第1篇 物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準與細節(jié)要求
物業(yè)工程部接管驗收工作規(guī)程標準及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范新物業(yè)的接管驗收工作,確保接管物業(yè)的質(zhì)量合格。
2.0適用范圍
適用于物業(yè)部對新接物業(yè)的接管驗收工作。
3.0職責
3.1地產(chǎn)公司總經(jīng)理負責組建接管驗收小組并同地產(chǎn)公司具體辦理物業(yè)的接管工作。
3.2接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質(zhì)量。
3.3物業(yè)工程部具體負責公共設施物業(yè)的接管驗收工作。
3.4地產(chǎn)公司售后服務部具體負責接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理。
4.0程序內(nèi)容
4.1接管驗收的準備工作
4.1.1新建物業(yè)竣工驗收后、業(yè)主入住前,地產(chǎn)公司應及時組建接管驗收小組,對所接管的物業(yè)進行綜合性的接管驗收,以確保所接管物業(yè)基本合格,滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。
4.1.2成立物業(yè)接管小組
a)在接到總經(jīng)理的接管驗收指令后,管理處各相關(guān)部門應立即按照總經(jīng)理的要求參與接管工作;
b)接管驗收小組應當由公司以下部門人員組成:
---物業(yè)管理處管家部負責業(yè)主資料的驗收移交,以及協(xié)助房屋的驗收移交工作;
---物業(yè)管理處工程部具體負責公共設施和機電設備的驗收移交工作。
c)地產(chǎn)公司售后服務部具體負責接管后的物業(yè)質(zhì)量問題的處理工作
4.1.3接管驗收前的準備:接管驗收開始之前接管驗收小組應做好以下準備工作:
a)與地產(chǎn)公司聯(lián)系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等;
b)提前參與地產(chǎn)公司申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調(diào)試工作。數(shù);
c)準備好接管驗收記錄表格:
---《公共配套設施接管驗收表》;
---《機電設備接管驗收表》;
---《接管驗收問題整改表》。
4.2資料的接管驗收。地產(chǎn)公司委托物業(yè)管理時須向物業(yè)部移交相關(guān)資料。
4.2.1綜合竣工驗收資料:
a)竣工圖(包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設備、附屬工程個專業(yè)竣工圖及地下管線布置竣工圖);
b)建設工程竣工驗收證書;
c)建設消防驗收合格證;
d)公共配套設施綜合驗收合格書;
e)供水合同;
f)供電協(xié)議書、許可證;
g)供氣協(xié)議書、許可證;
4.2.2施工設計資料:
a)全套設計圖紙;
b)圖紙會審記錄;
c)設計變更通知單;
d)工程預決算報告書;
e)重要的施工會議紀要;
f)隱蔽工程驗收記錄;
g)沉降觀測記錄;
h)其他可能會影響將來管理的原始記錄。
4.2.3機電設備資料:
a)機電設備出廠合格證;
b)機電設備使用說明書(要求中文);
c)機電設備安裝、調(diào)試報告;
d)設備保修卡、保修協(xié)議。
4.2.4業(yè)主資料:
a)已購房業(yè)主姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等;
b)已夠房業(yè)主的付款情況或付款方式。
4.3物業(yè)硬件設施接管驗收和竣工的區(qū)別
4.3.1接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收,它側(cè)重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業(yè)主要求;而竣工驗收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗收。
4.3.2接管驗收是物業(yè)部接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴重問題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務式的驗收,而非具有法律效力的政府評價行為。
4.4接管驗收標準和驗收方法
4.4.1驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業(yè)主生活的合理要求。
4.4.2驗收方法為觀感驗收法和使用驗收法。
4.5房屋本體硬件設施的具體驗收標準
4.5.1主體結(jié)構(gòu):
a)外墻不得滲水;
b)屋面排水暢通、無積水、不滲漏;出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密、不滲漏。
4.5.2樓地面面層與基層粘結(jié)牢固,不空鼓。整體面層平整,無裂縫,無脫皮,起砂;塊料面層表面平正,接縫均勻順直,無缺棱掉角,粘貼牢固,色澤均勻一致,無明顯色差。
4.5.3內(nèi)墻面:
a)抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷。無面層剝落,無明顯裂縫,無污漬;
b)塊料(如瓷磚)面層:粘貼牢固,無缺棱掉角;面層無裂紋、損傷,色澤一致;對縫沙漿飽滿,線條順直。
4.5.4頂棚抹灰面平整,面層涂料均勻,無漏刷,無脫皮,無裂紋,無霉點,無滲水痕跡,無污漬。
4.5.5衛(wèi)生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右,不應有積水、倒泛水和滲漏。
4.5.6木地板平整牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。
4.5.7門、窗
a)門開啟自如,無晃動和裂縫,零配件齊全,位置準確,無翹曲變形;
b)門鎖、窗銷連接牢固,開啟靈活;
c)玻璃安裝牢固,膠封密實,無明顯刮花痕跡,無損傷;
d)油漆均勻,色澤光亮新鮮、完整;
e)電子防盜門通話清晰,完好,無銹跡;
f)不銹鋼房門表面光亮,無刮花、變形;
g)高檔裝飾門裝飾完整。
4.5.8樓梯、扶手:
a)鋼木樓梯安裝牢固,無銹蝕、彎曲,油漆完好,色澤均勻,表面平滑;砼樓梯無裂縫,無表皮剝落。
4.5.9木裝修工程表面光潔,線條順直,對縫嚴密、牢固。
4.5.10飾面磚表面平整,無空鼓、裂縫、起泡和缺角,對縫平直。
4.5.11油漆、刷漿色澤一致,無脫皮、滲漏現(xiàn)象。
4.5.12電器插座安裝牢固,符合“左零右火”規(guī)定,電源已接通正常。
4.5.13光纖已開通,收視良好。
4.5.14開關(guān)安裝牢固,開關(guān)靈活,接觸良好。
4.5.15燈具安裝牢固,完好無損,反應靈敏,發(fā)光正常。
4.5.16水表、電表、氣表安裝牢固,讀數(shù)正常,無損傷。
4.5.17衛(wèi)生潔具安裝牢固,配件齊全,無污漬和刮花,接口密實,無滲漏現(xiàn)象、無堵塞,排水通暢。
4.5.18給水設施安裝牢固,接口密實,無滲漏、銹跡,流水通暢,有足夠壓力。
4.5.19地漏、排水管道安裝牢固,配件齊全,接口密實,無滲漏現(xiàn)象,無堵塞,排水通暢,完好無損。
4.5.20門鈴、對講電話安裝牢固,操作靈活,效果良好。
4.5.21其他配備設施要求齊全、完好,型號與設計相符,工作正常。
4.6公共配套設施接管驗收標準
4.6.1天臺:
a)天溝、落水口暢通完好;
b)隔熱層、防水層完好。
4.6.2散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離,坡度適宜、平整。
4.6.3屋面避雷設施連接牢固。
4.6.4路燈、裝飾燈安裝牢固,完好無損,工作正常;燈柱安裝牢固,油漆完好。
4.6.5道路:
a)路面平整,無水泥塊,無起砂、斷裂;
b)路牙石砌筑整齊,灰縫飽滿,無缺角損傷;
