr-7.5.1-01-09)
7.4《市場租戶資料檔案》(qr-7.5.1-01-10)
7.5《市場經營情況抽查記錄表》(qr-7.5.1-01-11)
7.6《續租登記表》(qr-7.5.1-01-12)
7.7《 市場交費通知單》(qr-7.5.1-01-13)
第7篇 某小區管理員日常工作內容
日工作內容
1、檢查管理區域內服務人員的工作情況是否達到公司規定標準(如:衛生保潔、安全管理、垃圾清運、綠化等)并建立檢查記錄,對不合格工作進行指導和相應處理,達到公司規定標準;
2、檢查管理區域內是否有違章行為(如:裝修、車輛停放等),若個體在問題立即進行處理;
3、檢查各設施、設備的完好度,并建立檢查記錄存檔;
4、接待業主各項形式提出的建議、投訴、服務需求、裝修申請等的工作,一般事項一天內給與解決,特殊情況兩天內給予答復,超越職權范圍的立即上報并做好解釋工作;
5、檢查管理區域內是否存在著安全隱患,并采取相應措施進行處理,超越職權范圍的及時上報處理,同時采取應急打措施(如:設警示標志、以書面或其他方式通知相關物業使用人等等);
6、做好當日工作記錄、臺帳和員工考勤記錄等工作;
7、做好內務整理工作;
8、按計劃進行各項應收費用的收取工作,并及時上交公司財務部;
9、完成公司臨時安排的其他工作。
周工作內容
1、對相關業主(住戶)進行回訪,如:裝修戶、提出要求(指提出建議、投訴、服務需求的)業主(住戶)、公司要求回訪的業主(住戶)等,并做好回訪記錄;
2、按計劃檢查相關設施、設備(如:電梯運行情況、是否有占用公用部位情況、公共照明是否完好、配電箱和水電表是否正常、樓宇對講是否正常等等),并建立記錄,若需維修及時通知相關部門并協助維修工作;
3、對所管區域內空置房進行全面檢查,并建立記錄;
4、對一周內第日工作進行整理、總結,并在周日完成下一周的工作計劃和工作重點。
月工作內容
1、編制本月員工出勤表、工作情況總結、對下一個月的工作計劃,并于本月25日前上交人力部;
2、統計本月各項應收費用(物業費、分攤費)的收取情況,并于本月27日前上報財務部;
3、對管理區域內的物業維修情況和回訪記錄進行整理,并于次月5日前上報物業部;
4、做好其他應完成的工作。
季度工作內容
1、按公司要求,參加公司組織的各項培訓課程,并認真學習,為斷提高業務水平;
2、組織檢查管理區域內的各項設施、設備(如:消防設施設備、辦公用品、安防用品等),并對公司配置的所有物品進行清點、記錄并如實上報物業部,以備核查;
3、檢查各項費用是否到期(如:物業費、物業用房租賃費用、廣告牌等),并于費用到期前一個月上報物業部,同時,開始下一階段的費用收取工作;
4、查看業主(住戶)拜訪率是否達到50%,若未達到應及時完成;
5、做好其他工作。
年度工作內容
1、完成所管區域業主(住戶)上門回訪每年二次的100%回訪率;
2、按實際情況組織或協助完成相關區域的清理、檢查工作,如:化烘池、排水溝、屋面、雨水管、窨井等等區域,并建立康;
3、統計年度物業服務同等其他應收費用的收取情況,并于次年度1月10前上報物業部;
4、對本年度的工作情況進行總結,并于次年度1月8日前上報物業部;
5、根據本年度的各項工作情況,并以有益于公司發展為出發點,制定下一年度的年度工作計劃,并于次年度1月15日前上報物業部審核;
6、公司下達的其他工作。
第8篇 某住宅小區前期物業管理工作內容
住宅小區前期物業管理工作內容
1、全面了解小區公共用電、用水量,及小區照明布線情況,是否分組布線(分組布線:就是小區同一條線路上公共照明采用兩組線路控制,以便于在夜間不需要太多照明需求時,適當的關閉部分照明,常采用的布線方式為單、雙數控制布線;公共用水:住宅物業的綠化面積一般較大,夏季日常灌溉用水量較大,江河邊常采用就近取水,另一種方式是在小區適當的位置設置蓄水池,收集屋面水,通過水泵加壓來供應綠化灌溉用水)。總之,物業公司要從節能降耗入手,做好小區日常運行開支控制;
2、小區的安全問題。有無陡坎、湖泊、江河或具有安全隱患的設施設備。如果說小區內存在上屬隱患,物業公司必須建議發展商做好安全防范工作,理想的做法是放置安全提示牌,加裝護欄,并在護欄內側種植木瓜子樹(帶刺類植物),一定要確保萬無一失,不可有僥幸心理;
3、前期物業管理,物業公司要將重點工作放到小區已完工遺留問題的處理上。交房前,物業公司要組織專業人員對發展商已完工項目進行試驗收,要有雞蛋里找骨頭的精神,對業主負責,同時也是對發展商負責,盡最大可能在交房時業主找不出問題;
