第1篇 工程部管理人員工作考核表
工程部管理人員考核表(分部經理、主管、領班)
項目
考核內容
分值
得分
評 定 標 準
備注
管
理
能
力
40分
1、 表率作用
10
(1) 能帶頭工作,各項表現均良好。10分
(2) 基本能帶頭工作,各項表現良好。8分
(3) 一般。1~4分
2、工作安
排能力
10
(1) 安排合理,檢查落實到位,保證各項工作的完成。10分
(2) 基本合理,能完成各項任務。8分
(3) 一般。1~4分
3、成本控
制
5
(1) 管理控制各種物料的使用,盡量使物盡其用。5分
(2) 基本能合理控制各種物料。3分
(3) 一般。1~2分
4、設備設施維護保養
10
(1) 本部門的各種設施設備使用方法正確,保養得當。10分
(2) 各種設施設備基本使用方法正確,能保養設備。5~9分
(3) 一般。1~4分
5、外語
5
(1) 通過金海灣酒店英語a級考核。5分
(2) 通過金海灣酒店英語b級考核。4分
(3) 通過金海灣酒店英語c級考核。1~2分
現
實
表
現
40分
1、出勤率
10
(1) 無遲到早退或缺勤。10分
(2) 每月遲到早退或缺勤在一次以內。8分
(3) 每月遲到早退或缺勤在2次或以上。1~4分
2、勞動紀律(行為規范)
10
(1) 月無違紀記錄,無過失單。10分
(2) 月過失單(包括本部門內的)在2次以內。8分
(3) 月過失單(包括本部門內的)在2次以上。1~4分
3、儀容儀表
5
(1) 合乎酒店《員工手冊》要求。5分
(2) 基本合乎酒店《員工手冊》要求。3分
(3) 一般合乎要求。1分
4、環境、設備衛生
5
(1) 衛生良好,設備保養、衛生良好。5分
(2) 衛生基本合格。3分
(3) 衛生一般。1分
5、工作態度
10
(1) 積極向上,勤勞肯干,態度積極。10分
(2) 態度基本積極,合乎工作要求。8分
(3) 態度一般,能完成工作。1~4分
溝
通
與
協
作
20分
1、團隊意識
5
(1)團隊意識強,能主動加班加點完成工作。
5分
(1) 團隊意識基本合格,能加班加點完成工
作。3分
(3)一般。1分
2、與其他部門的溝通與配合
5
(1) 能與其它部門溝通,搞好協作、配合。5分
(2) 基本能與其它部門溝通、協作。3分
(3) 一般。1分
3、部門培訓組織情況
5
(1) 定期組織本部門進行各種業務和思想培訓,保證出勤及考核。5分
(2) 能組織本部門進行各種培訓,保證出勤。3分
(3) 一般。1分
4、酒店培訓參加情況
5
(1) 積極參加,無缺勤,考核全部合格。5分
(2) 能參加,無缺勤,考核基本合格。3分
(3) 一般。1分
第2篇 工程部倉庫管理工作程序
工程部倉庫管理程序
1、目的:保證倉庫存放物品進出有帳可查,確保第一時間正確解決問題。
2、范圍:適用于工程部倉庫。
3、職責:倉庫管理員應做好存放物品明細帳,做到入庫、領料有據可查。
4、程序:
4.1清理倉庫,做好明細帳單。
4.2物品入庫必須填寫相應入庫單,由主辦人同倉庫管理員共同監督,并在入庫單上簽字認可(入庫單附后)。
4.3領用物品必須填寫領料單,由領用人同倉庫管理員共同監督,并在領料單上簽字認可(領料單附后)。
4.4入庫單、領料單由倉庫管理員保存,以備查閱。
4.5物品入庫領用后,即時做好增減明細臺帳,以備查閱。
4.6倉庫安全保衛工作,由工程部保安人員監管。
5、相關表單:
5.1入庫單。
5.2領料單。
6、本程序文件應發放到工程部全體人員。
注:1、本人保證嚴格按此文件要求執行。
2、本人有責任在發現問題時,第一時間向本文件審批人提出修改意見。
編制: 校對: 審批: 發放號:
入庫單
入庫物品名稱
供貨商
數 量
入庫日期
物品原用途
主辦人簽字倉庫管理員簽字
部門經理簽字
備注
領料單
領用物品名稱
供貨商
數 量
領用日期
領用物品
作何用途
領用人簽字倉庫管理員簽字
部門經理簽字
備注
第3篇 工程部管理工作方案細則
某工程部管理工作方案細則
一、工程管理人員及施工隊長工作細則
(一)主管負責人對工作安排流程。
1、設計師、工程監理、預算報價審核,糾正、校對簽字,蓋設計公章。
2、圖紙齊全,甲方確認簽字,雙方協議合同簽約。
3、現場核對施工圖紙,準確無誤方可計劃開工。
4、辦理入場手續。
5、預留三天工作協調安排。
(1)工作計劃,材料計劃與采購,安全生產,防火防盜。
(2)現場文化,成本控制,開工前與班組談好工價,人員計劃,施工簽約。
(3)開工前工作會議,與工作人員簽定現場安全責任保證書,管理制度落實。