c)塊料面層拼砌整齊,平整牢固,無明顯裂縫、缺棱掉角;
d)交通標識線、路牌清楚完好。
4.6.6室外消防栓:
a)消防箱標識清楚,玻璃完好;
b)消防設施配件齊全;
c)消防管安裝牢固,標識明顯,閥門完好,無滲漏水,水壓充足。
4.6.7樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固,標識清楚。
4.6.8垃圾中轉(zhuǎn)站密封完好,外表裝飾完整,油漆完好,使用方便。
4.6.9崗亭安裝牢固,配件齊全,標識清晰,完好無損。
4.6.10道閘安裝牢固,開啟靈活,標識清楚,完好無損。
4.6.11停車場地面平整,照明充足,標識清楚,安全設施良好,排水設施良好。
4.6.12自行車、摩托車棚安裝牢固,照明充足,標識清楚,安全防護和排水設施良好。
4.6.13明溝、暗溝排水暢通,不積水,無斷裂,溝蓋板安裝牢固、平穩(wěn)。
4.6.14沙井、檢查井、化糞池排水暢通,池壁無裂縫,池內(nèi)無雜物。
4.6.15護坡、擋土墻泄水通暢,砌筑牢固。
4.6.16臺階、踏步砌筑平實、牢固,無裂縫。
4.6.17水池、水箱衛(wèi)生清潔,無滲漏。
4.6.18信報箱安裝牢固,完好無損,標識清楚,表面平整光潔。
4.7機電設備的接管驗收
4.7.1變配電設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,安全防護裝置齊全,標識清楚、機房配置齊全,通風、采光良好,設備表面油漆完好,無損傷。
4.7.2中央空調(diào)設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作性能達到設計指標,配置齊全,標識清楚,機房通風、采光、降溫良好,設備表面油漆完好,無損傷。
4.7.3消防監(jiān)控設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面完好無損,設備安裝牢固,機房干燥、通風、采光良好。
4.7.4給排水設備型號、數(shù)量與移交清單相符,工作狀態(tài)良好,標識清楚,設備表面油漆完好無損,安裝牢固,無滲漏現(xiàn)象,機房配置完整。
4.7.5安全監(jiān)控報警設備:同消防監(jiān)控設備。
4.8接管驗收遺留問題的處理
4.8.1遺留問題的登記確認:
a)對資料驗收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實、不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收資料遺留問題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認;
b)對物業(yè)硬件設施接管驗收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題,接管驗收小組應當將問題逐項記錄在《接管驗收設施設備問題登記表》中并請地產(chǎn)公司售后服務部相關(guān)人員簽字確認。
4.8.2對資料遺留的問題,接管驗收小組應當積極同地產(chǎn)公司聯(lián)系補齊。
4.8.3對物業(yè)硬件設施、設備遺留問題,一般問題接管驗收小組應當要求地產(chǎn)公司售后服務部在兩周內(nèi)解決;重大問題接管驗收小組應當要求發(fā)展商在一個月內(nèi)解決。
4.8.4對于長期解決不了、勢必會影響物業(yè)管理的問題,物業(yè)部應當以備忘錄的形式將問題登記后交給地產(chǎn)公司進行備錄。
4.9《接管驗收遺留問題登記表》和備忘錄交物業(yè)工程部歸檔長期保存。
5.0記錄
5.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
5.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》
6.0相關(guān)支持文件
6.1《接管驗收資料遺留問題登記表》
6.2《接管驗收設施、設備遺留問題登記表》
第2篇 小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部員工培訓管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范員工培訓內(nèi)容及程序,員工培訓系統(tǒng)化,科學化,確保員工具備工作所需的知識和技能.
2.0適用范圍
適用于管理處工程部員工的培訓。
3.0職責
3.1工程部主管負責制定年度員工培訓計劃與管理。
3.2工程領(lǐng)班負責協(xié)助主管進行專業(yè)知識和專業(yè)技能的培訓實施。
4.0程序內(nèi)容
4.1員工培訓計劃的制定
4.4.1工程部主管于每年12月15日前制定出下年度的員工培訓計劃,并上報管理處審核.
4.4.2員工培訓計劃的內(nèi)容包括:
a)不違反國家的相關(guān)的法律法規(guī).
b)有明確的培訓內(nèi)容.
c)有考核標準.
d)有具體的培訓時間.
e)有具體的費用預算.
4.2新入職員工的培訓.新入職員工上崗前要進行3天的培訓,并經(jīng)過考核合格.
4.2.1第一天上午由主管介紹公司的基本,講解公司的各種制度;本部門的工作性質(zhì),基本運作程序,講解個崗位的職責,安全作業(yè)的要求,著裝規(guī)定,禮節(jié)禮貌,文明用語.帶領(lǐng)新員工熟悉小區(qū)的環(huán)境.
4.2.2第一天下午到第三天上午主管安排領(lǐng)班帶領(lǐng)新員工試上崗,熟悉本崗位的設備狀況和運作程序.
4.2.3第三天下午主管安排新員工進行思想方面的小結(jié)即技能方面的考核.
4.2.4新員工經(jīng)考核合格后安排上崗,不合格給予辭退處理.
4.3專業(yè)基礎(chǔ)知識的培訓
4.3.1專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓由工程部主管具體負責.
4.3.2專業(yè)基礎(chǔ)知識培訓每月進行一次,每次不少于60分鐘.
4.3.3培訓內(nèi)容:
a)電工類。
---進網(wǎng)作業(yè)電工培訓教材
---電工作業(yè)安全規(guī)程
---維修電工技能培訓教材
b)給排水類.如給排水設備設施的使用及維修保養(yǎng)技術(shù)。
c)制冷類.制冷設備原理及使用維修保養(yǎng)技術(shù)。
d)弱電類.如電子技術(shù)基礎(chǔ)。
e)基礎(chǔ)設施類.建筑與裝飾工程施工技術(shù)。
4.3.4培訓方式:
分工種集中授課,分工種集中討論
4.3.5考試方式:
試卷考試,課堂提問。
4.4專業(yè)技能培訓
4.4.1專業(yè)技能培訓由工程部主管具體負責。
4.4.2專業(yè)技能培訓每季度進行一次.每次不少于60分鐘。
4.4.3培訓內(nèi)容:
a)電工類。
---供配電設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程
---供配電設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程
---供配電設備設施維護保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程
---住戶家庭安裝維修標準作業(yè)規(guī)程
b)給排水類。
---給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程
---給排水設備設施運行管理標準作業(yè)規(guī)程
---給排水設備設施維護保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程
c)弱電類。
---弱電系統(tǒng)維護管理規(guī)程
d)基礎(chǔ)設施類。
---建筑與裝飾工程施工作業(yè)規(guī)程
e)公共類。
---物料與工具管理規(guī)程
---設備綜合管理作業(yè)規(guī)程
f)其他相關(guān)規(guī)程
4.4.4培訓方式:
分工種集中授課,分工種集中討論
4.4.5考試方式.
現(xiàn)場實際動手能力的評估
4.5服務培訓
4.5.1服務培訓由物業(yè)管理處安排專人培訓.
4.5.2服務培訓每季度進行一次,每次不少于60分鐘.