4、將試驗收發現的問題上報給發展商工程部,有必要的話也上報給發展商行政部備案,并督促發展商工程部解決,要有釘子精神,要有不完成誓不罷休的架勢,當然,對事實客觀成在且不屬于質量方面的問題,物業公司相關人員必須具備說服業主的理由;
5、在小區內加強物業管理條例及相關法律的宣傳,讓購房業主更多的了解物業管理知識、什么是物業管理業主應該怎么做具有什么權利、責任和義務為以后物業管理工作的開展墊定基礎;
6、利用小區業主裝修資源,出租小區部分位置,收取一定的租賃費,收費標準不限,當然能收得越多越好。
第9篇 小區管理處工作職能-3
小區管理處工作職能(三)
1.0參與物業驗收,辦理業主入伙手續,裝修審查及檢查等工作。
2.0對所轄物業實施的日常物業管理,根據國家及政府的有關法律法規和《物業管理條例》、《物業管理委托合同》的規定對房屋建筑、設施設備、消防、保安、清潔、綠化、社區文化等進行一體化管理;組織業戶意見調查和分析,對業戶投訴進行處理。
3.0嚴格執行公司有關管理方針與管理制度。
4.0嚴格執行公司財務管理制度,與業戶共同創造社區社會效益、經濟效益、環境效益。
5.0有權制止違反物業管理法律法規的一切行為。做好日常消防管理工作,杜絕重大火災隱患或事故的發生。
6.0就有關重大管理問題向公司和有關部門請示匯報。
7.0負責物品供應商的初步挑選及供應商的管理,所供物品的驗收。
8.0完成公司下達的工作計劃、管理目標、經濟指標。
第10篇 物業小區秩序維護管理工作方案-2
例:
1、管理目標
(1)確保項目內無因管理責任引發的重大火災。
(2)維護好項目內的公共秩序,控制私設攤點、廣告牌、廣告字畫、亂貼、亂畫現象;控制小商小販進入。
(3)有預見性地對任何可能危急業戶的安全情況,采取防范措施。
2、建立交互式聯動治安網絡
(1)在項目設立流動崗哨,實行24小時值班巡邏制。做到每兩小時巡視一遍,并記錄安全情況及消防設備、公共物品的完好情況。
(2)遇有緊急情況或其他治安需要,管理處通過對講機下達指令,巡邏人員可在1至3分鐘內到達現場進行支援。
(3)與當地派出所建立警民共建關系,并商請其警官兼任管理處秩序維護指導員,定期與管理處秩序維護員分析治安形勢、特點以及防范的方法和技能。
3、緊急情況下的應急處理措施
(1)發生盜竊、搶劫、交通事故、火災等異常現象時,管理處迅速調集巡邏秩序維護員,以最快的速度趕到現場,控制局面,爭取主動。
(2)迅速調整人力、物力,以確保應急工作的順利進行。
(3)發生案件時,立即報警并維護現場,協助公安機關調查破案。
(4)管理處主任應在突發事件發生的第一時間到達現場,沉著、機智實施處理,并向上級進行報告。
第11篇 小區臨時業主大會更換物業管理公司工作方案
深圳市羅湖區翠珠小區臨時業主大會（更換物業管理公司）工作方案
一、由深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會召開業主委員會會議，需超過過半數委員出席，并經全體委員過半數同意以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為新的物業服務企業，形成業主委員會決議（詳見附件一：《深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會決議》）并提請召開業主大會。
二、會議的通知：于會議召開十五日前通知各業主，并同時告知相關的居民委員會。
1、通知的內容（詳見附件二：《深圳市羅湖區翠珠小區關于召開2023年度第
次臨時業主大會的公告》）：
（1）會議召開日期和時間：
（2）召集人：小區業委會
（3）召開方式：書面形式，提前15日將會議內容以公告及書面通知形式通知業主、15日后由業主委員會工作人員上門請業主當場簽字書面表決。
（4）會議表決事項：審議《關于以協議方式選聘物業服務企業的議案》（詳見附件四：《關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案》）。
（5）會議出席人員：
a.小區全體業主；
b.物業所在地社區工作站人員。
（6）會議的聯系人、聯系電話等。
2、通知方式：
（1）在小區顯要位置張貼公告、議案、擬簽訂的《物業服務合同》（詳見附件三：《深圳市物業服務合同》）、選聘物業服務企業的資質（注意拍照取證）；
（2）由業委會工作人員上門送達會議通知和議案（注意做好簽收工作，并詢問是否參加做好統計、摸底）；
（3）對于上門送達未能送達的，將會議通知和議案以掛號信的形式郵寄送到。
三、會議前的準備：
1、準備擬簽署的業主大會決定（詳見附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會決定》，一式三份)