(4)質量把關,對客戶的服務與跟蹤。
(5)、跟蹤售后服務。
6、增減項目變更單據,形成文字,雙方確認簽字,后一步工作由工程部全權負責,設計師配合。
7、水電、泥水、防水、木工、油漆、煽灰必須嚴格要求,正規化施工。水電竣工后按照原有布線、插座、開關、燈具定位出竣工圖。
8、在完工前提前三天,做工程初步驗收,各班組工頭必須到場,數量核對、質量檢查、做工程結算。
(二)工程部人員總結。
(1)每人一本工作筆記,寫好平時工作安排。
(2)每周個人工作總結。
(3)個人月總結,季度工作總結,半年工作總結,年終工作總結。
(4)每天對個人工作進行匯報,筆記本上交檢查,年終按個人平時工作態度進行獎勵。
(三)工地主管人員工作的責任感:
作為一個管理人員必須監守工作崗位,對工作要有安排計劃,公司分配的任務就當做自己的一樣,堅持每天早到工地,現場記錄,晚總結,采購計劃,與客戶溝通,跟員工共同討論安排當天所做的事情。做好工作計劃,抓住重點,及時解決問題,要做到管理團隊靠制度,管理個人要講究方法。互相尊重,做事要分清輕重、緩急。能做多就做多少,不要東拉西丟,不懂就問,不會就學,工作是講究方式方法,只要有理念,就要講究觀念,只要兩者配合就能輕松自如。
二、施工現場管理細則
1、按時上班,上午8點至12點、下午14點至18點、晚加班19點至22點。
2、不遲到、早退、嚴禁喧嘩、打鬧、現場講臟話。講文明、有禮貌。
3、注意防火,嚴禁在施工現場吸煙或亂扔煙頭,由項目主管指定吸煙區.。
4、注意防盜及用電安全,現場臨時用水、電嚴格按照國家規定布置。電箱安裝墻身1.4米高處,必須用護套線,盡量貼墻身布線;下班時關好門窗,關好電源,鎖好大門。
5、高空作業要戴上安全帽扣好安全帶,把安全、質量放在首位。
6、服從主管人員指揮,客戶到現場要暫時關閉電動工具并點頭示意。
7、工人、衣著、整齊、禁止赤膊、穿拖鞋。
8、嚴禁打架、斗歐、喝酒、賭博、隨地大小便,調戲婦女等違法活動。
9、員工進公司時要上交有效身份證復印件,由人事部存檔。所有施工人員一律須佩帶工作證、上崗證,工程結束時要上繳公司。
10、未經公司批準,不得在現場住宿和煮飯,不能亂放生活用品及亂丟飯盒等雜物。
11、注意保持現場清潔,每天保證下班時徹底清理施工垃圾裝袋運到指定位置,工具、材料歸還倉庫。
12、現場材料、工具、公司配備物品等必須按現場指示牌及公司規定擺放(形象牌每天開工前必須擦洗),各工種必須妥善保管好自己所需材料,擺放整齊有序。
13、各工種必須嚴格按,《裝修工程成品保護制度》要求做好成品保護,工種交接時須嚴格檢查成品保護情況,并對破損做好記錄。
14、各工種退場前應將余料整理打包,并搞好清理場地交接工作,以及其它成品交接。
15、各施工班長必須在現場領導施工,并有責任對所屬工人落實本細則。
16、各施工現場人員必須嚴格遵守本細則,如有違反情況,公司將按《項目獎懲制度》對相關人員做出懲罰。
17、要遵守當地物業相關規定和管理,工程主管在開工前向物業索取相關資料,工程會議前向各班組長交代清楚。
18、各班組及工程隊,接到單項工程時明確施工圖,按設計要求施工,盡職盡責做好范圍內的工程,保護好原有成品。
三、現場擺設及材料堆放標準
(一)企業形象牌、留言板、指示牌、標語、滅火器的放置:
1. 企業形象牌應放在入門視線顯著的地方,要求底平1.3米高,整齊掛裝,每天清洗、保持干凈;正對面墻掛公司標識、設計師及項目主管、投訴電話、施工進度表等。
2.、滅火器應掛于大廳較顯著的空墻身,整齊排列;注意小黑板掛放平整,筆、擦、配套使用;滅火器掛于一側、木工開料區旁。
3、公司制定相關指示牌,由現場主管分配布置,材料的堆放及順序。
(二)材料堆放:
1、現場材料應按公司規定、結合實際情況進行采購,分批入場,避免出現擠迫現象。
2、材料應分區堆放,分為:水泥、沙、磚、厚板、薄板、木線、木骨、輕鋼龍骨及輔料,油漆及
第4篇 設備部/工程部職業健康安全管理工作職責
(1)認真貫徹國家和上級部門有關環境職業健康安全方面的方針、政策、法律、法規及相關規章制度。
(2) 設備工程部是設備(包括各種物料管道)、建構筑物、道路、三廢排放設施、工業防塵防毒設施設備、特種設備、公司供用電及照明等設施和工程項目的歸口管理部門。
(3)負責組織對本單位的危險源、環境因素進行辨識、評價、更新和學習,并制定措施或管理方案加以控制。
(4)負責對本部門員工進行環境職業健康安全知識的教育和培訓,包括應急預案的培訓和演練,不斷提高本部門員工的環保和安全意識。