4.5.3培訓內(nèi)容:
a)文明用語
b)儀表儀容
c)禮節(jié)禮貌
d)服務意識
e)服務技能
f)服務要求
4.5.4培訓方式為集中授課
4.5.5考試方式:試卷考試、課堂提問
4.6物業(yè)管理知識的培訓
4.6.1物業(yè)管理知識的培訓物業(yè)管理處安排專人培訓。
4.6.2物業(yè)管理知識的培訓每季度進行一次,每次不少于60分鐘。
4.6.3培訓內(nèi)容
a)物業(yè)管理法律法規(guī);
b)iso9000質(zhì)量,iso14000環(huán)境體系。
4.6.4培訓方式為集中授課
4.6.5考試方式:試卷考試、課堂提問
4.7安全培訓
4.7.1安全培訓由工程部主管具體負責。
4.7.2安全培訓每季度進行一次.每次不少于60分鐘。
4.7.3安全培訓內(nèi)容:
a)操作安全
b)日常生活安全
4.7.4培訓方式為集中授課
4.7.5考試方式:課堂提問
4.8特種培訓
對于工程部的特殊工種(電工,焊工,制冷等),應有計劃的選派到相關(guān)專業(yè)培訓主管機構(gòu)系統(tǒng)培訓,取得相應的操作證書。
5.0相關(guān)文件
《行政部員工培訓管理規(guī)程》
6.0記錄
6.1《工程部年度培訓計劃表》
6.2《工程部員工培訓記錄表》
6.3《各類持證上崗人員培訓申請表》
6.4《新員工培訓記錄表》
第3篇 物業(yè)管理綠化工程接管驗收規(guī)程
物業(yè)管理公司綠化工程接管驗收規(guī)程
一.目的
規(guī)范綠化工程驗收程序,確保綠化質(zhì)量得以嚴格控制。
二.適用范圍
適用于物業(yè)管理公司對由承包方承擔的綠化工程的驗收接管。
三.職責
1.主管經(jīng)理負責工程驗收結(jié)果審核、審核。
2.園林綠化主管負責綠化標準的實施及工程進度的跟進。
3.園藝師負責施工質(zhì)量及苗木質(zhì)量的把關(guān),并報告予主管經(jīng)理。
四.竣工初驗
1.施工單位在苗木全部種植完畢后,向園林綠化部提交竣工報告及初驗申請。
2.施工單位還應同時遞交《工程綠化設計圖》、《工程竣工圖》、《種值更改簽證》、《苗木種值一覽表》等相關(guān)資料。
3.物管公司園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現(xiàn)場核實工程竣工情況,并做好相關(guān)記錄提高予主管經(jīng)理。
4.在初驗過程中應著重注意以下事項:
a.苗木種植種類、數(shù)量、位置是否與圖紙相符;
b.苗木規(guī)格是否符合設計要求;
c.苗木生長情況及保護措施是否符合要求:
d.施工場地是否按要求清理干凈;
e.所有綠化植物是否確實種植完畢,符合設計要求;
5.對初驗不合格苗木,按《不合格糾正、預防標準作業(yè)規(guī)程》處理。
6.對于沒有上述問題的,園林綠化主管簽署初驗意見,正式進入養(yǎng)護期。
五.養(yǎng)護期滿復驗
1.施工單位在養(yǎng)護期滿過后,填寫?zhàn)B護期間自檢報告及養(yǎng)護期滿復驗申請報告,申請復驗。
2.主管經(jīng)理、園林綠化主管、園藝師會同施工單位負責人現(xiàn)場檢驗苗木養(yǎng)護情況。
3.合格苗木必須符合以下標準:
a.喬灌木長勢良好,沒有枯枝、黃葉、殘葉現(xiàn)象;
b.喬灌木種值位置適當,高低錯落有致,外形美觀,造型、修剪合理;
c.喬灌木規(guī)格符合設計要求;
d.枝葉無病蟲害,無蛀干害蟲;
e.喬木保護措施得當,有護樹架,無倒狀、搖動現(xiàn)象;
f.無裸露土面,草坪及地被植物無雜草或雜草率小于5棵/m2;
g.施工場地無殘留垃圾、余土。
4.不合格苗木及枯死、生長不良苗木限在一周內(nèi)補種整改完畢。新補種部分,要從補種工作完畢起重新計算養(yǎng)護期。
5.對檢驗合格苗木及綠化項目簽署復驗意見及接管意見。
六.驗收后的工作
1.物管公司綠化主管統(tǒng)計實際工程量,并連同接管意見上報物業(yè)管理公司總經(jīng)理審核后并提交總經(jīng)理審批。
2.將審批的驗收結(jié)果及實際工程量遞交開發(fā)商結(jié)算部予以結(jié)算。
3.物管公司安排人手對已接管的苗木及綠化項目加強養(yǎng)護管理。
七.驗收后的資料整理
1.將下列資料及相關(guān)記錄加以整理并歸檔;
a.《綠化工程合同》;
b.《綠化工程設計圖》;
c.《綠化種植更改簽證》;
d.《綠化工程竣工圖》;
e.《苗木種植一覽表》;
f.《綠化工程初驗、復驗表》;
g.《綠化工程預決算書》;
h.《實際工程量統(tǒng)計表》;
i.《綠化工程竣工報告》。
2.對上述資料均應存檔公司檔案室長期保管。
第4篇 物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程制度
物業(yè)區(qū)域工程維修操作規(guī)程
1 目的和范圍
1.1目的
本作業(yè)指導書明確規(guī)定了yy物業(yè)管理公司各管理項目內(nèi)區(qū)域內(nèi),對住戶報修或工程維修的維修工作規(guī)程,規(guī)范維修服務工作,為住戶提供滿意的服務。
1.2適用范圍
適用于yy物業(yè)管理公司各管理項目內(nèi)區(qū)域內(nèi)的維修服務項目,包括水電系統(tǒng)日常維修維護及住戶有償服務維修。
2 工作流程
2.1 接到工程報修的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
2.2 做好維修安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
2.3 做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
2.4 維修工具及材料須安放在不影響住戶使用的位置,如有住戶出入必須主動禮讓。
2.5 維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
3 室內(nèi)有償維修程序:
3.1 記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。
3.2 用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。
3.3 進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
3.4 如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
3.5 如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
3.6 維修時應盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
3.7 維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
3.8 用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認。
3.9 用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。
3.10維修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
第5篇 物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部設備綜合管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定設備設施管理制度,確保物業(yè)管理設備管理工作的統(tǒng)一、完整和完善。、
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有設備設施綜合管理。
3.0職責
3.1工程主管全面負責設備設施的綜合管理工作
3.2工程領(lǐng)班負責本區(qū)域內(nèi)設備設施的組織實施工作;
4.0程序內(nèi)容