2、準備好業主大會決定簽名表格，簽名表格應事先按照房號的順序填寫好房號、業主姓名、投票權數；(詳見附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會決定》之附件，一式三份)
3、辦理委托投票事宜：業主因故不能參加時，可由不能參加會議的業主委托代理人參加，不能出席的業主應當由本人到業委會提交由業主代表出具的《授權委托書》，并在授權范圍內行使表決權。委托手續應當在大會召開的三日前到業主委員會辦理（地址、聯系人、電話具體見《公告》內容）。
如業主在外地無法到業主委員會辦理委托手續，則需要提供經公證的《授權委托書》，或將未經過公證的《授權委托書》郵寄到業主委員會，由業主委員會人員電話核實并錄音。
四、業主大會的召開
1、業主委員會工作人員在規定的時間內上門，逐戶向業主宣讀議案。
2、業主現場進行投票表決。
（1）表決方式為簽字表明贊同、反對或棄權。
（2）投票原則為一戶一票，一個獨立產權單位登記有兩個或兩個以上所有權人的，應當自行確定一名投票人。
3、業主大會的有效性：與會業主所持有的投票權超過本物業管理區域內投票權半數，且與會業主人數超過全體業主人數半數。采用書面形式召開業主大會的，“與會”是指業主在表決票上簽字確認并按照規定方式交回表決票。
投票權和業主人數按照下列方式確定：
（1）投票權數按業主所擁有物業的建筑面積計算，物業建筑面積每平方米計算為一票，不足一平方米的按四舍五入計算。建筑物總面積，按專有部分面積之和計算。
（2）建設單位已出售的專有部分的業主人數，一戶按一人計算；建設單位未出售的專有部分按一人計算；總人數，按照兩者之和計算。
4、贊成票達到與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上，則議案通過。
5、如贊成票未達到與會業主所持投票權二分之一以上和與會業主人數二分之一以上，則議案未通過。
五、會議結束
業主委員會應當在業主大會作出決定三日內，將決定以書面形式在物業管理區域內公示三十日以上，并抄送全體業主，同時，應告知相關的居民委員會。
業主委員會代表業主大會與物業服務企業簽訂《物業服務合同》，并交深圳市羅湖區建設局（原住宅局）備案。
附件一：《深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會決議》
附件二：《深圳市羅湖區翠珠小區關于召開2023年度第
次臨時業主大會的公告》
附件三：《深圳市物業服務合同》
附件四：《關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案》
附件五：《深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會決定》
附件二：深圳市羅湖區翠珠小區
關于召開2023年度第
次臨時業主大會的公告
經業主委員會決定，擬召開2023年度第
次臨時業主大會，現將會議召開的具體情況通知如下：
（一）會議召集人：深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
（二）會議時間：
（三）會議議程：審議《關于以協議方式選聘物業服務企業的議案》。
（四）出席會議對象：
1、小區全體業主；
2、物業所在地社區工作站人員。
（五）召開方式：書面形式，由業主委員會工作人員上門宣讀議案，業主當場簽字表決。
（六）需出示的材料：
1、投票當天，業主需出示：本人身份證原件。
2、辦理委托投票事宜：業主因故不能出席時，可由不能出席會議的業主委托代理人參加，不能出席的業主和代理人應當同時到業主委員會提交由業主出具的《授權委托書》，并在授權范圍內行使表決權。
注：委托手續應當在大會召開的三日前到業主委員會辦理。
聯系人：
聯系電話：
特此公告！
附件1：授權委托書
深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
二〇一〇年月日
附件1：授權委托書
茲授權
先生/女士，代表本人參加深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會，并代為行使表決權。
特此委托！
委托人簽名：
委托人身份證號碼：
受托人簽名：
受托人身份證號碼：
委托日期：2023年月日
附件三：
合同編號：號
深圳市物業服務合同
（示范本本）
委托方（甲方）：深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
受委托方（乙方）：
深圳市華盛物業管理有限公司
監制