(5)在委外工程施工,安裝、改裝、拆裝和修理設施、設備時,應簽定正式的包括環境職業健康安全方面的有效的合同,明確相關方在提供服務期間的環境職業健康安全管理責任,并監督落實。
(6)負責落實新建、擴建、改建項目環境職業健康安全管理“三同時”工作。
(7)負責對鍋爐、壓力容器及其安全附件和起重設備(包括吊機、電梯、電葫蘆)、廠內機動車輛的維修管理和年檢、復審工作。
(8)組織落實日常檢修和年度設備大、中修安全措施計劃。
(9)負責設備和工程項目環境職業健康安全事故的管理工作。
(10)在進行固定資產、備件、工具的購置時,負責落實環境職業健康安全要求。
(11)負責消防設施及其監控系統的維護和保養,確保消防設施的有效性。
(12)認真履行環境職業健康安全管理體系文件內規定的本部門的各項具體工作。
第5篇 寫字樓工程部管理技術員工作職責
(1)在部門經理的直接領導下,具體負責總值班室、倉庫和財務管理工作。
(2)負責內務管理和對外協調工作。
(3)負責人員、車輛和材料、經費的統一調度和使用管理工作。
(4)負責工具、材料的采購、保管和發放管理工作。
(5)負責文件資料的保管、建檔和發放管理工作。
(6)負責組織人員進行安全、技術和質量意識培訓工作。
第6篇 s酒店工程部檔案管理工作程序
檔案是匯集和積累設備運行狀態的最基本工作,是提供分析研究設備在使用期的改進,探索管理和檢修規律,增加對設備的認識和了解,提高維修和管理水平的有力措施。
因此酒店的各種大型設備、關鍵性設備、技術性較復雜的設備均應建立設備登記卡,記錄設備的名稱、作用、安裝地點、廠家、型號、名牌數據、設備附件、估計使用年限、易損件名稱規格及維修要求,以及維修、保養、故障的記錄。
為使檔案成為活的資料,要不斷豐富檔案的內容,使之成為酒店的重要財富。檔案管理作業程序如下10個步驟:①點數 ②登記③整理 ④分類 ⑤立案 ⑥編目 ⑦典藏⑧防護 ⑨應用 ⑩定期清理
政策制定人 審批人 執行日期
第7篇 物業工程部資料管理裝修巡查工作職責
物業工程部資料管理及裝修巡檢員的工作職責
1、在工程主任的直接領導下,協助處理工程部的日常事務。
2、負責部門工作會議的記錄和整理工作。
3、負責工程部的工作計劃、總結及內部資料的擬稿和整理。
4、負責對外來文件、工程檔案、資料、圖紙的簽收和存檔管理工作。
5、負責打印、收集、整理工程部的文件資料。
6、負責查核工程部員工每日的出勤情況,匯總上報及每月排班工作。
7、負責工程部維修單每天的核對及返回維修單的錄入整理工作。
8、對分管責任范圍內的裝修戶根據實際情況每日進行1至2次巡查。
9、完成上級交付的其他任務。
第8篇 某工程部工作信息管理規定
工程部工作信息管理規定
1、工程部的信息管理工作遵循及時、透明的原則
2、工程部的信息管理工作可分為工程部內部與工程部外部兩個部分,所有工程部人員必須建立信息系統的概念,即公司是一個整體信息系統,而工程部是公司的一個信息子系統。為使公司整體良性運作,必須使公司與外部、工程部與公司及工作相關部門的信息流動及時、準確,從而引起良好的組織行為,減少消耗,提高效率。
3、工程部信息的接受:
a、工程部外部信息的接受原則上以工程部經理為接受入口,防止信息的過濾效應和信息的不必要擴散。工程部內所有工作人員接受外部信息后,必須及時向主管領導匯報,以便主管領導作出決策和匯報。由于接受信息人推委和延誤造成的損失,由接受信息人負全責。
b、工程部接受公司或其他部門的信息指令后回復要及時。
c、工程部接受公司外部信息后要匯報給工程部經理,由工程部經理進行分析后匯報給公司主管領導或相關部門。
4、工程部信息的發布:
a、建立健全工作匯報制度,工程部執行每周、月度、季度、年度工作匯報制度,及工程部所有人員必須按上述時間向主管領導匯報工作,并形成記錄。工程部經理根據公司要求定期向公司領導匯報工作。
b、工程部各級主管必須深入實際,了解收集信息。如上級得到的現場信息,下級還沒有得到,經分析由工作安排或責任心及工作態度引起見給予相應的處罰,并納入績效考核。
c、工程部根據工程開展情況及時向公司相關部門傳遞相關信息,以便形成良好的分工與協作。
5、工程部信息工作的考核:工程部每月、季度和年度組織相關人員對信息工作監督檢查和總結,形成記錄,并納入績效考核。
第9篇 地產工程部工作目標管理規定
地產公司工程部工作目標管理規定
1、工程部工作目標、計劃的制定