凡價值在2000元(人民幣)以上的、連續(xù)使用一年以上、安全壽命周期內(nèi)都需要技術(shù)管理的固定資產(chǎn),都應列入工程設備檔案管理。
4.1設備設施的檔案建立
4.1.1對工程部管轄設備建立《設備臺帳》。
4.1.2工程部對管轄設備進行設備標識和設備編號。
4.1.3所有設備應按單機單臺或功率系統(tǒng)建立《設備卡》。
4.1.4設備臺帳應和設備現(xiàn)行的狀態(tài)保持一致。
4.1.5《設備臺帳》和設備出廠原件資料工程部統(tǒng)一保存,工程部留復印件。
4.2檔案資料管理規(guī)程
4.2.1有工程設備檔案由工程部負責管理,工程檔案管理人員應嚴格遵守公司檔案管理制度和保密守則。
4.2.2各類檔案應按系統(tǒng)分類:強電、弱點、空調(diào)、機管等,統(tǒng)一存放檔按盒并貼上標簽。
4.2.3編制檔按目錄,內(nèi)容和檔案盒外標簽一致。
4.2.4外單位交來圖紙由文員統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交各系統(tǒng)工程師核對實物,如圖紙無誤則由文員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則有文員聯(lián)系交圖單位更正。
4.2.5檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù),應妥善保存,如發(fā)現(xiàn)用途不明的資料應交工程師審閱確定用途。需銷毀的資料應由總工程師及系統(tǒng)工程師組成鑒定小組研究后決定。
4.2.6借閱檔案須經(jīng)工程主管批準,文員登記并指定歸還日期,由文員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。
4.3設備的購置管理
4.3.1設備的購置包括原有設備的更新和新添設備的購置。
4.3.2設備的購置應遵循滿足服務提供需求的原則。
4.3.3設備更新需在原設備辦理了報廢手續(xù)后進行。
4.3.4新添設備由工程部提出服務用途或配套功能以及主要技術(shù)指標的需求。
4.3.5工程部對新購設備進行清點驗收、資料整理、協(xié)調(diào)安裝、調(diào)試和試運行。
4.3.6驗收符合要求的設備,按規(guī)定納入臺帳、設備卡片等日常管理。
4.4設備的封存停用
4.4.1連續(xù)停用6個月以上的設備,由使用部門就地封存,填寫《設備封存單》。
4.4.2封存的設備應切斷電源,將設備擦拭保養(yǎng),做好防塵、放銹蝕處理。4.4.3表明封存設備的保管人,未經(jīng)允許任何人不得拆卸零配件,以保證其完好性。
4.5設備設施的大修改造
4.5.1現(xiàn)行設備的運行狀況、維修記錄、零配件的更換等。
4.5.2大修改造的方案的論證審批,填寫《設備大修改造審批單》,報物業(yè)管理處審批。
4.5.3設備大修改造竣工后,由管理處組織驗收,填寫《設備大修改造竣工報告單》,并觀察其運行狀況。
4.6設備報廢處理作業(yè)程序
設備使用達到一定年限,或科技進步,或不符合環(huán)保達標要求,或因為其他原因,對現(xiàn)行設備不得不做報廢處理。
4.6.1申請報廢
a)對具備報廢條件的設備提出報廢。
b)注明設備詳細資料,如購買日期、安裝日期、投入使用日期、使用中的狀況、維修記錄、配件好材記錄、維修成本狀況等。
c)提出報廢理由。
d)設備能耗過大,或環(huán)境污染嚴重,國家規(guī)定應以淘汰的產(chǎn)品。
e)已超過設備規(guī)定使用年限,損壞嚴重,維修費用過高,大修以后設備使用性能仍不能滿足要求。
f)設備屢屢發(fā)生故障和事故,存在比較嚴重的不安全因素,且在經(jīng)濟投入上不宜大修和改造。
g)因自然災害,事故損壞,修理費用接近或超過該設備的市場價值。
4.6.2鑒定
a)工程部按報廢設備的規(guī)定對設備進行技術(shù)鑒定。
b)財務部對設備報廢的經(jīng)濟合理性進行審核。
4.6.3審批
公司根據(jù)實際需求和工程部、財務部的鑒定審核意見批復。
4.6.4撤消臺帳
批準報廢的設備,工程部撤消設備臺帳。
4.6.5報廢處理
a)需新用設備替換的在用設備,待新設備投入使用后再進行報廢。
b)批準報廢的在用設備,在保證安全的前提下運行,不再進行大修。
c)可轉(zhuǎn)讓的設備作價轉(zhuǎn)讓。
d)不可轉(zhuǎn)讓的設備,將可利用的零部件拆下留用,其余部分做廢品處理。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《設備設施臺帳檔案表》
6.2《設備卡》
6.3《設備購置審批單》
6.4《設備封存單》
6.5《設備計劃大修保養(yǎng)審批表》
6.6《設備大修保養(yǎng)驗收表》
6.7《設備報廢申請表》
第6篇 新城物業(yè)工程部測量設備管理規(guī)程
物業(yè)工程部測量設備管理規(guī)程
為確保測量設備的能力滿足使用要求,特制訂本規(guī)程。
1.0程序要點:
1.1測量設備的范圍:
維護和檢修設備用的。
1.2測量設備配置的要求。
1.3數(shù)量滿足使用需要。
1.4最大量程、最小分度值和精度等級滿足被測對象精密度、準確度的要求。
2.0測量設備的采購
2.1工程部主管應根據(jù)測量設備的現(xiàn)狀和需要,提出采購計劃或申請,經(jīng)管理處經(jīng)理審核,500元以上總經(jīng)理批準后按規(guī)定進行采購。
2.2采購計劃或申請應詳列所需采購測量設備的下列資料:
a) 名稱、型式或型號、規(guī)格、最大量程、最小分度值、精度等級;
b)數(shù)量、該產(chǎn)品的標準代號(盡可能做到)、用途、參考生產(chǎn)廠家或供應商名稱。
2.3行政人事部應嚴格按采購資料進行采購,如有變動,應事先征詢管理處經(jīng)理的意見。
2. 4測量設備采購進公司后,應按公司相關(guān)規(guī)定辦理交接手續(xù)。工程部主管應核對實物是否與所申報采購資料相符,并核查驗證包裝、外觀及所帶證明、證件。
3.0測量設備的管理
3.1工程部主管負責管理測量設備,其職責為:
a)建立測量設備臺帳,其內(nèi)容包括;出廠編號、公司編號、名稱、型式或型號、量程參數(shù)、精度等級、生產(chǎn)廠家、數(shù)量、使用部門或使用人、開始使用日期等唯一性標識和可追溯性資料,并隨測量設備的變化而保持臺帳的可用性和可追溯性;
b)對測量設備逐一進行編號標識,其要求為:
--采用符號和順序進行編號,示例如下:
ch - 01
該類測試設備的順序號,用阿拉伯整數(shù)
移動使用測量設備(裝置符號)
測量尺寸用(類型符號)
--符號規(guī)則如表一:
裝置符號h移動使用測量設備
g固定裝置上的測量設備
類型符號c測量尺寸的測量設備
d測量電參數(shù)(如電壓、電流、電阻、電功率)
z測量重量用測量設備
p測量壓力、真空度用測量設備
本表未作規(guī)定的,由專職管理人員依據(jù)上述原則予以規(guī)定;
--標識方法應按方便、適用、可行、易于觀察的原則進行,一般采用色彩(如紅、黃色)的不干膠編號后粘貼于測量設備適宜部位的方法實施。
c)規(guī)定測量設備的校準周期。測量設備的校準周期根據(jù)其使用頻率及測量設備精度等級確定,如表二:
測量尺寸的校準周期為二年
測量電參數(shù)的校準周期為二年
測量重量的校準周期為二年
測量壓力的校準周期為一年
裝于設備上,但不能拆卸的測量設備隨設備大修時進行校準
法規(guī)或國家行政主管部門另有規(guī)定的測量設備
按法規(guī)或國家行政主管部門規(guī)定校準周期進行校準
d)按確定或規(guī)定的校準周期將測量設備委托國家授權(quán)的計量監(jiān)督檢測單位進行校準,并辦理相關(guān)委托手續(xù);
e)對測量設備的使用、停用、報廢及校準標識的保持進行檢查、監(jiān)督或辦理相關(guān)手續(xù)。
4.0測量設備的使用
4.1工程部主管應確保測量設備(原安裝于機械、電氣設備上的除外)在使用前(含采購進入公司的)均經(jīng)過了校準,且校準結(jié)論滿足使用要求。