深圳市國土資源和房產管理局
深圳市物業服務合同
第一章總則
第一條
合同當事人
委托方（以下簡稱甲方）：
名稱(業主委員會/業主):
深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
代表人：
身份證號碼
通訊地址：
聯系電話：
郵政編碼：
物業服務企業（乙方）：
名稱:
深圳市華盛物業管理有限公司
營業執照注冊號：
企業資質證書號：
法定代表人：
聯系電話：
委托代理人：
聯系電話：
通訊地址：
郵政編碼：
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《深圳經濟特區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，甲乙雙方在自愿、平等、公平、誠實信用的基礎上，就
羅湖區翠珠小區業項目（物業名稱）（以下簡稱“本物業”）物業服務有關事宜,協商訂立本合同。
第二條
物業項目基本情況
名稱:
深圳市羅湖區翠珠小區；
類型:；
坐落位置:；
建筑面積:
平方米；
區域四至:
東至：；
南至：；
西至：；
北至：。
委托的物業構成細目以甲乙雙方實際驗收清單為準，并作為本合同的附件。
第二章
物業服務內容和標準
第三條
物業交接
（一）甲乙雙方應在服務合同生效之前，與原物業服務企業就交接時間、交接內容、交接查驗、交接前后的責任等事項進行約定。交接時間應確定具體時點，約定時點前責任由原物業服務企業承擔，約定時點后責任由乙方承擔。
（二）乙方應在約定時點接管物業區域內的檔案資料、物業服務用房及屬于本物業區域內的物業共用設施、設備、構筑物及其附著物、公共區域，并對接管資料和物業進行逐項查驗接收，并簽字確認。
（三）乙方和原物業服務企業對查驗結果存在爭議的，應在查驗記錄中載明，并明確解決辦法；原物業服務企業拒不撤出的，甲方應通過司法途徑解決。
第四條
物業服務內容
（一）制訂物業服務工作計劃并組織實施；管理相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規、規章和《管理規約》的授權制定物業服務的各項制度。
（二）房屋共用部位的日常維修、養護和管理。共用部位包括：。
（三）共用設施設備的日常維修、養護、運行和管理。共用設施設備包括：。
（四）附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理。包括。
（五）公共綠地養護和管理。
（六）清潔服務，包括房屋共用部位、公共場所的清潔衛生，垃圾的收集等。
（七）協助做好維護秩序，對車輛（包括自行車）停放進行管理。
（八）協助做好安全防范工作。發生安全事故，及時向有關部門報告，采取相應措施，協助做好救助工作。
（九）消防服務，包括公共區域消防設施的維護，建立消防管理制度。
（十）電梯的日常維護和管理。
（十一）負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護方案。
（十二）按照法律、法規、規章和《管理規約》的有關規定對房屋裝修提供其他服務。
業主或物業使用人申請裝修時，乙方應當告知相關的限制性規定和注意事項，與其訂立書面的裝修服務協議，明確雙方的權利義務，收取裝修押金
元、裝修服務費
元，除此之外不得另行收取施工人員管理費、門卡工本費、開工證費、管線圖費等其他費用。
（十三）對物業區域內違反有關治安、環保、物業裝修和使用等方面法律、法規、規章的行為，應及時告知、建議、勸阻，并向有關部門報告。
（十四）制定預防火災、水災等應急突發事件的工作預案，明確妥善處置應急事件或急迫性維修的具體內容。
（十五）設立服務監督電話，并在物業區域內公示。
（十六）其他：。
第五條
物業服務標準
乙方同意按照甲乙雙方協商同意的物業服務標準提供服務。
第三章物業服務相關費用
第六條
物業服務收費方式
本物業區域物業服務收費方式為：
包干制
[包干制/酬金制］
第七條
包干制
（一）物業服務費用由業主按其擁有物業的建筑面積交納，具體標準如下：
[多層住宅]：
0.8元/平方米/月；
[高層住宅]：元/平方米/月；
[別墅]：元/平方米/月；
[辦公樓]：元/平方米/月；
[商業物業]：元/平方米/月；
[會所]：元/平方米/月；
物業：元/平方米/月。
（二）實行包干制的，盈余或者虧損均由乙方享有或者承擔；乙方不得以虧損為由要求增加費用、降低服務標準或減少服務項目。
（三）實行包干制的，業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）由————方承擔。