a、工程部經理根據公司的總體情況和上級領導的要求制定工程部的年度工作目標和計劃、季度工作目標和計劃、和月度工作目標和計劃。并將工作目標、計劃進行分解,落實到工程部和工程項目的工作上。
b、項目經理根據工程部的工作目標、計劃制定項目的總體目標、計劃和年度、季度、月度工作目標、計劃,并將目標、計劃進行分解,落實到各單項工程和分部分項工程的工作上。
c、各單項工程和分部分項工程主管根據項目的工作目標、計劃制定單項和分部分項工程的工作目標、計劃,并將目標、計劃進行分解,落實到個人或監理單位、施工單位。
d、工程部工作目標、計劃的制定采用相對民主的辦法,即上級的目標、計劃攤派和下級答辯的辦法。上級目標、計劃攤派后,下級在兩個工作日內就目標、計劃的合理性和可行性提出自己的意見,并就目標、計劃的情況達成一致,并上報主管副總或總經理審批使目標、計劃生效。目標、計劃生效后,作為工作績效的考核依據。
3、工程部工作目標、計劃的考核
a、工程部各級工作目標生效后,工程部按時組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行監督檢查。
b、工程部定期組織相關人員對工作目標、計劃的完成情況進行分析,找出影響目標、計劃完成的主、次要因素。
c、將工作目標與計劃的考核結果納入績效考核之中。
d、工程部將工作目標、計劃分析結果形成紀要,并上報主管副總或總經理審閱。
4、工程部工作目標、計劃的調整
工程部經理根據工作目標、計劃的分析結果和主管領導的意見對工程部的工作目標、計劃和下級目標、計劃進行相應的調整,并將調整的結果上報主管領導審批。
5、工程部工作目標和計劃的種類:
a、工程進度目標和計劃
b、工程質量目標和計劃
c、工程安全與文明施工目標、計劃
d、工程施工投資目標與計劃
e、工程部總體目標與計劃
f、工程部資料與文件管理計劃與目標
g、工程部崗位與人員編制目標、計劃
h、工程部辦公與管理費用目標與計劃
i、工程部企業文化實施與管理目標規劃
第10篇 s酒店工程部倉庫管理員工作職責
warehouse keeper
一、崗位名稱:倉庫管理員
job name:ahu room duty worker
二、崗位級別:員工
job title:attendant
三、直接上司:維修督導
immediate superior:maintenance supervisor
四、下屬對象:
immediate subordinate:
五、主要職責:
primary responsibilities
1、在工程部總監、值班工程師、綜合維修督導的指導下,負責工程部全部維修器材及在庫設備的妥善保管及發放。
2、按照定位管理的原則,對維修備品實行集中存放、分類保管。安排好領用物資的存放順序。
3、建立庫存物資帳卡,及時辦理入庫、出庫登帳。
4、建立料帳控制制度、根據最低庫存量,及時向督導、總監申報需補充的備品材料。
5、根據領用單發料,并及時銷帳。
6、負責分項編報日、月維修材料消耗統計報表。
7、適時盤點庫存,做到帳物相符。貴重物品及有回收價值的一律以舊換新。
8、保證庫房布置整潔,注意庫房防火安全,特別要保證危險品按安全規則庫管。
9、禁止閑雜人員進入庫房,謹防盜竊、防止備品霉蛀銹蝕。
10、嚴格按照工具發放借用規則保管工具,對借用的工具及時催還。
11、接受部門領導安排的其他工作任務,并努力協助同事做好工作。
六、任職條件:
qualifications
10、工作認真負責、忠于職守,對待同事熱情、耐心,為人忠厚老實。品行端正、不謀私利。
11、高中以上文化程度。
12、掌握工程材料的使用、保管常識,并懂得倉庫防火、防盜、防腐蝕的一般措施及消防器材的使用方法。
13、受過倉庫器材管理規定的訓練,熟悉各種器材存放的編排方法,能準確、熟練地掌握每種物品存放位置。
14、有一定的統計知識,能編寫報表。
15、身體健康,精力充沛。
第11篇 某工程部日常工作管理規定
1.目的
規范工程部內部管理工作,確保內部管理高效有序,為客戶提供高效優質的服務。
2.適用范圍
物業公司各管理處工程部全體員工
3.內容:
3.1按時上下班,上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃飯,中午上班不能遲到。
3.2上班時間內無具體工作時,原則上在辦公室等候,需外出巡查設備情況時須告知主任,不得辦私事。
3.3上班時須配戴工作證,穿著整齊,不得穿拖鞋。