4.2使用人員應熟悉測量設備的使用,正確、合理、按規(guī)定選擇和使用測量設備,并確保在校準的有效期內(nèi)使用。
4.3使用人員在調(diào)整測量設備時,應防止由于調(diào)整不當,而使校準狀態(tài)失準。
4.4當發(fā)現(xiàn)測量設備失準時,應對已測量或計量的結(jié)果進行復查,消除由于失準可能造成的影響。
4.5測量設備的保管防靜電環(huán)境應適當,不應與工具、刀具、原材料和零配件混放,防止丟失、碰磕、損失、失準、銹蝕。
5.0測量設備的限制使用和報廢
測量設備經(jīng)校準后判定為不合格的區(qū)段或范圍,工程部主管應限制不得在不合格區(qū)段或不合格范圍內(nèi)使用,這種限制應以適當?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設備的人員,并在設備的適當部位或存放處或包裝物上明確予以標識。無法限定區(qū)段和范圍的,可送有關(guān)單位檢修,檢修后經(jīng)校準合格方允許使用,無檢修價值的予以報廢。報廢應辦理相關(guān)手續(xù),500元以下由工程部主管批準,500元以上報總經(jīng)理批準。
6.0校準的委托
6.1如公司無校準設備、標準物及專業(yè)人員,即無能力進行校準,凡需校準的測量設備一律委托國家授權(quán)校準單位進行校準。
6.2工程部主管在委托校準時,應將送交校準設備的使用量值范圍列入委托中,并請校準單位在校準報告/記錄中列出所使用校準設備型號、環(huán)境溫度、校準判定依據(jù)的國家標準代號。
7.0工程部主管應長期保存測量設備臺帳、校準記錄、限制使用或報廢測量設備的審批單。
第7篇 物業(yè)工程部高空作業(yè)安全操作規(guī)程制度
物業(yè)工程部高空作業(yè)安全操作規(guī)程
1.高空作業(yè)搭的架子或高梯必須進行安全檢查,各部位是否安裝牢固,是否有損壞,確認完好無損后方可進行高空作業(yè)。
2.高空作業(yè)時必須系好安全帶,有安全措施,嚴格按高空作業(yè)有關(guān)安全規(guī)程進行作業(yè)。
3.凡參加高空作業(yè)的人員應進行體格檢查合格,患有不宜從事高空作業(yè)病癥的人員不得參加高空作業(yè)。
4.在露天高空作業(yè)時,如遇六級以上大風或惡劣氣候,及霜凍、雨雪天氣時應停止高空作業(yè),必須進行時應采取安全措施后有專人進行監(jiān)護,方可進行。
5.高空作業(yè)人員應配帶工具袋,較大的工具應系保險繩,傳遞物品時嚴禁拋擲。
6.高空作業(yè)周圍應設圍欄,掛警示牌,嚴禁其他人員逗留或通行,并設專人看管好施工現(xiàn)場。
7.在高空架子上工作時,要根據(jù)架子的承重量,禁止超重上人或放物品。擺放物品不要影響作業(yè),防止掉下摔壞或傷人。
8.在移動式高架上作業(yè)移位時,高架上不準有人,架子上的物品及工具要有防掉下措施。
第8篇 物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程與細節(jié)要求
物業(yè)工程部供配電設備運行維護管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
制定供電管理制度并實施,確保各物業(yè)管理配電設備正常運行供電。
2.0適用范圍
適用于管理處所管理的所有配電設備設施。
3.0職責
3.1值班電工負責供電設備的運行監(jiān)控,輕微故障的維修,用電安裝;
3.2維修領(lǐng)班負責供電故障的維修、供電設施的保養(yǎng)
4.0程序內(nèi)容
4.1值班電工崗位管理規(guī)程
4.1.1值班電工的崗位責任制是搞好配電房工作的一項基本制度。它有利于增強人員的責任感,有利于每一個人做好本質(zhì)工作,便于檢查評比;
4.1.2值班電工必須熟悉電氣設備,并經(jīng)考核合格,取得值班電工合格證(或操作證),值班電工應有一定的實際工作經(jīng)驗;
4.1.3值班電工在運行領(lǐng)班的領(lǐng)導下,完成本職的設備巡視、倒閘操作、事故處理、監(jiān)視各種儀表和保護裝置、填寫運行記錄;
4.1.4單人值班不得單獨從事修理工作;
4.1.5接班人員應提前到位做好接班準備工作。若接班人員因故未到,交班人員應堅守崗位,并立即報告有關(guān)領(lǐng)導,做好安排;
4.1.6交班時,應盡量避免倒閘操作。交接班過程中發(fā)生事故或異常情況,原則上應由交班人員負責處理;
4.2值班巡視制度
4.1.1每日巡檢配電房配電設備的運行情況;
4.1.2每周巡檢電力計量表,如電流表、電壓表、功率表的指示情況和配線接觸情況;
4.1.3每月巡檢各組團的配電箱接觸情況;
4.1.4遇有大風、雨雪等天氣,應巡檢電力線情況;
4.1.5巡視發(fā)現(xiàn)異常應及時檢修,當值人員巡視后應將巡視結(jié)果記錄于運行表中。
4.3配電房的管理規(guī)程
4.3.1保持良好的室內(nèi)照明和通風,墻上配掛溫度計,室內(nèi)溫度控制在35。c以下。
4.3.2房內(nèi)禁止拉接臨時線路,供電線路嚴禁超載供電。
4.3.3嚴禁違章操作,操作或檢修時必須按規(guī)定使用電工絕緣工具,絕緣鞋套等。
4.3.4保持配電房內(nèi)無雜物堆放,地面干凈,鋪設絕源橡膠墊層,設備外表清潔無塵。
4.3.5做好配電房的日常防水、防潮工作,堵塞漏洞,嚴防蛇、鼠等進入配電房,以防短路事故的發(fā)生。
4.3.6配電房內(nèi)設備及線路需改變,必報上級領(lǐng)導批準,請專業(yè)人員確認方可改變。
4.3.7每年對配電房內(nèi)全部機電設備大檢修一次。
4.3.8值班人員應認真做好值班記錄,仔細填寫《配電房運行記錄表》,認真執(zhí)行交接班記錄制度。
4.4供配電設備運行管理規(guī)程
4.4.1每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備,包括(高、低壓室,變壓器室),并將設備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。
4.4.2發(fā)現(xiàn)供配電負荷有顯著變化或其他設備異常,應馬上查找原因,并通知維修領(lǐng)班安排處理。
4.4.3用電高峰或潮濕天氣期間,應每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上處理。
4.4.4未經(jīng)領(lǐng)班師同意,不得私自更改設備線路和運行設置。特殊情況下,須經(jīng)領(lǐng)班批準并做記錄。
4.4.5嚴格執(zhí)行機房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。
4.4.6高壓工具應每年送供電局年檢,年檢合格標志貼在工具表面上。
4.4.7與系統(tǒng)有關(guān)的鑰匙集中放置在鑰匙箱中,交接班時清點數(shù)量,發(fā)現(xiàn)缺失立即追究。
4.4.8外借鑰匙應做好登記并按時追收。
4.5供配電設備維修保養(yǎng)規(guī)程
4.5.1嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。
4.5.2維修領(lǐng)班每年12月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。
4.5.3工作過程應嚴格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。
4.5.4根據(jù)系統(tǒng)設備的特點,重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。
4.5.5各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響物業(yè)服務正常營運為原則,特殊情況,須報告管理處主任,及時通知受影響的用戶。
4.5.6使用期中,每月重點檢查電器的各部件,注意可動部分是否有卡住,緊固件是否有松脫等現(xiàn)象。
4.5.7配電設備導電部分與接地電阻及其他部分的絕緣電阻,定期用搖表檢查絕緣接地電阻是否良好,一般應大于10兆歐。