第八條
酬金制
（一）物業服務費用由業主按其物業的建筑面積預先交納，具體標準如下：
[多層住宅]：元/平方米/月；
[高層住宅]：元/平方米/月；
[別墅]：元/平方米/月；
[辦公樓]：元/平方米/月；
[商業物業]：元/平方米/月；
物業：元/平方米/月。
（二）物業服務費用為交納的甲方業主所有，由乙方代管，主要用于以下開支：
1、乙方員工的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理費用；
4、物業區域內清潔衛生費用；
5、物業區域內綠化養護費用；
6、物業區域內秩序維護費用；
7、乙方辦公費用；
8、乙方企業固定資產折舊；
9、物業共用部位、共用設施設備的公眾責任保險費用；
10、酬金；
11、業主大會、業主委員會的工作費用（包括籌備工作費用）；
12、其他費用：。
（三）乙方采取以下第
種方式提取酬金：
1、[每季/每半年/每年],計
元的標準從預收的物業服務費用中提取；
2、[每季/每半年/每年]
按結算的物業服務費用
%的比例提取。
（四）實行酬金制的，乙方應向全體業主公布物業服務年度計劃和支出年度預決算，并按[季/半年]
向全體業主公布物業服務費用的收支情況；同時，雙方按照約定每年聘請專業機構對物業服務費用年度預決算和物業服務費收支情況進行審計，聘請費用由［甲方承擔/乙方承擔/甲乙共同承擔］；
（五）物業服務費用支出應全部用于本合同約定的支出，年度結算后結余部分，轉入下一年度繼續使用，年度結算后不足部分，由全體業主承擔，另行交納。
第九條
物業服務費用交納
業主應在
（日期）按
[月/季度/半年]交納物業服務費。
物業區域內的已竣工但尚未出售，或者因開發單位原因未能按時交給物業買受人的物業，開發商應按前款規定交納物業服務費。
第十條
停車服務費用
停車服務費按以下標準收取：
露天車位
元/個/月；
車庫車位
元/個/月。
其他約定：。
乙方應與車位使用人簽訂書面的停車服務協議，明確雙方在車位使用及停車服務等方面的權利義務。
第十一條
業主自用部位收費
乙方應業主要求對業主房屋自用部位、自用設備提供維修養護或其他特約服務的，按雙方的約定收取費用，或按乙方在物業區域內公示的收費標準收取。
第十二條
公共服務項目收費
物業區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等市政公用事業服務單位應向最終用戶收取有關費用。乙方接受市政公用事業服務單位委托代收上述費用的，不得向業主收取手續費等額外費用，不得限制或變相限制業主或物業使用人購買。
第十三條
物業服務收費標準的調整
物業服務收費標準的調整按下列第
項執行：
（一）按政府規定的標準調整；
（二）按每年
%的幅度上調；
（三）按每年
%的幅度下調；
（四）按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整；
（五）按雙方議定的標準調整。
第四章共用部位、共用設施收益及分配
第十四條
共用部位和共用設施經營
乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，在符合國家的法律、法規、規章的前提下，應征得甲方書面同意，并每半年向甲方公布收益情況，接受甲方監督。
第十五條
經營收益分配
乙方經營歸業主所有的共用部位、共用設施所得收益按下列第
種方式使用：
（一）納入物業服務費；
（二）納入專項維修資金；
（三）；
（四）。
第五章雙方權利與義務
第十六條
甲方的權利義務
（一）審定乙方制定的物業服務方案，并監督實施。
（二）對本物業區域內的物業服務事項有知情權。
（三）對乙方有建議、督促的權利。
（四）審核本物業區域內共用部位、共用設施的收益使用情況。
（五）不得要求乙方在本物業區域內行使物業服務內容以外的物業服務。
（六）應在乙方辦理接管
日前，提供符合辦公要求的物業服務用房，由乙方無償使用。
（七）負責協調、處理、解決本合同生效前發生的遺留問題，不因此影響乙方工作。
（八）協助乙方做好物業區域內的物業服務工作。
（九）按照相關規定交納、使用和續籌物業專項維修資金。
（十）對違反物業服務合同約定、逾期不交納物業服務費的物業區域內的物業費交納人，應督促其交納。
（十一）。
（十二）有關法律、法規、規章和《管理規約》規定的甲方其他權利義務。
第十七條
乙方的權利義務
（一）根據有關法律、法規、規章及本合同的約定，按照物業服務標準和內容提供物業服務，收取物業服務費用
、特約服務費用。
（二）制定物業服務計劃，負責編制房屋、附屬建筑物、設施設備、綠化的年度維修養護計劃。