3.4及時處理維修申請單,不得積壓。上午11:10和下午17:10以前的維修單,必須及時處理完畢,有些維修如情況緊急或業主有特殊要求的,不管加班與否,都必須在當天處理完畢。當天無法處理的都必須在'維修情況'欄內注明原因,每個維修單處理完畢后須業主與維修人員簽名。
3.5上門維修時須帶工具袋(箱),必備工具都放在里面,以節省時間,增加工作效率,少跑路,多干活。
3.6服從主任安排,每天上班后先在辦公室報到,等候分配一些重點的突出的或需多人合作的工作,如無特殊情況處理,各人分頭工作。
3.7緊急情況時工程人員(接到通知)須立即趕到現場,等候分配工作或作應急處理,直到事故處理完畢才能離開。
3.8服務態度作為上門維修服務的一部份,每個工作人員必須提高自身素質,工作時認真負責,樹立良好的敬業精神,不斷提高業務水平。
3.9工作時務必注意人身安全和設備安全,講科學、多商量、不蠻干,配電房、水泵房或高空作業等須嚴格按照操作規程和相關注意事項工作。
3.10團結務實,努力工作,遵守本部門之制度。
3.11工程部主任(副主任),每天至少巡查各設備設施一次,檢查各班值班巡查情況,每星期不定時抽查不少于1次,抽查內容見《工程部抽查表》。
3.12主任(副主任)綜合考慮各種情況(含領導交待事項、機電設備是否已到檢修時間等),將當天工作安排下去。
3.13各當班維修人員原則上(除值班人員外)無維修單時應在值班室等候待命。
3.14各當班維修人員出去維修,(含有償服務和公共維修),應注明時間,回來交單時應注明完成時間,并且盡量讓業主寫上業主意見,以備查單考核,具體見《維修單》。
3.15關于機電設備大型的水電系統等的更換,由主任(副主任)安排填寫維修單,其余參照4條辦法。
3.16土建人員的維修工作,主任(副主任)應以抽查的辦法,檢查完成的工效。
3.17所有的維修,主任(副主任)及維修人員應根據事情的輕重,緩急來隨機處理。
4.附表
4.1《工程部抽查表》收銀制度
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第12篇 物業工程部工作管理辦法-物業前期管理
物業工程部工作管理辦法:物業的前期管理
1.竣工驗收與接管驗收
1.1竣工驗收
當一個建筑工程項目經過建筑施工和設備安裝之后,達到了該工程項目設計文件所規定的要求,具備了使用的條件,我們稱之為竣工。工程項目竣工以后,施工單位需向建設單位辦理交付手續。在辦理交付手續時需經建設單位或專門組織的驗收委員會對竣工項目進行查驗,在認為工程合格后辦理工程接收手續,把產品移交給建設單位,這一交接過程稱為竣工驗收。竣工驗收是工程項目由建設投入使用的標志,也是對工程項目的設計質量和施工質量的檢驗。
1.2接管驗收
接管驗收是指物業管理公司接管開發公司、建設單位或個人托管的新建房屋或原有房屋時,以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。在完成接管驗收后,整個物業連同設備就應移交給物業管理公司。之所以履行這一程序,是因為物業在完成驗收后,就進入了使用階段,而使用管理是由物業管理公司來進行的,加上物業管理公司參與了前期設計和施工,只有它才對各種情況十分清楚,而且早已為投入使用作了各種準備,包括制定管理規章,組織人員進行崗位培訓等。另外,在房屋產權分散的情況下,也只有由物業管理公司代為接管驗收,才能保證全體業主的權益不受侵犯。當物業管理公司向業主移交時,移交過程中還有許多與管理有關的程序需要完成,如簽訂管理公約、預交水電費押金、領取《用戶手冊》等。
1.3質量記錄:
《接管驗收申請表》ed-tb-0309-001
2.接管驗收的作用
接管驗收是物業管理過程中重要的一個環節。如果物業管理公司在接管驗收是馬虎從事,放寬標準,最后可能自食其果。因為一但接管合同生效,物業管理公司就必須承擔合同中規定的義務和責任。而且物業能夠長期使用,在日后使用中出現的問題必須由物業管理公司和業主來應付。因此,物業管理公司應充分利用自己在工程驗收中的權力和爭取質量補償的權力。一方面考慮質量問題對自己日后管理的影響,另一方面還應站在業主的立場上,充分維護業主的權益。接管驗收的作用主要體現在:
2.1明確交接雙方的責、權、利關系。通過接管驗收和接管合同的簽訂,實現權利和義務的轉移,在法律上界定清楚各自的義務和權利。
2.2確保物業具備正常的使用功能,充分維護自身和業主的利益。通過物業管理公司的前期介入和接管驗收,能進一步促使開發或施工企業按標準進行設計和建設,減少日后管理中的麻煩和開支。同時,能夠彌補部分業主專業知識的不足,從總體上把握整個物業的質量。