4.5.8接觸器的觸頭表面應經(jīng)常保持清潔,不允許用金屬的工具摩擦觸頭。
4.5.9母線支架無污損、破裂,導體無松動,連接部分無過熱或變形現(xiàn)象。
4.5.10配電柜各相電壓、電流工作平衡,繼電器動作顯示正常,信號指示燈正常
4.5.11電壓互感器(pt)、電流互感器(ct)無異常的聲音、氣味、無放電痕跡,保險完好無損。
4.5.12補償電容器無漏電等異常現(xiàn)象,無異常工作聲音及氣味,無溫度過熱現(xiàn)象,保護電容器的保險工作正常。
4.5.13對電器的轉(zhuǎn)動部分,如自動開關(guān)操作機構(gòu)等,每年添加潤滑油,以保持轉(zhuǎn)動靈活。
4.5.14高低壓開關(guān)的運行無異常現(xiàn)象,絕緣電阻在正常范圍內(nèi),動力照明配電設備的配電分柜工作正常,無過熱異常現(xiàn)象。所有配電設備的金屬部分,均有可靠接地裝置。
4.5.15維修保養(yǎng)結(jié)束后,應將有關(guān)工作情況記錄在高壓電房設施檢查表、變壓器設備檢查表、低壓柜設備檢查表或當值日志上。
4.5.16高壓設備發(fā)生接地時,在室內(nèi)不得接近故障點4米以內(nèi),在室外不得接近故障點8米以內(nèi),進入上述范圍必須穿絕緣鞋;接觸設備外殼或構(gòu)架時應戴絕緣手套。
4.6變壓器保養(yǎng)操作規(guī)程
4.6.1前的準備與檢查
a)記錄保養(yǎng)前變壓器電流和油溫的指標。
b)按批準指令辦理停電手續(xù),斷開變壓器高壓閘主開關(guān)。
c)備好工具、器材和儀表。
d)檢查并確認變壓器高壓閘主開關(guān)已斷開,掛牌并上鎖。
e)放電并接好地線后方可工作。
4.6.2保養(yǎng)工作
a)清潔變壓器外殼、瓷瓶和瓷套管,發(fā)現(xiàn)有裂縫或損壞的予以更換。
b)檢修吸濕器和閥門。檢查油位,缺油須補充,有不合格須更換。
c)檢查并調(diào)整分接頭開關(guān),保證其切換動作正確。
d)檢查硅膠有無變色,變色須更換。
e)檢查變壓器中性線與變壓器外殼接地情況。
f)對變壓器的整體進行檢查,緊固所有螺絲,確認保養(yǎng)無誤后,清理現(xiàn)場。
4.6.3結(jié)尾工作
a)驗收合格后,按程序辦理送電手續(xù),拆除地線、撤鎖、撤牌、斷開變壓器低壓閘主開關(guān)及全部負荷開關(guān)。
b)按程序送電,拉合二次高壓閘主開關(guān),充電。一切正常后,正式合上高壓閘主開關(guān)。
c)合上低壓閘主開關(guān),在分別合上分開關(guān)。
d)測量各種參數(shù),確認工作程序無誤。
4.7電房倒閘操作制度
4.7.1倒閘操作必須根據(jù)領(lǐng)班指令,操作人確認無誤后執(zhí)行。發(fā)布指令應準確、清晰,使用正規(guī)操作術(shù)語和設備雙重名稱(即設備名稱和編號)。
4.7.2停電拉閘操作必須按照開關(guān)+負荷側(cè)刀閘+母線側(cè)刀閘順序依次操作,送電合閘的順序與此相反。如變壓器需要停電時,應先停低壓,后停高壓;送電時先送高壓,后送低壓。嚴防帶負荷拉合隔離開關(guān)(刀閘)。為防止誤操作,高壓電氣設備都應加裝防止誤操作的閉鎖裝置。
4.7.3倒閘操作由操作人填寫操作票,每張操作票只能填寫一個操作任務。下列項目應填入操作票內(nèi):
a)應拉合的開關(guān)和刀閘。
b)檢查開關(guān)和刀閘的位置。
c)檢查接地線是否拆除。
d)檢查負荷分配。
e)裝拆接地線。
f)安裝或拆除控制回路、電壓互感器回路的保險器。
g)切換保護回路和檢驗是否確無電壓等。
4.7.4倒閘操作應由兩人執(zhí)行,其中一人操作,一人監(jiān)護。
4.7.5操作中發(fā)生疑問時,不準擅自更改操作票,不準隨意解除閉鎖裝置,應立即向領(lǐng)班報告,查明原因后再操作。
4.7.6電氣設備突然停電后,即使是事故停電,在末拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設備或進入遮攔,以防突然來電。
4.7.7下列各項工作可以不用操作票:
a)事故處理。
b)拉合開關(guān)的單一操作。
c)拉開
接地刀閘或拆除全電房僅有的一組接地線。
4.8用電安裝審批制度
4.8.1業(yè)主提出用電安裝申請;
4.8.2管理員審閱業(yè)主提交的用電安裝申請,并在接申請后一個工作日內(nèi),根據(jù)物業(yè)原設計容量簽署意見,提交管理處主任;
4.8.3管理處主任在接表后一個工作日內(nèi)審批物業(yè)原設計容量內(nèi)的用電安裝申請;
4.8.4當值電工負責執(zhí)行經(jīng)批準的用電安裝任務。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《配電房運行記錄表》
6.2《供配電設備維保工作記錄表》
第9篇 小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程與細節(jié)要求
小區(qū)物業(yè)工程部績效考評管理規(guī)程及細節(jié)要求
1.0目的
規(guī)范員工績效考評工作,確保公平、公正、公開考評員工的德、績、能、勤。
2.0適用范圍
適用于工程部員工的績效考評工作。
3.0職責
3.1工程部管理員負責依照本辦法進行維修工的檢查工作。
3.2工程部主管負責依照本辦法進行管理員及維修工的檢查工作。
3.3管理處經(jīng)理負責依照本辦法進行工程部主管、工程師、管理員和維修工的檢查工作。
4.0程序內(nèi)容
4.1工程部員工工作標準。
4.1.1工程部員工應符合《業(yè)主家庭設施維修管理規(guī)程》、《房屋維修管理辦法》、《給水系統(tǒng)管理規(guī)程》、《供配電設備管理規(guī)程》、《弱電系統(tǒng)管理規(guī)程》、《公共設備設施維護管理規(guī)程》、《公共設備設施運行管理規(guī)程》的要求進行工作。
4.1.2工程部工程師、管理員、維修工,必須參加物業(yè)管理處的培訓和達到培訓要求,培訓合格后上崗。
4.1.3工程部工程師、管理員、維修技工,除應嚴格按照本部門的標準作業(yè)進行工作外,還應嚴格遵守物業(yè)管理處其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.1.4工程部主管應按上述各項標準作業(yè)規(guī)程履行自己的職責,符合標準作業(yè)規(guī)程的要求。
4.2績效考評評分結(jié)構(gòu)。
4.2.1績效考評中的周檢、月檢、抽檢均按百分制進行,各種檢查考評的要求詳見《工作、服務績效綜合考評辦法》。
4.2.2工程部管理員、維修技工的考評分值構(gòu)成如下:
a)執(zhí)行“操作規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。
b)執(zhí)行“運作管理標準作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。
c)執(zhí)行“維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程”質(zhì)量(滿分10分)。
d)服務質(zhì)量(滿分10分)。
e)合理使用工具質(zhì)量(滿分10分)。
f)培訓質(zhì)量(滿分10分)。
g)值班質(zhì)量(滿分10分)。
h)進入住戶家庭維修質(zhì)量(滿分10分)。
i)執(zhí)行公司相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。
j)其他質(zhì)量(滿分10分)
4.2.3工程部主管、工程師績效考評的周檢、月檢、抽檢分值構(gòu)成如下:
a)崗位標準作業(yè)規(guī)程執(zhí)行質(zhì)量(滿分10分)。
b)培訓質(zhì)量(滿分10分)。
c)自身工作技能(滿分10分)。
d)服務質(zhì)量(滿分10分)。
e)工作效果(滿分10分)。
f)工作責任心(滿分10分)。
g)處事公正性(滿分10分)。
h)遵守公司其他相關(guān)作業(yè)規(guī)程質(zhì)量(滿分10分)。