（三）向甲方告知物業區域內物業服務的有關情況。
（四）可以選聘專業服務企業承擔物業區域內的專項服務項目，但不得將本區域內的全部物業服務委托給第三方；乙方與所選定的專業服務企業簽訂的合同不得低于本合同的服務標準，并對專業服務企業的服務行為承擔連帶責任。
（五）妥善保管和正確使用本物業的檔案資料，及時記載有關變更信息。
（六）及時向甲方、業主和物業使用人通報本物業區域內有關物業服務的重大事項，接受甲方、業主和物業使用人的監督。
（七）對甲方、業主和物業使用人違反《管理規約》的行為，采取告知、勸說和建議等方式督促甲方、業主和物業使用人改正。
（八）不得擅自占用本物業區域內的共用部位、共用設施設備或改變用途，不得擅自占用、挖掘本物業區域內的道路、場地。
確需臨時占用、挖掘本物業區域內道路、場地的，應按規定辦理相關手續，制定施工方案，開工前要在物業區域內公示，施工過程中盡可能減少對正常秩序的影響，并及時恢復原狀。
在緊急情況下，乙方為了公共利益可以先行施工，但事后應予以說明。
（九）本物業區域內需另行配備相關設施設備的，乙方應與甲方協商解決。
（十）對自身原因造成的事故承擔責任并負責善后處理。
（十一）遵照深圳市物業專項維修資金管理有關規定，依法代收日常收取的物業專項維修資金，依法使用物業專項維修資進行物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。
乙方每————個月（至少每半年一次）公布一次物業專項維修資金的使用情況。
（十二）。
（十三）國家法律、法規、規章和《管理規約》規定的乙方其他權利義務。
第十八條
對需進入物業區域內的宣傳、檢查、執法、救援等公共事務，甲乙雙方應當積極配合。
第六章合同時效
第十九條
物業服務期限
物業服務期限為二年，自*年*月*日至*年*月*日。
第二十條
期滿續約
本合同期滿前，甲方決定不再聘用乙方的，應在期滿前3個月書面通知乙方；乙方決定不再續約的，應在期滿前3個月書面通知甲方。
雙方同意續簽，應于本合同到期前
日內簽署新的物業服務合同。
第二十一條
接管前處理
本合同終止后，在新的物業服務企業接管本物業項目之前，乙方應當應甲方的要求暫時繼續提供物業服務，一般不超過三個月；雙方的權利義務繼續按照本合同執行。
第二十二條
不可抗力的終止
因不可抗力致使合同無法繼續履行的，根據不可抗力的影響，部分或全部免除責任，其他事宜由甲乙雙方依法協商處理。
第二十三條
終止后處理
本合同終止后，甲乙雙方應共同做好債權債務處理事宜，包括物業服務費用的清算、對外簽訂的各種協議等；甲方、乙方應相互配合，做好物業服務的交接和善后工作。
第七章違約責任
第二十四條
甲方違約責任
甲方違反本合同約定，導致乙方未能完成服務內容的，乙方有權要求甲方限期解決；逾期未解決的，乙方可要求甲方支付違約金
元；造成損失的，乙方可要求甲方承擔相應的賠償責任。
第二十五條
乙方違約責任
乙方提供的服務達不到本合同約定的標準的，甲方有權要求乙方在合理期限內改進，乙方未能改進的，甲方可要求乙方支付違約金
元；給業主或物業使用人造成損失的，有關當事人可要求乙方承擔相應的賠償責任。
第二十六條
提前解約責任
除本合同第六章規定的合同終止情形外，甲、乙雙方均不得提前解除本合同，否則無過錯方可要求其支付
萬元的違約金；造成損失的，無過錯方可要求其承擔相應的賠償責任。
第二十七條
乙方免責條款
以下情況乙方不承擔違約責任：
（一）由于甲方、業主或物業使用人的原因導致乙方的服務無法達到合同要求的。
（二）因維修養護物業共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業主和物業使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的。
（三）非乙方責任出現供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視及其他共用設施設備運行障礙造成損失，乙方已采取應急措施的。
（四）。
第八章突發事件處理
第二十八條
突發事件處理
為維護公共利益，在不可預見情況下，如發生煤氣泄露、漏電、火災、暖氣管、水管破裂、救助人命、協助公安機關執行任務等突發事件，乙方因采取緊急避險措施造成損失的，當事人應按有關規定處理。
第九章爭議解決
第二十九條
爭議解決
因合同的解釋或履行發生爭議，雙方應協商解決，協商不成的，可采取以下方式處理：
（一）向有管轄權的人民法院提起訴訟
（二）向————申請仲裁。
第十章附則
第三十條
其他約定
（一）本合同未盡事宜，國家有相關規定的，依規定解決；沒有規定的，由雙方協商解決，并簽訂書面協議；