2.3為后期管理創造條件。通過接管驗收,一方面使工程質量達到要求,減少日常管理過程中的維修、養護工作量。另一方面,根據接管中的有關物業的文件資料,可以摸清物業的性能與特點,預防管理事務中可能出現的問題,計劃安排好各管理事項,建立物業管理系統,發揮專業化、社會化、現代化的管理優勢。
3.物業接管驗收的程序及條件
3.1接管驗收程序
3.1.1建設單位書面提請接管單位驗收;
3.1.2接管單位按接管驗收條件和應提交的資料逐項進行審核,對具備條件的應在15日內簽發驗收通知并約定驗收時間;
3.1.3接管單位會同建設單位對物業的質量與使用功能進行檢驗;
3.1.4對驗收中發現的問題,按質量問題處理辦法辦理;
3.1.5經檢驗符合要求的房屋,接管單位應簽署驗收合格憑證,簽發接管文件。
3。2物業接管驗收的條件
新建房屋的接管驗收,是在竣工驗收合格的基礎上,以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。接管驗收應具備以下條件:
3.2.1建設工程全部施工完畢,并已經竣工驗收合格;
3.2.2供電、空調采暖、通風消防、給水排水、通信、衛生、道路等設備和設施能正常使用;
3.2.3房屋幢、戶編號業經有關部門確認。
3.3物業接管驗收應檢索提交的資料
3.3.1產權資料:
a)項目批準文件;
b)用地批準文件;
c)建筑執照;
d)拆遷安置資料。
3.3.2技術資料:
a)竣工圖--包括總平面、結構、建筑、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;
b)地質勘察報告;
c)工程合同及開、竣工報告;
d)工程預決算;
e)圖紙會審記錄;
f)工程設計變更通知及技術核定單(包括質量事故處理記錄);
g)隱蔽工程驗收簽證;
h)沉降觀察記錄;
i)竣工驗收證明書;
j)鋼材、水泥等主要材料的質量保證書;
k)新材料、新配件的鑒定合格證書;
l)水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的說明書;檢驗合格證書;保修單據等文件;
m)砂漿、混凝土試塊試壓報告;
n)供水、供暖的試壓報告。
3.4驗收的組織
3.4.1驗收由物業的總經理、總工程師牽頭,各專業工程師帶領專業人員參與,會同發展商、監理、施工單位,本著客觀、公正的原則進行驗收。
3.4.2參與驗收人員須明確自己的身份。作為物業管理公司,在驗收中須表明自己客觀的意見,反映物業的真實狀況。但由于物業公司特殊的身份,表達這些意見時應與甲方、監理相協調,與他們取得一致。
3.4.3參與驗收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業總經理或發展商的批準,否則一經發現將嚴肅處理。
3.5質量記錄
《驗收提交文件目錄》ed-tb-0309-002
接管驗收程序
4物業接管驗收的標準
在接管驗收過程中,對工程質量,要以北京市設計、施工、驗收標準中的相應條文為準。當工程合同中另有規定時,要以較高的標準為驗收依據。依據各施工項目的驗收標準,對今后可能影響業主使用的、影響物業公司管理的及不利環保節能的問題要逐一指出,要求施工單位改進。這些標準應包括但不限于下列項目:
4.1主體結構:
4.1.1地基基礎的沉降不得超過gbj202-83(地基與基礎工程施工及驗收規范)的允許變形值;不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞;
4.1.2地下室防水工程應符合gbj208-83(地下防水工程施工及驗收規范)的規定。
4.1.3鋼筋混凝土構件產生的變形、裂縫,不得超過gb50204-92(混凝土結構工程施工及驗收規范)的規定值;
4.1.4木結構應結點牢固,支撐系統可靠,無蟻害,其構件的選材必須符合gbj206-83(木結構工程施工及驗收規范)中的有關規定;
4.1.5磚石結構必須有足夠的強度和剛度,不允許有明顯裂縫;
4.1.6凡應抗震設防的房屋,必須符合gbj11(建筑抗震設計規范)的規定
4.2外墻:
4.2.1不得滲水。
4.2.2保溫層完好。
4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固,無損壞。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墻工程技術規范)的有關規定。
4.3屋面:
4.3.1各類屋面必須符合gb50207-94(屋面工程技術規范)中的規定,排水暢通,無積水,不滲漏;
4.3.2平屋面應有隔熱保溫措施,三層以上房屋在公用部位設置屋面檢修孔;
4.3.3陽臺和三層以上的房屋的屋面應有組織排水,出水口、檐溝、落水管應安裝牢固,接口嚴密、不滲漏。
4.4樓地面:
4.4.1面層與基層必須粘結牢固,不空鼓。整體面層平整,不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;
4.4.2衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求,不應有積水,不允許倒泛水和滲漏;
4.4.3樓地面應平整牢固,接縫密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及驗收規范)的規定。
4.5裝修:
4.5.1鋼木門窗應安裝平整牢固,無翹曲變形,開關靈活,零配件裝配齊全,位置準確,鋼門窗縫隙嚴密,木門窗縫隙適度:
4.5.2木裝修工程應表面光潔,線條順直,對縫嚴密,不露釘帽,與基層必須釘牢;
4.5.3門窗玻璃應安裝平整,油灰飽滿,粘貼牢固;
4.5.4抹灰應表面平整,不應有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;
4.5.5飾面磚應表面潔
凈,粘貼牢固,陰陽角與線角順直,無缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷漿應色澤一致。表面不應有脫皮、漏刷等現象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗收規范)的規定。
4.6強電:
4.6.1電氣線路應安裝平整、牢固、順直,過墻應有導管。導線連接必須緊密,導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時,連接點必須緊密、可靠,使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。
4.6.2應按套安裝電表或預留表位,并有電氣接地裝置;
4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,位置準確;
4.6.4各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠,接地阻值必須符合gb50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗收規范〉的要求;
4.6.5電梯應能準確地啟動運行、選層、平層、停層、曳引機的噪聲相震動聲不得超過gbj232的規定值。制動器、限速器及其他安全役備應動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程,試運轉記錄、性能檢測記錄及完整和圖紙資料均應符合要求;
4.6.6可電視信號有屏蔽影響的住宅,電視信號場強同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復雜地區的住宅,應設置共用天線;
4.6.7除上述要求外,同時應符合'低壓電器安裝規程'的有關要求。
4.7水、衛、消防:
4.7.1管道應安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應試驗,保溫及防腐措施必須符合gbj242-82(采暖與衛生工程施工及驗收規范〉的要求。
4.7.2高位水箱進水管與水箱檢查口的設置應便于檢修;
4.7.3衛生間、廚房內的排污管應分設,地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏,管道排水必須流暢;
4.7.4衛生器具質量良好,接口不得滲漏,安裝應平正、牢固,部件齊全、操作靈活;
4.7.5水泵安裝應平穩,運行時無較大震動;
4.7.6消防設施必須符合gbj16-87(建筑設計防火規范)、gb50045-95(高層民用建筑設計防火規范)的要求,并且有消防部門檢驗合格簽證。
4.8空調采暖:
4.8.1箱罐等壓力容器應安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后,必須有專業部門的檢驗合格簽證;