i)團結(jié)配合質(zhì)量(滿分10分)。
j)道德水平(滿分10分)。
4.3績效考評扣分細則
4.3.1工程部管理員、維修技工扣分細則:
a)工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類設備操作規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一
項輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2.0分;嚴重違規(guī)扣3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
b)工程部管理員、維修技工當值工作時,違反各類運行管理規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一
項輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
c)工程部管理員、維修技工當值工作時違反各類維修保養(yǎng)規(guī)程者,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項
輕微違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減3-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
d)工程部管理員、維修技工當值工作時的儀容儀表、言談舉止不符合員工服務標準者,
每次檢查每發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減相應考評項目0.5-1分;嚴重
違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
e)工程部管理員、維修技工當值工作使用工具時違反機電維修工具作業(yè)者,每次檢查每
發(fā)現(xiàn)一次一般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-2分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政獎罰標準操作規(guī)程》給予處罰;
f)工程部管理員、維修技工不按員工培訓要求參加培訓或達不到培訓要求,每次檢查每
發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-1分;嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
g)引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
h)工程部管理員、維修技工進入住戶家庭進行安裝維修、違反維修安裝規(guī)程者,每次檢
查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目1-3分;嚴重違規(guī)扣減4-10分;引起不良后果的,視情況按《行政處罰標準操作規(guī)程》進行處罰;
i)工程部管理員、維修技工不遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一
般違規(guī),扣減對應考評項目0.5-1分;嚴重違規(guī)扣減2-3分;引起不良后果的,視情況扣減4-10分,扣完為止;
j)管理員、維修技工考評時,如發(fā)出同時違反兩個以上考評項目的違規(guī)行為,應在對應
項目同時進行扣減。
4.3.2工程部主管、工程師績效考評扣分細則:
a)嚴格按工程部所有標準作業(yè)規(guī)程進行工作,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應
考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
b)工程部主管、工程師當值時儀容儀表、言談舉止達不到員工服務標準要求者,每次檢
查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
c)工程部主管、工程師安排、組織、檢查不力,員工工作或本部門、本班組工作效果達
不到相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程要求的,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違規(guī),扣減對應考評項目1-2分;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
d)工程部主管、工程師不遵守公司其他相關(guān)標準作業(yè)規(guī)程,每次檢查每發(fā)現(xiàn)一項一般違
規(guī),扣減對應考評項目1-2分
;嚴重違規(guī)扣價對應項目3-4分;引起不良后果的,扣減5-10分,扣完為止;
e)上述各項考評,發(fā)現(xiàn)違規(guī)現(xiàn)象(行為)時,除應在上述對應考評項目內(nèi)進行扣分外,
還應同時分析造成違規(guī)的原因,如屬因培訓不夠、不合格造成的,應同時在“培訓”欄目內(nèi)扣分(一般扣1-2分,嚴重扣3-10分);如屬自身工作技能低、素質(zhì)差造成的,應同時在“工作技能”欄目內(nèi)扣分(標準同上);如屬工作責任心不夠造成的,應同時在“工作責任心”欄目內(nèi)扣分)(標準同上)‘如屬處事不公正造成的,應同時在“公正處事”欄目內(nèi)扣分(標準同上)‘如屬團結(jié)不暢造成的,應同時在“團結(jié)配合”欄目內(nèi)扣分(標準同上)’如屬道德水準不高造成的,應同時在“道德水準”欄目內(nèi)扣分(標準同上);
f)考評時如發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為同時觸犯兩個以上的考評項目,則應同時在對應的考評項目
中同時扣分,直至扣完對應欄目分數(shù)為止。
4.3.3一般違規(guī)、一般程度、一般情況是指偶發(fā)性的,因粗心大意引起的,或因記錄簽名不清、不合要求或有一定的客觀因素(需經(jīng)確認),造成的程度輕微不合格。嚴重違規(guī)、嚴重程度是指明知故犯引起的不合格;造成不良后果是指引起連鎖反應,造成實際損害、惡劣影響或引起其他工作質(zhì)量受到連帶影響的結(jié)果。
4.3.4“其他”欄目是為本公司相關(guān)作業(yè)規(guī)程所未包括,或超本規(guī)程4.3.1和4.3.2所列出的原因造成的不合格所設置,如果未發(fā)生或未出現(xiàn),該欄目考評時應當給出滿分10分。
4.3.5檢查、考評時,如出現(xiàn)《行政獎罰標準操作規(guī)程》中所列明的應受嘉獎事件,則應在視情節(jié)在正常考評完畢后在總分中追加1-20分(但總分不應超過100分),另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人進行獎勵。
4.3.6獎評時受考人的行為造成的不良后果已觸犯《行政獎罰標準操作規(guī)程》所列出的必須加以懲處的情形,則除在考評檢查表相應欄目內(nèi)扣完相應的發(fā)分值外,另依據(jù)《行政獎罰標準操作規(guī)程》對受考人追加處罰。
5.0相關(guān)文件
6.0記錄
6.1《工程維修部管理員、技工考核表》
第10篇 綠景物業(yè)工程電工日常安全操作規(guī)程制度
物業(yè)工程電工日常安全操作規(guī)程
一.作業(yè)前:
1.電工必須持有操作證(高壓電工須有高壓進網(wǎng)許可證)才能上崗,上崗前必須穿戴好絕緣鞋、工作服;檢查必須的工具和防護用品是否安全可靠。
2.變配電室操作必須嚴格執(zhí)行工作票、操作票制度。停電維修時應在有關(guān)部位懸掛標志警示牌,以免發(fā)生誤操作,同時應提前通知受影響的客戶。
3.未經(jīng)專業(yè)主管同意不得帶電操作;如必須帶電操作,應有監(jiān)護人方可操作。