（二）對本合同的任何修改、補充或變更應經雙方書面確認,并作為本合同附件，與本合同具有同等的法律效力。
（三）本合同正本連同附件一式三份，物業管理主管部門備案一份，甲方、乙方、
各執一份，具有同等法律效力。
（四）本合同經雙方法定代表人或授權代表人簽字并簽章后生效。
甲方：
乙方：
授權代表：
授權代表：
簽訂日期:*年*月*日*年*月*日
附件：一、規劃平面圖
二、物業構成明細
三、物業服務標準
四、移交資料清單
附件1：規劃平面圖
附件2：物業構成明細
類型
幢數
套（單元）數
建筑面積
（平方米）
高層住宅
多層住宅
別墅
商業用房
工業用房
辦公樓
自行車庫
機動車車庫
會所
學校
幼兒園
文化活動場所
合計
備注
18
附件3：
物業服務標準
19
附件4：移交資料清單
1、竣工總平面圖、單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管線工程竣工圖等資料，以及房屋管線布線圖；
2、設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件[住宅質量保證書][住宅使用說明書]；
4、相關專業部門驗收資料；
5、房屋及配套設施的產權清單（包括業主名稱、建筑面積、聯系方式等）；
6、供水、供暖的試壓報告；
7、實測面積報告；
8、物業服務所需要的其他資料。
附件四：關于以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區物業服務企業的議案
各位業主：
鑒于本小區與現有物業管理公司北新科技發展有限公司的《物業管理合同》即將到期，我委員會根據本小區的實際情況，擬與深圳市華盛物業管理有限公司進行合作，聘請其作為本小區新的物業管理公司。基本情況如下：
一、與現有物業管理公司北新科技發展有限公司的《物業管理合同》期限屆滿后，以協議方式選聘新的物業管理公司。
根據《深圳經濟特區物業管理條例》第七十四條的規定：在一個物業管理區域內，多層物業總建筑面積低于五萬平方米，經業主大會決定同意的，可以采用協議方式選聘物業服務企業。因此，本小區通過協議方式選聘新的物業管理公司符合法律相關規定。
二、以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業。
深圳市華盛物業管理有限公司（以下簡稱“華盛物業”）成立于2005年，控股股東深圳市華盛房地產開發有限公司是一個綜合實力較強、并具有良好合作態度的房地產開發企業，華盛物業依附其強大的平臺也取得了長足的發展。由華盛物業管理的民華大廈年內已獲得“深圳市排水達標小區”，并完成了2023年度深圳市“園林式，花園式”小區與2023年度福田區“安全文明小區”的創優申報工作。同時，已為明年年初申報“深圳市安全文明小區”與“福田區物業管理優秀住宅小區”做好前期資料準備工作。
基于華盛物業在業界的良好口碑，本小區擬聘請其作為本小區新的物業服務企業。在業主大會通過本議案后，我委員會將與其簽訂《物業管理合同》，對服務事項、服務標準、服務費用等進行具體的約定。
請審議。
深圳市羅湖區翠珠小區業主委員會
二〇一〇年月日
附件五：
深圳市羅湖區翠珠小區
2023年度第
次臨時業主大會決定
深圳市羅湖區翠珠小區2023年度第
次臨時業主大會在2023年月日
召開。業主委員會分別以張貼公告、書面送達、特快專遞和電話通知的方式向全體業主發出了會議通知，會議符合有關法律、法規、規章和本小區業主大會議事規則的規定，合法有效。
本次業主大會的召集和召開程序、參加會議人員資格及表決程序符合《物業管理條例》、《廣東省物業管理條例》《深圳經濟特區物業管理條例》及本小區業主大會議事規則的有關規定。
會議以上門逐戶書面介紹并簽字確認的方式通過以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業的議案，通過事項如下：
一、與現有物業管理公司的《物業管理合同》期限屆滿后，以協議方式選聘新的物業管理公司。
二、以協議方式選聘深圳市華盛物業管理有限公司作為本小區新的物業服務企業。
附件：業主簽名投票表
深圳市羅湖區翠珠小區
二〇一〇年月日
附件：業主議案表決簽名表
序號
姓名
身份證號碼
房號
投票權數
贊成
反對
棄權
第12篇 某住宅小區安全管理工作綜述
住宅小區安全管理工作綜述
安全管理工作在物業管理工作中占有舉足輕重的地位,它是小區住戶安居樂業的保證及整個社區穩定的基礎。同時,良好的安全環境將能增強小區業主對物業管理企業的美譽度以及在社會公眾中的信譽度,在同行業中建立企業的優勢地位。