4.8.2各種儀器、儀表應齊全精確,安全裝置必須靈敏、可靠,控制閥門應開關靈活;
4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合gbj242-82(采暖與衛生工程施工及驗收規范)的要求,管溝大小及管道排列應便于維修,管架、支、吊架應牢固;
4.8.4設備、管道不應有跑、冒、滴、漏等現象;
4.8.5經過48小時連續試運行,冷凍機和附屬設備的熱工、機械性能和采溫必須符合設計要求。
4.9附屬工程及其他:
4.9.1室外排水系統的標高、檢查井設置、管道坡度、管徑必須符合gbj14(室外排水設計規范)第二章2、3、4節的要求。管道應順直且排水通暢,井蓋應擱置穩妥并設置井圈;
4.9.2化糞池應按排污量合理設置,池內無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度,并不應超過兩個彎;
4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象;
4.9.4房屋入口處必須做室外道路,并與主干道相通。路面不應有積水、空鼓和斷裂現象;
4.9.5煙道、通風道應暢通,無阻塞物;
4.9.6單位工程必須做到工完料盡場地清、臨時設施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整,室內外高差符合設計要求;
4.9.7群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施,達到應有的質量和使用功能要求。
以上為接管驗收的一般要求,具體驗收區域、驗收內容、驗收項目及運作方式詳見附則《接管驗收運作手冊》。
5.物業移交
在完成了物業驗收之后,所有物業連同設備就移交給物業管理公司。驗收沒有問題的設備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業管理公司在接受移交時必須有全體專業人員參加,才能作最后的驗收確認,尤其是要查對責成返工的工程是否保證質量地完成了。在交接時,每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標記,以免弄錯。
5.1交接雙方的責任
5.1.1為盡快發揮投資效益,建設單位應按接管驗收應具備的條件和應提交的資料提前做好房屋交驗準備,房屋竣工后,及時提出接管驗收申請。接管單位應在15日內審核完畢,及時簽發驗收通知并約定時間驗收,經檢驗符合要求,接管單位應在7日內簽署驗收合格憑證,并應及時簽發接管文件。未經接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管驗收時,交接雙方均應嚴格按照標準執行。驗收不合格時,雙方協議處理辦法,并商定時間復驗,建設單位應按約返修合格,組織復驗。
5.1.3房屋接管交付使用后,如發生隱蔽性的重大質量事故,應由接管單位會同建設單位,共同分析研究,查明原因,如屬設計、施工、材料的原因應由建設單位負責處理,如屬使用不當,管理不善的原因,則應由接管單位負責處理。
5.1.4新建房屋從驗收之日起,應執行建筑工程保修的有關規定,由建設單位負責保修,并向接管單位預付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿,按實計算,也可以在驗收接管時,雙方達成協議。建設單位一次性撥付保修費用,由接管單位負責保修。
5.2交樓流程
用戶入伙是指商貿樓宇中業主和用戶的遷入。用戶入伙是物業管理公司與服務對象的首次接觸。為了入伙手續及日后管理工作的順利進行,物業管理公司需要做大量的工作。首先應及時將入伙通知書、入伙手續辦理程序通知、收樓須知、收費通知書寄給業主,以方便業主順利辦好入伙手續。其次還應向用戶發放《用戶手冊》,并舉辦學習班貫徹物業管理的各項規定,便于日后管理。物業管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后,組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶,一般都要對房屋進行不同程度的裝修,物業管理公司應對其進行管理,以保證物業的安全和其他用戶的合法權益。
5.3質量記錄
《房屋及設備驗收表》ed-tb-0309-003
《遺漏、缺陷工程申報表》ed-tb-0309-004
交樓流程圖
銷售部通知用戶或其代表前來
管理處收樓,并繳付有關費用