4.任何設備未經(jīng)檢驗一律視為有電,待驗證后方可用手觸及。設備維護檢修操作應首先切斷設備電源,驗證無電后接上接地裝置,掛上警示牌方可進行工作。
5.在高空或上梯工作時,應檢查梯子的可靠性,是否放穩(wěn),系上安全帶方可工作。
二.作業(yè)中:
1.維修操作應保證設備線路與圖紙一致,不得私自擅改線路,防止意外事故。如原設備線路與圖紙不符,應報告主管。
2.維修操作不應放過任何設備故障可疑點;帶電工作應集中注意力,嚴禁在工作中說笑,防止觸電、碰線等事故的發(fā)生。
3.有人觸電時,應切斷電源,然后對觸電者進行搶救,必要時應進行人工呼吸。電氣設備著火時,應切斷電源后救火,帶電設備、配電間禁用泡沫滅器,應用干粉二氧化碳滅火器。
4.帶電清掃配電箱時,使用漆刷的金屬部份須用膠帶包裹好,清掃的垃圾防止進入接觸器、空氣開關(guān)。
三.作業(yè)后
1.維修操作后,應清理場地,清點工具、零配件有無遺漏在電氣設備內(nèi)(特別是配電箱),尤其是小的螺絲、螺帽、線段等金屬物,防止短路。
2.恢復設備送電應先取警示牌,對電氣設備控制柜應先送控制電源,檢查動作正確后方可送主電源。
3.停電維修設備影響大廈內(nèi)客戶的,送電前應提前通知做好準備,防止意外事故發(fā)生。
4.各種電氣設備、開關(guān)箱等周圍禁止堆放雜物和易燃易爆物品,維修工作后應及時清理現(xiàn)場。
第11篇 z物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程5
物業(yè)工程維修人員工作規(guī)程(五)
一、接到部門主管的維修指令后,維修人員根據(jù)維修內(nèi)容準備好所需維修工具和維修材料后,并持《維修單》趕到維修地點。
二、共區(qū)域的維修程序
10、首先做好消防安全防范措施,如安全護欄、維修告示牌、高空作業(yè)告示牌等。
11、做好公共場地的保護措施,將維修工具或維修材料放在舊報紙或抹布上,避免對公共場地造成損壞。
12、維修工具及材料須安放在不影響用戶使用的位置,如有用戶出入必須主動禮讓用戶。
13、維修結(jié)束后,立即清理維修現(xiàn)場,及時撤掉告示牌。
三、室內(nèi)有償維修程序
1、記清維修用戶的房號或單元,到達維修地點并核對無誤后用食(中)指關(guān)節(jié)輕聲扣門。
2、用戶詢問時,主動向用戶問好,自報部門,說明維修內(nèi)容。
3、進入室內(nèi)前必須穿上塑料鞋套,進入用戶房間后,首先做好維修現(xiàn)場的保護措施。
4、如維修中會產(chǎn)生較大噪聲時,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
5、如維修中會產(chǎn)生較大灰塵或漏水時,必須事前做好防護措施,盡量減少污染,同時提醒客人并禮貌地客人表示歉意。
6、維修時應盡量保持戶內(nèi)環(huán)境雅靜,嚴禁高聲喧嘩、散漫。不準隨意動顧客的物品,不準在施工現(xiàn)場吸煙、吃東西。
7、維修完成后,立即清理維修現(xiàn)場并請用戶進行驗收。
8、用戶驗收合格后,請作戶在《維修單》內(nèi)簽名確認。
9、用戶簽名確認后,向用戶表示謝意,與用戶道別,并輕輕退出房門,輕聲關(guān)閉房間。
10、修結(jié)束后,維修人員必須將《維修單》妥善保存。
四、相關(guān)記錄:《維修單》gd/e-qe-001-005-01
第12篇 物業(yè)工程部工具管理標準作業(yè)規(guī)程制度
物業(yè)工程部工具管理標準作業(yè)規(guī)程
1、目的
1.1、規(guī)范工程部工具管理工作,確保工程部工具完整及各項性能完好。
2、適用范圍
2.1、適用于物業(yè)公司工程部的工具管理。
3、職責
3.1、工程部經(jīng)理負責檢查工具管理工作的實施情況并負責工具的申購管理。
3.2、工程維護部主任負責工具的庫房盤點工作。
4、程序要點
4.1、《工程維護部工具年度采購計劃》的制定;
4.1.1、每年的12月15日之前,由工程維護部主任制定下一年度《工程維護部工具年度采購計劃》并上報經(jīng)理審批。
4.1.2、《工程維護部工具年度采購計劃》應包括如下內(nèi)容:
a、所需工具的名稱、型號及規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地;
b、預計費用;
c、購買時間;
d、用途。
4.1.3、工程部的工具分成兩類:一類是個人使用工具,另一類是公用工具。個人使用工具由個人領(lǐng)用并負責保管,公用工具由工程部經(jīng)理負責保管。工程部倉管員對所領(lǐng)用工具記錄在《工程部個人工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。
4.1.4、個人使用工具和公用工具由工程維護部主任填寫《領(lǐng)料單》,經(jīng)工程部經(jīng)理批準后到倉庫領(lǐng)取負責發(fā)放和暫時保管。
4.1.5、個人使用工具管理
4.1.6、工程部員工正式上崗時,由員工填寫《領(lǐng)料單》經(jīng)工程部經(jīng)理批準后,在倉管員處領(lǐng)取一套個人使用工具。工程部員工個人使用工具每年只能補領(lǐng)一次。工程部倉管員應對員工所領(lǐng)工具簿記在《工程部個人工具領(lǐng)用登記表》內(nèi)。
4.1.7、個人使用工具應加以愛護,避免違規(guī)操作損壞工具的使用壽命;
4.1.8、工程部員工個人使用工具屬公司財產(chǎn),嚴禁用作私人用途。
4.1.9、工程部員工個人使用工具丟失或人為損壞,則應由員工個人立即補上同規(guī)格同品質(zhì)的工具;如屬正常使用損壞則可以經(jīng)工程部經(jīng)理批準后在倉管員處以舊換新,倉管員應做好登記。
4.1.10、員工辭工、被解雇或轉(zhuǎn)崗時應將個人使用工具全部退還給工程部,對于丟失或人為損壞的工具通知財務部扣發(fā)相應的錢款。工程部經(jīng)理必須將員工退還的個人使用工具登記在《工具保管登記表》內(nèi),并在'備注'一欄注明'退還'字樣。員工退還的個人使用工具要設專柜保管并作以舊換新用的工具。
4.1.11、工程維護部主任每月18號檢查每個員工的個人使用工具,對于丟失的或人為損壞的工具將責令其立即補齊。
4.1.12、對于換下來的個人使用工具每半年由工程部倉管員進行一次盤點并登記在《報廢工具登記表》內(nèi),經(jīng)核實后將實際情況上報部門經(jīng)理審批,經(jīng)工程部經(jīng)理審批后,上報物業(yè)公司總經(jīng)理審批,審批后由工程部經(jīng)理負責報廢處理。
4.2、公用工具管理
4.2.1、員工借用公用工具或各部門之間借用公用工具,都應在工程部經(jīng)理的同意下,由倉管員將借用工具登記在《工具借用登記表》上。
4.2.2、公用工具使用注意愛護,定期由工程部經(jīng)理安排專人檢查維修,發(fā)現(xiàn)公用工具損壞要及時上報工程部經(jīng)理處理。
4.2.3、公用工具屬公司財產(chǎn),嚴禁用作私人用途。
4.2.4、公用工具如丟失或人為損壞,則應由借用人負責照價賠償。
4.2.5、工具如屬正常使用損壞,對于小型的(500元以下)經(jīng)工程部經(jīng)理確認及物業(yè)總經(jīng)理批準后可以以舊換新。對于500元以上的公用工具須先由使用部門經(jīng)理填寫《報廢工具登記表》,經(jīng)工程部經(jīng)理審核后上報物業(yè)公司總經(jīng)理審批。
4.2.6、工程部經(jīng)理工作調(diào)遷、辭工或被解雇時,工程部經(jīng)理會同工程部倉管員一起對公用工具進行盤點,發(fā)現(xiàn)缺少或人為損壞的則應追究工程部經(jīng)理的責任。
4.2.7、對于公用工具中的計量器具或安全用具應定期送檢,檢驗后合格的 方可使用,否則應重新申購。
4.2.8、工程部倉管員每月25號應將所保管的工具進行一次盤點并登記在《倉管員保管工具登記表》上,對于需要補充的工具應盡快制定計劃申購。
5、記錄
5.1、《工具保管登記表》
5.2、《工程部個人工具領(lǐng)用登記表》
5.3、《工具借用登記表》
5.4、《報廢工具登記表》
5.5、《工程部工具年度采購計劃表》
6、相關(guān)文件