1、安全管理工作的服務的范圍
安全管理工作是一項特殊的工作,既屬于保衛工作,又屬于一種特殊服務的范疇。作為安全管理員既有實施安全保障的責任,又有提供安全服務的義務,涵蓋全面防范服務、重點區域安全服務、廣泛的社區服務等方面的內容。
2、安全管理員的素質要求
一名合格的物業安全管理員首先應當具備良好的身體素質即力量素質、速度素質、靈敏素質、耐力素質等,同時還應當具備較好的心理素質,包括獨立的個性、果斷的性格、較強的自制力和敏銳的觀察力。結合身體素質和心理素質來提高安全管理員的技能素質,技能素質涵蓋了擒拿格斗技能、邏輯思維技能、分析判斷技能等方面,從而保證安全管理工作的順利開展。
3、安全管理員的職責和權限
1)有義務制止違法犯罪行為,對違法犯罪分子有協助抓捕并扭送有關部門的責任,但沒有權力實施拘留、關押、搜查、審訊或沒收財物、罰款等行為。
2)對發生在服務區域內的刑事案件或治安案件,有義務保護現場、保護證據、維持秩序、提供情況,但無勘察現場的權力。
3)在防范和打擊犯罪活動時,安全管理員可以配備和使用非殺傷性防衛器械。
4)對違反治安管理條例行為人,安全管理員有權勸阻、制止和批評教育,但沒有罰款、制裁等處罰的權力。
5)對違法分子不服從制止,甚至行兇、報復可采取正當防衛。
6)對攜帶和運送可疑物品,身帶兇器形跡可疑的人員有權進行盤查、監視、報請當地有關部門處理,但無權偵察、扣押、搜查。
7)對出入服務區的人員、車輛及所攜帶、運載的物品,按規定進行詢問及查驗。
8)按照規定,有權制止未經許可的人員、車輛進入服務區。
4、安全管理中處理問題遵循原則和方法
安全管理工作應在履行職責、處理事務時遵循依法辦事、執行政策、不徇私情、以理服人的原則。
對不同性質的問題采取不同的處理方法,一般性違反法規和管理制度的問題,可采取'可散不可聚,可解不可結,可緩不可急,可順不可逆'方式處理,盡力勸解。
5、**項目的安全管理基本思路
**小區實行封閉式的安全管理,力求達到'服務規范,高效有序'的管理目標。'服務規范'是對安全管理員服務意識和服務行為的要求,強調**項目安全管理工作的服務性,并通過安全管理人員的招聘、培訓和考核來保證效果;'高效有序'是對安全管理客觀效果的要求,強調**項目的安全管理不僅是為小區業主提供安全保障服務,還必須保證**項目內部生活有序。合理的崗位設置、完善的工作流程、有效的人防技防措施是確保'高效有序'的基礎。
為了建立一支'服務規范'的安全管理隊伍,安全管理員的基本素質必須符合公司的相應要求(對安全人員的基本素質要求詳見顧問書《人力資源管理冊》)。
嚴格、科學的培訓使合格的人員不斷融入公司的團隊中來,使公司的服務理念和行為規范得到有效保證。安全管理人員的培訓除了常規的員工入職培訓和強化培訓外,還包括每周的班例會、計劃科目的軍事訓練等。每季度應舉行一次緊急集合或突發事件預案演練,使安全管理員保持高度的職業敏感和快速反應能力。
安全管理工作的監督考核由管理處經理予以全面監控和指導,安全主管負責安全管理工作的業務指導、檢查、考核。安全班長負責班組日常業務的監督和落實。考核措施包括個人月度考核,安全主管對安全工作的月度檢查和季度評估及夜間查崗等。
1)公共安全管理
公共安全管理是指物業管理企業為保障小區業主和物業使用人的生活和工作秩序所進行的一系列活動。公共安全管理通常包括防盜、防破壞、防流氓活動、防意外以及緊急事件處理等。但不含住戶人身、財產保險保管責任;住戶室內的消防、安全監控與巡視責任。
公共安全管理防范的對象主要是人為造成的事故和損失。其最終目的是避免所管轄區域內財物受損失、人身受傷害,保障公共區域內的秩序。
具體安全管理工作崗位的設置,按崗位所在位置定崗有固定崗、巡邏崗;按所穿的服裝設有著裝崗、便衣崗;巡邏崗按配備的交通工具設有徒步崗巡邏崗、自行車巡邏崗和摩托車巡邏崗。
2)消防管理
消防管理是**小區安全管理的重要組成部分,根據國家'預防為主,防消結合'的消防方針,**物業管理有限公司總經理作為**消防安全的第一責任人負責全面督導、組織消防工作的實施、培訓、演習、檢查,完善消防設施,組織和建立義務消防隊,制訂和實施滅火方案。
3)停車場管理
停車場管理是安全管理的又一重要方面,應建立車輛憑證出入制度、停車場巡邏檢查制度,在條件具備時可通過相關智能化設備的使用,采取ic卡刷卡出入,配合車場監控設備的使用,實現無人化管理。
為了降低停車場的經營管理風險,應購買相關停車場公共責任保險,以規避物業公司經營風險。
4)出租屋及暫住人員管理
通過建立出租屋出租審批和登記制度,防止非法經營機構和三無人員進入小區,同時掌握暫住人員的變化和流動情況。
